Bijlage 2 Uitvoeringsprogramma Wonen

Bijlage 2 Uitvoeringsprogramma Wonen

Concept 15 september 2025

Inhoud

1

Inleiding........................................................................................................................................................................................................................ 3 Pijler 1: Voldoende en diverse woningen toevoegen via nieuwbouw.......................................................................................................................... 4 Pijler 2: Beter benutten bestaande woningvoorraad en deze toekomstbestendig maken........................................................................................... 7 Pijler 3: Lokale behoefte gaat voor........................................................................................................................................................................... 10

2

Inleiding Het koersdocument bevat 3 pijlers rondom wonen. Deze pijlers richten zich op woningbehoefte en woningvoorraad: Pijler 1: Voldoende en diverse woningen toevoegen via nieuwbouw Pijler 2: Beter benutten bestaande woningvoorraad en deze toekomstbestendig maken Pijler 3: Lokale behoefte gaat voor Per pijler zijn één of meerdere acties uitgewerkt die tijdens de verschillende bijeenkomsten (ambtelijke werksessies, werksessie marktpartijen) door de deelnemers zijn geprioriteerd. Deze acties werden gezien als meest belangrijk om op korte termijn op te pakken. We kunnen niet alles tegelijk. Daarnaast benoemen we per actielijn ook nog overige acties. Deze zijn niet minder belangrijk. Deze worden uitgevoerd in samenhang met de geprioriteerde acties uitgevoerd of op een later moment opgepakt. We geven bij elke pijler aan welke concrete actie we gaan uitvoeren, met welk tijdspad, welke partijen hierbij betrokken zijn, hoe het gewenste resultaat eruitziet en wat het betekent voor de formatie. Voor iedere actie is een kartrekker aangewezen, om te stimuleren dat de benodigde stappen worden gezet.

3

Pijler 1: Voldoende en diverse woningen toevoegen via nieuwbouw We bouwen voldoende woningen om verdringing zoveel mogelijk te voorkomen. Het aanbod dat we toevoegen zorgt voor meer diversiteit in de woningvoorraad (klein, nultreden, betaalbaar). Wat speelt er

Er ligt een opgave om tot en met 2035 800 – 1.100 woningen (netto) toe te voegen waarvan 130-180 geclusterde woningen. Terugblikkend op de gerealiseerde woningaantallen van de afgelopen jaren, zal het tempo omhoog moeten om deze opgave te realiseren. Specifiek voor geclusterde woningen kijken we naar geschikte locaties (bij voorkeur op loopafstand van voorzieningen). Kijkend naar de plancapaciteit zijn er onvoldoende planlocaties en woningbouwplannen om aan deze opgave te voldoen. Er is dus extra ruimte voor woningbouw nodig om aan de behoefte te voorzien. Hier zijn nieuwe locaties voor nodig en/of er zullen meer woningen gerealiseerd moeten worden op de huidige planlocaties. Daarnaast willen we meer programmatisch werken, sturend op het totaal van alle plannen, en minder projectmatig per woningbouwproject. Het wordt immers des te belangrijker om te bewaken dat het totaal van alle projecten samen een gewenste mix van woningen oplevert. Daarom gaan we onderzoeken op welke manier we dat kunnen doen, passend bij de organisatie. Dit kan gevolgen hebben voor de interne organisatie en betekent een andere manier van werken. Daarbij wordt gedegen monitoring belangrijker, zodat er kortcyclischer gestuurd kan worden op actuele cijfers.

Wat gaan we doen? Voldoende woningen toevoegen: 130% plancapaciteit We voegen 800 – 1.100 woningen (netto) toe tot en met 2035. We werken met een 130% plancapaciteit om planuitval en vertraging op te kunnen vangen. Dit betekent een plancapaciteit van 1.100 – 1.400 woningen tot en met 2035. Hiervoor zijn meerdere maatregelen / programma’s noodzakelijk:

1: We scheppen de ruimtelijke voorwaarden voor voldoende gebiedsontwikkelingen om aan een plancapaciteit van 1.100 – 1.400 te komen (zowel inbreiding als uitbreiding).

Partijen Kartrekker RO Betrokkenen Grondzaken; Projectleiders; Mobiliteit; Projectontwikkelaars; Rhenam; Grondeigenaren Regieteam wonen, welzijn, zorg (zie uitvoeringsagenda in bijlage 3)

2: We actualiseren de omgevingsvisie. Daarbij

4

Tijdspad Punt 1: Doorlopend Punt 2: tweede helft 2026 Punt 3: 20252026

Resultaat 800 - 1.100 woningen toegevoegd tot en met 2035. Waarvan 130 – 180 geclusterde woningen en 55 nultredenwoningen.

Budget Vanuit reguliere formatie.

onderzoeken we of het nodig is om op specifieke plekken (bijvoorbeeld in een nieuw deelgebied Rhenen) te kijken naar de gehanteerde maximale bouwhoogtes. En doen we nader onderzoek naar mogelijke verdichting. Zodat we op specifieke plekken meer woningen kunnen toevoegen. Daarnaast wordt in de te actualiseren omgevingsvisie de randzonevisie en de gebiedsverkenning toegevoegd. In deze stukken wordt een voorschot genomen in de mogelijkheden voor woningbouw in onze gemeente. Daarbij willen we gebruik maken van de mogelijkheden van het voorkeursrecht. 3: We vernieuwen het parkeerbeleid zodanig dat dit extra mogelijkheden biedt om de woningbouwopgave te faciliteren. Bijvoorbeeld door bij verdichting in bestaande buurten waar dit kan een lagere parkeernorm te hanteren. 4. We zoeken locaties voor het toevoegen van 6 extra woonwagenstandplaatsen We gaan onderzoeken hoe we programmatisch kunnen gaan werken, waarbij er niet alleen per project gestuurd wordt, maar er in de regievoering integraal gekeken wordt naar de samenhang tussen de nieuwbouwplannen. Uitruil van categorieën tussen projecten is mogelijk: zowel als het gaat om betaalbaarheid als type woning.

Om regie te kunnen voeren: 1: Stellen we een afwegingskader nieuwbouw op, waarin we stapsgewijs aangeven hoe we nieuwe initiatieven integraal beoordelen vanuit de samenhang van diverse beleidsterreinen (wonen, ruimtelijke ordening, wonen & zorg). 2: We zetten in op monitoring, zodat er kortcyclischer gestuurd kan worden op actuele cijfers.

Kartrekker Programmaregisseur Betrokkenen Projectleiders RO en Wonen, Sociaal Domein

2026 en verder

De juiste woningen worden gebouwd.

Mogelijk is er extra fte nodig voor een programmaregisseur Als dat het geval is stellen we dit voor aan de gemeenteraad.

Er is op dit moment onvoldoende ambtelijke capaciteit om de versnelling te kunnen faciliteren.

Kartrekker Gemeente

2027 en verder

Versnelling aanbrengen in het

Mogelijk tijdelijk extra fte nodig om

5

We kiezen ervoor om deze ambtelijke capaciteit te vergroten. Wanneer we er niet in slagen om de ambtelijke capaciteit te vergroten, dan zullen er keuzes gemaakt moeten worden. Bijvoorbeeld door prioriteit te geven aan grotere plannen (50+ woningen), want daar zijn minder handelingen (planvoorbereiding, gebiedsontwikkeling, grondexploitatie, aanpassing omgevingsplan, beoordelen vergunningsaanvragen, enz) voor nodig dan voor meerdere kleine plannen. Overige activiteiten Een toenemend woningaantal leidt onder andere tot meer afvaladressen, afvalwaterzuivering en een grotere belasting op het elektriciteitsnet. Ook betekent dit een grotere vraag naar allerlei voorzieningen zoals onderwijs, welzijn en zorg. We signaleren deze knelpunten en onderzoeken via andere trajecten de mogelijkheden om deze knelpunten op te lossen.

Als basis gaan we uit van de wettelijke eisen rondom duurzaamheidsmaatregelen; om ervoor te waken dat een stapeling van (aanvullende) eisen belemmerend gaat werken. Het College heeft ingestemd met ambitie ‘goud’ in het Convenant Toekomstbestendig Bouwen. Daarover voeren projectleiders het gesprek met betrokken partijen over de haalbaarheid en verdeling van de kosten. Ook willen we stimuleren dat er netbewust wordt gebouwd.

woningbouwprogramm a om de woningbouwopgave te halen.

de versnelling te faciliteren (bijvoorbeeld externe inhuur). Als dat het geval is stellen we dit voor aan de gemeenteraad.

Kartrekker Gemeente Betrokkenen Rhenam; Waterschap; Stedin; Particuliere verhuurders; Eigenaar-bewoners Scholen, Regieteam wonen, welzijn, zorg

2026 en verder

Bewust zijn van het feit dat een toenemend woningaantal leidt tot een grotere belasting op andere gebieden.

Vanuit reguliere formatie.

Kartrekker Gemeente Betrokkenen Rhenam; Particuliere verhuurders; Ontwikkelaars; Eigenaar-bewoners

2026 en verder

Huizen en een leefomgeving waarin je veilig en prettig leeft, ook in het klimaat van 2050.

Vanuit reguliere formatie.

6

Pijler 2: Beter benutten bestaande woningvoorraad en deze toekomstbestendig maken Naast nieuwbouw zoeken we naar manieren om in de bestaande voorraad woningen toe te voegen. Dit zien we nadrukkelijk ook als kans om met name de kwaliteit van de voorraad in de naoorlogse buurten (1945-1980) op peil te houden. Wat speelt er Woningen voegen we niet alleen toe via nieuwbouw, we benutten ook de bestaande voorraad. Ruime gezinswoningen, gebouwd in de periode tussen 1965 en 1980, bieden goede mogelijkheden voor splitsing of aanpassing ten behoeve van woningdelen. Dit komt door hun praktische indeling, vergelijkbare plattegronden en het gebruik van bouwmaterialen die zich goed lenen voor aanpassingen. Dankzij deze eigenschappen kunnen oplossingen relatief eenvoudig worden opgeschaald. In Rhenen staat een aanzienlijk aantal van dit type woningen. Dit biedt kansen om de bestaande woningvoorraad beter te benutten.

Wat gaan we doen? We zorgen voor duidelijk beleid over wat mogelijk is bij woningsplitsing. Hierbij kijken we naar fysieke regels (bouwkundige eisen, welstand, brandveiligheid, parkeren, etc.) en waar die mogelijk versoepeld kunnen worden.

Partijen Kartrekker RO Betrokkenen Wonen; Communicatie Mobiliteit

Tijdspad 2025

Resultaat Woonruimte toevoegen via woningsplitsing.

Budget Vanuit reguliere formatie

We zorgen voor duidelijk beleid over wat mogelijk is bij woningdelen. Hierbij kijken we niet alleen naar voorwaarden (waar en wanneer wel of niet toestaan) maar ook naar het wegnemen van belemmeringen. Zo kijken we samen met collega’s van het sociaal domein naar mogelijkheden om problemen rond inkomen (kostendelersnorm) te voorkomen. Hier zijn landelijk voorbeelden van verruiming van de mogelijkheden voor mensen om een woning te delen of kamers te verhuren zonder gekort te worden op hun uitkering of AOW.

Kartrekker Wonen Betrokkenen Sociaal domein; Werk en inkomen; Communicatie Mobiliteit

2025 -2026

Woonruimte toevoegen via woningdelen.

Mogelijk tijdelijk extra ondersteuning nodig (intern of externe inhuur).

Er zijn verschillende vormen van scheefwonen. Financieel scheefwonen kan door de corporatie worden tegengegaan met een inkomensafhankelijke huurverhoging mits hierover prestatieafspraken zijn gemaakt. Daarnaast trachten we passenheidsscheefheid (kleine huishoudens in grote woningen) te verminderen en de doorstroom te

Kartrekker Wonen Betrokkenen Rhenam Huurdersorganisatie REA

2026

Hogere doorstromingsgraad van ouderen.

Mogelijk is er extra capaciteit nodig voor inkopen organisatie die doorstroommakelaar levert.

7

vergroten, hiervoor zijn verschillende instrumenten mogelijk. Als eerste onderzoeken we de inzet van een doorstroommakelaar. Een doorstroommakelaar geeft gericht voorlichting aan ouderen over de mogelijkheden om te verhuizen naar een meer passende woning. Verder ondersteunt een doorstroommakelaar ouderen bij hun zoektocht en praktische vraagstukken. Overige activiteiten Het huidige beleid rondom prémantelzorgwoningen en het bouwen van tijdelijke woningen op het eigen erf brengen we in lijn met nieuwe wettelijke mogelijkheden die door de Minister van Volkshuisvesting zijn aangekondigd.

Kartrekker Wonen Betrokkenen RO

Start wanneer de Wvrv is vastgesteld

We zorgen ervoor dat woningen van voor 1990 in goede staat blijven en duurzamer worden. Sociale voorraad (Rhenam) Is al druk bezig met het verduurzamen van hun bezit en ligt op koers om alle E, F of G labels voor 2029 uit te faseren (met uitzondering van woningen met een voornemen tot sloop). Particuliere voorraad Doel is om woningeigenaren te laten besparen, (zelf) duurzaam energie opwekken, (hybride) warmtepompen en (kleine) collectieve oplossingen. Dit gaat niet vanzelf, er zijn verschillende maatregelen nodig: 1: Bewustwording creëren 2: Zorgen voor advies, hulp en stimuleren 3: Verbinding en samenhang zoeken

Kartrekker Gemeente; Duurzaamheid Betrokkenen Energieloket; Energie adviseurs; Rhenam

Doorlopend

We zetten in op een leefbare en groene woonomgeving die helpt bij het tegengaan van hittestress. Daarnaast zetten we bij het inrichten van de omgeving waar veel ouderen wonen, in op het stimuleren van ontmoeting, toegankelijkheid en dementievriendelijke voorzieningen. We maken hiervoor gebruik van het werk met werk principe. Op het moment dat er in de openbare ruimte iets aangepakt moet worden (zoals vervanging van het

Kartrekker Gemeente

Doorlopend

8

Lokaal beleid sluit aan bij landelijk beleid en biedt meer mogelijkheden voor extra woonruimte op bestaande erven. Energieverbruik sterk omlaag, besparing van 50%.

Vanuit reguliere formatie.

Gebruik maken van logische momenten om de leefomgeving leefbaarder en groener te maken.

We gaan na of de middelen voor inrichting openbare ruimte toereikend zijn. Als dat niet het geval is, dan is het nodig om extra budget te reserveren.

Vanuit reguliere formatie

riool), kijken we integraal naar de herinrichting van de leefomgeving.

9

Pijler 3: Lokale behoefte gaat voor We leggen het accent in de programmering primair op de lokale vraag van starters, mensen met een lager inkomen en ouderen. Secundair op de regionale vraag om vestigers zoals gezinnen naar de gemeente te trekken. Wat speelt er Grondgebonden koopwoningen zijn relatief veel in de gemeente aanwezig. Doordat het aantal alleenstaanden en stellen blijft toenemen – vooral jong en oud – is er meer variatie in de woningvoorraad nodig: divers aanbod met de focus op betaalbaarheid. Denk bijvoorbeeld aan: klein, betaalbaar, nultreden, geclusterd, zorggeschikt. Daarnaast willen we aantrekkelijk blijven voor vestigers die een nieuwe impuls kunnen geven aan onze gemeenschappen. Wat gaan we doen?

Partijen

Tijdspad

Resultaat

Budget

Het accent ligt op betaalbare woningbouw. Bij nieuwe plannen sturen we strak op:  30% sociaal  36% middelduur (15% middeldure huur/goedkope koop; 21% betaalbare koop) We koppelen deze eis los van de locaties. Uitruil van categorieën tussen projecten is mogelijk, mits concreet in afspraken vastgelegd, om kleinere projecten haalbaar te maken door te komen tot grotere aantallen van dezelfde woningen in één project. We zetten erop in dat goedkope en betaalbare koopwoningen eerst lokaal worden geadverteerd, zodat deze woningen ook daadwerkelijk bij de lokale woningzoekenden terechtkomen.

Kartrekker Programmaregisseur Betrokkenen Ontwikkelaars; Rhenam

2026 en verder

Betaalbare woningen die aansluiten bij de lokale behoefte.

Vanuit reguliere formatie.

We onderzoeken de mogelijkheden om het vereveningsfonds beter te benutten. Op dit moment wordt er nog niet veel gebruik gemaakt van het vereveningsfonds. Door duidelijker te zijn over de kaders en daar ook strakker aan vast te houden, zal er bij ontwikkelende partijen meer behoefte ontstaan aan het doen van een beroep op het vereveningsfonds. 1a: We evalueren de huidige regeling 1b: We herformuleren de beleidsregels van dit fonds, waar het gaat om de hoogte van het in te

Kartrekker Wonen Betrokkenen RO; Financiën

2026

Vereveningsfonds is effectief.

Mogelijk extra budget nodig om extern bureau in te huren, bv.via ondersteuning van de Provincie Utrecht.

10

brengen bedrag. 1c: We herformuleren de beleidsregels van dit fonds, waar het gaat om de criteria van besteding van de middelen; dit gaan we makkelijker maken. 2: We brengen de criteria voor het vereveningsfonds in lijn met de categorieën die we in dit Volkshuisvestingsprogramma onderscheiden, waarbij we de tarieven differentiëren; hogere bedragen bij sociale huur, lagere bedragen bij middeldure huur en goedkope koop. Overige activiteiten De gemeente stuurt erop aan dat ontwikkelaars in een vroegtijdig stadium met Rhenam in gesprek gaan over de invulling van het aandeel sociale woningbouw in projecten, omdat het de voorkeur heeft dat sociale woningbouw door een corporatie wordt ontwikkeld en beheerd. Het voordeel hiervan is dat de gemeente met Rhenam prestatieafspraken maakt. Er is meer borging dat de woning blijft functioneren als sociale huurwoning, want de woning blijft behouden voor de doelgroep. Deze borging ontbreekt wanneer sociale huurwoningen door een projectontwikkelaar worden ontwikkeld.

Kartrekker Wonen Betrokkenen RO; Projecten; Rhenam; Projectontwikkelaars

2026 en verder

Aandeel sociaal wordt gehaald.

Vanuit reguliere formatie.

De gemeente stelt grondprijzen voor sociale woningbouw vast en communiceert met ontwikkelaars dat zij ervanuit gaat dat aan corporaties niet meer dan de gemeentelijke grondprijs in rekening wordt gebracht.

Kartrekker Grondzaken Betrokkenen Wonen; Projecten; Rhenam; Projectontwikkelaars

2025

Aandeel sociaal wordt gehaald

Vanuit reguliere formatie.

34% vrij invulbaar (duurdere segment) zetten we onder andere in om gezinnen en stellen naar de gemeente te trekken. Zodat onze wijken en buurten vitaal blijven, het voorzieningenniveau op peil blijft, etc.

Kartrekker Wonen Betrokkenen RO; Projecten; Ontwikkelaars

2026 en verder

Vestigers die een nieuwe impuls geven aan onze gemeenschappen.

Vanuit reguliere formatie.

We onderzoeken de werking van bestaande instrumenten – zoals de starterslening, de lening

Kartrekker Wonen

2025 en verder

Bestaande instrumenten en

Vanuit reguliere formatie

11

duurzaam wonen, de doelgroepenverordening en de lokale voorrang in de huisvestingsverordening om de doorstroming te bevorderen – en of hier aanvullend actie op nodig is (zoals het regelen van nieuw budget voor het kunnen voortzetten van de leningen en zoals het opstellen van beleidsregels t.a.v. de minimale kwaliteit en de segmentering van sociale woningbouw).

Betrokkenen RO, Duurzaamheid

maatregelen worden optimaal benut

Samen met partners werken we aan gerichte woningtoewijzing om ouderen sneller naar een passende, levensloopbestendige woning te laten doorstromen

Kartrekker Gemeente sociaal en fysiek domein. Betrokkenen Regieteam wonen, welzijn en zorg.

12

2025-2026

Passende woningen

Vanuit reguliere formatie

13