Bijlage 3 Vastgesteld stedenbouwkundig plan - 10794
Tekst van het document
Dokter Wallerstraat e.o.
Stedenbouwkundig plan
Colofon
Stedenbouwkundig plan (Voorlopig Ontwerp), Dokter Wallerstraat e.o. Kenmerk: W-25036 Datum: 01/09/2025
In opdracht van:
gemeente Rhenen
Het Stedenbouwkundige plan is in opdracht van de gemeente Rhenen en in samenwerking met Rhenam Wonen en adviesbureau VKZ opgesteld.
Opgesteld door:
buro Waalbrug
Schoenaker 10, Beuningen Telefoonnummer: 024-6752356 Emailadres: info@burowaalbrug.nl RUIMTELIJKE ORDENING
2
STEDENBOUW
LANDSCHAPSARCHITECTUUR
▶Inhoud Inleiding
5
Terugblik gebiedsvisie
6
Stedenbouwkundig Plan
12
Uitgangspunten Visie Stedenbouwkundig plan Toelichting
Uitgangspunten beeldkwaliteit
32
3
MFG Rhenen
Plangebied
Gemeentehuis
Moskee Assalaam
Groeneweg
Gezondheidscentrum Willem van Nasstraat
Dr Wallerstraat
De Tollekamp
Bantuinweg Nieuwe Veenendaalseweg
4
Centrum
▶Inleiding Opgave
Participatie en proces
De vier woongebouwen aan het westelijk deel van de Dokter Wallerstraat zijn verouderd. Deze in totaal 90 sociale huurappartementen zijn eigendom van Rhenam Wonen. Het voornemen van Rhenam Wonen is deze appartementen te slopen waardoor de mogelijkheid wordt geboden, met een nieuwe, integrale inrichting van het gebied, de woonkwaliteit te verbeteren.
Als onderdeel van het opstellen van het stedenbouwkundig plan zijn twee participatiebijeenkomsten gehouden. De resultaten van het participatieproces hebben bijgedragen aan een verbeterde versie van het stedenbouwkundig plan.
Plangebied
STATION
In september 2024 heeft de gemeenteraad voor de locatie Dokter Wallerstraat een gebiedsvisie vastgesteld. De visie geeft richting aan de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voor zowel de nieuwe woningen als de inrichting van de openbare ruimte. In de gebiedsvisie zijn de kaders bepaald waarbinnen het voorliggende stedenbouwkundig plan is opgesteld. Het stedenbouwkundig plan dient als onderlegger voor de vervolgfasen: het opstarten van de ruimtelijke procedure, en het opstellen van de bouwplannen en het inrichtingsplan.
Voorzieningen
CENTRUM
N233
In de stedenbouwkundige structuurvisie uit 2008 van de gemeente Rhenen maakt dit plangebied al deel uit van het gebied genaamd ‘Boven de binnenstad’ en wordt aangewezen als ontwikkellocatie voor wonen en voorzieningen. Een belangrijke doestelling van zowel de gemeente Rhenen als Rhenam Wonen is om meer woningen terug te bouwen op deze locatie. Door de omvang en de strategische ligging nabij (zorg-) voorzieningen en de binnenstad, leent de planlocatie zich voor verdichting. Hierdoor kan een waardevolle bijdrage worden geleverd aan de grote vraag naar passende woningen binnen de gemeente.
Tijdens het opstellen van het stedenbouwkundig plan heeft overleg plaatsgevonden tussen de gemeente Rhenen, Rhenam Wonen en de betrokken adviesbureaus. Deze afstemming heeft bijgedragen aan het inzicht in en het begrip voor elkaars wensen en belangen met betrekking tot deze integrale gebiedsontwikkeling. Het resultaat hiervan is samengebracht in het stedenbouwkundig plan Dokter Wallerstraat.
Het plangebied rond de Dokter Wallerstraat ligt ten noorden van het centrum van Rhenen. Ten noorden van het plangebied ligt een voorzieningencluster met het gemeentehuis, het multifunctioneel gebouw (MFG) en twee scholen.
5
Terugblik gebiedsvisie 6
▶Terugblik gebiedsvisie Conclusies ruimtelijke analyse In de stedenbouwkundige visie zijn voor het eerst de ruimtelijke contouren voor de herontwikkeling van dit deel van de Dokter Wallerstraat bepaald. De stedenbouwkundige visie is voor sommige onderdelen meer concreet en voor andere aspecten meer richtinggevend. Daarbij wordt, mede vanwege de integraliteit van de opgave (nieuwbouw én inrichting) en de hoogteverschillen binnen het plangebied, voldoende ruimte geboden aan de toekomstige planuitwerking. De belangrijkste conclusies van de ruimtelijke analyse uit de gebiedsvisie zijn samen te vatten in drie delen.
1. De Dokter Wallerstraat is onderdeel van een gefragmenteerde ruimtelijke structuur. Naast de uiteenlopende gebouwtypologieën bevinden zich verschillende woonvormen en zorgfuncties binnen het plangebied. Met een nieuwe invulling kan op een andere, meer passende wijze worden aangesloten op de bestaande structuren.
2. Door het hoogteverschil rond de Dokter Wallerstraat is de openbare ruimte vaak slecht toegankelijk en niet gebruiksvriendelijk. Met een nieuwe inrichting van het maaiveld ontstaan mogelijkheden anders om te gaan met de hoogteverschillen binnen het plangebied.
3. De bestaande bebouwing verdeelt de openbare ruimte in drie afgezonderde deelgebieden. Door de nieuwe bebouwing anders de ordenen kunnen combinaties en verbindingen worden gemaakt tussen de verschillende onderdelen van de groene, openbare ruimte.
7
▶Terugblik gebiedsvisie
Visie: Hoogteverschil opvangen in bebouwing, een centrale groene ruimte zonder autoverkeer en wonen en parkeren geclusterd aan de flanken.
8
▶Terugblik gebiedsvisie Centrale opgaven gebiedsvisie De integrale aanpak van de herontwikkeling van de Dokter Wallerstraat biedt kansen voor een nieuwe inrichting van het hele gebied. Binnen de bestaande, stedenbouwkundige structuur is zo een nieuw ‘passtuk’ te maken waarmee enerzijds rekening wordt gehouden met de aangrenzende percelen en bebouwing en anderzijds het toevoegen van meer woningen en het verbeteren van de verblijfskwaliteit mogelijk wordt gemaakt. Toevoegen woningen De ambitie is om meer woningen dan de huidige 90 terug te bouwen. Het woningbouwprogramma bestaat volledig uit appartementen en bevat voor het grootste deel sociale huurwoningen. Bij de verdere verdichting is de ambitie meer sociale huurwoningen te realiseren. Ook dient ruimte te zijn voor andere woningbouwcategorieën. Vergroenen centrale ruimte Ter hoogte van het plangebied wordt de Dokter Wallerstraat ‘ingekort’. Doordat de straat hier komt te vervallen wordt ruimte gecreëerd voor een centrale, groene ruimte waar de sociale samenhang en
het contact met de buurt centraal staan. De nieuwe appartementengebouwen oriënteren zich op deze groene ruimte. De positie en de ordening van gebouwen aan het groen moet gezien worden in relatie tot de inrichting en de bebouwing in het eerste deel van de Dokter Wallerstraat, aan de zijde van de Nieuwe Veenendaalseweg. Hierbij is de continuïteit van de ruimte en de aangrenzende bebouwing van belang en dus niet de specifieke inrichting. Binnen het plangebied dient aan de inrichting juist een nieuwe invulling gegeven te worden. Hoogteverschillen Om de toegankelijkheid en de gebruiksvriendelijkheid te verbeteren is het nivelleren van de hoogteverschillen in de openbare ruimte een belangrijke voorwaarde. Een mogelijke oplossing hierbij kan zijn de hoogteverschillen in het maaiveld gelijkmatig te verdelen over een groter deel van het plangebied. Het lijkt echter effectiever een deel van het hoogteverschil op te vangen binnen de nieuwe bebouwing.
Ruimtelijk kader
9
▶Terugblik gebiedsvisie Uitwerkingsregels In de uitwerkingsregels van de gebiedsvisie zijn de meer concrete randvoorwaarden met betrekking tot de stedenbouwkundige uitwerking vastgelegd. Situering bebouwing (rode lijn) De nieuwe bebouwing en parkeerplaatsen worden geclusterd binnen de twee bouwvlakken. Per bouwvlak gelden vaste en flexibele grenzen die de afstand tot de omliggende percelen en bebouwing, en de omvang van de centrale groene ruimte garanderen. Binnen ieder bouwvlak worden ten minste 2 vrijstaande woongebouwen gerealiseerd. In het zuidelijke bouwvlak bij voorkeur 3 vrijstaande woongebouwen waarmee te lange woongebouwen worden vermeden. Het maximale bebouwingspercentage per bouwvlak bedraagt 50%. Bouwhoogte (oranje lijn) In de 15 meter brede zone langs de bestaande percelen is een maximale bouwhoogte toegestaan van 3 bouwlagen. In het aansluitende, grotere deel van het bouwvlak is een maximale bouwhoogte toegestaan van 5 bouwlagen. Hiermee wordt aangesloten op de maximale bouwhoogtes die gelden voor enkele, hogere gebouwen in de directe omgeving.
10
Uitwerkingsregels
Als uitzondering is het voorstelbaar dat centraal in het plangebied de bebouwing bestaat uit maximaal 6 bouwlagen of zelfs een bebouwingsaccent van maximaal 7 bouwlagen. Het toepassen van deze extra hoogte is afhankelijk van de omvang en de exacte positie van deze hogere bebouwing en vraagt daarom een stedenbouwkundige motivering en beoordeling.
Groen De bebouwing is gelegen aan de centrale, groene ruimte en deze heeft een openbaar karakter. Ook langs de randen van het plangebied en langs de Willem van Nasstraat bevindt zich groen. Het minimale oppervlak aan openbare, groene ruimte met gebruiksfuncties bedraagt circa 5.000 m2.
▶Terugblik gebiedsvisie Modellenstudie gebiedsvisie De uitwerkingsregels bieden voldoende ruimte voor verschillende, stedenbouwkundige oplossingen. Om meer inzicht te geven in de mogelijkheden binnen deze regels zijn verschillende stedenbouwkundige modellen opgesteld. Uiteindelijk heeft dit geleid tot een ‘voorbeelduitwerking’ zoals die is opgenomen in de gebiedsvisie Dokter Wallerstraat.
Voorbeelduitwerking
11
Stedenbouwkundig plan 12
1 - Uitgangspunten stedenbouwkundig plan Voor de uitwerking van de gebiedsvisie naar het stedenbouwkundig plan Dokter Wallerstraat zijn door de gemeente specifieke uitgangspunten meegegeven voor het woningbouwbouwprogramma en het aantal parkeerplaatsen.
Uitgangspunten wonen Vervangen bestaande 90 sociale huurwoningen en het optimaliseren van het aantal toe te voegen woningen in verband met de grote woningbouwbehoefte binnen de gemeente. Vanwege de gewenste woningbouwdifferentiatie bestaat van het aantal toe te voegen woningen (boven de 90 vervangende woningen) 50% uit sociale huurwoningen en 50% uit koopwoningen. Het volledige woningbouwprogramma bestaat uit appartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens en gezinnen.
Uitgangspunten parkeren In de bestaande situatie zijn in totaal 74 parkeerplaatsen toe te rekenen aan de bestaande 90 sociale huurwoningen. In het nieuwe stedenbouwkundig plan dient dit aantal parkeerplaatsen terug te komen voor de vervangende 90 nieuwe woningen. De benodigde parkeerplaatsen voor het aantal toe te voegen woningen (boven de 90 vervangende woningen) dient te worden bepaald aan de hand van de parkeernomen uit de Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds, geconsolideerde versie 2024 van de gemeente Rhenen. De bestaande 12 parkeerplaatsen langs de Willem van Nasstraat en de bestaande 9 parkeerplaatsen aan de Dokter Wallerstraat ter hoogte van het plangebied blijven behouden en tellen niet mee in de parkeerbehoefte van de nieuwe appartementen.
13
2 - Stedenbouwkundige visie In het verlengde van de gebiedsvisie is een actueel visiebeeld opgesteld als onderlegger voor het stedenbouwkundig plan. De meeste onderdelen zijn al eerder aan bod gekomen in de gebiedsvisie maar worden nu concreter gedefinieerd en afgebakend. Ten opzichte van de huidige situatie worden nadrukkelijk andere, ruimtelijke keuzes gemaakt die resulteren in een goede ruimtelijke kwaliteit en prettige woonomgeving. De vier langgerekte appartementengebouwen worden vervangen door vijf nieuwe appartementengebouwen: twee aan de noordzijde en drie aan de zuidzijde. Het bestaande deel van de Dokter Wallerstraat ter hoogte van het plangebied komt te vervallen. De ontsluiting voor autoverkeer wordt verplaatst aan de ‘achterzijden’ van de nieuwe woongebouwen. Dit betekent dus dat ook alle parkeerplaatsen aan deze zijden worden gesitueerd. De bestaande beplanting langs de achterzijden de bestaande percelen aan de Groeneweg en Bantuinweg wordt behouden. De nieuwe, groene ruimte tussen de nieuwe woongebouwen wordt autovrij gemaakt. Door ook de hoogteverschillen binnen deze centrale ruimte te beperken is het mogelijk hier een volledig nieuwe inrichting te maken met plekken die uitnodigen tot ontmoeting en contact.
14
1. Bebouwing rond centrale groene ruimte
2. Vier gebouwen en een ‘schakelgebouw’
3. Goed bereikbare ontmoetingsruimte
▶ Knip in de Dokter Wallerstraat ▶ Nieuwe bebouwing parallel aan buitenranden ▶ Bebouwing georiënteerd op centrale groene ruimte
▶ Vijf gebouwen met een eigen uitstraling ▶ Korrelgrootte bebouwing sluit aan bij omgeving ▶ Schakelgebouw maakt verbinding met bestaande bebouwing
▶ Hoogteverschillen vooral in bebouwingszone oplossen ▶ Verblijfskwaliteit toevoegen ▶ Looproutes naar verschillende richtingen
15
3 - Stedenbouwkundig plan De stedenbouwkundige onderbouwing van het nieuwe plan bestaat uit twee hoofdonderdelen:
1. De samenhang van de 5 nieuwe gebouwen met de omgeving en de omliggende bebouwing. Van belang is de reeks van bestaande bebouwing langs de Dokter Wallerstraat doorlopend in de centrale groene ruimte waarlangs de nieuwe gebouwen staan. Deze opeenvolgde bebouwing kent verwantschap in de bebouwingsmassa, gevelbreedte en bouwhoogte (de ‘korrelgrootte’). Het meest oostelijke gebouw aan de zuidzijde vormt de schakel in de verdraaiing tussen de bestaande en de nieuwe bebouwing. Daarnaast is de overgang naar de grondgebonden woningen aan de Goeneweg, Willem van Nasstraat en Bantuinweg een belangrijke factor bij de keuze van de maat en schaal van de nieuwe appartementengebouwen. Vanwege de beperkte afstand naar de bestaande bebouwing van 1 bouwlaag met kap (binnen het bestemmingsplan bestaat de mogelijkheid voor 2 bouwlagen met een kap) is de nieuwbouw aan de zuidzijde beperkt tot maximaal 4 en 5 bouwlagen. Relatie met de omgeving (bebouwing)
2. De samenhang tussen de 5 nieuwe gebouwen onderling, de openbare ruimte en de hoogteverschillen binnen het plangebied. De centrale, groene verblijfsruimte verbindt de 5 woongebouwen met elkaar. Aan de noordzijde de hogere bebouwing (wat extra benadrukt wordt door het hoogteverschil) en de meer gesloten bebouwing naar achterliggende parkeerplaats. Hierdoor liggen er aan deze zijde meer appartementen met zicht naar het zuiden. Aan de zuidzijde de lagere bebouwing en de meer open bebouwing aan zijde Bantuinweg (de historische stad) en Willem van Nasstraat.
16
Stedenbouwkundig plan met beperkte flexibiliteit Vanuit de aansluiting op de bestaande situatie, het woningbouwprogramma en de andere programmaonderdelen (groene functies, waterberging, ontsluiting en parkeren) is er binnen het stedenbouwkundig plan maar beperkte ruimte om af te wijken van de weergegeven bebouwing. Elke verandering heeft namelijk direct invloed op het stedenbouwkundig plan als geheel. Geringe aanpassingen van de bebouwingscontouren zijn mogelijk wanneer blijkt dat dit geen wezenlijke invloed heeft op het stedenbouwkundig plan.
Stedenbouwkundig plan
17
4 - Toelichting stedenbouwkundig plan Bebouwing en programma De uitgangspunten voor het woningbouwbouwprogramma in combinatie met een passende stedenbouwkundige opzet heeft geleid tot een steden-bouwkundig plan bestaande uit 190 woningen (141 sociale huur en 49 koop). Op basis van de gewenste differentiatie van woningen voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijsklassen, kent het stedenbouwkundig plan een divers aanbod van kleinere en middelgrote appartementen. De grootte van de appartementen is uitgedrukt in m2 ‘gebruiksoppervlak’ (GO). Een volledig overzicht van het woningbouwbouwprogramma is weergegeven in de op deze pagina opgenomen tabel. Met de toename van 90 naar 190 woningen is gekozen voor een afgewogen balans tussen enerzijds het vergroten van het grondvlak (footprint van de gebouwen) en anderzijds de variatie in extra bouwhoogte. Aan de zuidzijde van 3 naar 4/5 bouwlagen (met een extra onderlaag aan de ‘achterzijde’ vanwege het hoogteverschil) en aan de noordzijde van 4 naar en 5/6 bouwlagen. In de uitwerking naar concrete bouwplannen zou kunnen blijken dat met het aantal van 190 woningen niet alle ruimte in het stedenbouwkundig hoeft te worden benut. Wanneer dit het geval is, zou niet de bouwhoogte verlaagd moet worden maar het grondvlak worden verkleind.
Minder bredere en/of langere gebouwen komt direct ten goede aan het vergroten van de groene verblijfsruimte.
18
Globale verdeling programma
aantal bouwlagen vanaf maaiveld centrale groene ruimte
Type woning
Aantal
GO
Huishouden
Sociale huur
41
49 m²
Één- of tweepersoonshuishouden
Sociale huur
50
65 m²
Één- of tweepersoonshuishouden
Sociale huur
50
75 m²
Gezinswoning
Totaal sociaal
141
Goedkope koop
12
56 m²
Één- of tweepersoonshuishouden
Betaalbare koop
25
71 m²
Gezinswoning
Vrije sector
12
> 79 m²
Gezinswoning
Totaal koop
49
Totaal
190
Maaiveldontwerp In de huidige situatie loopt het maaiveld redelijk gelijkmatig af van noord naar zuid en in mindere mate van oost naar west. Door het hoogteverschil min of meer op één plek te concentreren ontstaat er binnen de rest van het plangebied ruimte voor een licht glooiend en gebruiksvriendelijk terrein. Daarvoor wordt er ter hoogte van de zuidelijke bebouwing een hoogteverschil van 3 m (verdiepingshoogte) gecreëerd. Daarnaast wordt er ook in het noordelijke deel van het plangebied het terrein deels verlaagd.
hoogtematen in NAP Bestaande situatie
Toekomstige situatie
19
Profielen - maaiveld en gebouwhoogtes Onderstaande profielen geven een indruk van het maaiveld en de gebouwhoogtes. Het principeprofiel verbeeld de relatie met de binnenstad en Cuneratoren, door de aanwezige hoogteverschillen en beplanting is er slechts zeer beperkt zicht vanuit de binnenstad naar het plangebied.
Profiel 1 - 1’
20
Profiel 2 - 2’
Profiel 3 - 3’
Ligging profielen
Profiel 4 - 4’
Profiel 5 - 5’
21
Ontsluiting en parkeren Het merendeel van het autoverkeer van en naar het plangebied zal plaatsvinden via de Nieuwe Veenendaalseweg als één van de doorgaande wegen binnen Rhenen. Aangezien het deel van de Dokter Wallerstraat ter hoogte van de planlocatie komt te vervallen zijn de nieuwe woongebouwen via de parkeerzijde bereikbaar met de auto. Echter ook aan de noord- en zuidzijde wordt een autoaansluiting gemaakt met de Willem van Nasstraat. Vanwege de verdeling van het verkeer binnen Rhenen kan worden aangenomen dat slechts een klein deel van het bestemmingsverkeer gebruik zal maken van deze aansluitingen. Wanneer blijkt dat in de toekomst toch een ongewenste hoeveelheid doorgaand verkeer onstaat via de Willem van Nasstraat, kan de gemeente alsnog passende maatregelen nemen. Het nieuwe gezondheidscentrum wordt ontsloten vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg. De parkeerplaatsen voor het gezondheidscentrum en de daarboven gelegen appartementen bevinden zich grotendeels onder de nieuwbouw. Het autoverkeer verlaat de verdiepte parkeerlaag via het Dokter Stegemanhof en de Dokter Wallerstraat, om vervolgens weer uit te komen bij de Nieuwe Veenendaalseweg.
22
Het fietsverkeer zal zich afwikkelen via de nieuwe autoverbindingen naar de bestaande wegen. Voor voetgangers wordt vanuit meerdere kanten het centrale groengebied toegankelijk gemaakt. Ook de voetgangersverbinding vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg langs het nieuwe gezondheidscentrum is een belangrijke ontsluiting voor de nieuwe bewoners van de Dokter Wallerstraat. Op basis de uitgangspunten voor het parkeren zijn voor de 190 woningen in totaal 221 parkeerplaatsen nodig. Hiervan bevinden zich 203 parkeerplaatsen in openbaar gebied: 103 aan de noordzijde en 100 aan de zuidzijde. Onder het appartementengebouw met de duurdere koopwoningen, aan de noordzijde ter hoogte van de Willem van Nasstraat, wordt voorzien in 18 verdiepte parkeerplaatsen. Uitgangspunt is dat de gebouwen twee entrees hebben; één vanuit de parkeerplaatsen en één vanuit de groenzone. Aan de zuidzijde liggen deze entrees op twee verschillende niveaus door het hoogteverschil tussen de groenzone en het parkeerterrein aan de zuidzijde. Aan de noordzijde zullen de entrees vanuit de groenzone in het architectonisch ontwerp nader bepaald worden. Voor afvalcontainers is een ruimte gereserveerd op de parkeerplaatsen aan de noord- en zuidzijde.
23
Centrale zone en waterberging De centrale zone bestaat uit een doorgaande route voor voetgangers en een drietal buurttuinen. De buurttuinen bieden ruimte voor spel- en ontmoetingsplekken. Door de beperkte hoogteverschillen is de centrale zone barrièrevrij. De twee gebouwen aan de zuidwestzijde hebben een gemeenschappelijk entreeplein. Vanuit het entreeplein is er een verbinding naar de lager gelegen parkeerhof. Bij de herinrichting wordt het huidige gemengde stelsel vervangen en wordt het hemelwater afgekoppeld. Daarmee wordt het water zoveel mogelijk in het gebied vastgehouden en blijft het beschikbaar voor de beplanting. Naast de waterberging is een belangrijke wateropgave in het gebied het voorkomen van afstroming naar lager gelegen gebied. Het hemelwater wordt op twee manieren in het gebied vastgehouden; op maaiveld in de centrale zone en ondergronds onder de parkeerplaatsen. Door meerdere wadi’s dwars op het hellingverloop aan te leggen wordt voorkomen dat het water de helling afstroomt. In de centrale zone is voorzien van wadi’s tegen de bebouwing aan de zuidzijde. Ook de buurttuinen kunnen multifunctioneel en waterrobuust worden ingericht, denk aan taluds met geïntegreerde zitplekken in de vorm kleine keermuren.
24
waterberging onder verharding d ro o o rg ute a an
de
‘buurttuin’
entreeplein
wadi met beplanting
Echter het grootste deel van het hemelwater dat vanuit de gebouwen en de parkeerplaatsen afstroomt zal onder de verharding aan de noord- en zuidzijde geborgen en geïnfiltreerd worden. Extra aandacht is hierbij nodig voor de zone langs de zuidkant, omdat de woningen langs de Bantuinweg nog een stuk lager liggen. In naaststaande tabel is een globaal overzicht van de waterbergingsopgave weergegeven. Hierbij is rekening gehouden met de bergingsrichtlijn van het waterschap van 450m³/ha (Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden). De benodigde berging in de nieuwe situatie bedraagt circa 425m³ (hierbij is geen rekening gehouden met eventuele aftrek voor al bestaande verharding). Van de 425m³ kan circa 125m³ bovengronds in de centrale groenzone geborgen worden, voor de resterende 300m³ is voldoende ruimte onder de parkeerplaatsen.
Het hemelwater vanuit de verharde oppervlaktes in de centrale zone kan ter plaatse in wadi’s infiltreren. Het water van de gebouwen, wegen en parkeervakken wordt ondergronds onder de noordelijke en zuidelijke parkeerplaats geïnfiltreerd.
Bergi ngsbehoef te bebouwing verharding parkeervakken halfopen verharding to taal o ppe r vl ak
3.240 m2 4.920 m2 1270 m2 9 .4 3 0 m 2
benodigde berging (indicatief)
(50% van de oppervlakte in berekening)
4 2 4 ,3 5 m 3
(450m3/ha verharding)
Waterberging buurttuinen wadi langs gebouwen, ca. be r gi n g o p maai ve l d ( i n di c ati e f )
ca
oppervlakte 700 m2 240 m2
beschikbaar oppervlak onder parkeerplaatsen berging ondergronds (indicatief)
volume 52,5 m3 72 m3 1 2 4 ,5 m 3
1/4 van het oppervlak; 30 cm berging compleet wadi
4700 m2 3 0 0 m3
25
103 pp
A
103 pp
A
27
6l
B
ag
en 27
6l
B
5l
ag
ag
en
5l
en
ag
en
4 lagen
C
C
4 lagen
34
5 lagen
D 5 lagen
67 67
6l
6l
ag
ag
en
en
D 34
40
40
5 lagen
E
5 lagen
E 22
4 la
g
22 en
4l
ag
en
100 pp
100 pp
LEGENDA footprint nieuwe bebouwing 3.240 m²
voetpaden 1.900 m²
herinrichting groenzone 4.080 m²
ontsluiting 3.020 m²
bestaande groene rand 1.985 m²
parkeerplaats 2.540 m²
103 pp
parkeerplaatsen noord: 103 openbaar & 18 verdiept parkeerplaatsen zuid: 100 openbaar parkeerplaatsen totaal: 221 plangrens 16.765 m²
Gemeente Rhenen - Dr. Wallerstraat FORMAAT
A3
TEKENAAR
RvdB
PROJECTNR.
ruimtegebruik stedenbouwkundig plan
W-25036
SCHAAL
A3 1:1
DATUM
1:1000
24-06-2025
Meters
19-08Schoenaker 10 - 6641 SZ Beuningen
26
STB-p
telefoon: 024 - 675 23 56
info@burowaalbrug.nl
www.burowaalbrug.nl
Doorkijk Inrichtingsprincipes Hoogteverschillen als ontwerpopgave De aanwezige hoogteverschillen bieden tal van mogelijkheden voor bijzondere ontwerpoplossingen in de groenzone; zoals combinaties van trappen en hellingbanen, geleidelijk oplopende keermuren als zitelementen of zonering tussen openbaar en privé (bij voorbeeld wadi’s onder balkons). Aandachtspunt daarbij is altijd de toegankelijkheid van paden en hellingbanen met voldoende vlakke rustpunten.
27
Invulling buurttuinen
Aansluiting gebouw op maaiveld
De buurttuinen bieden een ontmoeringsruimte voor de oudere doelgroep; ruimte voor een gemeenschappelijke (moes)tuin of speelplek voor de (klein) kinderen. De buurttuinen liggen als ’vlakke eilanden’ in het glooiende maaiveld; maar afhankelijk van de invulling kan er ook gebruik gemaakt worden van de aanwezige hoogteverschillen. De multifunctionele inrichting van de buurttuinen biedt ook ruimte voor waterberging.
Extra aandacht voor de zone langs het gebouw waar de privé buitenruimte (balkons) aan de openbare ruimte grenst. De privé buitenruimte is onderdeel van het gebouw, in de openbare ruimte verzacht opgaande beplanting de overgang.
28
Zichtpunt 1 - vogelvlucht
29
Zichtpunt 1 - Dokter Wallerstraat
30
Zichtpunt 2 - Willem van Nasstraat
31
Uitgangspunten beeldkwaliteit 32
▶Uitgangspunten beeldkwaliteit Een volledig beeldkwaliteitsplan zal op een later moment worden vastgesteld. Vanuit het stedenbouwkundig plan worden de volgende uitgangspunten daarvoor voorgesteld: ▶ De vijf gebouwen vormen één samenhangend ensemble, ze zijn ‘familie van elkaar’; ▶ Een eigentijds ontwerp in expressieve baksteenarchitectuur, met de wederopbouwarchitectuur als inspiratie; ▶ Een gevarieerd beeld door verbijzonderingen in volumes, gevelindeling en dakvormen; ▶ Versterken van de relatie tussen openbare ruimte en woongebouwen door alzijdige architectuur, toepassing van een plint en inpandige bergingen.
Wederopbouwarchitectuur als inspiratie
Verbijzonderingen in volumes, gevelindeling en dakvormen
Eigentijds ontwerp in expressieve baksteenarchitectuur
33
Vestigingsadres: Schoenaker 10, 6641 SZ Beuningen Telefoonnummer: 024 - 675 23 56 Emailadres: info@burowaalbrug.nl Website: www.burowaalbrug.nl Rekeningnr.: IBAN NL98 RABO 0302 2351 59 KvK Nummer: 58365524 BTW Nummer: NL8530.06.453.B01
34