Presentatie Rhenam cie Ruimte & Economie 02-11-2023
Tekst van het document
Presentatie Rhenam raadscommissies gemeente Rhenen 02 november 2023
Versie: 2023-10-24
Vragen vanuit de commissie •
Verduurzaming
•
Plannen die op stapel staan
•
De uitvoering van prestatieafspraken
•
Wat wordt gedaan met de extra middelen
•
Flexwoningen
•
Van 40 naar 90 reacties per woning
•
Komen er veel mensen uit Ede?
•
Hoe kijkt Rhenam aan tegen de woonopgave
•
Wat verwacht Rhenam van de gemeente: o
Actiever grondbeleid?
o
Sociale signaleringsfuncties (betalingsachterstanden)?
Thema’s van vanavond + Woonruimteverdeling + Verduurzaming + Financiële positie
+ Woonopgave
Woonruimteverdeling + Gemiddeld aantal reacties neemt toe + Aantal ingeschreven woningzoekenden groeit + 2023-09-30: 3.445 inschrijvingen uit de gemeente Rhenen bij Huiswaarts + +17% t.o.v. 2020
+ Aanbod in 2022 in Rhenen hoger dan in 2020 en 2021 + 2022: 42 nieuwbouwwoningen opgeleverd. 2023-I 20 stuks. •
Doorstroming zorgt voor meer advertenties.
+ Desondanks meer inschrijvingen en meer reacties
+ 2020-2023 >90% via aanbodmodel Jaar
Verhuringen Vrije sector
Verhuringen sociaal
Bemiddeling
Advertenties aanbodmodel
Gemiddeld n Reacties
2020
1
144
5
139
79
2021
1
113
12
101
111
2022
0
189
18
171
107
2023 t/m Q3
2
144
18
126
141
Woonruimteverdeling •
2022-2023 t/m Q3: 10% geslaagde woningzoekenden in Rhenen woonde in Ede
•
2020-2023 t/m Q3: vestigingsoverschot uit Ede •
30 huishoudens
In 2023 tot nog toe klein vertrekoverschot
Naar R Jaar
Rhenen
Ede
Veenendaal
Wageningen
Overig
Totaal
2020
67
12
26
9
33
147
2021
60
16
11
10
19
116
2022
113
17
24
10
30
194
2023 t/m Q3
58
11
18
9
24
120
Totaal
298
56
79
38
106
577
Uit R Jaar
Rhenen
Ede
Veenendaal
Wageningen
Overig Foodvalley
Totaal Foodvalley
2020
67
4
13
2
5
91
2021
60
5
22
6
3
96
2022
113
4
19
9
1
146
2023 t/m Q3
58
13
26
8
4
109
Totaal
298
26
80
25
13
442
Financiële positie •
Wat wordt gedaan met de extra middelen van de verhuurdersheffing (begroting 2023)
Bestedi ng VHH (peri ode 2022-2030,hori zon N P)
Totaalextra
I ndi cati efaantalni euw bouw bi j
i nvesteri ngs-capaci tei ti nzetten extra i nvesteri ngs-
•
Figuur Bertil invoegen
Verhuurderheffi ng (excl .heffi ngsverm i nderi ngen)
kasstroom en BW
capaci tei tvoor al l een
rui m te
ni euw bouw * 65. 400
226
-5. 800
-20
-19. 800
-69
Extra i nzetop l eefbaarhei d (soci aal )
-400
-1
Extra i nzetop l eefbaarhei di nvesteri ng (aandachtvoor ouderen)
-500
-2
Bestedi ng door sti j gi ng onderhoudsi ndex
-18. 600
-64
Bestedi ng door sti j gi ng rente i . c. m .opl opende l eni ngportefeui l l e**
-11. 000
-38
Bestedi ng door sti j gi ng overi ge ui tgaven en hogere i ndexati e
-6. 800
-24
500
2
VpB effecten overi g
1. 900
7
Rui m te beschi kbaar voor ni euw bouw ui tbrei di ng
4. 900
17
Fi nanci eri ng ui tei gen m i ddel en (m utati e banksal do)
1. 329
5
Totaalextra ni euw bouw ui tbrei di ng (benaderd)
6. 229
22
Bestedi ng vanui tN ati onal e prestati eafspraken: Huurm ati gi ng Extra i nzetop verduurzam i ng (i nvesteri ng)
Bestedi ng door versl echteri ng econom i sch scenari o:
Overi ge effecten op fi nanci ël e rui m te: Aan- en verkoop (M L,VoV en kavel s cpl300)
W erkel i j ke extra ui tbrei di ng ni euw bouw 2023 vs 2022
23
Financiële positie • Rhenam heeft de komende jaren nog voldoende investeringsruimte • •
•
Maar heeft geen duurzaam bedrijfsmodel (sectorbreed probleem)
Operationeel resultaat is onvoldoende om noodzakelijke investeringen in bestaande voorraad mee te kunnen betalen •
Korte termijn: Extra leningen
•
Middellange termijn: Verbeteren operationeel resultaat •
Meer inkomsten: Hogere huren
•
Lagere kosten: Onderhoudslasten, beheerlasten en/of belastingen (afschaffing VPB)
Nieuwbouw genereert onvoldoende kasstromen om eigen rentelasten te kunnen betalen
•
Korte termijn: Extra leningen (nog hogere rentelasten, vicieuze cirkel)
•
Middellange termijn: •
Lagere stichtingskosten: • Kleinere woningen, fabriekswoningen • Lagere grondprijzen, geen bovenwettelijke eisen
•
Hopen op rentedaling of subsidies
•
Nieuwbouw financieren uit verkoopopbrengsten
Verduurzaming: wat doet Rhenam •
•
Complexgewijze aanpak •
2019-2023: >700 woningen gerenoveerd
•
2024-2028: ~650 woningen renoveren
Uitfaseren EFG labels voor 2029 •
Per 1-7-2023: ~400 woningen met EFG prelabel
•
Plannen t/m 2028: Richting 0. Resteren in 2029 nog een paar EFG-labels in complexen met sloopbesluit
•
Isolatie gaat zonder huurverhoging
•
Wel een beperkte bijdrage voor de zonnepanelen en (soms) installatie
•
Nog geen structurele aanpak gericht op aardgasvrij maken bestaande woningen:
•
Aansluiten bij gemeentelijke warmtevisie •
•
Bij vervanging warmte-installatie bezien we de technische en financiële mogelijkheden
Complexiteit: Flora- en fauna: vereist een strikte planning en kan plannen soms in de weg staan
Woonopgave Kwantitatief tekort - Noodzaak om voorraad te vergroten •
Huidige wachttijden wijzen op een aanzienlijk tekort
•
Groei aantal huishoudens houdt naar verwachting nog minimaal tot 2040 aan
•
Zonder uitbreiding beschikbare voorraad neemt tekort verder toe
Kwalitatieve mismatch voorraad en vraag – Noodzaak om de voorraad te vernieuwen •
Huishoudensgrootte t.o.v. woninggrootte
•
92% ingeschreven woningzoekenden uit de DAEB doelgroep 1 of 2 persoonshuishouden
•
Bijna 60% voorraad 4 of 5 kamers
Wonen en zorg •
Verdubbeling aantal 85+’ers tussen 2020 en 2040
•
Behoefte aan toegankelijke woningen (gelijkvloers, rollator geschikt, rolstoel geschikt) volgt de groei van het aantal ouderen
•
Scheiden Wonen en zorg legt de woonopgave voor een groot deel neer bij de corporaties
Woonopgave Groeiende kwetsbaarheid van de gemiddelde huurder – Noodzaak voor meer inzet op leefbaarheid •
Extramuralisering zorgt voor meer kwetsbare huishoudens in reguliere woningen
•
DAEB grenzen en Passend toewijzen zorgen voor concentratie van huishoudens met een verhoogde kans op kwetsbaarheid
•
Meer begeleiding
•
Meer spreiding over de gemeente
Betaalbaarheid: energie •
Energielasten •
•
steeds groter deel van de woonlasten
Huur: € 575, € 305 huurtoeslag •
•
€ 270 huurlasten Gasverbruik: 2.000 m3, € 1,45 per m3,
•
€ 265 per maand voor gas •
komt elektra nog bij
Woonopgave: oplossingsrichtingen Sociaal Hier Mieke nog vragen welke zaken relevant zijn?
•
Actieve begeleiding van aandachtsgroepen
•
Samen optrekken bij schuldenproblematiek
Woonopgave: oplossingsrichtingen Beter benutten bestaande voorraad wenselijk, maar beperkte mogelijkheden •
Splitsen bestaande woningen – weinig geschikte woningen
geen concrete plannen
•
Splitsen percelen – wellicht enige mogelijkheden
nog geen concrete plannen
•
Optoppen bestaande woongebouwen - wellicht enige mogelijkheden
nog geen concrete plannen
•
Woningdelen – vermoedelijk beperkte interesse
nog geen concrete plannen
Nieuwbouw noodzakelijk om huidige tekort en groei vraag op te vangen Dr. Wallerstraat •
Samen met gemeente gestart met visievorming.
•
Mogelijkheden voor mate van verdichting onderzoeken
•
•
Veel verdichting biedt mogelijkheid en wenselijkheid voor diversificatie
•
Mede afhankelijk daarvan verdeling over doelgroepen bepalen Sociaal plan voor huidige bewoners maken
Rijksstraatweg Elst •
Planvorming opstarten in 2024
•
Mogelijkheden voor mate van verdichting onderzoeken
Noodzaak voor meer locaties om woonopgave in te kunnen vullen •
Tot 2030 maar ook na 2030
Woonopgave: oplossingsrichtingen Flexwoningen •
Woonopgave betreft een structurele opgave, bij voorkeur opvangen met permanente woningen
•
Flexwoningen nuttige aanvulling indien
•
•
het sneller kan of
•
op locaties die anders niet beschikbaar zijn voor wonen
Businesscase voor Flexwonen is nog slechter dan voor permanente woningen •
Businesscase proberen te optimaliseren
•
mag niet ten koste gaan van permanente woningen
•
Duur van de exploitatieperiode - min. 2x 15 jaar
Woonopgave: oplossingsrichtingen Nieuwbouw
Kies voor minimaal 30% sociale huur bij nieuwbouw, ongeacht wettelijke verplichting Sociale grondprijs is belangrijk! •
Nieuwbouw sociale huur is bij lange na niet kostendekkend
•
Vereist een huur van € 1.050 per maand i.p.v. € 650
Wees terughoudend met extra eisen aan nieuwbouw (Tekort wordt nog groter indien er geen sociale voorwaarden gehanteerd worden)
•
Beperkte parkeernorm en geen gebouwd parkeren
•
Efficiënte plangrootte: verdichting, ook vanwege woningnood
•
Geen bovenwettelijke eisen t.a.v. duurzaamheid
•
Terughoudend zijn met kostenverhogende architectonische en stedenbouwkundige eisen
•
beperken ontwikkelkosten en exploitatiekosten
Overweeg een Vereffeningsfonds •
Op sommige locaties meer sociale huur dan 30%
•
Deel gemeentelijke locaties inzetten voor 100% sociale huur