Bijlage 2 - Stedenbouwkundig kader

Aanbesteding MFG Rhenen

Stedenbouwkundig kader - onderdeel van gebiedsvisie ‘t Gastland

Inhoud 3 Opgave 4 Locatie advies 1999 5 Site 9 Analyse 14 Programma gebouw

Colofon

16 Stedenbouwkundig kader

Kenmkerk: W-20154 Datum: 10/06/2021 Status: concept In opdracht van:

17 Stedenbouwkundige principes 19 Beeldkwaliteit gebouw

buro Waalbrug Schoenaker 10, Beuningen Telefoonnummer: 024-6752356 Emailadres: info@burowaalbrug.nl

RUIMTELIJKE ORDENING

STEDENBOUW

LANDSCHAPSARCHITECTUUR

Opgave Nieuw hoofdstuk ontwikkeling ‘t Gastland Voorliggend ruimtelijk kader maakt onderdeel uit van de, later op te stellen, integrale gebiedsvisie ‘t Gastland. Ten behoeve van de aanbesteding MFG Rhenen wordt in dit document een deelgebied van deze visie uitgelicht. Dit document geeft het stedenbouwkundig kader weer, waarbinnen de ontwikkeling van het nieuwe MFG kan plaats vinden. Samenvattend bestaat de opgave uit: • Nieuwbouw sport- en recreatiecentrum ‘t Gastland; • Verhuizing MFG Westpoort naar nieuwbouw; • Gebiedsvisie: globale positionering nieuwbouw, landschappelijke inrichting, situering ontsluiting en parkeren, beeldkwaliteit gebouwen en openbare ruimte. Alles in samenhang met de omgeving; • Stedenbouwkundig kader geldt als basis voor aanbesteding en architect en is onderdeel van gebiedsvisie ‘t Gastland.

De gemeente heeft als wens meegegeven dat sportverenigingen die reeds gebruikmaken van ‘t Gastland, kunnen door functioneren gedurende de ontwikkeling. Op deze locatie, dan wel elders. Daarom is er voor een globale opzet van het stedenbouwkundig kader gekozen, om ontwerpers veel flexibiliteit te geven in deze complexe opgave.

Huidige situatie sportcentrum ‘t Gastland

Huidige locatie MFG de Westpoort 3

Locatie advies - 1999 Visie op locatie naar aanleiding van bouw gemeentekantoor In 1999 is door Zandvoort ordening & advies een integrale visie opgesteld voor het onderhevige plangebied. Deze visie diende als leidraad voor de ontwikkeling van het huidige gemeentekantoor. Een aantal uitkomsten uit deze visie zijn nog altijd van toepassing op het gebied en de omgeving van ‘t Gastland. Actuele punten uit visie: • Koppelen groenstrook tot netwerk; • Verbeteren kwaliteit groene ader; • Hoogte en schaal bebouwing afstemmen op directe omgeving; • dubbelgebruik parkeren bevorderen; • sociale veiligheid; • bouwprogramma compact oplossen; • restruimte minimaliseren.

Model 1

Model 2

Vertaald naar de herontwikkeling van ‘t Gastland wordt er wederom programma toegevoegd aan de locatie. De wens van een compact gebouw in een groene, parkachtige setting blijft overeind.

Voorkeursmodel gebiedsvisie Zandvoort ordening & advies 1999 4

Site

Huis van de gemeente

N233 SPOOR

‘t Gastland

Huidig MFG

CENTRUM

‘t Gastland in de context van Rhenen 5

Site Voorzieningenhart Rhenen De door de Nieuwe Veenendaalseweg, Groeneweg en Platanenlaan omsloten zone herbergt een groot aantal maatschappelijke voorzieningen. De noordzijde van het zoekgebied wordt begrensd door basisschool de Springplank, in 2014 gerealiseerd, en scholengemeenschap Pantarijn. Het huidige Gastland vormt samen met het Huis van de gemeente een ruimtelijke eenheid binnen een groen kader, met een groene dooradering. ‘t Gastland huisvest momenteel een zwembad, sporthal en een aantal commerciële functies, zoals: fitness, bowlen, etc.

Resterend deel gebiedsvisie ‘t Gastland

CBS De Springplank

Onderhevig stedenbouwkundig kader heeft betrekking op het zuidelijk gedeelte van de totale gebiedsvisie. Het noordelijk deel wordt later meegenomen in de overkoepelende gebiedsvisie. In dit deel speelt momenteel een mogelijke uitbreiding van scholengemeenschap Pantarijn en toekomstige woningbouwontwikkeling op perceel 7672. Dit perceel ligt momenteel braak en is tijdelijk te gebruiken tijdens de ontwikkeling van ‘t Gastland. Bijvoorbeeld als alternatieve parkeerlocatie.

‘t Gastland Globaal plangebied stedenbouwkundig kader

Huis van de gemeente

Moskee

Globaal plangebied stedenbouwkundig kader en gebiedsvisie ‘t Gastland. 6

Sgm Pantarijn

Site

Entree ‘t Gastland

Parkeerterrein tussen entree en Groeneweg

Zicht op moskee en woningen overzijde Groeneweg

Achterzijde sporthal met passage, trafo en talud rechts

7

Site

Westzijde huis van de gemeente. Glooiingen terrein en gebouw in harmonie ontworpen

Voetpad tussen ‘t Gastland en het huis van de gemeente. Skatevoorziening links

Zicht op zuidzijde zwembad, met ‘schaamgroen’ voor de gevel en rommelig beeld

Zicht op talud noordzijde ‘t Gastland

8

Analyse

Rhenen 1935

• Compacte stad, voornamelijk binnen oude vesting; • Nieuwe Veenendaalsweg belangrijkste ontsluitingsweg; • Locatie in gebruik als agrarische grond; • Rechtsboven de vroeg planmatige ontwikkeling tuindorp Vreewijk.

9

Locatie 1975

• Locatie is reeds voorzieningencluster, met scholen en de sporthal; • Rechtsboven tuindorp Vreewijk; • Aan de zuid- en westzijde heeft in de jaren 60 en 70 meer doelmatige bouw plaatsgevonden; • Het complex rechtsvoor is in 2010 gesloopt, in 2016 volgde het schoolgebouw ten noorden van de sporthal. Nu is ook ‘t Gastland aan herontwikkeling toe.

Analyse +46.7

+46.7

+43.5 +39.1 +38.0 Huis van de gemeente

+37.6

+39.6

+43.8

Maaiveldhoogte - op de overgang van stuwal naar rivierdal

• De locatie ligt in geaccidenteerd gebied; • Het glooiende terrein en het huis van de gemeente zijn in harmonie geïntegreerd; • De huidige locatie van ‘t Gastland is uitgevlakt, hierdoor is een stijl talud ontstaan aan de noordzijde. Deze overbrugt het hoogteverschil tussen ‘t Gastland en de schoollocaties.

10

Bouwjaar gebouwen

• Aan de oostzijde van de Nieuwe Veenendaalseweg meer historische, grondgebonden bebouwing, tuindorp Vreewijk en recentere inbreiding; • Aan de westzijde Groeneweg meer doelmatige verkaveling en appartementen. • Planlocatie, zowel functioneel als ruimtelijk tussengebied.

Analyse 1

Parkeren • De huidige parkeercapaciteit lijkt te voldoen; • Vanwege de vele vormen van dubbelgebruik (gemeentehuis, moskee, zwembad, sporthal, etc.) en de toevoeging van functies (MFG) is een onderzoek naar de daadwerkelijke behoefte aan te bevelen; • In het op te stellen plan moet ruimte worden gereserveerd voor, tenminste, een gelijk aantal parkeerplaatsen; • Gebouwd/ondergronds parkeren is hierbij niet uitgesloten. Gebouwd parkeren alleen uit het zicht.

1

1 116pp

Bestaand aantal parkeerplaatsen binnen het gebied 11

n

2 24pp

2

Analyse 1

Groen Het groen rondom ‘t Gastland laat zich onderscheiden in 4 eenheden, met een verschillende invulling en ruimtelijke kwaliteit: • 1: Het groen rondom het huis van de gemeente is zorgvuldig vormgegeven, met glooiingen, fraaie bomen en hagen. Het verbind de Nieuwe Veenendaalsweg met de Groeneweg. Er loopt een wandelpad doorheen en is een hondenlosloopgebied. • 2: De zone tussen ‘t Gastland en de Groeneweg is ontstaan door incidenten. Een voormalige zonneweide is nu een veldje met wat struiken, voor het zwembad staat wat schaamgroen wat de open gevel blokkeert, er is een weinig uitnodigende skateplek. Een pad verbindt het parkeerterrein met het huis van de gemeente. • 3: Het talud achter ‘t Gastland is door de tijd een begroeide houtwal geworden. De combinatie van het hoogteverschil, ‘t Gastland en de dichte begroeiing maken het een besloten plek met weinig sociale controle. Het doet dan ook dienst als hangplek en geeft een onveilig gevoel. • 4: Het gebied wordt omzoomd door een groene rand met fraaie bomen (voornamelijk platanen). Dit vergroot de autonomie van de plek en geeft een zachte aanblik.

2 3 1

2

Inventarisatie bestaand groen 12

3

4

Analyse Ruimtelijk concept

P

Het gebied kenmerkt zich door een verzameling autonome functies die zich oriënteren op de weg en elk ook hun eigen ontsluiting hebben op die weg. De meest representatieve gevels zijn eveneens op de weg georiënteerd. Het huis van de gemeente weekt zich los van de overige functies door de groene, parkachtige omkadering. Deze kwaliteit zou rondom ‘t Gastland ook gewenst zijn. De kwaliteit zal daarom in de groene omkadering gezocht moeten worden, waarmee een zoveel als mogelijk aaneengesloten zone het wensbeeld is. De parkeermogelijkheid is voorzien zo dicht als mogelijk bij het gebouw en zo veel als mogelijk uit het zicht van de openbare weg.

de Springplank Pantarijn

P

P

‘t Gastland

P

Conceptbeeld - Doorgraande groene rand en passage 13

huis van de gemeente

P

Programma gebouw Ruimtegebruik per onderdeel Om een indruk te krijgen van de ruimtelijke opgave is het programma in de vorm van een vlak weergeven op de luchtfoto van de bestaande situatie. Door waar mogelijk functies te combineren en programma te stapelen, kan de footprint worden beperkt. Gewenst programma naar functie: • Zwembad en aanverwante functies: circa 1200m2; • Sporthal en aanverwante functies: circa 2400m2; • MFA: circa 500m2; • Commercieel: circa 1200m2; • Overig: circa 700m2.

footprint bestaand 4053 m2 (dus niet het bestaande programma)

Totaal programma: circa 6000m2

programma nieuw circa 6000 m2 (dus niet de toekomstige footprint)

Programma vertaald naar ruimtevraag 14

Programma gebouw Plattegrond bestaand gebouw

Plattegrond kelder bestaande situatie

15

Plattegrond begane grond bestaande situatie

Plattegrond verdieping bestaande situatie

Stedenbouwkundig kader Maximale speelruimte Vanwege de complexiteit van de opgave is ervoor gekozen om slechts een globaal kader te stellen. Hiermee wordt getracht om maximale speelruimte te bieden waarbinnen het mogelijk is de meegegeven ambities te realiseren.

10m

1

2

1a

3 max.

Verbeelding stedenbouwkundig kader 16

jn

rooili

• 1: Zone één is in eerste instantie het uiterste bouwvlak waarbinnen het nieuwe gebouw en de parkeeroplossing moet landen; • 1-a: Bij bovengemiddelde kwaliteitswinst is zone één-a als bouwvlak en/of parkeerruimte overweegbaar; • 2: Deze zone is groen, maar kan bij bovengemiddelde kwaliteitswinst ook ingezet worden ten behoeve van parkeren; • 3: Deze zone is uitsluitend groen en alleen verhard met inritten en eventueel een wandelpad; • Aan de zuidzijde blijft de uiterste rooilijn achter het huis van de gemeente; • Aan de westzijde blijft deze minimaal 10 meter van de kant bestaand voetpad; • Meest representatieve gevels gericht op de Groeneweg; • In principe twee, maar maximaal drie inritten in zone 3; • De grens van het gearceerde gebied is een uiterste grens, de rooilijn van het gebouw bevindt zich bij voorkeur verder van de Groeneweg; • Wanneer zone 1a of 2 benut wordt, moet het verloren groen elders in het plangebied worden gecompenseerd.

Stedenbouwkundige principes *beelden geven een ruimtelijke vertaling van de principes weer, het is nadrukkelijk geen ontwerp. Het volume kan ook geschakeld, langgerekt of anders worden vormgegeven.

Massa

• Totale programma op maaiveld

17

Massa

• Volume compact houden, door waar mogelijk functies en programma-onderdelen combineren en/of stapelen; • Hierdoor ontstaat meer ruimte voor groen; • Volume (deels) integreren in maaiveld is mogelijk (bv gebruikmaken van bestaande hoogteverschillen); • Om het volume te beperken kan deze ook (deels) verdiept worden gerealiseerd.

Geleding

• Maximale basishoogte 10 meter, zoals in het huidige bestemmingsplan; • Het is mogelijk om op ondergeschikte onderdelen naar een hoogte van maximaal 12 meter te gaan; • Variatie in hoogte, ten behoeve van geleding gebouw. Dus onderdelen hoger dan 10 meter en verplicht ook onderdelen lager dan 10meter; • De grootste volumes op gepaste afstand van de Groeneweg situeren.

Stedenbouwkundig kader *beelden geven een ruimtelijke vertaling van de principes weer, het is nadrukkelijk geen ontwerp. Het volume kan ook geschakeld, langgerekt of anders worden vormgegeven.

Gevelbeeld

• Waar mogelijk gevelopeningen toepassen, om daarmee een relatie aan te gaan met de (groene) buitenruimte en sociale controle te bevorderen; • In ieder geval in de west en zuid gevel, gericht op de Groeneweg.

18

Gevelbeeld

• Duidelijk herkenbare (hoofd)entree, oriëntatie op Groeneweg. Zuid en/of west; • Entree ook in de inrichting van de buitenruimte herkenbaar maken.

Gevelbeeld

• Gevelvlakken textuur geven en/of gevelgroen toepassen. Variatie in gevelbeeld is gewenst; • Variatie in materialisering, kleur en textuur ondersteund geleding bouwmassa. Een en ander in harmonie met elkaar; • Aanduidingen op de gevel opgenomen in de architectuur; • Technische ruimte, afvalcontainers, trafo’s, etc. worden inpandig opgelost en geïntegreerd in het volume. Toegang tot de logistieke en technische voorzieningen zijn een integraal onderdeel van de gevel.

Beeldkwaliteit gebouw Transparantie

Geïntegreerd in maaiveld Herkenbare entree

Variatie in hoogte

Geleding in massa

Textuur gevel Hoogte accent

19

Vestigingsadres: Schoenaker 10, 6641 SZ Beuningen Telefoonnummer: 024 - 675 23 56 Emailadres: info@burowaalbrug.nl Website: www.burowaalbrug.nl Rekeningnr.: IBAN NL98 RABO 0302 2351 59 KvK Nummer: 58365524 BTW Nummer: NL8530.06.453.B01

20