Collegevoorstel Vaststellen basis verkoopkaders Dorpshuis Elst na consultatie Raad 911271

Bestuurlijk voorstel college Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatieniveau Onderwerp

: : : : : : :

17 september 2021 Heidi Troost 911271 Barth van Eeten College Openbaar Consultatie Raad en vaststellen verkoopkaders Dorpshuis Elst

Voorstel Het College besluit om: 1. Na consultatie van de gemeenteraad (bijlage 2) neemt het college, al dan niet met wijzigingen, het besluit om de Basisverkoopkaders Dorpshuis Elst (bijlage 1) vast te stellen.

Aanleiding /voorgeschiedenis Aan de Rijksstraatweg 164 in Elst ligt het Dorpshuis, de oude Dorpsschool. Een gebouw met veel historische context. De gemeente wil het perceel en de opstallen (het gebouw) verkopen. Zodat het weer in gebruik genomen kan worden en een nieuwe toekomst krijgt. Afgelopen 24 augustus 2021 hebben de voorgevel en 2 kopgevels een monumentenstatus gekregen. In het beknopte verkoopkader leggen we vast: aan welke kaders moet de aankopend ontwikkelaar van het Dorpshuis zich houden? Dit verkoopkader is een beknopte versie. Het is de basis voor een uitgebreider verkoopkader waarin nog meer technische details worden opgenomen. Op 1 juli 2020 is een consulterend gesprek met de raad geweest. Hierin is de wens uitgesproken om woningen te bouwen en als dit mogelijk is zoveel mogelijk de cultuurhistorische waarde behouden. Hiermee lijkt er draagvlak te zijn om de oorspronkelijk opdracht van winstmaximalisatie los te laten. De commissie sprak uit dat het project wel financieel gezond moet blijven. Er is geen specifieke wens voor een woon-doelgroep uitgesproken. Kaders Recente besluiten: Raadsbesluit op 15 december 2020: de tot 2016 opgebouwde boekwaarde afgeboekt. (Zaak 702381) Collegebesluit op 24 augustus 2021: voorgevel met kopgevels worden monument. (Zaak 902316) Beoogd effect Na afronding van de ontwikkeling is het woningtekort in Elst verminderd.

We verwachten dat er ongeveer 10 tot 20 woningen op de locatie gebouwd kunnen worden. Hiermee krijgt de locatie van het Dorpshuis weer een nieuwe toekomst, zonder het historische straatbeeld aan te tasten. Argumenten 1.1 Door nu de Raad te consulteren weten we in een vroeg stadium of we in de goede richting zitten Dit verkoopkader is een basis waarmee we een uitgebreider verkoopkader kunnen maken. Door nu de Raad mee te laten denken, hebben we een breed gedragen verkoopkader voor het Dorpshuis.

1

1.2 Door het verkoopkader geven we ontwikkelaars duidelijke kaders waarin hun plan moet passen Er is veel interesse bij ontwikkelaars om het perceel en het gebouw van de gemeente te kopen. Het is goed dat de Dorpshuislocatie zo weer een nieuwe toekomst krijgt. Hierbij wil het College wel kaders geven. Zodat de nieuwe ontwikkeling past bij wat we in Rhenen belangrijk vinden: er moet ook gebouwd worden voor lagere inkomens, behoud van aangezicht van het Dorpshuis, een duurzame bebouwing en klimaatbestendige (openbare) ruimte. 1.3 De ontwikkelaar moet voldoen aan de Woonvisie (zie bijlage 3): minimaal 50% betaalbaar bouwen Zo zorgen we dat dit op dit perceel voor minstens 50% ‘betaalbaar’ wordt gebouwd: sociale huur, middenhuur en/of goedkope koop. In de gesprekken en het toetsingskader dat volgt kan het college ook kiezen voor een plan waarin voor meer dan 50% maatschappelijk wordt gebouwd. 1.4 Omdat er veel verschillende woonbehoeftes zijn, kiezen we niet voor een specifieke doelgroep We kiezen nu niet voor een specifieke doelgroep. Er zijn namelijk veel verschillende behoeftes (bijvoorbeeld woonzorg-plaatsen, starters, levensloopbestendige woningen). Dit blijkt ook uit de enquête die is gehouden onder de inwoners van Elst. We brengen zelf geen rangorde aan in de verschillende gebleken behoeftes.

Wel kennen we extra punten toe aan plannen die intramurale woonzorgvoorzieningen of geclusterde woonvormen creëren. Dit is beleid vanuit de geactualiseerde Woonvisie. 1.5 We komen in deze kaders deels tegemoet aan de zorgen van omwonenden Er zijn in januari dit jaar een aantal (digitale) bijeenkomsten geweest met omwonenden. Een van de zorgen van omwonenden was verbreding van het bouwvlak. In de verkoopkaders stellen we daarom voor om het bouwvlak niet te verbreden. De nieuwe bouw komt dus niet dichter naar de aangrenzende buren toe. 1.6 De verkoopkaders zijn tot stand gekomen door gesprekken met allerlei betrokkenen en experts We hebben advies gekregen van een stedenbouwkundige. Er is geput uit de eerdere opzet dat in 2020 door een adviesbureau is geschreven. Ook juridisch adviseurs en financieel adviseurs hebben meegekeken met deze basis-verkoopkaders. Risico’s 1.1 We komen niet volledig tegemoet aan de zorgen van omwonenden In het verkoopkader staat: de maximale bouwhoogte wordt 3 bouwlagen en een kap. Omwonenden hadden dit liever iets lager gezien. Toch stellen we voor om dit te doen in het kader van woningnood en financiële haalbaarheid van het project. In het verkoopkader vragen we de ontwikkelaar wel om de oriëntatie van de huizen voornamelijk op de Rijksstaatweg en de uiterwaarden te laten zijn. Zodat er weinig uitkijk is in de tuinen van de buren.

We komen wel deels tegemoet aan de zorgen van omwonenden door het bouwvlak niette verbreden (zie argument 1.5). Financiële gevolgen Op dit moment zijn er geen direct concrete financiële gevolgen van dit verkoopkader. Tijdens de onderhandelingen wordt duidelijk hoeveel ontwikkelaars bieden voor dit perceel en het Dorpshuis. Duurzaamheid Er zijn een aantal toetsingskaders rondom duurzaamheid opgenomen om ontwikkelaars te stimuleren duurzame plannen in te dienen. Participatie Zie argument 1.4, 1.5 en 1.6. Communicatie Interne communicatie: consultatie met de Raad in de Commissie Economie & Ruimte.

2

Vervolgprocedure Zodra het voorstel akkoord is, kan begonnen worden met een uitgebreider technischer verkoopkader. Daarna volgen verkennende gesprekken met ontwikkelaars. De planning hiervoor is nog niet duidelijk, omdat nog niet duidelijk is welke ambtenaar projectleider wordt. Bijlagen Bijlage 1: Basis van verkoopkaders Dorpshuis Elst 2021 Bijlage 2: Agendaverzoek Commissie Raad Dorpshuis Elst Bijlage 3: Notitie: Actualisatie Woonvisie Rhenen

3