Raadsvoorstel Nieuwe woningbouwplan Elsterstraatweg 51-71, Elst

Bestuurlijk voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatie Onderwerp

: : : : : : :

23 maart 2021 Daphne Bol 790419 P.C. de Rooij Gemeenteraad Rhenen Openbaar Woningbouwlocatie “Elsterstraatweg 51-71, Elst (Damkro)

Gevraagd besluit: De gemeenteraad besluit: In afwijking van het vastgestelde Handboek “Elsterstraatweg 51-71, Elst” in te stemmen met het woningbouwplan voor zover het betreft het aantal woningen en de situering en oriëntatie van de woningen. Aanleiding / voorgeschiedenis De gemeente Rhenen werkt mee aan woningbouw op de locatie van het voormalige Damkroterrein, tussen de Elsterstraatweg en de Neder-Rijn. Op 19 april 2016 stemde de gemeenteraad in met het Handboek “Elsterstraatweg 51 – 71, Elst” (bijlage 1). Dit Handboek is mede tot stand gekomen middels participatie met belanghebbenden. In het handboek staan randvoorwaarden waaraan de woningbouw moet voldoen. Na vaststelling van het Handboek is de initiatiefnemer aan de slag gegaan met een woningbouwplan. Dit woningbouwplan sloot aan op de uitgangspunten zoals opgesteld in het Handboek. Het project is aangepast nadat het even stil lag. Na deze tijd heeft het project even stilgelegen. Vlak voor de zomer van 2020 is de initiatiefnemer weer aan de slag gegaan met het project. Omdat de woonvisie “Kiezen voor Rhenen” 2018 in de tussentijd was vastgesteld, was het noodzaak dat het woningbouwplan hierop zou aansluiten. Daarnaast was initiatiefnemer van mening dat het oude woningbouwplan niet goed aansloot op de actuele woningbehoefte in Elst. De initiatiefnemer heeft in de zomer 2020 een nieuw woningbouwplan opgesteld (bijlage 2).

Dit woningbouwplan sluit in grote lijnen aan op de uitgangspunten zoals deze zijn opgesteld in het Handboek. Om het woningbouwplan financieel haalbaar te maken is gekozen voor een woningbouwplan met 26 woningen met voor een deel van het plangebied woningen achter het lint. Dit is in strijd met het eerder vastgestelde Handboek. De buurt heeft positief gereageerd op plan Dit nieuwe woningbouwplan is door de initiatiefnemer voorgelegd aan belanghebbenden uit de buurt. Uit de buurt zijn overwegend positieve reacties gekomen. Een aantal van hen hebben dit ook telefonisch teruggekoppeld met de gemeente. Daarnaast heeft er een stedenbouwkundig bureau naar het plan gekeken en geconstateerd dat het plan bij de bedoelde uitgangspunten van het Handboek past. Dit is hetzelfde stedenbouwkundig bureau dat nauw betrokken is geweest bij de totstandkoming van het Handboek.

Plan is positief ontvangen in raadscommissie Ruimte en Economie Op 9 december 2020 heeft er een presentatie over het nieuwe woningbouwplan plaatsgevonden tijdens de raadscommissie Economie en Ruimte. Het nieuwe plan is toen positief ontvangen. Ook hebben er een aantal belanghebbenden uit de buurt de presentatie bijgewoond. Plan wordt voorgelegd aan de raad omdat het afwijkt van het oorspronkelijke handboek Omdat het nieuwe woningbouwplan op een aantal onderdelen afwijkt van de uitgangspunten in het vastgestelde Handboek, wordt dit plan wederom voorgelegd aan de gemeenteraad. Kaders Handboek Er is een vastgesteld Handboek voor het terrein “Elsterstraatweg 51-71, Elst”. Dit Handboek geeft de ontwikkelingskaders weer voor het woningbouwplan op deze locatie. Gevraagd wordt om op onderdelen af te wijken van dit Handboek. Het gaat om het aantal woningen en de situering en oriëntatie van woningen. Bestemmingsplan Na een positief besluit zal er een bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Op basis van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad bevoegd een bestemmingsplan vast te stellen. De procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan is opgenomen in artikel 3.8 Wro. Woonvisie ‘Kiezen voor Rhenen’ De woonvisie “Kiezen voor Rhenen” 2018 is vastgesteld door de raad. Het is een beleidskader waaraan woningbouwprojecten worden getoetst.

Het gaat dan om projecten die niet passen binnen de huidige bestemmingsplannen. Beoogd effect Door in te stemmen met het nieuwe woningbouwplan wordt er een positieve bijdrage geleverd aan het woningaanbod in Elst. Er zullen starterswoningen en seniorenwoningen in zowel het sociale segment als de vrije sector worden aangeboden. Dit sluit aan op de reeds vastgestelde woonvisie en de woningbehoefte in Elst. Door in te stemmen wordt er een braakliggend en rommelig terrein geschikt gemaakt voor woningbouw. Het lint op deze locatie aan de Elsterstraatweg wordt hiermee afgerond en er wordt een bijdrage geleverd aan de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten in het gebied. Argumenten 1.1 Nieuwe woningbouwplan wijkt in onderdelen af van het vastgestelde Handboek In het Handboek “Elsterstraatweg 51-71, Elst” is een gebiedsvisie, een basisontwerpkaart, een ontwikkelingsrichting, beeldkwaliteitseisen en een programma van eisen opgenomen. Dit Handboek is mede tot stand gekomen met de buurt. Het Handboek is op 19 april 2016 (na amendement) vastgesteld door de gemeenteraad (bijlage 1). Ontwerpkaart en ontwikkelingsrichting uit gebiedsvisie In de gebiedsvisie zijn de basisontwerpkaart en de ontwikkelingsrichting opgenomen. Deze bevatten de algemene uitgangspunten (kernwaarden) die gelden voor de ruimtelijke opzet van het gebied.

Hierin is te lezen dat er met name wordt ingezet op het dorpse karakter, de lintbebouwing, de historie van de plek en de doorzichten richting de rivier. De dorpse opzet is leidend met een Elster uitstraling en een dichtheid die afneemt richting de rivier. Dit beeld bepaalt de maximum bouwvolumes, de beschikbare ruimte voor verharding en daarmee ook het aantal woningen. Op basis van de ontwikkelingsrichting bedraagt het te realiseren aantal maximaal 20 woningen. De ontwikkelingsrichting (circa 15-20 woningen) is gericht op het zo optimaal mogelijk gebruik maken van de lintzone en daar de bebouwing te concentreren. Alleen ter hoogte van het voormalig Hoge Huis steekt de nieuwbouw dieper het gebied in. De ontwikkelingsrichting gaat uit van een compact lint met doorzichten.

Beoogde beeldkwaliteit Naast bovengenoemde uitgangspunten zijn in de planontwikkeling verschillende suggesties gedaan voor de beoogde beeldkwaliteit. Dit is een uitwerking van de basisontwerpkaart ten aanzien van de bebouwing en de tuinzone en openbare ruimte. Er zijn hier beeldkwaliteitseisen opgenomen onder andere ten aanzien van de aantallen woningen, de bouwmassa en situering. Afwijkingen nieuw woningbouwplan past binnen de uitgangspunten Handboek Het nieuwe woningbouwplan (bijlage 2) wijkt op een aantal onderdelen af van wat is vastgesteld in deze beeldkwaliteitseisen. Zo is er in het nieuwe plan sprake van 26 woningen (in plaats van maximaal 20 woningen) en zijn er woningen in het plan opgenomen die zijn gesitueerd achter het lint. Het nieuwe woningbouwplan is voorgelegd aan het stedenbouwkundig bureau welke ook betrokken is geweest bij de opstelling van het Handboek. Dit stedenbouwkundig bureau stelt dat het nieuwe woningbouwplan goed past bij de uitgangspunten van het Handboek en door een goede vormgeving van de schuurwoningen achter het lint het net lijkt alsof dit ‘bijbehorende bouwwerken’ zijn bij de woningen die aan de voorzijde zijn georiënteerd op de Elsterstraatweg. Daarnaast zijn ook alle (groene) doorzichten behouden in het plan. En is er aan de uitgangspunten ten aanzien van de rijwoningen richting het Hoge Huis niets veranderd.

1.2 Nieuwe woningbouwplan voldoet aan de woningbehoefte en woonvisie De redenen waarom er een nieuw woningbouwplan is opgesteld is de vastgestelde woonvisie en de veranderende woningbehoefte in Elst. Het oude woningbouwplan voorzag in grotere woningen in het duurdere segment. Het nieuwe woningbouwplan voorziet in meer kleinere woningen die geschikt zijn voor starters en senioren. Er zullen zowel woningen in het sociale segment (sociale huur en sociale koop) en het middel dure en dure segment worden gebouwd. Hiermee voldoet het nieuwe woningbouwplan aan de eisen van de woonvisie. Om het plan financieel rendabel te maken is gekozen voor meer woningen (maximaal 26) welke zo zijn vormgegeven dat ze zo goed mogelijk passen in de uitgangspunten van het Handboek. Een voorbeeld hiervan zijn de ’schuurwoningen’ welke achter de woningen aan de Elsterstraatweg zijn gelegen. Risico’s Aan dit advies zitten geen relevante risico’s. Financiële gevolgen In 2013 is een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente Rhenen en de initiatiefnemer. De kosten die in het voortraject zijn gemaakt zijn hiermee afgedicht. Na een positief besluit zal er een bestemmingsplanprocedure worden gestart. Alvorens deze procedure wordt gestart wordt er een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente Rhenen en initiatiefnemer.

De ambtelijke kosten voor het in procedure brengen van dit bestemmingsplan worden in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. Eventuele verzoeken om planschade, welke ook nog eens worden toegewezen, worden via dezelfde overeenkomst doorbelast aan de initiatiefnemer. Op basis van deze overeenkomst zijn aan dit verzoek geen kosten verbonden voor de gemeente Personele gevolgen Er zijn geen personele gevolgen aan dit advies. Duurzaamheid Het nieuwe woningbouwplan zal moeten voldoen aan de nieuwste eisen ten aanzien van duurzaam bouwen. In het plan zelf is rekening gehouden met hergebruik van materialen en slimme materiaalkeuzes. Daarnaast wordt er voorzien in groene openbare ruimte waarbij er rekening gehouden wordt met klimaatadaptieve maatregelen. Daarnaast wordt er een bijdrage geleverd aan een gevarieerd woningaanbod voor verschillende doelgroepen. Dit is een vorm van sociale duurzaamheid waarbij inwoners een leven lang in Elst kunnen blijven wonen met passende woningen.

Participatie Het eerder vastgestelde Handboek is middels participatie met de buurt tot stand gekomen. Omdat het nieuwe woningbouwplan op de eerdergenoemde punten afwijkt van het Handboek is de initiatiefnemer opnieuw naar de buurt gegaan om het woningbouwplan voor te leggen. Er kwamen positieve reacties op het plan. Daarnaast is er een presentatie gegeven tijdens de raadscommissie Ruimte en Economie op 9 december 2020. Deze vergadering heeft iedereen kunnen bijwonen. Als er positief besloten wordt dan zal er een bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Tijdens de bestemmingsplanprocedure heeft eenieder de kans om zienswijzen in te dienen. Communicatie Op de website www.rhenen.nl is een projectpagina ingericht. Op deze projectpagina wordt de laatste stand van zaken ten aanzien van het project weergegeven. De initiatiefnemer onderhoudt daarbij het contact met de buurt. Als positief wordt besloten zal er een bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Hierbij wordt ook gebruik gemaakt van alle (wettelijke) communicatiekanalen. Vervolgprocedure Indien positief wordt besloten, wordt er een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Daarna wordt een bestemmingsplanprocedure opgestart. Bijlagen Bijlage 1 – Handboek “Elsterstraatweg 51-71, Elst” (vastgesteld dd. 19 april 2016) Bijlage 2 – Nieuwe Woningbouwplan “Elsterstraatweg 51-71, Elst” (dd.

28 september 2020)