Raadsvoorstel aankoop object Maatsteeg 20

Bestuurlijk Voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatie Onderwerp

: : : : : : :

7 februari 2024 Loes Van Enckevort 1157290 B. Fintelman Gemeenteraad Rhenen Openbaar Aankoop object Maatsteeg 20

Voorstel: Het college besluit: 1. Een verplichting tot geheimhouding op de leggen ten aanzien van de aankoopsom, de taxatiewaarde, de resultaten van het bodemonderzoek, bijlage 1 ‘koopovereenkomst’, bijlage 3 ‘businesscase’, bijlage 4 ‘taxatierapport’ en bijlage 5 ‘verkennend bodemonderzoek’ tot en met notariële overdracht; 2. De raad de onderstaande beslispunten voor te stellen met de vermelding dat op de betreffende informatie, genoemd onder 1, geheimhouding rust tot en met notariële overdracht. De gemeenteraad besluit: 1. het object Maatsteeg 20 te 3911 VL Rhenen, kadastraal bekend als gemeente Rhenen, sectie K, nummers 521, 520 en 34 en bijbehorende veldkavel, kadastraal bekend als gemeente Rhenen, sectie E, nummer 1229, totaal groot 7 ha. 18 a. 20 ca., aan te kopen; 2. de percelen, kadastraal bekend als gemeente Rhenen, sectie K, nummers 908 en 991, totaal groot 3 ha. 94 a., op dit moment uitgegeven in erfpacht tot en met 31-12-2029, worden met deze aankoop eveneens afgekocht en teruggenomen; 3. het object met bijbehorende veldkavels en pachtpercelen na juridische levering, aan verkoper “om niet” ter beschikking te stellen tot uiterlijk 15 februari 2025; 4. in te stemmen met het beschikbaar stellen van het benodigde krediet ad € 1.675.000 ten behoeve van de aankoop object Maatsteeg 20; 5.

voor de met deze aankoop gemoeide incidentele lasten ad € 32.500 in 2024 en € 1.500 in 2025 budgetten beschikbaar stellen; 6. de financiële gevolgen van dit voorstel te verwerken in de Voorjaarsrapportage 2024 en de Perspectiefnota 2025. Samenvatting De eigenaar van Maatsteeg 20 heeft het vleeskalverenbedrijf met bedrijfswoning en agrarische percelen in de verkoop aangeboden. De gemeente Rhenen heeft een bod geplaatst voor het geheel wat heeft geleid tot prijsovereenstemming op basis van een voorlopige raming en businesscase van Hack Rentmeesters. De koopovereenkomst (getekend op 11 januari 2024) is aangegaan onder de volgende afspraken: 1. Koopsom € 1.675.000,- kosten koper; 2. Ontbindende voorwaarde van goedkeuring gemeenteraad uiterlijk 20 maart 2024; 3. Datum juridische levering: uiterlijk 31 maart 2024 tegen 90% betaling koopsom; 4. Datum feitelijke levering: gebruik ‘om niet’ tot uiterlijk 15 februari 2025, na afloop betaling resterende 10% koopsom; 5. Staat feitelijke oplevering: ontruimd, bezemschoon, putten zuigleeg;

1

6. Verkoper geeft toestemming voor bodemonderzoek: per ommegaande opdrachtverstrekking door de gemeente voor verkennend bodemonderzoek. Aanleiding/ korte voorgeschiedenis Begin juli 2023 bereikte de gemeente het bericht dat het onderhavige object mogelijk in de verkoop zou komen. De familie heeft op de locatie Maatsteeg 20 een gezamenlijk vleeskalverenbedrijf. Wegens omstandigheden denkt de familie sinds 2022 na over de toekomst van het bedrijf. Omdat tot het gezamenlijk eigendom onder andere een erfpachtrecht behoort, waarop een voorkeursrecht van koop rust door de gemeente, heeft de adviseur van de eigenaren de gemeente vroegtijdig geïnformeerd en geconsulteerd. Het college maakte haar voorzichtige interesse kenbaar, dit leidde pas na de zomer tot een concreter vervolg. Eind september 2023 heeft de gemeentelijke rentmeester een globale raming van het object gemaakt voor de gemeente. Waarna het college serieuze interesse kenbaar heeft gemaakt aan de bedrijfsmakelaar. De rentmeester van gemeente Rhenen heeft de aankoop begeleid en een businesscase opgesteld. Medio oktober is het object in de openbare verkoop gegaan, waarna de familie eind november 2023 een reactie geeft op het bod van de gemeente en openstaat voor onderhandeling. Op Maandag 11 december 2023 is de onderhandeling positief afgesloten wat heeft geleid tot een voorlopige overeenstemming met bovenstaande afspraken.

Vervolgens is op 11 januari 2024 de koopovereenkomst getekend (bijlage 1). Kaders Op 27 oktober 2009 heeft de gemeenteraad de “Nota Grondbeleid gemeente Rhenen” vastgesteld. De gemeente kiest daarin expliciet voor actief grondbeleid, om de strategische en ruimtelijke gestelde doelen te bereiken: o.a. meer grip krijgen op bouwontwikkelingen, meer sturingsmogelijkheden én mede de uitvoering van andere gemeentelijke beleidsdoeleinden te realiseren (wonen, werken, welzijn, infrastructuur, recreatie, milieu en landschapsontwikkeling). De gemeente Rhenen maakt in de Nota Grondbeleid 2009 de keuze om actief grondbeleid te voeren bij elke locatie die naar verwachting winstgevend kan worden ontwikkeld en waar de gemeente voldoende gronden kan verwerven om een rol van betekenis in het ontwikkelproces te spelen. Ook bij verliesgevende locaties met een voor de gemeente groot strategisch belang, is actieve grondverwerving het beleid. Al het beschikbaar wettelijk instrumentarium kan daarvoor worden toegepast. Hiermee wordt beoogd zo goed mogelijk de ruimtelijke ambities van de gemeente te realiseren. Daarnaast zijn de bepalingen uit de Gemeentewet, Wet ruimtelijke ordening en het Burgerlijk Wetboek van toepassing voor zover zij zien op bevoegdheden, grondexploitaties en overeenkomsten. Tot slot zijn voor de businesscase en de risicoanalyse de kaders uit de provinciale verordening getoetst.

Bijvoorbeeld op het gebied van functiewisseling. Beoogd effect Een meer actieve houding op de grondmarkt, waaronder de aankoop van dit object, biedt mogelijk kansen om te schuiven met de puzzelstukjes van de verschillende ruimteclaims. Daarbij kan het beweging creëren in de gemeentelijke opgaven op het gebied van onder andere de transitie van het landelijk gebied, de verstedelijking en de energiestrategie. Met deze aankoop vergroot de gemeente zijn uitvoeringskracht en vroegtijdige regie over het grondgebruik. Argumenten beslispunten college 1.1 De betreffende informatie bevat marktgevoelige, juridische en financiële gegevens Als deze informatie openbaar toegankelijk is, heeft dit invloed op de financiële positie van de gemeente. Daarnaast kan openbaarheid leiden tot marktverstoring. Bijvoorbeeld op het moment dat de notariële overdracht geen doorgang vindt. Het college acht het geraden dit te voorkomen. Op basis van artikel 87 van de Gemeentewet kan het college een verplichting tot geheimhouding opleggen. Dit kan op grond van een belang zoals genoemd in artikel 5.1 lid 1 en 2 van de Wet open overheid. In dit geval gaat het om de financiële belangen van de gemeente zoals genoemd in lid 2 onder b.

Daarom wordt op de aankoopsom, de taxatiewaarde, de resultaten van het bodemonderzoek, bijlage 1 ‘koopovereenkomst’, bijlage 3 ‘businesscase’, bijlage 4 ‘taxatierapport’ en bijlage 5 ‘verkennend bodemonderzoek’ geheimhouding gelegd tot en met de notariële overdracht. Voorgesteld wordt om het voorstel openbaar te behandelen met geheimhouding van de genoemde gegevens.

2

2.1 De raad (óf raadsleden) mag informatie waarop geheimhouding rust niet delen met anderen Als geheime informatie aan de raad wordt verstrekt, wordt daarbij vermeld dat op de betreffende informatie geheimhouding rust. De raad (óf raadsleden) mag deze informatie niet delen met anderen. Het is van belang dat iedereen zich aan de opgelegde geheimhoudingsplicht houdt tot en met de notariële overdracht. Argumenten beslispunten raad 1.1 De gemeente wenst in te zetten op actiever grondbeleid waar het kan In het Coalitieakkoord en het Bestuursprogramma is opgenomen dat de gemeente waar het kan een actiever grondbeleid wenst te voeren, waarbij de financiële risico’s zo laag mogelijk worden gehouden. Op dit moment doet zich onderhavige kans voor. De financiële risico’s zijn relatief laag. Meer hierover onder 1.2, 1.3, 1.4 en bijlage 3 “businesscase”. 1.2

De strategische en anticiperende grondaankoop wordt gedaan ten behoeve van ruimtelijke opgaven In het Binnenveld komen veel opgaven samen. De druk op de grond is groot. Denk daarbij aan het behoud van het landelijk gebied voor onze agrarische ondernemers en het behalen van de landelijke en provinciale doelen voor natuur, water en klimaat. Behoud van zo veel mogelijk landbouwgrond is daarvoor noodzakelijk. Maar tegelijk ligt er een woningbouwopgave met bijbehorende voorzieningen en is er ruimte nodig voor de energietransitie. Lastige keuzes voor die ruimtedruk zijn onvermijdelijk. Met deze aankoop vergroot de gemeente de regie over het grondgebruik. 1.3 Er is een risicoanalyse uitgevoerd in de vorm van een businesscase In deze businesscase (bijlage 3) zijn de maatschappelijke, financiële en juridische risico’s afgewogen. Op basis van de businesscase heeft een weloverwogen, strategische afweging plaatsgevonden om over te gaan tot aankoop van het object. 1.4

De huidige activiteiten op het bedrijf zijn toegestaan in het kader van de Wet natuurbescherming Onderhavig bedrijf heeft geen vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnbvergunning). Er is geen vergunning nodig als de activiteit legaal was op de referentiedatum van het Natura 2000-gebied en sindsdien ongewijzigd is voortgezet. De referentiedatum is eenvoudigweg de datum waarop natuurgebieden als Natura 2000-gebieden zijn aangewezen (1994). De huidige activiteiten als kalverhouderij passen binnen hetgeen is vergund in 1994. Daarmee is er geen risico dat de huidige bedrijfsactiviteiten als zodanig niet ter plaatse mogen worden uitgevoerd. Tevens zou op basis van de vergunde activiteiten nog sprake kunnen zijn van ‘latente’ stikstofruimte. 1.5 Er is een onafhankelijk taxatie uitgevoerd Het object is getaxeerd op een totale marktwaarde van € 1.772.000,00 op basis van het huidige gebruik en bestemming. De getaxeerde waarde ligt hoger als de overeengekomen koopsom. 1.6 Er is een bodemonderzoek uitgevoerd Over het algemeen zijn geen tot maximaal licht verhoogde gehalten in de grond aangetoond. Een drietal boringen tonen een matig tot sterk verhoogde concentratie van respectievelijk zink en koper aan. Dit zijn geen verontrustende resultaten. Sanering is afhankelijk van het toekomstig gebruik van het perceel.

Een voorbeeld: voor het voortzetten van het huidige gebruik is sanering niet verplicht. Voor het wijzigen van de bestemming naar wonen, kan sanering verplicht zijn. Sanering ziet op het wegnemen van risico’s en contactmogelijkheden. Op de huiskavel blijkt uit één peilbuis een verhoogde concentratie koper, wat mogelijk relatie heeft met landbouwmest. Indien de locatie gebruikt gaat worden als tuin, moet de zinkvlek weggegraven worden. Echter indien op de locatie verharding wordt aangelegd of als er bebouwing op de locatie komt, dan is sanering niet nodig. Het levert dan geen verhoogde risico’s op.

3

1.7 Landbouwgrond is een courant goed en is historisch gezien waardevast De verhandelbaarheid van landbouwgrond is erg goed. Daarnaast is landbouwgrond historisch gezien als relatief waardevast in vergelijking met andere vormen van onroerend goed. Dit komt omdat landbouwgrond inherent een productiemiddel is en een tastbare waarde vertegenwoordigt in de context van de voedselproductie. Daar kunnen de diverse ruimteclaims in het landelijk gebied bij op worden geteld. Er is aldus een laag risico op waardedaling. 1.8 Door de rood-voor-rood-regeling is ook het erf met de bebouwing goed verhandelbaar De regeling biedt ruimte om agrarische bebouwing te slopen en in ruil daarvoor de ruimte om op locatie óf elders een nieuwe woning of andere bebouwing te realiseren (onder specifieke voorwaarden). Op het vastgoedobject zijn circa 2432 m² bedrijfsgebouwen aanwezig exclusief de bedrijfswoning. Hiermee zouden 2 woningen gerealiseerd kunnen worden. De bedrijfswoning kan daarnaast worden omgezet naar een reguliere burgerwoning. 1.9 Maatschappelijke belangen groot genoeg Met deze aankoop wordt maatschappelijk geld ingezet, daarbij worden ook de rentelasten verhoogd. Dit is verdedigbaar, omdat deze aankoop bijdraagt aan grote maatschappelijke opgaven en de financiële risico’s beperkt zijn.

1.10 Winst komt volledig ten goede aan de gemeente De gemeente voert de grondexploitatie uit voor eigen rekening en risico. De regie en de risico’s liggen dus volledig bij de gemeente. Daartegenover komt de eventuele exploitatiewinst volledig ten goede aan de gemeente. 2.1 De pachtpercelen zijn onderdeel van het aangeboden vastgoedobject De gemeente Rhenen is eigenaar. Met deze overeenkomst wordt het recht van erfpacht afgekocht en krijgt de gemeente als eigenaar de gronden weer in beheer. Na feitelijke levering is de gemeente voornemens de gronden opnieuw uit te geven in pacht. Eind 2024 is meer duidelijkheid over de doelen voor het vastgoedobject voor de korte, middellange en lange termijn. Het gewenste type gebruiksrecht van de agrarische gronden wordt – conform het recent vastgestelde pachtbeleid afgewogen ten opzichte van deze doelen en de relatie tot gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. 3.1 Het geleidelijk afbouwen van de agrarische bedrijfsactiviteiten is wenselijk De geleidelijke afbouw biedt de verkopende partij een overgangsperiode. Zo kunnen zij zich aanpassen aan de veranderingen en zich voorbereiden op een leven na het agrarische bedrijf. Het geeft eigenaren de kans om de financiële lasten beter te beheren en alternatieve inkomstenbronnen te verkennen. Ook kunnen eigenaren op deze manier gemaakte contractafspraken met bijvoorbeeld leveranciers nakomen.

Bovendien is het gunstig voor dierenwelzijn. Het biedt mogelijkheden tot herplaatsing van dieren. Al met al biedt een geleidelijke beëindiging de mogelijkheid om de complexe aspecten van bedrijfsbeëindiging zorgvuldig te beheren en de eventuele negatieve impact op de verkopende familie te verminderen. 4.1 Voor de aankoop van het object Maatsteeg 20 is een investeringskrediet nodig De aankoopprijs is na onderhandeling vastgesteld op € 1.675.000. Deze grondaankoop valt onder de gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht waarbij nog geen sprake is van gebiedsontwikkeling. Dit betekent dat de waardering op de balans plaatsvindt tegen de verkrijgingprijs. Het toerekenen van kosten is niet toegestaan. Deze gronden kunnen wel worden afgewaardeerd tot de marktwaarde als sprake is van een (duurzaam) lagere marktwaarde. Inmiddels heeft een taxatie uitgewezen dat er op dit moment geen sprake is van een lagere marktwaarde waardoor de grond tegen de verkrijgingsprijs op de balans kan worden opgenomen. Met de grondaankoop zijn rentelasten gemoeid. De grondaankoop zorgt voor een daling van het financieringsoverschot van de gemeente. Het financieringsoverschot van de gemeente komt door het eerder aantrekken van geldleningen voor de realisatie van het nieuwe MFG Rhenen. Dit betekent dat de renteopbrengsten van het financieringsoverschot dalen als gevolg van deze transactie.

De daling van de renteopbrengsten is gelijk gehouden aan de hoogte van de omslagrente.

4

5.1 Aan de aankoop zijn incidentele kosten verbonden die voor rekening van de koper komen Eind 2023 is de gemeentelijke rentmeester van de gemeente ingeschakeld in dit proces. De kosten van de rentmeester zijn in 2023 en 2024 in de begroting geraamd. Voor de aankoop zijn ook kosten gemoeid voor taxatie, bodemonderzoek en notaris. Daarnaast hebben we te maken met derving van pachtopbrengsten voor 2024 en 2025. In de financiële toelichting geven wij een overzicht van de totale kosten. Risico’s en nadelen 1.1 Onduidelijk is of verplaatsing van een agrarisch bedrijf naar deze locatie tot de mogelijkheden behoort Bij bedrijfsverandering is een Wnb-vergunning noodzakelijk. Het eventueel verplaatsen van een ander bedrijf naar deze locatie is mogelijk, wél kan het dan zo zijn dat het te verplaatsen bedrijf dichter bij een Natura 2000-gebied komt te liggen. Aangezien de Maatsteeg 20 binnen een straal van 1 kilometer afstand van een Natura 2000-gebied is gelegen. Het is mogelijk dat de depositie op het Natura 2000gebied toe neemt door de bedrijfsverplaatsing, waarvoor extern gesaldeerd moet worden. De mogelijkheden van bedrijfsverplaatsing zijn dus afhankelijk van de bedrijfsactiviteiten van het te verplaatsen bedrijf, de huidige stikstofruimte van beide bedrijven en eventuele mogelijkheden van externe saldering.

1.2 Een nader bodemonderzoek is vereist Ter plaatse van boring 24 op de cultuurgronden (sporen baksteen) overschrijdt het gehalte aan zink de interventiewaarde. Verder zijn in dit monster verhoogde gehalten aan cadmium, kwik en lood aangetoond. Het bodemonderzoek is gericht op risico’s. Zink is niet ernstig toxisch. Pas bij hoge concentraties kan dit gevolgen hebben. Bij voortgezet gebruik is sanering niet noodzakelijk. Wel is nader bodemonderzoek (4 extra peilbuizen rondom de locatie) verplicht om vast te stellen hoe groot het gebied is met de verhoogde concentratie is. Daarnaast wordt geadviseerd om ook het grondwater op 2 locaties verder te onderzoeken (matig en sterk verhoogde concentraties aan koper). 1.3 Eventuele saneringskosten zijn afhankelijk van het toekomstig gebruik van het object Een drietal boringen uit het bodemonderzoek tonen een matig tot sterk verhoogde concentratie van respectievelijk zink en koper aan. Daarnaast is onderzoek naar PFAS in de bodem niet meegenomen in het onderzoek. Sanering, en daarmee de saneringskosten, zijn afhankelijk van het toekomstig gebruik van het perceel. De gemeente heeft nog geen beslissing genomen over het toekomstig gebruik van het vastgoedobject op korte, middellange en lange termijn. De aankoop is een anticiperende, strategische aankoop. Met deze aankoop vergroot de gemeente de regie over het grondgebruik.

De gemeente moet tot een weloverwogen beslissing komen voor welk doel het vastgoedobject kan worden ingezet. Dit is mede afhankelijk van regionale- en gebieds-processen die lopen en keuzes die gemaakt worden op het gebied van bijvoorbeeld Wonen, Landbouw, Natuur en de Regionale Energiestrategie (uitwerkingen van de Visie op Rhenen 2035). Daarnaast is sanering gericht op het wegnemen van risico’s en contactmogelijkheden. Sanering voor de geconstateerde verhoogde concentraties is bijvoorbeeld enkel vereist als de locatie gebruikt gaat worden als tuin bij een woning. Bij voortgezet gebruik is sanering niet vereist. 3.1 De agrarische (pacht)gronden behorende bij dit object worden tijdelijk ‘om niet’ beheerd door de verkopende partij Dit heeft invloed op de begrote pachtsom. Het geleidelijk afbouwen van de agrarische bedrijfsactiviteiten is echter wenselijk en het uitgeven van de percelen ‘om niet’ is resultaat van de (financiële) onderhandelingen tot aankoop van het object.

5

Financiële toelichting Koopsom De koopsom bedraagt €1.675.000,Exploitatielasten grondaankoop De grondaankoop brengt incidentele lasten met zich mee. De rentelasten zijn structureel. In onderstaande tabel zijn de lasten die direct samenhangen met de aankoop globaal in beeld gebracht. Nr. 1. 2. 3.

Lasten Rentelasten grondaankoop o.b.v. de omslagrente 2024 Derving 2 percelen erfpacht Overige incidentele lasten: kosten notaris, bodem- onderzoek, externe taxatie Totaal

2024 18.500

2025 27.500

3.500 29.000

1.500

51.000

29.000

2026 27.500

27.500

In het overzicht is geen rekening gehouden met de kosten en opbrengsten die na de verkrijging van de gronden en de opstallen nog worden gemaakt. Voor de kosten en opbrengsten tot aan een definitieve invulling van het gebied verwijzen wij u naar de opgestelde businesscase. De daarin opgenomen bedragen zijn afhankelijk van de te kiezen toekomstige invulling. Vooralsnog ramen we alleen de rentelasten. Zoals is de businesscase is aangeven is het goed mogelijk dat een deel van de rentelasten kan worden gecompenseerd door te genereren inkomsten. Daar lopen we echter nog niet op vooruit. Fiscaal Op de grondaankoop is geen overdrachtsbelasting en BTW van toepassing. Gevolgen weerstandsvermogen De grondaankoop heeft op zichzelf geen gevolgen voor de hoogte van de ratio weerstandsvermogen. De keuze om een meer actief grondbeleid te gaan voeren zorgt wel voor een hoger risicoprofiel. Een mogelijke toekomstige afwaardering van de gronden zorgt voor een daling van de ratio weerstandsvermogen. Echter, als er sprake is van een winstscenario dan zal de ratio weerstandsvermogen zich positief ontwikkelen. In de begroting 2024 bedraagt de ratio weerstandsvermogen 3,6. Personele gevolgen De gemeente moet tot een weloverwogen beslissing komen voor welk doel het onderhavige vastgoedobject het beste op korte en lange termijn ingezet kan gaan worden. Dit vraagt beleidsmatige personele capaciteit.

Daarnaast moet het vastgoedobject worden beheerd. De beheerkosten voor de verpachting van de agrarische gronden en voor de verhuur van de opstallen zijn inbegrepen in de kosten van de rentmeester. Duurzaamheid De aankoop van dit object draagt bij aan de ruimtelijke puzzel tussen het behoud van de kwaliteiten van het binnenveld met daarnaast de grote druk van alle ruimteclaims. Het landschap, de natuur en het bodem- en watersysteem spelen een grote rol in deze puzzel.

6

Participatie Het onderhandelingsproces is doorlopen in samenspraak met team Financiën, Juridische Zaken, Ruimtelijke Ordening, de strategisch adviseur, de beleidsadviseur Landelijk Gebied, onze Rentmeester en betrokken wethouders Ruimtelijke Ordening én Landelijk Gebied. Gelet op de vertrouwelijkheid van deze casus heeft geen externe participatie plaatsgevonden. Communicatie Op 18 januari 2024 heeft de wethouder de pers geïnformeerd in het persgesprek. Vervolgprocedure De notariële overdracht staat gepland uiterlijk 31 maart 2024. Feitelijke levering staat gepland uiterlijk 15 februari 2025. In de tussentijd wordt bezien voor welk doel het object het beste op de korte, middellange en lange termijn kan worden ingezet. De raad wordt geïnformeerd over de procesaanpak en betrokken bij de te maken strategische keuzes. Na 15 februari 2025 start de beheerfase van het vastgoedobject (meer informatie vindt u in Bijlage 3: Businesscase) en worden de pachtgronden opnieuw in pacht uitgegeven. Bijlagen Bijlage 1: Koopovereenkomst (niet openbaar) Bijlage 2: Brochure Maatsteeg 20 Bijlage 3: Businesscase (niet openbaar) Bijlage 4: Taxatierapport met bijlagen (niet openbaar) Bijlage 5: Verkennend bodemonderzoek (niet openbaar) Bijlage 6: Nota Grondbeleid gemeente Rhenen 2009

7