Bijlage 3a Stedenbouwkundig advies Woudmees (ter informatie)
Tekst van het document
NOTITIE Project
:
Woningbouw Woudmees Elst
Datum
:
19-04-2025
Onderwerp
:
Stedenbouwkundige advies
Verzoek Vanuit de gemeente Rhenen is het verzoek gekomen om te onderzoeken of het bouwen van seniorenwoningen op de locatie van de voormalige Woudmeesschool (hoek Prinsenweg/Heideweg) te Elst mogelijk is. De 2 hoofdvragen zijn: •
Is een cluster van seniorenwoningen mogelijk op de locatie Woudmees en is een inschatting te geven van het aantal woningen dat hier mogelijk is?
•
Aan welke stedenbouwkundige randvoorwaarden moet deze ontwikkeling tenminste voldoen?
Uitgangspunten Voor deze ontwikkeling zijn een aantal uitgangspunten van belang: •
Er is de wens om gelijkvloerse appartementen te realiseren met een mix van 60 en 80 m2 bvo;
•
Er dient een lift aanwezig te zijn;
•
Een ontmoetingsruimte van ca. 40m2 is wenselijk;
•
De aanwezige bomen waar mogelijk behouden;
•
De gemeenteraad heeft aangegeven woningen belangrijker te vinden dan waterberging;
•
De gemeenteraad wil het trapveldje (op de huidige plek) behouden;
•
Er kan geen gebruik gemaakt worden van bestaande parkeerplaatsen
•
Er geldt een parkeernorm van 1,7pp per woning (bij voorkeur parkeren op maaiveld);
•
Het plan dient te voorzien in waterberging (wadi);
Stedenbouwkundige analyse Uitgangspunt is om zo veel mogelijk seniorenwoningen toe te voegen aan de kern van Elst. Vanuit ruimtelijk oogpunt maar ook om financiële redenen is het benutten van de hoek Prinsenweg-Heideweg het meest efficiënt. Hier stond eerst de school en hier zijn nu geen andere functies gelegen. Het trapveldje zou daarmee op zijn plaats kunnen blijven liggen, waardoor voor de verplaatsing geen kosten gemaakt hoeven te worden. Er resteert dan een perceel met een oppervlak van ca. 1.700m2. Binnen dit perceel zullen de woningen en de bijbehorende parkeerplaatsen moeten komen. Hoe meer woningen en hoe meer bouwlagen er gerealiseerd worden hoe meer parkeerplaatsen er ook nodig zijn. Hier zit dus een maximum aan. Hierbij moet in ogenschouw genomen worden dat (halfverdiept) parkeren onder de woningen of maaiveld, vele malen duurder is dan parkeren op het maaiveld. Om die reden wordt uitgegaan van parkeren op maaiveld.
stedenbouw | ruimtelijke ordening | ontwikkelingsmanagement
De omliggende woonwijk bestaat uit reguliere rijwoningen van 2 lagen met kapverdieping. Om die reden dient het contrast tussen de nieuw te realiseren appartementen en de bestaande woningen niet al te groot te worden. Ruimtelijk gezien is het uitganspunt om een bouwhoogte aan te houden van 3 bouwlagen (plat). Indien hoger gebouwd zal worden zijn er bij meer woningen ook meer parkeerplaatsen nodig waardoor de beschikbare ruimte onvoldoende is. Ook om die reden lijkt hoger bouwen dan 3 lagen niet wenselijk.
Om te onderzoeken hoeveel woningen hier mogelijk zijn met behoud van ruimtelijke kwaliteit én met de bijbehorende voorzieningen zoals bergingen, ontmoetingsruimte, parkeren en waterberging, is een 3D modellenstudie gemaakt waarin een aantal mogelijke invullingen bekeken zijn.
Modellenstudie Model 1 is een L-vormig gebouw met de representatieve zijde gericht naar de hoek Prinsenweg-Heideweg. De interne verkeersruimte zit aan de noordzijde van het gebouw. In de oksel (noordoostzijde) van het gebouw zijn de parkeerplaatsen gesitueerd. In totaal is hier ruimte voor 42 parkeerplaatsen. Het parkeerterrein en de entree van de woningen zijn te bereiken vanaf de Prinsenweg. Daartoe zullen 1 of 2 bestaande parkeerplaatsen opgeofferd moeten worden waardoor er effectief voor de ontwikkeling 40 parkeerplaatsen resteren. De wadi is voorzien aan de zuidzijde, direct tegen het gebouw aan. In model 1 kunnen de bomen aan de Heideweg hoogstwaarschijnlijk blijven staan. Een voorbehoud is hier op zijn plaats omdat geen inmeting heeft plaatsgevonden en zodoende niet duidelijk is of het gebouw last heeft van de boomkronen en of de wadi aan deze zijde mogelijk is ivm het wortelstelsel. De beuken op het grasveld zullen hoogstwaarschijnlijk moeten wijken om ruimte te maken voor de appartementen.
Model 2 is een compact, rechthoekig gebouw met alzijdige representatieve zijdes. De interne verkeersruimte zit centraal in het pand. De parkeerplaatsen zijn aan de noord- en oostzijde van het pand gesitueerd. Hier is ruimte voor 44 parkeerplaatsen. Het parkeerterrein en de entree van de woningen zijn te bereiken vanaf de Prinsenweg. Ook hier zullen 1 of 2 bestaande parkeerplaatsen opgeofferd moeten worden waardoor er effectief voor de ontwikkeling 42 parkeerplaatsen resteren. Als alternatief kan ook een ontsluiting vanaf de Heideweg voorzien worden. In dat geval kunnen de parkeerplaatsen en mogelijk ook enkele Beuken langs de Prinsenweg gespaard blijven ten koste van 1 of 2 Eiken die moeten wijken voor een entree vanaf de Heideweg. Ook hier is de wadi voorzien aan de zuidzijde, direct tegen het gebouw aan. Met hetzelfde voorbehoud als in model 1 is ook hier de verwachting dat de meeste bomen kunnen blijven staan m.u.v. de beuk in de hoek van het grasveld.
pagina 2 van 5
Model 1: •
L-vormig gebouw 3 bouwlagen hoog, ca. 10m
•
23 woningen + ontmoetingsruimte á 60m2 (of 24 woningen excl. ontm.ruimte met 1pp te weinig)
•
11 kleinere (ca. 60m2) en 12 grotere (ca. 80m2) appartementen
•
ca. 200m2 bergruimte
•
ca. 60m2 ontmoetingsruimte
•
1 lift
•
40 parkeerplaatsen
•
Wadi, direct aan zuidzijde gebouw, ca. 230m2
•
Eiken langs Heideweg kunnen behouden blijven (voorbehoud)
•
Beuken op de hoek en langs de Prinsenweg kunnen waarschijnlijk niet behouden blijven.
Rood: app 80m2 Roze: app 60m2 Grijs: bergingen Oranje: 60m2 ontmoetingsruimte Felblauw: Lift Blauw: Wadi
pagina 3 van 5
Model 2: •
Compact gebouw 3 bouwlagen hoog, ca. 10m
•
23 woningen + ontmoetingsruimte á 60m2 (of 24 woningen excl. ontm.ruimte)
•
14 kleinere (ca. 60m2) en 9 grotere (ca. 80m2) appartementen
•
ca. 200m2 bergruimte
•
ca. 60m2 ontmoetingsruimte
•
1 lift
•
42 parkeerplaatsen
•
Wadi, direct aan zuid(west)zijde gebouw, ca. 340m2
•
Ontsluiting kan vanaf Prinsenweg óf Heideweg
•
Eiken langs Heideweg kunnen behouden blijven (voorbehoud)
•
Beuken op de hoek en langs de Prinsenweg kunnen waarschijnlijk niet behouden blijven.
Rood: app 80m2 Roze: app 60m2 Grijs: bergingen Oranje: 60m2 ontmoetingsruimte Felblauw: Lift Blauw: Wadi
pagina 4 van 5
Ten aanzien van de plannen worden een aantal randvoorwaarden meegegeven. De randvoorwaarden gaan onder meer over de plaatsing en hoogte van het gebouw als ook over de gewenste ligging van de parkeervoorzieningen, wadi en de entree van het complex.
Randvoorwaarden •
Kleinschalig wooncomplex (circa 23 app);
•
Bouwmassa maximaal 3 bouwlagen (max. 10m hoog);
•
Orthogonale richting (haakse hoeken) aanhouden, conform bestaande bebouwing;
•
Rooilijn laten verspringen / vertanden t.o.v. overige bebouwing;
•
Zichtbepalende gevel richting hoek Heideweg / Prinsenweg;
•
Parkeren aan de noord- of oostzijde van het gebouw;
•
Entree van parkeerterrein vanaf de Prinsenweg of Heideweg mogelijk;
•
Bergingen maken onderdeel uit van het gebouw en staan hier niet los van;
•
Bestaande bomenlanen (Heideweg/Prinsenweg) zo veel mogelijk behouden;
•
Handhaven en inpassen solitaire bomen waar dit mogelijk is;
•
Behouden van trapveld (S);
•
Wadi toepassen als onderdeel van de groenzone langs de Heideweg;
Ruimtelijke principes
pagina 5 van 5