Bijlage 8 Memo over financiële en personele gevolgen van het reguleren van nieuw te bouwen betaalbare koopwoningen

Memo Aan: Van: Onderwerp: Datum:

Werkgroep Actualisatie Huisvestingsverordening FoodValley Wouter Schepers & Thierry Wever (RIGO) Kosten verordenen betaalbare koop nieuwbouw 10 oktober 2024

Inleiding De nieuwe model-huisvestingsverordening voor de regio Foodvalley bevat de mogelijkheid voor gemeenten om via de huisvestingsverordening te sturen op de (eerste) toewijzing van betaalbare1 nieuwbouw koopwoningen. Deze mogelijkheid is per 1 januari 2024 in de Huisvestingswet ge(her)ïntroduceerd. In de regionale model-huisvestingsverordening is de keuze gemaakt om de sturing te beperken tot sturing op woningzoekenden met lokale binding: deze woningzoekenden krijgen – tot het wettelijke maximum percentage van 50% - voorrang bij de toebedeling van betaalbare koop nieuwbouw. Om lokaal een doordachte keuze te kunnen maken over het al dan niet verordenen van het betaalbare nieuwbouw koopsegment, is het – naast de al eerder in beeld gebrachte volkshuisvestelijke meerwaarde van gemeentelijke sturing op dit segment – gewenst om ook zicht te krijgen op de kosten die voor gemeenten gemoeid gaan met dergelijke sturing. Anders dan bij de woningcorporatievoorraad waar de sturing zich tot op heden toe beperkte, kan in de particuliere woningvoorraad niet simpelweg volstaan worden met een door een college afgegeven mandaat om huisvestingsvergunningen te verlenen. Het verordenen van betaalbare koop nieuwbouw betekent dus écht iets voor de gemeentelijke organisaties en financiën.

Op 8 oktober hebben we ons in een overleg met beleidsadviseurs en specialisten op het gebied van toezicht/handhaving en vergunningverlening over het hierboven beschreven vraagstuk gebogen. De uitkomsten hiervan zijn hieronder beschreven. Activiteiten We onderscheiden een aantal activiteiten die de gemeente naar zich toetrekt c.q. dient te ondernemen op het moment dat betaalbare koop nieuwbouw onderdeel gaat uitmaken van een huisvestingsverordening: • • • •

Communicatie Onderzoek en beleid Vergunningverlening Handhaving en toezicht

Tot een prijs van € 390.000,- prijspeil 2024. Dit bedrag wordt op grond van de bepalingen in de verordening jaarlijks geïndexeerd. 1

Pagina 1 van 2

Wat de communicatie betreft, zijn vooral opstartkosten te voorzien: bijvoorbeeld een aankondiging op de gemeentelijke website dat hiermee wordt gestart, en bijvoorbeeld folders of andere communicatiemiddelen waarin kopers én verkopers duidelijk wordt gemaakt wat van ze wordt verwacht. Hoe kunnen ze aan een huisvestingsvergunning komen? Welke rapportages moeten verkopende partijen aanbieden aan de gemeente? Hoe ‘meten’ ze de percentages toewijzingen met binding? Etc. Tegelijkertijd zal een en ander ook vragen oproepen en leiden tot vragen aan de gemeentelijke KlantContactCentra. Deze moeten op deze taak voorbereid zijn. Wat onderzoek en beleid betreft, geldt dat er sprake zal moeten zijn van een bredere inbedding van het instrument in het gemeentelijke woonbeleid. Bijvoorbeeld door ernaar te verwijzen in de woonvisie/ het Volkshuisvestingsprogramma en afstemming te zoeken met andere instrumenten (andere prijsgrenzen hanteren in een doelgroepenverordening kan bijvoorbeeld ongewenst zijn). Het verordenen van betaalbare nieuwbouw koop vraagt bij (nieuwe) vaststelling van de gemeentelijke huisvestingsverordening om hernieuwd schaarste onderzoek, waaruit blijkt dat de inzet van dit instrument gerechtvaardigd is (schaarste, proportionaliteit). Voor de eerste vaststelling in 2024/2025 is dit onderzoek reeds verricht – hier zijn dus op de korte termijn geen kosten aan verbonden.

Wat de vergunningverlening betreft, geldt dat: 1. Woningzoekenden een vergunning moeten kunnen aanvragen (inrichten gemeentelijke balie of portal, aanvraagformulier); 2. En dat de gemeente deze aanvraag toetst (enkel en alleen op het bewijs dat een verkopende partij voornemens is de woning aan aanvrager te verkopen); 3. En vervolgens een vergunning afgeeft dan wel weigert. Wat handhaving en toezicht betreft, geldt dat deze activiteit eigenlijk vooral gericht is op de verkopende partijen. Heeft deze voldoende aannemelijk gemaakt dat voorrang is verleend aan woningzoekenden met lokale binding? En is daarbij de bovengrens van 50% niet overschreden? De insteek is om dit steekproefsgewijs (en op projectbasis) te toetsen. Kosten De kosten van bovenstaande activiteiten laten zich niet eenvoudig ramen. De verwachting is dat de communicatie- en beleidsactviteiten in de gemeentelijke begroting kunnen worden meegenomen in de ‘grote bulk’ c.q. de standaardactiviteiten, met uitzondering wellicht van de opstartkosten (communicatie) en het noodzakelijke toekomstige onderzoek (iedere 4 jaar zo’n € 6.000,- prijspeil 2024). Bij regionale samenwerking kan de prijs van zo’n onderzoek lager zijn. De kosten voor de vergunningverlening en handhaving/toezicht zijn sterk afhankelijk van de omvang van de nieuwbouwportefeuille (gericht op betaalbare koop).

Opvraag van een prijsindicatie bij een marktpartij voor de vergunningverlening heeft het inzicht gegeven dat de prijs per verleende of afgewezen vergunning ongeveer € 75 tot € 100 bedraagt. De kostprijs voor dit zelf doen zal per gemeente verschillen. Voor handhaving en toezicht is de inschatting dat de kosten hiertoe meevallen, omdat het doorgaans om een eenmalige, projectgebonden toets zal gaan op basis van een rapportage, aan te leveren door de verkopende partij. Afhankelijk van de projectgrootte schatten de aanwezigen de inzet in op een orde van grootte van 1 tot 2 werkdagen. Tot slot kunnen ook nog kosten verbonden zijn aan bezwaar en beroep. Via eventuele (kostendekkende) leges en/of bestuurlijke boetes zijn ook nog eventuele inkomsten te voorzien, zij het dat een bestuurlijke boete natuurlijk geen verdienmodel is.

Pagina 2 van 2