De woonco peratie dat zijn wij kopie
Tekst van het document
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
3
Kennis van wooncoöperaties De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij! Portretten van acht pioniers
Auteurs
Jelle van der Meer Mmv Tineke Lupi, Platform31
Den Haag, november 2015
Voorwoord Adri Duivesteijn
Ieder land heeft zo zijn eigen karakteristieken in het woonstelsel. Zo wordt, luidt althans het gezegde, de Belg met ‘een steen in zijn maag geboren’. Hoezo huren? Je bouwt daar zelf je eigen huis. In Duitsland is het heel normaal dat huurders met elkaar een Wohnungsgenossenschaft hebben met als doel om ‘ihre Mitglieder mit preisgünstige wohnraum zu versorgen’. In de Scandinavische landen bestaat er naast een sociale huursector ook een heuse sociale koopsector. In Nederland is, als enig land in Europa, het wonen digitaal georganiseerd. Dat wil zeggen dat het huren en kopen van een huis een sociale scheidslijn vormt. De mensen met een redelijk inkomen hebben keuzevrijheid en kiezen er vaak voor om een woning te kopen. Zij met een laag inkomen kunnen in ons stelsel eigenlijk alleen bij een woningcorporatie huren. En daar is een betaalbare woning allang een schaars goed geworden waarvan de huur voor de bewoner vaak enkel met een forse toeslag valt op te brengen. Het is eigenlijk gek dat wij dit ongewone nog steeds gewoon vinden. Zij die een laag inkomen hebben, zijn voor de kwaliteit van hun wonen volstrekt afhankelijk van instituties die voor hen zorgen. En voor de hoogte van de huurtoeslag is men aangewezen op de politiek, met al haar wisselende stemmingen.
Nee, in Nederland, zit je met een laag inkomen opgesloten in een systeem van goede bedoelingen waar je moet huren en je hand ophouden. Iets van ons a-typische woonstelsel is nog wel te begrijpen wanneer wij naar de oorsprong ervan kijken. In de tijd van de invoering van de woningwet in 1901 waren de woonomstandigheden van mensen met een laag inkomen erbarmelijk en was het onderwijsniveau minimaal. Na de Tweede Wereldoorlog was er een grote woningnood en ook de verpauperde stadswijken ten tijde van de stadsvernieuwing rechtvaardigden een ingrijpen van bovenaf. Maar nu in 2015 leven wij gelukkig in een geheel andere tijd. Het onderwijsniveau van onze gehele samenleving is hoger dan ooit. De meeste mensen met een laag inkomen zijn mondig en weten heel goed hoe zij hun eigen leven vorm en inhoud willen geven. In deze tijd gaat het erom dat de geëmancipeerde burger, onafhankelijk van het inkomen, zelfstandig
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
3
inhoud moet kunnen geven aan zijn/haar eigen woon- en leefomgeving. Daarom was het zo belangrijk dat in de nieuwe Woningwet 2015 ruimte zou worden opgenomen voor nieuwe vormen van burgerinitiatieven in het wonen. En dat is gebeurd met de wooncoöperatie. In zo’n wooncoöperatie zijn het de mensen zelf die hun eigen wonen organiseren. Dat kan in koop en in huur, dat kan groot en klein, dat kan alleen wonen zijn maar ook gecombineerd worden met werken of zorgvoorzieningen. De wooncoöperatie staat voor de emancipatie van de burger, in dit geval de huidige huurders die zich willen verzelfstandigen maar met elkaar wel een vorm van bescherming en binding willen. Hoe dat zijn vorm kan krijgen laat deze publicatie zien. Het is het voorzichtige begin van de transformatie van een tot nog toe gesloten woonstelsel waarin er slechts voor burgers gezorgd wordt. Het is nu aan de burger zelf om inhoud te geven aan het eigen wonen want de wooncoöperatie, dat ben je zelf. Adri Duivesteijn Introduceerde in 1996 met de nota De Koopwoning Bereikbaar de gedachte om de wooncoöporatie op te nemen in ons woonstelsel. In 2013 kwam dit bij het Woonakkoord opnieuw aan de orde in het Eerste Kamer. De minister voor Wonen zegde toe de wooncoöperatie op te nemen in de nieuwe Woningwet 2015.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
5
Inhoudsopgave
Voorwoord
P.3
P.109
Adri Duivesteijn
Inleiding - De terugkeer van de wooncoöperatie
P.9
Een gemeenschap behouden Roggeveenstraat, Den Haag
P.116
Een gemeenschap creëren - Van der Pekbuurt, Amsterdam
Ouderen zorgen voor zichzelf - De Knarrenhof, Zwolle
P.43
De middeninkomens zoeken een uitweg WaalwijkWonen, Ons Nieuwe Hof Amsterdam, Wooncoöperatie Zoetermeer
P.57
Een dorpscoöperatie tegen krimp Finsterwolde
P.83
Nieuw leven voor woongroepen Leeuwarden
P.97
Literatuurlijst Bijlage 1
P.119
P.13
P.29
ot slot - Het perspectief T van de pioniers
Een wooncoöperatie opzetten, hoe doe je dat? - In tien stappen van idee naar uitvoering P.123
Bijlage 2 Wooncoöperaties in de nieuwe Woningwet
8
Als de overheid of de markt het niet organiseert, dan doen we het zelf De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Inleiding De terugkeer van de wooncoöperatie
‘Als de overheid of de markt het niet organiseert, dan doen we het zelf’ – dat is het motto van de bewoners die in deze publicatie aan het woord komen. Het zijn burgers die hun woonsituatie naar eigen hand zetten omdat ze een droom hebben over hoe het anders en beter kan. Alleen lukt ze dat niet en daarom doen ze het samen. Het zijn burgerinitiatieven zoals die al opduiken rond buurtwerk, kleinschalige energieproductie of zorgverlening en nu dus ook ontstaan rond wonen. De al oude coöperatie blijkt daarvoor een geschikt voertuig, hierbij geholpen door de nieuwe Woningwet. In deze wet is voor het eerst de coöperatieve vereniging als een organisatievorm van huurders en kopers opgenomen. Voor de roots van de coöperatie moeten we terug naar het begin van de volkshuisvesting in Nederland meer dan honderd jaar geleden.
De geschiedenis Door de onstuimige groei van de steden was er in de tweede helft van de 19e eeuw en begin 20e eeuw een groot tekort aan goede en betaalbare woningen. Dat leidde er toe dat overal groepen geëngageerde burgers, zowel notabelen als ambtenaren en arbeiders, besloten het heft in eigen hand te nemen, dikwijls via coöperaties. De welbekende woningcorporatie Rochdale was een initiatief van een conducteur en een koetsier op de Amsterdamse paardentram. De naam ontleenden ze aan het Noord-Engelse plaatsje Rochdale waar halverwege de 19e eeuw de eerste arbeiderscoöperatie was opgericht. Met de Woningwet van 1901 werd een reuzenstap gezet in de verbetering van wat toen ‘volkshuisvesting’ ging heten. De wet stelde eisen aan de kwaliteit van woningen en maakte financiële steun mogelijk voor de bouw ervan. Organisaties die de belangen van
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
9
de volkshuisvesting dienden konden subsidies en leningen krijgen om bouwprojecten te realiseren. In de loop der jaren werden honderden woningbouwverenigingen opgericht, meestal langs beroeps- of ideologische lijnen. Ze trokken voor hun plannen dikwijls maatschappelijk geëngageerde architecten aan. De betere arbeids- en middenstandswoningen die het resultaat waren, waren meestal alleen toegankelijk voor de eigen leden. Vanaf 1945 werden de verenigingen in stappen gedwongen te bouwen voor iedereen. Daarmee verwaterde de traditionele binding tussen de leden en de corporaties.
10
Opvallend genoeg betekende de Woningwet van 1901 ook het einde van de korte bloeiperiode van de coöperatieve woningbouwvereniging. Omdat de coöperatie, anders dan de vereniging of stichting, winstvorming en winstuitkering toelaat, werd ze in verdere ontwikkeling van het stelsel uitgesloten van overheidssteun. Voor financiering van bouwplannen waren coöperaties daardoor afhankelijk van particulieren en marktpartijen. Hierop raakte de organisatievorm in onbruik. Vandaag de dag zijn er uit die periode nog slechts twee over, een in Amsterdam en een in Den Haag. In de jaren zestig en zeventig, als door welvaartsgroei het eigenwoningbezit binnen bereik van de middenklasse komt, kent de coöperatieve vereniging een korte opleving met de bouw van appartementencomplexen. Bewoners kunnen zich inkopen en verwerven daarmee het gebruiksrecht van hun woning en nemen deel aan een parapluhypotheek. Maar al snel krijgt het appartementsrecht met volledig individueel eigendom de overhand en wanneer de overheid met de hypotheekrenteaftrek woningbezit gaat steunen legt de coöperatieve flatvereniging het definitief af tegen de Vereniging van Eigenaren.
In de ons omliggende landen krijgt de wooncoöperatie wel een vaste plaats op de woningmarkt, zowel bij huren als kopen. De coöperatie is een aantrekkelijke optie voor bewoners omdat ze zelf aan het stuur zitten en zich tegelijk door het collectief beschermd weten tegen de grillen van de markt. Verschillende partijen, waaronder de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, hebben zich de afgelopen decennia daarom sterk gemaakt voor herintroductie in Nederland. Meerdere pogingen zijn gedaan, maar steevast bleek er in de praktijk weinig animo te bestaan en zo bleef de wooncoöperatie in Nederland decennialang een theoretisch model.
Al bij de eerste oproep voor een experimentenprogramma rond wooncoöperaties blijken er overal in het land initiatieven te zijn De nieuwe Woningwet Inmiddels lijkt de tijd rijp voor een nieuwe poging. Overal in het land staan groepen actieve burgers op die hun woonsituatie in eigen hand willen nemen en daarvoor een coöperatieve vereniging oprichten. De eerste initiatieven dienen zich aan in 2011. Dat is middenin de crisis die ook de woningmarkt zwaar treft. Commerciële partijen durven niet te bouwen, sociale partijen hebben daarvoor geen geld meer. Voor de (lagere) middeninkomens zit het systeem volledig op slot, wat creatieve geesten doet zoeken naar alternatieven. Tegelijkertijd worden er maatregelen voorbereid om de sociale huursector te herstructureren, met grote gevolgen voor huurders. In deze context schrijft Adri Duivesteijn, dan nog wethouder van Almere, een
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Onderlinge solidariteit en welbegrepen eigenbelang
essay waarin hij pleit voor meer ruimte voor zelforganisatie van bewoners in de vorm van een wooncoöperatie. Als Eerste Kamerlid weet hij dit concept te laten opnemen in de nieuwe Woningwet die sinds 1 juli 2015 van kracht is. Het pleidooi voor meer zeggenschap en verantwoordelijkheid in het wonen sluit naadloos aan bij de gewenste of reeds gesignaleerde omslag naar een participatiesamenleving, zoals de Koning in 2013 in zijn eerste Troonrede uitspreekt. Platform31 voert in dat jaar samen met de gemeente Rotterdam een quickscan uit naar de kansen voor de wooncoöperatie. Conclusie luidt dat de context gunstig is, maar de praktijk een handje geholpen kan worden. Mede op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, dat belast is met de uitwerking en invoering van de Woningwet, wordt daarom een experimentenprogramma gestart. Al bij de eerste oproep blijken er overal in het land initiatieven te zijn. Platform31 selecteert veertien koplopers voor een community of practice, maar ook daarna blijven zich groepen melden met plannen om hun woningen in eigen beheer te nemen. De wooncoöperatie leeft.
De definitie Wat is eigenlijk een wooncoöperatie? Er circuleren verschillende definities, maar het belangrijkste is dat het gaat om een organisatievorm en geen specifieke woonvorm. Het collectieve aspect vormt de basis, doch een wooncoöperatie staat niet gelijk aan groepswonen. Het gaat erom dat mensen zich verenigen omdat ze van mening zijn dat ze samen een betere en betaalbare woonsituatie kunnen creëren. Traditioneel ontstaan coöperaties als de markt en instituties in een bepaald domein niet aan de behoeften van een bepaalde groep kunnen voldoen. Er is sprake van zowel onderlinge solidariteit als welbegrepen eigenbelang. De coöperatieve vereniging biedt daarvoor een goede juridische structuur. Platform31 duidt het concept als ‘een vereniging met als doel het exploiteren en/of beheren van woningen voor de leden’. Ruwweg kunnen er drie ‘hoofdvormen’ onderscheiden worden. A. D e besloten huurvereniging of vastgoedcoöperatie. Hier is sprake van collectief eigendom, de coöperatieve vereniging bezit woningen en verhuurt deze exclusief aan de leden die samen de organisatie besturen. B. De koperscoöperatie is een collectief van bewoners die hun woningen, met een speciale regeling, hebben gekocht. Er is dus sprake van individueel eigendom, maar men
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
11
kan alleen via deelname aan de coöperatieve vereniging kopen (en in sommige gevallen ook verkopen). C. D e beheercoöperatie waarin sprake is van een collectief van huurders dat vergaand zelfbeheer voert over de woningen. De coöperatie is dus niet eigenaar, de bewoners behouden hun huurcontract met de verhuurder. Deze laatste maakt met de vereniging afspraken over hun taken en plichten in onderhoud en beheer van de woningen.
12
De nieuwe Woningwet maakt het voor huurders van woningcorporaties mogelijk een wooncoöperatie te starten. De wet biedt direct ruimte voor variant B en C. Voor variant A heeft de minister een groeimodel op basis van feitelijke initiatieven toegezegd. In Bijlage 2 wordt uitgelegd wat de Woningwet precies aan kaders biedt voor een wooncoöperatie. Deze regeling is specifiek bedoeld voor bewoners van bestaande sociale huurwoningen.
De wooncoöperatie is een aantrekkelijk concept, zo blijkt uit de vele initiatieven die zich aandienen Er zijn echter ook andere wooncoöperaties mogelijk, bijvoorbeeld in nieuwbouw waar ze vergelijkbaar zijn met het al meer gangbare collectief particulier opdrachtgeverschap. Of voor mensen met een inkomen (net) boven de sociale huurgrens die in de huidige markt niet willen of kunnen kopen en daarom een wooncoöperatie met vrijesector-huurwoningen willen starten. De nadruk op het wonen onderscheidt deze coöperaties van andere type coöperaties rondom zorg-, leefbaarheid- en energievoorzieningen. Overeenkomst is dat
het een structuur is waarin burgers duurzaam meer zeggenschap over hun leefomgeving proberen te organiseren.
Portretten De wooncoöperatie is een aantrekkelijk concept, zo blijkt uit de vele initiatieven die zich aandienen. Er wordt hard gewerkt aan realisatie en enkele koplopers zijn daarin al heel ver. Feit is niettemin dat nog geen enkele nieuwe wooncoöperatie het hele proces van idee naar bloeiende organisatie al heeft doorlopen. Voor de buitenwereld blijft het daarom een abstract idee. Deze publicatie wil dat veranderen. Dat doet ze door een aantal coöperaties in oprichting in beeld te brengen. Journalist Jelle van der Meer trok het land in, ging op bezoek bij een achttal wooncoöperaties – geselecteerd op basis van geografische spreiding en variatie in soort – en zocht antwoord op vragen als: Wie zijn de initiatiefnemers en wat is hun achterban? Waar is het mee begonnen en waar willen ze naar toe? Wat zijn de successen en wat de hindernissen en hoe lossen ze die op? Hoe verloopt de onderlinge besluitvorming? Hoe komen ze aan financiering? En hoe houden ze het vol?
Een gemeenschap behouden Roggeveenstraat, Den Haag
13
In de hierna volgende hoofdstukken staan de verhalen over die rondreis. Het zijn portretten van wooninitiatieven die soms enorm van elkaar verschillen, maar wat ze delen is dat dit mensen zijn die hun woondromen zelf waar proberen te maken. Omdat velen nog in de pioniersfase verkeren, is het geen diepgaande studie naar de kansen en knelpunten van wooncoöperaties. In het laatste hoofdstuk duiden we de ontwikkelingen die we zien.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
14
15
Middenin de Roggeveenstraat bevindt zich de ingang naar de gezamenlijk binnentuin
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
16
17
Dit blok wil de woningbouwcorporatie slopen
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
18
19
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Een gemeenschap behouden Roggeveenstraat, Den Haag
Het Zeeheldenkwartier is een laat 19e-eeuwse wijk ten noorden van het centrum, met smalle straten en etagewoningen zonder balkons. In veel straten zijn grote stukken van de oorspronkelijke gevel vervangen door goedkope sociale nieuwbouwblokken uit de jaren tachtig, als vullingen in een oud gebit. Het westelijke deel van de wijk wordt doorkruist door de Prins Hendrikstraat met winkels en inmiddels ook steeds meer hippe koffie- en lunchcafé’s. Het zijn signalen van gentrification van een nu nog sociaal-economisch zwakke buurt.
20
Op deze zonnige vrijdagochtend is het doel de Roggeveenstraat. De bebouwing is hier een etage lager dan in de andere straten, kleine arbeiderswoningen, een beneden- en bovenhuis, schuine daken met dakpannen; het doet dorps aan. Aan de oneven kant is de oudbouw in de jaren tachtig voor een deel gesneuveld, maar aan de even kant is de oorspronkelijke
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
bebouwing nog geheel intact en juist die wil de eigenaar, woningcorporatie Haag Wonen, nu slopen voor nieuwbouw. Zeer tegen de zin van de bewoners. Die vinden sloop doodzonde en vrezen het uiteenvallen van de prettige gemeenschap die de straat nu is. Het stoute plan is een coöperatie op te richten die 65 woningen van Haag Wonen gaat kopen en in eigen beheer gaat nemen.
Dorp Sanne Oomens en Hanno van Megchelen zijn twee van de initiatiefnemers. Zij wonen samen in de ‘nieuwbouw’ aan de oneven kant. Hun woning wordt niet bedreigd, maar zij zetten zich toch volledig in voor die coöperatie. “Natuurlijk”, zegt Van Megchelen (45), terwijl hij koffie met koek serveert. “Het gaat om de straat waar ik woon, waar ik op uitkijk, waar mijn kinderen in opgroeien.” Zo denkt bijna iedereen er over, verzekert hij. “Het plan is van
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
21
de hele straat.” Van Megchelen, blonde lokken en een rond metalen brilletje, heeft een carrière achter de rug van twaalf ambachten en dertien vervelingen. Glimlachend: “Het huismanschap is het enige vak dat ik met plezier en succes heb volgehouden.” Sinds najaar 2014 is hij fulltime in de weer voor de coöperatie. Zijn vriendin Sanne Oomens (45) is psycho- en relatietherapeut en verdient de kost voor het gezin. Voor hun twee kinderen is de Roggeveenstraat een ideale want rustige, dorpse straat. Dat is precies het doel van de coöperatie, aldus Oomens en Van Megchelen: een dorp in de stad creëren. En daarmee bedoelen ze vooral ook een ‘gemeenschap’. Toen zij twaalf jaar geleden in deze straat kwamen wonen was die gemeenschap er niet. Die kwam er pas een kleine twee jaar geleden met de aanleg van een gezamenlijke binnentuin. En daar, zo vertellen de twee enthousiast, ligt ook het begin van de coöperatie. 22
Het begin Achter de even kant van de Roggeveenstraat zit een verwaarloosd binnenterrein van de gemeente, ooit in gebruik als speelplek. Enkele bewoners vragen zich eind 2013 af of ze daar niet iets moois van kunnen maken. De gemeente toont zich welwillend, haalt de boel leeg en steunt financieel en in natura (letterlijk). De initiatiefnemers gaan aan de slag, hun enthousiasme slaat over en steeds meer bewoners sluiten zich aan. In een paar maanden tijd wordt de binnenplaats omgetoverd in een paradijselijke bloemen- en moestuin, inclusief vijver met zitje. Voor collectief gebruik, via een poortgebouw is de tuin voor alle bewoners toegankelijk. Opeens delen de bewoners iets met elkaar en dat is nieuw, vertelt Oomens. “We kenden elkaar niet. Je zei vriendelijk goedendag tegen de buurvrouw, maar dat was het. Er was een
bewonerscommissie maar daar kwamen mensen niet op af. Op de tuin wel, dat is geen praten, maar doen.” De tuin is het begin van meer.
We kenden elkaar niet. Je zei vriendelijk goedendag tegen de buurvrouw, maar dat was het Gedurende dat voorjaar van 2014 laat corporatie Haag Wonen opeens van zich horen. De corporatie wil het binnenterrein betrekken bij haar nieuwbouwplannen. Deze plannen bestaan al bijna tien jaar, waren uitgesteld door de crisis, maar nu laat Haag Wonen weten dat ze die alsnog gaat uitvoeren. De 46 woningen aan de even kant, inclusief de tuin, moeten in 2016 plaats maken voor 24 grote eengezinswoningen in de sociale verhuur, schrijven ze in een brief aan de bewoners. Voor de 19 oude woningen aan de oneven kant heeft Haag Wonen nog geen concrete plannen. De bewoners balen, maar gaan door met hun tuin onder het mom: snel afmaken, dan kunnen we er nog twee seizoenen van genieten. Bij de officiële opening van de tuin op 1 juni is iedereen blij en vooral ook trots. Er gaan stemmen op om in actie te komen tegen de sloop. Van Megchelen stelt voor om dan niet alleen ‘nee’ te zeggen, maar ook met een alternatief te komen. Het woord coöperatie valt. Zet dat eens op een A4’tje, zegt iemand.
Het balletje gaat rollen Dat doet Van Megchelen. Hij schrijft dat sloop een bedreiging is voor de leefbaarheid van de straat, dat de tuin bewijst hoeveel betrokkenheid er is en stelt voor de straat zelf te gaan beheren, zo duurzaam mogelijk, met eigen inzet zodat de kosten beperkt blijven en de woonlasten laag gehouden kunnen worden.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Met een coöperatie. Over de inhoud heeft de straat niet vergaderd, het is het resultaat van informele gesprekken in de tuin. Als het A4’tje in september met enige bluf als persbericht wordt rondgestuurd en allerlei media daarop reageren (onder andere Hart van Nederland van SBS6), gaat het balletje opeens rollen. De publiciteit maakt overal enthousiaste reactie los, ook bij de ambtenarij en politiek. De Haagse Stadspartij, eerder dat jaar na een grote overwinning bij de gemeenteraadsverkiezingen in het Haagse college gekomen, zegt dat dit plan geheel past in de nieuwe gemeentelijke ambities en steunt het van harte. Oomens: “We ontdekten dat we iets bijzonders in handen hadden.” Voor Haag Wonen is de publiciteit aanleiding de bewoners uit te nodigen om hun ideeën uit de doeken te doen. Dat is eind oktober en op dat moment is er nog niet veel, aldus Van Megchelen. “Alleen het idee van eigen beheer.” De corporatie zet de deur op een kier, ze geeft de bewoners de kans hun plan uit te werken. Uiterlijk 1 juni 2015 moeten ze met een haalbaar businessplan komen. Ondertussen gaat Haag Wonen gewoon verder met voorbereiding van haar eigen sloop-nieuwbouwplannen.
De bewoners Vooraf aan het gesprek met Haag Wonen zijn twee avonden belegd met bewoners waar in totaal zo’n vijftig mensen op afkomen. Daar wordt voor het eerst het idee met de hele straat besproken: ze worden collectief eigenaar, maar blijven huurder. De reacties zijn positief. Ze praten over leefbaarheid, duurzaamheid, betrokkenheid, en menselijke maat. De bezorgde vragen gaan over de betaalbaarheid: ‘wij kunnen de portemonnee niet trekken’. Niemand zegt ‘nee’, al is er ook twijfel (‘waar beginnen we aan?’) en vooral wantrouwen over de corporatie en de
gemeente (‘ze gaan toch dwarsliggen’). De diversiteit in de straat is groot, aldus Van Megchelen. Oud en jong, alleenstaanden en gezinnen, hoog en laag opgeleid, mensen met werk en zonder werk, mensen met psychische problemen en grote afstand tot de arbeidsmarkt. Tussen de huurders zitten enkele eigenaar-bewoners. “De diversiteit is de kracht van de straat. Niet alleen kletskousen als ik. Ook stille krachten.” Hij wijst op Céline Gimbrère die is aangeschoven bij het gesprek. Gimbrère (65) kent de straat goed, ze is hier 44 jaar geleden komen wonen. Ze wil het beeld corrigeren dat de Roggeveenstraat altijd al zo’n voorbeeldige gemeenschap was als het nu lijkt. In de jaren tachtig was het een straat met vrije jongens, een ons-kent-ons van Hagenezen. Veel criminaliteit, met vaak politie in de straat en taxichauffeurs die hier niet durfden te stoppen, aldus Gimbrère, van beroep dansdocent. “Erg anti-buitenstaanders zoals wij. Dan zaten ze met z’n twintigen buiten op straat bier te drinken en riepen ze mijn dochters na. Families die elkaar onderling aan een woning hielpen, met een oude vrouw als de ‘burgemeester’ van wie je op je kop kreeg als je je niet gedroeg.” Inderdaad, toch een gemeenschap, zegt Gimbrère: “Maar dan een waar wij niet bij hoorden.
Het is de keerzijde van elke gemeenschap, nu ook de onze, dat ze de neiging heeft tot buitensluiten.” De meeste van deze bewoners zijn verdwenen toen Haag Wonen midden jaren nul met plannen voor wijkrenovatie kwam, waaronder sloop, met voor vertrekkers een verhuispremie. Gimbrère: “Maar de straat is pas echt veranderd sinds de tuin er is. Nu praat je met de buren. Als je samen bezig bent met de peterselie gaat dat makkelijk. Dat is bevrijdend.” In de woningen die de leegkwamen zitten mensen met een tijdelijk huurcontract. Van Megchelen: “Je zou bij hen minder binding met
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
23
de straat verwachten en groter verloop, maar dat valt mee, want dit is een geliefde plek om te wonen, dichtbij het centrum én dichtbij het strand. De meeste van hen zijn heel betrokken bij de coöperatie-plannen.” Zij hebben veel te winnen, de afspraak is dat zij bij overname mogen blijven wonen en een echt huurcontract kunnen krijgen.
Subsidie
24
Voor het bedrijfsplan dat ze op moeten stellen hebben ze professionele hulp nodig, met name voor het technisch onderzoek van de woningen. Ze richten de Stichting Roggeveenstraat op, vragen en krijgen subsidie van Fonds 1818, de gemeente en de Stichting Ondersteuning fractie Haagse Stadspartij, in totaal 26.000 euro dat besteed wordt aan onderzoek en advies. Van Megchelen trekt de kar. Hij is geen bestuurslid van de stichting (Oomens en Gimbrère wel), omdat bij oprichting nog het idee bestaat dat hij wellicht betaald zou kunnen worden voor de vele uren die hij er in steekt, maar daarvoor is uiteindelijk niet genoeg geld. Hij treurt daar niet om. Van Megchelen prijst zich gelukkig met de hulp van Ernst Detering. Detering woont niet in de Roggeveenstraat, maar even verderop in het iets chiquere deel van het Zeeheldenkwartier. Belangrijk is dat hij ervaring heeft in de volkshuisvesting, onder andere als directielid van een grote corporatie. Detering, die langs is gekomen en mee doet aan het gesprek, is zelfstandig adviseur en parttime beleidsmedewerker van de Haagse Stadspartij, maar zijn activiteiten voor de straat doet hij onbetaald. “Ik vul Hanno [van Megchelen] aan met kennis”, zegt hij. Dat is te bescheiden, benadrukken de anderen. Van Megchelen: “Tijdens de eerste presentatie bij Haag Wonen zaten de corporatie-heren al klaar om mij de oren te wassen,
maar met Ernst naast mij konden ze dat niet meer doen.”
Strategie en democratie Haag Wonen stelt een team samen met wie de bewoners elke twee weken om tafel zitten. Ook de gemeente zit daarbij. Ondanks een groeiende verstandhouding krijgen ze van de corporatie niet alle informatie boven tafel, zoals de boekwaarde van de panden. Van Megchelen legt uit dat zijn strategie van begin af aan die van verleiden is: positief blijven, openingen zoeken. Daar kan niet iedereen in de straat zich altijd in vinden, vult Oomens aan. Bij een deel van de bewoners zit wantrouwen over Haag Wonen, zij geloven meer in verzet dan in zoete broodjes bakken. Maar Van Megchelen gelooft niet in een protesthouding en alleen ‘nee’ zeggen. “De protestgeneratie van de jaren tachtig heeft weinig voor elkaar gekregen.” Dus houdt hij vast aan zijn strategie van alternatieven zoeken.
Bij een deel van de bewoners zit wantrouwen over Haag Wonen, zij geloven meer in verzet dan in zoete broodjes bakken Van Megchelen overlegt elke stap die hij zet. Zowel informeel – “als ik boodschappen ga doen ben ik uren onderweg” – als formeel: voorafgaand aan elk tweewekelijks gesprek met de corporatie is er een open bestuursvergadering. Dat ze in de aanloop naar de coöperatie hebben gekozen voor een stichting boven een toch democratischer vereniging, is bewust. Van Megchelen: “Met een stichting ben je sneller en flexibeler in besluitvorming. Leden stemmen bovendien voor het eigen belang en dan ben je afhankelijk van wie er toevallig is. Wij als bestuur kijken heel breed of
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
alle belangen in beeld zijn gebracht en zorgen voor continuïteit.” De bestuursvergaderingen zijn overigens openbaar en worden aangekondigd per e-mail. “Wie geen e-mail heeft krijgt een brief in de bus. Er komen altijd zo’n tien tot vijftien bewoners. En niet altijd dezelfden.”
De hippe coöperatie Het doel van de initiatiefnemers is de straat in eigen beheer nemen, waarschijnlijk via een coöperatie, maar dat laatste is een juridisch aspect dat voorlopig nog niet aan de orde is, benadrukt Van Megchelen. Behalve in de communicatie. “De coöperatie is hip, de term opent deuren, bij de gemeente is het een modewoord.” Het is zowel een oud en vertrouwd als een modern begrip. Den Haag kent een kleinschalige wooncoöperatie van honderd jaar oud, Daal en Berg, waarnaar ze vaak verwijzen. Oomens: “Een coöperatie mag winst maken, laat veel ruimte voor verschillen tussen leden en het is samen de schouders er onder.” De burgercoöperatie drukt een bepaalde waarde uit, zegt Van Megchelen, namelijk die van zelf doen in samenwerking. Oomens: “Die klank heeft de coöperatie hier in de straat ook: we hebben jou en elkaar nodig.” Niet onbelangrijk is dat ‘de coöperatie’ genoemd wordt in de nieuwe Woningwet, voegt Van Megchelen toe. Het is voor het initiatief van de Roggeveenstraat een breekijzer om serieus genomen te worden.
De huur, de toelating De bewoners moeten moeilijke knopen doorhakken. Zoals over de toekomstige huren. Nu liggen die tussen de 180 en 350 euro. Voor een gezonde exploitatie moeten de huren straks na aankoop en renovatie omhoog. De inzet is die huren betaalbaar te houden, liefst onder de
‘maximaal redelijke huur’ volgens het puntenstelsel. Na veel afwegingen en keuzes maken, komen de berekeningen uit op gemiddeld 434 euro per woning. Dat is even slikken voor sommige bewoners, vertelt Van Megchelen. Maar tot onenigheid leidt dit niet. Het plan is om niet alleen de woningen te kopen waarvoor sloopplannen zijn, aan de even kant, maar ook de oude woningen van Haag Wonen aan de oneven kant. In totaal gaat het om 65 woningen (37 panden: 25 aan de even kant, 12 aan de oneven kant). Buiten schot blijft het blok nieuwbouw uit de jaren tachtig, eveneens van Haag Wonen, en het handjevol koopwoningen in de straat. Van Megchelen: “Wie weet wat de toekomst brengt, maar vooralsnog niet.” De leden van de coöperatie zijn straks de bewoners van die 65 woningen. De overige straatbewoners, de huurders van de jarentachtigwoningen en de eigenaar-bewoners, zullen geen (gewoon) lid kunnen worden. Toch doen die nu volop mee, niet alleen Van Megchelen en Oomens, ook de voorzitter van de Stichting Roggeveenstraat is bijvoorbeeld een eigenaar-bewoner. Hun belang is het behoud van de straat zoals die nu is. Van Megchelen: “Bij sloop en nieuwbouw wordt onze gemeenschap ontwricht, en is het onzeker of het met nieuwe bewoners weer gaat lukken.” Als Haag Wonen zijn zin krijgt, komen er 24 grote gezinswoningen in de sociale sector.
De kans is reëel, aldus de bewoners, dat dat migrantengezinnen zijn. Ze noemen zichzelf een wit straatje en vinden dat het best wat gekleurder kan, en ook dat er best wat kinderen bij kunnen, maar dan wel geleidelijk. In één keer 24 Marokkaanse en Turkse families is te veel. “Dat is overconcentratie en elders in de buurt zien we welke overlast dat kan geven.” Dus: diversiteit ja, maar op eigen voorwaarden. Ernst Detering: “De bewoners die via Haag Wonen in die beoogde nieuwbouw komen,
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
25
gaan voor een dak boven hun hoofd, terwijl de straat meer wil, namelijk een gemeenschap zijn waaraan iedereen iets bijdraagt.”
26
De crux is dus de toegang. Op de vraag: wie bepaalt straks wie hier komt wonen, volgt een volmondig: ‘wij’. Hoe die selectie vorm krijgt, daarover is het gesprek nog nauwelijks gevoerd. Celine Gimbrère ziet het nog niet helemaal voor zich. “Is dat niet wat eng, een groepje mensen die de toegang bepaalt en controleert? Wij zijn toch ook niet geselecteerd?” De honderd jaar oude coöperatie Daal en Berg heeft een wachtlijst waarop de kinderen van bewoners voorrang hebben. Het gevolg is dat daar veel families zitten die er al meerdere generaties wonen. Gimbrère: “Dan krijg je dus zoiets als ik hier meemaakte in de Roggeveenstraat.” Van Megchelen vertelt dat Haag Wonen wil weten hoe de coöperatie straks haar toegang gaat regelen. Ze wil niet dat de Roggeveenstraat een witte enclave wordt. Bovendien is er enige ‘jaloezie’ want als de bewonerscoöperatie straks de ruimte krijgt haar eigen wachtlijst en toelating te organiseren, dan wil de corporatie die ook wel. De coöperatie zal zich in ieder geval gaan houden aan de inkomensgrens voor de sociale huurwoningen. Dat gaat om een bovengrens aan het inkomen. Is er misschien ook een ondergrens nodig, in verband met het gevaar van wanbetaling? Van Megchelen erkent de risico’s: “De uiterste consequentie is dat de coöperatie iemand uit zijn huis moeten zetten.” Voor het eerst valt er even een stilte.
Gimbrère: “We moeten realistisch zijn, dit zijn aspecten waarmee we te maken krijgen.” De huurinning zullen ze uitbesteden, dat hebben ze al bedacht. Welk incassobeleid daarbij hoort is nog niet vastgesteld. “Wanbetalers moet je snel aanspreken”, aldus Van
Megchelen, “maar niet als buurman.” Gaan ze straks niet terugverlangen naar de oude vertrouwde woningbouwcorporatie die dergelijke hoofdpijnzaken allemaal fijn regelt, en langskomt als de kraan lekt of dakgoot overloopt? Van Megchelen weet zeker van niet. “Dat zou zo zijn als ze het inderdaad fijn regelen, maar dat is niet altijd zo. Het wordt beter als de bewoners het zelf doen.” Gimbrère waarschuwt: “Je moet niet te idealistisch zijn over de straat die altijd alles fijn samen onderling oplost. Niet iedereen zal altijd overal gelijk over denken. En niet iedereen is altijd in alle omstandigheden even redelijk.”
Discussies Grote onenigheid hebben ze tot nu toe niet gehad, ondanks de enorme tijdsdruk door de deadline van Haag Wonen. Detering: “In een half jaar een bedrijfsplan opstellen voor de aankoop en beheer van 65 woningen is een huzarenstukje.” Zeker ook omdat ze in kennis en informatie vanaf nul moesten beginnen. Het gevolg is dat ze onder grote druk keuzes moeten maken. Van Megchelen: “We zijn allemaal vrijwilliger, dus je kan niet iets bij elkaar afdwingen. Het kan irritatie opleveren als iemand beloftes niet nakomt. Het probleem is: hoe roep je elkaar tot de orde?” Maar er zijn ook altijd weer bewoners die een bemiddelende rol spelen. Gimbrère: “Een goed humeur lost veel op.” De knopen die ze door moeten hakken zorgen niet voor onoverbrugbare verschillen, wel soms tot lastige discussies. Oomens: “Bijvoorbeeld, bewoners die veel willen gaan doen straks bij de renovatie en grote dromen hebben over wat ze daarvoor terugkrijgen. Iemand bood aan de dakgoten te repareren in ruil voor een gratis woning. Dat was niet reëel. Zoiets vereist uitleg en gesprekken. Het grote
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
dilemma: is een bijdrage een gift of een ruil?” Van Megchelen, wijzend op zijn vele vrijwillige uren: “Dan ben ik een goede gesprekspartner.”
Bedrijfsplan Met het businessplan moeten de bewoners bewijzen dat ze in staat zijn de woningen duurzaam te exploiteren. In de eerste plaats is dit een financieel verhaal. Alle 65 woningen zijn door een technisch bureau onderzocht: wat is goed, wat is stuk, hoe is dat te repareren, en tegen welke prijs? Een enorme stapel papieren bij elkaar, met veel getallen en veel technische termen. Van Megchelen leest dat allemaal. Er zijn nieuwe daken nodig, nieuwe kozijnen, nieuwe draagbalken. Voor de binnenkant wordt voor elke woning een apart plan gemaakt, in overleg met de bewoner op basis van zijn wensen en mogelijkheden. Na maanden van praten en rekenen is de optelsom dat er gemiddeld 40.000 euro renovatiekosten per woning nodig zijn. Een flink bedrag, het gevolg van 25 jaar nauwelijks onderhoud, aldus Van Megchelen. “Toch is sloop en nieuwbouw duurder, onder andere door de kosten van verhuizen en wisselwoningen. Die hebben wij niet.” Uitgaande van deze renovatiekosten en een gemiddelde huur van 434 euro en rekening houdend met draagbare financieringslasten, komen de bewoners uit op een biedingsprijs van 15.000 euro per woning. Dat is 15 procent van WOZ-waarde en erg laag.
Van Megchelen: “Als we bij aanvang over deze prijs begonnen zouden zijn, was het een kort gesprek geweest.” Maar Haag Wonen is in het onderzoek meegenomen en langzaam toegegroeid naar deze bedragen en zal dit niet zomaar van tafel vegen, aldus Van Megchelen. Behalve aantonen dat hun bod reëel is, proberen de bewoners in hun businessplan te laten zien dat zij met hun coöperatie de
woningen voor sociale bewoning willen behouden, met alle zorgplichten die daar bij horen. Oomens: “Het beeld dat we met deze prijs de lotto winnen is niet terecht. Onze doelstelling is een sociale huurprijs en dat kan alleen met deze aankoopprijs. Wij zijn geen particuliere koper die straks met winst wil verkopen.”
Hobbels Precies op 1 juni is het plan aangeboden aan Haag Wonen. Die laat een maand later weten dat ze positief zijn over het plan – gejuich klinkt op in de Roggeveenstraat. Haag Wonen is bereid de panden voor de genoemde prijs te verkopen op voorwaarde van sociale verhuur. Daarvoor wil ze nog wel een inkomenstoets van de huurders of die onder de sociale huurgrens zitten. Een lastiger hobbel is dat Haag Wonen toestemming moet krijgen van de minister voor Wonen. Verkoop van bezit door corporaties moet voldoen aan allerlei regels, waaronder over de prijs, minimaal 75 procent van de marktwaarde. Het ministerie kan daar van afwijken, als ze daar reden voor ziet. Haag Wonen heeft toegezegd samen met de initiatiefnemers op te trekken naar de Minister om de zaak te bepleiten. Van Megchelen: “We moeten ons als sociale verhuurder gaan presenteren, inclusief garanties dat we heel prudent zullen omgaan met het maatschappelijke kapitaal van de woningen.” Na deze hobbel is er nog een reuzebarrière te nemen, namelijk die van de financiering. Bij een ongewijzigd businessplan zal de coöperatie straks 3,5 miljoen euro moeten lenen voor aankoop en renovatie. Van Megchelen voert aftastende gesprekken, maar hypotheekbanken staan niet te springen, de coöperatieconstructie is onbekend en de risico’s worden te groot geacht. Het is zoeken naar oplossingen, zoals een garantstelling door derden
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
27
(bijvoorbeeld Haag Wonen of de gemeente), een achtergestelde lening via een sociale partij, of het vergaren van eigen vermogen door het verkopen van een paar van de panden. Oomens: “Voorwaarde is dat de constructie onze ideële doelstelling niet in de weg staat.” De bewoners hopen partijen te overtuigen op basis van het maatschappelijke rendement. Oomens: “Ons plan draagt bij aan de leefbaarheid. De coöperatie zorgt voor cohesie. Delen van het Zeeheldenkwartier lopen het risico af te glijden, de Roggeveenstraat kan een tegenkracht zijn.” Detering: “In een tijd dat corporaties minder geld hebben, moet er meer actie komen van bewoners. Dan kan je een burgerinitiatief als dit niet negeren.”
Megchelen: “Daarom moet je steeds informatie delen met bewoners.” Oomens: “Anderhalf jaar geleden, vóór de tuin, was de straat geen gemeenschap. Als Haag Wonen toen haar plannen had gelanceerd waren ze wellicht zonder effectieve bewonersreactie doorgegaan. Nu is er een groep en onderling vertrouwen om een langdurige inspanning te leveren voor een alternatief.” Van Megchelen: “Voor behoud van de straat als gemeenschap, een dorp in een stad.”
Een gemeenschap creëren Van der Pekbuurt, Amsterdam
http://cooperatieroggeveenstraat.nl/ www.facebook.com/BiologischeMoestuinhetWelpje
Lange adem
28
De coöperatie is niet voor iedereen het ultieme antwoord, relativeert Van Megchelen. “Dat wij zover komen, komt omdat de draagkracht van deze straat uitzonderlijk is.” Het vereist bewoners die de tijd en de capaciteit hebben om te investeren. “Wij zijn amateurs, we moeten heel veel kennis vergaren en ons inwerken in de juridische, bouwkundige en financiële aspecten, in hoe de gemeente werkt, hoe de corporaties werken, hoe het onderhandelen gaat, enzovoort.” Niet onbelangrijk is de opstelling van de corporatie en de gemeente. Het Haagse bestuur heeft een doorslaggevende faciliterende rol gespeeld, aldus Van Megchelen, door financiële en ambtelijke ondersteuning en de corporatie te stimuleren haar aanvankelijk sceptische houding te laten varen. Zo’n initiatief rust op trekkers als Van Megchelen, bevestigt Detering. “Maar daaromheen heb je een kring van bewoners nodig die erin geloven.” En een lange adem hebben, want er gaan maanden en misschien wel jaren voorbij zonder dat er iets zichtbaar wordt. Van
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
29
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
30
31
De Van der Pekbuurt
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
32
33
Bas van Vlaenderen, een van de initiatiefnemers
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Een gemeenschap creëren Van der Pekbuurt, Amsterdam
De Roggeveenstraat is uniek, maar geen uitzondering. In meer steden leidt stadsvernieuwing tot bewonersinitiatieven. Bij alle overeenkomsten zijn er altijd ook opvallende verschillen. Neem de Van der Pekbuurt, een tuindorp uit de jaren twintig in AmsterdamNoord. Rode dakpannen, beneden- en bovenwoningen, alles dicht op elkaar met hier en daar groene ‘pleinen’ die voor lucht moeten zorgen. Dwars door deze volkse wijk, niet veel groter dan zo’n 1500 woningen, vrijwel uitsluitend sociale huur, loopt de Van der Pekstraat waar drie keer per week markt is. Al zeker tien jaar is deze buurt stadsvernieuwingsgebied, maar crisis en botsende ideeën heeft de vernieuwing lang opgehouden. Nu staan grote delen in de steigers. En is er ruimte voor experimenten.
34
In een hoekpand op het Meidoornplein heeft architect Bas van Vlaenderen zijn atelier. Ooit zat hier een groentewinkeltje, nu staat de
Maquette van de verbouwplannen
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
kleine ruimte vol met een werktafel, een paar stoelen en vooral kasten. In die kasten veel, heel veel lp’s. Een hobby, zegt Van Vlaenderen. Hij verzamelt curiosa als libraryplaten (filmmuziek), jaren zestig electronic, maar ook Colombiaanse en vooral veel Indonesische muziek. Hij zet een plaat op, wipt op en neer, wijst op zijn arm: “Kippenvel”. Met z’n drieën zitten ze aan tafel, behalve Van Vlaenderen ook Jos Leliveld en Daniel van Geem - het past net. Jongens zijn het, belhamels eigenlijk, ook al zijn het dertigers en veertigers. Ze hebben grote plannen en veel energie om die te verwezenlijken. Het idee is om even verderop in de buurt twee blokken van in totaal dertig woningen rond een binnentuin op te kopen van de woningcorporatie en ze zelf als collectief op te knappen en te gaan bewonen. Ze hebben daarvoor een coöperatie opgericht en noemen zich Copekcabana – waarin ‘cabana’ staat voor exotische zelfbouw.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
35
Van Vlaenderen (48) is het meest aan het woord, hij is man van het eerste uur. Klein, rond en veel lef. Hij kwam ongeveer vijftien jaar geleden in deze buurt wonen; achter het atelier zit de woning waar we door een open deur zijn partner en de twee kleine kinderen horen rondscharrelen. De Van der Pekbuurt, zo legt hij uit, kent ruwweg drie typen bewoners. De Amsterdamse arbeiders die er al hun hele leven wonen, zoals zijn bovenburen Herman en Joke. Dan heb je de migranten die hier vaak ook al tientallen jaren wonen. En tot slot de nieuwste groep, die van de tijdelijke huurders die sinds een jaar of tien leegkomende woningen opvullen zolang daar geen nieuwe bestemming voor is.
Het begin
36
De woningen zijn in slechte staat en corporatie Ymere, die de meeste woningen in de buurt bezit, wil menging met duurdere huuren koopwoningen. Ymere kiest aanvankelijk voor sloop en nieuwbouw, de bewoners richten een huurdersvereniging op en gaan dwarsliggen. Dat leidt tot jarenlange strijd en patstellingen. Tot de gemeente ingrijpt, de partijen naar de tafel stuurt met de opdracht dat iedereen aan zijn trekken moet komen. Dat brengt een ommekeer. Van Vlaenderen praat mee namens de huurders, samen met oudgediende buurtactivist Bert Müssig. Sloop gaat van tafel, het plan is nu grootschalige renovatie en deels verkoop aan particuliere eigenaren die zelf willen opknappen. Van Vlaenderen: “Wij pleitten voor de mogelijkheid dat ook sociale huurders hun eigen woning mogen vernieuwen.” Als in voorjaar 2014 het definitieve plan gepresenteerd wordt, stelt Ymere voor daar een proef mee te nemen. Bij de actieve buurtbewoners rond de huurdersvereniging leeft het idee om als groep iets aan te pakken. Bert Müssig meldt dit idee vlak
voor de zomer van 2014 aan bij Platform31, reagerend op een oproep voor deelname aan een koplopersprogramma van initiatieven voor collectieve woonvormen. Als na de zomer het bericht komt dat ze koploper zijn geworden, komt opeens van alles op gang. “Alsof de trekker van het startpistool wordt overgehaald”, aldus Van Vlaenderen. Ymere en het stadsdeel zijn enthousiast. Geïnteresseerden meldden zich aan om mee te doen. Waaronder Jos Leliveld (41) die al langer graag in Noord wilde wonen. “Dit is een kans om een gemeenschapje te creëren. Ik heb gekraakt en dan ken je het idee om samen iets moois te maken.” Hij is er bij op de eerste vergadering van belangstellenden in oktober 2014. Ymere stelt een medewerker beschikbaar om het plan met de initiatiefnemers verder te onderzoeken. Van Vlaenderen is positief over die steun van Ymere: “Je kan als bewoners een idee hebben, maar pas als er bij de corporatie brede steun is voor zo’n plan, kan zoiets van start gaan.” De status van ‘koploper’ hielp daarbij. Plus de opname van het begrip ‘coöperatie’ in nieuwe Woningwet.
Aan de slag De initiatiefnemers delen de wens van collectief wonen voor mensen met weinig geld. Maar veel concreter is het op dat moment niet. Leliveld: “We zijn vanaf nul begonnen met de basale vraag hoe je dat organiseert, als je als groep wilt wonen.” Alle varianten worden uitgezocht en besproken: huren, pachten, langzaam kopen en gewoon kopen. Leliveld: “We willen als groep de zeggenschap over de verbouwing, het onderhoud en de toewijzing van de woningen, en dat kan alleen als je volledig eigenaar bent.” Kopen dus, en na doorploegen van mogelijke eigendomsconstructies op voor- en nadelen blijkt de coöperatie de beste optie.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
Vijftig is te veel en tien erg weinig Behalve van Ymere krijgt de groep ook hulp van Clemens Mol van het Amsterdams Steunpunt Wonen (ASW), die ervaring heeft met coöperatieve woon- en werkvormen als bestuurslid van de kleinschalige woningbouwvereniging Soweto. Uit een aantal locaties die Ymere aanbiedt, valt de keuze op twee blokken van in totaal dertig woningen, ingegeven door de omvang (Van Vlaenderen: ‘Vijftig is veel en tien erg weinig’), maar misschien belangrijker nog is dat de twee blokken een binnentuin omsluiten die gezamenlijk gebruik mogelijk maakt. Als ze in maart zover zijn, besluiten ze de coöperatie alvast ook maar officieel op te richten. Voor het verkrijgen van subsidie is een rechtspersoon vereist en dat kan dan maar beter de coöperatie zijn. De subsidie van 15.000 euro komt van de provincie uit een potje stimulering collectieve zelfbouw. Het geld gebruiken ze voor advieskosten (met name Clemens Mol), de oprichtingskosten en de deelname aan het koplopersprogramma van Platform31 (1.200 euro).
De initiatiefnemers Ondertussen groeit de groep mensen die mee wil doen. Daniel van Geem (33) is er voor het eerst bij op de tweede vergadering in november. Drie of vier vergaderingen verder zijn er zo’n twintig jongens én meisjes, en dat is
een halfjaar later, zomer 2015, nog steeds ongeveer de groep. Vanaf het begin zijn ze heel serieus, met elke twee of drie weken een vergadering, inclusief notulen. Leliveld heeft hbo-elektrotechniek gedaan en verdient een (klein) inkomen als zelfstandig webdesigner en muziekproducent. Hij is de bewaker van de principiële lijn: ze zijn er voor mensen met een smalle portemonnee. Bestaande kluswoning-projecten zijn alleen bereikbaar voor middeninkomens, legt hij uit. “Ik behoor tot de grote groep mensen die dat ook willen maar financieel nu niet kunnen. Met dit project kan het wel.” Van Geem kan zich daar helemaal in vinden. Hij werkte lange tijd in een boekhandel en schrijft nu aan een roman, al zegt hij dat met enige schroom, “want ik moet het eerst nog maar waarmaken.” Sinds 2014 woont hij in de Van der Pekbuurt bij zijn vriendin. Met een groep je woonomgeving naar je hand zetten, is wat hem trekt in dit initiatief. Van Vlaenderen noemt zichzelf sociaal-architect: “Mijn thema is de vraag hoe een buurt levend blijft, zichzelf steeds weer uitvindt. Doorslaggevend daarin is wie het beheer heeft: als een corporatie alles in handen heeft, van de straat tot de spiegel boven de wastafel, krijg je planmatig beheer en staat de buurt praktisch stil.
Als de woningen beheerd worden door bewoners is de dynamiek van een buurt groter.” De andere initiatiefnemers hebben een vergelijkbare achtergrond als deze drie jongens: veel
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
37
zzp’ers, een aantal studenten ook, initiatiefrijk, energiek. Van Vlaenderen: “Wat de Amerikaanse auteur Richard Florida de creatieve klasse noemt.” Van de twintig woont ongeveer de helft in de Van der Pekbuurt.
Huidige bewoners
Plannen voor de woningen
38
ook over de boven- en benedenwoningen, terwijl de bovenwoningen met 85 tot 100 vierkante meter ruwweg twee keer zo groot zijn als de benedenwoningen.
De groep telt drie architectuurstudenten en zij zijn aan het schetsen om te onderzoeken wat er met de woningen mogelijk is door het verplaatsen van muren, trappen en deuren. Niet alles mag. De Van der Pekbuurt is rijksbeschermd stadsgezicht. Renovatie moet restauratief, dat wil zeggen dat alles wat zichtbaar is vanaf de straatkant in de oorspronkelijke staat teruggebracht moet worden. Binnen kan veel meer. En aan de achterkant ook, zolang dat niet zichtbaar is vanaf de straat. De benedenwoningen zijn met 45 tot 50 vierkante meters niet heel groot, daarom denken ze aan het achteruitplaatsen van de achtergevel. Van Vlaenderen wijst op een maquette in zijn atelier, die een indruk geeft. Tot 4 meter mag zonder bouwvergunning, maar dan verlies je veel binnentuin, dus neigen ze nu naar twee meter. Daarover praten ze nu in de groep en dan krijg je automatisch gesprekken over hoe de binnentuin gebruikt kan worden, vertelt Leliveld enthousiast. “Dat zijn leuke discussies, dan praat je over elkaars ideeën over hoe samen te wonen. Iedereen wil een gezamenlijke binnentuin.” Van Vlaenderen: “Prachtig dat we dat kunnen realiseren. Een corporatie kan dat niet, wij wel.” Mogelijk maken ze trappen vanaf de bovenwoningen de tuin in. Misschien bouwen ze een optrekje in de binnentuin.
Van Vlaenderen: “Een gezamenlijk atelier.” Jos: “Of een washok.” Op de vorige vergadering is aftastend gesproken over wie waar wil wonen. Iedereen kon een sticker plakken op de gewenste woning. De voorkeuren zijn redelijk verdeeld,
Het grote verschil met de Roggeveenstraat in Den Haag is dat daar een bestaande gemeenschap is die wil blijven bestaan, terwijl Copekcabana een nieuwe groep is die woningen overneemt. De huidige bewoners van die dertig woningen weten nog van niets. Zij moeten er straks uit als de verkoop doorgaat. De meeste hebben een tijdelijk (antikraak) contract, maar er zijn nog drie reguliere huurders. Die zullen benaderd worden door de corporatie en krijgen het aanbod door te schuiven naar een gerenoveerde woning elders in de buurt. De jongens voelen zich hier niet heel gemakkelijk over, maar vinden dit de verantwoordelijkheid van Ymere. Dat de tijdelijke bewoners weg moeten, kost de jongens minder moeite. Ze zaten ooit in hetzelfde schuitje: “Als je een tijdelijk contract tekent, weet je waar je aan begint.” Dat die handtekening gezet wordt uit woningnood, maakt niet uit. Leliveld: “Het is misschien niet netjes, maar zo werkt het.” Van Vlaenderen doet alle huidige bewoners een aanbod: “Wij zijn nu met twintig mensen, er zijn dertig woningen, we gaan straks leden werven, deze bewoners zijn welkom.” Van Geem: “Dan moeten ze er wel de schouders onder willen zetten. Dat is een voorwaarde.”
Toegang en selectie Niet iedereen die wil kan ook lid-bewoner worden, er zal een selectie zijn. Hoe en aan de hand van welke criteria ze gaan selecteren, moeten ze nog bepalen. Ze kijken rond in het land hoe andere groepen dat doen. Woonge-
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
meenschappen, al dan niet coöperaties, hebben allemaal weer een ander reglement met andere toegangscriteria en toetsing. Van interviews tot en met een periode van proefwonen. Het is een gevoelige kwestie, aldus Leliveld. De visie van Copekcabana is vastgelegd in onder andere de statuten, de leden moeten daar in passen. Zelfwerkzaamheid speelt daarin een grote rol. Maar lastig blijft hoe en waar je grenzen trekt.
De visie van Copekcabana is vastgelegd in onder andere de statuten, de leden moeten daar in passen. Zelfwerkzaamheid speelt daarin een grote rol. Maar lastig blijft hoe en waar je grenzen trekt Van Vlaenderen wil alvast een grote stap zetten: “De huidige groep initiatiefnemers mag sowieso lid worden.” Maar Leliveld trekt aan de rem: “Hoho, ook voor ons is er een inkomenstoets. Je mag niet te veel verdienen. Wij zijn er voor mensen met weinig geld omdat die geen alternatief hebben.” De wettelijke sociale inkomensgrens is 34.000 euro, Amsterdam is wat soepeler vanwege de krappe woningmarkt en hoge prijzen, maar boven de 50.000 val je echt wel af, aldus Van Vlaenderen. Wat hem betreft kiezen zij die hogere grens. Maar Leliveld kijkt zuinig: “Niet iedereen denkt daar hetzelfde over.” Een maand later heeft de groep daar een oplossing voor gevonden: minimaal de helft zit onder de grens van 34.000, maximaal de helft heeft een inkomen tussen de 34.000 en 45.000 euro. De vraag of er ook een ondergrens nodig is, verrast hen. Het is wel relevant, realiseert Leliveld zich. “Anderen moeten de kosten dragen als mensen in gebreke blijven.” Van Vlaenderen formuleert het iets hoekiger: “We zijn
geen liefdadigheidsinstelling. We moeten overleven.” Maar of daar een financiële ondergrens bij hoort, vraagt Leliveld zich toch af: “In Nederland heeft iedereen minimaal bijstand en voor hen moeten we openstaan. Maar we moeten niet allemaal bijstandstrekkers hebben. Interessante vraag of de coöperatie dan uitkan.” Wat de huurprijzen worden, weten ze nog niet, dat hangt sowieso af van de grootte van de woning. Ze gaan ervan uit dat de leden/bewoners huurtoeslag kunnen krijgen. De huurprijzen blijven in ieder geval onder de sociale huurgrens.
Gevoeligheden Ze zijn geadviseerd de huuradministratie uit te besteden omdat dat het lastig is zakelijk te zijn met je buren. Leliveld twijfelt of dat nodig is. Als hij hoort over een coöperatie die een vertrouwenspersoon heeft die poolshoogte neemt bij betalingsachterstand, spreekt hem dat wel aan. Van Vlaenderen snijdt nog een ander heikel punt aan: Hoe om te gaan met verschillen in inzet, en wat doe je met mensen die gratis meeliften? Grappend: “We hebben het nog niet gehad over punten verdienen.” Op dit moment, in de aanloop, doet Van Vlaenderen het meeste werk, zeggen Leliveld en Van Geem. Leliveld: “Door zijn bouwkundige achtergrond is hij het best bekend met de materie.” Maar Van Vlaenderen relativeert, zegt dat anderen ook veel inspanningen leveren, voor de website, de publiciteit, de bouwtekeningen. De afspraak is dat voor bijdragen die in de eigen professionele sfeer liggen er een vergoeding is. Van Vlaenderen als bouwkundig expert, de tekenaars als architect, et cetera. Symbolische bedragen, zegt Leliveld. Het moet allemaal uit die 15.000 euro subsidie komen.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
39
Bert Müssig is afgehaakt. Van Vlaenderen zoekt naar de juiste woorden. “Bert is een man van ideeën en in zijn opstelling tegenover Ymere een actievoerder. Toen we hiermee aan de slag gingen, moesten we gaan bruggenbouwen en stroop om de mond smeren.” Van Vlaenderen vermoedt dat er een generatieverschil is: “Ik merk dat jongere mensen meer gericht zijn op het praktische doen, en minder op de principes.” Leliveld vindt niet dat die twee elkaar bijten. “Aan Bert hebben we onze visie te danken, waarom we dit samen doen.”
Hij filosofeert met Van Geem over doorzichtigheid en een coniferenwand. Aan het eind van het straatje kom je in de gerenoveerde Van der Pekstraat. Hier is te zien hoe mooi het kan worden als de kozijnen zijn vervangen, de raamvlakken kleiner zijn gemaakt door terugkeer van spijltjes, en de details in gevel en daklijst zijn hersteld. De jongens kijken er met bewondering naar.
Ik merk dat jongere mensen meer gericht zijn op het praktische doen, en minder op de principes
De woningen
40
Tijd voor een bezichtiging. Twee keer de hoek om vanaf het atelier van Van Vlaenderen en dan staan we in de Oleanderstraat, een kort straatje met een kleine knik. De jongens wijzen enthousiast, dit zijn ze, de negen panden aan de oneven kant, en, aan de andere kant van de binnentuin, de zes panden van de evenwijdig lopende Anemoonstraat. Benedenen bovenwoningen, steeds vier blauwe voordeuren naast elkaar. De gevels zien er wat treurig uit door de pvc-kozijnen die er bij een goedkope renovatie in zijn gekomen. De charme zit in kleine details als een baksteenversiering in de topgevel en een markante daklijst met een elegante knik. Aan het eind van het blok is een blik in de binnentuin mogelijk, ongeveer 25 meter diep van gevel tot gevel, schat Van Vlaenderen. Nu zijn het afgehokte privétuinen bij de benedenwoningen, als zij hier wonen wordt dat één grote, open ruimte. Om de hoek op de Ranonkelkade is er uitzicht over het Buiksloterkanaal en in de verte het IJ. En dan weer de hoek om de Anemoonstraat die met zes panden iets korter is. Van Vlaenderen ziet dat de inkijk vanaf de straat naar de binnentuin groter is dan hij dacht. Dat kan gevolgen hebben voor de uitbouwplannen.
Businesscase Maar eerst moet de coöperatie nog eigenaar worden. Ymere vraagt een exploitatieplan, inclusief een bod op de panden. Van Vlaenderen is aan het rekenen met adviseur Clemens Mol. “Het begint met vaststellen welke huur we willen en kunnen betalen. De aankoopprijs is de sluitpost.” Ze hebben uitgepuzzeld dat ze 2,5 miljoen euro nodig hebben voor het opknappen, uitgaande van veel zelfwerkzaamheid. Om de exploitatie sluitend te houden kunnen ze 1,9 miljoen euro betalen voor de dertig woningen. Dat is een kwart onder de huidige WOZ-waarde en 20 procent minder dan wat is betaald voor een ander blok woningen dat onlangs is verkocht. Veel hangt af van de taxatie van hun panden, die volgt na het indienen van hun businesscase. Als de taxatie hoger uitkomt dan hun bod van 1,9 miljoen euro, moet Ymere bereid zijn ‘korting’ te geven. Daar moet ook het Rijk mee instemmen. Van Vlaenderen: “Daarvoor moet je een goed verhaal hebben over de sociale doelstelling.” Hij is optimistisch. “Ymere, de gemeente en de provincie; ik krijg de indruk dat iedereen wil dat het slaagt.” Ook daarna zijn er nog hobbels genoeg.
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
De grootste hobbels liggen extern, niet in de groep
Zoals de verhuurdersheffing die flink kan gaan drukken op hun exploitatie. En de financiering. Ze zijn nog niet echt op pad geweest, maar weten inmiddels wel dat een hypotheek voor coöperaties een onbekend product is in Nederland. Hun adviseur Clemens Mol heeft goede ervaring in Duitsland. Maar anders dan in Nederland geven Duitsers maximaal 70 procent financiering. Dan zouden ze 1 miljoen euro elders moeten financieren. Leliveld: “Zelf inbrengen is een optie, maar lastig gezien onze lage inkomens.” Van Vlaenderen is eeuwig optimistisch en heeft een oogje op een gemeentelijk fonds voor duurzaam wonen en een provinciefonds ter stimulering van collectieve zelfbouw. Ze moeten geduld hebben. Leliveld denkt dat het zeker nog een jaar zal duren voordat er toestemming is en de koop gesloten kan worden. De grootste hobbels liggen extern, meent Leliveld, niet in de groep. “Door alle gesprekken en knopen doorhakken in de voorbereiding leren we elkaar kennen, en winnen we elkaars vertrouwen. Natuurlijk is het ook geven en nemen, ongetwijfeld krijgen we flinke discussies en zullen er frustraties zijn, maar we delen een doel en dan kan je tegenslagen aan.” http://copekcabana.blogspot.nl/
De wooncoöperatie, dat zijn wij!
41
Ouderen zorgen voor zichzelf De Knarrenhof, Zwolle