Gebiedsvisie Achterberg Zuid Buro SRO 5 okt 2020

Achterberg - Zuid | Gemeente Rhenen Gebiedsvisie

Project Gebiedsvisie Achterberg - Zuid Gemeente Rhenen Projectnummer: 46.20.08

Initiatiefnemer Jan Scheffer Projektontwikkeling XI BV Vendelier 71e 3905 PD Veenendaal

Opsteller Buro SRO Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG Arnhem Contactpersoon: Guido Yntema T (026) 35 23 125 E guido.yntema@buro-sro.nl

Datum 5 oktober 2020

2

Inhoud Opgave

5

Historie

6

Bestaand beleid

7

Situatie en aanknopingspunten

9

Gebiedsvisie

11

Eerste uitwerking

13

Beeldkwaliteit

15

3

4

Opgave De mogelijkheden voor woningbouw binnen de kernen van de gemeente Rhenen zijn beperkt. Achterberg heeft zich in het verleden al uitgebreid en heeft ook in de toekomst daar nog mogelijkheden voor. Te beginnen bij Achterberg-West II, waarna het dorp aan deze zijde is afgerond. Bij de totstandkoming van de stedenbouwkundige structuurvisie van Rhenen in 2010 is het gebied Achterberg-Zuid ook al in beeld geweest. Hier kan een logisch vervolg worden gegeven aan de bestaande buurt De Horst. Naast de invulling van de woningbehoefte binnen de gemeente kan hier met deze ontwikkeling een fraaie dorpsrand ontstaan waar wonen en landschap samen komen. Voorliggende gebiedsvisie geeft een overkoepelende visie voor het gebied Achterberg-Zuid. De opgave is breder dan alleen bouwen. Door het toevoegen van woningen te combineren met duurzaamheid, klimaatbestendigheid en beeldkwaliteit ontstaat een meerwaarde voor Achterberg als geheel.

Van belang is hiervoor een toekomstbeeld te

schetsen dat deze elementen in onderlinge samenhang beziet en houvast biedt voor de verdere ontwikkeling van het gebied. De gebiedsvisie speelt hier op in en bevat een uitwerking voor de kavels die door de initiatiefnemers ingezet worden voor een woningbouwontwikkeling. Alvorens dit aan bod komt, vindt een analyse plaats van historie en beleid, de huidige situatie en de aanknopingspunten die deze biedt.

5

Historie Achterberg heeft een agrarische oorsprong met een eigen karakter en een eigen bevolking. Van oudsher bestond het dorp uit verspreid liggende boerderijen en enkele woonhuizen, waarvan de erven door sloten van de weg gescheiden waren. De bebouwing was geconcentreerd aan de linten Cuneraweg, Achterbergsestraatweg en De Dijk. In de oorlog is veel oorspronkelijke bebouwing verloren gegaan. Daarna heeft een verdichting van de lintbebouwing plaatsgevonden, zijn de gebieden tussen de linten opgevuld en zijn de uitbreidingen De Horst en later Achterberg-West en -Oost gerealiseerd. Aan de zuidzijde hebben zich na de realisering van de Horst in de jaren negentig van de vorige eeuw geen ontwikkelingen

situering plangebied in 1850

voorgedaan. Bijzonder element is de Noordseweg. Deze weg staat al sinds 1850 op topografische kaarten en is in ligging nauwelijks veranderd.

Achterberg omstreeks 1960 6

situering plangebied in 1980

Bestaand beleid In het ruimtelijk beleid van de overheden is het Achterberg-Zuid nog aangeduid als agrarisch gebied, maar wel onderdeel van de kernrandzone. In 2018 is de woonvisie ‘Kiezen voor Rhenen, vier redenen voor Rhenen’ vastgesteld. De woonvisie heeft een horizon tot 2030 maar is concreet voor de komende vier jaar, via de uitvoeringsagenda. Gezien de snelle veranderingen in het woondomein is het de bedoeling om na twee jaar de uitvoeringsagenda te actualiseren. In de woonvisie formuleert de gemeente haar ambities en strategieën om met de verschillende woonopgaven om te gaan. De gemeente biedt daarbij een stappenplan om de komende jaren de bouwstroom te kunnen garanderen en tegelijkertijd de woonkwaliteit te kunnen behouden. Het gaat daarbij in op de wijze waarop lage inkomens, senioren en zorgbehoevenden een thuis in de gemeente kunnen vinden, hoe de kernen vitaal blijven en hoe de bestaande woningvoorraad toekomst bestendig te maken is. De woonvisie is niet alleen een uiting van de gemeentelijke inzet, maar ook een uitnodiging aan de corporatie, marktpartijen en bewoners om een bijdrage te leveren. Met de ontwikkeling van Achterberg-Zuid wordt hier door de initiatiefnemer invulling aan gegeven.

Uitsnede bestemmingplan ’Rhenen buitengebied’ 7

8

Situatie en aanknopingspunten Achterberg-Zuid ligt in een overgangsgebied van dorp naar landschap.

De ontwikkeling van Achterberg-Zuid is een volgende stap in de historische

Het is een wigvormig gebied, gelegen tussen De Horst-Noordseweg en de

lijn van de groei van het dorp en het versterken van de relatie tussen dorp en

Boslandweg. De laatstgenoemde weg sluit aan op de Cuneraweg waar de

landschap. De huidige situatie met achtertuinen richting het buitengebied

Noordseweg op aantakt. Deze weg gaat over in de De Horst, een straat die

zorgt op zich voor een zachte, groene overgang van dorp naar landschap,

door de gelijknamige uitbreiding loopt. Met name vanaf De Horst liggen

maar is wel redelijk aaneengesloten. Hierdoor wordt het dorp toch vrij hard

mogelijkheden om het plangebied te ontsluiten. De Noordseweg is vrij

begrensd. De historische binding van Achterberg met het buitengebied zou

smal en heeft vooral een betekenis als historische route.

verbeterd kunnen worden door meer groene verbindingen/doorzichten naar het landschap te maken. De speelvoorzieningen liggen nu afgezonderd

Richting het plangebied zijn grotendeels achtertuinen gesitueerd van

van het dorp en kunnen door de ontwikkeling daar weer onderdeel van

de woningen aan De Horst. Dit is een nette, maar enigszins eentonige

worden. Tevens ontstaat er door de ontwikkeling de mogelijkheid om

dorpsuitbreiding. Alleen op de hoek Noordseweg-De Horst zijn enkele

bijzondere bebouwing toe te voegen binnen de uitbreiding van het dorp.

woningen met de voorzijde naar het plangebied gericht. Meer zuidelijk

Tenslotte is het behoud van de Noordseweg als historische route ook een

staan nog enkele woningen en schuren in het buitengebied die met de

belangrijk aanknopingspunt.

zijtuinen aan het plangebied grenzen. Aan overzijde van het plangebied staat langs de Boslandweg het kerkgebouw van de Oud Gereformeerde Gemeente. Het plangebied zelf bestaat ten zuiden van de Noordseweg uit een akker en (paarden)weiden. Ten noorden van de Noordseweg ligt een openbaar stuk groen dat omsloten wordt door de achterkanten van woningen van De Horst. Hier bevindt zich een trapveldje en zeer ruim opgezette speelplaats met enkele speeltoestellen. Richting de woningen en langs de Noordseweg staat beplanting, het overige deel bestaat uit een grasveld.

9

10

Gebiedsvisie De visie zoekt aansluiting bij de kwaliteiten van Achterberg om van daaruit

Voorgaande ruimtelijke opzet haakt in op de gedachte van de verbondenheid

te werken aan een toekomstbestendige uitbreiding van het dorp. Dit

van het dorp met het landschap/groen. Dit krijgt ook een vertaling in

betekent op de eerste plaats wonen in een ruime en ontspannen opzet met

beeldkwaliteit (zie hierna). Zodoende wordt het in de stedenbouwkundige

veel aandacht voor groen. Dit zorgt niet alleen voor woonkwaliteit, maar

structuurvisie aangeduide karakter van Achterberg gewaarborgd als een

is ook gunstig voor klimaatadaptatie en versterking van de biodiversiteit.

agrarische woonkern met geregisseerde natuurlijke groei.

De historie blijft zichtbaar door behoud van de Noordseweg die samen met De Horst het plangebied met het bestaande dorp verbindt. Aan de zuidzijde komt een nieuwe ontsluiting op de Boslandweg waardoor de andere aansluiting via de Noordseweg kan worden getransformeerd naar een fietsstraat. Aansluitend op de Noordseweg komen drie groene wiggen naar het buitengebied die daarmee de relatie van dorp en landschap versterken. Deze wiggen sluiten aan op de landschappelijke onderlegger en bieden de gewenste doorzichten naar buiten. Langs de wiggen komen woningen in diverse typologieën in een ruime opzet. Door de toepassing van parkeerkoffers tussen de woningen kan er meer groen in de wiggen komen. De wiggen geven tevens lucht aan de bestaande bebouwing en zijn bovendien aanleiding voor het toevoegen van bijzondere bebouwing die gekoppeld zijn aan deze wiggen.

11

12

Eerste uitwerking De gebiedsvisie is uitgewerkt in een eerste verkavelingsschets voor het te

straten. Bedoeling is de openbare ruimte een informele inrichting te geven

ontwikkelen gebied met circa 55 woningen. Daarin zijn de drie groene

met veel groen en parkeren op grasbeton. Via goten kan het water worden

wiggen opgenomen die ieder een eigen invulling krijgen. Meest westelijk is

afgevoerd naar de wiggen waar het kan infiltreren.

dat een oprijlaantje naar een erf, centraal een greppel voor waterberging en oostelijk een bloemenweide richting het buitengebied. Aan de wiggen

De ruimtelijke opzet is dusdanig flexibel dat dit een gefaseerde ontwikkeling

komt een mix van vrijstaand/twee-onder-een kap en rijenwoningen. De

mogelijk maakt van kleine eenheden woningen in diverse typologieën.

gedachten gaan uit naar een tuindorpkarakter met een eigentijdse invulling.

Zowel voor starters, senioren als voor particulier opdrachtgeverschap zijn kavels beschikbaar. Dit alles maakt het mogelijk aan te sluiten op de

Op twee punten komt een verbijzondering in bebouwing. In zuidelijke richting

actuele woningbehoefte.

is dat een compact opgezet erf met een agrarische referentie (boerderij en schuren) waarin gewoond wordt. Richting De Horst wordt de omsloten groenzone omgevormd naar een hof waarin een appartementenvilla is gesitueerd. Door het omringende groen her in te richten naar een parkachtige tuin bij de appartementenvilla krijgt deze plek een nieuwe bijzondere betekenis. In de tuin kunnen tevens speelvoorzieningen komen. Binnen de wiggen is eveneens ruimte voor natuurlijke speelvoorzieningen. Naar buiten toe is het plan ruim opgezet met een enkele tweekapper en vrijstaande woningen. Uitgangspunt daarbij is dat de tweekappers en vrijstaande woningen door lange opritten geheel voorzien in parkeren op eigen terrein. De rijwoningen liggen voornamelijk richting het dorp en aan het hof. Voor het parkeren zijn in de nabijheid daarvan parkeerkoffers gesitueerd. Dit kan waar nodig aangevuld worden met langsparkeren in de

13

14

Beeldkwaliteit De volgende basisinstrumenten voor de beeldkwaliteit gelden voor alle bebouwing: • Alhoewel geen specifieke stijl wordt nagestreefd, is in basis de uitstraling en het materiaalgebruik traditioneel, met ruimte voor een moderne interpretatie van de uitgangspunten. • Gebruik van natuurlijke kleuren en materialen, incidenteel is keimwerk

• De woningen zijn straatgericht. Er geldt geen vaste rooilijn, voortuinen zijn maximaal 5 m diep. • De nokrichting is overwegend parallel met de weg. Incidenteel is een dwarskap toegestaan, bijvoorbeeld als hoekverbijzondering. • Gevarieerde bouwhoogte, overwegend 1-1,5 laag met kap. Incidenteel twee lagen met kap.

toegestaan. • Toepassing van kappen, beperkt tot de traditionele kapvormen zadeldak, schildkap en mansardekap. De hellingshoek varieert, maar bedraagt minimaal 25°. • Bijgebouwen worden in samenhang met woning ontworpen en ze vormen daarmee een ensemble. • Toevoegen van extra’s, vormgegeven binnen het woningontwerp: veranda, erker, balkon, dakkapel, gemetselde schoorsteen, glas in lood, luiken. Of verbijzonderingen in het metselwerk zoals rollagen.

Ten aanzien van de verbijzonderde bebouwing geldt het volgende: • Het erf aan de zuidzijde heeft een landelijke/agrarische uitstraling. De hoofdopzet bestaat uit een hoeve met enkele schuren, waarin een mix van woningtypen komt. Er is verwantschap tussen de bebouwing op het erf door toepassing van een gemeenschappelijk element/materiaal zoals gepotdekselde zwarte houten delen. • De woningen zijn op het erf gericht. Er geldt geen vaste rooilijn, voortuinen zijn maximaal 5 m diep. • De bouwhoogte van de schuren is overwegend 1 laag met kap.

De uitgangspunten voor beeldkwaliteit zijn verder uitgewerkt voor drie

Incidenteel 1,5 laag met kap. De hoeve moet als hoofdvolume

onderdelen: de bebouwing aan de wiggen, de verbijzonderde bebouwing

herkenbaar zijn en kan daarom een bouwhoogte van twee bouwlagen

en de openbare ruimte.

met een kap krijgen. Bij voorkeur komen de bijgebouwen in een gemeenschappelijke schuur.

Voor de bebouwing aan de wiggen gelden de volgende uitgangspunten: • Dorpse bebouwing die als eenheid is vormgegeven vanuit een groen gerelateerd thema zoals een tuindorp.

• De appartementenvilla in de groenzone is een statig vormgegeven landhuis met maximaal twee ruime bouwlagen en een schildkap. Wonen in de kap is toegestaan.

15

16

• Bijgebouwen zijn opgenomen in de appartementenvilla waar door

Afsluiting

toevoeging van bijvoorbeeld serres de verbinding naar de omliggende

Met voorliggende visie is de basis gelegd voor een ontwikkeling van

tuin wordt gelegd.

Achterberg-Zuid met een toegevoegde waarde. Uitgangspunt is een

• De gehele groenzone herinrichten als groen hof bij de

toekomstbestendige invulling met meerwaarde voor de omgeving. In het

appartementenvilla met passende beplanting en padenstructuur. Bij de

bijzonder zijn de ruimtelijke mogelijkheden in beeld gebracht. Een meer

appartementenvilla een privé gedeelte creëren, de rest blijft openbaar.

specifieke beoordeling op aspecten als bodem, geluid, water, archeologie/

Parkeren en spelen inpassen in de tuin.

cultuurhistorie, duurzaamheid en economische uitvoerbaarheid zal plaatsvinden in het kader van het nog op te stellen bestemmingsplan.

Voor de openbare ruimte gelden de volgende uitgangspunten: • Dorps wegprofiel, smal en informeel met subtiele scheidingen tussen weg, parkeren en voetpad (zoals schuine band, rabatstrook). Bij parkeervakken zoveel mogelijk halfverharding toepassen, bijvoorbeeld grasbeton. • Parkeerkoffers aankleden met groen: hagen en bomen. • Op de erfgrenzen aan voorzijde komt een eenduidige soort haag. Bij kopgevels begroeide erfafscheiding toepassen die in samenhang met de woning is ontworpen. • Binnen de wiggen ruimte voor natuurspeelplaats creëren in de vorm van bijvoorbeeld een greppel met natuurlijk speelmateriaal zoals keien en boomstammen.

17

buro-sro.nl

stedenbouw + ruimtelijke ordening + ontwikkelingsmanagement