Bijlage 5 Notitie Resultaten evaluatie woonbeleid- Versie 2.2 06-06-2024

DATUM

6 juni 2024

PROJECTNUMMER

340.120

OPDRACHTGEVER

Gemeente Rhenen

Startnotitie: Evaluatie en actualisatie woonvisie Inleiding De afgelopen maanden is de gemeente bezig geweest met een evaluatie van de woonvisie. Via deze notitie geven we een overzicht van onze activiteiten en bevindingen. Ook geven we enkele adviezen en perspectieven voor het vervolgproces.

Waarom evalueren we de woonvisie Sinds de invoering van de Woningwet in 2021 is een actuele woonvisie verplicht. De huidige woonvisie dateert uit 2017 en is in 2021 geactualiseerd waarbij onder andere de opgave rondom wonen en zorg integraal onderdeel werd van de visie. Sindsdien veranderde er veel. De druk op de woningmarkt nam verder toe. Ook in de gemeente Rhenen. Woningprijzen stijgen na een dip in 2022-2023 weer. Waar huizenprijzen voor een bestaande woning in 2010 rond de €280.000 lagen was dat in 2023 ongeveer €460.0001. Een groei van bijna 65%. Ter vergelijking, de inflatie over die periode was ongeveer 38%2. Tegelijkertijd zien we dat het Rijk stappen zet om meer grip te krijgen op het dossier wonen. De minister voor Volkshuisvesting (Hugo de Jonge) introduceerde de Nationale woon- en bouwagenda. Er moeten t/m 2030 900.000 woningen bijkomen en we moeten betaalbaarder gaan bouwen. Regionaal maakte Rhenen afspraken over haar bijdrage aan deze opgave in de Woondeal Regio Foodvalley. Denk bijvoorbeeld aan het hanteren van de betaalbaarheidsnorm van 2/3 betaalbaar en 30% sociaal. De Nationale woon- en bouwagenda bevat een flink aantal programma’s en daaruit voortvloeiend wettelijk instrumentarium. De belangrijkste zijn het Programma een Thuis voor iedereen, het Programma wonen en zorg voor ouderen en de wet Versterking regie op de volkshuisvesting.

De betaalbaarheidsnormen uit de woondeal worden wettelijk verplicht. Daarnaast krijgt wonen en zorg een prominentere plek in het volkshuisvestingsbeleid. Zo krijgt de gemeente meer verantwoordelijkheden rondom het zorgen voor goede huisvesting van verschillende aandachtsgroepen zoals ouderen, maar ook uitstromende doelgroepen uit bijvoorbeeld zorginstellingen.

1 Bron: CBS Statline 2 Bron: CBS Statline

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Tot slot zet het Rijk via het Integraal zorgakkoord (IZA) en het Gezond en actief leven akkoord (GALA) in op een actieve gezonde samenleving. Er komen bijvoorbeeld (bijna) geen verpleeghuisplekken meer bij en mensen moeten langer of weer zelfstandig wonen. Dit vraagt bijvoorbeeld een woningvoorraad die hier klaar voor is en een samenleving met een sterke sociale basis die naar elkaar omkijkt. Al deze ontwikkelingen hebben grote invloed op het beleid rondom wonen en wonen en zorg en vragen een evaluatie van de visie.

Samenhang met de trajecten “Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg” en “Versnelde woonopgave” Parallel aan deze evaluatie en actualisatie van de woonvisie lopen de trajecten “Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg” en het project “Versnelde woonopgave”. Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg Doel van het traject is de opgaven uit het woonbeleid rondom wonen en zorg voor ouderen te vertalen naar een concreet handelingsperspectief dat leidt tot samenwerking en realisatie van 24uurszorg en geclusterd wonen. Bij de evaluatie hebben we gebruik gemaakt van de bevindingen uit de startnotitie die de gemeente voor dit traject opstelde. Bij een mogelijke actualisatie van de woonvisie (inclusief de paragraaf wonen en zorg) is het belangrijk dat deze twee trajecten elkaar versterken. Zo wordt dubbelen van werk voorkomen en kan de gemeente sneller overgaan tot de uitvoering. Versnelde woonopgave Na vaststelling van de actualisatie van de woonvisie in 2021 startte de gemeente het project Versnelde woonopgave. De aanleiding van het project is om de effecten van de wooncrisis te verzachten door versneld huisvesting te realiseren via flexwonen en transformatie. Doel is om voor 2027; 150 flexwoningen te realiseren voor doelgroepen die met spoed huisvesting nodig hebben en 120 plekken voor vluchtelingen.

Momenteel zoekt de gemeente actief naar locaties en werkt zij aan het opstellen van een uitvoeringsprogramma tot en met 2026. Voor het actualisatietraject is het belangrijk dat de gemeente de acties die voortkomen uit het project Versnelde bouwopgave ook borgt in het woonbeleid.

Onderzoeksvragen We toetsten de visie aan de hand van een aantal onderzoeksvragen. Dit zijn: • Is de huidige woonvisie (inclusief wonen en zorg) nog voldoende actueel? • Is de huidige woonvisie voldoende sturend voor ontwikkelingen rond wonen en wonen en zorg? • Waar is de huidige woonvisie van de gemeente Rhenen nog onvoldoende uitgewerkt?

Proces We voerden de evaluatie uit tussen februari en juli. Dit gebeurde aan de hand van de volgende stappen: • Bureaustudie van beleidsdocumenten 3

3 Voor een overzicht van de bestudeerde documenten zie bijlage 1

2

• • • •

Gesprekken met ambtenaren en bestuurders (3x) Opstellen conceptnotitie Interviews met externe partijen (6x) Opstellen definitieve notitie

Belangrijkste thema’s en speerpunten van het huidige beleid In dit hoofdstuk geven we een samenvatting van de woonvisie en de belangrijkste maatregelen.

Woonvisie: Kiezen voor Rhenen (2017) en actualisatie (2021) Het visiedocument is uitgewerkt aan de hand van vier ambities. Dit zijn: 1. Karaktervol Rhenen: • Versterken van het karakter van Rhenen door het vergroten van de woningbouwruimte en het versterken van de fysieke aantrekkelijkheid evenals de sociale vitaliteit en leefbaarheid. 2. Voorrang aan Rhenen: • Vergroten van de kansen van inwoners op een woning door nieuwbouw met name te richten op de behoefte van bewoners. Met name de mensen die dit zelf niet goed kunnen. 3. Betaalbaar Rhenen: • Vergroten van de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor groepen die in de knel zitten en zorgen dat deze woningen duurzaam inzetbaar blijven voor de lage (midden)inkomens. 4. Lang Leve Rhenen: • Zorgen voor voldoende woningen voor kwetsbare ouderen door het toevoegen van seniorenwoningen en door woningen aan te passen. Daarnaast is er een sluitend netwerk van zorg en ondersteuning zowel formeel als informeel. Voor zwaardere zorgvragen is er in iedere kern een woonzorgvoorziening. Bij het huisvesten van overige doelgroepen begeleiden we hen goed. Belangrijkste speerpunten en acties uit de huidige woonvisie: Uit de vier thema’s en de actualisatie komen enkele speerpunten en acties naar voren waar de gemeente op inzet. De 10 belangrijkste benoemen we hieronder: 1. Tot 2030: 85-90 woningen realiseren per jaar.

Tussen 2030-2040: 10-25 woningen per jaar 2. Van het nieuwbouwprogramma is 50% betaalbaar. Uitgebroken naar segment is dit: a. 25% sociale huur b. 10% middenhuur c. 15% goedkope koop4 3. Alle appartementen levensloopgeschikt bouwen. Alle grondgebonden woningen zijn makkelijk aanpasbaar. 4. Mogelijkheden tot lokaal maatwerk (toewijzen) zoveel mogelijk benutten. 5. Goede huisvesting realiseren voor arbeidsmigranten, woonwagenbewoners en statushouders.

4 Dit betreft woningen met een vrij op naam prijs <€299,746 (prijspeil 2024)

3

Tot 2040: 360 geclusterde woningen 5 voor ouderen realiseren en 110 plekken waar 24uurszorg beschikbaar is. 7. Ouderenwoningen bouwen nabij voorzieningen (streven) 8. Samen met Rhenam zorgen voor goede huisvesting van uitstromende doelgroepen uit zorginstellingen. 9. Werken met Rhenam en het sociaal team aan de leefbaarheid op plekken waar problemen zich concentreren (Denk aan de Dr. Wallestraat en de Lijsterberg). 10. Duurzaam bouwen stimuleren en bestaande woningen verduurzamen. 6.

Monitoring voortgang In dit hoofdstuk kijken we in de achteruitkijkspiegel. Wat heeft de gemeente afgelopen jaren bereikt? Waar zou op basis van deze resultaten meer aandacht voor moeten komen bij een actualisatie van de woonvisie?

Voortgang uitvoeringsprogramma Samen met beleidsambtenaren wonen monitorden we alle acties uit het uitvoeringsprogramma op realisatie6. Van de 49 acties zijn er inmiddels 27 uitgevoerd/geïmplementeerd. Daarnaast werkt de gemeente aan de implementatie en uitvoering van 16 acties. Voor 7 acties ondernam de gemeente nog geen activiteiten of behaalde het geen resultaat. Deze acties bespraken we in verschillende werksessies. Uit deze gesprekken blijkt dat een deel van de acties niet meer relevant zijn. Bijvoorbeeld omdat zij op andere manieren zijn opgepakt. Dit gaat om: • Onderzoeken mogelijkheden tijdelijke opvangplekken • Organiseren uitstroom bijzondere doelgroepen (en monitoren). Ambtenaren geven aan dat er voor uitstroom van bijzondere doelgroepen die verblijven in een zorg- of opvangvoorziening (denk aan mensen in Beschermd wonen of de Maatschappelijke opvang) er momenteel een huisvestingsverordening is die urgentie garandeert voor mensen die uitstromen. Ook is er een afspraak met Rhenam om woningen beschikbaar te stellen aan deze doelgroep. In een gesprek met de corporatie geeft Rhenam aan dat het huisvesten momenteel lukt binnen het beschikbaar komend aanbod. In een gesprek met de centrumgemeente Ede hoorden we dat het huisvesten van uitstromende doelgroepen over het algemeen goed verloopt. Voor tijdelijke opvang plekken zijn er twee categorieën.

Dit gaat om respijtzorg en zorg voor mensen die uit het ziekenhuis komen en nog niet direct naar huis kunnen. Voor de eerste categorie worden plekken vaak in Veenendaal aangeboden. Voor de tweede categorie zijn afspraken gemaakt met diverse zorgaanbieders. Momenteel werken de regiogemeenten in het kader van de Woondeal regio Foodvalley aan gezamenlijke afspraken voor het huisvesten van onder andere deze doelgroepen. Dit brengt mogelijk verandering in de omvang van de opgave.

5 De gemeente hanteert de volgende definitie voor geclusterd wonen voor ouderen: Senioren of hofjeswoningen waarbij

het complex bestaat uit minimaal 10 woningen, het mogelijk is hier te wonen zonder Wlz indicatie, het complex gelabeld is voor senioren (bijvoorbeeld 55+ label) en er een ontmoetingsruimte aanwezig is (inpandig of op loopafstand). 6 Voor een volledig overzicht van deze analyse zie bijlage 3.

4

Daarnaast zijn er enkele acties waar wel activiteiten zijn ondernomen maar waar resultaten uitblijven of het initiatief is stilgevallen. Dit gaat om: • Realiseren van middenhuur en goedkope koop (10% en 15% van het programma) • Onderzoeken mogelijkheden 5 gespikkelde woonplekken voor mensen met een VG indicatie. • Realiseren van een fasehuis voor uitstromende doelgroepen • Ondersteuning en aanjagen van informele netwerken. • Samenwerken met partijen die arbeidsmigranten huisvesten. Voor het realiseren van middenhuur en goedkope koop geven projectleiders van de gemeente aan dat het probleem tweeledig is. Enerzijds kost het tijd om de woningen te programmeren. Woningbouwprojecten lopen over meerdere jaren en er is nog onvoldoende tijd om op dit actiepunt resultaat te zien van de inzet. Nieuwe projecten zoals Achterberg Zuid voldoen al beter aan de eisen. Specifiek voor middenhuur is het lastig om een investeerder te vinden die de woningen beheert na realisatie. Voor goedkope koop geven projectleiders aan dat het door gestegen kosten (materiaal/personeelskosten) en het te duur aankopen van grond door ontwikkelaars moeilijk is om deze woningen te realiseren. Rondom het realiseren van de 5 gespikkelde woonplekken voor mensen met een VG indicatie geven ambtenaren aan dat dit een ambitie was van een zorgaanbieder. Het initiatief is echter stilgevallen.

De vraag is momenteel hoe dringend deze behoefte daadwerkelijk is. Ook voor de doelgroep VG maken de regiogemeenten in het kader van de woondeal afspraken over de huisvestingsopgave. Rondom het fasehuis zien we dat dit project niet meer helemaal past in de recentelijk vastgestelde regiovisie Beschermd wonen en Beschermd thuis. Vanuit de Regiovisie Beschermd wonen en Beschermd thuis zetten gemeenten zoveel mogelijk in op Beschermd thuis in de eigen woning. Mocht dit niet goed lukken kunnen gemeenten binnen de regio ook geclusterde beschermd thuis concepten realiseren zoals een fasehuis. Vanuit de regio geeft de centrumgemeente Ede aan dat het plaatsen van mensen in Beschermd thuis momenteel goed gaat. Rhenam bevestigt dit beeld. Ook met het oog op de opgave die voortvloeit uit de regionale afspraken vanuit de woondeal voor aandachtsgroepen is besloten dit project even stil te zetten totdat blijkt hoe de transitie naar Beschermd thuis zich ontwikkelt. Het thema ondersteuning en aanjagen van informele netwerken is in eerste instantie wel opgepakt. Onder andere door personeelswisselingen verdween het initiatief naar de achtergrond. Ambtenaren geven aan dat het belangrijk is dit initiatief opnieuw leven in te blazen. Tot slot is er het punt rondom samenwerking met partijen die arbeidsmigranten huisvesten.

Ambtenaren geven aan dat uitwerking van beleid voor arbeidsmigranten op basis van de kaders in de woonvisie nog niet is uitgewerkt. Wel is er regionaal aandacht voor dit thema en zal dit worden meegenomen bij de regionale afspraken over huisvesting van aandachtsgroepen die de komende tijd zullen worden gemaakt.

5

Realisatie woningbouw Productie in aantallen Doel uit de woonvisie (2017) was om 50 woningen per jaar toe te voegen. Met de actualisatie stelde de gemeente dit naar boven bij tot 85-90 per jaar tot 2030. Een analyse van de woningbouwproductie laat zien dat het bijgestelde doel niet gehaald is. Deels komt dit door hogere sloopaantallen dan verwacht. Ook werden minder woningen toegevoegd vanuit de bestaande voorraad. Belangrijkste reden is de nieuwbouwproductie die terugliep. Dit kwam vooral doordat bouwprojecten vertraging opliepen. We zien met name een dip in de coronajaren. Daarnaast ontloopt Rhenen ook de landelijke trends niet. Denk aan gestegen rentes, stijgende bouwkosten en tekort aan arbeidskrachten. Hierdoor zien we met name na 2022 een terugval in de nieuwbouw productie. Toch blijft de gemiddelde productie boven de doelen van voor de actualisatie. Projectleiders geven aan dat om het tij te keren het belangrijk is dat er enkele grotere nieuwbouwprojecten zijn waar in fases gebouwd wordt. Zo kan een stabiele jaarlijkse productie ontstaan. Dit doet de gemeente deels al in de plannen rond Achterberg Zuid en West. Ook moet de Kernrandenstudie enkele nieuwe locaties opleveren die de productie richting de toekomst kan garanderen.

Tabel 1: Toevoegingen woningvoorraad naar jaar en type toevoeging # Toevoeging overig Sloop/ Jaar # Nieuwbouw Saldo Waarvan splitsen/ onttrekkingen Totaal transformatie 2018 111 18 5 33 96 2019 80 13 10 3 90 2020 60 14 10 13 61 2021 30 10 5 30 10 2022 70 10 0 15 65 2023 (schatting) 40 onb. onb. 7 33 391 65 30 101 355 Totaal (gemiddeld) (65 per jaar) (13 per jaar) (6 per jaar) (17 per jaar) (59 per jaar Bron: CBS Statline

Productie naar prijsklassen Als we kijken naar de gerealiseerde woningen naar prijsklassen vallen een aantal dingen op. Het gerealiseerde aandeel sociale huur trok bij van 5% tussen 2018-2021 naar 22% tussen 2018-2022. Hier maakte de gemeente een goede inhaalslag de afgelopen jaren. Toch was dit nog niet voldoende om het doel te halen. Huurdersorganisaties geven tegelijkertijd aan dat de beschikbaarheid van huurwoningen onder druk staat en het aantal reacties per vrijkomende woning de afgelopen jaren snel toenam. Ook de aandelen goedkope koop en middenhuur blijven nog achter bij de doelen uit de woonvisie. De reden voor het achterblijven van productie in het middeldure segment verklaarden we al op pagina 5 van deze notitie. Er ligt zeker een opgave om hier in het vervolg strakker op te sturen. Ambtenaren en projectleiders geven aan dat de gemeente het beschikbare instrumenten dat het hiervoor heeft (denk aan het Vereveningsfonds en het toetsingskader) nog onvoldoende benut. Dit vraagt extra aandacht bij het actualiseren van de woonvisie.

6

Tabel 2: Nieuwbouw naar prijsklasse 2018-2022 Prijsklasse (prijspeil 2024) Sociale huur (tot €879,66 p.m.) Middenhuur (tot €1.121,54 p.m.) Dure huur(>€1.122,54 p.m.) Goedkope koop (<€299.746)* Goedkope koop (€299.746- €390.000)* Vrij (>€390.000)* *Let op: Dit betreft vrij op naam prijs) Bron: Gemeente Rhenen

Opgave (obv actuatlisatie 2021) 25%

# woningen 2018-2022 75 (22%)

10%

0 (0%)

Geen doel 15% Geen doel <50%

11 (3%) 22 (7%) 11 (3%) 206 (61%

Productie naar type woningen In de woonvisie en actualisatie staan doelen om meer diversiteit aan te brengen in de woningvoorraad. Kijkend naar de woningbouwproductie tussen 2018-2022 zien we dat deze doelen slechts deels zijn bereikt. Het aantal rijwoningen/appartementen en flats is ongeveer in lijn met het doel uit de woonvisie. Ook zien we een afname van het aantal gerealiseerde 2-1 kap en vrijstaande woningen. Toch worden deze woningen nog vaker toegevoegd dan de gemeente wil. Terwijl het aandeel gerealiseerde senioren en flexwoningen achterblijft. Met name het op gang brengen van de productie geclusterd wonen voor senioren vraagt aandacht met oog op de opgaven rond de vergrijzing. Ambtenaren geven aan dat de gemeente hier al stappen in zet met het traject ‘Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg’. Het is dan ook belangrijk om bij actualisatie de initiatieven vanuit dit traject goed te integreren in de visie. Tabel 3: Woningbouwproductie naar type woning Type woningen Rijwoning/Appartement/flat 2-1 kap/vrijstaand Senioren (geclusterd of label 55+) Flex Overig Bron: Gemeente Rhenen

Opgave (obv actuatlisatie 2021) 45%

# woningen 2017-2022

5%

141 (42%) 33 (10%) 10 (3%) 10 (3%)

360 tot 2040 150 tot 20267 Geen doel

143 (42%)

Figuur 1: Woningbouwplannen

Ruimte in de plancapaciteit Veel kleine plannen Een analyse van de plancapaciteit tot 2027 laat zien dat er een planlijst is van ongeveer 440 woningen en 165 flexwoningen verdeeld over Achterberg, Elst en Rhenen. Dit lijkt voldoende voor de opgave van 8590 woningen per jaar op basis van een 130% planning8. Dit betreft met name kleinere plannen van minder dan 25

7 Dit is een opgave op basis van het project Versnelde woonopgave en is niet direct onderdeel van de woonvisie. 8

Bij woningbouw is planuitval of vertraging gebruikelijk. Daarom houdt men vaak een hoger aantal woningen in de plancapaciteit aan dan daadwerkelijk in productie nodig is. Een veelgebruikte vuistregel is om 30% overcapaciteit op te nemen in de planlijst.

7

woningen en enkele grotere plannen van 25 woningen of meer. Dit is relatief veel werk voor de ambtelijke organisatie. Elk plan moet immers een Omgevingsplan- en vergunningprocedure doorlopen. Vanuit efficiëntie gedacht is het daarom verstandig enkele grotere plannen toe te voegen waar de gemeente meters kan maken. Projectleiders bevestigen dit beeld. Momenteel probeert de gemeente hier al invulling aan te geven in de plannen rond Achterberg West (en Zuid). Ook lijkt een planhorizon tot 2027 onvoldoende ruimte te bieden voor woningbouw op lange termijn. Er is immers ook na 2027 nog behoefte aan nieuwe woningen. Bij actualisatie van de woonvisie kan gedacht worden aan het uitwerken van de programmering ten minste tot en met 2030 en wellicht met doorkijk naar 2040. Meer betaalbare woningen in het programma maar weinig harde plancapaciteit In de programmering zien we dat het aandeel dure koop afneemt terwijl het aandeel sociale huur, middeldure huur, sociale koop en betaalbare koop toeneemt. Dit betekent dat de ingezette weg om meer te sturen op betaalbare woningbouw de komende jaren naar alle waarschijnlijkheid door zal zetten. Wel zijn nog veel plannen zacht (geen bestemmingsplan vastgesteld of een onherroepelijk programma9). Dit is een risico. Zachte plannen kunnen ontwikkelaars immers niet snel realiseren.

Er ligt dus een opgave om versneld plannen hard te maken zodat de productie op pijl blijft. Zachte plannen bieden mogelijk nog wel wat sturingsmogelijkheden om het aandeel betaalbaar iets verder te verhogen. Projectleiders geven echter aan dat zij deze ruimte in de bestaande planlijst niet zien. Bij de meeste plannen zijn namelijk al wel afspraken zijn gemaakt met ontwikkelaars over de programmering. Er ligt dus een opgave om bij het maken van nieuwe plannen verder te sturen op betaalbaarheid. Ook kan de gemeente enkele woningbouwplannen afschalen die niet meer voldoen aan de kwalitatieve kaders van het beleid. Rhenam en de huurdersorganisatie bevestigen dit beeld. Tabel 4: Overzicht plancapaciteit naar prijs en planstatus Sociale huur Middenhuur Dure huur Sociale koop <€299,746 Betaalbare Koop (Woondeal) €299.746-€390,000 Koop middelduur €390.000-€490.000 Koop duur >€490,000 Totaal Bron: Gemeente Rhenen

# woningen 249 (165 flex) 28 10 43 81 124 68 603

Hard 2% 93% 0% 28% 25% 32% 41% 18%

Zacht 98% 7% 100% 72% 75% 68% 59% 82%

Regionale en landelijke ontwikkelingen Vanuit het Rijk en in de regio zijn er de afgelopen jaren grote ontwikkelingen geweest op het gebied van wonen en wonen en zorg. In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste ontwikkelingen samen en welke impact zij lokaal hebben in Rhenen.

9 Categorie 1A, 1B, 2A en 2B planregistratie wonen provincie Utrecht.

8

Woonbeleid Het kabinet Rutte IV had ambitieuze plannen op het gebied van woningbouw. In 2022-2023 lanceerde minister Hugo de Jonge de Nationale woon- en bouwagenda en bijbehorende programma’s. Na een eerste scan van het nieuwe coalitieakkoord van PVV, NSC, VVD en BBB lijkt het erop dat de nieuwe coalitie de ingezette weg op hoofdlijnen voortzet. Nationale woon-en bouwagenda en woondeal Regio Foodvalley De woningbouw moet sneller én betaalbaarder. Doel is het realiseren van 900.000 woningen tot en met 2030, waarvan 30% sociale huur en 37% in het middeldure segment (huur tot ongeveer €1.157 en koop tot €390.000). De bijdrage van Rhenen aan deze opgave werkte de gemeente uit in de Woondeal regio Foodvalley. Hierin is afgesproken dat de gemeente ten minste 431 woningen realiseert tot en met 2030. Dit komt neer op 45-50 woningen per jaar. Hierbij is de ambitie overgenomen om 30% te realiseren in het sociale segment en 37% in het middeldure segment. Ook is de ambitie opgenomen om op termijn toe te werken naar een sociale huurvoorraad van 30% van de woningvoorraad. Momenteel is dit in Rhenen 26,7%. Verder zijn afspraken gemaakt om een plancapaciteit van 130% aan te houden en dat water en bodem sturend zijn bij gebiedsontwikkeling en locatiekeuze.

Tot slot geven de Utrechtse gemeenten in de regio (waaronder Rhenen) aan te willen werken volgens de principes van het Convenant duurzame woningbouw. De woonvisie is niet volledig in lijn met deze afspraken. De woonvisie en de omgevingsvisie gaan uit van een hogere woningbouw productie (ong. 85-90 woningen per jaar tot 2030). Dit is in principe niet erg. De aantallen uit de Woondeal zijn minimumgetallen. Meer mag. Wel hanteert de woonvisie lagere betaalbaarheidsnormen (50% betaalbaar waarvan 25% sociaal). Ook houdt de visie nog geen rekening met planuitval in de plancapaciteit en is water en bodem nog niet sturend bij locatiekeuze. Tot slot bevat de visie nog weinig afspraken rondom duurzaamheid. Bij herijking is het belangrijk om de visie in lijn te brengen met deze afspraken. Met name projectleiders geven aan dat éénduidigheid in beleid en daaruit voortkomende toetsingskaders belangrijk is. Zowel intern als richting ontwikkelaars. Wet versterking regie op de volkshuisvesting: Van woonvisie naar volkshuisvestingsprogramma De voorliggende Wet versterking regie op de volkshuisvesting regelt het wettelijk instrumentarium voor een aantal zaken. Deels gaat dit om de afspraken uit de woondeal. Zo maakt de wet regie het bouwen van 2/3 betaalbaar en 30% sociaal in alle gemeenten verplicht. Dit verankert in wezen de afspraken uit de woondeal in de wet.

Het coalitieakkoord van PVV, NSC, VVD en BBB lijkt deze verplichting te willen veranderen naar 2/3 betaalbaar en 30% sociale huur op regionaal niveau in plaats van lokaal niveau. Hoe de coalitiepartijen de voorliggende wet hierop willen aanpassen en of dit in de regio foodvalley leidt tot aanpassing van de woondeal moet nog blijken. Daarnaast veranderen er een aantal dingen. De wet hevelt het verplichte woonbeleid over van de Woningwet naar de Omgevingswet. Dit betekent ook dat de woonvisie verandert in een volkshuisvestingsprogramma onder de Omgevingsvisie. Het programma moet een meer praktische insteek hebben en minder visievorming. Dit is immers in de Omgevingsvisie belegd. Ook is het programma niet langer vormvrij. De huidige woonvisie voldoet al aan de meeste van deze eisen10. Wat met name mist is het volgende:

10 Zie bijlage 2

9

• • •

Een beschrijving en samenstelling van de huidige gemeentelijke woningvoorraad. Een beschrijving van de woonbehoefte en beleid voor aandachtsgroepen. Beleid rondom verbeteren van leefbaarheid, sociale samenhang, kwaliteit openbare ruimte en bereikbaarheid.

Voor de opgave aandachtsgroepen is in de Woondeal Regio Foodvalley afgesproken dat alle gemeenten lokaal woonbeleid (volkshuisvestingsprogramma of woonvisie) opstellen. Eerst werken de gemeenten op regionaal niveau de huisvestingsopgave uit (fairshare). Deze vertalen de gemeente vervolgens op lokaal niveau door in een volkshuisvestingsprogramma. Voor een aantal aandachtsgroepen heeft de gemeente al een huisvestingsopgave uitgewerkt in de huidige woonvisie11. Denk aan ouderen of mensen met een verstandelijke beperking of een psychische kwetsbaarheid. Deze moet de gemeente mogelijk aanpassen naar aanleiding van het regionale traject. Voor anderen is nog geen behoefte bepaald of beleid gemaakt. Dit gaat om de volgende aandachtsgroepen: • Mantelzorgers/ontvangers • Daklozen en dreigend daklozen • Uitstroom vrouwenopvang (na huiselijk geweld) en slachtoffers mensenhandel • Ex-gedetineerden/uitstromers uit de forensische zorg • Stoppende sekswerkers Om goed voor te sorteren op de voorliggende wet Versterking regie op de volkshuisvesting kan de gemeente er voor kiezen in plaats van een visie een volkshuisvestingsprogramma op te stellen dat voldoet aan de eisen uit de voorliggende wet (inclusief de geïdentificeerde aandachtsgroepen). Uit gesprekken blijkt dat hier bij partijen de voorkeur ligt.

De uitkomsten uit het regionale traject kunnen dan als basis dienen voor de huisvestingsopgave van alle doelgroepen.

Wonen, zorg, preventie en welzijn Ook vanuit het Ministerie van Volksgezondheid, welzijn en sport (VWS) zijn er verschillende programma’s gelanceerd om zorg- en ondersteuning toekomstbestendig te maken. Programma wonen, ondersteuning en zorg voor ouderen In dit programma geeft het ministerie van Volksgezondheid, welzijn en sport (VWS) haar visie weer op wonen met zorg en ondersteuning voor ouderen. De belangrijkste uitkomst uit dit programma is er (bijna) geen verpleeghuisplekken meer bijkomen en dat de inzet op geclusterd wonen wordt verstevigd. Dit heeft grote impact. In de huidige woonvisie wordt in de zorgparagraaf nog uitgegaan van een groei van de 24-uurszorg. Waaronder mogelijk extra verpleeghuisplekken. Dit zal nu opgevangen moeten worden in zorggeschikte geclusterde woonvormen. Via het traject “Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg" geeft de gemeente invulling aan deze opgave. Vanuit dit traject stelde de gemeente het Richtinggevend kader geclusterde woonvormen en 24uurszorg vast. Ook werkt de gemeente aan het aanwijzen van een locatie geschikt voor geclusterd en zorggeschikt wonen. Waar en hoe deze woonvormen gerealiseerd worden is nog niet uitgewerkt. Via het traject “Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg” geeft de gemeente invulling aan deze opgave. De uitkomsten uit dit traject kunnen integraal overgenomen worden bij actualisatie van de visie.

11 Zie bijlage 2

10

Nationaal actieplan dakloosheid: Eerst een thuis In 2021 tekende Nederland het verdrag van Lissabon. Hierin is afgesproken dat in 2030 niemand meer onvrijwillig op straat mag slapen. Het ondertekenen van het akkoord leidde tot het Nationaal actieplan dakloosheid: Eerst een thuis. Belangrijkste verandering is de inzet op “wonen eerst”. Wonen eerst betekent dat een stabiele woonplek niet “verdiend” wordt maar juist de basis is voor duurzaam herstel en vanuit deze basis de juiste zorg- en ondersteuning krijgt. Hoe Rhenen hierop inspeelt en wonen eerst vormgeeft vraagt nieuwe regionale afspraken (waaronder met de centrumgemeente Ede) en het lokaal het maken van keuzes. Integraal zorgakkoord, Gezond- en actief leven akkoord (IZA/GALA) Om de zorg richting de toekomst bestendig en betaalbaar te houden en de inzet op een gezonde samenleving vorm te geven lanceerde het ministerie van VWS in samenwerking met zorgpartijen en gemeenten het IZA en het GALA. Op regionaal niveau is dit uitgewerkt in het Regioplan Vitale Gelderse Vallei en lokaal via bijvoorbeeld het Plan van aanpak gezond en actief leven akkoord Rhenen. Deze afspraken hebben deels raakvlak met het woonzorgbeleid. Zij stellen bijvoorbeeld enkele kaders waarmee de gemeente rekening moet houden.

Denk aan de inzet op omzien naar elkaar, een toegankelijke fijne leefomgeving, en het versterken van de sociale basis en de mantelzorg. Dit vraagt afhangend van de opgave bijvoorbeeld richting en uitgangspunten voor de inrichting van de woonomgeving bij woningbouw. In het Richtinggevend kader geclusterde woonvormen en de notitie Levensloopbestendig bouwen is dit al verder uitgewerkt. Echter, momenteel is hier in de woonvisie nog weinig of geen aandacht voor. Bij een actualisatie vraagt dit mogelijk aandacht.

Lokale ontwikkelingen en prioriteiten Niet alleen nationaal en regionaal veranderde er veel. Ook lokaal stond Rhenen niet stil. Er kwam een nieuw college van burgemeesters en wethouders. In hun bestuursprogramma legden zij nieuwe accenten vast. Ook kwam er een nieuwe visie op het sociaal domein (Visie Sociaal Rhenen) en stelde de gemeente een transitievisie warmte en routekaart voor de energietransitie vast. Tijdens deze evaluatie spraken we daarom met de wethouders, ambtenaren vanuit het sociaal domein, wonen en duurzaamheid, evenals medewerkers RO en projectleiders om met hen het huidige beleid te evalueren.

Wat gaat goed Vanuit de gemeente geven ambtenaren aan dat de woonvisie in de basis goed functioneert. Het is voldoende beknopt en concreet. Met name het werken met vaste percentages betaalbare nieuwbouw ervaart men als prettig. Het schept duidelijkheid in gesprekken. Zowel intern met collega’s, als extern met ontwikkelaars. Ook de voortgang is zo goed te monitoren. Daarnaast geven corporaties, huurders en de gemeente aan dat de visie voldoende basis biedt voor het maken van langjarige prestatieafspraken en dat de onderlinge samenwerking goed is. De woonvisie legde ook de basis voor het invoeren van enkele instrumenten zoals een vereveningsfonds en de doelgroepenverordening. Dit geeft de gemeente ook naar de toekomst toe meer grip op met name betaalbaarheid in de nieuwbouw en continuïteit van bouwstroom. Ook is het “Richtinggevend kader geclusterde woonvormen en 24-uurszorg” vastgesteld en wordt actief gekeken naar locaties

11

voor het realiseren van geclusterde woonvormen. Tot slot heeft de woonvisie de samenwerking tussen het fysiek- en sociaal domein versneld en versterkt.

Wat vraagt aandacht Uit de gesprekken komen ook enkele punten naar voren waar de gemeente bij actualisatie rekening mee moet houden. Deze vatten we hieronder samen. Details van het de woonvisie nog onvoldoende bekend binnen en buiten de organisatie. Alhoewel ambtenaren aangeven dat de woonvisie voor wonen en wonen en zorg in de basis goed werkt, merken zij ook dat het overkoepelend kader ontbreekt en de visie (nog) onvoldoende leeft binnen de organisatie. Met name buiten wonen komt men er nog weinig mee in aanraking. Ook uit gesprekken met externe partijen blijkt dat enkelen het gevoel hebben dat de gemeente de woonvisie niet altijd even actief uitdraagt. Zij geven aan dat de gemeente bij actualisatie de nieuwe richting vanaf de start goed kan borgen door hier rekening mee te houden in het actualisatieproces Afspraken uit de woondeal zijn nog niet geborgd in de woonvisie en toetsingskaders Met name medewerkers RO en projectleiders geven aan dat de woonvisie niet meer aansluit op de afgesproken percentages uit de woondeal. Dit leidt tot verschillende beleidseisen waaraan initiatieven moeten voldoen. Voor éénduidigheid is het voor hen van belang dat de visie en de daaruit voortkomende toetsingskaders goed op elkaar aansluiten. Zij geven aan de voorkeur te hebben om aan te sluiten bij de Rijksdefinities.

Vanuit de Rhenam is het aanvullend belangrijk dat de gemeente bij ontwikkeling op grond van particulieren niet alleen stuurt op het percentage sociaal als geheel, maar ook stuurt op programmering onder de aftoppingsgrenzen (€650,43 en €697,07; prijspeil 2024). Huurders geven aan dat de druk op de sociale huur blijft toenemen en bevestigen het beeld dat extra beschikbaar aanbod hard nodig is. Specifiek van belang voor medewerkers RO is het uitwerken van de mogelijke uitzonderingsgronden waaronder afwijking van het beleid mogelijk is en onder welke voorwaarden. Zij geven aan dat het in kleine initiatieven bijna onmogelijk is om goed te sturen op betaalbaarheid. De aantallen zijn immers te klein om een goede verdeling te maken. Rhenam geeft aan dat deze kleine aantallen woningen (gespikkeld) door de gemeente voor hen niet interessant zijn om in te investeren. Preventie en sociale cohesie een betere plek geven in de visie voor wonen en zorg Alhoewel de actualisatie van de woonvisie uit 2021 een verdieping maakt op de opgave voor wonen en zorg, zit dit met name in het benoemen van de aantallen te realiseren woningen/te huisvesten mensen. Ambtenaren, evenals de Adviesraad sociaal domein geven aan dat er nog onvoldoende aandacht is in de woonvisie voor de randvoorwaarden die nodig zijn om langer- en weer zelfstandig wonen (met of zonder zorg) mogelijk te maken.

Denk aan een goede sociale basis, inzet op preventie en toegankelijkheid van de woonomgeving of de aanwezigheid van voorzieningen. Voor medewerkers uit het sociaal domein is het dan ook van belang om bij actualisatie van de visie de uitgangspunten uit het Regioplan Vitale Gelderse Vallei en het Plan van aanpak GALA goed te borgen in de keuzes die de gemeente maakt.

12

Duurzaamheid en klimaatadaptatie onvoldoende geborgd Vanuit de Transitievisie warmte stuurt de gemeente op energieneutraliteit in 2040. Onderdeel van het plan is om tot 2030 ongeveer 3.000 gebouwen van het gas af te halen. Ook is de gemeente bezig met de uitvoering van het Beleidsplan ruimtelijke adaptatie 2022-2027 om de woonomgeving aan te passen op de gevolgen van het veranderende klimaat. Tot slot streeft de gemeente vanuit het Convenant duurzaam bouwen naar de hoogste duurzaamheidstandaard bij nieuwbouw (GOUD). Beleidsambtenaren geven aan dat de woonvisie nog onvoldoende stuurt op deze opgaven. Bij actualisatie is het voor hen belangrijk om een goede paragraaf over duurzaamheid en klimaatadaptatie op te nemen zodat de bijdrage aan deze opgaven vanuit wonen concreter wordt ingevuld. Niet alle beleidsinstrumenten worden maximaal benut Momenteel worden niet alle instrumenten die de gemeente inzet als even effectief ervaren. Vanuit de gesprekken komt naar voren dat met name de Doelgroepenverordening en de Lening Duurzaam Wonen goed werken. Echter ambtenaren geven aan dat de Starterslening en het Vereveningsfonds relatief weinig gebruikt worden. Voor de Starterslening komt dit met name omdat woningen te duur zijn. Ook met een Starterslening komen starters er niet meer tussen. Voor het Vereveningsfonds geldt dat deze nog onvoldoende bekend is binnen de gemeente.

Uit gesprekken blijkt bijvoorbeeld dat projectleiders niet goed weten hoe, en wanneer zij een afdracht kunnen vragen aan een ontwikkelaar of wanneer een ontwikkelaar gebruik kan maken van een bijdrage uit het fonds. Overige punten: Naast de vier bovengenoemde hoofdpunten zijn een aantal kleinere punten die naar voren kwamen tijdens de gesprekken en de evaluatie van de stukken. Deze geven we hieronder puntsgewijs weer: • Rhenam heeft een behoefte aan meer diversiteit in het nieuwbouwprogramma. Er worden nog te weinig toegankelijke appartementen geprogrammeerd. Dit zit bij de Rhenam doelen in de weg om bijvoorbeeld doorstroom te realiseren. • Rhenam en ambtenaren geven aan dat naast betaalbaar bouwen er ook behoefte is om de bestaande en nieuwe betaalbare woningen zo lang mogelijk betaalbaar te houden. • Verschillende partijen gaven aan niet alleen te kijken naar kansen voor nieuwbouw, maar ook naar doorstroom. De gemeente kan starters een kans geven door ouderen te verleiden te verhuizen. • Rhenam en ambtenaren vragen aandacht voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en gebouwen. Via splitsen, woningdelen en optoppen kan de gemeente ook woonruimte toevoegen. • Vanuit medewerkers RO geven aan dat het belangrijk is een stapeling van eisen zoveel mogelijk te voorkomen. Te veel willen maakt de gemeente onaantrekkelijk voor initiatiefnemers.

Zij benadrukken het maken van keuzes in de prioriteiten. • Ambtenaren geven aan dat de monitoring nu nog niet éénduidig verloopt. Er worden bijvoorbeeld verschillende betaalbaarheidsnormen gehanteerd binnen huis van de gemeente. Dit werkt verwarrend en vraagt het werken met dezelfde definities binnen de gemeentelijke organisatie.

13

Conclusies, advies en vervolg Op basis van deze evaluatie van de woonvisie (inclusief actualisatie 2021) zijn conclusies en een advies voor vervolgstappen geformuleerd. Deze vatten we hieronder samen:

Conclusies De conclusie van de evaluatie geven we weer aan de hand van de onderzoeksvragen waarmee we aan het begin van de evaluatie startten. •

Is de huidige woonvisie voldoende actueel? We zien dat de huidige woonvisie op veel punten nog actueel is. Ook is de afgelopen tijd goede voortgang geboekt met het uitvoeren van het uitvoeringsprogramma. Tegelijkertijd zien we dat de woonvisie op verschillende punten door de tijd is ingehaald en dat er een grote hoeveelheid taken op de gemeente afkomt. Met name de ontwikkelingen op landelijk en regionaal niveau zoals de Woondeal, de Wet versterking regie op de volkshuisvesting zitten nog niet voldoende verwerkt in de woonvisie. Dit gaat bijvoorbeeld om de percentages betaalbaarheid en de opgaven die er liggen rondom het huisvesten van verschillende (zorg) aandachtsgroepen en de randvoorwaarden die hier voor nodig zijn (denk aan een toegankelijke woonomgeving en een sterke sociale basis). Met het oog op de afspraken uit de woondeal is actualisatie gewenst. Er is duidelijk behoefte aan een éénduidig visie en beleid dat goed aansluit op landelijke ontwikkelingen en regionale afspraken. Door de woonvisie nu te actualiseren aan de hand van de eisen uit de voorliggende wet kan de gemeente voorsorteren op het vanaf 2026 verplichte volkshuisvestingsprogramma.

•

Is de huidige woonvisie voldoende sturend voor ontwikkelingen rond wonen en incl. wonen en zorg? Kijkend naar de realisatie van woningbouw en de planlijst zien we dat het aandeel betaalbaar in de woningbouwproductie toeneemt. Uit de gesprekken komt ook naar voren dat op het gebied van betaalbaarheid de woonvisie voldoende houvast biedt. Wel is het belangrijk om rondom betaalbaarheid beter aan te sluiten bij de normen vanuit het Rijk en de Woondeal regio Foodvalley. Tegelijkertijd neemt de woningbouwproductie zelf af en zit er in de huidige plannen nog te weinig diversiteit aan woning typologieën/betaalbare woningbouw verwerkt. Hier kan de gemeente strakker op sturen. De planlijst loopt slechts tot 2027 en biedt weinig houvast voor de periode daarna. Ook kan gewerkt worden met grotere plannen die in fases gerealiseerd kunnen worden om zekerheid in de productie te creëren. Tot slot geven verschillende partijen aan dat het belangrijk is bestaande instrumenten aan te passen of beter onder het voetlicht te brengen. Denk aan het updaten van het toetsingskader en het Vereveningsfonds. Rhenam geeft daarbij specifiek aan dat het voor hen belangrijk is dat bij ontwikkelingen op particuliere grond er aandacht is voor de verschillende betaalbaarheidssegmenten binnen de sociale huur. Specifiek voor wonen en zorg zien we dat de woonvisie nog onvoldoende houvast biedt.

Voor enkele groepen is in de visie al wel aandacht, maar is dit niet meer helemaal actueel. Denk bijvoorbeeld aan senioren of mensen in Beschermd wonen. Voor Beschermd wonen is recentelijk een regiovisie vastgesteld. Voor senioren wordt in de woonvisie nog uitgegaan van het toevoegen van verpleeghuisplekken terwijl het Rijksbeleid aangeeft dat deze plekken er

14

niet meer bijkomen. Ook zien we dat de productie van seniorenwoningen nog achterblijft. Hier probeert de gemeente via het traject “Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg” al meer regie op te pakken. De uitkomsten uit dit traject moeten goed geborgd worden. Tot slot geeft de woonvisie nog geen aandacht aan verschillende zorgdoelgroepen uit de Wet versterking regie op de volkshuisvesting. Denk bijvoorbeeld aan daklozen of dreigend daklozen, exgedetineerden of uitstroom uit de vrouwenopvang etc. Om voor te sorteren op deze wet is het belangrijk om de woonvisie hierop te actualiseren. Dit biedt dus een concreet handvat voor het opstellen van nieuwe ambities die samen met betrokken partijen wordt opgesteld voor het realiseren van de woon-, en woonzorg opgave in Rhenen voor senioren en aandachtsgroepen. •

Waar is de huidige woonvisie van de gemeente Rhenen nog onvoldoende uitgewerkt? Naast de bovengenoemde punten zien we vanuit de evaluatie en gesprekken enkele witte vlekken die bij actualisatie verdere uitwerking vergen. Dit gaat met name om de opgaven rondom duurzaamheid en klimaatadaptatie en de randvoorwaarden voor wonen en zorg. Denk aan preventie, toegankelijkheid van de woonomgeving en een sterke sociale basis. De basis is hiervoor al gelegd. De kaders zijn al vastgesteld in bijvoorbeeld de Visie sociaal Rhenen, de Transitievisie warmte of het Regioplan Vitale Gelderse Vallei. Dit heeft weerslag op het wonen in de gemeente maar is nog niet verwerkt in de woonvisie. Nu is het belangrijk om deze kaders bij actualisatie van de visie en nog belangrijker, in de uitvoering, te borgen. Zo schept de gemeente duidelijkheid in wat het verwacht van initiatiefnemers.

Adviezen Alhoewel de gemeente de woonvisie nog in 2021 actualiseerde zien we op basis van het bovenstaande een duidelijke behoefte aan een nieuwe actualisatie. Uit de gesprekken en de beleidsanalyse kwamen enkele punten naar voren die belangrijk zijn voor de gemeente om rekening mee te houden in het actualisatieproces. Deze hebben we hieronder geformuleerd als adviezen: Algemeen: • Sorteer alvast voor op de voorliggende Wet versterking regie op de volkshuisvesting en in plaats van een visie een volkshuisvestingsprogramma op in lijn met de kaders en vereisten uit de wet. Zo voldoet de gemeente vroegtijdig aan de eis om voor 2026 een vastgesteld volkshuisvestingsprogramma te hebben. • Breng het op te stellen volkshuisvestingsprogramma zoveel mogelijk in lijn met regionale afspraken en landelijke kaders (denk aan prijsgrenzen/betaalbaarheidsnormen etc.). Dit schept eenduidigheid binnen de organisatie en naar initiatiefnemers. • Gebruik het actualisatieproces om te werken aan draagvlak en bekendheid van het op te stellen volkshuisvestingsprogramma. Zorg voor een breed gedragen proces waarin de gemeente niet alleen bewoners, externe stakeholders, en belangenbehartigers betrekt maar ook de relevante beleidsambtenaren van andere teams binnen het huis van de gemeente.

Woningbouwproductie: • Actualiseer gelijktijdig met het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma ook het toetsingskader woningbouw en aanhangend instrumentarium zoals het vereveningsfonds.

15

•

Voorkom een stapeling van eisen zodat woningbouw door kan gaan. Maak in het toetsingskader woningbouw duidelijk wat bij nieuwbouw de eisen (wat moet) en wat de wensen (waar en onder welke voorwaarden zijn uitzonderingen mogelijk) zijn van de gemeente. • Verleng de horizon voor woningbouwplanning van vier jaar (tot 2027) naar ten minste 7 jaar (2030) met ook een doorkijk richting de verre toekomst (ongeveer 2040). Zo krijgt de gemeente beter grip op de woningbouwproductie, ook op de lange termijn en kan de inzet van projectleiders en medewerkers RO beter worden verdeeld in de tijd. Bijvoorbeeld door inzet op kleinere plannen met een langere realisatietermijn (tijdelijk) af te schalen. • Werk aan realisatiekracht. Nu zijn er veel kleinere projecten verspreid over de verschillende kernen (Achterberg, Elst en Rhenen). Kijk naar mogelijkheden om met name enkele grotere plannen toe te voegen waar de gemeente over een langere periode in fases snel meters kan maken. Hier is de gemeente (deels) al mee bezig zoals het opstellen van een Kernrandenvisie/programma en grotere woningbouwlocaties nabij Achterberg West en Achterberg Zuid. • Geef naast nieuwbouw meer aandacht aan het ontwikkelen van de bestaande woningvoorraad.

Via het verdichten op bestaande locaties, kadastraal splitsen, optoppen, transformatie van functie (bijvoorbeeld winkels naar wonen) of woningdelen kan de gemeente ook woonruimte realiseren binnen de bestaande bebouwde omgeving. Kwaliteit van de bouwproductie • Er worden nog veel tweekappers en vrijstaande woningen toegevoegd terwijl er juist al veel van dit type woningen in de gemeente staat. Daarom is het belangrijk ook strakker op typologie van woningbouw te sturen. Dit kan door met name in grotere woningbouwprojecten ook normen op te nemen voor diversiteit. Denk aan appartementen, rug-rug woningen of hofjesconcepten voor senioren. • Er zit relatief weinig ruimte in de huidige planvoorraad om te sturen op typologie en prijs. Veel afspraken liggen al vast ook als plannen nog zacht zijn. Kijk daarom naast het toevoegen van plannen (zie boven), ook (indien mogelijk) naar het afschalen van enkele plannen die niet meer voldoen aan de behoefte. • Maak bij nieuwbouw op particuliere grond ook binnen het sociale huursegment onderscheid in betaalbaarheidsnormen en creëer zo mogelijkheden voor Rhenam ook woningen onder de aftoppingsgrenzen te realiseren via nieuwbouw. Wonen en zorg en aandachtsgroepen • Stel een integraal Volkshuisvestingsprogramma op. Voeg de opgaven voor missende aandachtsgroepen toe12 en werk de opgave voor de bestaande aandachtsgroepen bij.

Op regionaal niveau is een nieuwe visie van Beschermd wonen naar Beschermd thuis vastgesteld. Ook werkt de Regio Foodvalley vanuit de Woondeal momenteel de opgave voor aandachtsgroepen per gemeente uit. Zorg dat bij de actualisatie hier bij de actualisatie goed op aangesloten wordt. • Het toevoegen van (geclusterde) seniorenwoningen komt nog niet genoeg op gang. Hier werkt de gemeente momenteel aan via het traject “Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg”. Het is dan ook belangrijk dat de uitkomsten van dit traject integraal onderdeel worden van het op te stellen volkshuisvestingsprogramma.

12 Op basis van de Wet versterking regie op de volkshuisvesting

16

•

•

Enkel het realiseren van de juiste woonvormen nabij voorzieningen is niet voldoende. Senioren moeten er ook naar toe (willen) verhuizen. Dit vraagt bij de actualisatie meer aandacht voor het aanjagen van doorstroom. Denk aan het kijken naar initiatieven in de rest van Nederland die goed werken en het verkennen van het instrumentarium dat doorstroom op gang brengt. Kijk bij de actualisatie niet alleen naar de woningen maar ook naar de inzet op preventie, de sociale basis, voorzieningen en de woonomgeving. Deze moet geschikt zijn voor ouderen en aandachtsgroepen om zelfstandig te kunnen wonen.

Duurzaamheid en klimaatadaptie • De woonvisie heeft momenteel nog onvoldoende aandacht voor de ambities rondom duurzaamheid en klimaatadaptatie van de gemeente. Het is dan ook belangrijk om bij het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma aan te sluiten bij uitgangspunten uit het Convenant duurzaam bouwen, de transitievisie warmte en het Beleidsplan ruimtelijke adaptatie..

Vorm Bij het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma kan de gemeente kiezen voor verschillende vormen. Denk aan een integraal document met beleid voor alle aandachtsgroepen, twee losse documenten (volkshuisvestingsprogramma en woonzorgvisie) of een tussenvorm. Uit de gesprekken blijkt dat met het oog op helderheid, één integraal document de voorkeur heeft. Om dit goed vorm te geven binnen de al lopende trajecten zijn enkele punten van belang. Dit zijn: • Voorkom dat onderwerpen ondersneeuwen door het hanteren van duidelijk onderscheid in de thema’s tussen wonen, en wonen en zorg. Dit betekent onder andere een specifiek uitvoeringsprogramma voor wonen en zorg. • Werk met een interdisciplinaire projectgroep waarin het fysiek domein/RO, het sociaal domein en de projectleider Wonen en Zorg bij elke stap zijn aangehaakt. • Voorkom dubbel werk. De projectleider wonen en zorg is inmiddels vergevorderd met het opstellen van het traject “Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg”. Dit document bevat visievorming en uitvoeringselementen voor wonen en zorg. Dit vormt de basis voor het volkshuisvestingsprogramma en bijbehorend uitvoeringsprogramma. • Spreek met één mond richting derden. Zorg dat de projectleider wonen en zorg ten minste betrokken is bij alle gesprekken over wonen en zorg met externen of deze ook leidt.

Zo kan zij goed borgen dat input en te nemen acties die reeds zijn opgehaald worden verwerkt. Ook trekt de gemeente zo één lijn richting de partners en maakt het geen afspraken op twee verschillende tafels. • Ga door met uitvoeren: Er ligt en gebeurt al veel. Tijdens het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma moeten goede projecten en initiatieven vooral doorgaan of versneld worden.

Vervolgstappen Op basis van al het bovenstaande kan de gemeente aan de slag met de actualisatie van de visie en het opstellen van een volkshuisvestingsprogramma. Daarbij identificeerden we enkele aandachtspunten:

17

•

•

De basis ligt er al. Vanuit de bestaande documenten en visies weten we al een hoop. Leg daarom dus vooral het accent op de uitvoering. Hoe gaat de gemeente en haar partners de ambities realiseren? Dit betekent dat voor het proces het volgende: o Vat de opgave samen op basis van bestaande analyses (bijvoorbeeld in één of enkele infographics). o Zet samen met de partners een stip op de horizon. Welke opgave pakken we op, welke niet. Zo maakt de gemeente samen met haar partners strategische keuzes. o Besteedt extra aandacht aan de samenwerking met stakeholders en de uitvoering. Geef niet alleen aan wat de gemeente gaat doen, maar ook wanneer en waar samenwerking nodig is. En als samenwerking nodig is, hoe partijen die kunnen vormgeven. Zo komt er een realistische programma met heldere (meetbare) afspraken. Wacht op de afronding van enkele regionale trajecten. In de regio Foodvalley wordt momenteel gewerkt aan het herijken van de woondeal. Onderdeel hiervan is een nieuw regionaal woningmarkt onderzoek en het bepalen van de opgave voor aandachtsgroepen. Dit zijn cruciale ingrediënten voor het actualisatieproces. Advies is dan ook om te wachten met het actualisatieproces totdat de resultaten uit deze trajecten voldoende zijn uitgekristalliseerd om ook met externen te bespreken. Naar verwachting zal dit in Q4 (circa september) zijn.

18

Bijlagen: Bijlage 1: Bestudeerde (beleids)documenten •

• • • • • • • •

Regionale plannen o Woondeal regio Foodvalley o Regioplan vitale Gelderse Vallei o Regiovisie Beschermd wonen en Beschermd Thuis Woonvisie (incl actualisatie 2021) Analyse realisatie en planlijst Coalitieakkoord en Bestuursprogramma Omgevingsvisie Visie sociaal Rhenen Startnotitie samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg Plan van aanpak Gezond en actief leven akkoord Rhenen Transitievisie warmte Rhenen zet stappen naar aardgasvrij en routekaart energietransitie

19

Bijlage 2: Aandachtsgroepen wet versterking regie Doelgroepen wet Regie Senioren Mantelzorgers/ontvangers

Opgenomen in de woonvisie (ja/nee) Ja Deels

VG/LG/Psychische kwetsbaarheid

Ja

Daklozen/dreigend daklozen

Nee

Uitstromende doelgroepen: BW/MO/Jeugd

Ja

Uitstroom vrouwenopvang (na huiselijk geweld) en slachtoffers mensenhandel

Nee

Ex-gedetineerden / forensische zorg

Nee

Stoppende sekswerkers

Nee

Arbeidsmigranten

Ja

Woonwagenbewoners

Ja

Statushouders

Ja

Vluchtelingen en ontheemden

Nee

20

Bijlage 3: Activiteiten uitvoeringsprogramma woonvisie Thema 1: Karaktervol Rhenen Afspraak

Status (rood, groen, geel)

Welke partners zijn betrokken? / Waar landt het?

Groen

Initiatief gemeente, betrokken ontwikkelaars en corporaties

Geel

Initiatief gemeente, betrokken corporaties en grondeigenaren

Groen

Initiatief gemeente

Er is beleid vastgesteld.

Groen

Gemeenten, particuliere woningeigenaren

Groen

Gemeente

Gemeente heeft lening duurzaam wonen. Er zijn energiecoaches. Gemeente werkt waar mogelijk mee aan dit soort initiatieven

Groen

Gemeente, Bewoners, Rhenam, De Buurtgarage

Buurthuisje in dr. Wallerstraat is weer nieuw leven ingeblazen.

Stimuleren projecten die bewoners verbinden

Groen

Welzijn rivierstroom is op dit vlak actief

Ruimte bieden aan ideeën van inwoners en ondernemers

Groen

Gemeente, Bewoners, Rhenam, De Buurtgarage Gemeente faciliteert, Rhenam, bewoners

Nieuwbouw en herstructureringsplannen toetsen aan afwegingskader woningbouw.

De gemeente gaat met de stofkam door de kernen om te zoeken naar mogelijkheden voor nieuwbouw, trans-

Geboekte resultaten sinds 2021

Outcome (kwantitatief) Het is vaak lastig voor ontwikkelaars om te voldoen aan alle eisen, het gaat vaak om kleine plannen.

Afspraken halfjaar

Verdere uitvoering wordt aan gewerkt

waterrobuust bouwen.

verbeteren Ruimte bieden aan maatschappelijke initiatieven in vastgoed Leefbaarheid versterken in straten waar kwetsbare groepen geconcentreerd zijn

die bijdragen aan het voorzieningenniveau in de kernen.

komend

Proces voor opstellen kernrandenvisie wordt opgestart

Opstellen Toekomstvisie.

Stimuleren particuliere eigenaren om hun woning te

acties

Output (kwalitatief) Plannen worden getoetst aan de uitgangspunten van de woonvisie: kwalitatieve verdeling in betaalbare woningen wordt als voorwaarde meegegeven aan ontwikkelaars. Ook de eis van levensloopbestendigheid (conform woonvisie) wordt meegegeven.

formatie en splitsing. Benutten kansen omgevingswet.

We passen eisen toe van klimaatbestendig en

en

Thema 2: Voorrang aan Rhenen Afspraak

85-90 woningen per jaar toevoegen tot 2030 en 10-25

Status (rood, groen, geel)

Welke partners zijn betrokken? / Waar landt het?

Geel

Gemeente, Ontwikkelaars

groen

Gemeente

Geel

Gemeente

Geel

Gemeente

Geel

Gemeente

Programma wonen en werken van provincie is kapstok.

Groen

Gemeente

Project Achterbergwest is extra op ingezet

woningen per jaar tussen 2030-2040

Monitoren van de productie en aansturen op de

Corporaties,

Geboekte resultaten

Outcome (kwantitatief) In 2021: 30 woningen In 2022: 69 woningen In 2023: 41 woningen

Afspraken en acties komend halfjaar

Output (kwalitatief) In 2022: 42 sociale huurwoningen en 10 flexwoningen In 2023: 20 sociale huurwoningen

realisatie van de juiste woningen voor de genoemde doelgroepen (via afwegingskader) Heroverwegen kwaliteitseisen om aantal woningen dat gerealiseerd kan worden op uit- en inbreidingslocaties te vergroten Kernrandenstudie uitvoeren om extra ruimte voor

Wordt binnenkort opgestart

nieuwbouw te vinden We werken samen met de provincie Utrecht om te zoeken naar mogelijkheden tot uitbreiding buiten de rode contouren. Kijken naar mogelijkheden om gemeentelijke procedures voor het aanvragen van vergunningen te versnellen voor initiatieven die zeer wenselijk zijn.

Gemeente ervaart hobbels vanuit de provincie bij plannen buiten rode contour

Thema 3: Betaalbaar Rhenen Afspraak

Status (rood, groen, geel)

Welke partners zijn betrokken? / Waar landt het?

25% sociale huur toevoegen

Geel

Gemeente, ontwikkelaars

10% middenhuur en 15% goedkope koopwoningen

Rood

Gemeente

Groen

Gemeente

Rhenam,

toevoegen Verkennen

mogelijkheid

vereveningsfonds

ten

en

behoeve

wenselijkheid van

sociale

Geboekte resultaten

Afspraken en acties komend halfjaar

Outcome (kwantitatief) 72 sociale huurwooningen, waarvan 10 flexwoningen Geen middenhuur en sociale koop toegevoegd Verordening vereveningsfonds vastgesteld in 2020

is

woningbouw Groen

Gemeente

Via lokaal maatwerk zoveel mogelijk lokaal toewijzen

Groen

Rhenam

Stimuleren energieneutrale nieuwbouw

Groen

Gemeente

Groen

Gemeente

groen

Gemeente, ontwikkelaars

Op zoek naar partijen die huurwoningen net boven € 737,14 willen aanbieden

Onderzoeken

mogelijkheid

van

een

duur-

zaamheidslening voor particuliere woningeigenaren

Project aan Platanenlaan met middeldure huurwoningen is in voorbereiding In 2022 en 2023 is via lokaal maatwerk toegewezen Routekaart energieneutraal Rhenen is handvat Lening wordt aangeboden evenals energiecoaches e.d.

en andere aanvullende stimuli om woningen te verduurzamen Stimuleren dat er bij bouwprojecten wordt gekozen voor een duurzame uitvraag als het gaat om beton en

Wordt meegenomen bij de projecten

Output (kwalitatief)

dat al het beton dat vrijkomt door sloop wordt hergebruikt. Masterplan verduurzaming opstellen

Geel

Gemeente

70% van de voorraad onder de aftoppingsgrens

Groen

Rhenam

die

Groen

Regie sociaal Rhenam

de

groen

Rhenam

Er wordt gewerkt aan een nieuwe routekaart energieneutraal Rhenen Is in prestatieafspraken opgenomen

aanbieden Maatwerkoplossingen

voor

huishoudens

(financieel) in de knel zitten Woningzoekenden

informeren

over

woningkwaliteit die zij kunnen verwachten

team,

ism

Subsidies en ondersteuning vanuit de gemeente

Thema 4: Lang Leve Rhenen Afspraak

Alle

appartementen

moeten

levensloopgeschikt

Status (rood, groen, geel)

Welke partners zijn betrokken? / Waar landt het?

Geel

Gemeente

Geel

Gemeente

Projectleider voor wonen en zorg is ingehuurd, zoektocht naar locaties is gestart.

groen

Gemeente

Via 75+ huisbezoeken

Geel

Gemeente, Rhenam

Via lokaal maatwerk doorstroming bevorderd

Groen groen

Rhenam, gemeente Gemeente ism Rhenam

Rhenam biedt regeling

gebouwd worden. Grondgebonden woningen moeten

Geboekte resultaten

Outcome (kwantitatief) Deze eis wordt meegegeven aan ontwikkelaars

minstens levensloopbestendig te maken zijn met een traplift*. Aanpassen afwegingskader woningbouw op behoefte geclusterd wonen voor senioren *Levensloopbestendig bouwen geldt niet voor studio’s en kamers voor jongeren en spoedzoekers We brengen mogelijke locaties in beeld voor ouderenhuisvesting in Rhenen, Elst en Achterberg. Bijvoorbeeld knarrenhofjes etc.

Focus op voorlichting tijdens ouderenhuisbezoeken over de mogelijkheden tot woningaanpassingen en vergroot de bekendheid van de nieuwe lening Duurzaam Wonen We zoeken naar mogelijkheden om een team op te zetten dat in samenwerking met Rhenam en lokale makelaars senioren stimuleert om te verhuizen en zo doorstroom op gang te brengen. Geschikter maken sociale huurvoorraad Nastreven van een voldoende voorzieningenaanbod en ontmoetingsfunctie nabij seniorenwoningen, ten minste in iedere kern

Afspraken en acties komend halfjaar

Output (kwalitatief)

Aansturen op de realisatie van seniorenwoningen en voorrang

aan

innovatieve

projecten

Groen

Gemeente organisaties

ism

zorg

Door project Samen bouwen aan wonen en zorg

Groen

Gemeente organisaties

ism

zorg

Ikv project zijn 2 bijeenkomsten met partijen georganiseerd.

Groen

Gemeente, zorg organisaties

Er is een regionale visie Beschermd Wonen opgesteld (moet nog vastgesteld).

Rood

Gemeente, Rhenam

Meenemen in woonzorgvisie

Rood

Gemeente organisaties

zoals

hofjeswoningen. We gaan met zorgaanbieders in gesprek over het realiseren van een nieuwe locatie voor 24-uurszorg aan ouderen. Bij voorkeur richten we deze locatie in op het huisvesten van mensen met een vorm van dementie. We

organiseren

(intensieve)

begeleiding

voor

inwoners met psychiatrische- of gedragsproblematiek zoveel mogelijk aan huis. Samen met zorgaanbieders, corporaties en het wijkteam dragen we zorg voor preventie door tijdig signalen uit te wisselen. Als 24uurszorg nodig is, kan een cliënt beroep doen op regionale

Beschermd-Wonen

voorzieningen.

De

bijbehorende financiële middelen dragen wij dan af aan de woongemeente. We onderzoeken de mogelijkheden om ca. 5 gespikkelde woonplekken te realiseren voor mensen met een verstandelijk beperking nabij de woonlocatie aan de Bantuinweg. Dit doen we in samenspraak met de zorgaanbieders en Rhenam. Onderzoeken opvangplekken