Collegevoorstel Achterberg Zuid consultatie Commissie Economie en Ruimte

Bestuurlijk voorstel college Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatieniveau Onderwerp

: : : : : : :

1 oktober 2024 Teun Fiers 1169411 G.J. van Laar College Rhenen Openbaar Achterberg Zuid - consultatie commissie Ruimte en Economie

Voorstel Het college besluit: 1. kennis te nemen van het meest recente schetsontwerp voor Achterberg Zuid (bijlage 1); 2. het schetsontwerp ter consultatie voor te leggen aan de commissie Ruimte en Economie (23 oktober 2024), op basis van de consultatievragen: • hoe kijkt u in de basis aan tegen het voorliggend schetsontwerp?; • voldoet de woningdifferentiatie in dit plan? Zie argument 1.1/2.1; wat vindt u ervan om op deze manier invulling te geven aan de verschillende eisen uit de gemeentelijke Woonvisie en Woondeal Regio Foodvalley?; • heeft u nog aandachtspunten of wensen voor dit woningbouwplan?

Inleiding Een private projectontwikkelaar wil het gebied, bekend onder de projectnaam Achterberg Zuid, ontwikkelen tot woningen. De ontwikkelaar heeft hiervoor de benodigde gronden in eigendom. Een eerste versie van het plan is gepresenteerd aan de commissie Ruimte en Economie, in februari 2022. Het college heeft in juni 2023 besloten om in principe medewerking te verlenen aan maximaal 90 woningen, onder voorwaarden. Op 15 december 2023 heeft het college een intentieovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer om te komen tot een stedenbouwkundig plan. Sinds het afsluiten van de intentieovereenkomst heeft de initiatiefnemer een schetsontwerp aangeleverd. Dit plan is door de gemeente beoordeeld op hoofdlijnen, op basis hiervan is het schetsontwerp aangepast. De stedenbouwkundige opzet van het ontwerp is nu globaal akkoord (zie argument 1.2/2.2), maar er is nog wel onduidelijkheid over de eisen die we stellen voor woningdifferentiatie (zie argument 1.1/2.1). Kaders Intentieovereenkomst Achterberg Zuid Op 15 december 2023 heeft het college een intentieovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer om te komen tot een stedenbouwkundig plan, dat moet voldoen aan al het geldend gemeentelijk beleid. Hierin is afgesproken dat het schetsontwerp zal worden voorgelegd aan de commissie Economie en Ruimte.

Woonvisie Rhenen 1

De woonvisie uit 2018 is geactualiseerd in 2021. De woonvisie bevat meerdere kaders voor woningbouwontwikkelingen, waaronder een ‘kwalitatief kader’ met percentages voor verschillende typen woningen (woningdifferentiatie). Woondeal 2022-2030 Regio Foodvalley Na intensieve samenwerking tussen regiogemeentes, provincies Utrecht en Gelderland en het Rijk is de woondeal tot stand gekomen. Het college heeft op 7 januari 2023 ingestemd met de woondeal, vervolgens is de raad hierover geïnformeerd in een raadsinformatiebrief. De woondeal met name relevant voor nieuwbouwprojecten omdat er eisen staan benoemd voor de bouw van betaalbare woningen. De eisen in de woondeal zijn dezelfde als waar de provincie Utrecht aan toetst. Beoogd doel Het college wil de raadsleden de mogelijkheid geven om mee te denken over het woningbouwplan Achterberg Zuid in een vroeg stadium, zodat wensen vanuit de raad kunnen worden verwerkt in het ontwerp. Daarnaast wil het college een concreet dilemma voorleggen aan de raadsleden over de woningdifferentiatie (de verdeling tussen verschillende typen woningen). Argumenten 1.1/2.1 Er is duidelijkheid nodig over de eisen voor woningdifferentiatie De voornaamste uitdaging voor dit stedenbouwkundig plan betreft de percentages van woningtypen (de woningdifferentiatie).

Dit komt omdat er twee documenten zijn die verschillende eisen stellen: de Woonvisie gemeente Rhenen (actualisatie 2021) en de Woondeal Regio Foodvalley 2022-2030. De projectontwikkelaar heeft aangegeven aan de eisen van de Woondeal te kunnen voldoen, dit is ook verwerkt in het bijgevoegd stedenbouwkundig plan (zie bijlage 1, pagina 2). In het plan zitten meer sociale huurwoningen dan noodzakelijk volgens de woonvisie, namelijk 36% i.p.v. 25%. Mogelijk kan 6% van de sociale huurwoningen worden gewisseld voor middenhuur en/of goedkope koop. Met meer middenhuur of goedkope koopwoningen is het plan financieel niet haalbaar volgens de ontwikkelaar. Woondeal Foodvalley

Woonvisie gemeente Rhenen

Minimaal 30% sociale huur Minimaal tweederde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar (sociaal + middenhuur + betaalbare koop tot 390k)

25% sociale huur 10% middenhuur 15% goedkope koopwoningen

45% koop rij / appartement

5% 2-1kap/vrijstaand

Stedenbouwkundig plan Achterberg Zuid (zie bijlage 1) 36% sociale huur Nu 0%, maar enkele sociale huurwoningen kunnen mogelijk worden gewisseld voor middenhuur en/of sociale koop (6%). 32% betaalbare koop (<390k) In totaal is 68% van de woningen betaalbaar (sociaal + middenhuur + betaalbare koop) 25% koop rij / appartement (>390k) 7% 2-1kap/vrijstaand

Er kan pas verder voortgang worden geboekt met het stedenbouwkundig ontwerp, wanneer duidelijk is of de woningdifferentiatie in dit plan voldoet. 1.2/2.2 Het schetsontwerp is in de basis akkoord De stedenbouwkundige, die het ontwerp heeft getoetst namens de gemeente, is akkoord met de opzet van het bijgevoegd schetsontwerp. Besproken is dat het ontwerp nog ten minste wordt aangepast op enkele punten, waaronder: 1. Het appartementengebouw in de zuidwesthoek komt minder dicht op de perceelsgrenzen te liggen. 2. De Noordseweg krijgt aan de zuidkant een berm met bomen. 3. Er wordt nog verder gesproken met Rhenam Wonen over de type sociale huurwoningen, zodat zij deze kunnen afnemen. De ontwikkelaar en Rhenam Wonen verwachten hier uit te komen. 1.3/2.3

De gemeenteraad wil graag in een vroeg stadium kunnen meedenken.

1

Het woningbouwplan wordt pas ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd, wanneer vaststelling van het omgevingsplan aan de orde is. Op dat moment is de ruimte om aanpassingen te maken aan het plan beperkt. Daarom wil de gemeenteraad graag in een eerder stadium invloed kunnen hebben op het ontwerp. 1.4/2.4 Duidelijkheid is nodig om participatie met inwoners voort te zetten. De verantwoordelijkheid voor participatie met inwoners ligt bij de ontwikkelaar, hiervoor heeft hij een participatieplan opgesteld. Er heeft al een bewonersbijeenkomst plaatsgevonden op 19 oktober 2023. Er wordt verder gebruik gemaakt van één-op-ééngesprekken en digitale communicatie. De ontwikkelaar wil op dit moment graag het aangepaste plan delen met geïnteresseerden en omwonenden, maar wil hiervoor eerst een positieve beoordeling van het schetsontwerp. Kanttekeningen (risico's en nadelen) 1.1/2.1 Een actualisatie van de woonvisie (volkshuisvestingsprogramma) is in voorbereiding In de ideale situatie stelt de gemeenteraad eerst beleid vast, alvorens dit toegepast wordt op concrete projecten. Een consultatie voor het volkshuisvestingsprogramma staat gepland voor december 2024 en vaststelling in maart 2025. Voor de voortgang en tempo van dit woningbouwplan is echter op de korte termijn duidelijkheid gewenst.

Bovendien is dit een concrete casus waar het effect van het beleid in de praktijk zichtbaar wordt. Op die manier is deze casus een goede voorbereiding voor de discussie over het volkshuisvestingsprogramma. 1.1/2.1 Er kan een verkeerde verwachting ontstaan dat dit schetsontwerp het definitieve ontwerp zal worden. Het plan moet nog (naar verwachting beperkt) aangepast worden. Bij consultatie van de commissie zal het schetsontwerp openbaar worden. Er ontstaat daarmee een verwachting bij raadsleden, maar ook bij andere belanghebbenden. Om verkeerde verwachtingen voorkomen, zullen we duidelijk communiceren dat dit geen definitief ontwerp is. Aanvullende financiële notities Dit voorstel heeft geen financiële gevolgen. De financiën voor de planontwikkeling is op dit moment geregeld door middel van de Intentieovereenkomst Achterberg Zuid. Vervolg Vervolgstappen Na consultatie van de commissie Economie en Ruimte zal de planvorming worden voortgezet, met als doel om tot een volledig getoetst stedenbouwkundig plan te komen. Vervolgens zal het college met de ontwikkelaar een anterieure overeenkomst sluiten voor de vervolgprocedure. Communicatie De gemeenteraad wordt op de hoogte gebracht doordat het onderwerp wordt geagendeerd voor de commissie Economie en Ruimte van 23 oktober 2024. Verder is geen communicatie van toepassing.

Monitoring of evaluatie Of de input van de commissie Ruimte en Economie voldoende verwerkt is in het stedenbouwkundig plan, zal gecontroleerd worden bij het collegebesluit voor de anterieure overeenkomst. De raad zal op dit moment op de hoogte worden gebracht van de stand van zaken. Bijlagen Bijlage 1: Schetsontwerp Achterberg Zuid Bijlage 2: Agendaverzoek consultatie Commissie Ruimte en Economie

1