Raadsvoorstel grondexploitatie project Dokter Wallerstraat 10794

Bestuurlijk voorstel college/raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatieniveau Onderwerp

: : : : : : :

2 juni 2026 Teun Fiers 10794 G.J. van Laar Gemeenteraad Rhenen Openbaar Grondexploitatie project Dokter Wallerstraat

Voorstel Het college besluit: 1. Een verplichting tot geheimhouding op te leggen ten aanzien van de inhoud van bijlage 1 ‘grondexploitatiebegroting’. 2. De raad de onderstaande beslispunten voor te stellen met de vermelding dat op de betreffende informatie, genoemd onder 1, geheimhouding rust voor de looptijd van de grondexploitatie. De gemeenteraad besluit: 1. Een grondexploitatie te openen voor project Dokter Wallerstraat op basis van de volgende uitgangspunten: Het voorlopig stedenbouwkundig plan (bijlage 3) met 190 woningen, zoals vastgesteld door het college op 9 september 2025; De planning in bijlage 2; De afspraken met Rhenam Wonen die het college heeft voorbereid in een samenwerkingsovereenkomst. 2. De grondexploitatie vast te stellen op basis van de grondexploitatiebegroting in bijlage 1. 3. Een uitvoeringskrediet beschikbaar stellen van € 5.514.186 met dekking uit de grondexploitatie Dr. Wallerstraat. 4. De financiële gevolgen voor 2026 verwerken in wijziging van de begroting 2026 en de gevolgen voor de jaren 2027-2030 te verwerken in de meerjarenbegroting 2027-2030.

Inleiding Tussen de Groeneweg, Willem van Nasstraat, de Bantuinweg en de Nieuwe Veenendaalseweg ligt de Dokter Wallerstraat. Woningcorporatie Rhenam Wonen en de gemeente Rhenen hebben samen een plan gemaakt om de 4 portiekflats (90 appartementen) aan de Dokter Wallerstraat te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Zo kunnen we woningen toevoegen en tegelijkertijd de woon- en leefkwaliteit te verbeteren in het gebied. De gemeentelijke grondexploitatie vormt de financiële basis voor deze ontwikkeling. Kaders Het project Dokter Wallerstraat komt voort uit het bestuursprogramma 2022-2026 (Thema 5: Sterke en vitale samenleving). Op 24 september 2024 heeft de gemeenteraad de kaders voor deze ontwikkeling vastgesteld in de Gebiedsvisie Dokter Wallerstraat. Het college heeft vervolgens een intentieovereenkomst gesloten met Rhenam Wonen, de gemeenteraad is hierover geïnformeerd op 25 maart 2025. In mei-augustus 2025 hebben we een stedenbouwkundig plan laten opstellen, het college heeft het stedenbouwkundig plan vastgesteld op 9 september 2025. Op 11 november 2025 heeft de

1

gemeenteraad een voorbereidingskrediet vastgesteld en geactiveerd als immaterieel actief, op basis van de verwachting dat er in 2026 een grondexploitatie kan worden geopend. Beoogd doel De herontwikkeling van het plangebied Dokter Wallerstraat heeft als doel om bij te dragen aan de woningbouwopgave in de gemeente evenals de woon- en verblijfskwaliteit ter plaatse te verbeteren. De woningbouwopgave tot en met 2035 bedraagt 800-1100 woningen, vastgelegd in het Koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen (27 mei 2025). Argumenten beslispunten college 1.1/2.1 De betreffende informatie bevat marktgevoelige en financiële gegevens De raad (of raadsleden) mag informatie waarop geheimhouding rust niet delen met anderen. Het is van belang dat deze informatie niet gedeeld wordt, omdat in de grondexploitatiebegroting verwachtingen worden uitgesproken over de hoogte van de te verwachten kosten en opbrengsten. Indien dergelijke informatie openbaar wordt kan dit marktverstorend werken bij toekomstige aanbestedingsprocedures en verkoopprocedures. Dit kan nadelige gevolgen hebben voor de financiële positie van de gemeente. Argumenten beslispunten raad 1.1 Dit plan levert een grote bijdrage aan de woningbouwopgave Door middel van dit plan voegen we 100 woningen toe (tot een totaal van 190 woningen). Dat zijn 51 sociale huurwoningen en 49 koopwoningen.

Dit betekent 51% sociale huur en (in totaal) 88% betaalbare woningen, waarmee het (meer dan) voldoet aan de doelstelling in het Koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen en de Woondeal Regio Foodvalley. De locatie is erg geschikt om relatief veel betaalbare woningen te bouwen, omdat we appartementengebouwen gaan realiseren. Appartementen zijn relatief gemakkelijk betaalbaar te maken. Noemenswaardig is dat in het plan 12% goedkope koopwoningen zijn opgenomen, dit is minder dan het streefgetal van 15% middenhuur/goedkope koopwoningen wat is opgenomen in het Koersdocument. Echter, door het hoge (totale) aantal betaalbare woningen is het acceptabel dat dit streven (net) niet wordt gehaald. Doordat het plan meer sociale huurwoningen toevoegt dan vereist, is een bijdrage aan het vereveningsfonds niet van toepassing. 1.2 Het plan biedt een goede woon- en leefkwaliteit Het plan voldoet aan de randvoorwaarden voor een goede woon- en leefkwaliteit, die vastgelegd zijn in de Gebiedsvisie Dokter Wallerstraat. De centrale groene ruimte in het plan zorgt ervoor dat het groen beter beleefbaar wordt dan in de huidige situatie. Het plan voldoet aan de gemeentelijke parkeernorm en er is een verkeerstoets uitgevoerd.

Voor een aantal aspecten van de inrichting openbare ruimte (groen, waterberging, spelen) geldt dat deze nader uitgewerkt moeten worden in het inrichtingsplan openbare ruimte. Het stedenbouwkundig plan geeft voldoende ruimte om tot een goed inrichtingsplan te komen. Ook het beeldkwaliteitsplan moet nog verder worden uitgewerkt, dit zal gelijktijdig met de Wijziging Omgevingsplan worden voorgelegd aan de gemeenteraad. 1.3 Inwoners zijn betrokken bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan Op het stedenbouwkundig plan zijn tijdens de participatieavond op 10 juli 2025 veel positieve reacties gegeven door (huidige en toekomstige) bewoners en omwonenden. Inbreng van de participanten is waar mogelijk meegenomen in het plan en vastgelegd in een participatieverslag. Inwoners zullen ook bij het vervolgproces worden betrokken. 1.4 Een gemeentelijke grondexploitatie is de enige manier om dit stedenbouwkundig plan uit te voeren Een (actieve) gemeentelijke grondexploitatie betekent in dit geval dat dat de gemeente de verantwoordelijkheid op zich neemt voor het bouwrijp en woonrijp maken van deze ontwikkeling. Het slopen van de gebouwen, evenals de financiering daarvan, is de verantwoordelijkheid van Rhenam 2

Wonen. Het bouwen van woningen wordt gedaan door woningcorporatie Rhenam Wonen en een private ontwikkelaar. Zodra de gronden bouwrijp zijn, verkopen we de kavels voor de appartementengebouwen. Met de opbrengst daarvan financieren we het bouw- en woonrijp maken. Door de kenmerken van deze locatie is een gemeentelijke grondexploitatie de enige reële manier om dit plan uit te voeren. Rhenam Wonen kan de herinrichting van het plangebied niet op zich nemen, omdat zij als woningcorporatie gebonden zijn aan de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Voor een marktpartij is deze ontwikkeling totaal niet aantrekkelijk. Het plangebied bevat namelijk veel openbare ruimte, en een groot aandeel van de woningen zijn sociale huurwoningen. Verkopen aan een marktpartij, gezamenlijk met Rhenam Wonen, zou ook erg complex en kostbaar zijn. 1.5 Voordeel van een gemeentelijke grondexploitatie is dat de gemeente grip houdt op het project, en de maatschappelijke opgave centraal blijft staan. De doelen die de gemeente heeft in het project zijn zoveel mogelijk woningen, betaalbare woningen en een mooie openbare ruimte. Het stedenbouwkundig plan (bijlage 1) is opgesteld met als doel om de optimale balans te vinden tussen deze doelen. Dit stedenbouwkundig plan is enkel financieel uitvoerbaar middels een gemeentelijke grondexploitatie.

1.6 Het stedenbouwkundig plan is haalbaar en uitvoerbaar Uit de doorrekening van de grondexploitatie (bijlage 1) blijkt een positief financieel resultaat. Met de opbrengst van de verkoop van kavels kunnen we dus de herinrichting betalen. De voornaamste milieuonderzoeken, te weten flora-fauna, bodem en archeologie zijn in de afgelopen periode uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat deze aspecten niet vertragend en/of belemmerend zullen zijn voor het proces. 1.7 Rhenam Wonen wil meewerken aan dit plan Het college heeft afspraken voorbereid met Rhenam Wonen in een samenwerkingsovereenkomst (SOK). In de SOK zijn de verantwoordelijkheden verdeeld en is de bijdrage van Rhenam Wonen aan de grondexploitatie vastgelegd. Rhenam is positief over het stedenbouwkundig plan, en de 51 sociale (extra) huurwoningen die zij kunnen bouwen. De verwachting is dat de SOK in juni 2026 getekend wordt. 1.8 Het reeds toegekend voorbereidingskrediet wordt in de grondexploitatie terugverdiend Op 11 november 2025 heeft de raad een voorbereidingskrediet van €138.000 beschikbaar gesteld voor het project Dokter Wallerstraat. Dit budget is sindsdien besteed. Het voorbereidingskrediet is geactiveerd en wordt ingebracht in de grondexploitatie en wordt daarmee gedekt.

2.1 Een raadsbesluit is nodig voordat de grond in exploitatie kan worden genomen Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat het startpunt van het in exploitatie nemen van grond een raadsbesluit is waarin de grondexploitatie wordt vastgesteld met daarin opgenomen een grondexploitatiebegroting. De grondexploitatiebegroting moet duidelijkheid geven of een project financieel haalbaar is. De kosten hebben betrekking op de inbrengwaarde van de grond, bouw- en woonrijp maken van gronden, de kosten van onderzoek en planbegeleiding. De opbrengsten bestaan uit het uitgeven van bouwkavels en de exploitatiebijdrage van Rhenam. De kosten en opbrengsten worden gefaseerd in de grondexploitatie opgenomen. Een grondexploitatie is niet statisch maar beweegt mee met het project. Het is dan ook verplicht om minimaal één per jaar de grondexploitatie te actualiseren naar de stand van zaken van het project en de marktomstandigheden van dat moment. De bijstelling van de grondexploitatie wordt vervolgens verwerkt in begroting en/of bestuursrapportages. 1.9/2.1/3.1/4.1 De voorinvestering zal binnen enkele jaren worden terugverdiend Bij een grondexploitatie voor gebiedsontwikkeling gaan de kosten altijd voor de baten uit. Er zal dus een voorinvestering moeten worden gedaan om de ontwikkeling uit te voeren.

De grondexploitatie is netto positief, met een verwacht netto eindresultaat van €50.287 contante waarde per 1-1-2026. De planning is dat de kavels voor sociale huurwoningen binnen 2 jaar kunnen worden verkocht, en de

3

kavels voor koopwoningen binnen 3 jaar. De verwachting is dus dat de voorinvestering in een tijdsbestek van circa 5 jaar met winst wordt terugverdiend. 1.10/2.2/3.3/4.2 In de grondexploitatie is voldoende ruimte om tegenvallers op te vangen Het verwachtte netto eindresultaat van de grondexploitatie is €50.287 contante waarde per 1-1-2026. Daarnaast is er rekening gehouden met onvoorziene kosten. Er is rekening gehouden met 20% onvoorzien voor kosten die nog gerealiseerd moeten worden. Dit is relatief hoog, een percentage tussen 10% en 15% is gangbaar bij grondexploitaties. Het hoge percentage onvoorzien is voor gekozen vanuit voorzichtigheid, gezien de onzekerheden in de planning (procedure wijzigen omgevingsplan, verkopen private kavels). Het financieel risico wat de gemeente neemt met de grondexploitatie is daarmee voldoende gedekt. 3.4 Een uitvoeringskrediet is nodig om de verschillende fasen te kunnen uitvoeren Vanuit rechtmatigheid en budgetrecht verzoeken wij u kredieten beschikbaar te stellen voor de werkzaamheden voor dit project voor 2026 en de komende jaren. De dekking van de beschikbaar gestelde kredieten is de grondexploitatie die uiteindelijk sluit met een positief resultaat. In 2026 investeert de gemeente in de procedure Wijzigen Omgevingsplan en het opstellen van het inrichtingsplan openbare ruimte. In 2027-2028 laat de gemeente het gebied bouwrijp maken.

Kanttekeningen (risico's en nadelen) 1.1 Door een grondexploitatie te openen gaat de gemeente de gebruikelijke risico’s van een gebiedsontwikkeling aan Voor een actieve grondexploitatie gelden een aantal risico’s. Kosten kunnen hoger uitvallen dan begroot. Opbrengsten (verkoop kavels) kunnen lager uitvallen, al staat de vastgoedmarkt er op dit moment goed voor. Het proces kan vertragen door onverwachte complicaties, waardoor de voorinvestering pas later terugverdiend wordt. In algemene zin is in de begroting van deze grondexploitatie rekening gehouden met tegenvallers, zoals vermeld in argument 1.7/2.2. Bij de uitvoering van het project zal actief worden gestuurd om de risico’s zoveel mogelijk te beperken. In een integraal intern overleg worden risico’s en beheersmaatregelen geïnventariseerd. De gemeenteraad zal jaarlijks, in de paragraaf grondbeleid van de begroting, op de hoogte worden gebracht over de voortgang en risico’s binnen het project. 1.2 Voor het uitvoeren van de grondexploitatie is ambtelijke capaciteit nodig Een actieve grondexploitatie brengt het nodige werk met zich mee. Daarvoor geldt dat deze ambtelijke inzet wel volledig gedekt wordt uit de grondexploitatie, er is dus ruimte om de benodigde capaciteit (uren en kennis) in huis te halen. Op die manier kan de druk op overige taken van de gemeente beperkt blijven.

Aanvullende financiële notities Voortkomend uit de cashflow (bijlage 1) en planning (bijlage 2) is de volgende fasering van de voorinvestering van toepassing: Tabel 1: overzicht voorinvestering (bedragen x € 1.000)

Zoals aangegeven gaat de kosten voor de baten uit. Dit heeft gevolgen voor de ontwikkeling van de schuldquote. In onderstaande tabel geven we de ontwikkeling van de schuldquote weer ten opzichte van de Begroting 2026: 4

Door de investeringen stijgt de schuldquote tot 2027 met 2,6%. Door de baten van de grondexploitatie resteert uiteindelijk een 0,1% lagere schuldquote Vervolg Vervolgstappen Na het openen zal de gebiedsontwikkeling Dokter Wallerstraat verder uitgevoerd worden conform de planning in bijlage 2. Het college en Rhenam Wonen zullen overgaan tot het tekenen van de samenwerkingsovereenkomst. Daarna zullen we de procedure Wijziging Omgevingsplan starten en gaan we het Inrichtingsplan Openbare Ruimte opstellen. De Wijziging Omgevingsplan wordt te vaststelling voorgelegd aan de raad. De grondexploitatie zal verwerkt worden in de P&C-cyclus. De grondexploitatie zal dus verwerkt worden in een wijziging van de begroting 2026 en begroting 2027. Monitoring of evaluatie In de P&C-cyclus (paragraaf grondbeleid) zal gerapporteerd worden over de voortgang (budget, planning en risico’s) van de grondexploitatie. Participatie De bewoners en omwonenden zijn actief betrokken geweest bij het tot stand komen van het stedenbouwkundig plan en eerder de gebiedsvisie. De betrokkenen worden op de hoogte gehouden van het project Dokter Wallerstraat middels een nieuwsbrief. Specifiek voor het opstellen van het Inrichtingsplan Openbare Ruimte zullen betrokkenen de kans krijgen om mee te denken. Wanneer de uitvoering van het project zal plaatsvinden, zullen omwonenden tijdig worden geïnformeerd.

Communicatie Na het besluit zullen betrokken inwoners een nieuwsbrief ontvangen, waarin wordt toegelicht wat zij van het project kunnen verwachten. Bijlagen Bijlage 1 (onder geheimhouding): Grondexploitatiebegroting Dokter Wallerstraat Bijlage 2: Planning gebiedsontwikkeling Dokter Wallerstraat Bijlage 3: Vastgesteld stedenbouwkundig plan Dokter Wallerstraat

5