Bijlage 3a Woningbehoefteonderzoek Foodvalley Stec (15 oktober)
Tekst van het document
Tabel 11: Inkomende verhuizingen van buiten de regio per doelgroep op regioniveau, periode 2018 - 2022 Inkomende verhuizingen
Doelgroep A&S <35 jaar
Gezinnen
A&S 35 tot 55 jaar
Inkomensverdeling huishoudenstotaal (2022)
Laag inkomen
2.050 (32%)
48%
Midden inkomen
740 (12%)
18%
Hoog inkomen
3.535 (56%)
34%
Laag inkomen
855 (23%)
24%
Midden inkomen
625 (16%)
12%
Hoog inkomen
2.315 (61%)
64%
Laag inkomen
835 (34%)
45%
Midden inkomen
420 (17%)
19%
Hoog inkomen
1.200 (49%)
36%
31
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
A&S 55 tot 75 jaar
A&S >75 jaar
Laag inkomen
875 (33%)
45%
Midden inkomen
420 (16%)
16%
Hoog inkomen
1.320 (50%)
39%
Laag inkomen
190 (45%)
73%
Midden inkomen
105 (25%)
13%
Hoog inkomen
130 (31%)
14%
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Huishoudens verhuizen buiten-regionaal vooral naar grondgebonden koopwoningen Met name grondgebonden koopwoningen zijn in trek bij huishoudens van buiten de regio. Dit is ook het type woning waar er de meeste van zijn in de regio. Naar Ede, Veenendaal en Wageningen zien we ook relatief veel verhuizingen richting het sociale huursegment terug (zowel corporatie- als particulier bezit).
Figuur 25: Inkomende buiten-regionale verhuizingen naar woningtype per gemeente, 2018 – 2022 Barneveld Ede
10% 4%
Nijkerk
54%
8%
11%
Renswoude
10%
8%
42% 8%
9%
14%
13%
62%
11%
10%
71%
Rhenen
12%
8%
Scherpenzeel
12%
12%
Veenendaal
4% 4%
Wageningen
10%
SH GGB
19%
14%
6%
14% 57%
0%
20%
VSH GGB
Koop GGB
13%
40% 40% SH APP/NULT.
4% 8% 10%
22%
25%
5% 5%
0% 11% 0%
54%
43%
3%
60% VSH APP/NULT.
5% 4% 14%
9%
10%
80%
100%
Koop APP/NULT.
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). SH = Sociale huur, VSH = Vrije sector huur, APP/NULT. = Appartement/Nultredenwoning, GGB = Grondgebonden.
32
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Tabel 12: Buiten-regionale verhuizingen regio Foodvalley naar type woning voor verhuizing (links) en na verhuizing (boven), 2018 - 2022 Corporatie -huur GGB
Particuliere huur GGB
Corporatiehuur GGB
26%
13%
Particuliere huur GGB
10%
Koop GGB
Koop GGB
Corporatieh uur APP/NULT.
Particuliere huur APP/NULT.
Koop APP/NULT.
43%
10%
6%
1%
21%
54%
6%
7%
2%
4%
11%
70%
3%
6%
5%
Corporatiehuur APP/NULT.
8%
4%
15%
37%
29%
7%
Particuliere huur APP/NULT.
2%
8%
25%
16%
37%
11%
Koop APP/NULT.
1%
3%
26%
12%
27%
30%
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Duidelijke verschillen in nieuwbouwsegment waarin doelgroepen woning zoeken We zien dat alleenstaanden en stellen tot 55 jaar vaak een nieuwbouwkoopwoning hebben gekocht tot € 355.000. Gezinnen en alleenstaanden tussen de 55 en 75 jaar kunnen zich vaak duurdere woningen veroorloven. Onderstaande prijzen zijn betaald in de gehele periode 2018-2022. Deze woningen bevinden zich nu dus wel in duurdere segmenten.
Figuur 26: Verhuizingen doelgroepen* naar WOZ-waarde nieuwbouwwoning regio Foodvalley, periode 2018 - 2022**
A&S tot 35 jaar
5%
Gezinnen 0%
35%
24%
A&S 35 tot 55 jaar 0%
A&S 55 tot 75 jaar 0%
24%
11%
43%
4%
7%
16%
22% 10%
20%
30%
40%
0%
17%
57%
50%
60%
Tot € 250.000
€ 250.000 tot € 355.000
€ 450.000 tot € 600.000
Meer dan € 600.000
6% 70%
80%
0%
6% 90%
€ 355.000 tot € 450.000
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). *Het aantal verhuizingen van de doelgroep alleenstaanden en stellen van 75 jaar of ouder naar een nieuwbouw-koopwoning zijn er minder dan 10, waardoor deze niet getoond mogen worden. **Een woning met het bouwjaar 2018 of hoger wordt beschouwd als nieuwbouwwoning.
100%
33
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
3.6 Binnen regionale verhuizingen De binnen-regionale verhuizingen bestaan uit verhuizingen binnen de regio Foodvalley. Dit kunnen dus zowel binnengemeentelijke verhuizingen zijn als verhuizingen tussen gemeenten in de regio Foodvalley. Gemeente Ede in trek bij overige gemeenten regio Foodvalley De inwoners van de verschillende gemeenten in de regio Foodvalley zijn over het algemeen gehecht aan de eigen gemeente. Inwoners uit Barneveld, Ede, Nijkerk, Veenendaal en Wageningen verhuizen voor meer dan 80% binnen de eigen gemeente ten opzichte van de andere gemeenten binnen de regio. Renswoude kent met 56% een relatief laag percentage dat binnen de eigen gemeente verhuist. Dit zal grotendeels te maken hebben met de kleine omvang van de gemeente, waardoor het aanbod kleiner is dan in de overige gemeenten. De gemeente die voornamelijk in trek is bij inwoners uit andere gemeenten is Ede. Ede is de grootste gemeente in de regio en kent dan ook het grootste woningaanbod.
Tabel 13: Interne verhuizingen regio Foodvalley naar gemeente van herkomst (links) en vestiging (boven), 2018 - 2022 Barneveld
Ede
Nijkerk
Renswoude
Rhenen
Scherpen -zeel
Veenendaal
Wageningen
Barneveld
84%
10%
2%
1%
0%
1%
2%
0%
Ede
4%
84%
0%
1%
1%
1%
5%
4%
Nijkerk
7%
2%
90%
0%
0%
0%
1%
0%
Renswoude
4%
15%
0%
56%
0%
10%
12%
0%
Rhenen
1%
8%
0%
1%
63%
1%
21%
4%
Scherpenzeel
5%
8%
0%
6%
0%
74%
6%
0%
Veenendaal
1%
8%
0%
1%
4%
1%
84%
1%
Wageningen
0%
14%
0%
0%
2%
0%
2%
81%
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Intern relatief veel verhuizingen van alleenstaanden & stellen tot 35 jaar en gezinnen We zien dat er binnen-regionaal voornamelijk alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en gezinnen binnenregionaal verhuizen. Dit zijn de doelgroepen die vaak ook het meest verhuisgeneigd zijn. Het percentage gezinnen en alleenstaanden en stellen onder de 35 jaar is bij de meeste gemeenten vergelijkbaar. Een uitzondering hierop is Wageningen. 53% van de binnen-regionale verhuizingen naar Wageningen zijn alleenstaanden en stellen onder de 35 jaar. In Nijkerk zien we dat juist relatief veel gezinnen zich hier vestigen vanuit de regio. Als we kijken naar inkomensgroepen zien we dat elke gemeente meer dan de helft aan hoge inkomens trekt vanuit binnen-regionale verhuizingen. Wageningen is ook hier de uitzondering.
Tabel 14: Binnen-regionale verhuizingen naar doelgroepen, 2018 – 2022 Barneveld
A&S <35 jaar
35%
Ede
Nijkerk
39%
29%
Renswoude
35%
Rhenen
28%
Scherpen -zeel
Veenendaal
35%
35%
Wageningen
53%
34
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Gezinnen
36%
31%
39%
35%
36%
33%
35%
23%
A&S 35 tot 55 jaar
10%
13%
12%
11%
14%
12%
13%
13%
A&S 55 tot 75 jaar
13%
13%
14%
15%
15%
14%
14%
9%
A&S >75 jaar
6%
4%
5%
5%
7%
7%
4%
3%
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Tabel 15: Binnen-regionale verhuizingen per inkomensgroep, 2018 – 2022 Barneveld
Ede
Nijkerk
Renswoude
Rhenen
Scherpen -zeel
Veenendaal
Wageningen
Laag inkomen
28%
33%
30%
26%
33%
27%
31%
50%
Midden inkomen
15%
15%
14%
16%
16%
15%
15%
13%
Hoog inkomen
57%
51%
57%
59%
51%
58%
53%
37%
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Intern vaker verhuizing richting een sociale huurwoning De interne verhuizingen (van huishoudens die al in de regio Foodvalley woonden) vinden plaats richting vergelijkbare woningen als overige inkomende verhuizingen (van huishoudens die van buiten de regio komen). Dit is logisch omdat dit ook zeer afhankelijk is van het woningaanbod dat vrijkomt. Wel zien we enkele nuanceverschillen. Zo is het aandeel interne verhuizingen naar een sociale huurwoning hoger.
Figuur 27: Binnen-regionale verhuizingen naar woningtype, 2018 – 2022 Barneveld
10%
Ede
7%
Nijkerk
8% 5%
13%
Renswoude
10%
Rhenen
52% 43%
15%
Veenendaal
7% 3%
Wageningen
12%
SH GGB
52%
11%
Scherpenzeel
44%
6% 5%
33%
20% 20%
30%
Koop GGB
50%
SH APP/NULT.
13% 9%
8%
4% 3% 4% 5%
13%
5% 5%
7%
13%
48% 40%
60%
7% 70%
VSH APP/NULT.
7%
6%
23%
57% 38%
VSH GGB
8% 13%
64% 6%
10%
6%
24%
7%
18%
0%
16%
80%
9%
90%
Koop APP/NULT.
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). SH = Sociale huur, VSH = Vrije sector huur, APP/NULT. = Appartement/Nultredenwoning, GGB = Grondgebonden.
100%
35
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Figuur 28: Binnen-regionale verhuizingen doelgroepen naar woningtype, 2018 - 2022
A&S tot 35 jaar Gezinnen
12%
10%
A&S 35 tot 55 jaar
9%
12%
A&S 55 tot 75 jaar
7%
5%
A&S 75 jaar en ouder
6%
6%
17%
10%
20%
0% SH GGB
VSH GGB
14%
23%
44%
6%
9%
2%3%1%
73%
Koop GGB
40%
23%
23% 50%
SH APP/NULT.
60%
70%
VSH APP/NULT.
5%
20%
14%
11% 26%
30%
12%
13%
49% 42%
4%
80%
90%
100%
Koop APP/NULT.
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). SH = Sociale huur, VSH = Vrije sector huur, APP/NULT. = Appartement/Nultredenwoning, GGB = Grondgebonden.
Figuur 29: Binnen-regionale verhuizingen doelgroepen naar prijssegmenten koopwoningen, periode 2018 – 2022
A&S tot 35 jaar
42%
Gezinnen
14%
40% 32%
A&S 35 tot 55 jaar
23%
34% 27%
32%
A&S 75 jaar en ouder
27%
33%
10%
20%
19%
34%
A&S 55 tot 75 jaar
0%
10%
30%
40%
10% 14%
21% 50%
60%
Tot € 250.000
€ 250.000 tot € 355.000
€ 450.000 tot € 600.000
Meer dan € 600.000
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024)
12%
15% 18%
70%
4% 4%
8%
14% 80%
7%
90%
5% 100%
€ 355.000 tot € 450.000
36
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Figuur 30: Binnen-regionale verhuizingen van starters naar woningtype (links) en prijssegmenten van koopwoningen (rechts), 2018-2022
12%
7%
3%
5% SH GGB
8%
Tot € 250.000
VSH GGB
10%
46%
Koop GGB 38% 28%
3%
SH APP/NULT. VSH APP/NULT.
€ 250.000 tot € 355.000 € 355.000 tot € 450.000
40%
€ 450.000 tot € 600.000 Meer dan € 600.000
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). SH = Sociale huur, VSH = Vrije sector huur, APP/NULT. = Appartement/Nultredenwoning, GGB = Grondgebonden.
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
4. Toekomstige huishoudensontwikkeling Voor het bepalen van de kwantitatieve woningbehoefte in de regio Foodvalley vormt de verwachte huishoudensontwikkeling het uitgangspunt. Voor dit onderzoek brengen we deze in beeld voor de periode 2025 tot 2040, aansluitend op de periode waarnaar u met de Woondeal wilt doorkijken. In het hierna volgende hoofdstuk lichten we de periode 2025 t/m 2035 uit, maar ook de periode 2025 t/m 2030 en 2025 tot 2040 lichten we in bijlage B en C uit. De huishoudensontwikkeling in de regio Foodvalley is afhankelijk van natuurlijke bevolkingsontwikkelingen, maar ook van migratiestromen. Met name migratie is ook sterk afhankelijk van beleidskeuzes die omtrent nieuwbouw gemaakt worden. Op dit moment zijn er met de Woondeal (tot en met 2030) en de verstedelijkingsstrategie (tot 2040) al twee beleidsstukken waarin afspraken gemaakt zijn over de kwantitatieve nieuwbouwopgave. Deze vormen allereerst het uitgangspunt voor de regionale huishoudensontwikkeling. Hiernaast brengen we echter ook de aanvullende woningbehoefte in beeld die door de huidige sterke woningdruk ontstaat en waar ook de regio Foodvalley invulling aan kan geven.
We maken vanwege bovenstaande afspraken en ontwikkelingen onderscheid in drie scenario’s in dit woningbehoefteonderzoek: • Landelijke methodiek: de basismethodiek die landelijk wordt gehanteerd om de woningbouwopgave te berekenen bestaat uit een combinatie van de meest recente huishoudensprognose van het ABF (Primos2023) en het inlopen van het huidige woningtekort tot 2%. Deze gebruiken we daarom ook als basisscenario in dit onderzoek. • Verstedelijkingsstrategie: eerder zijn in de regio Foodvalley afspraken op regioniveau gemaakt over nieuwbouw via de verstedelijkingsstrategie. De hierin genoemde netto uitbreidingsaantallen vormen de basis voor een tweede scenario. Deze uitbreidingsaantallen liggen door recente migratie-instroom lager dan het basisscenario. • Wens provincie: de provincie heeft recent met een memo de regio’s gevraagd om na te denken over de toevoeging van extra nieuwbouwwoningen bovenop de prognoses. Dit om met name invulling te kunnen geven aan extra migratie vanuit de Randstad die vanuit meerdere maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkelingen wenselijk is. Deze nieuwbouwopgave ligt daarmee dus hoger dan in het bassiscenario.
4.1 Primos2023 en inlopen woningtekort: +29.180 huishoudens in periode 2025 t/m 2035 We beredeneren de verwachte huishoudensgroei in eerste instantie vanuit de Primos2023huishoudensprognose. Hierin heeft ABF de verwachte groei van huishoudenstypen naar leeftijd en samenstelling per gebied (buurt, wijk of gemeente) geschat. Deze prognose vormt een doorrekening van migratiestromen en natuurlijke ontwikkelingen uit het verleden en neemt deze als basis voor toekomstverwachtingen. Deze prognose vormt ook de basis voor de landelijke gestelde woningbouwopgave tot en met 2030.
37
38
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Primos2023: in periode 2025 tot en met 2035 +23.555 huishoudens In de periode 2025 tot en met 2035 groeit het aantal huishoudens in de regio Foodvalley volgens de Primos2023-prognose met +23.555 huishoudens (exclusief studenten en extramuralisering ouderenzorg). De grootste groei wordt verwacht in de doelgroep alleenstaanden en stellen vanaf 75 jaar (+10.275 huishoudens). Het aantal jonge alleenstaanden en stellen tot 35 jaar neemt naar verwachting juist licht af (-1.355 huishoudens).
Tabel 16: Verwachte huishoudensontwikkeling* regio Foodvalley naar doelgroepen, Primos2023 Doelgroepen
2025**
’25 t/m ‘35
%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
21.895
-1.355
-6%
Gezinnen
56.515
+7.250
+13%
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
17.010
+3.595
+21%
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
40.085
+3.770
+9%
Alleenstaanden en stellen >75 jaar
22.815
+10.275
+45%
Overig
645
+20
+3%
Totaal
158.965
+23.555
+15%
Bron: Primos2023. Bewerking Stec Groep (2024). *Exclusief studenten en extramuralisering ouderenzorg. **Verwacht standcijfer op basis van Primos2023.
We splitsen de huishoudensgroei ook uit naar de gemeenten in de regio. Hieruit blijkt dat het grootste deel van de groei landt in de gemeente Veenendaal (+5.895 huishoudens). Dit is opvallend aangezien Veenendaal niet de grootste gemeente is in de regio. Dat is namelijk Ede (+5.820 huishoudens). Procentueel wordt de sterkste groei in Renswoude verwacht (+26%). Deze groei is juist relatief laag in Rhenen (+6%).
Tabel 17: Verwachte huishoudensontwikkeling per gemeente*, conform Primos2023 Gemeente
2025
’25 t/m ‘35
%
Barneveld
24.140
+4.325
+18%
Ede
51.930
+5.820
+11%
Nijkerk
19.115
+2.835
+15%
Renswoude
2.290
+605
+26%
Rhenen
8.600
+535
+6%
Scherpenzeel
4.295
+520
+12%
Veenendaal
29.885
+5.895
+20%
Wageningen 6
18.710
+3.025
+16%
Foodvalley
158.965
+23.555
+15%
Bron: Primos2023. Bewerking Stec Groep (2024). 6
De verwachte huishoudensontwikkeling van de gemeente Wageningen wordt sterk beïnvloed door de instroom van studenten. In dit onderzoek is een correctie hierop toegepast en tonen we dus enkel de verwachte huishoudensontwikkeling van reguliere huishoudens.
39
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Woningtekort in Foodvalley bedraagt momenteel 6% We zien dat startende huishoudens het de afgelopen jaren moeilijk hebben gehad om de woningmarkt te betreden als gevolg van een verminderde beschikbaarheid van betaalbare woningen. De grote vraag naar woningen en het beperkte aanbod is mede de oorzaak geweest van de sterk gestegen woningprijzen in de afgelopen paar jaar. Het ABF berekent per regio in Nederland het ‘statisch woningtekort’. Hierbij confronteren zij het huidige woningaanbod (leegstand) met de huidige vraag. Deze woningvraag is gebaseerd op het aantal huishoudens dat een woning zoekt. Dit zijn huishoudens ouder dan 25 jaar die niet zelfstandig wonen en starters op de woningmarkt. De gemeenten in de regio Foodvalley behoren tot de ABF-woningmarktregio’s Ede en Amersfoort (enkel Nijkerk). We zien dat hierdoor in de gemeenten in de regio Foodvalley het woningtekort op dit moment circa 6% bedraagt. Inlopen woningtekort: +5.625 huishoudens in periode 2025 tot en met 2035 Een belangrijk onderdeel van de totale woningbouwopgave in Nederland is het inlopen van het woningtekort. Landelijk wordt gestreefd naar het inlopen hiervan tot circa 2%. Een dergelijk aandeel zou namelijk een gezond tekort zijn tussen vraag en aanbod. Om dit in de regio Foodvalley te kunnen bewerkstelligen zijn in totaal 6.250 woningen nodig voor deze doelgroep.
Ervan uitgaande dat een deel ook in 2024 al gerealiseerd wordt, komt dit neer op een extra huishoudensgroei van +5.625 huishoudens in de periode 2025 tot en met 2035. Deze groei landt voor een groot deel bij jonge huishoudens. We schatten in dat 80% van hen alleenstaanden en stellen tot 35 jaar zijn en 20% alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar. We houden er daarbij wel rekening mee dat een deel van deze huishoudens doorstroomt naar een oudere doelgroep of een gezin gaat vormen. Hierdoor landt ook een deel van de extra huishoudensgroei bij de doelgroep gezinnen. Al met al zal de huishoudensgroei van jonge huishoudens sterk toenemen wanneer de gemeente zich inzet om in deze opgave te voorzien. Hiervoor dienen dan wel de juiste woningen aan de voorraad toegevoegd te worden. In het volgende hoofdstuk komen we hier op terug.
Tabel 18: Extra behoefte op basis van het inlopen van het woningtekort Doelgroepen
’25 t/m ‘35
%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
+2.175
+10%
Gezinnen
+2.170
+4%
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
+1.160
+7%
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
+110
0%
Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
0
0%
Overig
0
0%
Totaal
+5.625
+4%
Bron: Primos2023. ABF (2023). Bewerking Stec Groep (2024).
We gaan er in dit onderzoek vanuit dat de opgave van het inlopen van het woningtekort naar rato (op basis van de huidige woningvoorraad) over de gemeenten wordt verdeeld. Vandaar dat de groeipercentages in elke gemeente hetzelfde zijn. In werkelijkheid kan dit hiervan afwijken. Niet elke gemeente heeft evenveel mogelijkheden om via nieuwbouw het woningtekort inlopen. Dit vereist verdere afspraken in de regio.
40
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
4.2 Vasthouden aan verstedelijkingsstrategie: +24.830 huishoudens in periode 2025 t/m 2035 Vasthouden aan verstedelijkingsstrategie betekent lagere woningbouwambitie na 2030 Op dit moment geldt tot en met 2030 een sterke woningbouwopgave door de afspraken die in de huidige Woondeal zijn gemaakt. Deze geldt dus niet voor de periode na 2030. Daarvoor is in 2020 al de verstedelijkingsstrategie opgesteld. Het streven daarmee was om de woningvoorraad tot 2040 netto uit te breiden met +40.000 woningen in de gehele regio. Een groot deel hiervan kan al, indien voldaan wordt aan de randvoorwaarden, in de eerste periode tot en met 2030 gerealiseerd worden. Dit betekent dat de woningbouwopgave voor de periode na 2030 op dit moment in reeds gemaakte afspraken nog relatief laag ligt. We gebruiken hierbij de nieuwbouw die reeds gerealiseerd is in de periode 2020-2024 en de verwachte nieuwbouw volgens het basisscenario uit Primos2023 en het inlopen van het woningtekort. We verdelen vervolgens de resterende nieuwbouwambities over de periode 2031 tot 2040. Daarbij houden we een naar rato verdeling aan over de gemeenten. Op dit moment is er echter enkel een regionale woningbouwafspraak en geen uitsplitsing naar gemeenten. Die cijfers zijn daarmee dus indicatief.
Hieruit volgt dat de totale woningbouwopgave in de periode 2031 tot en met 2035 4.350 huishoudens lager uitvalt dan als we Primos2023 plus het inlopen van het woningtekort doorrekenen. Met name minder jonge alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en gezinnen Wanneer er minder woningen worden gebouwd na 2030 dan heeft dit met name gevolgen voor het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en gezinnen. Minder nieuwbouw resulteert namelijk in minder inkomende migratie en het zijn met name deze doelgroepen die deze verhuisbewegingen maken.
Tabel 19: Negatief verschil in behoefte op basis van verstedelijkingsstrategie t.o.v. Primos2023 + inlopen woningtekort naar doelgroepen Doelgroepen
’25 t/m ‘35
%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
-1.335
-6%
Gezinnen
-1.430
-3%
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
-660
-4%
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
-735
-2%
Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
-185
-1%
Overig
0
0%
Totaal
-4.350
-3%
Bron: Primos (2023). Verstedelijkingsstrategie Foodvalley (2020). Bewerking Stec Groep (2024).
4.3 Aanvullende wens provincie: +34.180 huishoudens in periode 2025 t/m 2035 Een ander scenario waar juist de provincie Gelderland op stuurt is het verhogen van de woningbouwopgave ten opzichte van Primos2023 en het inlopen van het woningtekort. De provincie heeft hiervoor drie redenen: • Vanuit ‘water en bodem sturend’ wil de rijksoverheid meer in het oosten van het land gaan bouwen, waaronder in Gelderland. • Er is sprake van grote overdruk op de woningmarkt in de Randstad. Mensen vinden daar geen huis en gaan onvermijdelijk op zoek naar een woning elders in Nederland. Gelderland ligt hiervoor op een gunstige locatie.
41
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
De provincie wil voorkomen dat al te vaak over een verhoging van de woningbouwopgave in gesprek moet worden gegaan. Liever stellen zij afspraken naar beneden bij. Een dergelijke aanpak past ook bij de hoge en groeiende woningnood in de provincie. We beredeneren in dit onderzoek niet of de regio Foodvalley moet inzetten op dit scenario, maar we brengen wel in beeld welke woningbouw past bij deze wens vanuit de provincie en de ontwikkelingen die met deze nieuwbouw in gang gezet worden (meer instroom uit de Randstad). Aanvullende wens provincie verdeeld over huishoudenstypen en gemeenten op basis van migratie We laten de aanvullende wens van de provincie in dit scenario landen in de periode na 2030 met een gelijke verdeling van de aantallen over deze periode. Hiermee zorgen we ervoor dat eraan de huidige Woondeal-afspraken niet gesleuteld hoeft te worden. De verdeling naar huishoudenstypen maken we op basis van de gerealiseerde verhuisbewegingen in de afgelopen jaren richting de regio Foodvalley aan de hand van CBS Microdata. We kijken daarbij specifiek naar de huishoudenstypen die van buiten de regio naar Foodvalley zijn verhuist. Ook de onderverdeling naar gemeenten maken we op basis van deze verhuisbewegingen. Gemeenten met een grotere buiten-regionale aantrekkingskracht kennen daardoor dus ook een groter aandeel van de bijkomende behoefte.
Hiermee sluiten we aan op de redenen die de provincie voor dit scenario schetst. Met name meer alleenstaande en stellen tot 35 jaar en gezinnen door migratie Onderverdeeld naar huishoudenstypen zien we dat met name het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en gezinnen extra toenemen tot en met 2035 door dit scenario. Dit komt doordat dit de doelgroepen zijn die vaker van buiten de regio naar Foodvalley verhuizen.
Tabel 20: Extra behoefte op basis van aanvullende wens provincie t.o.v. Primos2023 + inlopen woningtekort naar doelgroepen Doelgroepen
’25 t/m ‘35
%
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
+1.625
+7%
Gezinnen
+1.640
+3%
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
+740
+4%
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
+820
+2%
Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
+190
+1%
Overig
0
0%
Totaal
+5.000
+3%
Bron: Primos2023. Memo provincie Gelderland (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Procentuele ontwikkeling gemeenten vrij vergelijkbaar, Nijkerk en Rhenen relatief hoog Wanneer we onderscheid maken naar de gemeenten in de regio Foodvalley dan valt op dat de gemeenten procentueel gezien een vrij vergelijkbare aanvullende huishoudensgroei kennen in dit scenario. De gemeenten Rhenen en Nijkerk kennen wel een relatief grote groei (+4%). Dat komt door hun positie ten opzichte van gemeenten buiten de regio. In welke gemeente de extra groei uiteindelijk landt is echter ook afhankelijk van verdere regionale afspraken en afspraken met de provincie over strategische nieuwbouwlocaties.
42
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Tabel 21: Extra behoefte op basis van aanvullende wens provincie t.o.v. Primos2023 + inlopen woningtekort naar gemeenten Gemeenten
’25 t/m ‘35
% +635
+3%
+1.640
+3%
Nijkerk
+780
+4%
Renswoude
+70
+3%
Rhenen
+315
+4%
Scherpenzeel
+145
+3%
Veenendaal
+810
+3%
Wageningen
+615
+3%
Foodvalley
+5.000
+3%
Barneveld Ede
Bron: Primos2023. Memo provincie Gelderland (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
4.4 Vergelijking scenario’s: met name sturing in jonge doelgroepen mogelijk We maken tenslotte een vergelijking tussen de drie scenario’s die we hiervoor hebben geschetst. Dit zijn: • Vasthouden aan verstedelijkingsstrategie: netto 40.000 huishoudens in periode 2020 tot 2040 met verhoogde nieuwbouw tot en met 2030 op basis van Woondeal-afspraken. • Landelijke methodiek gebruiken: landelijk wordt gewerkt met de combinatie van Primoshuishoudensprognose en het inlopen van het woningtekort. • Voldoen aan aanvullende wens provincie: Nog eens 5.000 extra woningen bovenop de huishoudensprognose en inlopen woningtekort in periode 2025 tot en met 2035. Verschillen ontstaan in periode na 2030 Hieronder tonen we de verwachte kwantitatieve huishoudensontwikkeling in de periode 2025 tot en 2035. We houden hierin rekening met reeds gemaakte afspraken. Dit zorgt ervoor dat de verschillen ontstaan na het verlopen van de huidige Woondeal-periode tot en met 2030.
43
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Figuur 31: Verwachte huishoudensontwikkeling op basis van drie scenario’s 200.000 195.000 190.000 185.000 180.000 175.000 170.000 165.000 160.000 155.000 150.000 2025
2026
2027
2028
Verstedelijkingsstrategie
2029
2030
2031
2032
Landelijke methodiek
2033
2034
2035
2036
Wens provincie
Bron: Stec Groep (2024).
Sturing met woningbouw resulteert met name in verschillende omvang jongere doelgroepen We vergelijken vervolgens de uitkomsten van de scenario’s naar doelgroepen met elkaar. We zien dat met name het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en het aantal gezinnen sterk van elkaar verschilt in de verschillende scenario’s. Zo leidt de verstedelijkingsstrategie tot een afname van het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar, maar verwachten we bij een woningbouw volgens de wens van de provincie juist nog een sterke toename van deze doelgroep. Ook het aantal gezinnen verschilt sterk tussen de scenario’s.
Tabel 22: Vergelijking verwachte huishoudensontwikkeling 2025 t/m 3035 in scenario’s naar doelgroepen Verstedelijkingsstrategie
Primos2023 + inlopen woningtekort
Aanvullende wens provincie
-510
+820
+2.445
Gezinnen
+7.995
+9.420
+11.065
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
+4.090
+4.755
+5.495
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
+3.145
+3.880
+4.695
Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
+10.090
+10.275
+10.465
Overig
+20
+20
+20
Totaal
+24.830
+29.180
+34.180
Doelgroepen
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
Bron: Stec Groep (2024).
Uiteenlopende bandbreedte terug te zien in elke gemeente De verwachte huishoudensontwikkeling is ook uit te splitsen naar de verschillende gemeenten in de regio Foodvalley. We zien dat dit zorgt voor een sterk uiteenlopende bandbreedte. De mate van huishoudensgroei is daarmee sterk afhankelijk van het scenario waarop in nieuwbouw gestuurd wordt per gemeente.
44
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Tabel 23: Extra behoefte op basis van aanvullende wens provincie t.o.v. Primos2023 + inlopen woningtekort naar gemeenten in periode 2025 t/m 2035
Gemeenten
Verstedelijkingsstrategie naar rato*
Primos2023
Primos2023 + inlopen woningtekort
Aanvullende wens provincie
Barneveld
+4.680
+4.325
+5.235
+5.870
Ede
+6.390
+5.820
+7.815
+9.455
Nijkerk
+2.500
+2.835
+3.180
+3.960
Renswoude
+625
+605
+690
+760
Rhenen
+550
+535
+820
+1.135
Scherpenzeel
+555
+520
+685
+825
Veenendaal
+6.320
+5.895
+7.025
+7.835
Wageningen
+3.205
+3.025
+3.740
+4.355
Foodvalley
+24.830
+23.555
+29.180
+34.190
Bron: Primos2023. Memo provincie Gelderland (2024). Bewerking Stec Groep (2024). *Op dit moment zijn enkel afspraken op regioniveau gemaakt, hiervoor hebben wij zelf een indicatieve verdeling naar rato toegepast.
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
45
5. Kwalitatieve woningbehoefte In dit hoofdstuk is de toekomstige kwalitatieve woonbehoefte in beeld gebracht. We doen dit naar woningtypen en prijssegmenten. Zowel op basis van woonwensen (WoON2021) als verhuisgedrag (CBS Microdata) naar de drie verschillende ontwikkelingsscenario’s die we in het vorige hoofdstuk hebben geschetst. Hiermee brengen we ook in beeld op welke woningbouw gestuurd moet worden als de regio kwalitatief sterk invulling wil geven aan één van de scenario’s.
5.1 Woningbehoefte op basis van scenario’s naar woningtypen en prijssegmenten Kwalitatieve woonbehoefte op basis van Stec doorstroommodel De verwachte huishoudensontwikkeling naar doelgroepen en de bestaande woningvoorraad per gemeente vormen de basis om de kwalitatieve woningbehoefte te kunnen bepalen. We zetten hiervoor ons Stec-Doorstroommodel in. Hiermee berekenen we op basis van de kenmerken van de demografie en woningmarkt aan welke type woningen de komende jaren behoefte dan wel overschot bestaat. We houden hierbij rekening met de verhuisgeneigdheid, woonwensen en het verhuisgedrag van de doelgroepen die nu en in de toekomst naar verwachting in de regio Foodvalley zullen wonen. Dit doorstromingsprincipe houdt er rekening mee dat een deel van de woningzoekenden ook goed kan landen in de bestaande woningvoorraad. We gebruiken daarvoor de landelijke WoON-enquête (woonwensen) en CBS Microdata (verhuisgedrag). In onderstaand tekstkader lichten we het StecDoorstroommodel verder toe.
Uitleg Stec-Doorstroommodel Behoefte aan woningen op basis van doorstroommodel en verschillende doelgroepen Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. We onderscheiden hiervoor 31 doelgroepen op basis van huishoudenssamenstelling, leeftijd, inkomen en woonmilieu. Vervolgens bepalen we de jaarlijkse opgave, waarbij het model rekening houdt met de bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van de doelgroepen in de gemeente. Door confrontatie huidige woonsituatie met woonwensen én verhuisgedrag ontstaat opgave Door de ontwikkeling van deze doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie (wat komt er aan woningen vrij bij huishoudensdaling/doorstroming?), verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren (waar is behoefte aan bij huishoudensgroei/doorstroming?) simuleren we in het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen. Zo ontstaat op basis van verhuis- en woonwensen en de samenstelling van de woningvoorraad een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve opgave op de woningmarkt oplevert.
46
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Verhuisgedrag van doelgroepen verfijnd met daadwerkelijke verhuizingen in regio Foodvalley Op basis van CBS Microdata hebben we ons Stec-Doorstroommodel verder kunnen verfijnen voor de woningmarktsituatie in de regio Foodvalley. Dit zorgt ervoor dat de woningbehoefte op basis van daadwerkelijk verhuisgedrag voor een groot deel gebaseerd is op de verhuizingen zoals ze daadwerkelijk in de gemeente hebben plaatsgevonden in de periode 2018 t/m 2022. In bepaling van de behoefte houden we rekening met betaalbaarheid van de voorraad Daarnaast houden we in het woonbehoefteonderzoek rekening met de betaalbaarheid van de (koop)woningvoorraad, zodat we (vanuit het inkomen) onhaalbare wensen corrigeren. Zo dempen we de vraag naar koopwoningen vanuit lage en middeninkomens naar gelang de woningvoorraad in een gemeente duurder is. Dit resulteert erin dat huishoudens vaker aangewezen zijn op een huurwoning, omdat niet iedereen koopwensen kan realiseren.
Uitkomsten telkens weergegeven in vergelijking met overige scenario’s We tonen de uitkomsten uit het Stec-Doorstroommodel voor de periode 2025 tot en met 2035 in dit hoofdstuk op regioniveau. Per gemeente staan er uitkomsten in bijlage A. We maken in onze figuren telkens de vergelijking tussen de scenario’s. Dit doen we door zowel de behoefte uit de verstedelijkingsstrategie en de behoefte uit de aanvullende wens van de provincie te vergelijken met de woningbehoefte als we de landelijke methodiek volgen (Primos2023 + inlopen woningtekort). De behoefte die we tonen is de netto uitbreidingsvraag. Wanneer dus woningen in een segment gesloopt worden, betekent dit dat de vraag naar dit type woningen in de nieuwbouw hoger uitvalt. Woonwensen en verhuisgedrag per doelgroep als basis voor woningbehoefte Zoals in bovenstaand tekstkader staat vermeld, werken we de woningbehoefte uit op basis van woonwensen en verhuisgedrag. Zo maken we een confrontatie tussen vraaggestuurde en aanbodgestuurde behoefte. Hieronder geven we per doelgroep het verschil tussen de wens en het verhuisgedrag per doelgroep naar enkele hoofd-woningtypen. Wat daarin opvalt is dat alleenstaanden en stellen tot 35 jaar vaker de voorkeur geven aan een grondgebonden koopwoning, maar in werkelijkheid eerst nog vaak verhuizen naar een huurappartement.
Ouderen verhuizen juist vaker naar een grondgebonden koopwoning dan ze aangeven te wensen. Dat hangt er mogelijk mee samen dat veel ouderen wel aangeven te willen verhuizen naar een appartement/nultredenwoning, maar deze stap vaak vanwege uiteenlopende redenen niet maken. De stap naar een andere grondgebonden woning is voor een deel eenvoudiger. Mogelijk omdat dit hetzelfde woningtype is als waar ze nu vaak in wonen.
Tabel 24: Gerealiseerde verhuisbewegingen in de regio Foodvalley ten opzichte van woonwensen*
Doelgroep
Inkomen
SH GGB
VSH GGB
KOOP GGB
SH APP
VSH APP
KOOP APP
A&S < 35 jaar
Laag
-1%
-2%
-19%
22%
3%
-3%
A&S < 35 jaar
Midden en hoog
3%
0%
-41%
24%
10%
4%
Gezinnen
Laag en midden
-8%
2%
5%
2%
3%
-4%
Gezinnen
Hoog
1%
7%
-6%
2%
3%
-7%
47
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
A&S 35-55 jaar
Laag
-4%
2%
-4%
4%
5%
-3%
A&S 35-55 jaar
Midden en hoog
4%
7%
-11%
8%
9%
-16%
A&S 55-75 jaar
Laag
3%
1%
10%
-16%
2%
0%
A&S 55-75 jaar
Midden en hoog
2%
5%
17%
-3%
4%
-24%
A&S >75 jaar Laag
6%
0%
9%
-18%
-5%
8%
Midden en A&S >75 jaar hoog
0%
4%
23%
-15%
-8%
-4%
Bron: WoOn2021, CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
5.2 Extra behoefte in scenario’s landt bij grondgebonden koopwoning Verstedelijkingsstrategie: behoefte zeer divers, zowel grondgebonden als nultreden We zien dat de behoefte op basis van de huishoudensontwikkeling in het scenario ‘vasthouden aan verstedelijkingsstrategie’ zeer divers is. Dit komt doordat we in dit scenario zowel een toename van gezinnen (meer grondgebonden vraag) en alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar zien (meer nultredenvraag). Ook is er zowel behoefte aan sociale huur- als aan koopwoningen. Wel valt op dat vanuit verhuisbewegingen de vraag naar grondgebonden koopwoningen wat hoger uitvalt dan vanuit woonwensen. In het nultreden koopsegment is dit juist andersom. In het sociale huursegment liggen woonwens en verhuisgedrag dichter bij elkaar. Dit komt doorat in het verleden mogelijk meer nultredenwoningen in het sociale huursegment zijn bijgebouwd waardoor meer verhuisbewegingen konden optreden naar dit woningtype. Landelijke methodiek: met name meer behoefte aan grondgebonden koopwoningen Wanneer we de huishoudensontwikkeling in het scenario ‘landelijke methodiek’ volgen, valt op dat met name de behoefte aan grondgebonden koopwoningen hoger uitvalt. Dit komt doordat in dit scenario meer verhuisbewegingen van alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en gezinnen naar de regio plaatsvinden.
Deze doelgroepen hebben met name behoefte aan een grondgebonden koopwoning. In de andere segmenten is de toename door dit scenario relatief klein. Zo neemt de oudere doelgroep met name toe door huishoudens die al in de regio wonen. Zij zijn wat betreft hun omvang minder sterk afhankelijk van nieuwbouw.
48
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Figuur 32: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2025 t/m 2035 in de regio Foodvalley, verstedelijkingsstrategie (niet-gearceerd) en invloed prognose (gearceerd) -1.000
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000 10.000
Appartement zonder lift Grondgebonden
SH GGB VSH GGB KOOP GGB SH APP z. lift VSH APP z. lift KOOP APP z. lift
Nultreden
SH NULT VSH NULT KOOP NULT Woonvoorkeur (verstedelijking)
Invloed prognose
Verhuisgedrag (verstedelijking)
Invloed prognose
Bron: Primos2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). Verstedelijking = verstedelijkingsstrategie en prognose = Primos2023 + inlopen woningtekort.
Aanvullende wens provincie: opnieuw meer vraag naar grondgebonden koopwoning Ook het scenario waarin we een aanvullende wens van de provincie doorberekenen (+5.000 huishoudens) zorgt met name voor een extra vraag naar grondgebonden koopwoningen. Ook dit wordt met name veroorzaakt door het feit dat de extra migratie in dit scenario voortkomt uit alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en gezinnen. Zij geven aan vaker een voorkeur te hebben voor een dergelijke woning.
Figuur 33: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2025 t/m 2035 in de regio Foodvalley, prognose (niet-gearceerd) en invloed wens provincie (gearceerd)
Nultreden
Appartement zonder lift
Grondgebonden
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
SH GGB VSH GGB KOOP GGB SH APP z. lift VSH APP z. lift KOOP APP z. lift SH NULT VSH NULT KOOP NULT
Woonvoorkeur (prognose)
Invloed ambitie
Verhuisgedrag (prognose)
Invloed ambitie
Bron: Primos2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). Prognose = Primos2023 + inlopen woningtekort en ambitie = aanvullende wens provincie.
49
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Groot deel woningbehoefte landt in alle drie de scenario’s in betaalbare segment We hebben de woningbehoefte op hoofdlijnen ook verder opgedeeld naar prijssegmenten en woningtypen. Hieronder geven we in een overzicht weer hoe de verschillende scenario’s zich daarbij tot elkaar verhouden. Te zien is dat bij een hogere woningbouwambitie het aandeel betaalbare woningen in de woningbehoefte niet veel van elkaar verschilt. Wel zien we een lichte verschuiving richting meer koopwoningen. Dan wel zowel in het betaalbare als dure segment. Wat betreft woningtype (grondgebonden of nultreden) zien we een grotere invloed van de ambitie terug. Dit komt doordat de extra woningbouw met name gericht is op nieuwe huishoudens die de voorkeur geven aan een grondgebonden woning.
Tabel 25: Woningbehoefte* 2025 t/m 2035 naar prijssegment en woningtype o.b.v. drie scenario’s Verstedelijkingsstrategie Prijssegment
Type
Primos2023 + inlopen woningtekort
Aanvullende wens provincie
Sociale huur
8.710 (35%)
10.010 (34%)
11.485 (34%)
Middenhuur
3.155 (13%)
3.435 (12%)
3.795 (11%)
Dure huur
1.940 (8%)
2.085 (7%)
2.290 (7%)
Betaalbare koop (tot € 390.000)
5.845 (24%)
7.340 (25%)
9.020 (26%)
Dure koop (vanaf € 390.000)
5.160 (21%)
6.290 (22%)
7.580 (22%)
Grondgebonden
10.035 (41%)
12.910 (44%)
16.295 (48%)
Appartement zonder lift Nultreden
3.620 (11%) 2.265 (9%)
2.900 (9%)
12.510 (50%)
13.345 (46%)
14.250 (42%)
Bron: Primos2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). *Gemiddelde behoefte op basis van woonwensen en verhuisgedrag,
Hierna werken we de woningbehoefte in de periode 2025 tot en met 2025 in de regio Foodvalley verder uit naar woningtypen en prijssegmenten. We doen dit door de drie verschillende scenario’s met elkaar te vergelijken op basis van de gemiddelde woningbehoefte uit woonwensen en verhuisgedrag. De verschillen tussen deze twee methoden liggen in lijn met de figuur waarin de woningbehoefte op hoofdlijnen wordt geschetst. Zoals eerder al genoemd zijn de uitkomsten op gemeenteniveau in te zien in bijlage A van dit rapport. Invloed scenario’s op zowel betaalbaar als duur grondgebonden koopsegment In de woningbehoefte op hoofdlijnen is te zien dat de scenario’s met name invloed hebben op het grondgebonden koopsegment. Dit komt doordat jonge huishoudens die buiten-regionaal naar de regio Foodvalley verhuizen voor een groot deel een woningvraag hebben naar dit type woning. We zien wel dat deze vraag zowel in het betaalbare als dure koopsegment landt. Ook binnen het betaalbare koopsegment zien we nog een uitsplitsing in een woningbehoefte naar grondgebonden koopwoningen tot € 290.000 en tussen de € 290.000 en € 390.000. Voor dit zeer betaalbare koopsegment is het wel de vraag in hoeverre dit via nieuwbouw gerealiseerd kan worden.
Kleine woonvormen of een aanpassing naar een ander woningtype (appartement) of eigendomssituatie (huur) kan dan gewenst zijn en ook voldoen aan woningwensen van jonge huishoudens.
50
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Figuur 34: Woningbehoefte naar grondgebonden woningen in periode 2025 t/m 2035 in de regio Foodvalley o.b.v. drie scenario’s en gemiddelde woonwensen/verhuisgedrag
VSH GGB
SH GGB
0 tot aftop.grens
500
1.000 865
1.155
3.000
3.500
4.000
1.500
900 970 1.080
€ 1.123+
1.260 1.400
€ 290-390K 695
1.030
1.860
2.550
1.990
2.660
1.425 2.345
€ 490K+ Verstedelijking
2.500
1.490 1.625 1.820
lib.grens tot € 1.123
€ 390-490K
2.000
1.085 1.260 1.475
aftop. tot lib.grens
tot € 290K KOOP GGB
1.500
Prognose
3.020
3.785
Ambitie
Bron: Primos2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). Verstedelijking = verstedelijkingsstrategie, prognose = Primos2023 + inlopen woningtekort en ambitie = aanvullende wens provincie.
Impact op appartementen zonder lift is beperkt, met name invloed op sociale huur De vraag naar appartementen zonder lift komt met name voort uit jongere huishoudens. Zij hebben vaak niet een specifieke voorkeur voor een appartement zonder lift, maar zijn eerder onverschillig in de keuzes tussen een appartement zonder of met lift. De vraag is daarmee of dit woonproduct gewenst is om door middel van nieuwbouw toe te voegen. Zo is dit woonproduct niet geschikt voor personen met mobiliteitsbeperkingen, waaronder veel ouderen. Gezien de verwachte vergrijzing in de regio Foodvalley lijkt daarmee inzet op nultredenwoningen (zoals appartementen met lift) op de lange termijn gewenster. Ook die voldoen aan de wensen van deze doelgroep. Houdt daarbij echter wel rekening met hogere kosten. Om die reden kan beperkte toevoeging van appartementen zonder lift in de huidige markt nog zinvol zijn.
51
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Figuur 35: Woningbehoefte naar appartementen zonder lift in periode 2025 t/m 2035 in de regio Foodvalley o.b.v. drie scenario’s en gemiddelde woonwensen/verhuisgedrag
VSH APP z. lift SH APP z. lift
0
200
600
505
aftop. tot lib.grens 360 420
lib.grens tot € 1.123
145
Verstedelijking
725 615
1.200 1.040
755
490
245
360
240 270 300
€ 290-390K
€ 490K+
1.000
210 235 260
€ 1.123+
€ 390-490K
800
455
tot aftop.grens
tot € 290K KOOP APP z. lift
400
75 85 95 275 300 325 Prognose
Ambitie
Bron: Primos2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). Verstedelijking = verstedelijkingsstrategie, prognose = Primos2023 + inlopen woningtekort en ambitie = aanvullende wens provincie.
Diverse vraag naar nultredenwoningen, weinig invloed van scenario’s We zien dat er een vraag is naar alle prijssegmenten en eigendomsvormen binnen het nultredensegment. De doelgroep die een dergelijke woning zoekt, met name ouderen, zijn dan ook zeer divers. Een relatief groot deel van hen zoekt wel een sociale huurwoning. Dit komt onder meer doordat ouderen over het algemeen een lager inkomen hebben dan jongere doelgroepen. Zij hebben vaak wel meer vermogen opgebouwd, maar dit is vaak geen criteria om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Ook zien we dat een deel van hen met een hoger inkomen graag niet meer een woning in bezit heeft door de financiële ruimte die zij hiermee vrijspelen. Deze doelgroep is vaker op zoek naar een woning in het vrijesectorhuursegment. Tenslotte valt op dat de verschillen in de vraag naar nultredenwoningen tussen de drie scenario’s beperkt is. Dit komt doordat deze doelgroep minder verhuisgeneigd is en dus vaak al binnen de eigen gemeente woont.
52
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Figuur 36: Woningbehoefte naar nultredenwoningen in periode 2025 t/m 2035 in de regio Foodvalley o.b.v. drie scenario’s en gemiddelde woonwensen/verhuisgedrag
KOOP NULT.
VSH NULT.
SH NULT.
0
500
1.000
1.500
2.000
835 880 950
tot € 290K
1.365 1.470 1.585
€ 290-390K
1.430 1.505 1.565
Verstedelijking
4.000
1.310 1.390 1.485
lib.grens tot € 1.123
€ 490K+
3.500
2.905 3.075 3.250
aftop. tot lib.grens
€ 390-490K
3.000
2.905 3.175 3.465
tot aftop.grens
€ 1.123+
2.500
615 645 670 1.150 1.205 1.280 Prognose
Ambitie
Bron: Primos2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). Verstedelijking = verstedelijkingsstrategie, prognose = Primos2023 + inlopen woningtekort en ambitie = aanvullende wens provincie.
5.3 Regionale ambities sluiten redelijk goed aan op woningbehoefte verstedelijkingsstrategie De gemeenten in de regio Foodvalley zijn al aan de slag gegaan met het vormgeven van de gemeentelijke woningbouwambities in de periode 2025 tot en met 2035. Deze ambities zullen later in afspraken worden omgezet. In dit onderzoek lopen we de regionale ambities na en confronteren deze met de woningbehoefte die we in beeld hebben gebracht. Zo is te zien waar de woningbouwambities goed overeenkomen met de behoefte en in welke segmenten het knelt. Dit doen we zowel kwantitatief als kwalitatief. Bruto woningbouwambitie in lijn met netto huishoudensgroei volgens prognose We zien dat op dit moment 28.980 woningen zijn opgenomen in de bruto woningbouwambities van de regio Foodvalley voor de periode 2025 tot en met 2035. Dit is vergelijkbaar met de netto huishoudensgroei volgens Primos2023 inclusief inlopen van het woningtekort. De regio voorziet daarmee dus in ieder geval niet in de aanvullende wens van de provincie om extra woningbouw mogelijk te maken in deze periode. Sloop belangrijke factor, nu ambities in lijn met verstedelijkingsstrategie Belangrijk in het waarmaken van de cijfers in de prognose zal het aantal te slopen woningen zijn. Dit is namelijk het verschil tussen bruto woningbouw en netto huishoudensgroei. We kunnen ons hiervoor deels baseren op cijfers uit het verleden.
Zo blijkt dat de afgelopen vijf jaar gemiddeld 342 woningen per jaar aan de woningvoorraad zijn onttrokken. Wanneer we dit doorzetten voor de periode 2025 tot en met 2035 dan zou dit leiden tot de sloop van circa 3.760 woningen. Wanneer dit inderdaad gebeurt, betekent dit dat de netto huishoudensgroei over de gehele periode +25.130 huishoudens bedraagt. Dit is vergelijkbaar met de afspraken volgens de verstedelijkingsstrategie (netto +24.830 in periode 2025 t/m 2035). Belangrijk hierbij te benoemen is dat het aantal woningen dat gesloopt zal worden beperkt
53
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
onderdeel is van de plancapacitieit. Het is daarmee dus lastig te monitoren. Op dit moment is enkel grootschalige sloop van woningen in het Franse Gat in de gemeente Veenendaal bekend. Daarnaast zien we dat sloop van woningen hoofdzakelijk plaatsvindt in het betaalbare woningsegment. Door middel van sloop wordt de opgave aan betaalbare woningbouw dus groter.
Figuur 37: Aantal gesloopte woningen in de regio Foodvalley, 2019-2023 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2019
2020
2021
2022
2023
Bron: CBS (2024, cijfers 2019-2023).
Kwantitatieve woningbouwambities verschillen op gemeenteniveau ten opzichte van woningbehoefte We hebben op gemeenteniveau ook een confrontatie gemaakt tussen de gemeentelijke woningbouwambities en de woningbehoefte die blijkt uit het scenario ‘verstedelijkingsstrategie. Dat scenario lijkt nu namelijk het sterkst in de buurt te komen van de huidige ambities. We zien dat de ambities sterk kunnen afwijken van de behoefte. Dit kan mogelijk samenhangen met nieuwbouw in het verleden. We verwachten echter dat de woningbehoefte ook deels uitwisselbaar is tussen gemeenten. Zeker als het gaat om buiten-regionale instroom. De behoefte per gemeente ligt daarmee niet volledig vast waardoor er schuifruimte in woningbouw tussen gemeenten mogelijk is. Verder is te zien dat we bruto woningbouwambities vergelijken met netto afspraken. Monitor daarom goed het aantal gesloopte woningen om te kunnen stellen of de afspraken met de huidige plannen gehaald kunnen worden.
Tabel 26: Confrontatie woningbouwambitie met netto woningbehoefte in 2025 t/m 2035 Gemeenten
Bruto woningbouwambitie
Netto* behoefte verstedelijkingsstrategi e naar rato**
Barneveld
5.680
4.680
Ede
8.515
6.390
Nijkerk
3.025
2.500
685
625
Rhenen
1.200
550
Scherpenzeel
1.105
555
Veenendaal
5.775
6.320
Wageningen
2.790
3.205
Totaal
28.690
24.830
Renswoude
54
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Bron: Regionale woningbouwambitie Foodvalley (2024). Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen. *Inclusief de sloop van woningen. ** Op dit moment zijn enkel afspraken op regioniveau gemaakt, hiervoor hebben wij zelf een indicatieve verdeling naar rato toegepast.
Aandeel betaalbare woningbouw op regioniveau goed in lijn met kwalitatieve woningbehoefte Vervolgens vergelijken we de indeling naar prijssegmenten in de regionale woningbouwambitie met de woningbehoefte die uit ons onderzoek volgt. Hieronder vergelijken we de regionale woningbouwambitie met de behoefte volgens de verstedelijkingsstrategie. Dit is namelijk het scenario waar de regio op dit moment het meest op stuurt. Hieruit blijkt dat de regio op dit moment op een aandeel betaalbaarheid stuurt dat goed overeenkomt met waar behoefte aan is. Wel is dus belangrijk om mee te geven dat het een bruto woningbouwambitie betreft en een netto behoefte. Aangezien sloop voornamelijk in het betaalbare segment zal plaatsvinden, zal de netto groei vanuit de woningbouwambitie verder af liggen van de behoefte aan betaalbare woningen dan uit onderstaande tabel lijkt.
Tabel 27: Confrontatie regionale woningbouwambitie met netto woningbehoefte verstedelijkingsstrategie in periode 2025 t/m 2035 Regionale bruto woningbouwambitie
Netto* woningbehoefte verstedelijkingsstrategi e
Sociale huur
9.600 (33%)
8.710 (35%)
Middenhuur
2.740 (10%)
3.155 (13%)
Betaalbare koop (tot € 390.000)
6.945 (24%)
5.845 (24%)
Duur (huur en koop)
9.405 (33%)
7.100 (30%)
28.690 (100%)
24.830 (100%)
Prijssegment
Totaal
Bron: Regionale
woningbouwambitie Foodvalley (2024). Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen. *Inclusief de sloop van woningen.
Wel duidelijke verschillen op gemeenteniveau tussen ambities en behoefte Ook op gemeenteniveau hebben we het aandeel betaalbare woningen in de woningbouwambities vergeleken met het aandeel betaalbare woningen volgens de behoefte van de verstedelijkingsstrategie. Hierin zien we meer afwijkingen tussen ambities en behoefte terug. Ook hier geldt dat uitwisseling tussen gemeenten mogelijk is. Zo is het aandeel betaalbaar in Rhenen opvallend. Dit wordt echter hoofdzakelijk verklaard door de lage kwantitatieve woningbehoefte. Deze stuurt nu met name op aanvullende woningbouw voor de eigen inwoners. Wanneer de gemeente een deel van de woningbehoefte van andere gemeenten in de regio opvangt (zoals Veenendaal) dan kan daarvan ook een groter aandeel in het duurdere segment landen.
55
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Tabel 28: Confrontatie aandeel betaalbaar woningbouwambities met netto woningbehoefte verstedelijkingsstrategie in periode 2025 t/m 2035 Gemeenten
Aandeel betaalbaar woningbouwambitie
Aandeel betaalbaar netto* verstedelijkingsstrategie* *
Barneveld
63%
70%
Ede
70%
70%
Nijkerk
64%
71%
Renswoude
65%
67%
Rhenen
67%
90%
Scherpenzeel
63%
73%
Veenendaal
69%
74%
Wageningen
67%
69%
Totaal
67%
71%
Bron: Regionale woningbouwambitie Foodvalley (2024). Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen. *Inclusief de sloop van woningen. ** Op dit moment zijn enkel afspraken op regioniveau gemaakt, hiervoor hebben wij zelf een indicatieve verdeling naar rato toegepast.
56
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
6. Adviezen In dit hoofdstuk werken we vijf belangrijke en samenhangende adviezen uit die voortkomen uit het woningbehoefteonderzoek.
6.1 Advies 1: houd als regio rekening met aanhoudend forse behoefte aan woningen in Foodvalley Behoefte blijft fors We signaleren dat de behoefte aan woningen in de regio fors is en ook op de lange termijn naar verwachting blijft. Belangrijke notie hierbij is dat de daadwerkelijke woningbehoefte al weer hoger is dan waar in de Woondeal en in de Verstedelijkingstrategie van uit is gegaan. Wanneer we rekenen met de meest actuele primosprognose (Primos2023) en u daarbovenop (regionaal) ook inzet op het inlopen van de actuele woningtekorten dan zijn de huidige nieuwbouwplannen niet voldoende om te voorzien in de behoefte. Ook wanneer we verder doorkijken richting 2050 en verder, mag verwacht worden dat er aanhoudend huishoudensgroei blijft bestaan, en dat de regio gezien de geografische ligging te maken zal blijven houden met een grote (arbeids-)migratie-instroom. Streef als regio in te zetten op actuele prognoses en regionaal het huidige woningtekort terug te dringen Vanuit het oogpunt van leefbaarheid is het daarnaast belangrijk regionaal werk te maken van het inlopen van de huidige woningtekorten in de periode tot en met 2035. Dit tekort loopt op dit moment op tot zo’n 5.500 huishoudens die op dit moment geen passende woning kunnen vinden in Foodvalley. We raden u aan als regio te streven naar het toevoegen van een woningaantal van ruim 29.000 woningen.
Idealiter worden deze woningen toegevoegd naar rato van de behoefte in elk van de afzonderlijke gemeenten. Het is echter bekend dat dit niet mogelijk is vanwege onder andere ruimtelijke beperkingen en afspraken zoals deze met de provincies Utrecht en Gelderland zijn gemaakt. Het is daarom belangrijk binnen de regio als geheel voldoende ruimte te houden voor nieuwbouw. We raden aan erop in te zetten dat gemeenten die dat kunnen meer nieuwbouw toevoegen dan op grond van de ‘eigen’ behoefte mag worden verwacht. We zien hier ook een oplossing in om de programmering vlot te trekken. Zeker waar het gaat om de instroom van buiten de regio. Deze is immers nog niet lokaal gebonden en kan als het ware geleid worden naar die gemeenten die meer ruimte voor nieuwbouw hebben. Zo drukt de woningbehoefte wat minder zwaar op gemeenten waar niet extra gebouwd kan worden.
Tabel 29: Vergelijking verwachte huishoudensontwikkeling 2025 t/m 3035 in scenario’s Huishoudens
Totaal
Verstedelijkingsstrategie
Primos2023
Primos2023 + inlopen woningtekort
Aanvullende wens provincie
+24.830
+23.555
+29.180
+34.180
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
57
Bron: Stec Groep (2024).
6.2 Advies 2: zet door uw programmering in op verlichting van de woningmarktdruk We zien twee krachtige manieren om de marktdruk te kunnen geleiden die we hieronder uitwerken: Maak werk van het verzilveren van de potentie voor beter benutten van de bestaande woningvoorraad. In de eerste plaats zijn er grote kansen om in de bestaande woningvoorraad nieuwe zelfstandige woningen toe te voegen. Analyses van ons bureau in opdracht van het ministerie van BZK (in 2023), provincie Gelderland (2024) en provincie Utrecht (2024) laten zien dat er veel kansen zitten om woningen op te toppen (in de meer stedelijke gemeenten) en woningen te splitsen (in iedere gemeente, ook in de landelijke gemeenten). Een eerste quickscan laat een potentie zien van circa 6.000 tot 7.000 woningen tot 2030-2035, bestaande uit: • 2.000 tot 3.000 woningen door optoppen, overwegend in stedelijke gebieden. • 3.000 tot 4.000 woningen door splitsen , ook veel in dorpse en landelijke setting. Aanvullend zien we veel meerwaarde in het faciliteren van erfdelen, bijvoorbeeld op basis van het afwegingskader Functieveranderingsbeleid zoals dat in de regio wordt opgesteld. Verwacht mag worden dat de nieuwe zelfstandige woningen die hieruit voort komen, lokaal goed gepositioneerd kunnen worden. Zo hebben deze woningen minder aantrekkingskracht op huishoudens van buiten de regio.
Dit heeft als belangrijk voordeel dat hiermee de woningmarktdruk voor inwoners van Foodvalley kan worden verlicht en de woningen goed bijdragen aan het inlopen van woningmarkt tekorten. Dit heeft allereerst een direct karakter: deze woningen voorzien in de behoefte van iemand uit de regio die nu nog geen passende woning heeft gevonden. Het heeft daarnaast ook een indirect karakter: de woningen voorzien in een behoefte waardoor huishoudens makkelijker kunnen doorstromen en er in de hele woningmarkt iets meer lucht komt. Richt de woningbouwprogrammering in de eerste plaats op behoeften van inwoners van de regio zelf Vervolgens signaleren we dat ook de aard van de woningbouwprogrammering in woningtypen en prijsklassen een knop is waaraan gedraaid kan worden. Uit de analyse van het verhuisgedrag binnen en naar de regio Foodvalley komt naar voren dat woningen in het sociale en betaalbare segment vaker worden betrokken door huishoudens binnen de regio. Dat geldt ook voor appartementen en (andere) nultredenwoningen. Dure woningen worden juist vaker betrokken door huishoudens van buiten de regio. Dit geldt ook voor grondgebonden woningen. Ook is het zo dat woningen die aantrekkelijk zijn voor oudere huishoudens zoals nultredenwoningen extra bijdragen aan de lokale doorstroming, door lange verhuisketens.
We concluderen dat extra in zetten op sociale huur en meer betaalbare woningen in de vorm van appartementen en andere nultredenwoningen bijdraagt aan bouwen door de huidige inwoners van de Foodvalley gemeenten. Een bijkomend voordeel is dat de doorstroming die door de nieuwbouw op gang komt dan ook binnen de regio verzilverd kan worden. Met andere woorden: de verhuisketens die ontstaan door verhuizingen naar de nieuwbouwwoningen hebben vaker een lokaal karakter. Ook dit draagt eraan bij dat de ervaren woningmarktdruk binnen de Foodvalley-gemeenten zo wat verlicht kan worden.
6.3 Advies 3: focus op het hard maken van zachte plannen Ambities verder brengen en keuzes maken Het aantal harde plannen is op niveau van de regio en in sommige gemeenten te laag, gezien de woningbehoefte. Een fors deel van de plancapaciteit is zacht en dient waar mogelijk met spoed opgehard te worden. Met name vanaf 2028 tot en met 2033 zijn er risico’s op een leeglopende harde planvoorraad die onvoldoende aangevuld wordt met nieuwe harde plannen. Scherper inzicht in de precieze oorzaken en belemmeringen voor het opharden van plannen is essentieel. U heeft inmiddels op opdracht hebt
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
58
gegeven aan Woningmakers.nl om deze verdieping te doen. Een eerste globale verkenning van de planvoorraad door ons bureau en een reeks één op één gesprekken met gemeenten hierover laat zien dat er een grote diversiteit is in de mate van zachtheid van ambities voor nieuwe woningbouwplannen. Deze varieert van bijna hard in gemeenten die sterk sturen op planologische borging tot zeer zacht, waarin gemeenten een globaal zoekgebied op het oog hebben en de ambitie hebben om hier te komen tot nieuwe woningbouwontwikkeling. Met een gemiddelde doorlooptijd van tien jaar van idee tot realisatie is het essentieel te komen tot keuzes over de grote toekomstige locaties zoals de Meent, Veenendaal-de Klomp, Kennisas en Regiopoort Nijkerk. Dit vergt prioriteit bij gemeenten en provincies. Bezien vanuit de woningbehoefte kunnen deze keuzes niet langer vooruitgeschoven worden. Regionaal voorsorteren op de lange termijn helpt lokale tekorten op te lossen In het verlengde hiervan is het belangrijk om in de regionale samenwerking voor te sorteren op de periode na 2030 en zelfs na 2035. Aandachtspunt hierbij is dat niet iedere gemeente in dezelfde mate kwantitatief zal kunnen bijdragen in het realiseren van woningen conform de woningbehoefte (Primos2023+inlopen tekort). Juist op dit vlak is het belangrijk om regionaal te borgen dat er voldoende harde bouwplannen bijkomen.
We vinden het daarom belangrijk aanvullend op de Woondeal vanuit regionaal, provinciaal en rijksperspectief te blijven doorkijken naar de periode 2025 tot en met 2035 en tot 2040.
6.4 Advies 4: zet in op fair share Hanteer fair share op gemeenteniveau als uitgangspunt Op het niveau van de regio is er in de bouwprogramma’s sprake van een fair share van aandelen sociaalbetaalbaar conform de verwachte wettelijke kaders. Op het niveau van gemeenten zijn er soms forse afwijkingen. Belangrijk is met elkaar tot een werkbare aanpak om tot een passende en evenredige kwalitatieve verdeling van prijssegmenten te komen. Dit is belangrijk omdat er veel behoefte aan goedkope en betaalbare woningen is in de regio, en dat de huidige tekorten doorstroming en een efficiënte werking van de woningmarkt belemmeren. De Foodvalley-gemeenten zijn voor wat betreft woonvoorkeuren en achtergronden verschillend. We signaleren echter dat er tussen gemeenten op dit moment grote verschillen in de programmering zijn, die niet verklaard kunnen worden door verschillen in de samenstelling van huishoudens en inkomensopbouw. We pleiten daarom voor een aanpak waarin gemeenten voor zachte plannen inzetten op een passend aandeel sociaal en betaalbaar in lijn met de Wvrv, zoals deze in de Tweede Kamer voorligt. De aandelen van 30% sociale huur en in totaal 67% betaalbare woningen sluiten immers ook goed aan bij de aangetoonde lange termijn behoeften in de verschillende gemeenten, zoals de doorstroommodellen laten zien.
Helder is ook dat plannen die al in een vergevorderd stadium zijn niet makkelijk aangepast kunnen worden. Het is dan ook belangrijk om passende afspraken te maken over de termijn waarop fair share de nieuwe standaard is, en om welke planstatus het dan gaat. Praktische procesafspraak om te komen tot faire share Veel gemeenten hanteren de praktische benadering dat plannen waarvoor een anterieure overeenkomst is gesloten met marktpartijen niet meer aangepast worden. Is er nog geen afspraak, of alleen een intentieovereenkomst? Dan worden de plannen aangepast aan de nieuwe richtlijnen. Dit is een praktische benadering die gemeenten met vergevorderde (zachte) plannen vooruithelpt en recht doet aan eenieders inspanningen om te bouwen aansluitend op de behoefte aan sociale en betaalbare woningen.