Raadsvoorstel Realiseren van 24 flexwoningen op een locatie aan de Achterbergsestraatweg

Bestuurlijk Voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatie Onderwerp

: : : : : : :

11 maart 2025 Tim Lely 1190126 Gert van Laar Gemeenteraad Openbaar Realiseren van 24 flexwoningen op een locatie aan de Achterbergsestraatweg

Voorstel: De gemeenteraad besluit: 1. in te stemmen met het projectvoorstel voor 24 flexwoningen op een locatie aan de Achterbergsestraatweg naast de huidige brandweerkazerne, kadastraal bekend onder nummer RNN01G4370, waarbij: • voor een periode van 15 jaar wonen op deze locatie mogelijk wordt gemaakt; • de gemeente in samenwerking met Rhenam Wonen de locatie en de woningen zal ontwikkelen. 2. hiervoor een samenwerkingsovereenkomst te sluiten tussen de gemeente en Rhenam Wonen, waarin o.a. is vastgelegd dat: • Rhenam Wonen de flexwoningen zal aanschaffen, verhuren en beheren; • Rhenam Wonen 8 woningen met 2 slaapkamers (PMC13) en 16 woningen met 1 slaapkamer (PMC12) volgens de woonstandaard 3.1, met een kwaliteit conform Bouwbesluit Nieuwbouw, zal aanschaffen; • gemeente Rhenen de grond voor 15 jaar beschikbaar stelt aan Rhenam Wonen; • gemeente Rhenen en Rhenam beiden financieel zullen bijdragen aan de kosten voor planvoorbereiding en bouw- en woonrijpmaken van het perceel; • gemeente Rhenen de grond geschikt maakt voor het plaatsen van de flexwoningen; • gemeente Rhenen na realisatie 50% van de flexwoningen huurt ten behoeve van de opvang van Oekraïense ontheemden; • Rhenam Wonen de overige 50% van de flexwoningen zal verhuren als sociale huurwoningen; • Rhenam Wonen de flexwoningen die vrijkomen na beëindiging van de opvang van Oekraïense ontheemden ook zal verhuren als

sociale huurwoningen; en • gemeente Rhenen zich zal inspannen om, na beëindiging van de tijdelijke plaatsingsduur op locatie Achterbergsestraatweg, het mogelijk te maken dat Rhenam Wonen de flexwoningen in totaal 45 jaar kan exploiteren. 3. het beschikbaar stellen van een krediet ad € 907.000 voor kosten planvoorbereiding en het bouw- en woonrijpmaken van de locatie Achterbergsestraatweg waarop de volgende bijdragen in mindering worden gebracht: • een rijkssubsidie transitiekosten gemeentelijke opvang Oekraïense ontheemden ad € 454.000 • een bijdrage van Rhenam ad € 111.000 Het restant ad € 343.000 dekken ten laste van de reserve versnelling woningbouw 4. de restant investering ad € 343.000 als volgt verwerken: • de investering afschrijven in 15 jaar • de afschrijvingslasten dekken ten laste van een hiervoor in te stellen ‘reserve dekking kapitaallasten bouw- en woonrijpmaken Achterbergsestraatweg’

1

•

Een bedrag van €343.000 overhevelen van de reserve versnelling woningbouw naar ‘reserve dekking kapitaallasten bouw- en woonrijpmaken Achterbergsestraatweg’

Inleiding Urgentie Erg veel mensen in Rhenen hebben snel een goed en betaalbaar dak nodig boven hun hoofd. Om de urgentie te illustreren is dit het aantal reacties dat Rhenam volgens jaarverslagen ontving op een woningadvertentie. In 2018: 42 reacties, in 2019: 58, in 2020: 67, in 2021: 83 en in 2022: 120. Deze urgentie was voor het College in 2022 de reden om een Versnelde Woonopgave op te starten. In 2024 is daar aan toegevoegd: de zorg voor gedeelde woonruimtes voor gevluchte mensen, geregeld in de Spreidingswet. De bedoeling van de Versnelde Woonopgave is om, aanvullend op de reguliere woningbouwprojecten, op drie manieren zo snel mogelijk extra woonruimtes te creëren. 1. Transformatiepanden: bestaande gebouwen die verbouwd worden tot woonruimtes of opvangvoorzieningen, 2. Flexwoningen: nieuwe verplaatsbare woningen die op een tijdelijke locaties worden geplaatst en gebruikt, en 3. Opvangvoorziening asielzoekers: gedeelde woonruimtes specifiek voor gevluchte mensen. De doelgroepen zijn: starters op de woningmarkt, urgentiezorg/crisisopvang Rhenense inwoners, spoedzoekers, bijzondere doelgroepen (bijv. beschermd of begeleid wonen), Oekraïners, mensen die een verblijfsvergunning hebben gekregen (oftewel: statushouders) en vluchtelingen die asiel aanvragen (asielzoekers).

Voor de doelgroepen Oekraïners en statushouders krijgt de gemeente per jaar een taakstelling om een bepaald aantal mensen te huisvesten. De Spreidingswet heeft tot een eenmalig taakstelling geleid. Specifiek dit raadsvoorstel gaat in op één project voor flexwoningen dat het college samen met Rhenam heeft uitgewerkt. Kaders Wet Ruimtelijke Ordening, Besluit Omgevingsrecht, Omgevingsverordening van Provincie Utrecht, Visie op Rhenen 2035, De (geactualiseerde) woonvisie Kiezen voor Rhenen, de Nationale Woon- en Bouwagenda, (Rijks-)Programma Woningbouw, (Rijks-)Programma Een thuis voor iedereen, Woonvisie Rhenen, Huisvestingsverordening, Besluit kwaliteit leefomgeving, Besluit bouwwerken leefomgeving. Plus: • Amendement bij Raadsvoorstel Voorbereidingskrediet flexwoningen 7 maart 2023 • Intentieovereenkomst Rhenam-gemeente Rhenen voor 50 flexwoningen uit december 2023 • Voorrangsregeling • Regeling opvang ontheemden Oekraïne • Transitiekostenvergoeding vanuit Nationale Opvang Organisatie Oekraïense Ontheemden • Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen Beoogd doel Op kortere termijn tijdelijke woonruimtes realiseren voor diverse mensen die dat hard nodig hebben. Argumenten 1.1 De locatie komt als meest kansrijk naar voren uit het locatieonderzoek flexwoningen. (zie ook bijlage 2: locatieonderzoek flexwoningen) De locatie past binnen de kaders van de gemeenteraad.

En de locatie past binnen de stedelijke contouren van de Omgevingsverordening van Provincie Utrecht. Dat betekent dat er geen toestemming nodig is van Provincie om een omgevingsvergunning voor het tijdelijk toestaan van wonen te verlenen. Doordat het perceel in eigendom van gemeente is, heeft de gemeente veel regie om op korte termijn tijdelijk wonen mogelijk te maken.

2

In vergelijking met andere gemeentelijke percelen die in stedelijk gebied liggen, is de locatie relatief groot (2700m2). Dit biedt de mogelijkheid voor relatief veel woningen voor een locatie in stedelijk gebied, inclusief bijbehorende parkeerplaatsen op het perceel. Het perceel biedt een goede ontsluiting van de nieuwe tijdelijke woningen en parkeerplaatsen aan de Achterbergsestraatweg. Ook kan de verbinding voor voetgangers tussen de Achterbergsestraatweg en de Helling behouden blijven. De huidige functie als trapveld kan verplaatst worden naar het grasveld aan de Beukenlaan. Hierdoor blijft een trapveld voor de jeugd voor dit deel van Rhenen behouden. 1.2 De locatie is geschikt voor tijdelijk wonen en het tijdelijk wonen is ruimtelijk aanvaardbaar. Het planvoornemen voor 24 flexwoningen op locatie Achterbergsestraatweg sluit aan bij de kenmerken en ontwikkelvisie voor deelgebied Kern Rhenen uit de Visie op Rhenen. De locatie is gelegen binnen de bebouwde kom, in een bestaande woonwijk. Het perceel wordt begrensd door een omzoming van bosschages, een weg (de Helling & Achterbergsestraatweg) en de brandweerkazerne. Dit biedt enige buffer tussen de flexwoningen en de bestaande woningen en achtertuinen. Door twee bouwlagen te hanteren blijft de impact op naastgelegen bestaande woningen beperkt.

Het locatieonderzoek toont aan dat er geen belemmeringen te verwachten zijn voor de nieuw te realiseren flexwoningen. Uit geluidsonderzoek blijkt dat de geluidsbelasting vanuit de provinciale weg en het spoor relatief hoog is, maar dat er geen normoverschrijdingen te verwachten zijn voor de nieuwe woningen. Deze geluidsbelasting is wel een aandachtspunt bij de verdere planuitwerking. Een eerst concept van een stedenbouwkundige verkenning laat zien dat 24 flexwoningen inclusief parkeerplaatsen en ontsluiting fysiek inpasbaar is op dit perceel (zie bijlage 3 Stedenbouwkundige verkenning 24 flexwoningen Achterbergsestraatweg). 1.3 Rhenam Wonen beschouwt het ook als een geschikte locatie. Bovenstaande argumenten zijn ook voor partner Rhenam redenen om positief te zijn over planontwikkeling op deze locatie. 2.1 In een Samenwerkingsovereenkomst staan de onderlinge afspraken en verplichtingen vastgelegd voor het realiseren, exploiteren, beheren en verplaatsen van de 24 flexwoningen. Onderzoek en onderhandeling hebben tot een set afspraken geleid waaronder Rhenam en gemeente 24 sociale huurwoningen mogelijk achten. In een overeenkomst leggen partijen hun beider taken, verantwoordelijkheden en financiële bijdragen vast. Een overeenkomst is nodig vanwege de juridische en financiële consequenties en risico’s voor beide partijen.

Onderdeel van die afspraken is dat niet alleen Rhenam investeert, maar ook de gemeente een noodzakelijke financiële bijdrage levert aan realisatie van de woningen. Op 19 november 2024 heeft de Raad van Commissarissen van Rhenam ingestemd met het tekenen van de overeenkomst (zie bijlage 1 Concept Samenwerkingsovereenkomst Rhenen – Rhenam). Indien de gemeenteraad instemt met dit beslispunt kan er overgegaan worden tot daadwerkelijke ondertekening door beide partijen. 2.2 De flexwoningen dragen in belangrijke mate bij aan de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor starters. Door het toepassen van 8 woningen met 2 slaapkamers (PMC13) en 16 woningen met 1 slaapkamer (PMC12) volgens de woonstandaard 3.1 (zie Bijlage 4 Woonstandaard 3.1) voegen we 24 sociale huurwoningen toe die voornamelijk geschikt zijn voor starters. Voor deze doelgroep is de woning schaarste en de wachtlijst bij Rhenam het grootst. Het realiseren van sociale huurwoningen voor starters is extra uitdagend vanwege de lage huuropbrengsten die hiervoor gelden. 2.3 Met behulp van deze samenwerking realiseren we 12 woningen voor de gemeentelijke opvang van Oekraïense ontheemden, waar een grote behoefte aan is. De taakstelling voor de gemeente Rhenen is om 1 januari 2025 aan 92 Oekraïners opvang te bieden. Echter, Rhenen kan slechts in 78 voorzien. Daarbij komt nog een nieuwe taakstelling voor 2025.

Dit project levert een bijdrage aan de gewenste woningen. Na afloop van de huur voor Oekraïners, worden de woningen ingezet voor andere mensen op de wachtlijst van Rhenam.

3

2.4 Met het aanschaffen van flexwoningen die voldoen aan Bouwbesluit Nieuwbouw sturen we aan op het permanent toevoegen van woningen aan de sociale huurvoorraad in Rhenen. In de samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd dat Rhenam flexwoningen zal aanschaffen met een kwaliteit die voldoet aan Bouwbesluit Nieuwbouw. Hierdoor is het mogelijk om deze woningen, na de tijdelijke plaatsing op de locatie Achterbergsestraatweg, te plaatsen op een locatie waar permanent wonen mogelijk is. Met dit besluit is de kans groot dat er veel langer dan 15 jaar een toevoeging wordt gedaan aan de sociale woningbouwvoorraad in Rhenen. 2.5 Door afspraken vast te leggen over de samenwerking voor de herplaatsing is Rhenam Wonen bereid om te investeren in flexwoningen. Rhenam Wonen heeft minimaal 45 jaar nodig om de investering in de flexwoningen terug te verdienen. Voor een groot deel van de exploitatieduur is Rhenam nu niet verzekerd van een locatie. Daarom heeft Rhenam ook geen garantie dat de exploitatie voor 45 jaar voortgezet kan worden. Met het vastleggen van de inspanningsverplichting van de gemeente om een tweede locatie te vinden, heeft Rhenam voldoende vertrouwen dat partijen er gezamenlijk voor kunnen zorgen dat de volledige exploitatieduur kan worden gehaald en de investering voldoende maatschappelijk rendement oplevert en financiële verliezen voorkomen kunnen worden.

2.6 Gemeente is eigenaar van de locatie en levert woonrijpe grond De gemeente Rhenen is eigenaar van de grond en verleent Rhenam een tijdelijk opstalrecht. Om de woningen te kunnen realiseren dient de grond bouw- en woonrijp te worden gemaakt. Overeengekomen is dat de gemeente voor haar rekening en risico de grond bouw- en woonrijp maakt (€ 484.000). Tevens maakt de gemeente planvoorbereiding- en onderzoekskosten (€ 423.000). 2.7 Door het perceel in eigendom te houden en voor 15 jaar Rhenam opstalrecht te verlenen, blijft de gemeente de regie houden over de toekomstige functie na 15 jaar flexwoningen. Ruimte is schaars in Rhenen. Bovendien zorgen verschillende maatschappelijke uitdaging voor ruimteclaims. Door het afsluiten van een opstalrecht i.c.m. het verlenen van een tijdelijke vergunning voor 15 jaar behoudt de gemeente de mogelijkheid om, na afloop van de tijdelijke vergunning (rond 2040), te bepalen wat het meest passende gebruik en functie van dit perceel is. 3.1 De reserve versnelling woningbouw inzetten waar deze voor is bedoeld Onderzoek en overleg met partner Rhenam wijst uit dat een project dat 100% sociale huur betreft, niet kan worden gerealiseerd zonder financiële bijdrage van de gemeente (en het Rijk). Daarom wordt voorgesteld om de reserve versnelling woningbouw in te zetten en de sociale huurwoningen daarmee mogelijk te maken.

De raad heeft in 2023 deze reserve ingesteld om de woningbouw in Rhenen te versnellen. Hier worden onderzoeken en inzet van capaciteit uit bekostigd. En ook de tekorten in de eerste jaren van de exploitatie van de flexwoningen aan de Binnenweg. De stand van de reserve is geprognotiseerd op €950.000 eind 2026, rekening houdend met de dekking van de tekorten van de flexwoningen Binnenweg, de dekking van het voorbereidingskrediet tot en met 2026 en het schrappen van de toevoegingen aan de reserve vanuit de SPUK opvang Oekraïners zoals door de raad bij de begrotingsbehandeling 2024 is geamendeerd. Er is op basis van de Samenwerkingsovereenkomst maximaal een netto-investering nodig uit deze reserve van €326.000. Overige kosten worden door Rhenam gedragen en tevens wordt Rijkssubsidie ontvangen. 3.2 Door 12 van de 24 flexwoningen eerst beschikbaar te stellen voor Oekraïense ontheemden kunnen we 50% van de bouw- en woonrijpmaakkosten vergoed krijgen door het Rijk. Het rijk stelt subsidies beschikbaar voor het realiseren van huisvesting van de opvang van Oekraïense ontheemden. Met het Rijk is overlegd aan de hand van een eerste kostenraming en daaruit bleek dat een bijdrage voor 12 opvangplekken paste binnen de voorwaarden. De daadwerkelijke aanvraag en beschikking volgen na instemming van de raad op dit raadsvoorstel.

3.3 Rhenam draagt bij in de bouw- en woonrijpmaakkosten en doet haar maximale inzet.

4

Uit de gesprekken met Rhenam is gebleken dat de businesscase een grote uitdaging is. Rhenam heeft aangegeven dat zij enkel kunnen investeren als de grond om-niet gebruikt kan worden en de bouwen woonrijpmaakkosten voor rekening van de gemeente zijn. Uiteindelijk zijn we overeengekomen dat ook Rhenam een deel van de bouw- en woonrijpmaakkosten voor rekening neemt onder de voorwaarde dat deze bijdrage wordt verlaagd als er meer bijdragen van het Rijk kunnen worden gegenereerd. De bijdrage van Rhenam is gemaximeerd op €111.000. 3.4 We achten de kans aannemelijk dat de financiële bijdrage van de gemeente verminderd kan worden door extra rijksbijdragen. De genoemde investering vanuit de reserve van €343.000 kan lager worden, omdat we verwachten dat we nog meer rijksbijdragen kunnen ontvangen waarmee we de financiële bijdrage kunnen verminderen. Allereerst, naast de hiervoor benoemde transitiekostenvergoeding, zullen we ook een aanvraag indienen voor de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen. Indien deze wordt verleend, zet de gemeente deze in voor de dekking van de bouw- en woonrijpmaakkosten. Aangezien we voldoen aan de voorwaarden voor deze subsidie achten we de kans groot dat deze aan ons verstrekt wordt. 4.1 De inzet van de reserve versnelling woningbouw dient financieel technisch goed verwerkt te worden.

De raad heeft een reserve versnelling woningbouw ingesteld om kosten die verband houden met het realiseren van flexwoningen uit te dekken. Naar de huidige stand van zaken is er bij de Achterbergsestraatweg sprake van een tekort van € 343.000 waarvoor de reserve kan worden aangewend. Het in één keer afschrijven van een investering is niet toegestaan. Het restant dient te worden geactiveerd en in 15 jaar afgeschreven. Deze afschrijvingslasten worden gedekt uit een daarvoor in te stellen reserve ‘dekking kapitaallasten bouw- en woonrijpmaken Achterbergsestraatweg’. Deze reserve wordt gevormd door een bijdrage van de reserve versnelling woningbouw van € 343.000. Hiermee is de dekking uit de reserve die hiervoor is ingesteld gerealiseerd. Indien er meer subsidies of een bijdrage uit de SPUK opvang Oekraïners kan worden gerealiseerd voegen we deze middelen weer toe aan de reserve versnelling woningbouw. Kanttekeningen (risico's en nadelen) 1.1 De eerste haalbaarheid geeft geen garantie dat locatie mogelijk is. Uit de haalbaarheidstoets die voorafging aan dit raadsvoorstel blijkt het realiseren van flexwoningen op deze locatie haalbaar. In vervolgstappen worden alle benodigde ruimtelijke onderzoeken uitgevoerd. Daaruit kan alsnog blijken dat er knelpunten zijn, b.v. dat de geluidsnorm toch nog problematischer is dan verwacht, die de haalbaarheid in de weg staan.

De gemeente heeft dan wel kosten gemaakt. Aanvullende financiële notities Samengevat zijn de financiële consequenties als volgt:

De gemeente is verantwoordelijk voor de planvoorbereidingskosten en het bouw- en woonrijpmaken van de locatie. Hiervoor ramen we respectievelijk €423.000 en €484.000 (incl. BTW) Rijkssubsidie transitie woningen voor huisvesting Oekraïners (12 woningen)

-/- €907.000 + €454.000

Maximale bijdrage Rhenam

+ €111.000

Tekort voor rekening van gemeente

-/- € 343.000

Mogelijke extra bijdragen: Voor realisatie van flexwoningen heeft het Rijk een stimuleringsregeling Flexen Transformatiewoningen. Voor 2024 is deze regeling gesloten maar voor

5

2025 wordt deze weer geopend. Onder gelijkblijvende subsidiebedragen kunnen we een aanvraag indienen van 12 x €7.800

+ € 93.000

Vervolg Vervolgstappen Na instemming met dit projectvoorstel wordt in samenwerking met Rhenam aan de onderzoeken, ontwerp en participatie gewerkt. Gelijktijdig worden de subsidieaanvragen uitgewerkt. Ook zullen met een Didam-publicatie en een Aanwijzingsbesluit DAEB (in het kader van staatssteunregels) voorbereidingen worden getroffen zodat beide partijen de samenwerkingsovereenkomst kunnen ondertekenen. Verdere uitwerkingsafspraken monden uit in een realisatieovereenkomst. De raad ontvangt bij positief besluit zal stedenbouwkundige kaders vaststellen voor de tijdelijke woningbouw aan de Achterbergsestraatweg. Daarmee kan in de vergunningprocedure een bindend advies achterwege blijven. Dit maakt een vlotte behandeling van de vergunningaanvraag mogelijk. Een raadsvoorstel met stedenbouwkundig kader is inclusief participatie-uitkomsten. Ook zal er dan een actueel financieel overzicht worden gedeeld. Het streven is dat de flexwoningen begin 2026 gereed zijn. Participatie Een volgend participatiemoment vindt plaats over de stedenbouwkundige invulling van de locatie. Het resultaat daarvan vormt onderdeel van het volgende raadsvoorstel. Communicatie De inhoud van dit raadsvoorstel is op het moment van verzending naar de raad met uitgebreide communicatie bekend gemaakt met:

• • • • • •

Persbericht Website-bericht Brieven naar omwonenden van locaties Nieuwsbrief Wonen Bericht op social media Brief deelnemers Rhenen Spreekt

Er hebben eind januari informatiebijeenkomst(en) plaatsgevonden. Bijlagen Bijlage 1: Concept Samenwerkingsovereenkomst Rhenen – Rhenam (niet openbaar) Bijlage 2: Locatieonderzoek flexwoningen Bijlage 3: Stedenbouwkundige verkenning 24 flexwoningen Achterbergsestraatweg Bijlage 4: Woonstandaard 3.1

6