Bijlage 4 Collegevoorstel vrijgeven ontwerpbestemmingsplan Voormalig Bergbad Rhenen.pdf

Bestuurlijk voorstel college Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatie Onderwerp

: : : : : : :

1 december 2020 Wietze Buijs 733579 P.C. de Rooij College Rhenen Openbaar Vrijgeven ontwerpbestemmingsplan Voormalig Bergbad, Rhenen

Voorstel: Het college besluit: 1. het ontwerpbestemmingsplan “Voormalig Bergbad, Rhenen” aan te bieden aan de wettelijke vooroverlegpartners; 2. het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen indien geen vooroverlegreacties worden ingediend die aanleiding geven het plan te wijzigen; 3. in te stemmen met de bijgevoegde exploitatieovereenkomst inclusief planschadeovereenkomst. Aanleiding / voorgeschiedenis Op het perceel aan de Oude Veensegrindweg 76 te Rhenen is jarenlang camping Bergbad actief geweest. Vanwege het aanhoudende gebrek aan rendabiliteit is het gebruik van het perceel door deze camping eind 2018 gestaakt. Inmiddels is een initiatiefnemer bezig het terrein nieuw leven in te blazen en Vakantiepark Soof op te richten. Hiervoor worden 53 zogenaamde ‘eco-logdes’ gerealiseerd, waterpartijen aangelegd en wordt één van de twee bestaande bedrijfswoningen vervangen door een receptiegebouw met ondergeschikte horeca. Voor deze ontwikkelingen zijn op 18 december 2019 en 8 april 2020 omgevingsvergunningen verleend. Hoewel de ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar is, was het niet mogelijk om met een reguliere procedure af te wijken van het bestemmingsplan. Vanwege de ligging in het buitengebied waren tijdelijke vergunningen de enige mogelijkheid om op korte termijn van het bestemmingsplan af te wijken.

Aan de tijdelijke afwijking is de voorwaarde verbonden dat binnen 6 maanden na vergunningverlening een eerste ontwerpbestemmingsplan bij de gemeente zou worden ingediend. Op 24 augustus 2020 heeft de initiatiefnemer hiervoor een eerste concept aangeleverd (1 voor de toelichting, regels en verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan). Naar aanleiding van de ambtelijke beoordeling is het ontwerpplan aangepast en gereed om in procedure te worden gebracht. Kaders De wettelijke procedure voor het voeren van het vooroverleg staat beschreven in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Voor het voeren van de wettelijke procedure wordt verwezen naar de afdeling 3.1 en 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In artikel 3.8 staat beschreven dat het ontwerpbestemmingsplan op basis van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd moet worden, voordat het bestemmingsplan kan worden vastgesteld door de gemeenteraad.

1

Beoogd effect Door in te stemmen met de besluitpunten, kan het ontwerpbestemmingsplan in procedure worden gebracht. De vooroverlegpartners krijgen de mogelijkheid het ontwerpbestemmingsplan te beoordelen. Indien er geen reacties komen die aanleiding geven het plan significant te wijzigen, wordt het bestemmingsplan ter inzage gelegd. Door in te stemmen met de bijgevoegde anterieure overeenkomst, worden gemeentelijke kosten en mogelijke planschade verhaald op de initiatiefnemer. Argumenten 1.1 Wijzigingen ten opzichte van huidige bestemmingsplan beperkt Op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Rhenen Buitengebied” is de bestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatie’ al op het perceel aanwezig. Het vigerende bestemmingsplan staat reeds 81 stacaravans toe. Het nieuwe bestemmingsplan voorziet enkel in het aanpassen van de maat- en regelgeving, zodat de nieuwe lodges passen in het bestemmingsplan. Op deze manier kan, na afloop van de termijn van de tijdelijke vergunning, een permanente vergunning voor de ontwikkeling worden aangevraagd. Daarnaast voorziet het nieuwe bestemmingsplan in het verwijderen van één van de twee bedrijfswoningen om plaats te maken voor een horecagebouw. 1.1 a Horeca De verleende tijdelijke vergunning voorziet in horeca. Deze bestaat uit een ondergeschikte koffiecorner in het receptiegebouw.

De initiatiefnemer is gevraagd naar eventuele uitbreidingsplannen. Deze plannen kunnen dan gelijk in de nieuwe regels van het bestemmingsplan worden opgenomen. Om deze reden voorziet het nieuwe bestemmingsplan in de volgende mogelijkheden voor horeca: “kleinschalige hapjes- en drankjesverkoop als zelfstandige of ondersteunende bedrijfsmatige voorziening, zoals een brasserie, koffie-/snackcorner, tearoom, ijssalon”. Door zelfstandige horeca toe te staan, is het ook toegankelijk voor de passant per fiets of wandelaar. Daarnaast is er een bepaling opgenomen in de regels van het bestemmingsplan dat voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein wordt gerealiseerd. Indien het horecagebouw wordt uitgebreid, is op grond hiervan te eisen dat de parkeervoorzieningen worden verruimd. Op deze manier wordt de parkeerdruk niet afgewenteld op de openbare weg. 1.1 b Lodges Het huidige bestemmingsplan maakt 81 stacaravans mogelijk. Het nieuwe bestemmingsplan maakt 53 lodges mogelijk. De stacaravans mogen een maximale oppervlakte hebben van 60 m², de lodges 69,5 m². Per saldo neemt de maximale bebouwingsdichtheid af: van 4.800 m² bebouwing naar 3.570 m². Dit is een ruimtelijke verbetering. Het gebruik van lodges past bovendien beter in de huidige vraag naar recreatiemogelijkheden dan stacaravans. Daarnaast wordt elk van de lodges voorzien van een overkapping van 17 m².

Omdat de overkappingen een open constructie krijgen en wordt geïntegreerd in het ontwerp van de lodges, wordt de bebouwingsdichtheid verder beperkt. In bijlage 2 is een uitsnede bijgevoegd van het ontwerp van de lodges. 1.2 Het plan voldoet aan de milieuaspecten In de toelichting bij het bestemmingsplan is omschreven dat het plan uitvoerbaarheid is op het gebied van de verschillende milieuaspecten. Hiervoor zijn reeds voor het verlenen van de aanvraag omgevingsvergunning verschillende onderzoeken uitgevoerd, bijvoorbeeld op het gebied van water, ecologie, bodem en stikstof. Er zijn geen milieutechnische belemmeringen geconstateerd die de uitvoering van het bestemmingsplan belemmeren. 1.3 Advies welstand Bij de ambtelijke adviesronde is het bestemmingsplan ook beoordeeld door de commissie ruimtelijke kwaliteit van MooiSticht (zie bijlage 3 voor het advies). Zij adviseren positief op de globale opzet van het terrein en de natuurlijke en ondergeschikte vormgeving van de lodges. Wel vragen zij aandacht voor de inpassing in de omgeving en inrichting van het terrein. Zij adviseren hiervoor een voorwaardelijke verplichting en beeldkwaliteitsplan op te laten stellen. Daarnaast geven zij aan dat de bouwhoogte van het bedrijfsgebouw te groot wordt. Een probleem is echter dat de ontwikkeling door middel van de tijdelijke vergunning momenteel al wordt uitgevoerd. Deze vergunning is nog

2

circa 9 jaar geldig. Het is hierdoor niet meer mogelijk om de inrichting van het terrein nog te wijzigen. De welstandcommissie is niet in de gelegenheid gesteld om eerder op de inrichting te reageren. Op grond van de welstandsnota is dit terrein aangewezen als welstandsvrije zone. Het advies van welstand had daarom eigenlijk niet hoeven worden opgevraagd. Wel kan het welstandsadvies in overweging worden genomen bij eventuele toekomstige uitbreidingen van het terrein. 2.1 Wettelijke vooroverlegpartners en ter inzage legging Op grond van artikel 3.1.1 Bro (Besluit ruimtelijke ordening) is het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan verplicht overleg te voeren met de besturen van betrokken overheden en diensten van provincie en Rijk. Dit zijn in ieder geval: de provincie Utrecht, het waterschap Vallei en Veluwe, de Gasunie, Vitens en de Vru. Deze organisaties krijgen 4 weken tijd om een inhoudelijke reactie te geven op het ontwerpbestemmingsplan. Als er geen vooroverlegreacties op het voorontwerpbestemmingsplan worden ingediend of als de vooroverlegreacties geen aanleiding geven het plan significant te wijzigen, kan het ontwerpbestemmingsplan ter inzage worden gelegd. Wettelijk is voorgeschreven dat het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage moet liggen. Eenieder kan gedurende deze periode een zienswijze indienen.

3.1 Anterieure overeenkomst Het bestemmingsplan moet financieel haalbaar zijn voordat deze mag worden vastgesteld. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop de bouw van één of meer woningen is voorgenomen. De gemeenteraad hoeft geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen grond anderszins verzekerd is. Het aangaan van een exploitatie- en planschadeovereenkomst voorziet in deze ‘anderszins’ verzekering. Om de financiële haalbaarheid van het plan te garanderen te voldoen aan de wettelijke verplichting volgens artikel 6.12 Wro, is het wenselijk de exploitatie- en planschadeovereenkomst met de initiatiefnemer aan te gaan. De overeenkomst is te vinden in bijlage 4. Risico’s Er zijn geen relevante risico’s bij het voorstel. Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in regels dat permanente bewoning van recreatiewoningen onmogelijk maakt. Hierdoor kan er op worden gehandhaafd. Verder voorziet het ontwerpbestemmingsplan in de regels dat een omgevingsvergunning voor het uitbreiden van een gebouw of veranderen van de functie van een bouwperceel, pas verleend kan worden als voldoende parkeergelegenheid is gerealiseerd.

Hiermee is het risico beperkt, dat te weinig parkeerruimte op het terrein ontstaat en men foutief gaat parkeren in de berm voor het park. Financiële gevolgen Voor het initiatief is een anterieure overeenkomst aangegaan. Hierin is geregeld dat de initiatiefnemer verplicht is tot een exploitatiebijdrage van € 9.741,00. Dit bedrag dekt o.a. de inzet van de benodigde ambtelijke uren, zowel voor de procedurele begeleiding van het plan als de ambtelijke beoordeling. Dit bedrag wordt voor 50% in rekening gebracht bij het sluiten van de overeenkomst. De tweede 50% wordt in rekening gebracht wanneer het bestemmingsplan wordt aangeboden aan de raad. In de anterieure overeenkomst is tevens een overeenkomst tegemoetkoming bij planschade opgenomen. Hierdoor is de gemeente niet aansprakelijk voor een eventueel gegrond beroep op planschade. Door het aangaan van beide overeenkomsten zijn er geen financiële gevolgen voor de gemeente. 3

Personele gevolgen Er zijn geen personele gevolgen bij het voorstel. Duurzaamheid De recreatiewoningen zijn gebouwd als zogenaamde ‘eco-lodges’. Elk bouwwerk is voorzien van zonnepanelen en een warmtepomp. Participatie De initiatiefnemer heeft direct omwonenden persoonlijk geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling en uitgenodigd voor een toelichting. Een aantal omwonenden heeft daarvan gebruik gemaakt. De reacties waren positief. Men is blij met de kwaliteitsverbetering van de locatie en het plan wordt gezien als een goede ontwikkeling voor Rhenen. Wanneer het college besluit het plan vrij te geven, zullen de wettelijke vooroverlegpartners de gelegenheid krijgen een zienswijze op het plan in te dienen. Vervolgens kan het plan als ontwerp ter inzage worden gelegd. Ook dan krijgt eenieder de mogelijkheid een zienswijze in te dienen. Communicatie Het plan wordt aangeboden aan de wettelijke vooroverlegpartners. Indien geen vooroverlegreacties worden ingediend die aanleiding geven het plan significant te wijzigen, wordt het ontwerpbestemmingsplan voor zes weken ter inzage gelegd. De publicatie van het ontwerpbestemmingsplan gebeurt via Hét Gemeente Nieuws en de Staatscourant. Het plan is raadpleegbaar via www.ruimtelijkeplannen.nl. Op afspraak kan het bestemmingsplan ook op het Huis van de Gemeente worden ingezien.

Vervolgprocedure Gedurende de inzageperiode van zes weken kan iedereen zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan indienen. Eventueel binnengekomen zienswijzen worden van een antwoord voorzien en als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. Hierna wordt het ontwerpbestemmingsplan ter vaststelling aangeboden aan de raad. Bijlagen Bijlage 1a – Toelichting en regels ontwerpbestemmingsplan Voormalig Bergbad, Rhenen Bijlage 1b – Verbeelding ontwerpbestemmingsplan Voormalig Bergbad, Rhenen Bijlage 2 – Verbeelding Lodges ontwerpbestemmingsplan Voormalig Bergbad, Rhenen Bijlage 3 – Advies MooiSticht ontwerpbestemmingsplan Voormalig Bergbad, Rhenen Bijlage 4 – Anterieure overeenkomst incl. planschade Voormalig Bergbad, Rhenen

4