Informatienota ontwikkelingsrichting Woudmees Elst

Informatienota college/raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatieniveau Onderwerp

: : : : : : :

30 oktober 2024 Nicole Smits 1173497 G.J. van Laar College Rhenen Openbaar Informatienota ontwikkelingsrichting Woudmees Elst

Het college besluit: 1. kennis te nemen van deze informatienota; 2. deze nota door te sturen naar de raad, ter voorbereiding op de consultatiebijeenkomst op 22 januari 2025; 3. in te stemmen met het agendaverzoek voor de consultatiebijeenkomst op 22 januari 2025 en de raad de volgende vragen te stellen: • hoe wilt u de ruimte verdelen? Licht uw antwoord toe; • welke belangen mogen ten koste gaan van andere belangen?

Aanleiding/korte voorgeschiedenis Aan de Heideweg/Prinsenweg ligt al jaren een braakliggend terrein, waar voorheen basisschool de Woudmees stond. Ernaast ligt een trapveld. Deze twee samen zijn het projectgebied ‘Woudmees’ (zie bijlage 1). De Woudmees is één van de vier percelen 1 die vrijkwamen voor herontwikkeling, toen in 2012 Het Bestegoed werd geopend. De verkooppoging in 2013 was geen succes voor de Woudmees. Sindsdien is de energie ingezet op de herontwikkeling van de andere drie locaties. Locaties Visnet en Gymzaal zijn inmiddels bebouwd met woningen. Voor het Dorpshuis had het college in 2023 een beoogd koper aangewezen, maar om juridische redenen is dat verkoopproces gestaakt. Nu onderzoeken we of het een goede locatie is voor wonen en zorg. De onderzoeksvraag voor de Woudmees, die in deze nota wordt behandeld, is basaler van aard: willen we de hele locatie Woudmees gebruiken om woningen te bouwen, of hebben we de ruimte nodig voor andere dingen?

Toelichting op de inhoud Raadsbesluit 2011

1

De vier locaties waren: locatie Visnet (toen Beatrixstraat 68), Locatie Woudmees (Prinsenweg 79), Gymzaal (Irenestraat / Oranjestraat) en Dorpshuis (Rijksstraatweg 164).

In 2011 heeft de gemeenteraad de kaders voor de herontwikkeling vastgesteld. Het al dan niet bebouwen van het trapveld is expliciet besproken. Omdat het behouden van het trapveld ten koste zou gaan van een aanzienlijk deel van de grondopbrengst is besloten dat ook het trapveld onderdeel zou zijn van de herontwikkeling. Integratie van een speelplek voor de buurt in het nieuwbouwplan (in plaats van het huidige trapveld) zou wel pluspunten opleveren in het verkooptraject, waarbij nog bepaald moest worden hoe zwaar dat zou wegen. De afgelopen jaren zijn nieuwe inzichten ontstaan wat betreft met name ruimtelijke adaptatie en over Bewegen Ontmoeten Sporten en Spelen (BOSS) in de openbare ruimte. In het Bestuursprogramma is opgenomen om in 2024-2025 een Beleidskader voor Spelen, Bewegen, Sporten en Ontmoeten (BOSS) in de openbare ruimte op te stellen. Met de komst van de Omgevingswet is het belang van gezondheid sterker geworden. Vanwege parkeerdruk in de omgeving is ook de vraag of we de vrije ruimte willen gebruiken om extra parkeerruimte te realiseren. Hierna worden deze verschillende belangen toegelicht. In de raadsbijeenkomst op 22 januari bespreken we hoe de raad een combinatie en afweging van de verschillende belangen zou willen maken. De consultatievragen staan in bijlage 3.

In bijlage 2 is te vinden hoe de verschillende belangen staan in ons sectorale beleid, ons integrale beleid en het coalitieakkoord / bestuursprogramma. Verschillende belangen vragen ruimte. ➢ Woningen toevoegen én groen behouden past in ons beleid. Het belang van zowel woningbouw als groen staat in het Coalitieakkoord / Bestuursprogramma, de Visie op Rhenen 2023 en de Visie Sociaal Rhenen 2030. De noodzaak om woningen toe te voegen sluit aan bij de woonvisie. Het belang van groen in de buurt is onderbouwd in het Beleidsplan Ruimtelijke Adaptatie en het Groenbeleidsplan. Aan de oostkant van Elst is grote behoefte aan een flinke buitenruimte voor alle leeftijden om te spelen, te sporten, te bewegen en te ontmoeten. Het terrein aan de Heideweg alleen is te klein. Elst is langgerekt. Aan de westkant van Elst is een kwalitatieve buitenruimte bij Het Bestegoed, in het midden is er het veld aan de Beatrixlaan en aan de oostkant zijn er het trapveld en het speelterrein aan de Heideweg. Zonder het trapveld ontbreekt aan de oostkant van Elst een groter terrein om te voetballen. En daar is juist behoefte aan onder tieners. Onder volwassenen is ook behoefte aan buitenruimte om te ontmoeten en samen te sporten. De speelplek aan de Heideweg is veel te klein om dat allemaal in te passen. In de enquête uit 2023 t.b.v.

het leefbaarheidsplan Elst is gevraagd of mensen vinden dat er voldoende mogelijkheid is om mensen te ontmoeten in Elst. Het merendeel vond van wel, maar een derde deel vond van niet. In een enquête uit 2021 hebben 45 personen aangegeven dat zij een zitje zouden willen bij het speelveld aan de Heideweg. Daarvan gaf 56% aan een zitje met een sportplek/beweegtoestel te willen (67% van de jongeren en 50% van de volwassenen). ➢

➢ Extra ruimte reserveren ter beperking van hittestress is ook belangrijk. Locatie Woudmees is nu op de hittestresskaarten een koelte-eiland in een versteende wijk. Met het oog op het veranderende klimaat (de toename van hittestress) is het waardevol dergelijke koele plekken in de kernen te houden. Door het toevoegen van bebouwing dreigt het bestaande koelteeiland te verdwijnen. Het speelterrein aan de Heideweg is veel kleiner en heeft volgens de hittekaart een minder verkoelend effect. De ruimte voor bewegen, ontmoeten, spelen en sporten is niet per definitie genoeg om het koelte eiland in stand te houden. Een meer open inrichting is bijvoorbeeld wenselijk om te voetballen, maar juist een flinke strook bomen is belangrijk voor koelte. Met het systeem van Tygron kunnen we het effect van extra bebouwing op hitte (en water) modelleren. Bij nadere uitwerking willen we Tygron gebruiken om inzichtelijk te maken hoeveel ruimte en welke inrichting nodig zijn om een goed verkoelend effect te houden.

Opvang van regenwater op locatie Woudmees draagt bij aan de ambitie ‘Rhenen klimaatbestendig en waterrobuust in 2050’. Die ambitie staat in het Beleidsplan Ruimtelijke Adaptatie. Daarvoor is een watersysteem nodig dat een bui van 74 mm per uur kan verwerken zonder dat er wateroverlast ontstaat, waarbij overtollig hemelwater allereerst wordt benut, voordat het wordt afgevoerd. Met het oog op 2050 is ruimte nodig voor het realiseren van waterberging, bij voorkeur zo dicht mogelijk op de locatie waar de neerslag valt en in een bovengrondse voorziening waarbij niet naar lager gelegen terrein wordt afgevoerd. Op locatie Woudmees zou dat kunnen voor de hoger gelegen straten. Anders is er benedenstrooms meer ruimte nodig. Wateropvang op locatie Woudmees zou ook concreet helpen tegen droogte en zorgt voor zichtbaarheid en daarmee bewustwording van inwoners. Infiltratie kan met een combinatie van boven- en ondergrondse opvang, waarbij bovengronds de voorkeur heeft vanwege de zichtbaarheid en bewustwording. ➢

NB 1: Infiltratie op locatie Woudmees is nu nog niet mogelijk. Op dit moment ligt in de omliggende straten nog een gescheiden rioolsysteem en verdwijnt het regenwater dus in het riool. Vervanging van het riool staat niet in de huidige meerjarenplanning, dus vooralsnog zal hier tot zeker 2030 geen vervanging plaatsvinden. Een concreet plan om af te koppelen en infiltratie aan te leggen is er nog niet. In het besluit over locatie Woudmees moeten we t.z.t. wel kiezen of we ruimte reserveren voor opvang van regenwater of niet. NB 2: Op locatie Woudmees en in de buurt is regenwater geen probleem. Dat blijkt uit de Klimaatagenda Elst en de Klimaatanalyse van de gemeente Rhenen. Het regenwater dat valt in de hoger gelegen straten is geen probleem voor lager gelegen straten, want de gemengde riolering heeft ruim voldoende capaciteit. Dit is echter niet klimaatbestendig en waterrobuust, zoals onze visie voor 2050 voorschrijft. Met de kennis van nu is de verwachting dat een oppervlakte tot maximaal de helft van het plangebied voldoende is om de belangen van BOSS, hitte en regenwater een goede plaats te geven. Naar verwachting is een terrein met de omvang van het trapveld groot genoeg voor bewegen, ontmoeten, sporten en spelen. Uit het BOSS-plan zal blijken of die omvang inderdaad toereikend is en welke andere randvoorwaarden relevant zijn 2. Een flinke strook erbij is nodig voor koelte.

Denk aan een strook bomen. Voor biodiversiteit is beplanting in verschillende lagen/hoogtes wenselijk, maar dat zal in het inrichtingsplan uitgewerkt worden. En voor infiltratie van regenwater uit de omgeving kunnen we denken aan een wadi die ongeveer een kwart van het huidige plangebied bestrijkt (bijlage 1). Dat is dan bij een combinatie van onder- en bovengrondse infiltratie van regenwater uit de omgeving, exclusief de nieuwe woningen. Naar verwachting kunnen BOSS, koelte en infiltratie tenminste gedeeltelijk dezelfde ruimte gebruiken, maar die combinatie van functies moet nog onderzocht worden. Dit ruimtebeslag van de verschillende belangen is een eerste inschatting en moeten we verder uitwerken. Die uitwerking kost een hoop tijd en geld. Daarom willen we in dit stadium graag van de raad weten hoe zij aankijkt tegen de verschillende belangen. ➢

➢ Het behouden van groen draagt bij aan de 3-30-300 regel. Conform de Visie op Rhenen bouwen we bij in de kernen én voegen we groen toe. De raad stemde in mei 2023 in met een amendement over de 3-30-300 regel. Daardoor werd aan de Visie op Rhenen toegevoegd: “De gemeente houdt hierbij rekening met de 3-30-300 regel waarbij vanuit 2

In het Bestuursprogramma is opgenomen om in 2024-2025 een Beleidskader voor Bewegen, Ontmoeten, Spelen en Sporten (BOSS) in de openbare ruimte op te stellen. De ambitie is om tot een programma van eisen te komen. Het beleidskader gaat helpen bij de afweging van belangen bij het (her)inrichten van wijken, nieuwbouwprojecten, etc.

elke woning 3 bomen zichtbaar zijn, elke buurt minstens 30 procent bladerdak heeft en dat iedere inwoner van Rhenen binnen 300 meter van een park of groene ruimte woont.” De 3 gaat over volwassen bomen. Het effect van volwassen bomen is veel groter dan van jongere aanplant. In hoeverre de 30 procent bladerdak wordt behaald hangt af van het gebied dat je als buurt neemt. Maar Elst is relatief versteend. Zeker de straten rondom de voormalige Woudmeeslocatie. Zonder het huidige trapveld hebben bewoners van Elst-oost binnen 300 meter wel een park(je) tot hun beschikking, maar het zijn wel relatief kleine groene plekken. Het open houden van tenminste een deel van het terrein van de Woudmees is dus wenselijk, met zoveel mogelijk behoud van bestaande bomen. ➢ Op locatie Woudmees zijn extra parkeerplaatsen ten behoeve van de buurt niet wenselijk. In de concept-Leefbaarheidsvisie Elst is een parkeerprobleem op de Heideweg gesignaleerd. De omvang van de problemen en de oplossingen zijn nog niet bekend, aldus het beleidsstuk. Er zijn geen actuele parkeertellingen beschikbaar. Het beeld op grond van oudere data is, dat de parkeerdruk aan de Heideweg ten zuiden van de Woudmees hoog is, maar dat is maar heel lokaal. In straten verderop is genoeg ruimte.

Enkele uitgangspunten zijn leidend voor het advies om geen extra parkeerplaatsen aan te leggen: We vinden dat mensen bereid moeten zijn een stukje te lopen van/naar hun geparkeerde auto. Alleen voor nieuwe ontwikkelingen worden parkeerplaatsen gerealiseerd, niet om ‘oude’ parkeerdruk te verlichten. Onderdeel van de duurzaamheidsgedachte is dat we in bestaande openbare ruimte geen groen door grijs vervangen. Andersom willen we de parkeerdruk in de buurt ook niet erger maken. Daarom is het idee om t.z.t. in het programma van eisen op te nemen dat alle parkeerplaatsen voor de nieuwe woningen binnen het plangebied gerealiseerd moeten worden. In de tijd dat de basisschool er nog stond waren er parkeerplaatsen aan de straat. Omdat die plaatsen nu gebruikt worden door de buurt en er parkeerdruk lijkt te zijn in de buurt, is het idee om die plaatsen in dit geval niet aan het nieuwbouwproject toe te rekenen. Over het programma van eisen zal later besluitvorming plaatsvinden. Alle ‘groene’ belangen optimaal ruimte bieden heeft ook nadelen. ➢ Minder uit te geven terrein betekent minder grondopbrengst. Om hoeveel geld het gaat kan ingeschat worden op basis van scenario’s. Dat is nu nog niet gedaan. Echter: tegenover de opbrengst bij grondverkoop staat de winst voor leefbaarheid, gezondheid en opvang van regenwater, die een onbebouwd terrein oplevert.

Er zijn manieren om die winst ook in euro’s uit te drukken. In dit voorstel gaan we er vanuit dat de belangen van beleid op zichzelf (wonen, wateroverlast/hittestress, bewegen/ontmoeten/spelen/sporten etc.), op inhoud afgewogen kunnen worden, zonder financiële vertaling. ➢ Woningbouw past niet op ieder overblijvend strookje. Hoeveel ruimte minimaal nodig is hangt bijvoorbeeld samen met het programma. Voor bijvoorbeeld een complex voor wonen en zorg wordt algemeen aangehouden een minimale omvang van 12 appartementen. Een complex voor sociale huurappartementen heeft minimaal 20 woningen nodig om een lift financieel haalbaar te maken. En een rijtje huizen met een redelijke tuin heeft een minimale diepte van de kavels nodig. Om een idee te krijgen wat er mogelijk zou kunnen zijn hieronder 2 voorbeelden.

Voorbeeld 1: 24 kleine appartementen

Stedenbouwkundige verkenning met behoud van het trapveld. Kleinschalig wooncomplex voor senioren, circa 12 appartementen (à 80 m2) en 12 studio’s (à 40 m2). Parkeren onder het gebouw bespaart ruimte maar is duur. In deze variant kan het trapveld blijven liggen, maar dan is er weinig ruimte voor waterinfiltratie en schaduwgevende bomen. Als er meer ruimte voor water en schaduw wenselijk is, wordt het speelveld kleiner. Voorbeeld 2: 9 tot 15 rijtjeshuizen 9 rijtjeshuizen van de Heideweg, ten zuiden van locatie Woudmees (sociale huur, 4,80 m. breed met voor- en achtertuin), geprojecteerd in het plangebied. Vergeleken met de variant hierboven is er ruimte voor een trapveld met een flinke strook voor waterinfiltratie en schaduw. NB: Parkeren moet ook nog ergens een plaats krijgen. Met 2 blokjes van 9 rijtjeshuizen is het hele terrein volgebouwd, maar dan is er geen ruimte voor parkeren (en ook niet voor groene belangen). In een meer realistische opzet passen er ongeveer 14 à 15 grondgebonden woningen. Parkeren gebeurt op maaiveld binnen het plangebied. Vanwege de vorm van het perceel blijft er mogelijk een klein open veldje over. Of daar één van de groene belangen een betekenisvolle invulling kan krijgen is onzeker. Moet er überhaupt wel gebouwd worden? ➢ Helemaal niet bouwen zou nog veel beter zijn tegen hittestress.

Door te kiezen voor gedeeltelijk bebouwen neemt de hittestress toe. Dit heeft niet alleen invloed op de locatie zelf, maar zorgt ook voor een verhoogde temperatuur in de rest van de wijk. Dit kan nog wel op bepaalde manieren enigszins gemitigeerd worden, bijvoorbeeld door eisen te stellen aan groene daken en gevels, bomen, groene verharding etc. Uit de simulaties met Tygron zullen we een concreter beeld krijgen van het effect op de omgeving. ➢ Helemaal niet bouwen zou nog veel beter zijn voor de leefbaarheid. Dat zou veel meer ruimte vrij laten voor bewegen, ontmoeten, sport en spelen. De inschatting is echter dat een terrein ter grootte van ongeveer het trapveld ook voldoende kan zijn voor bewegen, ontmoeten, sport en spelen. Bovendien zullen extra woningen ook bijdragen aan de leefbaarheid.

Uit het Leefbaarheidsplan Elst blijkt bijvoorbeeld behoefte aan woningen voor jongeren/starters en ouderen, zodat die in de eigen kern kunnen blijven wonen.

Financieel Koppeling met MFG Elst In 2006 heeft de gemeenteraad ingestemd met de realisatie van het MFG Elst. Het project was alleen financieel haalbaar als de vier vrijkomende locaties verkocht zouden worden t.b.v. vrije sectorwoningen en als de grondopbrengst incl. rente gebruikt zouden worden ter dekking van het MFG Elst. In 2011 heeft de raad ingestemd met de inzet van het reserve sociale woningbouw, zodat 15% sociale woningbouw mogelijk werd. Dat is ingevuld op locatie Visnet in de vorm van goedkope koopwoningen. Tot 2013 was de opbrengst van de vier vrijkomende locaties direct bestemd ter dekking van het MFG Elst. Omdat zowel de omvang van de opbrengst als het moment waarop het gegenereerd zou worden onzeker was, heeft de provincie bij de beoordeling van de begroting 2013 aangegeven dat deze koppeling niet was toegestaan. Daarom heeft de raad in 2013 ten laste van de algemene reserve een bestemmingsreserve MFG Elst gevormd. Sindsdien is het de bedoeling dat de opbrengst van de vier locaties als terugbetalingsverplichting ten goede komt aan de algemene reserve. Boekwaarde De kosten die in het verleden zijn gemaakt voor project Woudmees zijn twee keer afgeboekt. In 2019 is de boekwaarde van de Woudmees deels afgewaardeerd, omdat de boekwaarde hoger was dan de marktwaarde bij de huidige bestemming.

In december 2020 zijn oude plankosten afgeboekt, omdat voldaan moest worden aan de BBV regel, dat kosten maximaal 5 jaar geactiveerd mogen worden. Sindsdien zijn de kosten niet geactiveerd en worden de kosten dus jaarlijks ten laste van de exploitatie gebracht. Voorbereidingskrediet Aan de raad zal een voorbereidingskrediet gevraagd worden, ter dekking van de ambtelijke uren en andere plankosten. Te zijner tijd wordt opbrengst gegenereerd door de grondverkoop.

Communicatie Na de consultatie worden de collega’s van de relevante beleidsterreinen geïnformeerd over de uitkomst. We richten het project verder in, o.a. met een participatie-en communicatieplan.

Vervolgprocedure -

Het project is nu in de initiatieffase. De raadsconsultatie op 22 januari 2025 geeft richting aan de rest van het project, o.a. een aanzet voor kaders. Indien nieuwe kaders vastgesteld moeten worden, zal dat aan de raad voorgelegd worden. Na de consultatie richten we het project verder in, o.a. met een projectblad met planning, participatie-/communicatieplan en begroting. Aan de raad zal krediet gevraagd worden ter dekking van de kosten, die voor de baten (opbrengst uit grondverkoop) uit zullen gaan. Het plan wordt uiteindelijk aan de gemeenteraad voorgelegd bij vaststelling van het omgevingsplan.

Bijlagen

Bijlage 1: Plangebied Locatie Woudmees Bijlage 2: Kaders uit beleid en bestuursprogramma Bijlage 3: Agendaverzoek met consultatievragen