Raadsvoorstel gewijzigd vaststellen bestemmingsplan Rhenen Keldermanspad

sa

Bestuurlijk Voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatie Onderwerp

: : : : : : :

14 november 2022 Shirley Halbesma 1033987 G.J. van Laar Gemeenteraad Rhenen Openbaar Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan Rhenen Keldermanspad

Voorstel: De gemeenteraad besluit: 1. het bestemmingsplan ‘Rhenen Keldermanspad’ gewijzigd vast te stellen (bijlage 1); 2. de Nota van zienswijzen en nota van wijzigingen’ bestemmingsplan ‘Rhenen Keldermanspad’ (bijlage 2) vast te stellen; 3. geen exploitatieplan vast te stellen; 4. het vaststellingsbesluit en het vastgestelde bestemmingsplan te publiceren en ter inzage te leggen. Aanleiding/ korte voorgeschiedenis Het bestemmingsplan maakt de bouw van één nieuwe woning mogelijk op de locatie aan het Keldermanspad, waar nu twee vervallen schuren staan. Op 13 oktober 2020 heeft het college besloten het ontwerpbestemmingsplan Keldermanspad Rhenen ter inzage te leggen. Daarna heeft het vanaf donderdag 12 november 2020 tot en met woensdag 23 december 2020 voor iedereen ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn 11 zienswijzen binnengekomen. Op 28 september 2021 is het bestemmingsplan eerder ter vaststelling aan u aangeboden. U vond het bestemmingsplan niet beslisrijp. Belangrijkste redenen hiervoor waren: het ontbreken van juiste wijze van participatie, en dan met name het vergeten uit te nodigen van de inwoners van de Zuidwal; de massaliteit van de nieuwe woning, en het mogelijk belemmeren van het zicht op de monumentale stadsmuur. Daarom is er een inloopavond voor omwonenden georganiseerd waar een massastudie was te zien en er gelegenheid was tot het stellen van vragen.

In dit voorstel leest u wat we met uw inbreng en de inbreng van omwonenden gedaan hebben. Kaders Een bestemmingsplanprocedure vindt de juridische basis in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan is opgenomen in artikel 3.8 Wro. Artikel 6.12 Wro bepaalt of er al dan niet een exploitatieplan vastgesteld moet worden. Het plan is daarnaast voorbereid op basis van afdeling 3:4 Algemene wet bestuursrecht (Awb).

1

Beoogd effect Door het gewijzigde bestemmingsplan ontstaat een kwaliteitsverbetering ter plaatse. De vervallen schuren aan het Keldermanspad worden vervangen door een nieuwbouwwoning. Daarnaast wijzigt van de overige gronden de bestemming Tuin naar Groen met aanduiding ‘cultuurhistorische waarden’. Ter plaatse van deze aanduiding moet het zicht op de monumentale stadsmuur behouden blijven. Argumenten 1.1 Het nieuwe bestemmingsplan maakt een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit mogelijk Momenteel staan op de locatie van het plangebied twee vervallen schuren, waarvan de daken zijn ingestort. Het terrein van de schuren is met bouwhekken omgeven om te voorkomen dat men het pand betreedt. De schuren hebben een negatieve uitstraling op de omgeving en de verwachting is dat het verval in de komende jaren doorzet. Door de schuren te vervangen door een woning neemt de ruimtelijke kwaliteit toe. 1.2 Het nieuwe bestemmingsplan is mede tot stand gekomen door participatie met omwonenden Dit is wat we hebben gedaan met de inbreng van omwonenden: Het bouwvlak is aan beide zijden een meter smaller gemaakt. De bestemming ‘Tuin’ en een deel van de bestemming ‘Wonen’ aan de achterzijde is gewijzigd naar de bestemming ‘Groen’. Binnen de bestemming Groen is de aanduiding ‘‘cultuurhistorische waarden’ opgenomen.

Ter plaatse van deze aanduiding moet het zicht op de monumentale stadsmuur behouden intact blijven. 1.3 Geborgd is dat de gronden langs de dijk vrij blijven van bebouwing Met dit bestemming wijzigt de bestemming van de omliggende gronden langs de dijk van “Tuin” naar “Groen”. Hierdoor is het bouwen op deze gronden uitgesloten. Dit is relevant voor de woningen van het project Buitenwal. Wanneer de bewoners beschikking krijgen over een deel van de gronden achter het plangebied, hebben zij met de huidige bestemming “Tuin” de mogelijkheid om daar vergunningvrij te bouwen. Volgens vaste jurisprudentie is dat op de groenbestemming niet toegestaan. 1.4 Het zicht op de monumentale stadsmuur is geborgd Door het opnemen van de aanduiding ‘cultuurhistorische waarden’ zijn op de gronden langs de buitenwal geen beplantingen toegestaan die het zicht op de monumentale stadsmuur belemmeren. Dit is een extra waarborg om het zicht op de monumentale stadsmuur in stand te houden. 1.5 De massa van de toekomstige woning past binnen de omgeving Het bouwvlak is ten opzichte van het plan dat eerder aan u werd aangeboden versmald van 14 meter naar 12 meter. Bij volledig vol bouwen van het bouwvlak bedraagt de maximale inhoud 1150 m3, dit is inclusief inpandige bijgebouwen en bergingen en garage. Het perceel ligt binnen het stedelijk gebied van de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht.

Een maximale inhoudsmaat van 800 m3 geldt alleen voor het buitengebied en in die gevallen alleen voor het hoofgebouw. De inhoud van bijbehorende bouwwerken wordt daarbij niet meegerekend. In de massastudie (bijlage 3) ziet u hoe de woning zich verhoudt tot de omgeving en waarom wij deze inhoud aanvaardbaar vinden: De nieuw te bouwen woning is 5 m lager dan de naastgelegen woningen met een bouwhoogte van maximaal 11 m. Door de beperkte bouwhoogte van maximaal 6 m komt de nieuw te bouwen woning niet boven de goothoogte van de naastgelegen woningen uit. Bergingen en bijgebouwen moeten inpandig gerealiseerd worden of in ieder geval binnen het bouwvlak. De inhoud en oppervlakte aan bebouwing blijft nagenoeg gelijk ten opzichte aan wat er nu aan schuren staat. Doordat het nu binnen een strook van 12 m breed wordt gebouwd, is het zicht op de stadsmuur beter. Buiten het bouwvlak / woonbestemming zijn helemaal geen gebouwen toegestaan.

2

1.6 De belangen van de omringende functies worden niet onevenredig aangetast De nieuw te bouwen woning wordt weliswaar ongeveer één meter hoger dan de bestaande, ingezakte, schuren maar dit wordt niet gezien als een onevenredige aantasting van het uitzicht. De nieuwe woning wordt niet hoger gebouwd dan de goothoogte van de naastgelegen woning aan het Keldermanspad. Daarnaast wordt de nieuw te bouwen woning smaller dan de voetbreedte van de huidige schuren. Ten opzichte van de naastgelegen woning aan het Keldermanspad 5 wordt de afstand tot hun perceelsgrens met ongeveer 4,5 m vergroot. 2.1 De nota van zienswijzen moet vastgesteld worden als onderdeel van het vaststellingsbesluit Gedurende de termijn dat het bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen zijn 11 zienswijzen binnengekomen. De zienswijzen zijn gericht tegen de bouw van de woning. Belangrijkste argumenten zijn dat er geen omgevingsdialoog heeft plaatsgevonden, verlies van uitzicht en privacy is en het zicht op de oude historische stadsmuur verdwijnt en er negatieve effecten zijn voor de flora- en fauna. Een uitgebreid antwoord is opgenomen in de bijlage Nota van zienswijzen en nota van wijzigingen bestemmingsplan “Rhenen Keldermanspad”. De nota wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen én is onderdeel van het vaststellingsbesluit. De zienswijzen leiden tot een wijziging van het bestemmingsplan.

3.1 In dit geval is er geen exploitatieplan nodig U moet een besluit nemen over het wel of niet vaststellen van een exploitatieplan. In dit geval is het niet nodig. Er is met initiatiefnemer namelijk een anterieure overeenkomst afgesloten. Hierin is ook het planschaderisico afgewenteld op de initiatiefnemer. Door geen exploitatieplan vast te stellen maken we gebruik van de uitzondering die beschreven staat in Artikel 6.12 van de Wet Ruimtelijke Ordening: de gemeenteraad hoeft geen exploitatieplan vast te stellen wanneer het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is, bijvoorbeeld door het sluiten van een anterieure overeenkomst. 4.1 De wettelijke procedure kan hierdoor worden afgerond Op de vaststelling van een bestemmingsplan is de uniforme procedure van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing, op voorwaarde dat binnen 12 weken na de terinzagelegging een besluit over de vaststelling moet worden genomen. Twaalf weken is een zogenaamde ‘ termijn van orde’. Er zijn geen wettelijke gevolgen wanneer deze termijn niet gehaald wordt. Risico’s en nadelen 1 Tegen een besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. De elf indieners van de zienswijzen kunnen van deze mogelijkheid gebruik maken.

Daarnaast kunnen andere belanghebbenden ook beroep indienen tegen het vastgestelde bestemmingsplan. Financiële toelichting Door het afsluiten van een exploitatie- en planschade overeenkomst met initiatiefnemer zijn er aan dit verzoek geen kosten verbonden voor de gemeente. Door deze overeenkomst worden de ambtelijke kosten voor het in procedure brengen van dit bestemmingsplan in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. Eventuele verzoeken om planschade, die ook nog eens worden toegewezen worden via diezelfde overeenkomst doorbelast aan de initiatiefnemer. Personele gevolgen Er zijn geen personele gevolgen aan dit advies.

3

Duurzaamheid Dit bouwplan maakt een nieuwe woning mogelijk. De noodzakelijke aanvraag omgevingsvergunning zal moeten voldoen aan de dan geldende bouwregels en de duurzaamheidsmaatregelen die daaruit volgen. Participatie Op 8 september 2022 is er een informatieavond georganiseerd. Voor de avond zijn omwonenden van het Keldermanspad en de Zuidwal uitgenodigd. De belangstellenden zagen billboards met afbeeldingen van de historische, huidige en de toekomstige situatie. De architect en de adviseur van initiatiefnemer waren aanwezig om alle vragen te beantwoorden. Opmerkingen of vragen konden ook via de e-mail gesteld worden. Het verslag is als bijlage 4 bij de stukken gevoegd. Communicatie De vaststelling wordt gepubliceerd in Hét Gemeente Nieuws Rhenen, het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website. Vervolgprocedure Alle belanghebbenden, ongeacht of zij een zienswijze hebben ingediend, kunnen beroep aantekenen bij de Raad van State. Voor de bouw van de nieuwe woning zal een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd. Bijlagen: Bijlage 1: Bestemmingsplan Keldermanspad ong. bestaande uit: a. verbeelding, b. toelichting en regels, c. bijlagen toelichting, d. bijlagen regels. Bijlage 2: Nota van zienswijzen en nota van wijzigingen bestemmingsplan ‘Rhenen Keldermanspad’. Bijlage 3: Massastudie bestemmingsplan Keldermanspad. Bijlage 4: Verslag informatieavond 8 september 2022.

4