Bijlage 6 Nota Grondbeleid gemeente Rhenen 2009

de gemeente kan niet alle benodigde gronden verwerven en is voor de ontwikkeling van het plan mede afhankelijk van een projectontwikkelende partij;

•

het project is erg risicovol. Door samenwerking worden de risico’s gespreid;

•

voldoende winstpotentieel in relatie tot de uitbreiding van de centrale openbare voorzieningen;

•

de gemeente moet voldoende ambtelijke capaciteit hebben/in kunnen huren. In Rhenen zal het in de meeste gevallen gaan om het vastleggen van contractuele afspraken met marktpartijen.

Per fase in een project kan ook een daarbij behorende overeenkomst worden onderscheiden: •

intentieovereenkomst (onderzoek naar de haalbaarheid);

•

samenwerkings- of ontwikkelingsovereenkomst (gezamenlijk door overheid en marktpartijen te ontwikkelen project, waarbij de planvorming, financiële onderbouwing, voorbereiding realisatie wordt vastgelegd);

•

koop-/realisatieovereenkomst (grondtransacties en afspraken over de realisatie van een project, bijvoorbeeld bij een woningbouwproject over grondprijzen en bijbehorende voorwaarden, maar ook over differentiatie van woningbouwprogramma, etc.);

•

beheerovereenkomst (afspraken over de fase na realisatie, in toenemende mate worden afspraken gemaakt over bijvoorbeeld tijdelijk beheer en onderhoud van nieuw aangelegde openbare voorzieningen door marktpartijen, bij een bedrijventerrein kan aan parkmanagement worden gedacht, bij de realisatie van gebouwen aan vastgoedbeheer of afspraken over de exploitatie van een gebouw).

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR678564/1

17/28

12-12-2023 10:36

Gemeente Rhenen – Nota Grondbeleid | Lokale wet- en regelgeving

9. Dualisme en privaatrechtelijke rechtshandelingen De raad stelt de algemene kaders, het college verzorgt de feitelijke invulling en uitvoering. De Gemwet geeft heeft de rolverdeling tussen de raad en het college. De raad heeft het budgetrecht. De bevoegdheid tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen ligt sinds 2002 bij het college. De Gemwet regelt dat de raad een kaderstellende en controlerende taak heeft. Het college heeft de taak te besturen en verantwoording af te leggen. Daarnaast definieert het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) nadere regels voor de begroting, meerjarenprognose, jaarverslag en jaarrekening. In het kader van de Gemwet (artikel 160 lid 1 sub e Gemwet) is het college bevoegd tot het besluiten en verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen, waaronder dus het aankopen van onroerend goed. Met de jaarstukken (het jaarverslag en de jaarrekening ofwel programmarekening) legt het college verantwoording af over de realisatie van de door de raad in de programmabegroting vastgelegde beleidsvoornemens. Voor het grondbeleid zijn de bevoegdheden van de raad, college en de ambtelijke organisatie opgenomen in onderstaande tabel. In deze tabel wordt niet uitputtend ingegaan op de gevolgen van de mandaatregeling.

De nota grondbeleid stelt de kaders voor het grondbeleid, gefundeerd door stellingen/beleidsvisies van het huidige politieke regime. De aanbeveling wordt gedaan om, bij aanvang van een nieuwe raadsperiode, de nota grondbeleid te actualiseren (m.u.v. de aanvang van de raadsperiode welke start in 2010).

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR678564/1

18/28

12-12-2023 10:36

Gemeente Rhenen – Nota Grondbeleid | Lokale wet- en regelgeving

Om bij besprekingen precontractuele verwachtingen in de richting van de (verkopende) eigenaren te vermijden, zal elke keer opnieuw duidelijk worden gemaakt dat de afspraken onder voorbehoud van instemming van het college c.q. raad zijn gemaakt en bevestigd zullen moeten worden door een college- c.q. raadsbesluit. Concreet betekent dit dat: •

het college alleen is gebonden aan datgene dat schriftelijk is vastgelegd;

•

bij bestuurlijk overleg altijd ambtelijke ondersteuning aanwezig is voor vastlegging van het resultaat;

•

onderhandelingen door het college altijd gevoerd worden onder voorbehoud van goedkeuring door de raad;

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR678564/1

19/28

12-12-2023 10:36

•

Gemeente Rhenen – Nota Grondbeleid | Lokale wet- en regelgeving

onderhandelingen door een collegelid pas status krijgen als het resultaat van die onderhandelingen schriftelijk is bevestigd in een collegevergadering.

10. Implementatie In de nota grondbeleid wordt omschreven hoe het college van burgemeester en wethouders om moet gaan met haar positie bij ontwikkelingen binnen de gemeentegrenzen. Bij bestaande ontwikkelingen wordt het bestaande beleid gecontinueerd. Voor nieuwe ontwikkelingen zal eerst een welafgewogen keuze moeten worden gemaakt of de gemeente actief regisserend grondbeleid gaat voeren. Deze keuze zal door het college van burgemeester en wethouders in eerste instantie worden gemaakt. Op basis van deze keuze zal dan ook een plan van aanpak worden opgesteld. Bij de behandeling van de begroting of de behandeling van de grondexploitaties zal het college de raad informeren over de door haar gemaakte keuzes op het gebied van grondbeleid. Door de keuze van het grondbeleid ontstaat voor de gemeente een andere manier van werken bij ontwikkelingen. De positie van de gemeente wordt daarbij vooraf beter geanalyseerd. Doordat deze positie duidelijk is, moet de gemeente ook een standpunt innemen over de financiële consequenties van haar keuze. In hoofdstuk 4 is geconcludeerd dat actief grondbeleid een ander risicoprofiel heeft dan regisserend of passief grondbeleid. In deze nota wordt gekozen voor actief grondbeleid indien mogelijk. Wanneer dit niet wenselijk en/of onmogelijk is, dan wordt gekozen voor regisserend grondbeleid.

De financiële gevolgen van de keuze voor actief grondbeleid kunnen fors zijn. Niet alleen kan de gemeente winst maken bij een ontwikkeling maar er moet ook een mogelijk verlies worden ingecalculeerd. Dit betekent dat de gemeente in de positie moet zijn om dit grondbeleid financieel te voeren. In verband met de mogelijkheid dat verliezen geleden worden, moet de gemeente een buffer opbouwen. Dit betekent dat niet direct de winsten van een grondexploitatie ten bate komen van een algemene dienst. Om dit financieel en organisatorisch te regelen, bestaat de mogelijkheid een grondbedrijf op te richtten. Het oprichten van een grondbedrijf wordt in hoofdstuk 11 nader besproken. Ook voor de ambtelijke organisatie kan de nota grondbeleid consequenties hebben. Wil het actief grondbeleid slagen, dan zal de gemeente zich pro-actief moeten opstellen. Dit betekend dat kansen die zich aandienen actief moeten worden onderzocht en dat de gemeente zelf mogelijkheden moet creëren voor ontwikkelingen. Dit kan zij bijvoorbeeld doen door de aankoop van strategisch gelegen gronden. Intensieve contacten zullen onderhouden moeten worden met andere beleidsmakers, inwoners en ondernemers welke betrekkingen hebben met de gemeente. In de op te stellen plannen van aanpak moet een afweging worden gemaakt tussen de ruimtelijke kaders en de financiële kaders van de betreffende ontwikkeling.

Dit betekent dat een integrale samenwerking tot stand moet komen tussen de afdeling VROM, OBOR en Financiën. Deze samenwerking kan worden opgezet in het grondbedrijf. Een planeconoom kan de spil zijn tussen deze afdelingen.

11. Grondbedrijf Noodzaak grondbedrijf Een specifieke onderzoeksvraag is of het oprichten van een grondbedrijf, in het kader van deze nota grondbeleid, noodzakelijk is. Het is belangrijk het onderscheid tussen het grondbedrijf en het grondbeleid scherp te houden. Het inzetten van het Grondbedrijf is een hulpmiddel bij het voeren van grondbeleid. Iedereen die zich bezighoudt met de grond heeft dus te maken met het grondbeleid. Het grondbedrijf ontwikkelt mede en ondersteunt de maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Zij draagt bij aan het proces dat tot doel heeft het feitelijke gebruik van grond in overeenstemming met het maatschappelijk gewenste ruimtelijk gebruik te brengen. Het grondbedrijf genereert financiële middelen, voert een actieve grondpolitiek en verleent deskundige financieel-economische begeleiding in projecten. Dit laatste met als doel een optimaal financieel resultaat te bereiken binnen elk project. Zij ondersteunt de gemeentelijke planvorming door de creatieve inzet van kennis en vaardigheden op het gebied van planfinanciering, grondverwerving, het tijdelijk beheer van aangekochte onroerende zaken (m.u.v. agrarische percelen, de uitgifte hiervan is weggelegd voor de pachtcommissie), uitgifte van grond en door inzet van het geëigende juridische instrumentarium om ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken.

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR678564/1

20/28

12-12-2023 10:36

Gemeente Rhenen – Nota Grondbeleid | Lokale wet- en regelgeving

Kritische succesfactor voor het slagen van een grondbedrijf is dat het op strategisch niveau partij moet zijn. Het grondbedrijf moet binnen de organisatie een duidelijke positie krijgen. Functioneel wil dit zeggen dat het grondbedrijf tijdig signalen krijgt bij mogelijke ontwikkelingen en hierbij vanaf het eerste moment wordt betrokken. Maar ook bij het formuleren van beleid (bijvoorbeeld op wonen voor de komende tien jaar of de toekomstige ontwikkeling van bedrijventerreinen) dient het grondbedrijf een stem te hebben. Daarnaast heeft zij een informerende functie indien zij denkt dat de ruimtelijke ontwikkelingen uit de pas lopen met de behoeften in de markt, of als er te weinig aandacht lijkt te zijn voor de gevolgen van een bepaald beleid voor de huidige en toekomstige projecten. Het grondbedrijf zal gesteld moeten staan voor haar nieuwe taak en slagvaardiger, meer initiërend en marktgericht moeten zijn. Verder moet het zicht krijgen op de onroerendgoed-markt, moet het een bredere taakopvatting en een grotere onderhandelingsvaardigheid krijgen en moet het de besluitvormers inzicht geven in de (financiële) gevolgen van beleidsalternatieven en -keuzen. Typen grondbedrijven Er zijn globaal twee mogelijkheden voor een grondbedrijf binnen de gemeentelijke organisatie. De eerste is een zogenaamd zelffinancierend grondbedrijf.

Het grondbedrijf heeft tot taak dat zij zorgdraagt voor een gezond grondbedrijf. Dit houdt in dat het Grondbedrijf er voor zorgt dat er een financiële reserve bestaat die een voldoende risico buffer vormt voor financiële risico’s in lopende en toekomstige projecten. Aan deze randvoorwaarde toetst het grondbedrijf ook beleidsvoorstellen in lopende en toekomstige projecten. De reserves van het grondbedrijf zijn (binnen de gemeentelijke administratie) afgescheiden van andere reserves van de gemeente (uiteraard staat de gemeente uiteindelijk garant voor de financiën van het grondbedrijf). Het grondbedrijf gebruikt “winsten” in bepaalde projecten om tekorten van anderen projecten af te dekken én om de reserves op pijl te houden. Een tweede mogelijkheid is dat het grondbedrijf geen “afgescheiden vermogen” heeft, maar dat de verevening tussen grondexploitaties en het opbouwen/aanhouden van voldoende reserves plaatsvindt binnen de algemene middelen. Het grondbedrijf is in dat geval vooral een kenniscentrum (relevante kennis op het gebied van grondbeleid zit bij elkaar) en minder zelfstandige speler met geld binnen de gemeentelijke organisatie. Keuze voor de gemeente Rhenen De keuze tussen een zelffinancierend grondbedrijf of een grondbedrijf met een afgescheiden vermogen is een bestuurlijke keuze.

Er is geen eenduidig advies te geven; de ene vorm is niet in alle opzichten superieur aan de andere vorm. De belangrijkste verschillen betreffen het ‘gemak’ waarmee bestuur en politiek in kunnen grijpen in het grondbeleid en de financiële middelen van dat grondbedrijf. Aan dat ‘gemak’ zijn zowel voor- als nadelen verbonden. De inzet van de middelen van het grondbedrijf blijft een politieke afweging, ook wanneer er een zelffinancierend grondbedrijf wordt geïnstitueerd. Ook dan kan de politiek besluiten de reserve van het grondbedrijf af te romen ten gunste van andere activiteiten binnen de gemeentelijke organisatie. Het werken op basis van economische principes is in beginsel niet onderscheidend voor een van de twee vormen van grondbedrijf. Evenmin is het streven naar rendement en continuïteit dat. Binnen de gemeente Rhenen zijn thans circa 4 uitbreidingslocaties in exploitatie. Daarnaast zijn circa 6 grotere inbreidingslocaties in exploitatie. Verwacht wordt dat er in de komende 5 jaren circa 1 uitbreidingslocatie en 6 inbreidingslocaties bijkomen. Gezien het aantal exploitatiegebieden ligt een grondbedrijf met een afgescheiden vermogen meer voor de hand dan een zelffinancierend grondbedrijf. Indien het aantal exploitaties binnen de gemeente toeneemt kan een zelffinancierend grondbedrijf meer geëquipeerd zijn voor de taken waarvoor de gemeente op dat moment wordt gesteld.

Afkortingenlijst

AMvB

Algemene Maatregel van Bestuur

B&W:

Het college

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR678564/1

21/28

12-12-2023 10:36

Gemeente Rhenen – Nota Grondbeleid | Lokale wet- en regelgeving

BBV:

Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten

BV:

Besloten Vennootschap

CPO:

Collectief particulier opdrachtgeverschap

CV:

Commanditaire Vennootschap

Grexwet:

Afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening

MvT:

Memorie van Toelichting

NEPROM:

Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen

NVB:

Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers

PPS:

Publiek private samenwerking

RO:

Ruimtelijke Ontwikkeling

WA:

Woningbouwvereniging Amerongen

RW:

De Rhenense Woningstichting

VNG:

Vereniging van Nederlandse Gemeenten

VROM:

(Ministerie van) Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu

Wro:

Wet ruimtelijke ordening zoals deze in werking trad per 1 juli 2008

WRO:

Wet op de Ruimtelijke Ordening zoals deze gold tot 1 juli 2008

Wvg:

Wet voorkeursrecht gemeenten

Gemwet:

Gemeentewet

Ow:

onteigeningswet

Ondertekening

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR678564/1

22/28

12-12-2023 10:36

Gemeente Rhenen – Nota Grondbeleid | Lokale wet- en regelgeving

Bijlagen Bijlage 1 Afwegingskader Ontwikkellocaties Schema strategie locatie-onderzoek 14 april 2009

*: Strategische opgave: Door het ontwikkelen van de locatie word(en) ook andere (kwalitatieve en kwantitatieve) doelstellingen bereikt, die de locatieontwikkeling sec overstijgen. **: Operationele opgave: Het te bereiken effect beperkt zich tot de te ontwikkelen opgave. TOELICHTING (hoe de tabel te lezen) A. Geen grondeigendom, maar wel een strategische opgave Particulier initiatief stimuleren en/of actief strategische grond verwerven en/of samenwerking (PPS) aangaan met andere partijen. B. Grondeigendom plus een strategische opgave Locatie met prioriteit ontwikkelen i.s.m. andere partijen en/of zelf ontwikkelen (eventueel uit te breiden met aanvullende grondverwervingen). C. Geen grondeigendom met een operationele opgave Particulier initiatief afwachten en bij aanvraag al dan niet faciliteren, afhankelijk van de wenselijkheid (bijv. volkshuisvestingsbeleid, beschikbare capaciteit). D. Wel grondeigendom, maar een operationele opgave Strategisch wachten: Afwachten of voortschrijdend inzicht (bijvoorbeeld door inzichten vanuit een structuurplan) alsnog leiden tot een verschuiving naar kwadrant B (strategische locatieontwikkeling), of locatie ontwikkelen zoals in kwadrant B, of grondeigendom verkopen, waardoor een verschuiving naar kwadrant C. https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR678564/1

23/28

12-12-2023 10:36

Gemeente Rhenen – Nota Grondbeleid | Lokale wet- en regelgeving

Bijlage 2 Verschillende typen grondbeleid Actief grondbeleid Een actief grondbeleid behelst actieve bouwgrondproductie door de gemeente. •

er is sprake van 100% ondernemersrisico. De gemeente bepaalt steeds bewust zelf het moment waarop een marktpartij wordt benaderd. Dat heeft mede te maken met het soort uitgifte en het daaraan verbonden specifieke risicoprofiel. Bij de gronduitgifte zoals bij kantoren, winkels, of ingewikkelde gecombineerde projecten met een mix in het te bouwen assortiment worden in een eerdere fase wederpartijen benaderd vanwege de expertise die bij zo een partij aanwezig is en vanwege bespoediging in de risicoafwenteling. Als specifieke risico’s kunnen worden benoemd: a.

het risico van renteverliezen bij een (grote) grondvoorraad;

b.

het feit dat de waarde van de grond afhankelijk is van de huidige en toekomstig beoogde bestemming en de geldende conjunctuur;

c.

het ontbreken van een grote slagvaardigheid, specialistische kennis en voldoende ambtelijke capaciteit;

d.

Het maken van meer kosten dan economisch haalbaar is. De grond is dan te duur voor de beoogde ontwikkeling. Een financiële haalbaarheidstoets en een goede kostenbewaking zijn daarom vereist. De kosten van de gemeente worden verhaald via de verkoop van bouwgrond. De kosten maken deel uit van de kostprijs. De gemeente bepaalt zelf de kostprijscomponenten. Met andere woorden: de kosten worden opgenomen in een door de gemeente uit te voeren bouwgrondproductie. Om onduidelijkheden uit de weg te ruimen wat wel en niet onderdeel uitmaakt van de kostprijs van bouwrijpe grond kan het beste worden aangehaakt bij de kostensoortenlijst van de toekomstige Grondexploitatiewet.

•

de winst komt volledig ten goede aan de gemeente. Soms is er sprake van een voorzienbaar tekort. Ook nadat de gemeente zich vele subsidie-inspanningen heeft getroost. Dit vormt een krachtig argument te trachten op andere locaties zoveel mogelijk winst te toucheren en die te reserveren voor locaties waar een voorzienbaar tekort wordt beoogd om bestuurlijke doelstellingen te behalen.

•

de invloed op de locatie is maximaal: de gemeente zet haar publieke instrumentarium (bestemmingsplan) en private middelen (vooral: de uitgiftevoorwaarden in private contractvormen) volledig in. Aangezien de gemeente zelf de grondexploitatie voert kan zij op basis daarvan de mogelijkheden bepalen voor bijvoorbeeld het huisvestingsbeleid, het aanzien en de kwaliteit van de openbare ruimte, de openbare voorzieningen, de planning van de realisatie van het exploitatiegebied, enz.

De gemeente heeft niet altijd de keus voor een actief grondbeleid. Zodra een grondeigenaar aangeeft een beoogde ontwikkeling zelf te kunnen en te willen realiseren en de gemeente wenst een belangrijke mate van invloed op de ontwikkeling te hebben, dan zal de gemeente op basis van onderhandeling een samenwerking moeten aangaan om haar (beleids-)doelstellingen zoveel mogelijk te kunnen verwezenlijken. Om de gemeentelijke beleidsdoelstellingen te bereiken zal de gemeente ofwel de betreffende grond zelf moeten verwerven ofwel de eigena(a)r(en) bereid vinden de bedoelde ontwikkeling te willen realiseren, zonodig in een bepaalde mate van samenwerking met de gemeente. In dit laatste geval is er geen sprake meer van een actief grondbeleid, maar wordt er gesproken over regisserend grondbeleid. In hoofdstuk 7 zal nader op vormen van samenwerking worden ingegaan Regisserend grondbeleid Het voeren van een regisserend grondbeleid betekent dat de gemeente een samenwerking aangaat met de grondeigenaar (meestal projectontwikkelaar). Afhankelijk van de beoogde (beleids-) doelstellingen die gemeente wil realiseren, zal de gemeente in de onderhandelingen zich hiervoor sterk maken of zich beperken tot regulering van activiteiten van de private sector (projectontwikkelaar). Regulering vindt dan plaats op basis van het bestemmingsplan of wijziging daarop.

De uiterste vorm van regisserend grondbeleid is de vorm van de publiekprivate samenwerking (PPS). Waarbij er sprake is van een gezamenlijke bouwgrondproductie. Andere karakteristieken van een PPS zijn: •

er is sprake van een gedeeld ondernemersrisico;

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR678564/1

24/28

12-12-2023 10:36

Gemeente Rhenen – Nota Grondbeleid | Lokale wet- en regelgeving

•

de kosten van de gemeente worden verhaald via opname in de gemeenschappelijke grondexploitatie. De kosten maken deel uit van de kostprijs van de gezamenlijke onderneming. Hoeveel er aan gemeentelijke kosten wordt opgenomen is de uitkomst van een onderhandelingsproces. Ook de wederpartij tracht haar kosten te verhalen door deze op te nemen in die gezamenlijke exploitatie;

•

de berekende winst wordt in afgesproken verhoudingen verdeeld tussen gemeente en particulier;

•

de invloed op de locatie is in sterke mate aanwezig: de gemeente zet haar publieke instrumentarium (bestemmingsplan) en private gereedschapskist (de contractvorm waarin de PPS is geregeld) volledig in. Van belang in deze fase is dus om zoveel mogelijk de regie in eigen hand te houden door opdrachtgever te zijn van allerlei producten op het gebied van de ruimtelijke ontwikkeling (stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan etc.) en de gemeentelijke randvoorwaarden vóóraf op bestuurlijk niveau te hebben vastgesteld.

Onder regisserend grondbeleid zijn ook mengvormen te ontdekken in de manier waarop met marktpartijen wordt samengewerkt. Een voorbeeld hiervan is het bouwclaimmodel. Ingeval van een bouwclaim verwerft de gemeente grond van een projectontwikkelaar en geeft zij aan de ontwikkelaar een bouwclaim af (= toezegging van het recht om een in een overeenkomst vast te leggen bepaald aantal en type(n) woningen te mogen bouwen). In de onderhandelingen voor de grondaankoop zullen dan namelijk gerichte afspraken gemaakt zijn met betrekking tot de ontwikkeling, waardoor de gemeente niet meer geheel de vrije hand heeft voor het voeren van eigen beleid. Het bouwclaimmodel lijkt echter ook sterk op actief grondbeleid, omdat de gemeente grondeigenaar wordt en nog steeds zelfstandig de grondexploitatie voert, waardoor de gemeente onder andere het kostenverhaal, de kwaliteit en de openbare voorzieningen zelf in de hand heeft. Bij een regisserend grondbeleid neemt de gemeente weliswaar het initiatief tot bepaalde ontwikkelingen, maar neemt hier bewust niet actief aan deel. De gemeente vervult een initiërende en kaderscheppende rol. Sturing vindt slechts plaats door middel van het bestemmingsplan. Passief grondbeleid De volgende karakteristieken kunnen worden opgetekend: •

Er is geen ondernemersrisico voor de gemeente;

•

De kosten van aan te leggen voorzieningen van openbaar nut (wegen, riolering, groen, etc.) worden – indien aan de orde – verhaald via een exploitatieovereenkomst. Deze is gebaseerd op artikel 6.12 Wro.

Verhaal vindt plaats op basis van vrijwilligheid aangezien een ontwikkelaar-exploitant op dit moment niet gedwongen kan worden om een exploitatieovereenkomst met de gemeente te sluiten. De kosten kunnen worden gefactureerd mits ze vallen onder de Exploitatieverordening. De exploitatieverordening kent twee varianten van medewerking. a.

medewerking op verzoek van de gemeente: De gemeente kan een actieve rol vervullen door zelf een exploitatieovereenkomst voor te leggen aan de particulier. Deze handelswijze treedt in werking als de particulier een grondpositie heeft in een groter gebied dat de gemeente aan snee brengt.

b.

medewerking op verzoek van een particulier/exploitant: Ook de particulier kan het initiatief nemen door de gemeente te verzoeken medewerking te verlenen aan het in productie brengen van gronden. Dit betreft dan een zelfstandige ontwikkeling. De kosten die in rekening gebracht kan worden is min of meer landelijk bepaald en ook in Rhenen minder dan datgene wat de gemeente in de eigen kostprijs verwerkt indien zij zelf de gronduitgifte onder zich heeft. Hier manifesteert zich een knelpunt: voor die kosten die de gemeente niet bij de ontwikkelaar in rekening kan brengen moet de gemeente zelf financiële dekking zoeken. Wanneer een exploitatieovereenkomst niet lukt, resteert de mogelijkheid van een Baatbelasting. Deze wordt genoemd in artikel 222 van de Gemeentewet en is een fiscaal instrument. Dan kunnen nog minder kosten worden verhaald. Dat heeft te maken met wetstechniek en met jurisprudentie. •

winstafroming door de gemeente is niet toegestaan.

•

de gemeente valt qua invloed in essentie terug op het publieke instrumentarium (het bestemmingsplan). De exploitatieovereenkomst is een overeenkomst tot kostenverhaal en beperkt geschikt tot het opleggen van eisen die te maken hebben met aard en inhoud van de locatieontwikkeling.

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR678564/1

25/28

12-12-2023 10:36

Gemeente Rhenen – Nota Grondbeleid | Lokale wet- en regelgeving

In het algemeen kan gesteld worden dat voor het daadwerkelijk realiseren van een bepaalde ontwikkeling (en dat betreffen niet alleen ruimtelijke ontwikkelingen), met al de gewenste neveneffecten op het gebied van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en milieu, de gemeente in deze tijd van ontwikkelingen op de grondmarkt niet met passief grondbeleid kan volstaan omdat het te weinig handvatten biedt. Tegenhanger van een passief grondbeleid is actief grondbeleid

Bijlage 3 Grondexploitatiewet Nieuw stelsel kostenverhaal/verevening bij particuliere grondexploitatie De nieuwe wet kent een regeling voor vrijwillige overeenkomsten met financiële afspraken bij grondexploitatie en een publiekrechtelijk afdwingbare regeling van kostenverhaal. Uitgangspunt in Afdeling 6.4. Wro is dat gemeente en marktpartij bij een locatie-ontwikkeling ‘om de tafel gaan zitten’ en in een overeenkomst op vrijwillige basis afspraken maken over kostenverhaal en verevening. Het opnemen van criteria voor kostenverhaal in een exploitatieverordening is in het wetsvoorstel niet meer verplicht. Dit betekent dat de huidige jurisprudentie omtrent het niet volgen van de exploitatieverordening in een ander licht komt te staan. Voor het geval een gemeente niet met alle bij de grondexploitatie betrokken partijen tot een vergelijk in een overeenkomst kan komen, voorziet de wet in de mogelijkheid voor een gemeente om een exploitatieplan op te stellen en kostenverhaal publiekrechtelijk af te dwingen. Nieuw stelsel locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie Afdeling 6.4. Wro heeft een ruimere strekking dan alleen de financiën bij locatieontwikkeling: de wet geeft tevens de mogelijkheid om locatie-eisen te stellen: a.

Eisen met betrekking tot de aanleg van de openbare ruimte en nutsvoorzieningen (vast te leggen in het exploitatieplan).

b.

Eisen met betrekking tot woningbouwcategorieën (vast te leggen in het bestemmingsplan of projectbesluit).

Grondexploitatiewet en gevolgen voor de gemeentelijke werkwijze en organisatie Afdeling 6.4. Wro beoogt een bredere basis te bieden voor vrijwillige privaatrechtelijke afspraken over kostenverhaal en verevening. Dit betekent dat mogelijkheden om vrijwillige afspraken te maken tussen marktpartijen en gemeenten verruimd worden. De positie van de exploitatieverordening wijzigt ook. Het inhoudelijke kader voor kostenverhaal uit de huidige exploitatieverordening is niet meer verplicht. Enerzijds kan dit aanleiding zijn om de gemeentelijke exploitatieverordening te herzien. Anderzijds betekent het ook dat afspraken die nu misschien niet binnen de kaders van de huidige exploitatieverordening passen, in de toekomst wellicht wel binnen de normen van Afdeling 6.4. Wro passen. Gezien de ruimere toepassingsnormen van Afdeling 6.4. Wro en de risico’s die verbonden zijn aan het niet juist toepassen van de exploitatieverordening is er in Rhenen voor gekozen om vooralsnog geen nieuwe exploitatieverordening op te stellen voor de plannen die na 1 juli 2008 in procedure zijn gegaan. Exploitatieplan en exploitatieopzet Wanneer op een locatie met privaatrechtelijke afspraken niet met alle partijen een akkoord wordt bereikt over kostenverhaal of locatie-eisen, kan de gemeente besluiten een exploitatieplan op te stellen.

In het exploitatieplan bepaalt de gemeente welke kosten worden toegerekend aan het plangebied en welke locatieeisen worden gesteld. Dit exploitatieplan is in het Nederlandse ruimtelijk bestuursrecht een nieuwe plansoort. Het vinden van een goede vorm voor het exploitatieplan, het leren werken met nieuwe mogelijkheden, maar ook met de wettelijke eisen aan het plan en het zoeken van de juiste samenhang en verdeling tussen exploitatieplan en bestemmingsplan, zal de nodige inzet vergen. Zo stelt de wet eisen aan de wijze waarop onder de nieuwe wet een exploitatieopzet wordt vorm gegeven. Een ander belangrijk punt van aandacht is dat tegen een vast te stellen exploitatieplan ook beroep bij de bestuursrechter mogelijk is. Uitgiftecategorieën De Memorie van Toelichting (MvT) bij Afdeling 6.4. Wro zegt dat gemeenten in het bestemmingsplan de mogelijkheid zouden moeten hebben om eisen te stellen ten aanzien van het realiseren van sociale woningbouw en van de realisering van woningen onder ‘particulier opdrachtgeverschap’. De MvT hier over: ‘Om haar keuzes op dit terrein te onderbouwen zal de gemeente het beleid veelal in een volkshuisvestingsnota vastleggen, met zo mogelijk percentages voor verschillende locaties of type locaties’.

Vervolgens is een vertaalslag naar de locatie nodig, waarna bij de verkaveling op een kaart de kavels voor sociale woningbouw https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR678564/1

26/28

12-12-2023 10:36

Gemeente Rhenen – Nota Grondbeleid | Lokale wet- en regelgeving

en particulier opdrachtgeverschap worden aangegeven. Deze eisen zijn echter niet alleen voor de betreffende eigenaren in een gebied, maar ook voor eigenaren in andere locaties en voor woningzoekenden van belang. Voor zover de nieuwe Grondexploitatiewet en de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening het toelaat pleit het ervoor de eisen op te nemen in een bestemmingsplan. Dit biedt ruime mogelijkheden aan inwoners om hun zienswijze naar voren te brengen en biedt rechtsbescherming aan alle belanghebbenden. Bovendien wordt de rechtsbescherming tegen de grondexploitatieregeling enigszins ontlast, omdat derde-belanghebbenden daar dan niet meer tegen in het geweer hoeven te komen. Een ander voordeel is dat een gemeente die alleen de woningbouwcategorieën wil regelen niet per se het kostenverhaalinstrument hoeft te gebruiken. Verder biedt opname in het bestemmingsplan een steviger basis voor een eventuele onteigening. Het is verder, aldus de MvT, mogelijk dat de regering bij Algemene maatregel van Bestuur (AmvB) eisen stelt inzake particulier opdrachtgeverschap. In het wetsvoorstel is daarom de mogelijkheid opgenomen om bij algemene maatregel van bestuur regels te stellen met betrekking tot het particuliere opdrachtgeverschap. De gemeente Rhenen dient, in aanloop naar de inwerkingtreding van Afdeling 6.4.

Wro, na te gaan in hoeverre de (concept) woonvisie geschikt is voor het stellen van locatie-eisen of dat deze nog moet worden aangepast. Op basis van deze woonvisie kunnen te zijner tijd de keuzes gemaakt worden over particulier opdrachtgeverschap en sociale woningbouw per locatie. Wijze van toerekenen en criteria voor afdwingbaar kostenverhaal Kosten die de gemeente maakt voor een locatie kunnen alleen afdwingbaar in rekening worden gebracht wanneer ze binnen 3 criteria vallen: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Deze criteria spelen ook bij de huidige regels van het kostenverhaal een rol maar waren niet in de wet vastgelegd. Profijt: De grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Proportionaliteit: Als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld. Naarmate de locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten. De bestaande bebouwing wordt niet in het afdwingbare kostenverhaal volgens het exploitatieplan betrokken. Voor zover voorzieningen wel worden aangelegd ten behoeve van bestaande bebouwing, kunnen de voorzieningen voor dat gedeelte niet in rekening worden gebracht bij het nieuwe exploitatiegebied. Bij het verdelen van kosten over de kavels in het exploitatiegebied kan rekening worden gehouden met de verschillende uitgiftecategorieën in het gebied.

Aan elke uitgiftecategorie kan een wegingsfactor worden toegekend, zodat bijvoorbeeld voor kavels voor sociale woningbouw minder wordt afgedragen aan kostenverhaal dan voor woning voor de marktsector. Een helder beleid over uitgiftecategorieën kan bijdragen aan de onderbouwing van de toekenning van wegingsfactoren in een concreet geval. Toerekenbaarheid (causaliteit): Er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Exploitatiegebied Afdeling 6.4. Wro kent het begrip exploitatiegebied. In de MvT is daarover gezegd: “Het exploitatiegebied dient zo te worden begrensd dat alle onderdelen van de desbetreffende grondexploitatie erin vallen”. Onderdelen welke tevens ten dienste staan van andere locaties of anderszins een bovenwijks karakter hebben en die aan de rand van het gebied gelegen zijn, kunnen worden meegenomen in het exploitatiegebied of worden aangemerkt als bovenwijkse elementen. Voor het kostenverhaal maakt dit geen verschil. Een exploitatiegebied kan uit verschillende niet aaneengesloten delen bestaan, als er planologisch of functioneel maar een duidelijke samenhang is tussen de delen. Voor gemeentegrensoverschrijdende locaties maakt de wet het mogelijk te werken met een intergemeentelijk exploitatieplan.

Kostensoortenlijst Afdwingbaar kostenverhaal kan in het systeem van Afdeling 6.4. Wro alleen betrekking hebben op kosten die zijn genoemd op de kostensoortenlijst die bij AMvB zal worden vastgesteld. Het belangrijkste verschil met het oude regiem van kostenverhaal is dat op grond van de kostensoortenlijst meer kosten kunnen worden verhaald. Het maakt een einde aan alle juridische discussies of bepaalde kosten nu wel of niet kunnen worden verhaald. Afwentelen planschade De bepaling in de Wet op de ruimtelijke ordening met betrekking tot het afwentelen van planschade op de initiatiefnemer van een bestemmingswijziging blijft behouden in de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening. Met Afdeling 6.4. Wro komt echter ook de mogelijkheid om planschade op te nemen als afdwingbaar te verhalen kostenpost in een exploitatieplan.

Ziet u een fout in deze regeling? Bent u van mening dat de inhoud niet juist is? Neem dan contact op met de organisatie die de regelgeving heeft gepubliceerd. Deze organisatie is namelijk zelf verantwoordelijk voor de inhoud van de regelgeving. De naam van de

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR678564/1

27/28

12-12-2023 10:36

Gemeente Rhenen – Nota Grondbeleid | Lokale wet- en regelgeving

organisatie ziet u bovenaan de regelgeving. De contactgegevens van de organisatie kunt u hier opzoeken: organisaties.overheid.nl. Werkt de website of een link niet goed? Stuur dan een e-mail naar regelgeving@overheid.nl

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR678564/1

28/28