Bijlage 4 Notulen Uitgewerkt Stakeholdersbijeenkomst Fysiek Domein 10-03-2021

DATUM

[Voer hier een datum in]

PROJECTNUMMER

[Voer hier het projectnummer in]

OPDRACHTGEVER

[Voer hier de opdrachtgever(s) in]

Aanwezig Albert Meeuwissen – projectontwikkelaar bij Achterbergse ontwikkelingsmaatschappij Ardy Prins – jongerenraad Rhenen Barry Storm – projectontwikkelaar bij Storm in Ontwikkeling Louisa Cordes – jongerenraad Rhenen Dave Baart – technisch directeur bij Mij J. Bouman Egbert Koudijs - projectontwikkelaar bij Van Swaay Geoffrey Gasperz – voorzitter van Stichting Vrienden Behoud Lijsterengh Gert van Oort – lid van ondernemingsvereniging Achterberg Han den Ouden – secretaris van huurdersorganisatie REA Hans Buskens - asset manager vastgoed bij Rhenam Wonen Hans van Walsem – beleidsmedewerker wonen bij gemeente Veenendaal Inez Kerkhof – beleidsmedewerker duurzaamheid Rhenen Jan Scheffer – makelaar bij Jan Scheffer Vastgoed Jelte Bloemzaad - strategisch adviseur bij gemeente Rhenen Karin Wortelboer – beleidsadviseur wonen bij gemeente Rhenen Marie-José Dilweg – beleidsadviseur economische zaken bij gemeente Rhenen Shirley Halbesma – beleidsmedewerker ruimtelijke ordening bij gemeente Rhenen Sjoerd Kleppe – projectontwikkelaar bij Van Swaay Sjoerd van Telgen – projectleider ruimtelijk ordening bij gemeente Rhenen Sven Jorgesma – jongerenraad Rhenen André Tuil – projectontwikkelaar van Wijnen Wistik Zonneberg – makelaar bij Zonneberg Makelaardij Bas de Ruigh – adviseur bij Companen Jan van Deursen - adviseur bij Companen Bram Klouwen - adviseur bij Companen

Verslag In 2018 heeft de gemeente Rhenen haar woonvisie ‘Kiezen voor Rhenen’ vastgesteld. In deze woonvisie is vastgesteld dat de gemeente na twee jaar evalueert en actualiseert. Bij deze evaluatie en actualisatie wil de gemeente in elk geval de volgende (nieuwe) ontwikkelingen betrekken: • Nieuwe behoeftecijfers op basis van de prognoses en woningmarktonderzoek (Stec) beoordelen op effect op het Rhenense woonbeleid. • Ontwikkelingen rond wonen en zorg verder in beeld brengen, vertalen naar een behoefteraming en naar een actieplan.

• •

Huisvestingsopgave van woonwagenbewoners in beeld brengen, en acties aangeven om hier (zo nodig) op in te spelen. Huisvestingsopgave van arbeidsmigranten die voor korte tijd hier verblijven, of die zich permanent vestigen in de regio. Welke woningopgave komt hier uit naar logiesplekken en woningen.

In deze bijeenkomst staan wij stil bij fysiek-ruimtelijk opgaven die spelen bij de actualisatie van de woonvisie. Ter inspiratie geeft Bram Klouwen (Companen) mee dat wij op de woningmarkt schaarste aan het verdelen zijn. Hierin zijn bepaalde keuzes gemaakt in het verleden; nu zijn we bijeen om de keuzes voor de toekomst te bepalen.

Voortgang Huidige Woonvisie In de afgelopen jaren zijn er geen woningen in de middenhuur gerealiseerd, al worden deze woningen wel gerealiseerd in het nieuwe bouwproject Vogelenzang. De gemeente heeft daarop een vereveningsfonds ingesteld. Dit fonds moet de bouw van middenhuurwoningen stimuleren. De deelnemers geven aan een sterke behoefte te zien aan middenhuur, oplopend tot een huur van 950 euro. • Geoffrey Gasperz maakt hierbij de kanttekening dat een huur van 950 euro voor veel huishoudens een te hoge huurquote (woonlasten) oplevert. Zijn stichting (Vrienden Behoud Lijsterengh) heeft twee jaar geleden een onderzoek laten uitvoeren naar locaties voor woningbouw. Hieruit bleek dat er binnen de bebouwde kom genoeg ruimte is om te verdichten. Dit kan bijvoorbeeld door beperkt de hoogte ingaan om toch meer woningen te realiseren (max 1,5m á 2m hoger). • Geoffrey Gasperz noemt het gebrek aan bouw in de middenhuur een gemiste kans, omdat dit een segment waar Rhenense jongeren op aangewezen zijn. Jan Scheffer stelt dat de vrije sectorbouw in recente jaren de focus heeft gekregen, omdat sociale- en middenhuurwoningen geen haalbare financiële optie waren. Hij stelt voor om nu naar andere woningtypes te kijken die aansluiten bij een strategie op verdichting en de behoefte aan seniorenwoningen en starterswoningen.

• Han den Ouden (REA) mist in de cijfers het gegeven dat een aantal sociale huurwoningen zijn verkocht of voor sociale koop bestemd. Dit gebeurde kort voor 2018. Gezamenlijk discussiëren wij over een apart doelstelling voor middenhuur. Sven Jorgesma stipt aan dat de huidige doelstelling voor middenhuur niet leidt tot woningbouw. Een extra doelstelling zal hier vast niet bij helpen; men loopt vast op de uitvoering. • Han den Ouden geeft aan dat Rhenam slechts 10% van de woningen kan toewijzen aan de middenhuur. Daarnaast heeft Rhenam ook beperkte middelen om hierin te investeren (door bijv. de verhuurdersheffing en de belastingdruk). Rhenam doet al grote investeringen in duurzaamheid en nieuwbouw; het geld klotst niet tegen de plinten. Bram Klouwen vult hierop aan dat de markttoets voor 3 jaar is afgeschaft voor nieuwe investeringen (lees: er is geen goedkeuring nodig voor nietDAEB-investeringen zoals middeldure huurwoningen). De druk op investeringen blijft echter van belang bij de afweging voor je wie je bouwt. • Wethouder Barth van Eeten geeft aan de gemeente in 2020 met Rhenam een prestatieafspraak heeft gemaakt om ook middenhuur te bouwen. Rhenam heeft dit voor 2021 uit de afspraken gehouden, omdat zij zich alleen op sociale huur willen richten. Dit voornemen blijft een knelpunt, omdat de gemeente graag ziet dat Rhenam wél bijdraagt aan de middenhuur.

• De jongerenraad ziet voor de middenhuur hiervoor met name een rol voor projectontwikkelaars. De woningen van Rhenam worden imemrs aangeboden via het woonruimteverdeelsysteem Huiswaarts. Het regionaal aanbieden van woningen kan zorgen voor een toevlucht van

2

•

woningzoekenden van buiten de gemeente. Zij denken dat eigen inwoners meer aanspraak maken op gerealiseerde woningen in de particuliere sector. Het realiseren van middenhuur met particuliere ontwikkelaars komt echter lastig van de grond. Zij vinden het beheer van de huur niet prettig. De gemeente geeft aan dat er gesprekken lopen om het beheer bij Rhenam te leggen, en de financiële kant bij de projectontwikkelaars te leggen. Mogelijk biedt deze constructie uitkomst voor alle partijen.

Jongerenhuisvesting Sven Jorgesma (Jongerenraad) geeft aan behoefte te zien onder jongeren aan huur van kamers en studio’s. De aanwezige makelaars herkennen deze behoefte. Gezamenlijk geven zij aan dat deze huisvesting van belang is om jongeren te blijven huisvesten in Rhenen. De jongerenraad geeft aan dat jongeren door het gebrek aan huisvesting druk voelen om naar de Randstad te verhuizen. Dit terwijl Rhenen wel een goede ligging kent. • Jan Scheffer is in gesprek met particuliere eigenaren om studio’s te realiseren op centrumlocaties via transformaties van winkelpanden. Voor deze studio’s is de wachtlijst inmiddels groot. • De jongerenraad geeft aan dat locaties nabij het station ook goed zijn voor jongeren. De Vogelenzang wordt op zo’n locatie gerealiseerd, maar hier komen seniorenwoningen. Rhenam heeft hier gekozen voor sociale huurwoningen en zag daarbij geen ruimte om ook woningen voor jongeren te realiseren. Van Swaay heeft met Patrimonium 60 á 70 appartementen gerealiseerd voor jongeren in Veenendaal (niet-studenten). Deze appartementen waren gewild. In Rhenen worden er echter minder woningen gerealiseerd, en het betreft vaak kleine woonprojecten (transformaties). Institutionele beleggers gaan graag in zee voor woningbouw, maar wel bij een aantal van minimaal 40 wooneenheden.

• De jongerenraad herkent de wisselwerking tussen de woningmarkt in Rhenen, Veenendaal en Nijmegen. De gerealiseerde sociale huurwoningen van patrimonium kennen echter al een wachtlijst van 7 jaar (zoektijd 2,6 jaar). Rhenen-Midden Rhenen-Midden kent momenteel veel sociale huurwoningen. In 2017 is in de Woonvisie vastgelegd dat hier meer variatie in de woningvoorraad nodig was. Hierover is het volgende ter tafel gekomen: • Geoffrey Gasperz geeft dat zijn onderzoek in Rhenen-Midden mogelijkheden ziet om nog ca. 650 woningen te realiseren door transformaties. Han den Ouden stipt aan dat de huidige bewoners niet snel zullen meegaan in grootschalige renovatie van de wijk. • Sven Jorgesma woont zelf in Rhenen-Midden en geeft aan dat veel nieuwe bewoners in de wijk geen behoefte hebben aan een grote tuin. Hij raadt aan om te onderzoeken of diepe tuinen nog gewenst zijn, of dat verdichten hier een optie is om in het woningtekort te voorzien. o Wistik Zonneberg stipt aan dat de monumentencommissie van de gemeente terughoudend is met woningbouw in dit gebied. Enige creativiteit is in zijn ogen gewenst. Onder alle doelgroepen bestaat immers woningbehoefte. Volgens Wistik zijn er genoeg kleine initiatieven om woningbouw te realiseren. Deze plannen kunnen sneller beoordeeld worden door de gemeente, bij voorkeur binnen een termijn van 6 weken.

Sjoerd Kleppe vult aan dat de kosten voor het bouwrijp maken van een locatie (stichtingskosten, architect etc.) een stuk hoger zijn voor kleine locaties. Ontwikkelende marktpartijen zullen altijd prioriteit geven aan projecten met een grote omvang en een hogere efficiëntie. Geoffrey Gasperz oppert dat de gemeente ondersteunt op deze stichtingskosten of het bouwrijp maken van de grond? Bijvoorbeeld met de middelen vanuit het vereveningsfonds.

3

o o

Geoffrey Gasperz vult aan dat grote bouwondernemingen wel willen bouwen. Rhenam zou deze woningen ‘turn-key’ (sleutelklaar) kunnen overnemen van de bouwers. De gemeente kan ondernemers ook aanmoedigen om te verhuizen naar industrieterreinen, om zo ruimte vrij te spelen voor woningbouw op goede locaties rondom het centrum.

Parkeernorm Het parkeerbeleid (parkeernorm) is soms een belemmerende factor bij binnenstedelijke woningbouw. Deelnemers opperen de suggestie om de parkeernorm te verlagen op deze locaties. Op deze locaties wordt ook gebouwd voor groepen die minder gebruikmaken van een auto. o Sjoerd: in de centra is de parkeernorm een groot knelpunt. Veel jongeren hebben niet zo’n behoefte aan auto’s, zeker niet in vergelijking tot andere generaties. o Andre tuil: we zien in de steden weinig behoefte aan eigen auto’s; het auto-delen komt sterk op. Het hanteren van parkeernormen wordt steeds vaker ‘oud beleid’. o Jan Scheffer: we hebben een lagere parkeernorm en deelauto’s bij het kazerneterrein (bij station). Dit wordt ook ingezet voor senioren en positief bevonden. Veel senioren staan open voor het wegdoen van auto’s als zij over een deelauto kunnen beschikken. Dit geldt wel sterker voor Rhenen en locaties nabij het station, dit zal je niet snel in Elst of Achterberg realiseren. o Op buitenstedelijke locaties is de parkeernorm minder een belemmering. Voor uitbreiding wordt ruimte gezien op (o.a.) Achterberg-Ooost. Barth van Eeten geeft aan dat de gemeente een kernrandenstudie gaat doen om nieuwe locaties te vinden. Achterberg-Oost wordt daarbij meegenomen.

Overige zaken • De jongerenraad hoopt dat het geld uit het vereveningsfonds of uit een lokaal investeringsfonds gebruikt kan worden om woningbouw te stimuleren voor lokale woningzoekenden. • Sjoerd Kleppe ziet geen problemen in het afzetten, verhuren of financieren van woningbouw. Ontwikkelende partijen hebben behoefte aan snelle (spoed)procedures en het vinden van locaties. De realisatie van woningbouw kan volgens hem goed aan de marktpartijen overgelaten worden. o Sjoerd van Telgen vult aan dat de financiële aspecten wel meespelen bij het realiseren van middenhuur. De grondprijzen zijn momenteel hoog. Ook lopen de processen zo lang voor deze projecten, dat de voorkeur snel uitgaat naar projecten die makkelijker van de grond komen.

Kwalitatieve kaders In de Woonvisie hebben we te maken met planontwikkeling, en de snelheid waarop dat kan en gaat. Maar we moeten ook kijken naar de kwalitatieve invulling van het bouwprogramma. Bram Klouwen geeft mee dat partijen zich niet vastbijten in termen zoals appartementen en eengezinswoningen. Zoek welke behoefte hierachter schuilgaat, en geef dit per kern vorm en kleur. De makelaars en projectontwikkelaars zien vooral behoefte aan betaalbare eenvoudige grondgebonden seniorenwoningen, met name in Elst en Achterberg. In Rhenen bestaat er onder senioren behoefte aan appartementen. Met de bouw van deze woningen worden sociale huurwoningen vrijgespeeld. Het heeft niet zo zin om dure grondgebonden seniorenwoningen te realiseren, want dan komen er juist dure woningen vrij. Betaalbaarheid is een belangrijk onderwerp, vanwege de hoge grond- en verkoopprijzen. • Ouderen zijn echter niet zo verhuisgeneigd. Dat komt deels doordat er weinig aanbod beschikbaar is voor ouderen. Barth van Eeten geeft aan een oriënterend gesprek met de Knarrenhof te hebben gevoerd. Zij geven aan dat er 20 geïnteresseerde inwoners uit Rhenen zich bij hen hebben gemeld, zonder dat er enige vorm van marketing in de gemeente heeft plaatsgevonden.

4

Het valt de makelaars op dat bijna alle kopers van buiten de stad komen. Wistik Zonnenberg vult aan dat inwoners niet verhuizen naar buiten de kern. Hoe krijgen we meer mensen met lokale binding in de vrijkomende huizen? Het is lastig om mensen te dwingen lokaal woningen aan te bieden. • Sjoerd Kleppe geeft aan dat Van Swaay bijeenkomsten organiseert in de gemeente bij het realiseren van bouwprojecten. Zij geven deelnemers aan deze bijeenkomsten voorrang bij de toewijzing. De sociale huur is strak afgebakend door inkomensgrenzen. In de praktijk schippert een grote groep tussen de sociale huur en de vrije sector huur; zij vallen een beetje tussen wal en schip. • Sociale huur kan ook door particuliere partijen worden gerealiseerd, bijvoorbeeld studio’s.

Aandachtsgroepen De deelnemers zijn van mening dat de gemeente een actievere rol zou moeten spelen in het huisvesten van arbeidsmigranten en woonwagenbewoners. Wethouder Barth van Eeten beaamt dit. Hij wilt dat wonen mogelijk is voor alle groepen inwoners met een lokale binding. • De gemeente kan dit doen door vlot mee te werken aan particuliere initiatieven voor huisvesting, bijvoorbeeld door snel tijdelijke vergunningen (voor 10 jaar) te verschaffen. • De gemeente heeft ook een rol om te controleren op slechte woonomstandigheden. Handhaven volgt pas na het in beeld brengen van oplossingen. • De gemeente dient te zorgen voor regionale afstemming van het woningaanbod voor migranten en standplaatsen. De schaarste leidt anders tot een ‘waterbed-effect’, waarbij meer mensen naar Rhenen trekken voor huisvesting. Elke gemeente zal zich in redelijke mate moeten inzetten voor huisvesting van deze aandachtsgroepen.

Laatste adviezen Uit een greep van slotwoorden het volgende: • Meer snelheid in de planprocedures bij de gemeente. • Maak vaker gebruik van tijdelijke huisvesting. • Noodzaak wordt pas echt duidelijk als men praat met de woningzoekenden. • Luister naar de (jongere) consument. Het is onbetaalbaar voor jongeren om te wonen in Rhenen. • Veel Achterbergers zijn verhuist naar andere dorpen. Geef hen bij nieuwbouw voorrang om terug te komen.

5