Bijlage 3 Bijlagen bij regels omgevingsplan Franseweg 44-46 Elst
Tekst van het document
Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten SBI-
SBI-
1993
2008
OMSCHRIJVING
AFSTANDEN CATEGORIE IN METERS
-
-
nummer
GEUR
STOF GELUID
GEVAAR
GROOTSTE AFSTAND
01
-
LANDBOUW EN DIENSTVERLENING T.B.V. DE LANDBOUW
01 014
0 016
014
landbouw: 1
016 014
Dienstverlening t.b.v. de
- algemeen (o.a. loonbedrijven):
30
b.o. > 500 m² 3
016
- plantsoenendiensten en
10 10
50
30
hoveniersbedrijven: b.o. > 500
D 3.1
10 10
50
50
50
3.1
m² 014
4
- plantsoenendiensten en
30
10
30
hoveniersbedrijven: b.o. <= 500 016 02
m² -
BOSBOUW EN DIENSTVERLENING T.B.V. BOSBOUW
02
10
30
2
020
021,
Bosbouwbedrijven
10
-
VERVAARDIGING VAN
10
50
0
0
50
3.1
022, 024 15
VOEDINGSMIDDELEN EN DRANKEN 10, 11 151
0 101,
Slachterijen en overige vleesverwerking:
102 151
101,
7
- loonslachterijen
50
8
- vervaardiging van snacks en
50
50
10
50
10
50
3.1
102 151
vervaardiging van kant-en-klaarmaaltijden met p.o. < 2.000 m² 108 152
0 6
102 1581
0
1071
1585
10 10
50
30
3.1
Broodfabrieken, brood- en banketbakkerijen:
1
1584
3.1
50
300 m²
1071 1581
- verwerken anderszins: p.o. <=
50
- v.c. < 7500 kg meel/week, bij
30
gebruik van charge-ovens 6
- suikerwerkfabrieken zonder
10821
suiker branden: p.o. <= 200 m²
1073
Deegwarenfabrieken
10 10
30
30
50
C
2 10
10
30
30
10
30
30 2
10
50
3.1
1593
Vervaardiging van wijn, cider
t/m
1102
1595
t/m
10
C
0
30
e.d. 0
30
0
50
2
1104 17
-
VERVAARDIGING VAN TEXTIEL
13 173
133
174, 175
50
Vervaardiging van textielwaren
10
139
176, 177
Textielveredelingsbedrijven
0 Vervaardiging van
139,
gebreide en gehaakte
143
stoffen en artikelen
18
-
10
50
10
50
50
0
3.1 10
10
50
Vervaardiging kleding van leer
30
0
Vervaardiging van kleding en -
10
3.1
50 3.1
VERVAARDIGING VAN KLEDING; BEREIDEN EN VERVEN VAN BONT
14 181
141
182 141 183
toebehoren (excl. van leer)
10
Bereiden en verven van 50
50
0
50
10
30
30
3.1
2 10
50
bont; vervaardiging 142,
van artikelen van
151
bont
19
-
10
VERVAARDIGING VAN LEER EN LEDERWAREN (EXCL. KLEDING)
15
10
3.1
192
193
Lederwarenfabrieken (excl. 151
kleding en schoeisel)
152
Schoenenfabrieken
20
-
50
10
50
D
10
30
3.1
50
10
50
10
50
3.1
10
30
50
10
50
3.1
HOUTINDUSTRIE EN VERVAARDIGING ARTIKELEN VAN
16
HOUT, RIET, KURK E.D.
2010.2 16102
0
Houtconserveringsbedrijven:
2010.2 16102
2
- met zoutoplossingen
205
Kurkwaren-, riet- en
10
162902 vlechtwerkfabrieken 21
-
0 10
30
50
30
50
Uitgeverijen (kantoren)
0
0
10
Kleine drukkerijen en
10 0
30
0
10
30 2
VERVAARDIGING VAN PAPIER, KARTON EN PAPIER- EN
17
KARTONWAREN
2112
1712
0
Papier- en kartonfabrieken:
2112
1712
1
- p.c. < 3 t/u
-
UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN
22
C
30
R
50
3.1
0
10
1
0
30
REPRODUKTIE VAN OPGENOMEN MEDIA 58 221
581
2222.6 18129 2223
1814
kopieerinrichtingen A
Grafische afwerking
0
2 0
10
1
2223
1814
2224 2225
B
Binderijen
30
0
30
0
30
2
1813
Grafische reproduktie en zetten
30
0
10
10
30
2
1814
Overige grafische aktiviteiten
30
0
30
10
30
D 2
0
10
223
Reproduktiebedrijven opgenomen 0 182
24
media -
20 2442
0
1
50
10
30
VERVAARDIGING VAN CHEMISCHE
Farmaceutische
- formulering en afvullen
50
geneesmiddelen
2442
2120
2
- verbandmiddelenfabrieken
2462
2052
0
Lijm- en plakmiddelenfabrieken:
A
Chemische
205903 25
10
1
produktenfabrieken:
2120
2466
10
PRODUKTEN
2120 2442
0
10
50
kantoorbenodigdhedenfabrieken -
50
50
10
30
50 3.1
10
50 10
R
30
R
2
50 3.1
VERVAARDIGING VAN PRODUKTEN VAN RUBBER EN KUNSTSTOF
22 2512
221102 0
Loopvlakvernieuwingsbedrijven:
2512
221102 1
- vloeropp. < 100 m2
26
-
VERVAARDIGING VAN GLAS, AARDEWERK, CEMENT-, KALK- EN
23
GIPSPRODUKTEN
50
30
50
3.1
261
231
2615
231
262, 263
0
Glasfabrieken: Glasbewerkingsbedrijven
0
Aardewerkfabrieken:
1
- vermogen elektrische ovens
10
30
50
10
50
10
30
3.1
232, 234
262, 263
232,
10
totaal < 40 kW
10
30
2
234 267
0
Natuursteenbewerkingsbedrijven:
237 2681
Slijp- en polijstmiddelen 2391
30
10
fabrieken -
10 30
50
50
D 3.1
VERVAARDIGING VAN KANTOORMACHINES EN
26, 28,
COMPUTERS
33 30
A
Kantoormachines- en
26, 28,
computerfabrieken incl.
33
reparatie
31
-
30
10 10
30
30
2
VERVAARDIGING VAN OVER. ELEKTR. MACHINES, APPARATEN
26, 27,
EN BENODIGDH.
33 316
Elektrotechnische industrie 293
n.e.g.
30
10 10
30
30 2
32
-
VERVAARDIGING VAN AUDIO-, VIDEO-, TELECOM-APPARATEN EN BENODIGDH.
26, 33 321
Vervaardiging van
t/m
audio-, video- en
323
261,
telecom-apparatuur
263,
e.d. incl. reparatie
30
30 0
50 D
50
3.1
264, 331 3210
Fabrieken voor gedrukte 2612
33
50
bedrading -
30 10
50
50
3.1
VERVAARDIGING VAN MEDISCHE EN OPTISCHE APPARATEN EN INSTRUMENTEN
26, 32, 33 33
A
Fabrieken voor medische en
30
0
30
optische apparaten en 26, 32,
instrumenten e.d. incl. reparatie
33 35
-
VERVAARDIGING VAN TRANSPORTMIDDELEN (EXCL.
30 351
AUTO'S, AANHANGWAGENS) 0
301, 3315
Scheepsbouw- en reparatiebedrijven:
0
30
2
351
301,
1
- houten schepen
-
VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN
30
30
50
10
50
0
10
3.1
3315 36
OVERIGE GOEDEREN N.E.G. 31 361
2 9524
Meubelstoffeerderijen b.o. < 200
0
m2
362
Fabricage van munten, sieraden 321
e.d.
363
322
Muziekinstrumentenfabrieken
364
323
365
324
10
10
30
1 10
30
10
10
30
10
30
10
30
2
Sportartikelenfabrieken
30
10
50
30
50
3.1
Speelgoedartikelenfabrieken
30
10
50
30
50
3.1
3663.1 32991
Sociale werkvoorziening
0
30
30
0
30
2
3663.2
Vervaardiging van overige
30
30
50
45
32999
goederen n.e.g.
41, 42, -
BOUWNIJVERHEID
10
50
30
50
30
50
2
D 3.1
43 45
1 41, 42,
- bouwbedrijven algemeen: b.o.
10
<= 2.000 m²
10
50 3.1
43 45
2 41, 42, 43
Aannemersbedrijven met werkplaats: b.o. > 1000 m²
10
10
50 3.1
45
3 41, 42,
- aannemersbedrijven met
0
werkplaats: b.o.< 1000 m²
10 10
30
0
10
30
50
30 2
43 51
511
-
GROOTHANDEL EN
46
HANDELSBEMIDDELING
461
Handelsbemiddeling (kantoren)
0
Grth in akkerbouwprodukten en
30
5121
0
0 30
10 R
1
50
4621
veevoeders
5122
4622
Grth in bloemen en planten
10
10
30
0
30
2
5124
4624
Grth in huiden, vellen en leder
50
0
30
0
50
3.1
5125, 5131
Grth in ruwe tabak, 46217,
groenten, fruit en
4631
consumptie-
30
3.1
50 R 10
50
30
3.1
aardappelen 5132,
Grth in vlees,
5133
10
50 R
50
vleeswaren, 4632,
zuivelprodukten,
4633
eieren, spijsoliën
0
30
3.1
5134
4634
Grth in dranken
0
0
30
0
30
2
5135
4635
Grth in tabaksprodukten
10
0
30
0
30
2
Grth in suiker, chocolade en
10
0
30
10
30
5136 4636 5137
suikerwerk Grth in koffie, thee, cacao en
4637
specerijen
30
2 0
10
30
30 2
5138, 5139
Grth in overige 4638,
voedings- en
4639
genotmiddelen
514
Grth in overige 464,
10
10 10
30
2
10
consumentenartikelen
30
10
30
10
30
2
0
10
30
0
30
2
- algemeen: b.o. < = 2.000 m²
0
0
30
0
30
2
Grth in overige intermediaire
10
10
30
46733 5153
4673
0
Grth in hout en bouwmaterialen:
5153.4 46735
6
- algemeen: b.o. <= 200 m²
5154
0
Grth in ijzer- en metaalwaren en
4674 5154
4674
verwarmingsapparatuur: 2
5156 4676
goederen
518
466
0
Grth in machines en apparaten:
518
466
2
- overige
Overige grth
0
519
0
10
30
10
50
2
0 0
50
3.1
30
(bedrijfsmeubels, 466,
emballage,
469
vakbenodigdheden
0
30
0
0
2
e.d. 60
49
6022
493
-
VERVOER OVER LAND Taxibedrijven
30
C
0
30
2
6024
1
- Goederenwegvervoerbedrijven
0
C
30
50
(zonder schoonmaken tanks) b.o. 494 63
<= 1000 m² -
52 6312
52102,
A
3.1
DIENSTVERLENING T.B.V. HET
Distributiecentra, pak- en
30
koelhuizen B
52109 64
50
VERVOER
52109 6312
0
Opslaggebouwen (verhuur
C 10
R
50
D
50
0
opslagruimte)
50
3.1 C
0
30
-
POST EN TELECOMMUNICATIE
531,
Post- en
0
0
30
C
532
koeriersdiensten
61
A
Telecommunicatiebedrijven
0
0
10
-
VERHUUR VAN
Personenautoverhuurbedrijven
10
0
30
Verhuurbedrijven voor
10
10
30 2
53 641
642 71
0
C
30
2
0
10
1
10
30
2
10
50
TRANSPORTMIDDELEN, MACHINES, ANDERE ROERENDE GOEDEREN 77 711
7711
712
D
transportmiddelen (excl. 7712,
personenauto's)
0
50
3.1
7739 713
Verhuurbedrijven voor machines 773
en werktuigen
10
10 0
50
50
D 3.1
714
Verhuurbedrijven voor roerende 772
72
goederen n.e.g. -
62 72
10
10 10
30
D
30
2
COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE
A
Computerservice- en
0
0
10
informatietechnologie-bureau's 62 73
e.d. -
0
10
10
30
1
SPEUR- EN ONTWIKKELINGSWERK
72 731
Natuurwetenschappelijk speur- en 30 721
ontwikkelingswerk
732
Maatschappij- en
30
R
30 2
0
0
10
geesteswetenschappelijk 722 74
63, 69tm71,
onderzoek -
0
10
1
OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING
73, 74, 77, 78, 80tm82 747
Reinigingsbedrijven voor 812
50
gebouwen
7481.3 74203
Foto- en filmontwikkelcentrales
10
7484.4
Veilingen voor huisraad, kunst
0
82992
e.d.
30 10
30
0
30
0
10
50
D 3.1
C
10
30
0
10
2
1
75
-
OPENBAAR BESTUUR, OVERHEIDSDIENSTEN, SOCIALE
84
VERZEKERINGEN
80
85
-
90
37, 38, -
ONDERWIJS MILIEUDIENSTVERLENING
39 9001
A0
RWZI's en gierverwerkingsinricht., met afdekking voorbezinktanks:
3700 9002.1
A 381
9002.1
Vuilophaal-,
B 381
Gemeentewerven (afval-
A0
Afvalverwerkingsbedrijven:
9002.2
A4
- pathogeen afvalverbranding
382
382 93
96
- verwerking fotochemisch en
10 10
3.1
10
30 10
30
9301.1 96011
A
Wasserijen en strijkinrichtingen
30
0
50
9301.1 96011
B
Tapijtreinigingsbedrijven
30
0
50
Chemische wasserijen en
30
ververijen
30
R
30 2
C
30
50
3.1
30
50
3.1
30 0
50
30
OVERIGE DIENSTVERLENING
96012
50 3.1
50
galvano-afval
R
50
-
9301.2
3.1 30
30
50
50
30
(voor ziekenhuizen) A7
10 30
inzameldepots)
9002.2 382
9002.2
50
straatreinigingsbedrijven e.d.
R
30 2
9301.3 96013
A
Wasverzendinrichtingen
0
0
30
0
30
2
Lijst van afkortingen - niet van toepassing of niet relevant < kleiner dan > groter dan = gelijk aan cat. categorie e.d. en dergelijke kl. klasse n.e.g. niet elders genoemd o.c. opslagcapaciteit p.c. productiecapaciteit p.o. productieoppervlak b.o. bedrijfsoppervlak v.c. verwerkingscapaciteit u uur d dag w week j jaar B bodemverontreiniging, de activiteit geeft een verhoogde kans op bodemverontreiniging C continu, bij de betreffende milieubelastende activiteiten zijn de voor geluid bepalende activiteiten meestal continu (dag en nacht) in bedrijf D divers, de activiteit kan een grote variatie in milieubelasting vertonen, dit dient per geval nader te worden bezien L luchtverontreiniging Z zonering op basis Wet geluidhinder R risico (Besluit externe veiligheid inrichtingen mogelijk van toepassing) V vuurwerkbesluit van toepassing G goederenvervoer P personenvervoer
ELST FRANSEWEG 44-46
BEELDKWALITEITSPLAN 01 DECEMBER 2023
INHOUD
1
Inleiding
2 Context Ruimtelijke context Locatie Plantoelichting
3 Beeldkwaliteit Thematiek Positie en oriëntatie bouwmassa Voorgevelrooilijn Kappenlandschap Kleur- en materiaalgebruik Erfscheidingen
Colofon Ligging plangebied
1. INLEIDING
De locatie is gelegen aan de Franseweg te Elst. Kadastraal is het perceel bekend als RNN01-H-5477. Het oppervlak bedraagt circa 2.700 m2. Het gebied ligt aan de rand van de historische kern van Elst, op de overgang naar de randzone van het dorp. Om de aanstaande transformatie naar een woonlocatie mogelijk te maken is op basis van het ‘Landschappelijk inpassingsplan Franseweg 44 46, Elst’ (30.06.2023, ontwerpbureau Luijendijk) voorliggend beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het genoemde inrichtingsplan voorziet in de realisatie van 10 grondgebonden woningen en vijf appartementen. In dit beeldkwaliteitsplan worden de beeldkwaliteitseisen voor deze nieuwbouw nader omschreven. Hoofdstuk 2 omvat een beknopte omschrijving van de context van het plangebied, een beschrijving van de locatie en het inrichtingsplan. Hoofdstuk 3 omvat de beeldkwaliteitseisen voor de grondgebonden woningen en het appartementengebouw. Voor de inrichting van het (semi) openbare gebied wordt verwezen naar het landschappelijk inpassingsplan.
Elst Franseweg 44-46 Beeldkwaliteitsplan | 01.12.2023
3
2. CONTEXT Ruimtelijke context Elst maakt onderdeel uit van de gemeente Rhenen. Het dorp is ingeklemd tussen de Utrechtse Heuvelrug aan de noordzijde en de Nederrijn aan de zuidzijde. Doorgaande verbindingen zijn zodoende vooral oost-west georiënteerd. Deze wordt voornamelijk gevormd door de Rijksstraatweg (N225); de verbinding tussen Utrecht/ Zeist en Arnhem. De veerdients Ingen - Elst vormt sinds 1487 een belangrijke oeververbinding tussen de provincie Gelderland en Utrecht en hiermee tezamen met de Veenendaalsestraatweg een van de weinige (doorgaande) noord-zuid verbindingen. De Franseweg vormt van oorsprong een van de historische bebouwingslinten van Elst. De weg loopt enigszins parallel aan de Rijksstraatweg. De ontwikkeling van de Franseweg liep historisch gezien enkele decennia achter op de Rijksstraatweg. De contouren van driehoek Franseweg - Verbindingsweg - Driftweg zijn echter al op historische kaarten rond 1850 te zien. De bebouwing in deze driehoek concentreerde zich in eerste instantie voornamelijk aan de Franseweg. Rond 1960 vindt er tevens een aanzienlijke verdichting plaats langs de Verbindingsweg en de Driftweg. De bebouwing langs genoemde wegen bestaat tegenwoordig voornamelijk uit boerderijen met een grotendeels verloren agrarische functie, afgewisseld met meer recente, deels seriematige, bebouwing.
Situatie omstreeks 1900
Situatie omstreeks 1960
De randzone Elst, gelegen ten noorden van de locatie vormt een natuurlijke overgang tussen de oorspronkelijke woonkern en de bosrand van de Utrechtse Heuvelrug. Het gebied wordt grotendeels gebruikt voor agrarische en/of recreatie en sportdoeleinden. Landschappelijk kenmerkt het gebied zich door een afwisseling van open en meer besloten percelen. Situatie omstreeks 2020
Elst Franseweg 44-46 Beeldkwaliteitsplan | 01.12.2023
4
Locatie De locatie wordt grotendeels gevormd door een binnenterrein behorend bij een voormalige boerderij aan de Franseweg. Het ‘front’ aan de Franseweg bestaat uit een circa 20 meter brede strook. Het binnenterrein omvat vervolgens een ruimte van circa 40 bij 60 meter. De boerderij kenmerkt zich door een volume bestaande uit één bouwlaag met een forse kap waaronder zich nog een volwaardige bouwlaag bevindt. De kopgevel van de boerderij staat onder een kleine hoekverdraaiing prominent aan de Franseweg. Op het binnenterrein staan enkele garageboxen en schuren. De overige functies bestaan uit een kleinschalige moestuin en een grasveld met verwilderde beplanting. Het binnenterrein grenst aan de oost- en zuidzijde op een vrij harde wijze op de achtertuinen van de naastliggende woningen. Aan de noord- en westzijde bevindt zich wat meer (opgaand) groen en boombeplanting. Op het binnenterrein zelf staat geen noemenswaardige of te behouden boombeplanting. De boerderij en de omliggende bebouwing aan de Franseweg kenmerkt zich door een vrij ingetogen dorpse uitstraling. Het bouwvolume is veelal uitgevoerd in metselwerk en afgedekt met een pannendak. De vooroorlogse bebouwing laat hier over het algemeen een rijker beeld/architectuur zien dan de (vroeg) naoorlogse bebouwing. Dit wordt voornamelijk bepaald door details in het metselwerk, uitvoering van de dakgoten en de gevelindelng.
De overheersende bouwhoogte bedraagt één tot maximaal twee bouwlagen met een kap. De vrijstaande bebouwing heeft veelal een dwarskap maar kent ook de grootste variatie in kapvorm. Tweeonder-één-kapwoningen, de aanwezige rijwoningen en benedenbovenwoningen (Duplexwoningen) zijn veelal uitgevoerd met een langskap. De Franseweg en in het verlengde daarvan de Zwijnsbergen vormen tezamen de langste doorgaande weg in Elst. Hierdoor is er een grote variatie in bebouwing en verschijningsvorm in het gehele bebouwingslint waar te nemen.
Elst Franseweg 44-46 Beeldkwaliteitsplan | 01.12.2023
5
1
4
Elst Franseweg 44-46 Beeldkwaliteitsplan | 01.12.2023
2
5
3
1. Zicht op de huidige boerderij, Franseweg 44-36 2. Boerderijwoning uit 1840, Verbindingsweg 29 3. Karakteristieke woningen uit 1942, Franseweg 43 en 45 4. Beneden bovenwoningen, Franseweg 58 en 58-I 5. Twee-onder-één-kapwoning, Franseweg 66 en 66a
6
Plantoelichting Stedenbouwkundig plan In de stedenbouwkundige opzet wordt gerefereerd naar de ruimtelijke opzet van het erf met een duidelijk groter hoofdvolume aan de Franseweg en kleinere bouwvolumes op het achterterrein. Op deze wijze ontstaat een ensemble van gebouwen met een duidelijke hiërarchie en voor- en achtererf. De weergegeven afbeelding met de morfologie laat zien dat de bouwvolumes binnen het plan ten aanzien van de oriëntatie en korrelgrootte zich voegen in de omliggende structuren. Het appartementengebouw neemt de oriëntatie over van de oorspronkelijke boerderij. Hierdoor blijft het beeld van afwisselende kop- en langsgevels aan de Franseweg gehandhaafd. De bouwvolumes op het achtererf staan gelijk aan elkaar en nemen de oriëntatie van het hoofdvolume nagenoeg over. Ondanks dat het grondoppervlak in verhouding fors is, is door het toepassen van een lagere kap het bouwvolume ondergeschikt. Gelijk aan andere situaties in de directe omgeving zijn deze bouwvolumes in de lengterichting op het perceel geplaatst. Door deze positie staan de bouwvolumes tevens nagenoeg evenwijdig aan de bebouwing aan de Driftweg Bouwvolumes De oorspronkelijke boerderijwoning aan de Franseweg wordt in eigentijdse stijl herbouwd middels een appartementengebouw voor vijf wooneenheden in twee lagen met een mansardekap.
De nokrichting komt overeen met de oorspronkelijke nokrichting van de boerderij. Het achtererf biedt ruimte aan 10 grondgebonden woningen varierend in twee- en drie-onder-één-kapwoningen. De woningen zijn gegroepeerd rondom een centraal gelegen gemeenschappelijk hofje. Aan de achterzijde hebben de woningen een bescheiden individuele patio.
Elst Franseweg 44-46 Beeldkwaliteitsplan | 01.12.2023
7
Inrichtingsplan De toegang van het woonerf vindt plaats middels een inrit aan de westelijke zijde van het appartementengebouw. Ter plaatste van het voorerf wordt deze inrit begeleidt met leilindes en een landelijke haag. De inrit eindigt in het hofje waaraan de grondgebonden woningen zijn gelegen. Het hofje is groen ingericht met verschillende gazons, wadi’s, landelijke hagen en (fruit)bomen. De groenstructuren zijn nader ingevuld met klimaatbestendige beplanting. Door de wadi’s midden in het hofje te plaatsen en te combineren met het gazon zorgen deze open plekken voor een snelle afwatering met een korte afstand tussen de woningen en wadi’s. In de noordoostelijk gelgen hoek van het erf is een kleinschalige hoogstamboomgaard met een natuurlijke speelplek gesitueerd. Overgebleven hoekjes op het erf zijn op speelse wijze ingevuld als erfbosjes met gemengd inheems bosplantsoen. Ten behoeve van de biodiversiteit is gekozen voor overwegend vruchtdragende soorten als hazelaar, meidoorn, sleedoorn en Gelderse roos. Het parkeren vindt geclusterd plaats nabij de entree van het hofje en deels op eigen terrein. De (semi-openbare) parkeerplaatsen worden zo veel als mogelijk uitgevoerd in grasbetonsteen en omzoomd met groenstructuren.
Landschappelijk inpassingsplan Franseweg 44 - 46, Elst (30.06.2023, ontwerpbureau Luijendijk) Elst Franseweg 44-46 Beeldkwaliteitsplan | 01.12.2023
8
3. BEELDKWALITEIT Thematiek De Franseweg vormt een van de historische linten van Elst. Dit kenmerkt zich door een organische opzet, veelal individuele bebouwing, een agrarische historie die nog op enkele plekken zichtbaar is en een zichtbare tijdlijn in de ontwikkeling. Het voorgenomen plan vormt in die zin een nieuwe schakel van de tijdlijn in de ontwikkeling van de Franseweg. Als inspiratiebron voor de beeldkwaliteit van het gebied is gekozen voor de karakteristieken van het boeren erf in een dorpse setting. Hiermee wordt gerefereerd naar de oorspronkelijke functie van het gebied. Voor de bebouwing geldt dat een duidelijk onderscheid waarneembaar is tussen de aanwezige bouwvolumes: • hoofdvolume: appartementengebouw • bijgebouwen: de grondgebonden woningen. De hiërarchie in bouwvolumes met de specifieke stijlkenmerken (bijvoorbeeld een lage goothoogte, forse kap, oversteken etc) tezamen met een onderscheid in uitstraling, detailering en kleur/ materiaalgebruik maken het plan leesbaar. Voor de inrichting van de (semi) openbare ruimte worden waar mogelijk streekeigen materialen en/of soorten gebruikt. Hiermee wordt de karakteristiek van het boeren erf nader ondersteund.
verscheidendheid aan kapvormen
hoofdvolume prominete positie aan de weg
onderscheid in gevelindeling per bouwlaag
bijgebouwen en groen op het achtererf overhoeks zichtbaar
Voor zowel de bebouwing als de inrichting van de (semi) openbare ruimte geldt dat het niet de ambitie is om historiserend vorm te geven, maar een eigentijdse invulling van deze kenmerken na te streven.
Elst Franseweg 44-46 Beeldkwaliteitsplan | 01.12.2023
9
Positie en oriëntatie bouwmassa De hoofdopzet van het nieuwe ensemble wordt gevormd door een hoofdvolume aan de Franseweg en ondergeschikte volumes refererend naar schuren als een hof gegroepeerd rondom het achterliggend erf. De positie van het hoofdvolume met appartementen dient een bijzondere plek in te nemen langs de Franseweg. Gelijk aan de originele situatie staat het gebouw niet haaks op de weg, maar onder een kleine hoek. Door de diepte van de voortuin te beperken komt (overhoeks) een deel van de zijgevel in zicht. Door een centrale positie op het kavel aan de Franseweg wordt voorkomen dat het gebouw wegvalt achter de naastliggende bouwvolumes. Hiermee is zicht op het gebouw geborgd. De bouwmassa mag in grootte enigszins afwijken ten opzichte van de omliggende bouwmassa. Hierbij geldt dat het aanzicht van de bouwmassa wordt bepaald door zicht op een kap(constructie). De (hoofd)entree van het gebouw bevindt zich aan de langszijde. De ontsluiting van de appartementen op de verdiepingen dient intern plaats te vinden. Een uitbouw aan de gevel / aan het hoofdvolume ten behoeve van deze ontsluting is niet toegestaan. De grondgebonden woningen op het achtererf vormen tezamen een hof rondom de centraal gelegen (semi) openbare ruimte.
De (rij) woningen zijn orthogonaal ten opzichte van elkaar gepositioneerd en verspringen enigszins in de positie van de voorgevelrooilijn en/of onderlinge afstand. De contour van de bouwmassa dient te bestaan uit een kloek, ingetogen volume zonder overbodige uitspattingen. De entree bevindt zich aan de voorzijde of in de eerste helft van de kopgevel. De vier bouwvolumes met grondgebonden woningen vormen tezamen een ruimtelijke eenheid binnen het plan.
Elst Franseweg 44-46 Beeldkwaliteitsplan | 01.12.2023
Bouwmassa en woningtypologie hoofdvolume: appartementengebouw bijgebouw: grondgebonden woningen
10
Voorgevelrooilijn Het appartementengebouw staat onder een hoek van circa 8 graden aan de Franseweg. Minimaal één hoek van de voorgevel staat niet achter de voorgevelprojectie van de naastliggende bebouwing. De grondgebonden woningen dienen met de voorgevel aan het erf te staan. De voortuinen zijn zodoende beperkt en bedraagt maximaal 1.0 meter bij de rijwoningen en maximaal 2.5 meter bij de twee-onder-één-kapwoningen. Binnen de bouwmassa van een blok is een verspringende voorgevelrooilijn niet toegestaan evenals hoekverdraaiingen ten opzichte van het erf. Onderling dienen de gebouwen met inachtneming van de maximale voorgevelrooilijn te verspringen. Symmetrie en/of repetitie van de postitie moet daarbij vermeden worden. De inrichting van de voortuin mag met (half) verharding uitgevoerd worden om zo het erfkarakter meer te benadrukken.
Uiterste voorgevelrooilijnen ca. 8° ten opzichte van de Franseweg maximaal 1.0 meter maximaal 2.5 meter
Woningen staan aan het erf waarbij de (voor)tuin onderdeel uitmaakt van het erf
Elst Franseweg 44-46 Beeldkwaliteitsplan | 01.12.2023
11
Kappenlandschap Voor de nieuwbouw geldt dat de kap zichtbaar aanwezig moet zijn. Uitgangspunt is een eenduidige langskap waarbij topgevels binnen het bouwblok niet zijn toegestaan. Kappen ter plaatse van het hoofdvolume worden niet plat afgedekt. Aanbouwen mogen eventueel (deels) plat afgedekt worden. Voor het appartementengebouw aan de Franseweg geldt dat een mansardekap het uitgangspunt vormt. • De goot- en nokhoogte bedraagt respectievelijk maximaal 3.0 meter en maximaal 10.0 meter. • De dakhelling bedraagt minimaal 45°. • Dakoverstekken ter plaatse van de kopgevel zijn toegestaan. Overige noodzakelijke overstekken zijn minimaal uitgevoerd. Voor de grondgebonden woningen is een symmetrisch langskap het uitgangspunt. • De goot- en nokhoogte bedraagt respectievelijk maximaal 3.0 meter en maximaal 8.0 meter. • De dakhelling ligt tussen de 45° en 55°. • Noodzakelijke overstekken zijn minimaal uitgevoerd. Dakkappelen • Zijn beperkt toegestaan mits deze ondergeschikt zijn aan het totaal van de kap • Bevinden zich niet: - in de gevelprojectie. - in de kniklijn van een dakvlak (bij toepassing van een mansardekap). • Vormen een compositie met de gevelindeling van de begane grond.
<10.0 m1
<8.0 m1 > 45°
45 - 55° <3.0 m1
Appartementengebouw Elst Franseweg 44-46 Beeldkwaliteitsplan | 01.12.2023
<3.0 m1
Grondgebonden woningen 12
Kleur- en materiaalgebruik De materialisatie van de nieuwbouw bestaat uit streekeigen materialen die bij voorkeur in hun natuurlijke verschijningsvorm worden toegepast. In de materialisatie van de gebouwen dient de referentie naar het boerenerf terug te komen. Om het onderscheid in hoofd- en bijgebouw te accentueren krijgt het appartementengebouw daarbij een rijkere uitstraling.. Voor de grondgebonden woningen is in de materialisatie een referentie naar boeren schuren en/of stallen wenselijk.
Voor het appartementengebouw gelden de volgende uitgangspunten: • Gevels - metselwerk in aardetinten (rood-bruin) voorzien van licht- of donkergrijze voeg - eventuele spatlaag tot ca 70 cm in donkere tint metselwerk of donkere stuclaag - lateien bij voorkeur in (verbijzonderd) metselwerk - ondergeschikte materialen: hout, zink, glas, stucwerk
Voor de grondgebonden woningen gelden de volgende uitgangspunten: • Gevels - metselwerk in aardetinten (rood-beige-bruin) voorzien van grijze of donkergrijze voeg - afgewisseld met (zwart gebeitst) hout - eventuele spatlaag tot ca 70 cm in donkere tint metselwerk of donkere stuclaag - ondergeschikte materialen: zink, glas, stucwerk
• Kap - uitgevoerd als pannendak - roodbruin genuanceerde pan - dakkappellen in zink en/of hout, afgedekt met pannen of plat - zonnepanelen geïntegreerd in dakvlak
• Kap - uitgevoerd als pannendak - plat afgedekte delen eventueel als sedumdak uitgevoerd - roodbruin genuanceerde pan - dakkappellen in zink en/of hout, plat afgedekt - zonnepanelen geïntegreerd in dakvlak
Referentie metselwerk
Referentie kap Elst Franseweg 44-46 Beeldkwaliteitsplan | 01.12.2023
Referentie metselwerk
Referentie kap 13
Elst Franseweg 44-46 Beeldkwaliteitsplan | 01.12.2023
14
Erfscheidingen De overgang naar de omliggende percelen dient goed te worden vormgegeven. Deels gebeurt dit door kleine erfbosjes en deels komt dit tot stand door erfscheidingen op de grens prive - prive. Erfscheidingen die een overgang vormen naar het omliggend gebied worden uitgevoerd als een robuuste haag van 1.8 meter hoog. Voor deze haag dienen inheemse soorten gebruikt te worden als (rode) beuk, veldesdoorn en meidoorn. Erfscheidingen tussen de onderlinge woningen worden uitgevoerd als gaashekwerk met hedera of vergelijkbaar. Aan de voorzijde van het hoofdgebouw en langs de entree komt een lage haag met hoge sierwaarde zoals een rode beuk. Ter plaatse van de grondgebonden woningen is aan de voorzijde van de woning een haag niet wenselijk.
Erfscheidingen Erfscheiding openbaar - prive en overig; hoogte 1.4 - 1.8 m1, hoogte deels in afstemming met omwonenden Erfscheiding openbaar - prive & prive-prive, hoogte 1.8 m1 Erfscheiding tpv entree; hoogte max 1.0 m1
Elst Franseweg 44-46 Beeldkwaliteitsplan | 01.12.2023
15
Elst Franseweg 44-46 Beeldkwaliteitsplan | 01.12.2023
16
COLOFON Buro Stedenbouw Kerkplein 5 8121 BM Olst T. 0570 - 230 104 E. info@burostedenbouw.nl www.burostedenbouw.nl Projectnummer Contactpersoon
: P4430 : Ir. G.E. van der Werp
Datum
: 01.12.2023
Buro Stedenbouw is onderdeel van:
Bijschrift bij de afbeelding/het kaartje
Elst Franseweg 44-46 Beeldkwaliteitsplan | 01.12.2023
18
Landschappelijk inpassingsplan Franseweg 44 - 46, Elst
Inhoudsopgave 1. Inleiding
4
1.1 Aanleiding
4
Opdrachtgever Steengoud coöperatief U.A.
2. Analyse plangebied
6
2.1 Huidige situatie
6
2.2 Uitgangspunten huidige situatie
6
2.3 Landschappelijke analyse
8
Torenstraat 3 4041 GA Kesteren
Opdrachtnemer Ontwerpbureau Luijendijk
2.4 Uitgangspunten landschappelijke analyse 10
Oude Borculoseweg 3
2.5 Beleidsanalyse
10
7231 PR Warnsveld
2.6 Uitgangspunten beleidsanalyse
11
www.dirkluijendijk.nl info@dirkluijendijk.nl
2.7 Advies Mooisticht en Stedenbouwkundige be- 11 oordeling
Projectgegevens projectnummer: 340
3. Inrichtingsplan Franseweg 44 -46 12
Datum: 30 juni 2023
3.1 Ontwerp
12
Opgesteld: Dirk Luijendijk
3.2 Inrichtingsplan
12
3
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Het erf aan de Franseweg 44 - 46 te Elst, kadastraal bekend bij de gemeente RNN01 - H - 5477 en RNN01 - H - 5476 (plangebied) bestaat uit een voormalige boerderij met een ruim achtererf waar enkele bijgebouwen en volkstuinen zijn gesitueerd. Door stedelijke uitbreiding van Elst ligt het plangebied inmiddels binnen de bebouwde kom en maakt de boerderij onderdeel uit van de dorpse lintbebouwing aan de Franseweg. De voormalige boerderij, waarin vier wooneenheden zijn gesitueerd, is inmiddels sterk gedateerd. Steengoud coöperatief U.A. (initiatiefnemer) heeft het voornemen het plangebied in ontwikkeling te brengen. Daarbij wordt beoogd de boerderij met vier wooneenheden naar eigentijdse maatstaven te herbouwen en het achterliggende terrein als inbreidingslocatie in ontwikkeling te brengen. Om de mogelijkheden te onderzoeken verzoekt de gemeente Rhenen een plan op te stellen welke aan sluit bij het dorpse karakter van Elst. In voorliggend landschapsplan wordt middels twee varianten onderzocht hoe het initiatief kan bijdragen aan het dorpse en kleinschalige karakter van Elst, met een type ‘hoofdwoning’ passend bij het woonlint van de Franseweg op de voorgrond en ‘secundaire’ bebouwing op het achtererf.
Afbeelding 1. Zicht op de voormalige boerderij en achterliggend erf vanaf de Franseweg. Afbeelding 2. Locatie projectgebied. (pdok.nl)
4
Inleiding - 5
2. Analyse plangebied 2.1 Huidige situatie Het plangebied ligt aan de noordzijde van de Franseweg in Elst. De bebouwing aan de Franseweg is divers en bestaat uit vrijstaande woningen met een dorps / agrarisch karakter (voornamelijk
Diepe achtertuinen met veel opgaand groen
noordzijde), afgewisseld door 2-onder-1-kapwoningen en rijtjeswoningen uit latere bouwperioden. Opvallend is dat de vrijstaande woningen met de nokrichting vrijwel haaks op de Franseweg zijn
39m
georiënteerd (kavelrichting), zo ook de voormalige boerderij binnen het plangebied. Diepe achtertuinen met verspreid opgaand groen
Ruim achtererf 0m
²
westzijde van het plangebied met relatief veel opgaand groen. Langs de oostzijde grenst het
Pla
nge
2.2 Uitgangspunten huidige situatie Door de oriëntatie van de voormalige boerderij (hoofdwoning) op de Franseweg vormt deze een markant en karakteristiek onderdeel binnen het bouwlint. Het is daarom wenselijk deze
10m
•
d ru
bie
46m
bescheiden kavels.
im
2.8 0
plangebied aan de lintbebouwing van de Driftweg, bestaande uit 2-onder-1-kapwoningen met
Bijgebouwen circa 400m²
oriëntatie te behouden bij herbouw van het volume en deze uit te voeren met een zadeldak; •
De Franseweg heeft een groen karakter door de aanwezigheid van laanbeplanting. Het is wen-
24 m
Lin t me bebou tw ein wing la ig o pga ngs d and e gro Driftw en eg
het ruimtelijk onderdeel in een groen ensemble van diepe achtertuinen langs de noord- en
87m
Het achtererf is ingericht met enkele bijgebouwen, volkstuinen en groenruigte. Hiermee vormt
selijk in de beoogde ontwikkeling ruimte op te nemen om het groene karakter van het straatbeeld te versterken; m
Het achtererf maakt onderdeel uit van een groen ensemble van diepe achtertuinen met veel
Hoo fdw oni
opgaand groen. Het is wenselijk dit karakter te behouden en waar mogelijk te versterken in de beoogde ontwikkeling; •
De woningen aan de Driftweg zijn dicht langs het plangebied gelegen en hebben daar veel zicht op. Door de beoogde woningbouw uit te voeren met één bouwlaag met een lage kap en inrichting van opgaande groenstructuren langs de oostzijde blijft de ruimtelijke impact voor de woningen aan de Driftweg beperkt en wordt het groene karakter versterkt.
ng
23
•
Lin me tbeb tl aa ouw nb ing 20 m om l en angs de Fra n
se we g
Afbeelding 3. Luchtfoto plangebied
6
Analyse plangebied - 7
2.3 Landschappelijke analyse Het dorp Elst is ontstaan langs de oude verbindingsroute tussen Doorn en Rhenen en ligt op de grens tussen de uiterwaarden van de Nederrijn zuidelijk en de Utrechtse heuvelrug noordelijk. De overgang tussen hoge en lage grond waren geschikt voor landbouw waardoor hier een groot en open landbouwcomplex ontstond. Omstreeks 1920 (afb. 5) werd het complex doorsneden door enkele landwegen, zoals de Franseweg, waaraan de boerderijen werden gevestigd. Zo ook het erf binnen het plangebied. De boerderijen hadden vaak een klassiek erfensemble met een ‘net’ voorerf en bedrijfsmatig achtererf. Het landschap rond het plangebied was destijds dus relatief open van karakter. Langs de Franseweg ontstond toen al door toename aan lintbebouwing een dorps karakter, maar was ruimtelijk ‘los’ van Elst. Na de oorlogsjaren nam de bebouwing langs de landwegen steeds verder toe. Het landbouwcomplex versnipperde en werd steeds verder opgedeeld in kleinere kavels. Hierdoor ontstond een dorps / lan-
Afbeelding 5. Historische kaart omstreeks 1920 eeuw (topotijdreis.nl)
delijk en lommerrijk karakter met een variatie aan woonlinten en ‘binnenterreinen’ met diepe tuinen. De tuinen werden vaak ten behoeve van de zelfvoorzienendheid ingericht met boomgaarden, moestuinen en kleine graslandjes. In de daaropvolgende decennia worden de versnipperde landbouwkavels steeds meer aangewend ten behoeve van stedelijke inbreiding, zoals is te zien op afbeelding 7, wat niet altijd ten goede kwam aan het lommerrijke karakter van de omgeving. De Franseweg is ingericht met een wegdek met klinkerverharding en langs beide zijden een stoep. Langs beide zijden wordt de weg begeleid met laanbeplanting. De woningen in het bouwlint staan op redelijke afstand van de weg met ruime voortuinen. Hierdoor ontstaat een relatief breed en groen straatbeeld. De boerderijwoning in het plangebied eist de aandacht op in het straatbeeld door de afwijkende nokrichting (oriëntatie op oude landbouwstructuur.) Hierdoor is de woning een markant onderdeel in het straatbeeld en een aangename afwisseling in een anders eentoniger straatbeeld.
Afbeelding 6. Historische kaart omstreeks 1960 (topotijdreis.nl)
Woningen bouwlint Woningen bouwlint Laanbomen haagbeuk
Boerderijwoning plangebied
Franseweg
Afbeelding 4. Straatbeeld Franseweg vanaf kruising Franseweg - Driftweg
8
Afbeelding 7. Historische kaart omstreeks 1980 (topotijdreis.nl)
Analyse plangebied - 9
2.4 Uitgangspunten landschappelijke analyse
2.6 Uitgangspunten beleidsanalyse
•
•
Bij eerdere woningbouwontwikkelingen in Elst is het lommerrijke karakter van ‘binnenterreinen’ soms verloren gegaan. Het is wenselijk het lommerrijk en kleinschalige karakter te behouden en te versterken in de beoogde ontwikkeling;
•
en graslandjes draagt bij aan dit karakter; •
ningbouw op inbreidingslocaties, mits passend bij de schaal en karakter van het dorp; •
De binnenterreinen hebben vanuit het verleden een agrarisch en zelfvoorzienend karakter. De inpassing van de ontwikkeling met groenstructuren zoals boomgaarden, erfbomen, erfbosjes
Het plangebied betreft een oude erflocatie en is traditioneel ingericht met een net voorerf
Vanuit de structuurvisie WERF staat de gemeente Rhenen in principe positief tegenover wo-
Rhenen hecht waarde aan cultuurhistorie. Het is wenselijk in de ontwikkeling het agrarische karakter met een voor- en achtererf te behouden, wat ook bijdraagt aan variatie in het beeld;
•
Bij ontwikkeling van woningbouw is het wenselijk woningen te creëren voor diverse doelgroepen;
•
Het plangebied wordt door de gemeente aangemerkt als verdichtingslocatie.
(siertuin) en een ‘rommelig’ bedrijfsmatig achtererf. Het is wenselijk dit karakteristiek terug te
•
zien in de beoogde ontwikkeling;
2.7 Advies Mooisticht en Stedenbouwkundige beoordeling
De huidige woning in het plangebied is prominent aanwezig in het straatbeeld en heeft daar
Op eerdere plannen voor ontwikkeling van het plangebied heeft de commissie Mooisticht advies gegeven.
qua vorm en oriëntatie een positieve invloed op. Bij herbouw van het volume wordt eenzelfde
Ook is er een stedenbouwkundige beoordeling uitgevoerd door buro-SRO. Hoewel het advies op die plan-
vorm (zadeldak) en nokrichting opgenomen.
nen negatief luidde wordt de locatie wel kansrijk geacht voor ontwikkeling geacht, mits er aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden vormen uitgangspunten voor het inrichtingsplan:
2.5 Beleidsanalyse •
Invulling van het binnenterrein aansluitend maken op het dorpse karakter;
•
Bebouwing op het binnenterrein ‘ondergeschikt’ maken aan hoofdgebouw in woonlint;
•
Realisatie van kleinschalige woningen met één woonlaag en lage kap op achtererf;
deel van de woningbouw op inbreidingslocaties gepland.
•
Kleinschalig karakter met veel groen behouden en versterken;
In 2008 heeft de gemeente Rhenen de stedenbouwkundige structuurvisie opgesteld voor de dorpen
•
Ontwikkeling afstemmen op de aangrenzende bebouwing;
In 2004 hebben de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal de structuurvisie WERV opgesteld voor de periode tot 2030. Hierin hechten de WERV-partners veel waarde aan het ontwikkelen van woningbouw binnen de bestaande bebouwde kom, teneinde onnodige uitleg in het landelijk gebied te voorkomen. In alle vier gemeenten is op de korte en middenlange termijn een aanzienlijk
Elst, Achterberg en Rhenen. Hiermee wil de gemeente Rhenen richting geven aan bouwinitiatieven, passen bij de schaal en het karakter van de dorpen. De handvatten die hierin worden geboden vormen uitgangspunten voor het inpassingsplan.
Afbeelding 8. Stedenbouwkundige visie Elst
10
Landschapsplan Franseweg 44 - 46 Elst - 11
3. Inrichtingsplan Franseweg 44 -46 3.1 Ontwerp Aan de hand van de geformuleerde uitgangspunten is er een inrichtingsplan opgesteld. In het inrichtingsplan is er onderscheid gemaakt in voor- en achtererf met ruimtelijke hiërarchie in bebouwd woonlint versus binnenterrein. Ook wordt er ingezet op behoud en versterken van het groene karakter aan de hand van cultuurhistorische groenstructuren.
3.2 Inrichtingsplan
Natuurlijk spelen
Erfbosje Bergingen met sedumdak
De boerderijwoning aan de Franseweg wordt in eigentijdse stijl herbouwd met vijf wooneenheden en uitgevoerd met een zadeldak. De nokrichting wordt georiënteerd op de historische kavelstructuur waardoor deze beeldbepalend wordt in het straatbeeld. De inrit naar het woonerf bevindt zich westel-
Wadi
ijk van de hoofdwoning en wordt op het voorerf begeleidt met leilindes en een landelijke haag. Het binnenterrein wordt ingericht met enkele 2- en 3-onder-een-kapwoningen (10 wooneenheden)
Tuinen omsloten met hagen hoogstamboomgaard
met centraal een gemeenschappelijk hofje. Het hofje wordt groen ingericht met gazon, wadi, landelijke Lommerrijk hofje
hagen, erfbomen en fruitbomen. De groenstructuren worden ingevuld met klimaatbestendige beplanting. Door de wadi’s midden in het hofje te plaatsen en te combineren met het gazon zorgen deze open plekken voor snelle afwatering met een korte afstand tussen woning en wadi. Erfbosje
Noordoostelijk in het plangebied is de ruimte ingericht met een kleinschalige hoogstamboomgaard
Wadi
met een natuurlijke speelplek. Ten behoeve van het kleinschalige karakter zijn overhoekjes in het
Tuinen omsloten met hagen
Par k met eerkoff e gra steg rs els
plangebied op speelse wijze ingevuld als erfbosjes met gemengd inheems bosplantsoen. Ten behoeve van de biodiversiteit is gekozen voor overwegend vruchtdragende soorten als hazelaar, meidoorn, sleedoorn en Gelderse roos.
10 woningen in ‘secundaire’, lage volumes twee en drie onder een kap. De hoekwoningen hebben een eigen oprit
Inheemse boomvormer Markante erfboom
Erfbosje
leibomen markeren overgang voorerf / achtererf
Parkeerkoffer met grastegels
Inrit woonerf
Vijf appartementen in type ‘hoofdwoning’
Wo on
lint
Afbeelding 9. Inrichtingsplan variant 1
12
Fra
nse we g
Representatieve voortuin met haag en zuilboom
Landschapsplan Franseweg 44 - 46 Elst - 13