Bijlage 2 Schaarsteonderbouwing Rhenen
Tekst van het document
Rapport
Schaarsteonderbouwing Rhenen Regio Foodvalley
Schaarsteonderbouwing Rhenen Regio Foodvalley
Datum
9 juli 2024
Opdrachtgever:
Regio Foodvalley
Contactpersoon:
Sunta Veerkamp
Nadere inlichtingen:
Wouter Schepers wouter.schepers@rigo.nl; [06-19178856]
Projectnummer:
[P 48040
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM
IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01
T 020 522 11 11 KVK 33227618
Inhoud Inleiding
1
1
Woningtekort
3
2
Sociale huursector
4
2.1
Inleiding
4
2.2
Woningzoekenden
4
2.3
Verhuringen
7
2.4
Slaagkansen
10
2.5
Samenvattend
13
3
4 5
Koopsector
14
3.1
Woningmarktindicatoren
14
3.2
Prijsontwikkeling
18
3.3
Actueel aanbod
19
3.4
Toegankelijkheid
20
3.5
Samenvattend
22
Verhuizingen binnen de gemeente
24
4.1
25
Samenvattend
Conclusie
Bijlagen
26 28
Inleiding De gemeente Rhenen trof in 2023 voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing in de woningvoorraad en op de woningmarkt. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarsteonderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing in woonruimteverdeling middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatievoorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en sinds de sociale koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. Voor woonruimteverdeling geldt dat de gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën (huur)woningen die schaars zijn. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Rhenen onderzocht.
Wijzigingen in Woonruimteverdeling In de wetwijziging van de Huisvestingswet 2014 zijn nieuwe regels ten aanzien van woonruimteverdeling opgenomen. Onderdeel van dit pakket is de toevoeging van de mogelijkheid om nieuwbouw sociale koopwoningen toe te wijzen aan (specifieke) huishoudens. Het gaat hierbij om woningen met een koopprijs tot €355.000 (jaarlijks geïndexeerd). Ook komen er meer mogelijkheden om lokaal maatwerk toe te passen in de woonruimteverdeling in de vergunningplichtige voorraad. Er kan regionaal of lokaal voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding tot een maximum van 50 procent van het vrijkomend aanbod. Bovendien wordt het mogelijk voorrang te verlenen aan vitale beroepen. Met deze maatregel kan er selectief worden toegewezen. De vitale beroepen kan de gemeente zelf definiëren, mits onderbouwing van schaarste van die beroepen en schaarste van woningen voor die beroepen, kan worden aangetoond. Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Rhenen van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad.
Aangezien dit onderzoek plaatsvindt in het kader van de woonruimteverdeling, gaat bijzondere aandacht uit naar de sociale huursector, het middenhuursegment en de sociale koopsector.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
1
Leeswijzer Allereerst beschrijven we de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de woningmarkt in hoofdstuk 1. Dan zoomen we in op de woningmarkt van Rhenen. We volgen de zoektocht van woningzoekenden langs de verschillende segmenten. In hoofdstuk 2 en 3 wordt er voor de sociale huur en de koopsector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. In hoofdstuk 4 wordt ingezoomd op de schaarste aan woningen voor lokale inwoners. Tenslotte volgt in hoofdstuk 5 een conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
2
1
Woningtekort
In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 zo’n 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: een flink deel van de nieuw te bouwen woningen moeten ook buiten de Randstad gebouwd worden. In welke mate is er schaarste aan woningen in Nederland en in de regio Foodvalley? In Nederland is sprake van een woningtekort: de omvang ervan wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2023, ofwel 390.000 woningen1. De schatting van het tekort wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Ook uit het recente WoonOnderzoek Nederland 20212 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is een groei te zien van 16 procent. Volgens de onderzoekers is deze groei meer dan de groei van het aantal inwoners en huishoudens in deze periode. Ook is er een toename te zien in verhuisgeneigde jongeren. Er wordt daarnaast geconcludeerd dat hoge prijzen vaker een belemmering zijn voor het vinden van een woning. Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden aan, terwijl dit percentage in 2018 op 17 procent lag.
Tegelijkertijd observeren de onderzoekers ook dat het aantal huishoudens dat doorstroomde van huur naar koop daalde met 20 procent ten opzichte van 2018. Terwijl het aantal doorstromers binnen de koopsector juist toenam met 18 procent. Dat kan mogelijk verklaard worden door de sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt in deze periode, wat de stap van huur naar koop moeilijker heeft gemaakt. Tenslotte zijn er ook landelijke en gemeentelijke cijfers die de druk op de koopwoningmarkt samenvatten. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland die weergeeft waar de woningmarkt het meest onder druk staat3. De gemeenten in Nederland worden gerankt op basis van aantal woningtransacties, de gemiddelde koopsom en de huishoudensprognose tot 2031. In de meeste recente update van 2023 waarschuwt BPD dat de druk op de woningmarkt, ondanks een lichte ontspanning eind 2022, onverminderd hoog is. Belangrijkste oorzaak daarvoor is volgens BPD het algemene woningtekort. Ook Rhenen wordt gekenmerkt door enige druk volgens BPD. De gemeente Rhenen staat op plek 125 van de 344 onderzochte gemeenten.
1
ABF (2023) Dashboard Woningtekort.
2
Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON2021 onderzoek.
3
BPD (2023) Hittekaart 2023: Ondanks kanteling op de woningmarkt blijft de druk hoog.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
3
2
Sociale huursector
2.1 Inleiding In het kader van een nieuwe huisvestingsverordening voor de gemeente Rhenen is in 2023 onderzoek gedaan naar de schaarste in de sociale huursector. De verordeningen in de Foodvalley gaan in eerste instantie over het sociale huursegment. Hierop ligt dan ook de focus in dit hoofdstuk. Om te kijken in hoeverre sociale huurwoningen in Rhenen schaars zijn wordt gebruik gemaakt van gegevens van Huiswaarts.nu over de woonruimteverdeling in de jaren 2020 tot en met 2022. De belangrijkste gegevens worden op een rijtje gezet en voorzien van een korte toelichting. De schaarste in de sociale huursector wordt onderzocht aan de hand van de vraag en het aanbod. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal inschrijvingen, actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen, en de gemiddelde inschrijftijd en zoektijd tot verhuring. Vervolgens worden vraag en aanbod gecombineerd en daarmee de slaagkansen in de sociale huursector bekeken. Ook wordt waar relevant de vergelijking met de totale regio Foodvalley4 gemaakt.
2.2
Woningzoekenden
Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo kijken we naar de ontwikkelingen in het aantal inschrijvingen en woningzoekenden, alsmede de verdeling over leeftijdscategorieën, inkomensklassen en huishoudensgrootte. Ook wordt gekeken naar de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie. 2.2.1
Inschrijvingen en actief woningzoekenden regionaal
Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekenden in de sociale huursector in de regio Foodvalley. In Figuur 2-1 is te zien dat het aantal ingeschreven woningzoekenden in de regio sinds 2020 gestaag is toegenomen. Niet alle ingeschreven woningzoekenden zijn actief op zoek naar een woning, maar het geeft toch een beeld van het groeiend aantal huishoudens dat potentieel een woning wil gaan vinden. Aan de oranje lijn is te zien dat deze opwaartse trend ook geldt voor het aantal actief woningzoekenden. Actief woningzoekenden zijn ingeschrevenen die minstens eenmaal per jaar gereageerd hebben op een geadverteerde woning in de regio. Het aantal actief woningzoekenden is met 21 procent twee keer zo hard gestegen als het aantal inschrijvingen, dat met 10 procent toenam.
4
De woonruimteverdeelregio Foodvalley bestaat uit de gemeenten Barneveld, Ede, Scherpenzeel, Wageningen, Renswoude, Rhenen, Veenendaal en Utrechtse Heuvelrug. De gemeente Nijkerk wordt niet meegenomen in de regionale cijfers, omdat deze gemeente binnen een andere woonruimteverdeelregio - de Eemvallei - valt.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
4
Figuur 2-1 Aantal ingeschreven woningzoekenden en actief woningzoekenden in de Foodvalley. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.
2.2.2
Inschrijvingen en actief woningzoekenden in de gemeente
In deze paragraaf bekijken we het aantal inschrijvingen in de woonruimteverdeelregio afkomstig uit de gemeente Rhenen. Ook is inzichtelijk gemaakt hoeveel woningzoekenden actief gezocht hebben in de gemeente Rhenen tussen 2020 en 2022. Actief woningzoekenden zijn ingeschrevenen die minstens eenmaal per jaar gereageerd hebben op een advertentie in Rhenen. Dit kunnen dus ook woningzoekenden van buiten Rhenen zijn. Tevens wordt het profiel geschetst van deze woningzoekenden qua leeftijd. In Figuur 2-2 zien we dat ook, in lijn met het regionale beeld, het aantal inschrijvingen van huishoudens afkomstig uit de gemeente Rhenen gestaag is toegenomen tussen 2020 en 2022.
Figuur 2-2 Aantal ingeschreven woningzoekenden uit de gemeente Rhenen. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
5
In Figuur 2-3 is te zien dat het aantal woningzoekenden dat actief op zoek is in de gemeente Rhenen het afgelopen jaar met 1.070 actief woningzoekenden is toegenomen. In totaal nam het aantal actief woningzoekenden in drie jaar tijd met 1.157 toe. Het aantal actief woningzoekenden nam hierdoor met 1.685 toe tot 3.731 woningzoekenden. Deze stijging is een indicator van een toenemende vraag naar corporatiewoningen in de gemeente Rhenen. Figuur 2-3 Aantal actief woningzoekenden in de gemeente Rhenen. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.
De leeftijdsverdeling van het aantal woningzoekenden is in de periode 2020 tot 2022 nagenoeg onveranderd. Onder de woningzoekenden is de leeftijdscategorie 23 tot en met 34 jaar in alle jaren het grootst: bijna de helft van de woningzoekenden. Ook jongeren onder de 23 jaar vertegenwoordigen nog ongeveer 15 procent van de woningzoekenden. Meer dan zes op de tien actief woningzoekenden in Rhenen is dus onder de 35 jaar oud. Ook de groep 35 tot 44-jarigen vormt met 17 procent nog een aanzienlijk aandeel actief woningzoekenden. De oudere leeftijdsgroepen vormen een kleiner aandeel van de woningzoekenden: 12 procent is 45 tot 54 jaar oud, 6 procent is 55 tot 64 jaar oud en 4 procent is 65-plus. 2.2.3 Gemiddeld aantal reacties Ook kan de druk op de sociale woningvoorraad worden geschetst door te kijken naar het gemiddeld aantal reacties per aangeboden (geadverteerde) woning. In Figuur 2-4 is het gemiddeld aantal reacties weergegeven voor zowel de gemeente Rhenen als de regio Foodvalley. Vanaf 2019 is er duidelijk een flinke stijging te zien in het gemiddeld aantal reacties. Het gemiddeld aantal reacties is in de gemeente Rhenen in de afgelopen vier jaar harder gestegen dan gemiddeld in de regio. In de vier jaar tijd is het gemiddelde aantal reacties in de Foodvalley gestegen van 86 tot 139.
In Rhenen is het gemiddelde aantal reacties bijna verdubbeld van 67 tot 126 reacties per woning. Het gemiddelde aantal reacties in Rhenen ligt nog wel onder het gemiddelde in de regio.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
6
Figuur 2-4 Gemiddeld aantal reacties per advertentie in de gemeente Rhenen en de regio Foodvalley. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.
2.3
Verhuringen
In deze paragraaf wordt het aanbod in de sociale huursector onderzocht op basis van de verhuringen (ook wel woningtoewijzingen). Eerst worden aantallen en aandelen verhuringen per toewijzingsmodule in beeld gebracht, als ook de verhuringen per woningtype. Ook worden de indicatoren gemiddelde inschrijftijd en gemiddelde zoektijd bij verhuring beschreven per leeftijdscategorie, inkomensklasse en huishoudensgrootte. 2.3.1
Aantal verhuringen
In Tabel 2-1 staan de absolute aantallen van verhuringen weergegeven voor de jaren 2020 tot en met 2022, uitgesplitst naar de verschillende toewijzingsmodulen. Figuur 2-5 geeft weer hoe de verhuringen zijn verdeeld over deze categorieën, uitgedrukt in percentages. Het aantal verhuringen ligt jaarlijks tussen 100 en 200 woningen. De meeste woningen worden aangeboden via het aanbodmodel. Via directe bemiddeling worden enkele woningen per jaar aangeboden. Jaarlijks gaat het om minder dan 10 procent van het totaal aantal verhuringen. Via loting worden er in Rhenen geen woningen aangeboden. Het aantal toewijzingen via het aanbodmodel nam in 2021 af maar in 2022 nam dit weer sterk toe. Dat komt met name doordat het totaal aantal verhuringen in 2022 hoger lag dan in de jaren daarvoor.
Tabel 2-1 Aantal verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Rhenen. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.
Aanbodmodel Directe bemiddeling Totaal
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
2020
2021
2022
142
104
175
5
12
13
147
116
188
7
Figuur 2-5 Aandeel verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Rhenen. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.
In Figuur 2-6 zijn de verhuurde woningen gepresenteerd naar het woningtype. De verdeling naar woningtype is vergelijkbaar in de jaren 2020 en 2021, maar veranderd in het jaar 2022. Het aandeel verhuurde woningen in de woningcategorie corridorflat is in alle jaren laag. In 2020 en 2021 werden de meeste eengezinswoningen verhuurd. Het aantal verhuurde woningen in galerijflats halveerde in 2021 tot 14. In 2022 steeg dit tot 68 woningen in galerijflats. Het aandeel van deze woningcategorie nam hierdoor toe tot 36 procent van het totaal aantal verhuurde woningen. Deze grote stijging van verhuringen van galerijflats hadden ook gevolgen voor de aandelen eengezinswoningen en overige appartementen. In absolute aantallen is het aantal verhuringen van beide woningtypen stabiel, maar procentueel gezien namen beide woningtypen af. Figuur 2-6 Aandeel verhuringen uitgesplitst naar woningtype in de gemeente Rhenen. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
8
2.3.2
Gemiddelde inschrijftijd
De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan bij Huiswaarts op het moment van de toewijzing van een woning. Hierbij gaat het om de gemiddelde inschrijftijd voor toewijzingen via het aanbodmodel. Via de Aanbodmodule worden woningen op basis van inschrijftijd toegewezen. Toewijzingen via directe bemiddeling worden hierin dus niet meegenomen. In Figuur 2-7 is te zien dat de gemiddelde inschrijftijd in de regio ligt tussen de 5,7 en 6,5 jaar en is toegenomen tussen 2020 en 2022. De gemiddelde inschrijftijd in Rhenen ligt net iets lager dan in de regio als geheel, maar is wel iets meer toegenomen. Figuur 2-7 Gemiddelde inschrijftijd (in jaren) bij woningtoewijzingen via aanbodmodel in de gemeente Rhenen en de regio Foodvalley. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.
2.3.3
Gemiddelde zoektijd
In deze paragraaf onderzoeken we de gemiddelde zoektijd van woningzoekenden op het moment van woningtoewijzing. Waar de inschrijftijd gaat over ‘passieve wachttijd’, geeft zoektijd aan hoe lang woningzoekenden actief hebben gezocht en gereageerd op vrijkomend aanbod voordat een woning is toegewezen. Ook hier zijn de toewijzingen via directe bemiddeling buiten beschouwing gelaten. In Figuur 2-8 is te zien dat de gemiddelde zoektijd in de regio Foodvalley is toegenomen in de periode 2020 tot 2022. De gemiddelde zoektijd in de gemeente Rhenen is vergelijkbaar met het gemiddelde in de regio, maar varieert per jaar.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
9
Figuur 2-8 Gemiddelde zoektijd (in jaren) bij woningtoewijzingen via aanbodmodel in de gemeente Rhenen en de regio Foodvalley. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO
2.4
Slaagkansen
Tenslotte kijken we in deze paragraaf naar de effecten van de combinatie van woningzoekenden en aanbod in de sociale huursector, uitgedrukt in slaagkansen. De slaagkans is het aandeel actief woningzoekenden dat een woning heeft toegewezen gekregen. De slaagkans wordt per jaar berekend door het aantal toewijzingen te delen door het aantal actief woningzoekenden. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector. In Figuur 2-9 zijn de slaagkansen te zien in de gemeente Rhenen en in de regio Foodvalley als geheel. Het gaat om woningzoekenden die actief zoeken in de gemeente Rhenen en in de regio als geheel, afgezet tegen het aantal verhuringen in de gemeente Rhenen en in de regio. Woningen die bemiddeld zijn worden hier buiten beschouwing gelaten. In de gemeente Rhenen liggen de slaagkansen in 2022 lager dan in 2020. In 2021 lagen de slaagkansen het laagst. In 2021 kwam dit volledig door de daling in het aantal verhuringen. In 2022 lag het aantal verhuringen aanzienlijk hoger, maar door tevens een enorme groei in het aantal actief woningzoekenden, lag de slaagkans in dit jaar laag.
In de regio liggen de slaagkansen hoger. Dat valt te verklaren doordat veel woningzoekenden actief zullen zijn in verschillende gemeenten in de regio, waaronder in Rhenen. Wanneer zij een woning vinden in een andere gemeente, zullen ze dus een ‘geslaagde’ zoektocht hebben in de regio, maar niet in Rhenen. De slaagkansen in de regio zijn tussen 2020 en 2021 gedaald. In 2022 blijft de slaagkans op hetzelfde niveau. Het aantal actief woningzoekenden nam in 2022 wel toe, maar het aantal toewijzingen in de regio lag ook hoger.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
10
Figuur 2-9 Slaagkansen in de gemeente Rhenen en de regio Foodvalley. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.
Hieronder worden de slaagkansen per leeftijdsklasse weergeven. In het berekenen van deze slaagkansen zijn alleen verhuringen en reacties in het aanbodmodel meegenomen. De toewijzingsmodule directe bemiddeling is buiten beschouwing gelaten. De slaagkansen per leeftijdscategorie voor de gemeente Rhenen zijn weergegeven in Tabel 2-2. Duidelijk is te zien dat de slaagkansen toenemen met de leeftijd. Dat komt doordat ouderen vaak pas reageren wanneer zij al veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongeren hebben doorgaans nog geen mogelijkheid gehad inschrijfduur op te bouwen, dus ligt hun slaagkans ook veel lager. Wel maken jongeren soms een kans op toewijzing door gelabelde woningen voor deze doelgroep. Verder is een afname in slaagkansen over de periode 2020 t/m 2022 te zien voor alle leeftijdsklassen, met uitzondering van de twee oudste leeftijdsklassen. Deze slaagkansen namen met respectievelijk 10,8 en 6,6 procent toe.
Tabel 2-2 Slaagkansen naar leeftijdscategorieën in de gemeente Rhenen. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.
< 23 jaar 23 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 jaar en ouder Totaal
2020 2,1% 4,6% 4,5% 6,2% 6,5% 23,5% 5,5%
2021 2,3% 2,3% 3,1% 4,8% 6,8% 23,1% 3,9%
2022 0,9% 3,2% 3,7% 3,2% 17,3% 30,1% 4,7%
Uit nadere analyse van de verhuringen naar leeftijdscategorieën is op te maken dat de meeste woningen – gemiddeld 34 procent - zijn verhuurd aan 23 tot 34-jarigen. Ook werden veel woningen – ruim 20 procent - verhuurd aan 65-plussers. De overige toewijzingen zijn min of meer naar rato verdeeld over de andere leeftijdsklassen. Alleen de jongste groep is hierop de uitzondering. Wanneer de verdeling van de verhuringen over de leeftijdsklassen nader wordt Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
11
vergeleken met de verdeling van de actief woningzoekenden over de leeftijdsklassen dan valt op dat deze jongere woningzoekenden relatief gezien minder woningen krijgen toegewezen dan oudere leeftijdsgroepen (Figuur 2-10). Actief woningzoekenden onder de 23 jaar kregen over de drie jaar ongeveer 6 procent van de woningen toegewezen terwijl zij ruim 14 procent van de woningzoekenden vormden. De leeftijdsklassen tot 44 jaar zijn relatief ondervertegenwoordigd in het aandeel toegewezen woningen. Dit terwijl voor de groepen 55 tot 64-jarigen en 65-plussers oververtegenwoordigd zijn in het aantal verhuringen. Voor 55 tot 64-jaren is het aandeel toewijzingen in 2021 2 keer zo hoog en in 2022 bijna vier keer zo hoog als het aandeel actief woningzoekenden. Voor de 65plussers is dit zelfs gemiddeld vijf keer zo hoog. Dit kan worden verklaard doordat inschrijftijd bepalend is bij toewijzing via de reguliere aanbodmodule en jongeren minder lang ingeschreven kunnen staan dan ouderen, die langer inschrijftijd kunnen ‘opsparen’. Bovendien geldt dat er voor de oudere woningzoekende soms vormen van voorrang en urgentie worden ingezet (denk aan seniorenwoningen, wonen en zorg etc.). Figuur 2-10 Vergelijking percentage actief woningzoekenden en percentage toewijzingen naar leeftijdsklassen in de gemeente Rhenen. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.
In Figuur 2-11 is het aandeel actief woningzoekenden en het aandeel verhuringen ook vergeleken voor verschillende huishoudensgrootte. De verdeling tussen actief woningzoekenden en verhuringen is in dit verband minder scheef. De meeste actief woningzoekenden zijn eenpersoonshuishoudens. Tevens het grootste aandeel van de woningtoewijzingen gaan naar deze groep. Al ligt het aandeel iets lager. Tweepersoonshuishoudens zijn licht oververtegenwoordigd in het aantal verhuringen. Het aandeel grotere huishoudens vanaf vier personen is klein in het aandeel actief woningzoekenden: jaarlijks ongeveer 8 procent. Het aandeel verhuringen aan dit type huishouden is vergelijkbaar.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
12
Figuur 2-11 Vergelijking percentage actief woningzoekenden en percentage toewijzingen naar huishoudens-grootte in de gemeente Rhenen. Bron: Huiswaarts.nu, 2022; bewerking RIGO.
2.5
Samenvattend
De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. • • • •
• •
Het aantal inschrijvingen nam met zo’n 12 procent toe in de gemeten periode tussen 2020 en 2022. Ondanks dat het aantal toewijzingen in 2022 hoger lag dan de jaren daarvoor, nam het aantal actief woningzoekenden met 45 procent toe tussen 2020 en 2022. Het gemiddeld aantal reacties op een woning vertoond in zowel de gemeente als de regio als geheel een stijgende lijn. De gemiddelde inschrijfduur en zoekduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende laten ook een toenemende druk zien op de sociale huursector. De gemiddelde inschrijfduur nam toe in de onderzochte periode en de gemiddelde zoekduur lag in 2022 hoger dan in de voorgaande jaren. De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Rhenen zijn laag en de afgelopen jaren gedaald. Dit geldt met name voor de jongere leeftijdsgroepen. Deze ontwikkelingen zijn tevens regionaal te zien.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
13
3
Koopsector
We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan betaalbare koopwoningen in Rhenen?
3.1
Woningmarktindicatoren
Hoe gaat het op de koopwoningmarkt van de woningmarktregio waar de gemeente Rhenen deel van uitmaakt? We beschrijven de situatie op de koopwoningmarkt in het COROP-gebied Utrecht, bestaande uit de gemeenten Amersfoort, Baarn, Bunnik, Bunschoten, De Bilt, De Ronde Venen, Eemnes, Houten, IJsselstein, Leusden, Lopik, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Renswoude, Rhenen Soest, Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Vijfheerenlanden, Wijk bij Duurstede, Woerden, Woudenburg en Zeist. 3.1.1
Transactieprijzen
Sinds begin 2018 is er sprake geweest van een stijgende prijsontwikkeling (Figuur 3-1). Deze was het sterkst in 2021, toen per kwartaal de prijzen met circa 20 procent stegen ten opzichte van een jaar daarvoor. Sinds het vierde kwartaal van 2021 nam de prijsontwikkeling af. Het dieptepunt was in het eerste en tweede kwartaal van 2023, toen de prijzen 10 procent lager waren dan het jaar daarvoor. Hierna stegen de prijzen weer: ze liggen in het vierde kwartaal van 2023 hoger als een jaar eerder. De mediane transactieprijs lag in het COROP-gebied Utrecht in het vierde kwartaal van 2023 op €502.000, dit was een jaar eerder €465.000. Er is een prijsstijging bij alle woningtypen te zien, maar de transactieprijs van een tussenwoning nam het meeste toe vergeleken met een jaar eerder, van €435.000 naar €481.000, een stijging van 10,6 procent. De transactieprijs voor 2-onder-1-kap is het minste gestegen in een jaar tijd, namelijk 2,2 procent, Dit segment steeg van €651.000 naar €666.000. Figuur 3-1 Ontwikkeling mediane transactieprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q4-2023Q4. Bron: Brainbay en NVM.
3.1.2
Vraagprijzen
De mediane vraagprijs lag in het vierde kwartaal van 2023 op €672.000 ten opzichte van €558.000 een jaar eerder. De vraagprijzen van alle typen woningen namen toe over een jaar tijd, de vraagprijzen voor tussenwoningen en appartementen stegen het minste, namelijk met respectievelijk 6,3 procent en 6,9 procent.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
14
Figuur 3-2 is de ontwikkeling van de mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van het jaar daarvoor in de regio Utrecht weergegeven. In het eerste kwartaal van 2019 was er nog sprake van een toename van de mediane vraagprijs van meer dan 10 procent ten opzichte van een jaar eerder. De mate van stijging varieerde daarna sterk, maar de groei nam over het algemeen af tot het tweede kwartaal van 2020, waar de mediane vraagprijs ongeveer 5 procent meer was ten opzichte van een jaar eerder. De twee jaren hierna nam de mediane vraagprijs, op wat kleine schommelingen na, toe tot 11 procent vergeleken met het jaar ervoor. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 nam de vraagprijs weer af tot 3 procent, in het vierde kwartaal van 2023 nam de mediane vraagprijs weer licht toe. De mediane vraagprijs lag in het vierde kwartaal van 2023 op €672.000 ten opzichte van €558.000 een jaar eerder. De vraagprijzen van alle typen woningen namen toe over een jaar tijd, de vraagprijzen voor tussenwoningen en appartementen stegen het minste, namelijk met respectievelijk 6,3 procent en 6,9 procent. Figuur 3-2 Ontwikkeling mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q4-2023Q4 Bron: Brainbay en NVM.
Vanaf 2020 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag- en verkoopprijs in het COROPGebied Utrecht toe te nemen (Figuur 3-3). Dat betekent dat kopers steeds meer overboden. Het hoogtepunt van het overbieden was in het vierde kwartaal van 2021 en het eerste kwartaal van 2022, toen was het gemiddelde verschil net boven de 10 procent. Sinds begin 2022 is er sprake van een afname van dit verschil. In het eerste kwartaal van 2023 lag voor het eerst sinds 2018 de verkoopprijs iets onder de vraagprijs. Dat hebben we ook in de bovenstaande figuren gezien, waar de mediane verkoopprijs in regio is gedaald is ten opzichte van het voorgaande jaar en vorige kwartaal, maar de mediane vraagprijs (nog) niet. In het vierde kwartaal van 2023 neemt het verschil tussen de vraag en verkooprijs weer licht toe.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
15
Figuur 3-3 Gemiddeld verschil vraag- en verkoopprijs per kwartaal. 2018Q4-2023Q4. Bron: Brainbay en NVM.
Desondanks worden er wel degelijk woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is te zien in Figuur 3-4. Dat proces van overbieden was ook in 2018 al merkbaar. Op het toppunt, wat begon in het tweede kwartaal van 2021, werd meer dan 80 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dit percentage van circa 85 procent bleef een jaar lang de norm in de regio. Het laagste punt was in het eerste kwartaal van 2023, toen het percentage overboden woningen daalde naar circa 30 procent. Vanaf dit moment stijgt het percentage weer, in het vierde kwartaal van 2023 werd 60 procent van de woningen overboden. Figuur 3-4: Percentage woningen boven de vraagprijs verkocht per kwartaal. 2018Q4-2023Q4. Bron: Brainbay en NVM.
3.1.3
Verkoopaanbod en verkooptijd
Het aantal te koop staande woningen aan het einde van elk kwartaal en de gemiddelde verkooptijd van woningen zijn indicatoren voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. Sinds 2018 is er een golvende trend te zien in het aantal te koop staande woningen bij de NVMMakelaars (Figuur 3-5). In het vierde kwartaal van 2018 en de eerste drie kwartalen van 2019 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 3.100 tot 3.300 woningen te koop. Vanaf eind 2019 nam dit aantal af, met nog een enkele schommeling in het tweede kwartaal van 2020. In 2021 stonden er aan het einde van het kwartaal nog maar circa 1.200 woningen te koop: een flinke afname. Deze ontwikkeling wijst op schaarste. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 schoot het aantal weer omhoog, naar circa 3000 te koop staande woningen in het vierde Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
16
kwartaal van 2022. In de kwartalen erna nam het aantal te koop staande woningen weer licht af. In het vierde kwartaal van 2023 lag het aantal te koop staande woningen aan het einde van het kwartaal op circa 1.750 woningen. Figuur 3-5: Aantal woningen in aanbod einde kwartaal. 2018Q4-2023Q4. Bron: Brainbay en NVM.
De gemiddelde verkooptijd lag in 2018 en 2019 tussen de 30 en 40 dagen, vanaf het tweede kwartaal van 2020 daalde dit naar ongeveer 23 dagen (Figuur 3-6). Hierna neemt deze met wat schommelingen af naar circa 20 dagen in 2021 en de eerste helft van 2022. In het eerste kwartaal van 2023 bereikte de gemiddelde verkooptijd een nieuw dieptepunt, met een gemiddelde verkooptijd van 50 dagen. Sindsdien is de verkooptijd weer afgenomen, de verkooptijd lag in het vierde kwartaal van 2023 op circa 25 dagen. Figuur 3-6: Gemiddelde verkooptijd in dagen per kwartaal. 2018Q4-2023Q4. Bron: Brainbay en NVM
3.1.4
Krapte-indicator
De beschreven indicatoren lijken te duiden op iets meer ruimte op de koopwoningmarkt sinds 2022. Echter, wanneer we de krapte-indicator van NVM bekijken, blijkt dat nog niet het geval te zijn. De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft (Figuur 3-7). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte-indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Al sinds 2018 ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
17
In het vierde kwartaal van 2018 en de eerste drie kwartalen van 2019 lag de krapte-indicator tussen de 2 en 3. Vanaf de tweede helft van 2020 daalde deze, heel het jaar 2021 en het eerste kwartaal van 2022 lag de krapte indicator net boven de 1. Dit wijst op een zeer krappe woningmarkt. Vanaf het eerste kwartaal van 2022, met name te zien in het vierde kwartaal, is de markt weer iets ruimer geworden. De krapte indicator bleef toen net onder de 3, en daalde daarna weer. In het vierde kwartaal van 2023 was de krapte indicator circa 1,5.
Figuur 3-7:, Krapte-indicator (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedurende kwartaal). 2018Q42023Q4. Bron: Brainbay en NVM.
3.2
Prijsontwikkeling
In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Barneveld op basis van de gemiddelde transactieprijs en WOZ-waardeontwikkeling van koopwoningen. De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele koopwoningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De WOZ-waardeontwikkeling ondersteunt het beeld van de stijgende prijzen in de gemeente. De gemiddelde WOZ-waarde is met 41 procent gestegen in de periode tussen 2019 en 2023. Figuur 3-8: Gemiddelde WOZ-waarde in Rhenen, 2019-2023. Bron: Kadaster
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
18
3.3
Actueel aanbod
In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele aanbod te onderzoeken. We onderzochten het actuele aanbod op het platform Funda op peilmoment 25 maart 2024. Het gaat om een momentopname. Er stonden op dit moment in totaal 81 woningen te koop in de gemeente Rhenen – waarvan 49 appartementen (Tabel 3-1). 22 woningen stonden op Funda voor een vraagprijs onder de betaalbare koopgrens van €390.000. De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 110 vierkante meter en de mediane vraagprijs in Rhenen op deze peildatum was €495.000 (Tabel 3-2). Tabel 3-1 Aantal aangeboden koopwoningen in de gemeente Rhenen via Funda op 25 maart 2024. Bron: funda; bewerking RIGO.
Aantal appartementen Aantal eengezinswoningen Totaal aantal aangeboden woningen
49 32 81
Tabel 3-2 Mediane vraagrpijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden sociale koopwoningen in gemeente Rhenen op 20 maart 2024. Bron: Funda; bewerking RIGO.
Mediane vraagprijs Mediane oppervlakte Mediane m2-prijs
€ 495.000 110 m2 € 4.984
In Figuur 3-9 is het aanbod in de gemeente naar oppervlakte en prijsklasse weergegeven. Aanbod tot de sociale koopgrens van €230.000 is beperkt aanwezig. Het gaat om 2 appartementen met een woonoppervlakte van minder dan 75 vierkante meter. Tot aan de betaalbare koopgrens van €390.000 worden er 20 woningen extra aangeboden waarvan het merendeel ook met een woonoppervlakte van minder dan 75 vierkante meter. Boven een vraagprijs van €390.000 zijn de woningen vaker ruimer. Zo heeft 70 procent van de woningen met een vraagprijs van boven de €500.000 een woningoppervlakte van meer dan 125 vierkante meter.
Figuur 3-9 Actueel aanbod van aangeboden koopwoningen naar prijsklasse en aantal kamers. Bron: Funda, 2024; bewerking RIGO.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
19
3.4
Toegankelijkheid
Om de effecten van schaarste te onderzoeken, analyseren we ook de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende inkomensgroepen. Zo kijken we naar een aantal indicatieve inkomens en schetsen we welk aandeel van het aanbod toegankelijk is voor deze inkomensgroepen. We laten de primaire en secundaire doelgroep en de hoogste inkomensgroepen grotendeels buiten beschouwing. De laagste inkomensgroepen komen voor een groot deel in aanmerking voor een sociale huurwoningen. De hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden tot hun beschikking om een woning te vinden. De middeninkomens daarentegen zullen het meeste aangewezen zijn op betaalbare particuliere huur- en koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In de bijlage worden deze toegelicht. Vervolgens bekijken we de toegankelijkheid van de koopsector in Rhenen. In hoeverre is het koopaanbod in Rhenen betaalbaar? Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD.
Figuur 3-10 toont de maximale hypotheek die huishoudens (onder de AOW-leeftijd) kunnen krijgen op basis van de actuele NHG-normen, waarbij wordt uitgegaan van een hypotheekrente van 4,25 procent. De maximale hypotheek varieert hierbij van ongeveer €124.500 bij een bruto jaarinkomen van €30.000 tot €356.000 bij een jaarinkomen van €75.000.
Figuur 3-10 Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2023 (hypotheekrente = 4,25%).
In Tabel 3-3 is weergegeven wat de maximale lening is voor de zes indicatieve middeninkomens. In deze maximale hypotheek zijn extra kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten niet meegerekend. Het is echter belangrijk om op te merken dat de maximale hypotheek niet de enige financiële mogelijkheden van huishoudens bepaalt. Ook spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn van invloed. Koopstarters hebben vaak weinig eigen spaargeld, maar kunnen mogelijk een gift van hun ouders ontvangen. Doorstromers vanuit de koopsector hebben vaak wel een eigen vermogen Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
20
uit de vorige woning. In dit geval gaan we uit van startende huishoudens zonder eigen spaargeld. De vraag is welk deel van het aanbod voor hen betaalbaar is. Tabel 3-3 Maximale hypotheek op basis van 4,25% hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen.
Jaarinkomen
Groep
€ 40.000 (laag middeninkomen 1) € 44.035 (laag middeninkomen 2) € 48.625 (middeninkomen 1) € 60.000 (middeninkomen 2) € 70.000 (hoog middeninkomen 1) € 80.000 (hoog middeninkomen 2)
A B C D E F
Maximale hypotheek € 166.000 € 187.000 € 207.000 € 264.000 € 326.000 € 386.000
Figuur 3-11 toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 81 koopwoningen op Funda (25 maart 2024). De blauwe lijn toont het percentage van woningen op Funda dat aangeboden wordt tot een bepaalde vraagprijs. De verticale lijnen A t/m F in de figuur komen overeen met de indicatieve middeninkomens in Tabel 3-3. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar. Figuur 3-11 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod percentueel in gemeente Rhenen voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda, 2024; bewerking RIGO.
Voor de laagste middeninkomensgroep (A), met een modaal inkomen van € 40.000, is er geen beschikbaar aanbod aan koopwoningen in de gemeente Rhenen. Voor groep B en C is er één enkele woning binnen bereik en voor groep D is circa 5 procent (4 woningen) beschikbaar. Ook bij een jaarinkomen van €70.000 (E) is nog steeds slechts 19 procentvan de aangeboden koopwoningen in heel de gemeente Rhenen binnen bereik. Dat zijn in totaal 15 woningen. Voor de groep hoogste middeninkomens (F) zijn er nog iets meer woningen potentieel bereikbaar. Namelijk 27 procent van het beschikbare koopaanbod. Dit betekent dat een huishouden met een jaarinkomen van €80.000 (2 keer modaal) toegang heeft tot 22 van de 81 beschikbare koopwoningen. Daarmee is meer dan 70 procent van het koopaanbod voor hoge middeninkomens buiten het bereik van de maximale hypotheek.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
21
Figuur 3-12 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod percentueel in gemeente Rhenen voor verschillende inkomensgroepen, uitgesplitst naar woningtype. Bron: Funda, 2024; bewerking RIGO.
In Figuur 3-12 is te zien dat er bovendien verschillen zijn in de toegankelijkheid van appartementen en eengezinswoningen. Het is duidelijk te zien dat het aanbod aan koopappartementen relatief toegankelijker is in de gemeente dan het aanbod eengezinswoningen. Echter, voor een modaal inkomen (€40.000, groep A) maakt het niet uit of een woning een appartement of eengezinswoning is: beide blijven onbereikbaar. Voor de andere lage middeninkomens valt een groter deel van het actuele aanbod van appartementen binnen bereik. Zo zijn voor huishoudens met een 1,5 keer modaal inkomen (€60.000, groep D) geen eengezinswoningen beschikbaar, maar zijn er wel 4 koopappartementen toegankelijk. Voor de eerste groep hoge middeninkomens (€70.000, groep E) komt 29 procent (14) van de appartementen in bereik, maar nog steeds slechts 1 koopeengezinswoning. Voor de inkomensgroep met een dubbelmodaal inkomen (€80.000, groep F) zijn er 19 koopappartementen en 3 koopeengezinswoningen binnen bereik. Uiteraard is niet elk woningtype passend voor elk type huishouden. Voor grotere huishoudens, zoals gezinnen die op zoek zijn naar een eengezinswoning, met een laag of middeninkomen zijn de effecten van schaarste dus groter.
3.5
Samenvattend
Op basis van de analyse van de koopsector in de gemeente Rhenen kan geconcludeerd worden dat er sprake is van schaarste aan betaalbare koopsegment tot €390.000. •
• •
In de woningmarktregio Utrecht, waar Rhenen onderdeel van uitmaakt, is er schaarste op de woningmarkt. Al sinds 2018 geeft de krapte-indicator van NVM aan dat er sprake is van een verkopersmarkt: meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. Een aantal NVM-indicatoren, zoals mediane transactieprijs en vraagprijs, mate van overbieden, aanbod en verkooptijd ondersteunen dat beeld. De ontwikkeling van de gemiddelde koopsom en WOZ-waarde in de gemeente Rhenen laten een flinke prijsstijging zien van koopwoningen tussen 2019 en 2023. Het actuele aanbod is eenzijdig. 39 woningen hebben een vraagprijs boven €500.000. Tot aan de betaalbare koopgrens van €390.000 worden er 22 woningen aangeboden: dat is 27 procent van het aanbod.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
22
•
Voor lage en middeninkomens is de koopsector moeilijk toegankelijk. 73 procent van het koopaanbod is financieel buiten het bereik voor hoge middeninkomens (tot 2x modaal).
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
23
4
Verhuizingen binnen de gemeente
Een tekort aan woningen kan het zoekgedrag van woningzoekenden beïnvloeden. Woningzoekenden zoeken vaak lokaal, maar mogelijk kijken meer woningzoekenden verder dan de eigen gemeente om hun kansen te verhogen. In dit hoofdstuk nemen we de mutaties in de koopsector onder de loep en onderzoeken de mate waarin nieuwe inwoners vanuit de eigen gemeente verhuizen of van elders uit de regio of van buiten de regio komen. In onderstaande figuur is weergeven welk deel van de woningkopers in de gemeente Rhenen uit de eigen gemeente, binnen de regio of van buiten de regio komen. In 2021 kwam 42 procent van de woningkopers uit de eigen gemeente. 20 procent kwam vanuit een andere gemeente in de Foodvalley en 38 procent kwam van buiten de Foodvalley. In 2022 bleef het aandeel woningkopers uit de eigen gemeente nagenoeg gelijk met 42 procent. Het aandeel kopers van buiten de regio nam met vier procentpunt toe tot 42 procent, terwijl het aandeel woningkopers vanuit de Foodvalley daalde tot 17 procent. In 2023 was het aandeel woningkopers uit de eigen gemeente weer wat toegenomen tot 46 procent en nam het aandeel van de woningkopers van buiten de regio af tot 36 procent. Het aandeel woningkopers van binnen de regio nam ook licht toe tot 18 procent. Figuur 4-1 Herkomst woningkopers in de periode 2021-2023 Bron: Kadaster, 2023; bewerking RIGO.
In Figuur 4-2 wordt onderscheid gemaakt tussen transacties tot en boven de betaalbare koopprijsgrens5 (€355.000, prijspeil 2022). Er is een klein verschil in de herkomst van de kopers tussen de prijscategorieën. Van het totaal aan transacties tot aan de betaalbare prijsgrens over de drie jaar gaat 46 procent naar woningkopers uit de eigen gemeente. Voor woningen boven de betaalbare prijsgrens ligt dit aandeel met 42 procent iets lager. Voor woningzoekenden van buiten de regio geldt het tegenovergestelde. Zij kochten relatief gezien vaker een koopwoningen onder de betaalbare prijsgrens dan boven deze prijsgrens. Woningkopers uit de regio kochten relatief gezien even vaak een woning boven als onder de betaalbare prijsgrens in de drie jaar tijd.
5
Betaalbare koopprijsgrens. In 2024 is deze bijgesteld naar €390.000.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
24
Figuur 4-2: Herkomst woningkopers in de periode 2021-2023 naar prijsklasse. Bron: Kadaster, 2023; bewerking RIGO.
4.1
Samenvattend •
•
In de koopsector komt 43 procent uit de eigen gemeente, 19 procent vanuit een andere gemeente in de Foodvalley en 35 procent komt van buiten de Foodvalley. In de periode van drie jaar zijn er kleine verschillen in deze aandelen. Verder valt op dat woningkopers uit Rhenen relatief gezien iets vaker woningen onder de betaalbare prijsgrens kopen dan boven deze prijsgrens. Voor woningkopers van buiten de Foodvalley geldt het tegenovergestelde.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
25
5
Conclusie
In deze rapportage hebben we onderzocht in welk deel van de woningvoorraad in de gemeente Rhenen sprake is van schaarste. Het onderzoek naar schaarste dient als onderbouwing van de huisvestingsverordening die sturing mogelijk maakt in woonruimteverdeling. Op basis van dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat een aanzienlijk deel van de woningvoorraad in de gemeente Rhenen als schaars kan worden bestempeld. Allereerst is er krapte in de sociale huursector. Bovendien zorgen de zeer hoge prijzen in de koopsector ervoor dat huishoudens met een lager- of middeninkomen slechts een beperkt deel van de koopwoningen potentieel kunnen betalen. Er is daarmee sprake van schaarste van betaalbare koopwoningen en negatieve verdringingseffecten, waarbij lagere inkomens te maken hebben met concurrentie van hogere inkomens en starters te maken hebben met de concurrentie van doorstromers. Sociale huursector De sociale huursector (verhuurd door woningcorporaties) is voor een deel van de woningzoekenden niet toegankelijk door de maximale-inkomensgrens. Alle indicatoren laten schaarste in en druk op de sociale huursector zien. Zowel het aantal inschrijvingen en het aantal actief woningzoekenden in de regio nam toe. Ook het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning en de gemiddelde inschrijftijd en zoektijd is gestegen.
De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Rhenen zijn laag en bovendien de afgelopen jaren gedaald. Een woning vinden in de sociale huursector is daarmee voor slechts een kleine groep woningzoekenden bereikbaar. Veel middeninkomens hebben op basis van hun inkomen geen toegang tot de sector. Daarnaast zorgt de grote vraag en het beperkte aanbod voor grote concurrentie waar die naar verwachting vooral voor jongere huishoudens tot gevolg heeft dat de kansen beperkt zijn. De slaagkansen laten zien dat de krapte het grootst is voor de jongere leeftijdsgroepen (<23 en 23-34 jaar). Dat komt omdat deze huishoudens een relatief lage inschrijfduur hebben en daardoor minder kans maken op woningen die op basis van inschrijfduur toegewezen worden. Dat is het geval voor het overgrote deel van de toewijzingen in Rhenen. Koopsector Vervolgens hebben we de schaarste in de koopsector onderzocht. Een indicator van schaarste op de koopwoningmarkt is de algemene prijsstijging in de sector. Al liet de mediane transactieprijs eind 2022 een daling zien voor het eerst in de onderzochte vijf jaar. Sinds eind 2023 is er weer sprake van stijgende transactieprijzen. Het aantal aangeboden woningen is ook gestaag weer afgenomen in 2023 – een indicatie dat het aanbod wederom krapper wordt. De NVM-krapte indicator geeft deze ontwikkeling ook weer.
Al met al lijkt het erop dat de druk op de koopmarkt in de regio Utrecht in 2023 toeneemt. Het is nog onduidelijk of deze trend zich voortzet. Dit beeld wordt ondersteunt door de WOZ-waardenontwikkeling in de gemeente Rhenen. De gemiddelde WOZ-waarde is met ruim 40 procent toegenomen tussen 2019 en 2023. Slechts circa 25 procent van de op Funda aangeboden woningen heeft een vraagprijs van € 390.000 of minder. Ook onderzochten we de effecten van schaarste in de koopsector door middel van de
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
26
toegankelijkheid van het aanbod aan koopwoningen. De toegankelijkheid van de koopsector voor lage en middeninkomens weerspiegelt de schaarste. Voor huishoudens met lage en middeninkomens is er vrijwel niets aan aanbod waar zij voor in aanmerking komen. Deze inkomensgroepen hebben daarbij ook te maken met concurrentie huishoudens met een hoger inkomen. Voor hogere middeninkomens tot €80.000, die potentieel een woning van €386.000 kunnen financieren is bijna 75 procent van de woningen, zonder eigen spaargeld, niet bereikbaar. Net zoals in de sociale huursector, komen naar verwachting met name jongeren en starters, zonder eigen spaargeld, hierdoor in de verdringing. Een groot deel van hen zal in de doelgroep lage (midden)inkomens vallen. Bijvoorbeeld ook grotere huishoudens, zoals gezinnen, hebben potentieel meer last van schaarste en verdringing. Doorstromers kunnen mogelijk makkelijker een stap maken op de koopwoningmarkt door overwaarde van hun woning en/of eigen geld. Er zijn uiteraard uitzonderingen. Er zijn ook starters met veel eigen geld of doorstromers die geen stap kunnen maken naar een woning passend bij hun levensfase. Lokale binding Tot slot is in de context van schaarste is onderzocht hoeveel inwoners binnen de eigen gemeente verhuizen en in welke mate nieuwe inwoners uit de regio Foodvalley of van buiten de regio komen.
Ook hebben we onderzocht in welke mate inwoners binnen de eigen gemeente verhuizen en hoeveel nieuwe inwoners uit de regio of van buiten de regio naar Rhenen verhuizen. Daarin is gekeken naar mutaties in de koopsector tot de betaalbare koopprijsgrens en de koopsector vanaf de betaalbare koopprijsgrens. In de koopsector komt in de onderzochte periode 43 procent van de kopers uit de gemeente Rhenen. Woningkopers uit Rhenen kopen relatief gezien vaker woningen onder de betaalbare prijsgrens en woningkopers van buiten de regio Foodvalley juist vaker boven de betaalbare prijsgrens.
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
27
Bijlagen Bijlage 1: Indicatieve inkomensgroepen
Indicatieve middeninkomens
Laag middeninkomen 1: €40.000 (1 keer modaal inkomen); Laag middeninkomen 2: € 44.035 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden); Middeninkomen 1: € 48.625 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens); Middeninkomen 2: 60.000 (1,5 keer modaal); Hoog middeninkomen 1: €70.000 (1,75 keer modaal); Hoog middeninkomen 2: €80.000 (2 keer modaal).
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
28
Rapport Schaarsteonderbouwing Rhenen
29