Raadsvoorstel continueren gebruik starterslening

Bestuurlijk voorstel gemeenteraad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatieniveau Onderwerp

: : : : : : :

16 september 2025 Tim Lodder 15305 Gert van Laar Gemeenteraad Rhenen Openbaar Continueren gebruik starterslening

Voorstel De gemeenteraad besluit: 1.

2.

3.

om starters te kunnen blijven ondersteunen bij het kopen van hun eerste woning via de starterslening, een investeringskrediet van € 500.000 beschikbaar te stellen en dit toe te voegen aan de rekening courant van Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn); de kosten die worden gemaakt in het kader van de uitvoering van dit voorstel worden gedekt uit de renteopbrengsten van de verstrekte leningen, deze kosten betreffen de rentelasten en beheerskosten van de gemeente; beslispunten 1 en 2 verwerken als wijziging van de begroting 2026.

Inleiding De gemeente Rhenen biedt sinds 2005 startersleningen aan om starters te ondersteunen bij het kopen van hun eerste woning. De starterslening is een aanvullende lening van de gemeente Rhenen voor kopers die met een reguliere NHG-hypotheek (nationale hypotheek garantie) de woning niet volledig kunnen financieren. In de periode van 2005 t/m 1 juli 2025 zijn er in totaal 128 startersleningen verstrekt. De gemeente Rhenen verstrekt startersleningen op een budgettair neutrale wijze (toelichting: argument 2.1). Hogere vraag vraagt om uitbreiding budget startersleningen Tussen 1 januari 2023 en 1 juli 2025 zijn 21 startersleningen verstrekt. Dat is meer dan gemiddeld in een vergelijkbare periode van 2,5 jaar. Dit is een landelijke tendens en kan te maken hebben met de gewijzigde regelgeving voor huurwoningen, gewijzigde regelgeving over de rol van studieschuld bij financieringsmogelijkheden en met de toename van nieuwbouwwoningen. Door deze toename in aanvragen is het budget voor de startersleningen bijna op. Om startersleningen te kunnen blijven verstrekken dient er een besluit te worden genomen over het beschikbare budget. Hoe werkt de starterslening? De uitvoering verloopt via SVn en biedt eerst drie jaar vrijstelling van rente en aflossing. Na deze periode geldt inkomensafhankelijk een betalingsverplichting.

Alleen huishoudens die nog nooit eigenaar zijn geweest komen in aanmerking. De woning moet binnen de gemeente Rhenen liggen en door de aanvrager zelf bewoond worden. De aanvrager mag niet ouder zijn dan 45 jaar en moet een sociale of economische binding met Rhenen aantonen. De aankoopprijs, inclusief bijkomende kosten, blijft onder de NHG-grens. De maximale lening is 35.000 euro.

1

Kaders Voor dit voorstel zijn er een aantal kaders leidend: • • •

•

De verordening starterslening 2019. De financiële verordening van de gemeente rhenen, volgens artikel 212 van de Gemeentewet. Coalitieakkoord (pagina 5, bijlage 1): “We maken gebruik van de wettelijke mogelijkheden om bij het toewijzen van woningen voorrang te geven aan eigen inwoners. Dat doen we vooral voor starters en om de doorstroming te bevorderen’’. Koersdocument wonen (pagina 22, bijlage 2): “We leggen het accent in de programmering primair op de lokale vraag van starters, mensen met een lager inkomen en ouderen".

Beoogd doel Via de starterslening kan de gemeente Rhenen starters blijven ondersteunen bij het kopen van hun eerste woning via de starterslening. Dit versterkt de koopmogelijkheden van starters die sociaal of economisch verbonden zijn aan Rhenen. Argumenten 1.1 Het aanbieden van de starterslening sluit aan op bestuurlijke ambities De vastgestelde ambities (zie kaders) laten zien dat er belang is bij een gunstige positie van starters op de woningmarkt in Rhenen. De starterslening is een waardevol instrument om starters, die sociaal en/of economisch gebonden zijn aan Rhenen, een betere positie op de woningmarkt te geven. Dit draagt bij aan de ambitie om starters te binden aan de gemeente Rhenen. 1.2 Dit bedrag sluit aan bij het historisch gebruik en toekomstige ontwikkelingen De afgelopen 20 jaar zijn er in totaal 128 startersleningen verstrekt. In totaal gaat dit om een totaal verstrekt bedrag van € 4.266.939,00. Dit bedrag bevat ook gelden uit aflossingen die weer opnieuw zijn verstrekt. Er wordt voorgesteld om een bedrag van € 500.000 toe te voegen aan het budget voor de startersleningen, omdat het huidige budget niet meer toereikend is om leningen te verstrekken. Dit bedrag is gebaseerd op het historisch gebruik en de financieringssystematiek (argument 2.1).

Het belang is om te voorkomen dat op korte termijn opnieuw budget moeten gevraagd en er niet onnodig budget wordt toegevoegd, maar dat er wel een piek in aanvragen op kan worden opgevangen. 2.1 Het aanbieden van de starterslening is budgettair neutraal voor de gemeente Rhenen Het verstrekken van startersleningen is voor de gemeente budgettair neutraal: de ontvangen rente dekt zowel de financieringslasten van de investering als de jaarlijkse beheerkosten van SVn (zie aanvullende financiële notities). De gemeente betaalt voor het geld dat zij uitleent een totaalrente van 1,59%. Voor de beheerskosten betaalt de gemeente 0,57% aan de SVN, dus 2,16% in totaal. Voor een lening van € 500.000 betekent dit jaarlijks € 10.800 aan kosten. Als de starterslening tegen de huidige marktrente van 4% wordt uitgezet, levert dit jaarlijks aan € 20.000 op uit aan rentebaten. Alternatief Een alternatief is om geen middelen beschikbaar te stellen, waardoor op korte termijn geen nieuwe startersleningen meer kunnen worden verstrekt. Het gevolg hiervan is dat binnen de groep minderdraagkrachtige starters een groep daadwerkelijk niet meer tot aankoop van een eerste eigen woning kan overgaan, wat niet aansluit op de geformuleerde ambities. Als er op termijn weer aflossingen worden ontvangen, dan zou er weer een starterslening kunnen worden verstrekt.

Dit creëert een situatie, waarin afhankelijk van de stand van het budget, wel of geen leningen kunnen worden verstrekt aan starters en niet o.b.v. de criteria. Kanttekeningen 1.1 Het risico bestaat dat niet alle deelnemers het geleende geld kunnen terugbetalen Leningnemers betalen het geleende geld in termijnen en binnen de afgesproken looptijd terug. Het risico bestaat dat niet alle leningnemers dit kunnen en dat de gemeente uiteindelijk minder geld terugkrijgt dan is uitgezet. Dit risico is in de praktijk zeer beperkt, hier zijn een aantal redenen voor: de NHG-garantie die eventuele restschulden als tweede hypotheekhouder volledig vergoedt, het historische wanbetalingspercentage van onder de 1% door strenge acceptatie, jaarlijkse hertoetsing 2

en een maximale lening (maximaal €35.000), loopt de gemeente in de praktijk vrijwel geen kredietrisico.

1.2 De vraag naar de starterslening is lastig te voorspellen De gemeenteraad wordt gevraagd om een bedrag van €500.000 beschikbaar te stellen voor het budget van de startersleningen. Dit bedrag is gebaseerd op het historisch gebruik en de financieringssystematiek. De wens is om te voorkomen dat op korte termijn opnieuw budget moeten gevraagd en tegelijk een piek in aanvragen op te kunnen vangen. Het is echter onduidelijk hoe de woningmarkt zich zal ontwikkelen en of de verkoop van nieuwbouwwoningen invloed heeft op de aanloop voor startersleningen. Aanvullende financiële notities Het budget voor de startersleningen is revolverend. Een revolverend fonds is een financieel instrument waarbij verstrekte middelen, terugvloeien naar het fonds zodat ze opnieuw kunnen worden ingezet. De rentebaten worden in dit geval overgemaakt naar de gemeente Rhenen, en de ontvangen aflossing wordt gebruikt om nieuwe leningen te kunnen verstrekken (revolverend). De gemeente Rhenen verstrekt via de starterslening een lening aan starters. Om dit te kunnen doen leent de gemeente Rhenen zelf extern. De gemeente Rhenen werkt met de systematiek van totaalfinanciering. Dit betekent dat er een vast rentepercentage wordt berekend op basis van de totale leningenportefeuille, dit percentage wordt doorberekenend bij alle investeringen en dus ook bij deze lening.

Zoals toegelicht bij argument 2.1 is aangegeven dat de rentebaten hoger zijn dan de rentelasten. Zelfs als de gemeente voor deze investering nieuw geld zou moeten lenen tegen 3,23% rente (plus 0,57% beheerkosten), blijft het rente-totaal onder de 4% die de starterslening oplevert. Hierdoor blijft het budgettair neutraal. De totale schuld van de gemeente stijgt door deze exercitie met 0,76%. Ten opzichte van de laatste prognose over de schuldquote in de najaarsrapportage, stijgt de gecorrigeerde netto schuldquote naar 81% afgerond. Vervolg Vervolgstappen Bij instemming van dit voorstel worden de beslispunten in uitvoering gebracht. Dit zorgt voor een verhoging van het gereserveerde budget voor de startersleningen. Het proces van verstrekken van de startersleningen zal volgens de huidige procedure worden voortgezet. Monitoring of evaluatie Er zal bij de financiële rapportages worden opgenomen hoeveel startersleningen er worden verstrekt en wat de stand van het budget is. De overige fondsen via de Svn (voorbeeld: duurzaamheidsleningen) worden meegenomen in deze wijze van rapporteren. Communicatie Als er niet wordt besloten om budget toe te voegen voor de startersleningen, is het noodzakelijk om inwoners te informeren over de beperkte beschikbaarheid van de starterslening.

Bijlagen Bijlage 1: Coalitieakkoord Rhenen 2022-2026 Bijlage 2: Koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen

3