Bijlage 3a Toelichting bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55.pdf

40

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Van de gearceerde vleermuissoorten is tenslotte de potentie per type verblijfplaats aangegeven:

Conclusie: Er dient aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden naar de mogelijke functie van de planlocatie voor steenmarter, vleermuizen en gierzwaluwen. Gebiedsbescherming

Conclusies: De planlocatie maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied, het Natuurnetwerk Nederland of de Groene Contour; Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie dienen de effecten van stikstofemissie inzichtelijk gemaakt te worden. Dit kan middels de AERIUS Calculator. Houtopstanden

Toelichting (ontwerp)

41

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Conclusie: In de beoogde ingreep zijn geen kapwerkzaamheden voorzien. Uitvoerbaarheid De beoogde ontwikkeling leidt niet tot overtreding van houtopstanden in het kader van de Wnb. Er dienen enkele algemene maatregelen te worden getroffen ten aanzien van de Algemene zorgplicht, foeragerende vleermuizen en algemene broedvogels. Voorafgaand aan de werkzaamheden dient met aanvullend onderzoek te worden vastgesteld of de te slopen bebouwing een relevante functie heeft voor steenmarter, vleermuizen en gierzwaluwen (soortenbescherming). Indien er sprake is van overtreding van verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming kan bevoegd gezag onder voorwaarden een ontheffing verlenen. De voorwaarden betreffen: er is geen andere bevredigende oplossing, er is sprake van een wettelijk belang (vleermuizen: er is sprake van een reden van sociale of economische aard) en er wordt geen afbreuk gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort (een robuust en ruim maatregelenpakket van tijdelijke en permanente voorzieningen wordt hiertoe voorgesteld en uitgevoerd). Om negatieve effecten omtrent gebiedsbescherming uit te sluiten, dient vooraf een berekening door middel van de AERIUS Calculator uitgevoerd te worden.

Gezien het voorgaande onderzoek is er geen reden om aan te nemen dat eventueel benodigde ontheffingen, mits de juiste maatregelen worden getroffen, er sprake is van een gedegen alternatievenafweging en een wettelijk belang kan worden aangevoerd, niet verkregen zouden kunnen worden. Conclusie Het saneren van de huidige bebouwing aan de Nieuwe Veenendaalseweg 51a – 55 te Rhenen ten behoeve van de realisatie van een vervangend gezondheidscentrum met ruimte voor appartementen is uitvoerbaar zoals bepaald in de Wro (art. 3.1.6 Bro). 4.4.2

Nader onderzoek naar vleermuizen, steenmarter en gierzwaluwen

In de quickscan Wet natuurbescherming is geconcludeerd, dat een nader onderzoek naar vleermuizen, steenmarter en gierzwaluwen nodig is. Dit onderzoek is uitgevoerd door Bleijerveld/ Ruimte voor Advies B.V. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 7 is opgenomen. Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden: In het onderzoek zijn geen vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen, steenmarter of gierzwaluw vastgesteld. Hieruit volgt dat er wat de Wet natuurbescherming betreft geen belemmeringen zijn voor de sloop van de gebouwen. Een mitigatieplan of ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming zijn niet aan de orde. Broedsels van vogelsoorten zonder vaste nestplaats zijn beschermd gedurende de periode dat zij in gebruik zijn. De aanwezigheid van broedsels van bijvoorbeeld spreeuw of witte kwikstaart is in toekomstige broedseizoenen niet uit te sluiten. Om vertraging te voorkomen wordt aangeraden om de sloop buiten het broedseizoen uit te voeren, dat wil zeggen buiten de periode van 1 maart t/m 31 augustus. 4.4.3

Stikstofdepositie

Gezien de ligging van het plangebied op korte afstand (circa 1,1 km) van stikstofgevoelige delen van het Natura 2000-gebied Rijntakken, is het aspect stikstofdepositie van belang voor de haalbaarheid van het project. Omdat er in de huidige situatie al functies aanwezig zijn die voor stikstofuitstoot zorgen, kan hiermee zo nodig worden gecompenseerd (intern gesaldeerd). De verwachting is dat er (zo nodig na intern salderen) geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op de Rijntakken. Met de rekenprogrammatuur Aerius Calculator 2021 kunnen deze mogelijke effecten berekend worden. Door Langelaar Milieuadvies is in april 2022 berekend wat de stikstofdepositie zal zijn in de aanlegfase,

42

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 de gebruiksfase en de referentiefase. De resultaten van deze berekening zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 8 is opgenomen. Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden: Vanwege de partiële vrijstelling van de Natura 2000-vergunningplicht voor de gevolgen van stikstofdepositie door activiteiten van de bouwsector op grond van de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) is de aanlegfase buiten het onderzoek gelaten. Uit het uitgevoerde onderzoek stikstofdepositie blijkt dat het verkeer in de gebruiksfase niet leidt tot een stikstofdepositietoename die groter is dan 0,00 mol/ha/jr op stikstofgevoelige habitats en leefgebieden in Natura2000-gebieden. Significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden door stikstof kunnen op voorhand worden uitgesloten. Er is geen vergunningplicht op grond van de Wet Natuurbescherming ten gevolge van stikstoftoename. 4.4.4

Eindconclusie

De bepalingen in de Wet Natuurbescherming vormen geen beletsel voor de ontwikkeling van de voorgenomen nieuwbouw.

4.5

Verkeer

Voor de ontwikkeling is door Advies- & ingenieursbureau RA Infra in februari 2020 een verkeerstoets uitgevoerd. Deze verkeerstoets is in januari 2022 geactualiseerd door RA Infra op basis van de voorgestelde verkeerscirculatie in de parkeerkelder en het actuele aantal te bouwen nieuwe woningen. Op basis van de parkeernormen van de Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds is in eerste instantie de parkeerbehoefte bepaald. Vanwege de differentiatie in type appartementen binnen het bouwplan is aanvullend een doorkijk gemaakt aan de hand van de meest actuele kencijfers van het CROW. Dit omdat het CROW nader onderscheid maakt tussen woningen en appartementen (koop en huur). Tevens is de toename van het aantal verkeersbewegingen berekend. Daarbij is uiteraard uitgegaan van het programma, zoals dat in de meest recente ontwerptekeningen is opgenomen. De resultaten van het uitgevoerde onderzoek zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 9 is opgenomen. Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden: Parkeren Voor het onderdeel parkeren is de toekomstige situatie in beeld gebracht om het benodigd aantal parkeerplaatsen te bepalen. Aan de hand van een parkeerbalans is (theoretisch) inzichtelijk gemaakt in hoeverre een gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen in het plangebied mogelijk is.

Voor de verschillende dagperioden, is met behulp van aanwezigheidspercentages, bepaald in hoeveel (nieuwe) parkeerplaatsen moet worden voorzien (= parkeervraag). Uitgaande van de gemiddelde parkeernormen van het CROW -zonder rekening te houden met dubbelgebruik- zouden er 121 parkeerplaatsen nodig zijn. Op basis van de meest recente parkeernormen van het CROW is berekend dat er -rekening houdend met dubbelgebruik en uitgaande van de minimale parkeernormen- op het maatgevende moment (de ochtend van een werkdag) minimaal 90 parkeerplaatsen nodig zijn. Op basis van de meest recente ontwerptekeningen van Luijk architecten is beoordeeld of in voldoende parkeerplaatsen is of kan worden voorzien. In het meest recente plan zijn 83 parkeerplaatsen in de kelder en 12 parkeerplaatsen op het maaiveld aan de achterzijde opgenomen. Hiermee kan op eigen terrein aan de minimale parkeernormen van de CROW voldaan worden. Bezoekers aan bewoners in de appartementen kunnen tijdens de openingstijden van het gezondheidscentrum gebruikmaken van de parkeerplaatsen in de parkeerkelder. Naar verwachting is de toegang naar de parkeerkelder buiten de openingstijden afgesloten. Bezoekers kunnen dan nog altijd gebruikmaken van de parkeerplaatsen aan de achterzijde van het gebouw welke op maaiveldniveau zijn gelegen. Met de gemeente is overeengekomen, dat de openbare parkeerplaats aan de Dokter Stegemanhof

Toelichting (ontwerp)

43

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 gebruikt mag worden om te voldoen aan de parkeernorm. Er zijn parkeertellingen gehouden om te beoordelen, of er daadwerkelijk parkeerplaatsen "over" zijn, die benut zouden kunnen worden door het gezondheidscentrum. De resultaten van deze parkeertelling zijn opgenomen in Bijlage 10.Op basis van de parkeertellingen kan geconcludeerd worden, dat er inderdaad een aantal parkeerplaatsen (minimaal 8) aan de Dokter Stegemanhof niet benut wordt voor parkeerdoeleinden en dus beschikbaar zijn als "overloop". Met nadruk kan hier echter gesteld worden, dat de reguliere parkeerbehoefte van het gezondheidscentrum en de nieuwe woningen op eigen terrein gehonoreerd kan worden. De openbare parkeerplaats aan de Dokter Stegemanhof is dus NIET nodig om te voldoen aan de parkeernorm, maar kan wel benut worden als beperkt overloopterrein.

Verkeersgeneratie en afwikkeling In het geactualiseerde rapport van RA Infra is de verkeersaantrekkende werking (verkeersgeneratie) bij realisatie van het gezondheidscentrum en de appartementen in beeld gebracht. Deze verkeersgeneratie wordt uitgedrukt in het aantal autoverplaatsingen per etmaal. De effecten zijn bepaald aan de hand van een theoretische benadering op basis van kencijfers van het CROW. Op deze manier kan berekend worden welke toename van het aantal verkeersbewegingen op de Nieuwe Veenendaalseweg verwacht mag worden. Op een gemiddelde werkdag zal het gaan om een toename van ruim 700 motorvoertuigen per etmaal. Omdat de verkeersbewegingen gespreid over de (werk)dag plaatsvindt in 2 richtingen heeft dit nauwelijks gevolgen voor de verkeersafwikkeling en invloed op de verkeersveiligheid (gemiddeld één extra auto per 100 seconden tussen 8-18 uur). De parkeerkelder zal vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg ontsloten worden (alleen inrit!). Wat betreft verkeersveiligheid vraagt de aansluiting wel om extra aandacht. De aansluiting op de openbare weg is op een hellend gedeelte van de Nieuwe Veenendaalseweg aanwezig. Hierdoor hebben fietsers meer snelheid in zuidelijke richting. In de huidige situatie is een parkeerstrook met langsparkeren aanwezig. Deze ontneemt nu een goed zicht.

Daarom zal de vormgeving van deze aansluiting betrokken worden bij de planvorming voor de reconstructie van de Nieuwe Veenendaalseweg. Conclusie: Het aspect verkeer is geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied.

4.6

Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Voor geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, kunnen tot een bepaald niveau hogere waarden worden verleend. Het gezondheidscentrum is geen geluidsgevoelige functie. De toekomstige appartementen zijn wel geluidsgevoelig. Daarom is door De Milieuadviseur in april een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. De resultaten van deze berekening zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 11 is opgenomen. Op basis van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden: De hoogste geluidsbelasting, afkomstig van de Nieuwe Veenendaalseweg (50 km/uur), bedraagt 57 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh; Bij de nieuwe woningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh overschreden, echter de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB wordt niet overschreden; Op basis van de Wgh kan de gemeente Rhenen een hogere waarde verlenen voor de geluidsbelasting van 54 respectievelijk 57 dB voor Blok 1 en 3 afkomstig van de Nieuwe Veenendaalseweg. De verlening van de hogere waarde vindt plaats in een aparte hogere waarde-procedure gelijktijdig met de ruimtelijke procedure.

Conclusie: De woningen kunnen na de verlening van de hogere waarden worden gerealiseerd.

44

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

4.7

Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit samen met de AMvB "Niet in betekenende mate bijdragen" (NIBM), de ministeriële regeling NIBM, de ministeriële regeling Projectsaldering en de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit in werking getreden. Projecten die "niet in betekenende mate bijdragen" aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het "Besluit niet in betekenende mate" (NIBM) omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO2. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1.500 woningen. Voor wat betreft de luchtkwaliteit wordt voldaan aan een goed woon- en leefklimaat als de grenswaarden (jaargemiddelde concentratie van stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10)) niet worden overschreden. In de directe nabijheid van de locatie zijn geen activiteiten zoals veehouderijen, industrieën of/en verkeer die een extra toename NO2 of PM10 produceren, waardoor de achtergrondconcentratie bepalend is. De achtergrondconcentratie is de totale concentratie van alle bronnen per vak van 1 kilometer bij 1 kilometer. De achtergrondconcentratie wordt jaarlijks bepaald door de emissies van veehouderijen, industrieën en verkeer bij elkaar op te tellen.

De jaargemiddelde achtergrondconcentratie ter plaatse van de locatie ligt ver beneden de wettelijke grenswaarde van 40 ìg/m³. De concentratie fijn stof ter plaatse van de locatie is dermate laag dat uit het oogpunt van luchtkwaliteit dan ook sprake van een goed woon-en leefklimaat. Om te bepalen of de bijdrage van de geplande ontwikkeling Niet In Betekenende Mate (NIBM) zal zijn is een berekening uitgevoerd met behulp van de NIBM-tool 2021. Het resultaat van deze berekening is hieronder opgenomen:

Conclusie: Het aspect luchtkwaliteit is geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied.

4.8

Bedrijven en milieuzonering

Uit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening moet bij nieuwe ontwikkelingen worden nagegaan welke bronnen in of nabij het plangebied een belemmering kunnen vormen voor gevoelige functies als wonen. Daarnaast dient te worden bezien of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (de 'omgekeerde werking'). Het is gebruikelijk om voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid aansluiting te zoeken bij de afstanden uit de publicatie Bedrijven en milieuzonering (VNG-uitgeverij, 2009). Deze publicatie is als Bijlage 12 opgenomen. Andersom kan deze publicatie worden gebruikt voor het op verantwoorde wijze inpassen van bedrijvigheid in de fysieke omgeving.

Toelichting (ontwerp)

45

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: ‘rustige woonwijk’, ‘rustig buitengebied’ en ‘gemengd gebied’. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningen, horeca en kleine bedrijven. Wanneer we de omgeving van het plangebied in ogenschouw nemen, dan valt het op, dat er naast enkele woningen ook maatschappelijke voorzieningen, winkels, bedrijven en horecagelegenheden aanwezig zijn. Tezamen met de ligging van het plangebied kan gesteld worden, dat hier zeker geen sprake is van een 'rustige woonwijk'. In plaats daarvan is hier sprake van een 'gemengd gebied'. De VNG-handreiking geeft op systematische wijze informatie over de milieukenmerken van vrijwel alle voorkomende bedrijfstypen. Het biedt daarmee een hulpmiddel om ruimtelijke ordening en milieu op gemeentelijk niveau op elkaar af te stemmen. In de publicatie zijn richtafstanden gegeven.

Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De afstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden). In de VNG-publicatie zijn voor het bepalen van de richtafstanden de volgende uitgangpunten gehanteerd: het betreft ‘gemiddeld’ moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen; de richtafstanden hebben betrekking op de omgevingstypen ‘rustige woonwijk’ en ‘rustig buitengebied’. Bij het omgevingstype ‘gemengd gebied’ kan worden uitgegaan van kortere afstanden (verlaging met één afstandsstap); de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten; bij activiteiten met ruimtelijk duidelijk te onderscheiden deelactiviteiten (zoals productie, opslag, kantoren, parkeerterreinen) kunnen deze deelactiviteiten desgewenst als afzonderlijk te zoneren activiteiten worden beschouwd, bijvoorbeeld bij ligging van de activiteit binnen zones met een verschillende milieucategorie. De richtafstanden lopen op naar mate sprake is van een bedrijf in een hogere milieucategorie.

Zoals bij de uitgangspunten voor de richtafstanden is gesteld, kan bij het type gemengd gebied de richtafstand zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat met één afstandsstap worden verlaagd (dus van bijvoorbeeld 50 naar 30 meter voor milieucategorie 3.1). Verdere reducties zijn blijkens de toelichting in de VNG-publicatie niet te verantwoorden, omdat in algemene zin niet aannemelijk kan worden gemaakt dat het woon- en leefklimaat niet wordt aangetast en het functioneren van bedrijven niet in gevaar wordt gebracht. De richtafstand wordt gemeten vanaf de grens van het bedrijfsperceel tot de gevel van het gevoelige object. Navolgende tabel geeft aan wat de richtafstanden zijn voor de verschillende milieucategorieën, zowel voor ‘rustige woonwijken’ of ‘rustige buitengebieden’ als voor ‘gemengde gebieden’.

46

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Richtafstanden en omgevingstype (bron: VNG, 2009) In het plangebied worden milieugevoelige functies (appartementen) en milieubelastende functies (gezondheidscentrum) gerealiseerd. Appartementen Op korte afstand van het plangebied zijn een winkel (Nieuwe Veenendaalseweg 61), een verzorgingshuis (Dokter Wallerstraat 2) en een bedrijf (Groeneweg 15b) aanwezig: Voor de winkel wordt door de VNG een richtafstand van 0 meter geadviseerd in een gemengd gebied (milieucategorie 1). Aan deze richtafstand wordt voldaan. Voor een verzorgingshuis wordt in gemengd gebied een richtafstand van 10 meter geadviseerd (milieucategorie 2, op basis van het aspect geluid). Dit is ook wat betreft het planologisch toegestane gebruik de maximale milieucategorie. Het verzorgingstehuis ligt op een afstand van circa 8,5 meter van de toekomstige appartementen, waarmee niet aan de richtafstand wordt voldaan. Aangezien het deel van het verzorgingstehuis dat binnen de richtafstand van 10 meter ligt enkel de interne trappen/hallen betreft, kan overlast vanuit het maatgevende aspect geluid echter uitgesloten worden. Voor het bedrijf geldt maximaal milieucategorie 2 met een bijbehorende richtafstand van 10 meter. De appartementen zullen aan de westzijde op iets meer dan 10 meter van de perceelsgrens af staan. Daarmee zal aan de richtafstand voor het bedrijf worden voldaan.

Gezondheidscentrum Voor een gezondheidscentrum kan worden uitgegaan voor de richtafstand die de VNG geeft voor Artsenpraktijken, klinieken en dagverblijven. Hiervoor wordt een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied geadviseerd. Aan deze richtafstand zal ten opzichte van omliggende milieugevoelige functies worden voldaan. Conclusie: Er zal in de toekomstige appartementen sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat en omliggende bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd. Daarnaast zal bij realisering van de beoogde nieuwe ontwikkelingen in de omliggende woningen sprake blijven van een goed woon- en leefklimaat.

Toelichting (ontwerp)

47

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

4.9

M.e.r.-beoordeling

De procedure van een milieueffectrapportage (m.e.r.-procedure) is bedoeld om het milieubelangvolwaardig en vroegtijdig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r.-procedure is altijd gekoppeld aan een plan of besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie, bestemmingsplan of vergunning. De wettelijke eisen ten aanzien van de m.e.r.-procedure zijn vastgelegd in de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit milieu-effectrapportage (hierna Besluit). In de Wm en in het Besluit wordt een onderscheid gemaakt in activiteiten die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde onderdeel C-activiteiten) en activiteiten die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde onderdeel D-activiteiten). Voor onderhavig initiatief is activiteit D11.2 uit onderdeel D van de Bijlage van het Besluit m.e.r. van toepassing: De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen, in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer; 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of; 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer Hieronder wordt beschreven of de onder 1 tot en met 3 genoemde drempelwaarden al dan niet worden overschreden. Ad 1: De oppervlakte van het initiatief bedraagt aanzienlijk minder dan 100 hectare.

Aldus geldt dat de drempelwaarde niet wordt overschreven. Ad 2: Het initiatief heeft geen betrekking op het bouwen van 2000 of meer woningen. Deze drempelwaarde is daarom niet relevant en wordt dus niet overschreden. Ad 3: Het initiatief voorziet niet in de realisatie van 200.000 m2 of meer aan bedrijfsvloeroppervlakte. Conclusie Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd, dat het opstellen van een MER in dit geval niet nodig is.

48

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Hoofdstuk 5

Juridische planopzet

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel.

5.1

Opzet van de regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Voor alle plannen die vanaf 1 juli 2013 in procedure gaan, is de RO Standaarden 2012 verplicht. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. Bij het opstellen van de regels is nauw aangesloten bij de regels van het vigerende bestemmingsplan "Rhenen Stad 2012". De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4.

Inleidende regels. Bestemmingsregels. Algemene regels. Overgangs- en slotregels.

Inleidende regels Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: Begrippen. In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd; Een nadere toelichting op het begrip 'peil' is hier op zijn plaats. Omdat er binnen de locatie grote hoogteverschillen voorkomen kan er niet 'standaard' gewerkt worden met het begrip peil. Daarom zijn de hoogtematen van de gebouwen uitgedrukt in meters boven het referentieniveau van 42 m boven NAP, overeenkomend met de hoogte van de Groeneweg. Op onderstaande doorsnede is het een en ander in beeld gebracht. Daaruit blijkt onder andere, dat de geplande parkeerkelder in zijn geheel gelegen is ONDER het niveau van de Groeneweg, terwijl het nieuwe gezondheidscentrum nagenoeg geheel gelegen is ONDER het niveau van de Groeneweg. Verder blijkt daaruit, dat het hoogste punt van de geplande nieuwbouw net onder de bestaande hoogte van het verzorgingstehuis De Tollekamp blijft. Voor de goede orde kan hier vermeld worden, dat op de doorsnede ook het "bouwkundige peil" (bovenzijde afgewerkte beganegrondvloer) is aangegeven. Deze ligt op 39,2 meter boven NAP en dus 2,8 meter beneden het niveau van de Groeneweg.

Toelichting (ontwerp)

49

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde wordt als peil de hoogte van het aansluitende maaiveld gehanteerd. Juist op een hellend terrein sluit deze definitie het beste aan bij het beoogde resultaat. Wijze van meten. Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. Bestemmingsregels Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in onder andere: Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan. Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, et cetera). Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn. Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemming. In paragraaf 5.2 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze bestemming is gekozen. Algemene regels Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: Anti-dubbeltelregel. Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen.

Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan een keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. Algemene bouwregels Hierin is een regeling opgenomen voor nutsvoorzieningen. Algemene gebruiksregels. In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn. Algemene afwijkingsregels In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Overgangs- en slotbepalingen In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

5.2

Toelichting op de bestemmingen

Bestemming Maatschappelijk Deze bestemming is toegekend aan vrijwel het gehele plangebied. Door middel van een bouwvlak is aangegeven welk deel van de gronden met de bestemming 'Maatschappelijk' bebouwd mogen worden. Het gehele bouwvlak mag benut worden voor de realisatie van een gezondheidscentrum. Dit gezondheidscentrum vormt straks de begane grond van het nieuwe complex. Op het gezondheidscentrum zijn 3 woonblokken geprojecteerd. Deze mogen gebouwd worden ter plaatse van de functieaanduiding 'Wonen'. De beide woonblokken aan de Nieuwe Veenendaalseweg bestaan uit 3 woonlagen. Het woonblok op het achterste gedeelte van het perceel bestaat uit 2 woonlagen. Door middel van hoogtebepalingen op de plankaart is precies aangegeven wat de maximale goothoogte en bouwhoogte is van de verschillende onderdelen, gemeten ten opzichte van het referentieniveau, zijnde de hoogte van de Groeneweg van 42 meter boven NAP. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de goot- en bouwhoogtes van de bouwvolumes, die voorzien zijn van een

50

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 lessenaarsdak. In de regels is specifiek aangegeven, dat de dakvlakken van de bouwvolumes, die grenzen aan de achtertuinen aan de Groeneweg af dienen te lopen in de richting van de Groeneweg. Met andere woorden: het laagste gedeelte van de lessenaarsdaken dient gesitueerd te worden aan de zijde van deze achtertuinen. De grens van het bouwvlak vormt tevens de begrenzing van de functieaanduiding 'parkeergarage'. Op deze manier wordt het mogelijk gemaakt om onder het gezondheidscentrum een parkeerkelder te realiseren. Deze komt geheel beneden het maaiveld te liggen. Hierdoor wordt het parkeren aan het zicht onttrokken vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg. Omdat het gezondheidscentrum voorzien zal worden van een daktuin hoeven de toekomstige bewoners niet uit te kijken op geparkeerde auto's, maar kunnen zij in plaats daarvan genieten van een 'groen' uitzicht. In de regels zijn 2 voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichtingen hebben ten doel om ervoor te zorgen, dat er ter plaatse voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd voor de beoogde nieuwe functies en dat de onbebouwde gronden voor minimaal 50% 'groen' ingericht zullen worden. Bestemming Verkeer - Verblijfsgebied Deze bestemming is toegekend aan een smalle strook grond langs de zuidzijde van het plangebied, grenzend aan het terrein van De Tollekamp.

Het is de bedoeling om hier een openbare verbinding te maken voor langzaam verkeer tussen de Nieuwe Veenendaalseweg en het woongebied ten westen van het plangebied. Een dergelijke voorziening is ook mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan 'Rhenen Stad 2012'.

Toelichting (ontwerp)

51

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de economische en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

6.1

Economische uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening dient een onderzoek te worden verricht naar de uitvoerbaarheid van het plan. De gemeente Rhenen zal voordat het plan in procedure gaat met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst sluiten, zodat de economische uitvoerbaarheid 'anderszins verzekerd' is. De kosten voor de uitvoering van dit bestemmingsplan komen voor rekening van de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over de financiële middelen beschikt om het plan uit te kunnen voeren. Hiermee wordt het plan economisch uitvoerbaar geacht.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vanaf maart 2020 zijn de plannen besproken met een afvaardiging van de omwonenden. Daarbij werd het al gauw duidelijk, dat de omwonenden en dan met name de bewoners van de Groeneweg moeite hebben met de hoogte van de geplande appartementen. Tijdens een aantal bijeenkomsten is stapsgewijs onderzocht op welke manier tegemoet gekomen kan worden aan de wensen van de omwonenden. Van dit proces is een participatieverslag opgesteld, dat als Bijlage 13 is toegevoegd. De verschillende stappen in het ontwerpproces zijn verbeeld in Bijlage 14. Hieronder zijn ter illustratie enkele stappen opgenomen, maar voor het volledige beeld wordt kortheidshalve verwezen naar Bijlage 14 (Bron: Luijk architecten):

52

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Toelichting (ontwerp)

53

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Er zijn veel verbeteringen in het plan doorgevoerd (denk aan: meer volume naar de kant van de Tollekamp en minder op bouwblok 2, werken met verspringingen in de gevel waardoor het complex minder massief oogt, werken met een terugliggende bovenste laag op blok 2 en zoeken naar mogelijkheden voor enerzijds daglicht in de nieuwe appartementen maar geen rechtstreekse inkijk in de tuinen anderzijds). Belangrijk is de hoofdconclusie van die laatste sessie in 2020: Bewoners geven aan dat ze vertrouwen hebben in de plannen mbt het privacy-deel. Ze zien dat er veel oplossingen mogelijk zijn om dat te kunnen borgen; Bewoners houden moeite met het terugliggende penthouse op bouwblok 2; Beide partijen geven aan vertrouwen te hebben om nog verder met elkaar in gesprek te gaan. Op punt twee zit de meeste spanning. Bewoners geven aan moeite te houden met de hoogte van bouwblok 2 vanwege het uitzicht vanuit hun woning en tuin. Echter, om het project financieel haalbaar te houden -en te voldoen aan de eisen vanuit ruimtelijke kwaliteit, sociale koop, verkeer, duurzaamheid – is het totale bouwvolume nodig. Na deze bijeenkomst met de bewoners is inmiddels de Nota van Uitgangspunten op 2 februari 2021 vastgesteld door het College van B&W, zodat de kaders vanaf dat moment vastliggen voor alle partijen.

In 2021 en begin 2022 is er -mede naar aanleiding van een behandeling van het bouwplan in de welstandscommissie- nog een flinke aanpassing gepleegd. Hierbij is van alle bouwblokken 1 bouwlaag afgehaald. Om toch het gewenste totale bouwvolume te kunnen benaderen zijn de bouwblokken 1 en 3 ten opzichte van de eerdere voorstellen iets verlengd. Deze aanpassingen zijn onderwerp van gesprek geweest tijdens de (digitale) bijeenkomst van 13 januari 2022 met omwonenden. Ook van deze bijeenkomst is een verslag gemaakt (zie Bijlage 15). Om het beeld compleet te maken is in dit verslag een overzicht opgesteld van de stappen, die tot nu toe gemaakt zijn richting omwonenden. De belangrijkste conclusie, die getrokken kan worden op basis van het overleg van 13 januari 2022 is dat de omwonenden nog steeds moeite hebben met de voorgestelde bouwhoogtes (met name van bouwblok 2). Dit ondanks het feit, dat er een bouwlaag af gehaald is. Het feit, dat het gehele bouwplan nog iets is opgetild, waardoor de "winst" minder is dan 1 hele bouwlaag is de belangrijkste oorzaak van dit gevoel bij omwonenden. Verdere verlaging van de bouwvolumes is echter niet mogelijk omdat daardoor de financiële haalbaarheid in gevaar komt. Ook van de zijde van de welstand is niet

54

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 aangedrongen op een verdere verlaging van de bouwvolumes. Vervolgens is het plan medio februari onderwerp van gesprek geweest tijdens een consultatieronde van de raadscommissie Ruimtelijke Ordening. Dit heeft aanleiding gegeven tot een aantal vragen en opmerkingen, die tijdens deze consultatieronde niet allemaal van een adequate reactie konden worden voorzien. Daarom heeft de initiatiefnemer een aantal onderwerpen wat nader uitgediept. Het resultaat hiervan is opgenomen in Bijlage 16. De belangrijkste elementen uit deze nadere toelichting luiden als volgt:

1.

2.

3. 4.

5.

Het vertrekpunt voor de ontwikkeling van het gezondheidscentrum is van het begin af aan de Nota van uitgangspunten van de gemeente geweest. Waar een nuance of interpretatie van specifieke uitgangspunten een beter beoogd resultaat oplevert is dit voorgelegd aan en getoetst door de gemeente. Een opvallend verschil ten opzichte van de Nota van Uitgangspunten heeft betrekking op het aantal bouwlagen: De bouwhoogte aan de zijde van de Nieuwe Veenendaalseweg (blok 1 en 3) staat in de Nota van Uitgangspunten omschreven als maximaal 3 bouwlagen met een terugliggende 4e laag. Dit is in het voorliggende plan teruggebracht naar 3 bouwlagen (dus zonder 4e terugliggende laag). Op sommige plekken is ook de 3e laag iets teruggelegd. De bouwhoogte van het woonblok op het binnenterrein (blok 2) staat in de Nota van Uitgangspunten omschreven als 3 lagen. Dit is in het voorliggende plan teruggebracht naar 2 bouwlagen. Door deze vermindering van het aantal bouwlagen is door B&S Realestate een significante concessie gedaan in het woonvolume. Het resultaat is een vermindering van 20,8% van het bruto woonoppervlak. Ten opzichte van het vorige plan wat besproken is in de raadscommissie is, naar aanleiding van het welstandsadvies, het gebouw met 1,2 meter omhooggekomen. Tegelijkertijd is er 1 woonlaag van alle drie woonblokjes afgehaald.

Per saldo levert dit een aanzienlijke vermindering van het totale bouwvolume op, zoals hierboven is aangegeven. Echter van verschillende zijden werd geopperd het gebouw vervolgens toch weer met meer dan een meter te laten zakken. Deze suggestie is bewust niet opgevolgd en wel om de volgende redenen: Bij verlaging van het gehele gebouw is het nodig om de parkeerkelder een langere in- en uitrit te geven om een gelijke hellingshoek te houden voor in- en uitrijden. De hellingen voor in- en uitrijden worden dan te steil en voldoen niet meer aan de regelgeving; Bij verlaging van het gehele gebouw wordt de looproute naar de hoofdentree te steil voor mindervaliden. Er kan een (langere) omweg gecreëerd worden, maar het wordt niet wenselijk geacht om bij een nieuw gezondheidscentrum een dergelijke oplossing toe te passen; Bij verlaging van het gehele gebouw is er meer verkeersruimte nodig. Dit gaat ten koste van het te realiseren groen; Bij verlaging van het gehele gebouw zal de zichtbaarheid van het gezondheidscentrum vanaf de zijde van de Nieuwe Veenendaalseweg verminderen. Juist deze zichtbaarheid is door de Welstandcommissie Mooisticht als cruciaal beoordeeld; Tenslotte gaat het verlagen van het gehele gebouw in tegen de uitdrukkelijke wens van de zorgverleners voor meer daglichttoetreding (dus niet vanuit "een kuil;").

Een ander onderwerp dat de gemoederen bezig houdt is de hoogte van het gebouw aan de zijde van de achtertuinen van de Groeneweg. Hier is uiteindelijk gekozen voor de volgende "oplossing": De dakvlakken van de bouwblokken, die grenzen aan de achtertuinen van de Groeneweg zijn voorzien van lessenaarsdaken. Daarbij is er voor gezorgd, dat deze lessenaarsdaken aflopen in de richting van deze achtertuinen. Met andere woorden: het laagste punt van deze lessenaarsdaken is gesitueerd aan de zijde van deze achtertuinen.

Toelichting (ontwerp)

55