Bijlage 4 Collegevoorstel nader onderzoek locaties

Bestuurlijk voorstel college Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatieniveau Onderwerp

: : : : : : :

25 oktober 2023 Tim Lely 1148836 G.J. van Laar College Rhenen Niet Openbaar Nader onderzoek naar locaties voor flexwoningen

Voorstel Het college besluit: 1. voor verschillende locaties de haalbaarheid voor het realiseren van flexwoningen nader te onderzoeken, namelijk; • een perceel naast Achterbergsestraatweg 135, kadastraal bekend onder RNN01G3756; • een perceel aan de Beukenlaan/Bergweg, kadastraal bekend onder RNN01G2441; • een perceel aan de westzijde van de Kastanjelaan, kadastraal bekend onder RNN01E3620; • een agrarisch perceel aan de Nude, ten oosten van Nude 6, kadastraal bekend onder RNN01D364; 2. ten tijde van het onderzoek het perceel Nude (kadastraal RNN01D364) niet opnieuw in pacht uit te geven en daarom de pacht voor dit perceel per 31-12-2023 te beëindigen. Aanleiding/ korte voorgeschiedenis Maatschappelijke opgaven rondom volkshuisvesting en vluchtelingenopvang Nederland heeft te kampen met grote uitdagingen op de woonmarkt, met name het gebrek aan betaalbare woningen, en in de vluchtelingenopvang. Er zijn onvoldoende betaalbare woningen in de bestaande voorraad beschikbaar, met name voor starters en ouderen. De doorstroming van de woningvoorraad is relatief laag en de cijfers voor nieuwbouw blijven structureel achter door meerdere onderliggende problemen, zoals de beperkingen vanuit stikstofdepositie, netcongestie, stijgende bouwkosten en stijgende rentes. Ook binnen de gemeente Rhenen speelt deze problematiek.

De gemeente Rhenen wil haar verantwoordelijkheid nemen in de aanpak van de woningschaarste en de schaarste in goede opvangplekken. Dit, door het realiseren van betaalbare huisvesting en opvang voor alle urgent woningzoekenden. Het College van B&W heeft in haar bestuursakkoord verschillende opdrachten opgenomen om de uitdagingen rondom voldoende betaalbare woningbouw en opvang het hoofd te bieden. Versnelde Woonopgave Om proactief en in samenhang met deze uitdagingen en bijbehorende bestuurlijke opdrachten aan de slag te gaan, is er begin 2023 ambtelijk een opgaveteam Versnelde Woonopgave ingericht. In deze gebundelde aanpak worden de doelstellingen voor alle kwetsbare doelgroepen (sociale huur/starters, statushouders, urgent woningzoekenden, asielzoekers/Oekraïense ontheemden) in samenhang meegenomen en afgewogen. Het opgaveteam zet daarbij voornamelijk in op het onderzoeken van de mogelijkheden om in relatief korte tijd tijdelijke woningen (zgn. flexwoningen) te realiseren en bestaande gebouwen tijdelijk te gebruiken voor wonen. Concreet is de ambitie om te onderzoeken of er 150 flexwoningen binnen de collegeperiode gerealiseerd kunnen worden. Sinds maart 2023 is er

1

een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van 535.000 euro om uitvoering te geven aan deze Versnelde Woonopgave. Stand van zaken in het onderzoek naar het realiseren van flexwoningen Verkennend locatieonderzoek Het verkennend locatie-onderzoek voor de flexwoningen is afgerond. In het verkennend onderzoek zijn alle suggesties vanuit de samenleving, onder andere benoemd tijdens de informatiebijeenkomsten, meegenomen. Vanuit het verkennend onderzoek wordt nader besloten welke locaties geschikt bevonden worden om nader te onderzoeken op de haalbaarheid voor het plaatsen van tijdelijke woningen. Verdiepend onderzoek Binnenweg, Rhenen-West en Prattenburg Op 14 maart 2023 heeft het college besloten om 3 locaties nader te onderzoeken, namelijk Binnenweg, Prattenburg en Rhenen-West. Het verdiepend onderzoek heeft zich voorlopig met name gericht op de locatie Binnenweg. Voor de locatie Binnenweg is door de Provincie Utrecht een ontheffing verleend om voor een periode van 10 jaar 20 tijdelijke woningen te plaatsen. Daarnaast zijn er meerdere bewonersbijeenkomsten georganiseerd. En is, in samenspraak met de direct omwonenden, een ontwerp voor 20 woningen opgesteld. Gelijktijdig zijn de onderzoeken, zoals ecologisch onderzoek, opgestart die nodig zijn voor een vergunningaanvraag voor de plaatsing van de flexwoningen.

Op 9 november vindt er een volgende bijeenkomst plaats met direct omwonenden. En op 19 december zal het raadsvoorstel worden behandeld voor de aankoop van de flexwoningen. De verwachting is, als de raad instemt met het voorstel, dat de flexwoningen eind 2024 geplaatst kunnen worden. Voor de locaties Prattenburg (Veenendaalsestraatweg 65, Elst) en Rhenen-West (Nieuwe Veenendaalseweg/Reumersweg, kadastraal bekend onder RNN01H5856) zijn omwonenden geïnformeerd over het voornemen voor het verdiepende onderzoek. Het verdiepende onderzoek zal zich in eerste instantie richten op afstemming met de Provincie, omdat in beginsel verstedelijking op deze locatie volgens het provinciale beleid niet toegestaan is. Deze afstemming vindt naar verwachting begin 2024 plaats. Samenwerking met Rhenam Wonen Woningcorporatie Rhenam Wonen ziet ook kansen in de toepassing van flexwoningen om versneld sociale huurwoningen toe te voegen. Daarnaast heeft Rhenam Wonen de komende jaren ook een grote opgave om het huidige woningbestand te verduurzamen of te renoveren. Rekening houdend met de verschillende opgaven ziet de corporatie de ruimte om op korte termijn 50 flexwoningen te investeren. Gemeente Rhenen zal op haar beurt de inspanningen verrichten om geschikte locaties aan te wijzen voor deze flexwoningen.

Met dit collegevoorstel, waarin voor meerdere locaties het uitvoeren nader onderzoek wordt mogelijk gemaakt, wordt hieraan gevolg gegeven. Het nadere onderzoek leidt tot een betrouwbare inschatting en goede onderbouwing op welke locaties het realiseren van flexwoningen financieel en planologisch haalbaar zijn. Kaders Algemene wet bestuursrecht, Wet Ruimtelijke Ordening, Crisis- en Herstelwet, Interim Omgevingsverordening van Provincie Utrecht, de (geactualiseerde) woonvisie “kiezen voor Rhenen”, gemeentelijk pachtbeleid, de Nationale Woon- en Bouwagenda, (Rijks-)Programma Woningbouw, (Rijks-)Programma Een thuis voor iedereen, Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen, Woonvisie Rhenen, Aanbestedingsrecht, Staatssteunrecht. Beoogd effect • Het verminderen van de woningschaarste door vooruitlopend en aanvullend op de permanente woningbouw flexwoningen te realiseren. • Het realiseren van extra gemeentelijke opvang voor statushouders, asielzoekers, en/of Oekraïense ontheemden.

2

Argumenten 1.1 Er zijn meer locaties nodig om de doelen uit de Versnelde Woonopgave en het bestuursprogramma te verwezenlijken. Het College van Rhenen heeft de ambitie uitgesproken om te onderzoeken of er 150 flexwoningen binnen de gemeentegrenzen gerealiseerd kunnen worden, om zo voor een significant deel, vooruitlopend op de geplande reguliere woningbouwopgave, in de grote behoefte aan betaalbare huurwoningen te voorzien. Hiervoor is het noodzakelijk om in ieder geval meerdere locaties te onderzoeken en op meerdere locaties flexwoningen te realiseren. 1.2 We willen zorgvuldig kijken of de locaties geschikt zijn. We willen na de verkenning geen overhaaste beslissingen nemen. Daarom zullen we onderzoeken uitvoeren om een beter beeld te krijgen van de haalbaarheid en de ruimtelijke inpassing. Nader onderzoek kost tijd en geld. We maken daarom een selectie van locaties die verder onderzocht worden, waarbij we het volgende kader hanteren: • Geen belemmering voor permanente woningbouwopgave in de komende 5 jaar; • De inschatting dat tijdelijk wonen ruimtelijk aanvaardbaar is op die locatie; • De inschatting dat de locatie geschikt is vanuit het perspectief van de bewoners van de tijdelijke woningen; • Bij voorkeur op grond in eigendom van gemeente.

Voorkeurlocaties voor nader onderzoek • De locatie Achterbergsestraatweg, kadastraal bekend onder RNN01G3756 De locatie betreft een grasveld tussen de Achterbergsestraatweg en De Helling. Het grasveld is op dit moment in gebruik als trapveldje met 2 doelen. De locatie ligt binnen de kern Rhenen en heeft bestemming Groen (Bestemmingsplan Rhenen Stad 2012). Het perceel is in eigendom van de gemeente Rhenen. Het perceel grenst aan 2 openbare wegen, en kan dus aan 2 kanten worden ontsloten. Omliggend bevinden zich voornamelijk vrijstaande woningen en de brandweerkazerne. De rol van dit trapveldje in het speelvoorzieningenniveau voor de kern Rhenen wordt meegenomen in het nadere onderzoek. De centrale ligging van het perceel en goede ontsluiting via de weg en OV maken het een geschikte locatie voor een woonfunctie, en voor de doelgroep (sociale huur). De verwachting is dat er geen knelpunten zijn met betrekking tot de negatieve effecten van de N233. • De locatie Beukenlaan De locatie betreft een grasveld op de hoek van de Beukenlaan en de Bergweg. Op het perceel staan aan de Beukenlaanzijde een rij beuken. Aan de noord- en westzijde grenzen 2 vrijstaande particuliere woningen. Het perceel zelf is licht glooiend en deze glooiing loopt door over de Bergweg tot aan de N233.

Vanaf het perceel geeft dit een mooie vrij zichtlijn waardoor het reliëf van de Utrechtse Heuvelrug goed zichtbaar wordt. De locatie ligt binnen de kern Rhenen en heeft bestemming Groen (Bestemmingsplan Rhenen Stad 2012). Het perceel is in eigendom van de gemeente Rhenen. De locatie is gelegen in een woonwijk en binnen de kern Rhenen maakt het ruimtelijk aanvaardbaar voor een tijdelijk gebruik voor wonen. Voor de gebruikers van de flexwoningen is de locatie zeer geschikt vanwege de goede ontsluiting en ligging in de kern Rhenen. Ook zijn er geen negatieve effecten op de leefomgeving te verwachten. • De locatie Kastanjelaan De locatie betreft een brede grasstrook aan de westzijde van de Kastanjelaan. Het is een langgerekte groenstrook van ongeveer 300 meter en is ten dele in gebruik als speelvoorziening, hondenuitlaatplaats en een aantal parkeerplaatsen. Het perceel wordt aan de oostkant begrenst door bosschages en het talud van de N233, en aan de westkant door woningen. De locatie ligt binnen de kern Rhenen en heeft bestemming is Groen (Bestemmingsplan Rhenen Stad 2012). Het perceel is in eigendom van de gemeente Rhenen. De locatie is goed ontsloten via de Kastanjelaan en station Rhenen is zeer dichtbij.

Nader onderzoek zal zich richten op het inpassen van tijdelijke woningen met behoud of alternatief van de aanwezige voorzieningen (parkeren, speelvoorziening, hondenuitlaatplaats). Mogelijk zijn er

3

knelpunten in de kwaliteit van de leefomgeving als gevolg weg- en spoorgeluid. Nader onderzoek zal dit moeten uitwijzen. • De locatie Nude De locatie betreft een agrarisch perceel aan de Nude (N225), ten oosten van Nude 6. Het perceel is in eigendom van de gemeente Rhenen, en is momenteel uitgegeven via geliberaliseerde pacht. Het heeft een oppervlakte van 14625m2. Het perceel ligt goed ontsloten via de N225. Voorzieningen in de kern Rhenen bevinden zich op 2500 meter afstand. Aansluiting op het openbaar vervoer is op 250 meter afstand. De bestemming van het perceel is Agrarisch (Bestemmingsplan Buitengebied Rhenen). Binnen de Interim Omgevingsverordening valt de locatie binnen de begrenzing ‘Woningbouw onder voorwaarden’, maar sluit het niet direct aan op het stedelijk gebied. Hiermee voldoet het niet geheel aan de voorwaarden voor de nieuwe instructieregel over flexwoningen. Op dit moment vindt er afstemming plaats met de Provincie over deze locatie en over de voorwaarden in de nieuw vast te stellen Omgevingsverordening. Naast de knelpunten met het provinciale beleid kunnen de wettelijke benodigde afstanden tot kwekerijen (spuitzones) mogelijk een knelpunt vormen. Het nader onderzoek zal zich in eerste instantie op deze knelpunten richten. 2.1 Ten tijde van het onderzoek naar flexwoningen en bij een eventuele plaatsing in de toekomst dient het perceel vrij te zijn van pacht.

Ten tijde van het onderzoek dient het perceel voor de gemeente vrij toegankelijk en direct beschikbaar te zijn. Daarom is het noodzakelijk om tijdens het onderzoek het perceel niet (opnieuw) in pacht uit te geven. Daarnaast worden vanaf 1 januari 2024, volgens het nieuwe pachtbeleid, de pachtgronden voor een periode van minimaal 3 jaar uitgegeven. Door het perceel niet opnieuw in pacht uit te geven in 2024, kan het onderzoek ongehinderd worden uitgevoerd. Dan is het perceel direct beschikbaar voor de plaatsing van flexwoningen, als het college daartoe beslist. Als het onderzoek uitwijst dat de plaatsing van flexwoningen niet haalbaar is, of het college besluit dat het perceel niet voor deze doeleinden wordt ingezet, dan kan het perceel opnieuw in pacht worden uitgegeven. Het streven is om voor 1 januari 2025 hierover een besluit genomen te hebben. Risico’s en nadelen 1.1 De kans is aanzienlijk dat er kosten worden gemaakt voor het nader onderzoeken van een potentiële locatie die toch niet (voldoende) geschikt blijkt te zijn voor flexwoningen. 2.1 Tijdens het onderzoek loopt de gemeente inkomsten mis, doordat de percelen niet verpacht kunnen worden. Financiële toelichting De raad heeft op 7 maart een voorbereidingskrediet Versnelde Woonopgave van €535.000 beschikbaar gesteld. In dit krediet is een budget opgenomen van € 100.000 (incl. BTW) voor onderzoek en planvoorbereiding.

Inclusief lopende verplichtingen is hier tot nu toe € 23.000 van besteed, waardoor nog €77.000 resteert. Op de andere onderdelen van het voorbereidingskrediet resteert nog €156.000. De niet in 2023 bestede middelen worden overgeheveld naar 2024. Daarnaast is in de begroting voor de komende vier jaar € 150.000 per jaar opgenomen voor de versnelde woonopgave. De raad dient nog wel door middel van vaststelling van de begroting in te stemmen met deze budgetten. Zowel het voorbereidingskrediet van €535.000 als de middelen voor de komende jaren worden gedekt ten laste van de reserve versnelde woonopgave. De in dit voorstel genoemde haalbaarheidsonderzoeken kunnen worden gedekt uit deze middelen. Personele gevolgen Dit besluit heeft geen specifieke personele gevolgen. Duurzaamheid Bij de planuitwerking en de keuze van de woningen worden duurzaamheidsaspecten meegenomen. Die zaken zijn echter geen onderdeel van dit voorstel.

4

Participatie Er volgt na dit besluit nog geen participatie. Eerst zal er onderzoek worden verricht naar de haalbaarheid van de locaties. Dit onderzoek zal worden opgevolgd met een collegevoorstel waarin besloten wordt welke locaties worden aangewezen voor flexwoningen. Na dit besluit volgt een planvoorbereidingstraject waarbij participatie met direct belanghebbenden en bredere communicatie een belangrijk onderdeel is. Communicatie Gemeente Rhenen heeft breed gecommuniceerd over de Versnelde Woonopgave en het onderzoek naar het realiseren van flexwoningen binnen de gemeente. Er zijn zes bijeenkomsten georganiseerd in de drie kernen over de Versnelde Woonopgave. Vervolgprocedure Na besluitvorming zullen de verschillende haalbaarheidsonderzoeken worden gestart. Na afronding van de haalbaarheidsonderzoeken zal er met een collegebesluit worden bepaald welke locatie(s) worden aangewezen voor het realiseren van flexwoningen. Bijlagen Bijlage 1: Overzicht voorkeurlocaties flexwoningen voor nader onderzoek

5