Bijlage 3 Toelichting en regels behorende bij bestemmingsplan Weteringsteeg 44a en 55 en Driftweg 41

29

Uitsnede archeologische waarden- en verwachtingskaart gemeente Rhenen Door Laagland Archeologie is op deze locatie een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 7 bij deze toelichting. Hierna worden de uitkomsten van dit onderzoek besproken. Op basis van het bureauonderzoek is de archeologische verwachting middelhoog voor de perioden Laat-Paleolithicum tot Midden-Neolithicum en Nieuwe tijd. In de periode vanaf het Midden-Neolithicum waren deelgebied A en B overgroeid met veen en ongeschikt voor bewoning. Wel kunnen er toevalsvondsten zoals depots worden aangetroffen. De archeologische verwachting is laag voor de periode Laat-Neolithicum tot Late Middeleeuwen. Op basis van het uitgevoerde booronderzoek is de kans klein dat het plangebied archeologische sporen bevat, afgezien van een relatief deel van deellocatie B. In dat relatief kleine gebied van deellocatie B zijn resten van veldpodzolgronden net buiten een vrij dichte bebouwing aangetroffen, in het westelijk deel van het deelgebied. Deelgebied A lag in de vroege prehistorie waarschijnlijk al op de overgang van een nat gebied, naar een minder nat gebied. In deelgebied A zijn in het westelijk deel resten van gooreerdgronden aangetroffen en het oostelijk deel plaatselijk resten van veldpodzolgronden.

Bovendien was deelgebied A in de Nieuwe tijd onderdeel van natte hooilanden en vanaf 1744 van het inundatiegebied van de Grebbelinie. Het archeologisch belang hiervan is laag. Om deze reden adviseert Laagland geen vervolgonderzoek uit te voeren en het plangebied vrij te geven. Mochten tijdens de werkzaamheden onverhoopt toch archeologische resten worden aangetroffen, of resten waarvan redelijkerwijze kan worden vermoed dat het om archeologische resten gaat, dan geldt op grond van de Erfgoedwet (art. 5.10) een meldingsplicht. Dit kan bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE, www.cultureelerfgoed). Driftweg Het deel van het plangebied aan de Driftweg is ook gelegen in een zone met een hoge verwachtingswaarde. Aangezien ook de ontwikkeling op dit gebied de ondergrens van 100 m2 overschrijdt, is ook hier een archeologisch onderzoek nodig.

30

Uitsnede archeologische waarden- en verwachtingskaart gemeente Rhenen Door Laagland Archeologie is op deze locatie een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 8 bij deze toelichting. Hierna worden de uitkomsten van dit onderzoek besproken. Afgezien op het noordoostelijk deel van het plangebied, binnen dat deel waar de nieuwbouw is voorzien is een onverstoorde bodemopbouw aangetroffen, bestaande uit moderpodzolgronden. Binnen het deel ten zuiden van de nieuwe perceelgrens is het terrein al opgehoogd en is de inrichting van de nieuw geplande tuin grotendeels gerealiseerd. Het plangebied is geheel onderzocht door middel van een verkennend booronderzoek. Op verzoek van de eigenaar is het nieuw te realiseren perceel in het noordelijk deel van het plangebied waar de nieuwbouw is voorzien onderzocht met een karterend booronderzoek. Bij het booronderzoek zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen. Het terrein is echter niet geheel karterend onderzocht en de archeologisch adviseur namens de gemeente beargumenteerd dat de ad-hoc geplaatste boorpunten niet overeenkomen met de toekomstige bebouwing. Om die reden kan de archeologische verwachting niet naar beneden worden bijgesteld. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt nader archeologisch onderzoek geadviseerd conform protocol 4003 IVO (landbodems).

Gelet op de te verwachten prospectiekenmerken en prospecteerbaarheid van een eventuele vindplaats wordt geadviseerd dit vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek conform de KNA Leidraad Inventariserend Veldonderzoek Deel: Proefsleuvenonderzoek (IVO-P). Het nadere onderzoek zal in een later stadium uitgevoerd worden. Om die reden blijft het plangebied de archeologische dubbelbestemming behouden. De implementatie van dit advies is in handen van de bevoegde overheid, de gemeente Rhenen. De gemeente wordt hierin vertegenwoordigd door haar deskundige, Mevr. P. Fijma (Utrecht Omgevingsdienst). Conclusie Ter bescherming van de verwachte archeologische waarden, is op de verbeelding de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen met de nadere aanduiding 'hoge verwachtingswaarde'. Op de percelen met deze dubbelbestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Van dit verbod kan via het indienen van een omgevingsvergunning worden afgeweken, indien is gebleken dat het oprichten van dat gebouw niet zal leiden tot een verstoring van de archeologische waarden. Ook voor het uitvoeren van diverse werkzaamheden, zoals ophogen en ontgraven van de bodem, is een omgevingsvergunning vereist. Mogelijke archeologie waarden worden met dit plan voldoende beschermd en gewaarborgd.

31

4.3

Ecologie

Voor onderhavig plan is door Groenewold Adviesbureau voor Milieu & Natuur een quickscan in het kader van de Wet natuurbescherming uitgevoerd. Voor alle drie de planlocaties is een aparte rapportage opgesteld. Navolgend worden per locatie de uitkomsten beschreven. Weteringsteeg 44a De quickscan voor de Wetetingsteeg is opgenomen als Bijlage 9 bij deze toelichting. Soortenbescherming In het plangebied zijn geen beschermde soorten of verblijfplaatsen aangetroffen. Specifiek is gezocht naar (potentiële) verblijfplaatsen van vleermuizen, marters, uilen en eventuele jaarrond beschermde nesten van vogels. Deze zijn niet gevonden en met zekerheid uit te sluiten. Mogelijk is het plangebied onderdeel van het foerageergebied van de steenuil, gezien de waarnemingen in de nabije en wijdere omgeving. Er zijn verder geen poepsporen, braakballen of prooiresten gevonden. Er zijn ook geen aanwijzingen gevonden voor potentiële rust- of nestplaatsen. Na realisatie van het plan blijft het gebied beschikbaar als potentieel leefgebied voor de steenuil. Er geldt een vrijstelling voor de algemeen beschermde soorten (Omgevingsverordening Utrecht). Overigens blijft de algemene zorgplicht altijd van kracht. Gebiedsbescherming Het plangebied ligt in het buitengebied van Rhenen op ca. 1.8 km van Natura 2000-gebied Binnenveld en ca. 3.6 km van de Rijntakken.

Het plan heeft geen negatieve effecten op beschermde habitats en soorten. In de bestaande en nieuwe situatie is er sprake van een woning. De nieuwe wordt gasloos uitgevoerd en heeft daarmee een lagere stikstofemissie. Daarmee is er per definitie geen toename van de stikstofdepositie. Los daarvan is er in de gebruiksfase geen stikstofdepositie hoger dan 0.00 mol/ha/jr. Weteringsteeg 55 De quickscan voor de Wetetingsteeg is opgenomen als Bijlage 10 bij deze toelichting. Soortenbescherming In het plangebied zijn geen beschermde soorten of verblijfplaatsen aangetroffen. Specifiek is gezocht naar (potentiële) verblijfplaatsen van vleermuizen, marters, uilen en eventuele jaarrond beschermde nesten van vogels. Deze zijn niet gevonden. Mogelijk is het plangebied onderdeel van het foerageergebied van de steenuil, gezien de waarnemingen in de nabije en wijdere omgeving. Er zijn verder geen poepsporen, braakballen of prooiresten gevonden. Er zijn ook geen aanwijzingen gevonden voor potentiële rust- of nestplaatsen. Na realisatie van het plan blijft het gebied beschikbaar als potentieel leefgebied voor de steenuil. Er geldt een vrijstelling voor de algemeen beschermde soorten (Omgevingsverordening Utrecht). Overigens blijft de algemene zorgplicht altijd van kracht. Gebiedsbescherming Het plangebied ligt in het buitengebied van Rhenen op ca. 1.8 km van Natura 2000-gebied Binnenveld en ca.

3.65 km van de Rijntakken. Het plan heeft geen negatieve effecten op beschermde habitats en soorten. In de bestaande en nieuwe situatie is er sprake van een woning. De nieuwe woning wordt gasloos uitgevoerd en heeft daarmee een lagere stikstofemissie. Daarmee is er per definitie geen toename van de stikstofdepositie. Los daarvan is er in de gebruiksfase geen depositie hoger dan 0.00 mol/ha/jr. Driftweg naast 41 De quickscan voor de locatie aan de Driftweg is opgenomen als Bijlage 11 bij deze toelichting. Soortenbescherming In het plangebied zijn geen beschermde soorten of verblijfplaatsen aangetroffen. Specifiek is gezocht naar (potentiële) verblijfplaatsen van vleermuizen, marters, uilen en eventuele jaarrond beschermde nesten van vogels. Deze zijn niet gevonden en met zekerheid uit te sluiten. Mogelijk is het plangebied onderdeel van het foerageergebied van de steenuil, gezien de waarnemingen in de 32

nabije en wijdere omgeving. Er zijn verder geen poepsporen, braakballen of prooiresten gevonden. Er zijn ook geen aanwijzingen gevonden voor potentiële rust- of nestplaatsen. Na realisatie van het plan blijft het gebied beschikbaar als potentieel leefgebied voor de steenuil. Er geldt een vrijstelling voor de algemeen beschermde soorten (Omgevingsverordening Utrecht). Overigens blijft de algemene zorgplicht altijd van kracht. Gebiedsbescherming Het plangebied ligt in Elst (Rhenen) aan de rand van de bebouwde kom en het buitenge- bied van Rhenen op ca. 860 m van Natura 2000-gebied Rijntakken. Het plan heeft geen negatieve effecten op beschermde habitats en soorten. In de gewenste situatie is er sprake van een nieuwe woning. De woning wordt gasloos uitgevoerd. Daarmee is er alleen sprake van transportbewegingen. De situatie is ingevoerd in Aerius 2020 waarmee geen stikstofdepositie is berekend hoger dan 0.00 mol/ha/jr. Ook in de aanlegfase is geen stikstofdepositie berekend hoger dan 0.00 mol/ha/jaar.

4.4

Kabels en leidingen

Binnen het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die planologische bescherming behoeven. Hierdoor vormt dit dus geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.5

Verkeer en parkeren

Op basis van CROW-publicatie 381 is de verwachte verkeersgeneratie te bepalen. Onderhavig plan voorziet in een nieuwe vrijstaande woning in het buitengebied. Het maximale kengetal is hiervoor 8,6 verkeersbewegingen per etmaal. Dit is een relatief beperkte toename van het verkeer, en kan makkelijk opgenomen worden in de bestaande capaciteit van de Driftweg. Tevens heeft het beëindigen van de veehouderij geleid tot een aanzienlijke afname van het aantal verkeersbewegingen. De gemeente Rhenen heeft haar parkeerbeleid vastgelegd in het paraplubestemmingsplan Parkeren. Aan de basis van dit plan geldt de beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds. Op basis hiervan is dan ook de parkeernorm te bepalen voor de nieuw te bouwen woning. De woning wordt gebouwd in het buitengebied en zal een woning in het dure segment worden. Hiervoor geldt de minimale parkeernorm van 2,0 per woning. Zoals op de inrichtingstekeningen van de nieuwe situatie op de Weteringsteeg in paragraaf 3.2 te zien is, is op het plan voorzien in deze parkeerplaatsen. Tevens is er voldoende ruimte op de percelen om meer auto's te parkeren. Ook op het perceel bij de Driftweg is voldoende ruimte om op eigen terrein te kunnen voorzien in de parkeerbehoefte. Verkeer en parkeren staat de uitvoerbaarheid van onderhavig plan niet in de weg.

4.6

Waterparagraaf

Bodem-, Water- en Milieuplan 2016 -2021 Het Bodem-, Water- en Milieuplan is opgesteld op grond van de verplichting in de Waterwet en de Wet Milieubeheer om respectievelijk een regionaal waterplan en een provinciaal milieubeleidsplan op te stellen. Het Bodem-, Water- en Milieuplan is vastgesteld op 7 december 2015. Met dit plan wordt deels uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening en de Provinciale Waterverordening. Voor bodem, water en milieu staan de volgende doelen centraal: a. streven naar een robuust bodem- en watersysteem. Dit houdt in dat onder normale omstandigheden alle functies goed uitgevoerd kunnen worden en dat extreme situaties goed opgevangen kunnen worden. b. streven naar bodem-, water- en milieukwaliteiten die passend zijn voor de functie van een gebied. c. streven naar een duurzaam gebruik van de fysieke leefomgeving, zodat de mogelijkheden die het natuurlijk systeem biedt ook in de toekomst gebruikt kunnen worden. Gestreefd wordt naar een gezonde leefomgeving, die een positieve bijdrage levert aan de economische en maatschappelijke ontwikkelingen in de regio. Om deze doelen te bereiken worden twee hoofdlijnen in het beleid onderscheiden: a.

focussen op vier prioriteiten: (1) waterveiligheid en wateroverlast, (2) schoon en voldoende oppervlaktewater, (3) ondergrond en (4) leefkwaliteit stedelijk gebied. Dit betreft urgente maatschappelijke problemen waarin de provincie in de aanpak een belangrijke rol kan spelen. b. werken vanuit zes basiskwaliteiten (bodemkwaliteit, waterkwaliteit, waterkwantiteit, lucht, geluid (incl. geur 33

en licht) en externe veiligheid). Deze vormen een integraal onderdeel van al het provinciaal beleid gerelateerd aan de fysieke leefomgeving. Waterbeheerprogramma 2022 - 2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam' Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden Het waterbeheerprogramma (WBP) beschrijft de ambities en inzet om de waterdoelen voor dit gebied te bereiken. Het is een wettelijk verplicht document dat elke zes jaar gemaakt wordt. Daarbij wordt rekening gehouden met Europese en landelijke richtlijnen en plannen, en visies van andere overheden. De focus ligt op de nieuwere opgaven en ambities, maar geven via zes ‘portretten’ van medewerkers ook een beeld van (de veranderingen in) de reguliere beheertaken. Blauw Omgevingsprogramma 2022-2027 Het Blauw Omgevingsprogramma (BOP) is vastgesteld in november 2021. Het BOP is het waterbeheerprogramma van Waterschap Vallei en Veluwe. Bij het opstellen van het BOP is rekening gehouden met het Nationaal- en Regionaal Waterprogramma en de door het Rijk en provincie opgestelde omgevingswaarden. Ook de Europese richtlijnen, zoals de Kaderrichtlijn water en de Zwemwaterrichtlijn komen terug in het BOP. Het BOP is daarmee het wettelijk instrument van het waterschap om de doelen voor de middellange termijn vast te leggen.

Keur Op 1 januari 2014 is de nieuwe Keur met de Algemene regels en Beleidsregels van het Waterschap Vallei en Veluwe in werking getreden. Het Hoogheemraadschap heeft de Keur 2020 vastgesteld op 13 mei 2020. Het waterschap en hoogheemraadschap stelt deze regels vast ter behartiging van de waterschapstaak en het bereiken van de doelstelling zoals genoemd in artikel 2.1 van de Waterwet. Alle handelingen in of nabij een waterstaatswerk worden hieraan getoetst. Waterberging bij toename verhardingen Indien sprake is van een toename van verhardingen is het noodzakelijk voldoende waterberging te realiseren zodat water vastgehouden kan worden alvorens het in de bodem kan infiltreren. Waterschap Vallei en Veluwe kent een lagere inundatienorm dan stedelijk gebied dat door het waterschap vertaald naar een – in vergelijking met het stedelijk gebied - bredere vrijstelling voor het realiseren van compenserende waterberging bij een toename van verhardingen. Deze vrijstelling geldt indien minder dan 1.500 m2 aan verhardingen worden toegevoegd. Waterbeleid gemeente Rhenen Het waterbeleid van de gemeente Rhenen is vastgelegd in het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan van Gemeente Rhenen (vGRP). In dit plan is ook het waterplan van de gemeente opgenomen. In het vGRP van de gemeente Rhenen is het volgende opgenomen over het hemelwaterbeleid: ‘Regenwater is in principe schoon.

Het is niet efficiënt om het schone water eerst te mengen met afvalwater om het daarna op de rwzi weer te zuiveren. Het is slimmer om het schone regenwater gescheiden te houden. De beste oplossing is om het regenwater lokaal (op de plek waar het valt) te gebruiken of in de bodem te infiltreren. Er is dan geen afvoer nodig, het rioolstelsel heeft minder piekbelasting en het grondwater wordt op natuurlijk e wijze aangevuld.’ Dit betekent dat in principe de te bedenken maatregelen zouden moeten uitgaan van het vasthouden van water. Bij het omgaan met extreme neerslag valt er dan te denken aan het aanleggen van tijdelijke berging of het tegenhouden van water in lokale depressies. Bij het oplossen van lokale hydraulische knelpunten ligt het vasthouden van water over het algemeen niet voor de hand. Bij specifieke problemen kan er dan ook van het algemene principe worden afgeweken. Over wateroverlast is het volgende opgenomen: De gemeente zet in op het beperken van wateroverlast bij het inzamelen, verwerken en transporteren van regenwater en stedelijk afvalwater. Helemaal nu de nieuwe klimaatscenario’s van het KNMI nog zwaardere regenbuien voorspellen. Het is echter onbetaalbaar om de riolering zo te dimensioneren dat alle regenbuien ondergronds verwerkt kunnen worden. Er moet ook naar bovengrondse oplossingen worden gekeken.

Bij inrichting van het openbaar gebied houdt de gemeente hier rekening mee, om de overlast bij zeer hevige neerslag zoveel mogelijk te beperken. In de komende planperiode worden maatregelen getroffen op de locaties waar in de zomer van 2014 wateroverlast is opgetreden. Bij planontwikkeling, wegen- en groenprojecten en overige activiteiten voert de gemeente een watertoets uit, waarbij de gemeente ook de principes van de klimaat actieve stad meeneemt. 34

Watertoets Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. Weteringsteeg Het resultaat van de digitale watertoets is opgenomen als Bijlage 12. Hieruit is naar voren gekomen dat er geen essentiële waterbelangen worden geraakt en er liggen geen belangrijke oppervlaktewateren of waterkeringen binnen het plangebied. Op basis daarvan geeft het waterschap een positief wateradvies. Met onderhavig plan neemt het verhard oppervlak op het plangebied aanzienlijk af. Hemelwater dat op de nieuwe bebouwing valt zal oppervlakkig afgevoerd worden richting de omliggende gronden, waar het de bodem kan infiltreren. De nieuwe woning zal aangesloten worden op de gemeentelijke vuilwaterriolering. De gemiddelde hoogste grondwaterstand rond het plangebied is 0,2 tot 0,4 meter onder het maaiveld. De nieuwe bebouwing dient dan ook (ruim) boven de GHG gebouwd te worden om grondwateroverlast te voorkomen.

Verder is het uitgangspunt van de gemeente Rhenen dat er waterneutraal gebouwd wordt. Driftweg Het resultaat van de watertoets voor de ontwikkeling aan de Driftweg is opgenomen als Bijlage 13. Ook hieruit is naar voren gekomen dat de ontwikkeling geen groot effect op het water heeft. Op deze locatie neemt het verhard oppervlak toe door de nieuwe woning en het bijgebouw. Deze toename is echter niet zodanig dat hiervoor compenserende maatregelen voor de waterberging nodig zijn. Hemelwater dat op de nieuwe bebouwing valt wordt via een hemelwaterafvoer afgevoerd naar de omliggende gronden, waar het de bodem kan infiltreren. Uitgangspunt van de gemeente Rhenen is dat er waterneutraal gebouwd wordt. In het kader van waterberging zal verder een wadi aangelegd worden. Voor het afvalwater van de nieuwe woning wordt aangesloten op de gemeentelijke riolering. De gemiddelde hoogste grondwaterstand rond dit deel van het plangebied is hoger dan 2 meter. De nieuwe bebouwing kan met een dergelijke lage grondwaterstand worden gebouwd zonder dat problemen te verwachten zijn vanwege het grondwater. Negatieve effecten op de waterhuishouding zijn niet aan de orde.

35

Hoofdstuk 5

Juridische planopzet

In hoofdstuk 3 is de beoogde invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 4 liet zien dat dit uitvoerbaar is. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridische regeling om het mogelijk te maken. Algemeen Voor het bestemmingsplan is gebruikgemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch-bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc. Voor de analoge verbeelding is gebruikgemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Regels De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde.

Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw: Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan); Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk); Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk). Voor de regels van dit plan zijn de relevante regels uit de geldende bestemmingsplan gebruikt: bestemmingsplan Buitengebied Rhenen en de correctieve herziening daarvan: het bestemmingsplan 'Buitengebied 2010, partiële herziening 2013' gebruikt. Wijze van bestemmen Het plangebied krijgt deels de bestemming 'Wonen'. Daarmee worden deze gronden in hoofdzaak bestemd voor wonen, een beroep en bedrijf aan huis en waterhuishoudkundige voorzieningen. Per bestemmingsvlak is één woning toegestaan, met een maximale inhoud van 600 m3. Voor woningen geldt tevens een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,5 en 8 meter. Het overige deel van het plangebied behoudt de bestemming 'Agrarisch'. Hiermee blijven deze gronden in hoofdzaak bestemd voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf.

Het bouwvlak komt echter te vervallen, waardoor in principe geen gebouwen toegestaan zijn binnen de agrarische bestemming. 36

Verder wordt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie', met de nadere aanduidingen 'archeologische verwachtingswaarde middelhoog en hoog', overgenomen uit het geldende bestemmingsplan.

37

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1.1 Vooroverleg Het concept van dit bestemmingsplan zal worden toegezonden aan de provincie Utrecht, de Veiligheidsregio Utrecht, het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden, het Waterschap Vallei en Veluwe, het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden, Vitens en de Gasunie in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De uitkomsten van dit overleg zullen te zijner tijd in deze paragraaf worden verwerkt. Verder zijn met dit plan geen nationale belangen in het geding. Vooroverleg met de Rijksoverheid is daarom achterwege gebleven. Het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden en Gasunie hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben op dit plan. De veiligheidsregio heeft laten weten dat het plan niet voldoet aan art. 6.30 van het Bouwbesluit 2012. Dit artikel eist dat op maximaal 40 m van het bouwwerk bluswater onttrokken kan worden met een capaciteit van ten minste 30 m3/h. Dit aspect zal in het kader van de uitvoering en de omgevingsvergunning voor de nieuwbouw van de woning verder uitgewerkt worden in overleg met de veiligheidsregio. De provincie heeft aangegeven de landschappelijke inpassing op een aantal punten aan te passen. De provincie mist namelijk de toepassing van landschapselementen en robuuste keuzes. Met het toepassen van 4-5 fruitbomen is bijvoorbeeld niet direct sprake van een boomgaard.

Daarnaast wordt op de inrichtingsschets een rij knotwilgen ingetekend op een plek waar nu al een karakteristieke rij eiken staat. Indien de eiken daarvoor gekapt moeten worden is dit niet direct een wenselijke ontwikkeling. Deze opmerkingen zijn verwerkt in een nieuwe landschappelijke inpassing.

6.1.2 Voorontwerp De ontwikkeling die dit plan mogelijk maakt, heeft een beperkte invloed op zijn omgeving. Daarom heeft geen voorontwerp van dit plan voor inspraak ter inzage gelegen. De buurtbewoners zijn geïnformeerd over het initiatief. Het betreft de buurtbewoners woonachtig aan de volgende adressen: Driftweg 24, 25, 26a, 27, 31, 33 en 47. Engweg 1, 15, 16, 17, 22, en 26. Verbindingsweg 30. De reacties van de buurtbewoners waren overwegend positief. De meeste omwonenden zagen geen bezwaren in de ontwikkeling. De bewoners aan de Engweg 16 zijn akkoord met het bouwplan, maar vrezen wel dat verdichting zal leiden tot een harde grens in het buitengebied, waardoor het de belangrijke functie verliest als overgangszone met de Utrechtse Heuvelrug. De beleving van en zichtlijnen op de Heuvelrug zal volgens hen wegvallen. De bewoners aan de Engweg 17 zijn ook akkoord, maar vrezen dat het 'volbouwen' van de Engweg langzamerhand zal zorgen dat de straat verbreed moet worden door de toenemende verkeersdrukte. De bewoners aan de Driftweg 47 zijn niet akooord en hebben hun bezwaren rechtstreeks ingediend bij de gemeente. Deze bezwaren en zorgen geven geen aanleiding om het bouwplan aan te passen. De geuite zorgen komen er met name op neer dat de ontwikkeling van de woning aan de Driiftweg de deur open zou kunnen zetten voor andere woningbouwontwikkelingen in de omgeving.

Dat is echter niet het geval. Het gaan namelijk om een aan het buitengebied eigen en vrij uitzonderlijke ontwikkeling: de realisatie van een ruimte-voor-ruimtewoning op een locatie 'buiten' de locatie waar een agrarisch bouwperceel met veel bedrijfsbebouwing wordt gesaneerd. Aangezien langs de Driftweg, zowel ten noorden als zuiden van de geprojecteerde nieuwe bebouwing, reeds bebouwing aanwezig is, zal het bouwplan ook niet leiden tot een harde grens in het buitengebied en ook niet dat de beleving van en zichtlijnen op de Utrechtse Heuvelrug wegvallen. Ten aanzien van de bezwaren die bij de gemeente zijn ingediend is het niet aan de initiatiefnemers op daarop te reageren.

38

6.1.3 Ontwerp Met ingang van 2 juni 2022 tot en met 13 juli 2022 heeft het ontwerp van dit bestemmingsplan ter inzage gelegen. Toen zijn 3 zienswijzen ingediend. Verslag zienswijzen In de periode van 2 juni 2022 tot en met 13 juli 2022 heeft het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Een ieder had tijdens deze periode de gelegenheid een zienswijze bij de gemeenteraad kenbaar te maken. Er zijn 3 zienswijzen ingediend. Alle zienswijzen zijn in de zienswijzennota verwerkt en voorzien van een reactie (zie Bijlage 14). De ingediende zienswijzen geven aanleiding tot de volgende aanpassingen van het ontwerpbestemmingsplan: Het bestemmingsvlak ‘Wonen’ ter plaatse van de Driftweg 41 is gewijzigd in overeenstemming met het advies van de ervenconsulent Mooisticht.

6.2

Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan voorkomt dat in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is aangewezen. Onderhavige plan voorziet in een bouwplan zoals dat in artikel 6.2.1 Bro is benoemd. Toch is het niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen. Met de initiatiefnemer wordt namelijk een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin is geregeld dat alle kosten die samenhangen met de onderhavige herziening van het bestemmingsplan voor rekening komen van initiatiefnemer. Deze herziening heeft derhalve voor de gemeente geen financiële gevolgen.

39

40

Bijlagen bij de toelichting

41

Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Weteringsteeg 44a & 55

42

BEELDKWALITEITSPLAN Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen

3506-BKP Mei 2022 Versie: 1

1 -

Beeldkwaliteitsplan Functieverandering Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen -

1.

Inleiding

Op het perceel Weteringsteeg 55 was tot 2018 een veehouderij gevestigd en heeft de bestemming ‘agrarisch’. Op dit perceel staat een bedrijfswoning en een gedoogde woon-unit. Het perceel Weteringsteeg 44a heeft ook de bestemming ‘Agrarisch’. Op deze laatste locatie is 310,9m2 agrarische bebouwing aanwezig. Beide locaties vormen samen één agrarische bestemming. De initiatiefnemers van zijn voornemens de agrarische bestemming om te zetten naar een woonbestemming. Op beide locaties zal hiervoor voormalige agrarische bebouwing gesloopt worden. Middels deze functieverandering komt er op beide locaties een woonbestemming. Om een woonbestemming te krijgen op het perceel Weteringsteeg 44a is het nodig minimaal 1.000 m2 aan sloopmeters ‘in te zetten’. Intentie van beide initiatiefnemers is het verplaatsen van de sloopmeters van locatie Weteringsteeg 55 naar Weteringsteeg 44. Het inzetten van sloopmeters uit hetzelfde plan biedt als voordeel dat in één procedure beide woonbestemmingen mogelijk gemaakt kunnen worden.

2 -

Beeldkwaliteitsplan Functieverandering Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen -

2.

Landschap en historie

De planlocatie is gelegen in het zogenaamde ‘Kampenlandschap’. Dit kampenlandschap kenmerkt zich door strookvormige kavelvormen, in plaats van grillige kavelvormen. De ontgonnen percelen hebben een duidelijke oost-west richting, hetgeen vroeger nog sterker waarneembaar was door lijnen van beplantingen (houtwallen en houtsingels). De strokenstructuur is nog grotendeels aanwezig, echter de beplantingen zijn sterk in verval geraakt. De erven die oorspronkelijk verbonden waren met landschappelijke structuren hebben zich aan het lint uitgebreid en zijn zodoende beeldbepalender geworden. De bouwrichting van de beoogde nieuw te bouwen woningen wordt in principe in lijn gebracht met de bestaande landschapsstructuren waardoor deze benadrukt worden. Om de verkavelingsrichting weer meer te benadrukken kan hier erfbeplanting worden aangebracht. Het uitwerken van de landschappelijke inpassing zal plaatsvinden na het principebesluit waarbij gekeken zal worden naar het Beeldkwaliteitsplan Binnenveld. Dit beeldkwaliteitsplan is een afgeleide van de uitgangspunten uit dit beeldkwaliteitsplan.

3 -

Beeldkwaliteitsplan Functieverandering Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen -

3.

Beeldkwaliteitsplan Binnenveld De gemeente Rhenen heeft in samenwerking met de gemeenten Ede, Wageningen en Veenendaal in 2010 het beeldkwaliteitsplan Binnenveld opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan richt zich op de ruimtelijke kwaliteit van alle nieuwe bebouwing én landschappelijke inpassing als handvat naast of aanvullend op de Welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan is dus vooral bedoeld als begeleiding van bouwaanvragen op de erven in het Binnenveld. Het moet leiden tot een betere landschappelijke inpassing van ontwikkelingen op de verschillende bebouwde erven in het Binnenveld. Het Binnenveld herbergt op een relatief kleine oppervlakte een grote diversiteit aan landschapstypen. Kenmerkend is de open ruimte, de Grift in het midden, de hoge randen van de stuwwallen en de differentiatie in zes herkenbare cultuurhistorische landschappen. Per deelgebied zijn richtlijnen opgenomen op drie verschillende schaalniveaus: het landschap, het erf en de bebouwing.

4 -

Beeldkwaliteitsplan Functieverandering Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen -

3.1

Gebiedsgerichte criteria ‘De Kampen’ Het plangebied aan de Weteringsteeg 44a en 55 ligt binnen het deelgebied Het Kampenlandschap 'De Kampen". In tegenstelling tot een traditioneel kampenlandschap kenmerkt dit kampenlandschap zich door strookvormige kavelvormen, in plaats van grillige kavelvormen. Deze strokenverkaveling is de resultante van een vrij hoog grondwaterpeil. De Utrechtse Heuvelrug kent een steil hoogteverloop, waardoor het grondwaterpeil in dit kampenlandschap dicht op het maaiveld ligt. De ontgonnen percelen hebben een duidelijke oost-west richting, hetgeen vroeger nog sterker waarneembaar was door lijnen van beplantingen (houtwallen en houtsingels). De strokenstructuur is nog grotendeels aanwezig, echter de beplantingen zijn sterk in verval geraakt. De erven die oorspronkelijk verbonden waren met landschappelijke structuren hebben zich aan het lint uitgebreid en zijn zodoende beeldbepalender geworden. De bouwrichting van de uitbreidingen varieert sterk, waardoor er geen nadruk wordt gelegd op de strokeverkaveling van het gebied. De erven zijn sterker gekoppeld aan het (bebouwings)lint dan aan landschappelijke structuren. De kleinschaligheid van het gebied staat onder druk, doordat beplantingen in verval raken en de erven het contact met het landschap dreigen te verliezen.

ligging erven

Door de jaren heen zijn er veel landschappelijke structuren van het kampenlandschap verloren gegaan. Met name bospercelen en houtwallen hebben moeten wijken. Dit is tevens ten koste gegaan van de kenmerkende kleinschaligheid. Perceelsbeplantingen zijn zeer karakteristiek voor het kampenlandschap. De beplantingen accentueerden de dieptewerking van de strokenverkaveling, door het afbakenen van smalle open percelen. Van de ooit zo kenmerkende diepe 'kamers', is slechts nog een klein deel intact. Als gevolg zijn de erven beeldbepalender geworden. Om de kleinschaligheid van het gebied te beschermen, dient de betekenis van de bebouwing af te nemen en het landschappelijk raamwerk versterkt te worden. Voor dit kampenlandschap geldt dat de oost-west richting leidend is. Om deze richting te versterken en het kleinschalige karakter te behouden/te versterken, dient er meer randbeplanting op de perceels- en erfscheidingen gerealiseerd te worden.

5 -

Beeldkwaliteitsplan Functieverandering Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen -

3.2

Weteringsteeg De Weteringsteeg is een noord-zuid lopende weg met verschillende erven. Het moet voorkomen worden dat de percelen verdwijnen achter de erven. De erven dienen daarom niet in de breedte uit te breiden, maar in de diepte. Erfbeplantingen, zoals houtwallen en houtsingels op erfscheidingen, dienen de diepte van het perceel en het kleinschalige karakter te benadrukken. Bij functieverandering gelden de volgende uitgangspunten: ▪

kleinschaligheid

Behoud en versterking van de kleinschaligheid van het landschap door aanplant van lineaire beplantingen op erfscheidingen. Het erf dient weer gekoppeld te zijn aan een landschappelijke structuur en niet kaal in het landschap te liggen. ▪

erfbeplanting

Bij functieverandering dient een gedeelte van het voormalig agrarisch erf/bouwperceel ingeplant te worden met opgaand groen voor het versterken van de kleinschaligheid van het landschap. Bij voorkeur vormgeven als houtwal/-singel en/of eikengaard. ▪

beplantingssoorten

Beplantingen voor de bedrijfskavel, bijvoorbeeld: Eik, Ruwe berk, Meidoorn, Lijsterbes, Hazelaar. Beplantingen voor de woonzone, bijvoorbeeld: Kastanje, Linde, Notenboom (monumentale bomen), Eik (eikengaard), Haagbeuk (haag). Bij de stedenbouwkundige opzet van het perceel is rekening gehouden met bovenstaande uitgangspunten.

3.3.

Algemene criteria op landschapsniveau Het beeldkwaliteitsplan hanteert ook een aantal algemene uitgangspunten voor functieverandering: ▪

kleinschaligheid

Een compacte erfindeling met één erftoegangsweg is het uitgangspunt. Clustering van bebouwing rond een gemeenschappelijk erf. Parkeerfaciliteiten worden op één plek op het erf aangelegd. Het nieuwe erf is aanzienlijk minder groot dan het oorspronkelijke agrarische erf. Het totale oppervlakte aan verharding mag niet toenemen. ▪

kavelvorm

Kavelvorm relateren aan de landschappelijke gebiedskarakteristiek(grillig/rationeel). ▪

bouwrichting

Variërend. De bebouwing dient onderling een eenheid te vormen (door een bindend element). De bouwrichting oriënteren aan de landschappelijke gebiedskarakteristiek. ▪

erfafscheidingen

Opvallende terreinafscheidingen, zoals hekwerken en muren, moeten worden voorkomen. Bij voorkeur wordt hierbij gebruik gemaakt van beplanting.

6 -

Beeldkwaliteitsplan Functieverandering Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen -

3.4.

Inrichtingsplan Op basis van de uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan is een inrichtingsplan gemaakt. Deze is leidend voor de positie van de bebouwing en de groenstructuur op beide percelen.

Nieuwe situatie Weteringsteeg 44 en 45, Landborg. (Positie woningen en bijgebouwen is indicatief,)

7 -

Beeldkwaliteitsplan Functieverandering Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen -

4

Criteria op gebouwniveau.

De nieuw te bouwen woningen dienen te voldoen aan de volgende richtlijnen: 1.

2.

3.

Één laag met kap ▪

Er dient gebouwd te worden in één bouwlaag met kap. Bij meerdere bouwlagen begint de gevel beeldbepalender te worden, hetgeen ongewenst is in relatie met landschappelijke kwaliteiten.

▪

Bij een asymmetrisch dak is het mogelijk een hoogte van maximaal 1,5 bouwlaag met kap aan te houden, indien deze hogere bouwlaag op het erf georiënteerd. Voor de bebouwingszijde die op het landschap georiënteerd is. Voor de bebouwingszijde die op het landschap georiënteerd is, geldt nog steeds een maximale hoogte van één bouwlaag met kap.

▪

Het dakvlak dient een sobere uitstraling te hebben, zonder veel detaillering. Gezien de bestaande bebouwing aan de Weteringsteeg is een beëindiging van het dakvlak met een wolfseind toegestaan.

Enkelvoudige hoofdvorm ▪

Het is gewenst dat de gebouwen een enkelvoudige hoofdvorm hebben, in plaats van een geschakelde hoofdvorm.

▪

De architectuur referereert aan de agrarische bebouwing (boerderijwoningen, schuren) op een meer traditionele manier, maar deze kan hier op een vernieuwende manier mee omgaan, zolang deze recht doet aan de richtlijnen van een sobere uitstraling en een beeldbepalend dakvlak.

Dakhelling De helling van het dak kan variëren van 30 tot 60 graden. De voorkeur gaat echter uit naar een dakhelling van 40-45 graden, aangezien deze meer overeenkomt met de agrarische bebouwing.

4.

Bijgebouwen Bij worden bijgebouwen in het hoofdgebouw opgenomen of indien vrijstaand, in samenhang en in cluster met de hoofdwoning, georiënteerd op het erf.

5.

Kleur en materiaalgebruik Natuurlijke materialen, zoals hout en/of bakstenen voor de gevels hebben de voorkeur. Gedekte tinten voor gevels en daken en mogelijkheden voor een traditionele bedekking (zoals daken van riet). Wit stuc- of keimwerk heeft niet de voorkeur, maar is denkbaar gezien de boerderij aan de Weteringsteeg nr. 35.

8 -

Beeldkwaliteitsplan Functieverandering Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen -

6.

Referentiebeelden

9 -

Beeldkwaliteitsplan Functieverandering Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen -

Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan Driftweg naast 41

52

BEELDKWALITEITSPLAN Driftweg naast 41 te Elst

3681-BKP April 2022 Versie: 2

1 -

Beeldkwaliteitsplan Driftweg naast nr. 41 te Elst

1.

Inleiding Op de percelen Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen is men voornemens de huidige agrarische bestemming te wijzigen naar een woonbestemming voor beide percelen. Dit wordt onder andere mogelijk gemaakt door de sloop van de aldaar aanwezige agrarische bebouwing. Op het perceel Weteringsteeg 55 zijn volgens het vigerende bestemmingsplan twee woningen toegestaan. Een van de ‘woonrechten’ van dit perceel zal worden gebruikt om een een nieuwe woning mogelijk te maken aan de Driftweg naast nr. 41 te Elst. Het perceel aan de Driftweg naast nr. 41 maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan ‘Consolidatieplan Buitengebied Rhenen’ (vastgesteld 10 februari 2015) en heeft de enkelbestemming ‘Agrarisch’en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie ’. Voorts geldt de gebiedsaanduiding ‘overige zone – hoge verwachtingswaarde’. Het perceel is ingevolge het reconstructieplan gelegen in de reconstructiewetzone ‘Extensiveringsgebied GV’. Onderhavig perceel betreft thans een perceel weidegrond (agrarisch gebruik) en is gelegen in een bestaand bebouwingslint langs de Driftweg. Het perceel is gelegen in de kernrandzone.

In deze zone is het provinciaal beleid als volgt samen te vatten: - de verstedelijking gaat gepaard met versterking van de ruimtelijke kwaliteit die in een redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking, tenzij de verstedelijking betrekking heeft op kernrandactiviteiten,en - de verstedelijking is ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar en wordt in aansluiting op stedelijk gebied gerealiseerd, of in samenhang met overige verstedelijkte structuur, en - tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is geborgd, en - omliggende functies worden niet onevenredig geschaad.

Afbeelding: zonering Kernrandzone (groene arcering) bron: PRS 2016, Provincie Utrecht

2 -

Beeldkwaliteitsplan Driftweg naast nr. 41 te Elst

2.

Landschap en historie Elst is ontstaan op de overgang van de lichtglooiende uitlopers van de Utrechtse Heuvelrug naar de uiterwaarden van de Rijn. Opvallend is het grote hoogteverschil ten zuiden van de bebouwing van Elst (4-8 meter). Elst is vanouds een agrarische kern liggend op de gradiënt van de heuvelrug naar het rivierengebied. Het heeft zich ontwikkeld als een lijnvormige structuur evenwijdig aan de steilrand tussen uiterwaard en hogere gronden. De Rijksstraatweg en Franseweg/ Zwijnsbergen vormen samen deze structuur waarlangs Elst is ontstaan en waarlangs het zich verder heeft ontwikkeld. Haaks op deze lijnvormige structuren staan de verbindingen met de andere plaatsen, de Veenendaalseweg en de Ingense Veerweg. De bebouwing stond van oorsprong verspreid langs de wegen. In de loop van de tussenliggende decennia heeft de bebouwing zich verdicht en zijn lintvormige bebouwingspatronen ontstaan. Door de ruime verkaveling hadden de bewoners de ruimte om kleinschalige bedrijfsactiviteiten te ontwikkelen. Vanaf de zestiger jaren heeft de bebouwing zich uitgebreid tot de blokken binnen het oude wegennet: de nieuwbouwwijken de Scheur en het Woud. In 1994 is nieuwbouw gestart in het Bosje dat gefaseerd wordt uitgevoerd. De lijnvormige structuur is nog steeds duidelijk te onderscheiden van de blokvormige structuur van de nieuwbouwwijken.

Langs de oude structuren is veel afwisseling in de bebouwing (type gebouw, bouwstijl, kleur, geslotenheid). In de nieuwbouwwijken is er grote gelijkheid in de bebouwing: de mogelijkheden tot herkenning zijn beperkt. Elst heeft geen duidelijk centrum. Getracht is aan de Schoolweg een klein winkelcentrum creëren. De bebouwing langs de Rijksstraatweg is voor een gedeelte meer verdicht ten opzichte van de overige bebouwing. Het profiel van de Rijksstraatweg loopt binnen het dorp Elst door, alleen de bomen ontbreken. Hierdoor is de herkenning van het dorp klein. De entrees tot het dorp liggen op de kruising Veenendaalsestraatweg/ Franseweg, Rijksstraatweg/ Ingense Veerweg, Rijksstraatweg/ Houweg, Paardenkop/ Houweg en in het oostelijk deel van de Rijksstraatweg. Deze plekken kunnen middels hun inrichting belangrijke aangrijpingspunten opleveren. Daarnaast is er nog een aantal belangrijke kruispunten: Franseweg/ Woudweg, Franseweg/ Schoolweg, Rijksstraatweg/ Schoolweg, Rijksstraatweg/ Houweg, Rijksstraatweg/ Veenendaalsestraatweg. Enkele van deze kruispunten zijn knooppunten tussen de oude structuur met oudere bebouwing en de nieuwbouwwijken. De oude structuur van Elst wordt gekenmerkt door een combinatie van bebouwing en groen, in ieder geval aan de achterzijde van de woningen. In Elst is relatief veel groen aanwezig.

Doordat nieuwbouwwijken zijn aangelegd binnen de oude structuur is veelal sprake van een geleidelijke overgang tussen dorp en landschap. Door de verdichting in de lintbebouwing is de visuele relatie dorp– landschap vanuit het dorp beperkt. Op enkele plaatsen heeft men zicht op de uiterwaarden.

3 -

Beeldkwaliteitsplan Driftweg naast nr. 41 te Elst

3.1

Bestaande situatie Aan de Driftweg bevindt zich nu een langgerekt woonperceel met een vrijstaande woning in de langsrichting en diverse opstallen. Op de hoek met de Engweg zit een kleindierenverblijf. Omliggend om deze langgerekte woonbestemming bevindt zich landbouwgrond t.b.v. akkerbouw. Op het perceel bevindt zich zowel inheemse als uitheemse beplanting. Tussen nr. 41 en nr. 47 bevindt zich een open ruimte.

Afbeelding: Bestaande situatie

4 -

Beeldkwaliteitsplan Driftweg naast nr. 41 te Elst

3.2

Nieuwe situatie In de nieuwe situatie wordt de open ruimte aan de noordzijde verplaatst naar zuidzijde van de woning op nr. 41. Hierdoor wordt de openheid op deze kruising versterkt en de landschappelijke kwaliteit verbeterd. De woonbestemming aan de Driftweg komt hiermee weer in het landschap te liggen, in plaats van op de grens tussen dorp en landschap.

Afbeelding: Principe verbeteren ruimtelijke kwaliteit

De nieuwe woning is geprojecteerd tussen nr. 41 en nr. 46 en vult hiermee een gat in de lintbebouwing langs de Driftweg. De positie van de woningen langs de Driftweg is enigszins grillig en zodoende is ook de rooilijn van de nieuwe woning gebaseerd op de woning van nr. 49 en wijkt daarmee af van de belendende woning op nr. 41 en nr. 49, waarmee de grilligheid en variëteit in stand word gehouden. De woning is assymetrisch gepositioneerd op het perceel, aan de noordzijde. Hierdoor ontstaat een zuidgerichte woning, maar ook een speels spanningveld tussen verdichting en openheid in het lint.

5 -

Beeldkwaliteitsplan Driftweg naast nr. 41 te Elst

Afbeelding: Nieuwe situatie

3.2

Landschap/ inrichting De nieuwe woning wordt samen de bestaande woning op nr. 41 omzoomd met een strook van 5 meter inheemse en streekeigen beplanting. Deze kent een afwisseling van lagere en hogere beplanting. Dit kan afgestemd worden met de zichtlijnen en bezonning van uit de woningen. De open ruimte rondom het perceel wordt ingericht als een kruiden- en faunarijke akker. Een zonneveld in de open ruimte is onwenselijk.

6 -

Beeldkwaliteitsplan Driftweg naast nr. 41 te Elst

4.1

Welstandsnota Rhenen 2013 De planlocatie is maakt onderdeel uit van de welstandsnota 2013 van de gemeente Rhenen. In deze welstandnota is Elst onderverdeeld in een aantal gebieden met eigen criteria. Dit perceel valt on de gebiedscriteria ‘lintbebouwingen’.

Afbeelding: ruimtelijk hoofdstructuur Elst bron: Welstandsnota 2013, Gemeente Rhenen / BügelHajema

7 -

Beeldkwaliteitsplan Driftweg naast nr. 41 te Elst

4.2

Gebiedsgerichte criteria ‘Elst lintbebouwingen’

In de gebiedscriteria worden enkele kaders gesteld aan nieuwe ontwikkeling binnen de lintbebouwingen. Gesteld kan worden dat de bebouwingslinten een zeer gedifferentieerd beeld aan bebouwing laten zien. Deze diversiteit geven de linten een bescheiden karakter. Het beleid is gericht op het toestaan van normale ontwikkelingen.

“…Een probleem hierbij is dat de huidige situatie in detail vaak zeer grillig is, zodat ook kleine veranderingen tot minder gewenste situaties kunnen leiden. Er wordt gestreefd naar ruime bouwstroken waarbij gevarieerde mogelijkheden voor vernieuwing en uitbreiding van de bestaande bebouwing bestaan, en zelfs mogelijkheden voor invulling van gaten waar dat in ruimtelijk opzicht geen bezwaren oplevert. Dit houdt ook in dat op sommige plaatsen een grillige plaatsing op de kavel toegestaan is, enerzijds om een eigen karakter van de situatie te kunnen behouden, anderzijds om te verhinderen dat nieuwe bebouwing op storende wijze het uitzicht vanuit of de toegankelijkheid van de omringende woningen beïnvloedt.” In de nota worden enkele algemene welstandscriteria voorgeschreven; Algemeen - de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen. Plaatsing - de hoofdgevel of representatieve zijde is op de belangrijkste openbare ruimte gericht. Hiermee wordt de straat of een openbare groene ruimte bedoeld.

Massa en vorm - de hoofdvorm past binnen de oorspronkelijke parcellering; - de gevelopbouw is samenhangend en evenwichtig; - nieuwe invullingen kunnen modern zijn, mits in samenhang met omliggende kwaliteiten; - aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa. Detaillering, kleur- en materiaalgebruik - bestaande ornamentiek en (versierende) detailleringen worden bij (ver)bouw gerespecteerd; - er wordt gebruik gemaakt van ingetogen kleuren. Hiermee worden tinten bedoeld als bruin, donkerrood, groen e.d.; - er wordt gebruik gemaakt van natuurlijke materialen zoals baksteen, hout en pleisterwerk. (*)In afwijking van de welstandsnota, zou wit stuc- en keimwerk overwogen kunnen worden, gezien de woningen aan bijvoorbeeld de Driftweg 28,29 en 32.

8 -

Beeldkwaliteitsplan Driftweg naast nr. 41 te Elst

4.2 Referentiebeelden

9 -

Beeldkwaliteitsplan Driftweg naast nr. 41 te Elst

Bijlage 3 Bodemonderzoek Weteringsteeg

62

Landborg Verkennend bodem- en asbestonderzoek op de locatie aan de Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen Projectnummer: 201164_02/dh/sh Datum: oktober 2021

Opdrachtgever Landborg Postbus 2 3925 ZG SCHERPENZEEL Hunneman Milieu-Advies Raalte BV Postbus 253 8100 AG RAALTE Tel: 0572-360998 E-mail: info@hunneman-milieu.nl

BRL-SIKB 2000

INHOUDSOPGAVE 1

INLEIDING............................................................................................................................. 1

2

VOORONDERZOEK ............................................................................................................ 2

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3

VELD- EN LABORATORIUM ONDERZOEK .................................................................. 7

3.1 3.2 3.3 3.4 4

ONDERZOEKSAANLEIDING ................................................................................... 2 ACHTERGRONDINFORMATIE................................................................................. 2 HISTORISCHE INFORMATIE ................................................................................... 4 BODEMOPBOUW EN GEOHYDROLOGIE ................................................................. 4 HYPOTHESE EN ONDERZOEKSSTRATEGIE ............................................................. 5 BETROUWBAARHEID ONDERZOEK ........................................................................ 6 VELDONDERZOEK ................................................................................................. 7 LABORATORIUM ONDERZOEK .............................................................................. 8 TOETSINGSCRITERIA EN ANALYSERESULTATEN NEN-PARAMETERS................... 8 TOETSINGSCRITERIA EN ANALYSERESULTATEN ASBEST ................................... 11

INTERPRETATIE ONDERZOEKSRESULTATEN ....................................................... 12

4.1 4.2 4.3

WETERINGSTEEG 44A ......................................................................................... 12 WETERINGSTEEG 55 ........................................................................................... 12 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ...................................................................... 14

BIJLAGEN: 1 2 3 4 5 6

Kadastraal overzicht Boorbeschrijvingen Toetsingstabellen en analyserapporten vaste bodem, grondwater en asbest Monsternemingsplan en -formulieren asbest Historische informatie Berekening asbestgehalte

TEKENINGEN 1-2 Situatie met monsterpunten en peilbuis; Weteringsteeg 44a 2-2 Situatie met monsterpunten en peilbuizen; Weteringsteeg 55

_______________________________________ Hunneman Milieu-Advies ______________

1

INLEIDING

In opdracht van Landborg zijn in april en mei 2021, door Hunneman Milieu-Advies Raalte BV, twee verkennende bodem- en asbestonderzoeken uitgevoerd op de locaties aan de Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen. Voor een kadastraal overzicht van de onderzoekslocatie en omgeving verwijzen wij naar bijlage 1. Het onderzoek is uitgevoerd naar aanleiding van de voorgenomen functiewijziging en nieuwbouw op de locaties. Het onderzoek heeft tot doel een actueel en betrouwbaar inzicht te geven in de milieuhygiënische bodemkwaliteit. Het veldwerk, de grond- en/of grondwaterbemonstering en het laboratoriumonderzoek is uitgevoerd conform de geldende beoordelingsrichtlijn “Veldwerk bij milieuhygiënisch bodemonderzoek” BRL-SIKB 2000. Voor deze richtlijn is Hunneman Milieu-Advies Raalte BV in het bezit van een procescertificaat, welke is afgegeven door KIWA. Het procescertificaat van Hunneman Milieu-Advies Raalte BV (certificaatnummer K26828) en het hierbij behorende keurmerk zijn uitsluitend van toepassing op de activiteiten inzake “Veldwerk bij milieuhygiënisch bodemonderzoek”. Hunneman MilieuAdvies Raalte BV is geen eigenaar van de te onderzoeken percelen en is onafhankelijk van de opdrachtgever en/of terreineigenaar. Het rapport is als volgt ingedeeld: • Vooronderzoek • Veld- en laboratorium onderzoek • Interpretatie onderzoeksresultaten

Verkennend bodem- en asbestonderzoek, Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen

(hoofdstuk 2); (hoofdstuk 3); (hoofdstuk 4).

1

_______________________________________ Hunneman Milieu-Advies ______________

2

VOORONDERZOEK

In de NEN-5725 zijn 7 aanleidingen tot vooronderzoek naar landbodems geformuleerd. Voor elke afzonderlijke aanleiding tot vooronderzoek dienen verschillende onderzoeksvragen te worden beantwoord. De verplicht te onderzoeken aspecten zijn per aanleiding omschreven in tabel 1. Tabel 1:

verschillende onderzoeksaspecten ONDERZOEKSASPECTEN

Aanleidingen tot vooronderzoek A

B

O

O

1. locatiegegevens

eigendomssituatie hoogteligging 2.bodemopbouw en bodemopbouw geohydrologie antropogene lagen in de bodem geohydrologie 3. verwachting t.a.v. de geval van ernstige bodemverontreiniging bodemkwaliteit kwaliteit o.b.v. BKK o.b.v. uitgevoerde bodemonderzoeken 4. gebruik/beïnvloeding van voormalig de locatie, verdachte huidig situatie, activiteiten, toekomst ongewoon voorval asbestverdacht 5. terreinverkenning voorafgaand aan de uitvoering

C

D

E

F

G

O O O

A. bodemonderzoek, par. 6.2.1; E. opstellen/ actualiseren bodemkwaliteitskaart (Bbk), par. 6.2.5; F. gebruik bodemkwaliteitskaart (Bbk), par. 6.2.6; B. nul‐ en eindsituatieonderzoek, par. 6.2.2; G. inschatten van arbeidshygiënische risico’s, par. 6.2.7. C. bodemkwaliteitsklasse (Bbk), par. 6.2.3; D. partijkeuring, par. 6.2.4; Verplicht onderzoeksaspect. Indien niet van toepassing, wordt dit vermeld en gemotiveerd O Optioneel

2.1

Onderzoeksaanleiding

Het vooronderzoek is uitgevoerd conform de paragraaf 6.2.1 “opstellen hypothese bodemkwaliteit ten behoeve van een bodemonderzoek” uit de NEN-5725. Voor het vooronderzoek zijn de volgende bronnen geraadpleegd: • informatie verstrekt door de opdrachtgever; • terreininspectie voorafgaand aan de veldwerkzaamheden; • informatie Omgevingsdienst Regio Utrecht; • www.bodemloket.nl; • www.topotijdreis; • Bagviewer; • Kadaster; • grondwaterkaart van Nederland. De onderzoeksvragen voor het opstellen van de onderzoekshypothese en de gekozen onderzoeksstrategie zijn, voor zover relevant, in de onderstaande paragrafen nader toegelicht. De relevante gegevens zijn opgenomen in bijlage 5. 2.2

Achtergrondinformatie

De onderzoekslocaties zijn gesitueerd aan de Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen en staan kadastraal bekend als: gemeente Rhenen, sectie K, nummers 884, 1599 en 1600. Op de locatie aan de Weteringsteeg 44a zijn diverse bedrijfsbebouwingen gesitueerd. Diverse opstallen zijn voorzien van een asbesthoudende dakbedekking. Het voornemen bestaat om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen, de opstallen te slopen en nieuwbouw te realiseren. De oppervlakte van de onderzoekslocatie bedraagt circa 2.600 m2. De locatie is deels verhard met klinkers. Het overige terrein is momenteel braakliggend.

Verkennend bodem- en asbestonderzoek, Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen

2

_______________________________________ Hunneman Milieu-Advies ______________

Figuur 1: huidige en toekomstige situatie nr. 44a

Op de locatie aan de Weteringsteeg 55 is een woonhuis met diverse opstallen gesitueerd. Het voornemen bestaat om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen, de opstallen te slopen en nieuwbouw te realiseren. De oppervlakte van de onderzoekslocatie bedraagt circa 4.100 m2. Diverse opstallen waren voorzien van een asbesthoudende dakbedekking. De locatie is deels verhard met klinkers en/of puin. Het overige terrein is momenteel braakliggend. Figuur 2: huidige en toekomstige situatie nr. 55

Voor de inrichting van het terrein verwijzen wij naar tekening 1-2 en 2-2.

Verkennend bodem- en asbestonderzoek, Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen

3

_______________________________________ Hunneman Milieu-Advies ______________

2.3

Historische informatie

Voor zover bekend hebben op de locaties geen calamiteiten plaatsgevonden die de milieuhygiënische bodemkwaliteit negatief kunnen hebben beïnvloed. Bij de Omgevingsdienst Regio Utrecht zijn van de locatie Weteringsteeg 44a geen gegevens bekend die de milieuhygiënische bodemkwaliteit nadelig kunnen hebben beïnvloed. De locatie is voor zover bekend niet eerder onderzocht. Uit de gegevens van de Omgevingsdienst Regio Utrecht blijkt dat op de locatie aan de Weteringsteeg 55 een bovengrondse 600 liter dieseltank en een bovengrondse 500 liter HBO-tank aanwezig waren. De dieseltank is in 2015 onder Kiwa richtlijnen gecleand en verwijderd (kenmerk 151002959.02). Van de HBO-tank zijn geen gegevens bekend. De locatie is voor zover bekend niet eerder onderzocht. Figuur 3: informatie ODRU

2.4

Bodemopbouw en geohydrologie

Regionale bodemopbouw Voor de bodemgegevens en geohydrologische informatie is gebruik gemaakt van de grondwaterkaart van Nederland. De regionale bodemopbouw is samengevat in tabel 2. Tabel 2:

schematische voorstelling van de regionale bodemopbouw

pakket

diepte (m-mv)

Deklaag en 1e WVP

samenstelling

parameters kD-waarde = ca. 1000 m2/d

(Form. van Twente, Eemformatie, Form. van Kreftenheye Eerste scheidende laag

0 - 25

fijne slibhoudende zanden op grofzandige afzettingen

25 - 45

bekkenklei

2e WVP

> 45

matig grove zanden

Toelichting:

kD-waarde

tot

grove

= doorlaatvermogen of transmissiviteit

Grondwaterstroming De regionale stromingsrichting van het freatisch grondwater is naar verwachting zuidelijk, richting de Rijn.

Verkennend bodem- en asbestonderzoek, Weteringsteeg 44a en 55 te Rhenen

4

_______________________________________ Hunneman Milieu-Advies ______________

2.5

Hypothese en onderzoeksstrategie

Op basis van de geïnventariseerde gegevens zijn de locaties grotendeels onverdacht voor bodemverontreiniging, met uitzondering van de mogelijke aanwezigheid van asbest in de actuele contactzone/drupzones, en oliecomponenten ter plaatse van de voormalige bovengrondse brandstoftanks. Het bodemonderzoek is uitgevoerd conform de onderzoeksstrategie bij een verkennend bodemonderzoek op niet verdachte locaties (strategie “ONV” uit de NEN 5740). De grondmonsters zijn aanvullend geanalyseerd op de parameters arseen en chroom. Vanwege variatie in de bodemopbouw is een extra NEN-pakket ingezet. Op basis van de historische informatie is in aanvulling op het verkennend bodemonderzoek een verkennend asbestonderzoek uitgevoerd, conform de onderzoeksstrategie op een verdachte locatie strategie 6.4.5 uit de NEN-5707 en de onderzoeksstrategie 6.5.2 “halfverhardingslagen” uit de NEN-5897. Het onderzoek is gecombineerd met het onderzoek ter plaatse van de “drupzones” van de schuren met asbestdaken. Ter plaatse van de voormalige bovengrondse tanks is het onderzoek uitgevoerd volgens de onderzoeksstrategie bij een verkennend bodemonderzoek op verdachte locaties, met een plaatselijke bodembelasting met een duidelijke verontreinigingskern (strategie “VEP” uit de NEN 5740). Het uitgevoerde veld- en laboratoriumonderzoek is samengevat in tabel 3. Tabel 3: