Raadsvoorstel krediet ten behoeve van de inkoop van 20 flexwoningen
Tekst van het document
Bestuurlijk Voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatie Onderwerp
: : : : : : :
8 november 2023 Tim Lely 1150399 G.J. van Laar Gemeenteraad Rhenen Openbaar Krediet ten behoeve van de inkoop van 20 flexwoningen
Voorstel: De gemeenteraad besluit: 1. voor de aanschaf en plaatsing van 20 flexwoningen een investeringskrediet van € 3.055.000 beschikbaar te stellen en voor het bouw- en woonrijp maken van het perceel aan de Binnenweg met kadastrale aanduiding RNN01G1569 een investeringskrediet van € 213.400 beschikbaar te stellen; 2. de investering in de flexwoningen af te schrijven in 30 jaar en de kosten van bouw- en woonrijp maken in 10 jaar; 3. de structurele kapitaal- en beheerslasten te dekken uit het positieve resultaat van de opgestelde 30-jarige exploitatiebegroting; 4. de jaarlijkse tekorten en overschotten van de exploitatiebegroting te verwerken in de meerjarenbegroting; 5. de financiële gevolgen van dit voorstel te verwerken als wijziging van de begroting 2023. Aanleiding/ korte voorgeschiedenis Nederland heeft te kampen met uitdagingen op de woonmarkt en in de vluchtelingenopvang. Er zijn onvoldoende betaalbare woningen in de bestaande voorraad beschikbaar, met name voor starters en ouderen. De doorstroming van de woningvoorraad is relatief laag en de cijfers voor nieuwbouw blijven structureel achter door verschillende uitdagingen, zoals de beperkingen vanuit stikstofdepositie. Ook binnen de gemeente Rhenen speelt deze problematiek. De gemeente Rhenen wil bijdragen aan een oplossing door het realiseren van betaalbare huisvesting en opvang voor de verschillende doelgroepen.
Hiervoor heeft de gemeentelijke organisatie eind 2022 een gebundelde aanpak ‘Versnelde Woonopgave’ ingericht. Voor deze Versnelde Woonopgave is het volgende hoofddoel met de volgende tussendoelen geformuleerd: In 2026 is het het opgaveteam van de gemeente Rhenen gelukt om urgent woningzoekenden goede (tijdelijke) woonruimte te bieden waarbij de Rhenense samenleving trots is op het resultaat en de nieuwe bewoners zich welkom en betrokken voelen bij die samenleving. 1. In 2023 is duidelijk naar welke reële aantallen tijdelijke woonruimtes we streven. 2. Eind 2023 staat de eerste flexwoning. 3. Ook wordt in 2023 duidelijk hoe we een goede balans creëren tussen de huisvestingsbelangen van verschillende doelgroepen zoals onze eigen inwoners en nieuwkomers. Op 18 januari 2023 is de raad nader geïnformeerd over de voorgestelde aanpak. Op 7 maart 2023 heeft de raad ingestemd met het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet en hierover een amendement aangenomen, waarmee uitvoering gegeven kon worden aan de voorgestelde aanpak.
1
Binnen de Versnelde Woonopgave is gestart met het onderzoek naar de mogelijkheden voor het realiseren van flexwoningen (verplaatsbare woningen op een tijdelijke locatie) binnen de gemeente Rhenen. Het onderzoek naar de mogelijkheden voor het realiseren van flexwoningen kent meerdere aspecten, zoals: locatie-onderzoek, participatie met inwoners, de samenwerking met een corporatie of andere partijen en onderzoek naar de financiële haalbaarheid. Over de inhoud en voortgang van dit onderzoek is de raad op 20 juni 2023 tussentijds geïnformeerd. Op 14 maart 2023 heeft het college het besluit genomen om de haalbaarheid voor 20 flexwoningen op een perceel in eigendom van de gemeente aan de Binnenweg nader te onderzoeken. Over de voortgang van dit nader onderzoek is de raad eveneens op 20 juni 2023 geïnformeerd. In de periode juni t/m augustus 2023 zijn er nieuwe vorderingen geboekt met betrekking tot de haalbaarheid en invulling voor het realiseren van flexwoningen aan de Binnenweg. Hieronder worden deze beschreven. De bijdrage van flexwoningen in het verminderen van het woningtekort Het realiseren van flexwoningen is in Nederland een relatief nieuw fenomeen waarmee betrokken partijen nog weinig ervaring hebben. De flexwoning verschilt van een reguliere woning, omdat het een verplaatsbare woning is. In de meeste gevallen is de woning in één geheel te verplaatsen.
Dit biedt de mogelijkheid om de woning meerdere keren te verplaatsen gedurende de levensduur van de woning. Deze verplaatsbaarheid biedt kansen om een woning te plaatsen op een locatie die niet geschikt is voor een permanente woonfunctie of planologisch niet voorziet in een toekomstige functie voor wonen, maar waar wel mogelijkheden zijn om de gronden voor een tijdelijke periode in te zetten voor een woonfunctie. De kosten die zijn gemoeid met het aanschaffen, plaatsen, beheren en verplaatsen van een flexwoning kunnen, zeker wanneer ze ingezet worden voor sociale huur, niet gedekt worden uit de huurbaten gedurende de eerste plaatsingsperiode. Het financieel risico dat hieruit voortkomt en dat de investerende partij(en) neemt, vormt een van de belangrijkste uitdagingen rond de inzet van flexwoningen om het woningtekort te verminderen. Het Rijk zet zich in om deze financiële risico’s zoveel mogelijk te mitigeren, zodat gemeenten, corporaties en andere partijen in staat zijn op een verantwoorde manier te investeren. De herplaatsingsgarantieregeling (zie bijlage 2) en de Stimuleringsregeling zijn de belangrijkste beleidsinstrumenten van het Rijk. Daarnaast is het belangrijk dat gemeenten en corporaties goede afspraken met elkaar maken, zodat er meer inzicht en vertrouwen komt in de mogelijkheden voor een toekomstige verplaatsing van de flexwoningen.
Onder bovengenoemde condities kan een flexwoning een zeer waardevol instrument zijn in het verminderen van het woningtekort. Met name omdat: • het een aanvullend programma is op de geplande (sociale) woningbouw; • de plannen in veel gevallen een kortere looptijd hebben; • er op de lange termijn een flexibele schil van sociale huurwoningen ontstaat. Businesscase Veel aandacht binnen het haalbaarheidsonderzoek voor flexwoningen is uitgegaan naar het opstellen van een volledige en betrouwbare businesscase. De uitwerking van de benodigde investeringen, exploitatielasten en -baten voor een concrete locatie heeft veel kennis en inzicht opgeleverd, zowel bij de gemeente Rhenen als bij Rhenam Wonen. Zonder deze specifieke uitwerking van de businesscase voor de locatie Binnenweg waren we niet tot een volledig en voldoende betrouwbaar overzicht in het financiële resultaat en de (financiële) risico’s en onzekerheden gekomen. De exacte bevindingen uit het onderzoek naar de financiële haalbaarheid en gevolgen worden verderop in dit raadsvoorstel en in de bijlage ‘financiële toelichting businesscase’ beschreven. Intentieovereenkomst met Rhenam Vanaf het 4de kwartaal van 2022 zijn we op structurele basis met Rhenam Wonen in gesprek gegaan over de mogelijkheden en de rol van Rhenam Wonen bij het realiseren, exploiteren en beheren van flexwoningen binnen de gemeente Rhenen.
Rhenam heeft destijds aangegeven dat ze niet de gevraagde snelheid kon maken met het opstellen van een eigen businesscase, woningbouwprogramma en een investeringsbeslissing voor de locatie Binnenweg. Daarentegen heeft Rhenam inmiddels wel ruimte in haar begroting van 2024 gereserveerd voor 50 flexwoningen. Dit heeft geleid tot een intentieovereenkomst tussen de gemeente en Rhenam Wonen. In de intentieovereenkomst is vastgelegd dat Rhenam toezegt in de volgende 50 flexwoningen te investeren
2
en deze te realiseren. De gemeente zegt toe om de investering op zich te nemen om de locaties beschikbaar te maken voor deze flexwoningen en zich in de toekomst in te zetten voor een opvolglocatie. Beheerovereenkomst met Rhenam Daarnaast is Rhenam Wonen bereid om het volledige beheer van deze 20 flexwoningen aan de Binnenweg uit te voeren. Het volledige beheer bestaat o.a. uit de huurdersadministratie, huurderscontact, inning van de huur, structureel en incidenteel onderhoud, het opstellen van (jaar)rapportages en begrotingen. ‘Aan de voorkant’ hebben de huurders van de woningen dus enkel met Rhenam Wonen te maken. Gemeente Rhenen zal enkel ‘aan de achterkant’ eigenaar zijn van de flexwoningen. Voor het beheer van de flexwoningen aan de Binnenweg is een aparte overeenkomst tussen partijen opgesteld. De kosten voor beheer en onderhoud komen voor rekening van de investerende partij, ofwel gemeente Rhenen. De kosten voor het beheer zijn in de overeenkomst vooraf vastgelegd. Voor het onderhoud is een raming gemaakt. De werkelijke kosten voor onderhoud wordt jaarlijks gefactureerd.
Woningprogramma en doelgroepen Op basis van de bevindingen uit de planvoorbereiding, het behoefteonderzoek en het financiële onderzoek komt naar voren dat een combinatie van 15 stuks flexwoningen (studio/2 kamer appartement), bruto vloeroppervlak minimaal 30m2) en 5 stuks flexwoningen met 2 slaapkamers (3 kamer appartement, bruto vloeroppervlak minimaal 45m2) het meest geschikt is. In overeenstemming met het collegebesluit en de voorwaarden van de Stimuleringsregeling worden 7 van de 20 flexwoningen gereserveerd voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen of huisvesting van statushouders. De verwachting is dat de 5 flexwoningen met 2 slaapkamers worden gebruikt voor de opvang van Oekraïense gezinnen en 2 flexwoningen met 1 slaapkamer voor de huisvesting van statushouders. Daarnaast zijn er 2 flexwoningen te verhuren aan jongeren onder de 23 jaar. Voor deze doelgroep gelden lagere sociale huurtarieven en in de businesscase is voor 2 flexwoningen hiervoor ruimte geboden. De daadwerkelijke toewijzing van de flexwoningen onder deze doelgroepen hangt af van de precieze behoefte op dat moment. De overige 13 flexwoningen worden toegewezen op de reguliere wijze door Rhenam Wonen. Voor die woningen zullen de reguliere woningzoekenden die zich bij Rhenam Wonen (Huiswaarts.nu) hebben aangemeld, worden aangewezen.
Planvoorbereiding Binnenweg Voor het uitvoeren van de benodigde onderzoeken en het ontwerp is een stedenbouwkundig bureau ingehuurd. Het bureau werkt momenteel aan de verschillende ruimtelijke onderzoeken. Er is inmiddels een Voorlopig Ontwerp opgeleverd, waarin ook zoveel mogelijk rekening is gehouden met de resultaten uit de participatie met de omgeving (zie bijlage 3 en 4). Uit de planuitwerking en onderzoeken komt het beeld naar voren dat de 20 flexwoningen in principe goed inpasbaar zijn op het perceel. Alle benodigde parkeerplaatsen voor de flexwoningen worden voorzien op het eigen terrein. De bestaande bomenrij langs het perceel blijft behouden. Er wordt een kleine binnentuin ingericht, een kleine speelplaats en er komt een berging. Vanwege de rust en de inpasbaarheid in de omgeving zal er geen eigen buitenruimte per woning zijn. Uit het eerste onderzoekt blijkt dat er jaarrond ecologisch onderzoek noodzakelijk is. Door deze langere onderzoeksfase hebben we de planning moeten aanpassen. We verwachten we de flexwoningen eind 2024 in gebruik te kunnen nemen.
Kaders Wet Ruimtelijke Ordening, Besluit Omgevingsrecht, Interim Omgevingsverordening van Provincie Utrecht, De (geactualiseerde) woonvisie “kiezen voor Rhenen”, de Nationale Woon- en Bouwagenda, (Rijks-)Programma Woningbouw, (Rijks-)Programma Een thuis voor iedereen, Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen, Woonvisie Rhenen, Huisvestingsverordening, Aanbestedingsrecht, Staatssteunrecht.
3
Beoogd effect Het op korte termijn verminderen van de schaarste aan sociale huurwoningen binnen de gemeente Rhenen en het realiseren van extra gemeentelijke opvangplekken voor Oekraïense ontheemden. Argumenten 1.1 Met deze investering behalen we een deel van onze doelstellingen binnen de Versnelde Woonopgave, waarvoor de gemeenteraad op 31 januari 2023 een voorbereidingskrediet beschikbaar heeft gesteld. Met deze investering kunnen we een deel van de hoofddoelstelling van de Versnelde Woonopgave bereiken, namelijk voor 2026 urgent woningzoekenden goede woonruimte bieden. We creëren zo betaalbare woonruimte voor de doelgroepen die dat het hardst nodig hebben, zoals: Starters/jongeren die niet de financiële middelen of dekking hebben vanuit ouders om een starterswoning te kopen; Oekraïense ontheemden; Statushouders die niet kunnen doorstromen vanuit de AZC’s. Met het realiseren van deze flexwoningen wordt er in 2024 gestart met het toevoegen van 20 nieuwe sociale huurwoningen toegevoegd aan het bestaande woningenbestand van Rhenam, aanvullend op de geplande (sociale) woningbouwprojecten. Met deze investering wordt een deel van de doelstellingen/ambities van de Versnelde Woonopgave binnen 2 jaar tijd gerealiseerd. Zo draagt de gemeente snel en adequaat bij aan een significante vermindering van het woningtekort voor de meest kwetsbare doelgroepen, waarvoor de nood het hoogst is.
1.2 & 3.1 Uit het onderzoek naar de financiële haalbaarheid blijkt dat we de exploitatie voor de flexwoningen aan de Binnenweg op de lange termijn met een positief resultaat te kunnen afsluiten. De flexwoningen kunnen 10 jaar op het perceel aan de Binnenweg blijven staan en worden verhuurd. Het streven is om de woningen na deze periode te verplaatsen naar een locatie binnen de gemeente Rhenen waar ze permanent (op een bestemming Wonen) kunnen blijven staan. Bij dat scenario, kan de investering, met de ontvangen subsidie, de gekozen afschrijvingstermijnen en de gehanteerde uitgangspunten voor exploitatielasten en -baten, in een periode van 30 jaar worden terugverdiend en realiseren we een positief exploitatieresultaat van € 468.800 (Netto Contante Waarde € 253.600). Voor een nadere toelichting op deze businesscase verwijzen wij naar de financiële toelichting in dit raadsvoorstel en de bijlage ‘financiële toelichting businesscase’. Andere scenario’s na afloop van de exploitatie op de locatie aan de Binnenweg zijn ook mogelijk. In de risicoparagraaf en in de bijlage worden deze nader toegelicht. 1.3 Door nu een investeringskrediet beschikbaar te stellen kunnen we gebruik maken van de, door het Rijk verleende, subsidie van 240.000 euro. Het Rijk heeft de gemeente Rhenen een subsidie van € 240.000 toegekend voor het realiseren van 20 flexwoningen.
En heeft hieraan de voorwaarde verbonden dat er binnen 12 maanden flexwoningen zijn gerealiseerd. Hier is uitstel van nog eens 12 maanden op mogelijk. Het Rijk beoordeelt of het verlenen van uitstel ook daadwerkelijk tot het gewenste effect, de realisatie van flexwoningen, zal leiden. Door het beschikbaar stellen van het krediet i.c.m. met een beschikbare en haalbare locatie (Binnenweg) kunnen we het Rijk die zekerheid bieden. 1.4 Doordat Rhenam Wonen heeft aangegeven niet nu een investeringsbeslissing te kunnen maken, kunnen we met een eigen investering nog steeds de benodigde snelheid maken. Het doel van de Versnelde Woonopgave is om zo snel mogelijk betaalbare huisvesting en opvang te realiseren. Met het verlenen van het investeringskrediet worden de eerste flexwoningen in 2024 gerealiseerd. Rhenam Wonen is bereid om het volledige beheer van de flexwoningen te doen. 1.5 Door als gemeente te investeren in de eerste 20 flexwoningen bieden we Rhenam het vertrouwen, ervaring en inzicht die leiden tot een investering van Rhenam in de volgende 50 flexwoningen. Door het haalbaarheidsonderzoek, de planuitwerking en de realisatie van de 20 flexwoningen aan de Binnenweg doen de gemeente en Rhenam Wonen samen waardevolle inzichten en ervaringen op. Deze vormen de basis voor de toezegging van Rhenam Wonen voor de investering in 50 flexwoningen
4
en de intentieovereenkomst tussen de gemeente Rhenen en Rhenam Wonen. De investering in 20 flexwoningen functioneert daarom als aanjager voor de volgende 50 flexwoningen in de komende jaren. 1.6 Met de aankoop van de flexwoningen voegen we op de lange termijn een flexibele schil van sociale huurwoningen toe aan de reguliere sociale huurwoningen binnen de gemeente. Door een tijdelijke plaatsing zijn andere locaties mogelijk dan bij reguliere woningbouw. Zo kunnen de woningen op de lange termijn een aanvulling zijn op de bestaande en geplande sociale woningbouw (op permanente locaties). En kan er ingespeeld worden op kansen en behoeftes die zich over 10 jaar aandienen, zoals renovatieprojecten, braakliggende percelen, of grotere uitbreidingslocaties met een zeer lange planvoorbereiding of gefaseerde bouw en oplevering. De voorkeur gaat echter uit naar een permanente plaatsing voor de tweede locatie. In dat geval zijn alle financiële risico’s van de investering definitief weggenomen. 2.1 De raad stelt de afschrijvingstermijnen vast. Het realiseren van flexwoningen is een bijzondere investering voor de gemeente. In de financiële verordening en het afschrijvingsbeleid is een dergelijke investering niet opgenomen en er is daarom geen afschrijvingstermijn vastgesteld. Dit betekent dat de raad een expliciet besluit moet nemen met betrekking tot de te hanteren afschrijvingstermijnen.
Met deze investering realiseren we 20 woningen met een lange levensduur. Het zijn flexwoningen, omdat ze verplaatsbaar zijn en op een tijdelijke locatie worden geplaatst. Wij kiezen voor flexwoningen die voldoen aan het Bouwbesluit Permanent. Om aan deze norm te voldoen moeten ze onder meer een levensduur hebben van minimaal 50 jaar en moeten ze binnen die termijn 2x te verplaatsen zijn. Dit is de minimale technische levensduur van deze woningen. Wij stellen voor om voor de economische levensduur een afschrijvingstermijn te hanteren van 30 jaar. Wij koppelen deze termijn aan de herplaatsingsgarantieregeling van het Rijk. Het Rijk heeft deze regeling in het leven geroepen om het financiële risico voor gemeenten en investeerders te beperken. Als de woningen niet herplaatst kunnen worden kan uiteindelijk een beroep worden gedaan op de garantieregeling. Voor de woningen met die voldoen aan het Bouwbesluit Permanent is de maximale garantietermijn vastgesteld op 30 jaar. De woningen zullen 10 jaar staan op de locatie Binnenweg. Wij stellen voor om de kosten van het bouw- en woonrijp maken dan ook af te schrijven in 10 jaar. Er heeft afstemming met de accountant plaatsgevonden over de gekozen afschrijvingstermijnen. 4.1 De exploitatielasten van de woningen zijn de eerste jaren beperkt. De exploitatie van de flexwoningen kent in de periode van de eerste 10-14 jaar beperkte tekorten.
Daarna slaat de exploitatie om naar positieve resultaten met uiteindelijk het berekende positieve resultaat van € 468.800. De omvang van de tekorten fluctueren jaarlijks, maar zijn beperkt (maximaal ongeveer € 40.000 aflopend tot € 4.000). We stellen voor om deze te verwerken in de meerjarenbegroting. Risico’s en nadelen 1.1 Er blijkt een verlies in het eindresultaat na afsluiting van de exploitatieperiode. In de businesscase gaan we uit van herplaatsing van de woningen nadat ze 10 jaar op de Binnenweg hebben gestaan. Dit scenario levert een positieve businesscase op. Er zijn ook andere scenario’s mogelijk waarbij de kosten hoger zullen uitvallen. Hogere kosten kunnen ontstaan door: Er is geen 2de locatie beschikbaar na 10 jaar op de Binnenweg, waardoor de woningen versneld moeten worden afgeschreven. De 2de locatie is opnieuw een tijdelijke locatie waardoor er kosten voor een 2 de verplaatsing moeten worden gemaakt. Kosten vallen hoger uit dan geraamd als gevolg van de aanbesteding van de woningen, of hogere exploitatielasten dan in de businesscase voorzien. De rentelasten worden hoger. Dit risico wordt met de volgende maatregelen verkleind of beheerst: We maken gebruik van de Stimuleringsregeling ‘Flex- en transformatiewoningen’ van het Rijk waarmee we voor deze woningen € 240.000 subsidie ontvangen. 5
-
-
-
De risico’s op negatief eindresultaat kunnen worden gereduceerd door gebruik te maken van de herplaatsingsgarantieregeling (zie bijlage 2). Deze regeling voorziet eerst in een fysieke herplaatsing van de woningen buiten de gemeente Rhenen. Hiervoor wordt door het Rijk een marktmeesters functie in het leven geroepen. Als ook herplaatsing buiten Rhenen niet lukt maken we gebruik van de financiële herplaatsingsgarantie waarbij de boekwaarde (op basis van 30 jaar afschrijving) tot 60% wordt vergoed. De gemeente Rhenen heeft 10 jaar de tijd om zich voor te bereiden op een verplaatsing door het faciliteren van een nieuwe geschikte locatie van de flexwoningen. Op dit moment worden er grofweg 50 woningen gemiddeld per jaar gerealiseerd binnen de gemeentegrenzen. In overeenstemming met de huidig vastgestelde Woonvisie dient 25% hiervan een sociale huurwoning te zijn. Bovendien zullen er naar verwachting in dit tijdsbestek van 10 jaar nieuwbouw of renovatieprojecten van Rhenam Wonen worden gerealiseerd. Daarnaast zijn er nog ‘zachte’ plannen met relatief grote aantallen woningen die een lange voorbereidingstijd kennen, zoals de Nieuwe Meent, Achterberg-Zuid.
We verwachten dat er relatief veel potentiële mogelijkheden zijn om de flexwoningen te integreren in een van de toekomstige woningbouwplannen en achten daarom de kans groot dat een 2 de plaatsing binnen de gemeente Rhenen zal slagen. De behoefte aan sociale huurwoningen over 10 jaar is lastig in te schatten en verschilt per regio. Onderzoek in opdracht van het Ministerie van BZK (ABF Research, Primos Prognose 2023, 5 juli 2023) concludeert dat het woningtekort in 2038 tussen de 0,2 – 4,5% zal liggen. Het woningtekort wordt mede veroorzaakt door een toename van het aantal huishoudens. De groei van het aantal huishoudens als gevolg van kleinere huishoudensgroottes zet tot 2034 door. Als het Rijk de doelstelling uit het Programma Woningbouw van 2% woningtekort (normale spanning) in 2031 wil behalen dienen er jaarlijks 981.000 (i.p.v. 900.000) woningen gerealiseerd te worden. Op basis van dit recente onderzoek in opdracht van het ministerie verwachten we dat er na 10 jaar nog steeds vraag is naar het type woningen die op de Binnenweg worden geplaatst.
Samenvattend kunnen we concluderen dat we een positief eindresultaat op de investering verwachten. Daarnaast houden we rekening met het risico dat er toch een negatief eindresultaat ontstaat doordat de kosten hoger uitvallen. Mede door de beschreven risicobeheersingsmaatregelen achten we de kans op het ontstaan van een negatief eindresultaat klein. Het college acht dit risico, afgezet tegen de maatschappelijke baten van het versneld toevoegen van 20 sociale huurwoningen, aanvaardbaar. In de bijlage ‘financiële toelichting businesscase’ zijn alle mogelijke scenario’s beschreven en financieel doorgerekend. 1.2 De investering in 20 flexwoningen leidt tot een hogere netto schuldquote van de gemeente. Een investering van € 3,3 miljoen moet ook worden gefinancierd. De investering heeft op korte termijn geen directe gevolgen voor de schuldquote. Op dit moment heeft Rhenen een financieringsoverschot als gevolg van het aantrekken van langlopende geldleningen ten behoeve van de bouw van MFG Rhenen. Als op de langere termijn voor onder meer deze investering leningen moeten worden aangetrokken levert dat een stijging van de schuldquote op van 6%. De netto schuldquote geeft inzicht in het niveau van de schuldenlast van de gemeente ten opzichte van de eigen middelen. Hiermee geeft de indicator een beeld van de mate waarin de rentelasten en de afschrijvingen op de exploitatie drukken.
In hoeverre de gemeente de schuldenlast kan dragen wordt bepaald door de ruimte in de exploitatie c.q. of de gemeente de rentelasten en afschrijvingen kan dekken door inkomsten. Bij deze investering toont de businesscase aan dat dit het geval is. In het bestuursprogramma is de ambitie opgenomen om onze schuldenlast te verminderen. Door deze investering kan de schuldquote op termijn toenemen. Hiervoor hebben we aangegeven waarom het onzes inziens nodig is om als gemeente nu zelf te investeren in de eerste 20 flexwoningen. Hiermee zien we twee ambities van het bestuursprogramma met elkaar in strijd komen. Hierbij kiezen wij voor het zo snel mogelijk realiseren van de flexwoningen. Financiële toelichting De realisatie van de 20 flexwoningen vraagt om een investering van afgerond € 3,3 miljoen. Deze investering schrijven we in 30 jaar af. Daarnaast zijn er exploitatiekosten voor de woningen. Tegenover de kapitaallasten van de investering en de exploitatiekosten staan de huuropbrengsten. De 6
investering in de flexwoningen moet in de exploitatieperiode van 30 jaar weer worden terugverdiend. In de opgestelde businesscase hebben we onderbouwd dat dit kan en er ook nog een positief resultaat wordt verwacht van € 468.800. Dit positieve resultaat ontstaat doordat na een eerste periode van beperkte exploitatietekorten er na 2038 sprake is van ruime exploitatieoverschotten.
De grafiek laat zien dat de tekorten in de periode 2024-2032 teruglopen van € 40.900 tot € 3.500. In 2033 moeten de woningen worden verplaatst en vindt gelijktijdig planmatig onderhoud plaats. Door de nieuwe kapitaallasten stijgen de tekorten weer. Vanaf 2038 slaat de exploitatie om naar positieve resultaten. De businesscase levert een mooi positief resultaat op maar kunnen we daar op vertrouwen? In opdracht van het ministerie van BZK is een rekenmodel ‘Exploitatie Verplaatsbare Woningen (EVW)’ ontwikkeld. In dit model is voor de berekeningen, uitgangspunten en kengetallen aansluiting gezocht bij het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ (publicatie autoriteit woningcorporaties). Onze businesscase is gebaseerd op deze uitgangspunten en kengetallen. Er heeft ook afstemming met Rhenam plaatsgevonden over de uitgangspunten en kengetallen. Daarnaast hebben we een extern bureau nog een second opinion op onze businesscase laten maken. Het bureau bevestigt dat onze businesscase aansluit bij het EVW model van het ministerie en in grote lijnen tot dezelfde uitkomst leidt. Dit geeft ons vertrouwen om te kunnen concluderen dat de investering in de 20 flexwoningen financieel rendabel is en daarmee een verantwoorde investering. Personele gevolgen Dit besluit kent geen personele gevolgen.
De gehele Versnelde Woonopgave heeft wel personele gevolgen, maar deze zijn al behandeld en gedekt in het reeds verleende voorbereidingskrediet. Het beheer en onderhoud zorgt ook niet voor personele gevolgen omdat het volledig beheer van de 20 flexwoningen door Rhenam Wonen zal worden uitgevoerd. Duurzaamheid We kopen flexwoningen in die voldoen aan het Bouwbesluit permanent. Dit betekent dat de woningen zeer energiezuinig zijn. Daarnaast wordt in de inrichting van de buitenruimte rekening gehouden met waterberging, behoud van bestaande bomen en toevoeging van inheemse beplanting. Participatie De direct omwonenden van de Binnenweg zijn in 4 bijeenkomsten over de plannen voor flexwoningen op de Binnenweg geïnformeerd. In november 2022 vond de eerste bijeenkomst plaats. In een tweede bijeenkomst in april 2023 is het voornemen om 20 flexwoningen te plaatsen (in plaats van 10) gedeeld. Tijdens een derde bijeenkomst op 11 juli 2023 zijn de eerste schetsontwerpen besproken en we in gesprek zijn gegaan om de reacties en suggesties van omwonenden op de eerste schetsen op te halen. In de uitwerking van het Voorlopig Ontwerp is zoveel mogelijk rekening gehouden met de
7
belangen en suggesties vanuit de omgeving op het schetsontwerp. In een vierde bijeenkomst op 9 november hebben we met de direct omwonenden het Voorlopig Ontwerp besproken. Communicatie Direct omwonenden en andere belanghebbenden blijven we gedurende de planvoorbereiding op de hoogte houden van belangrijke stappen in de planvorming. Op de website is een projectpagina over de Versnelde woonopgave met informatie over de verschillende plannen. Vervolgprocedure Na het beschikbaar stellen van het investeringskrediet kan de planvoorbereiding voor het realiseren van 20 flexwoningen aan de Binnenweg worden voortgezet. Op hoofdlijnen bestaat het vervolgproces uit de volgende stappen: Uitwerking van het ontwerp van de buitenruimte; Europese aanbesteding voor de levering, plaatsing en oplevering van 20 flexwoningen op basis van prijs en kwaliteit; Vergunningenproces; Bouw- en woonrijp maken van het perceel; Levering en plaatsing van de woningen; Oplevering en ingebruikname van de woningen. Bijlagen: Bijlage 1: Financiële toelichting businesscase Bijlage 2: Toelichting op de voorwaarden financiële herplaatsingsgarantie Bijlage 3: Voorlopig Ontwerp Binnenweg Bijlage 4: CONCEPT Beeldkwaliteitsplan Binnenweg
8