Bijlage 5 Berekening op basis van rekenmodel Exploitatie Verplaatsbare Woningen

Berekening investering flexwoning op basis van Exploitatie Verplaatsbare Woningen Het ministerie van BZK heeft een rekenmodel Exploitatie Verplaatsbare Woningen laten ontwikkelen. Dit model is gebaseerd op het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde maar gelet op het specfieke karakter van verplaatsbare woningen ook op andere kengetallen en ervaringsgegevens. In dit model hebben we een berekening gemaakt op basis van het realiseren van twee type woningen: een PMC12, 2- persoonseenheid en een PMC13 , 3+ persoonseenheid klein. Voor deze twee woningen zijn alle kengetallen uit het model gebruikt. Dus we nemen de ramingen voor bijvoorbeeld instandhoudingskosten, beheerkosten, mutatiesgraad enz. over. Voor de huuropbrengst gaan we uit van middenhuur en hebben vervolgens de puntenberekening op de woningen toegepast. We komen dan op huurbedrag van € 776 (PMC12) en € 957 (PMC13). Met het model hebben we berekend wat de gemiddeld bouwkosten maximaal mogen zijn om op een IRR te komen van minimaal 5%. We gaan uit van een exploitatieperiode van 15 jaar met een inschatting van de restwaarde van de woningen.

Onderstaande bedragen zijn de gemiddelde bedragen per woning als we uitgaan van realiseren van PMC12 en PMC13 (bedragen op basis van netto contante waarde) Huurinkomsten 121.210 Huurderving -1.210 Instandhoudingsonderhoud -9.380 Beheerkosten -6.020 Belastingen en verzekeringen -1.220 Gemeentelijke OZB -1.920 Exploitatiewaarde 101.460 Restwaarde 9.340 110.800 Bouwkosten Bijkomende kosten Grondkosten Disconteringsvoet

94.900 9.000 10.000 113.900 5,38%

Resultaat vastgoed exploitatie

-3.100

Geeft een IRR van

5,00%

Conclusie is dat bij een gemiddeld bedrag aan bouwkosten voor deze woningen van € 94.900 volgens die rekenmodel bij een disconteringsvoet van 5,38% een IRR kan worden behaald van 5,00%