Bijlage 2 Reactienota Zienswijzen Engweg naast 13 Elst.docx

Reactienota zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan “Engweg naast 13 Elst”

Gemeente Rhenen

Inhoud Ontwerpbestemmingsplan “Engweg naast 13 Elst” ................................................................. 1 1.

Inleiding ............................................................................................................... 3 1.1

Status Nota van zienswijzen ................................................................................. 3

1.2

Leeswijzer ......................................................................................................... 3

1.3

Procedure bestemmingsplan ................................................................................. 3

1.4

Ingekomen zienswijzen. ....................................................................................... 3

2.

Zienswijzen ........................................................................................................... 4 2.1

Inleiding ............................................................................................................ 4

2.2

Zienswijzen........................................................................................................ 4

2.2.1

Zienswijze 1 (Ingediend op 29 oktober 2021) ....................................................... 4

2.2.2. Zienswijze 2 (Ingediend op 2 november 2021) ..................................................... 11 2.2.3.Zienswijze 3 ( Ingediend op 2 november 2021…………………………………………………………………17 3.

2.2.4. Zienswijze 4 ( ingediend op 3 november 2021……………………………………………………………….19 Overzicht wijzigingen ............................................................................................ 16 3.1

Wijzigingen naar aanleiding van beantwoording zienswijzen ..................................... 16

3.2

Ambtshalve wijzigingen...................................................................................... 16

1.

Inleiding

1.1 Status Nota van zienswijzen De voorliggende nota van zienswijzen behoort bij het ontwerpbestemmingsplan “Engweg naast 13 Elst” en maakt als bijlage onderdeel uit van het bestemmingsplan “Engweg naast 13 Elst” met identificatienummer NL.IMRO.0340.Engwegnaast13-ON01. 1.2 Leeswijzer Deze nota bestaat uit drie hoofdstukken. Hoofdstuk 1 beschrijft de procedure van het bestemmingsplan en bevat een overzicht van de ingediende zienswijzen. In hoofdstuk 2 volgt een samenvatting van de zienswijzen met een gemeentelijke reactie en een conclusie. Telkens wordt aangegeven of de zienswijze wel of niet gegrond is en of deze leidt tot een aanpassing in het bestemmingsplan. Indien de zienswijze (deels) gegrond is, wordt bovendien aangegeven op welke wijze deze leidt tot een eventuele aanpassing van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 zijn de ambtshalve wijzigingen uiteengezet die het gevolg zijn van voortschrijdend inzicht en losstaan van de ingediende zienswijzen. De nota biedt hiermee een volledig overzicht van door te voeren /doorgevoerde wijzigingen in het vast te stellen plan. 1.3 Procedure bestemmingsplan Het bestemmingsplan krijgt rechtskracht nadat de procedures zoals voorgeschreven in de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening en de gemeentelijke inspraakverordening zijn doorlopen. Tot de inwerkingtreding worden (of zijn) de volgende stappen doorlopen: •

Vooroverleg (voor)ontwerpbestemmingsplan Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro het plan voorgelegd aan de provincie Utrecht, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Veiligheidsregio Utrecht en de Gasunie met het verzoek om binnen een periode van vier weken een reactie te geven. Hier zijn geen inhoudelijke reacties op naar voren gekomen.

•

Ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan “Engweg naast 13 Elst” met identificatienummer NL.IMRO.0340.Engwegnaast13-ON01, heeft vanaf donderdag 23 september 2021 tot en met woensdag 3 november 2021 voor iedereen ter inzage gelegen. Het plan kon digitaal worden geraadpleegd via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Ook lag het plan ter inzage in het Huis van de Gemeente Rhenen, Nieuwe Veenendaalseweg 75 te Rhenen.

•

Vaststellen van het bestemmingsplan Aan de gemeenteraad is voorgesteld het bestemmingsplan op 25 januari 2022 ongewijzigd vast te stellen, inclusief de reacties op de naar voren gebrachte zienswijzen.

•

Beroep bij de Raad van State Tijdens de tervisielegging van het vastgestelde bestemmingsplan hebben belanghebbenden en eenieder die een zienswijze heeft ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan, de mogelijkheid om beroep in te stellen bij de Raad van State. Na afloop van de beroepstermijn treedt het bestemmingsplan in werking. Indien geen beroep ingesteld wordt, is het bestemmingsplan ook direct onherroepelijk. Wordt er wel beroep ingesteld, dan wordt het bestemmingsplan pas onherroepelijk als de Raad van State uitspraak heeft gedaan. In de tussentijd kan er, behoudens schorsing, wel getoetst worden aan het vastgestelde bestemmingsplan en kunnen er vergunningen worden verleend.

1.4 Ingekomen zienswijzen. In de periode van donderdag 23 september 2021 tot en met woensdag 3 november 2021 heeft het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn 4 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn binnen de termijn ingediend en voorzien van alle benodigde gegevens en zijn derhalve ontvankelijk. De zienswijzen zijn in hoofdstuk 2 samengevat met aansluitend de beantwoording van de gemeente.

2.

Zienswijzen

2.1

Inleiding

Wet bescherming persoonsgegevens Om te voldoen aan de Wet bescherming persoonsgegevens zijn in dit raadsbesluit en de bijlagen, alle namen en adressen van personen weggehaald. Dit weglaten van de NAW-gegevens van indieners van zienswijzen, de ‘anonimiseringsverplichting’, vloeit voort uit de Algemene verordening persoonsgegevens (AVG). Daarin is bepaald dat NAW-gegevens van natuurlijke personen niet elektronisch beschikbaar mogen zijn. Dit geldt niet voor ondernemingen die behoren tot een rechtspersoon (bijvoorbeeld een bv) en voor personen die beroepsmatig betrokken zijn bij de procedure. De NAW-gegevens van de indieners zijn wel bekend bij de gemeente. Uitzondering hierop geldt indien een goede beantwoording van de zienswijze niet kan zonder duiding van een bepaalde locatie. Hieronder staat de naam van instantie, bedrijf die een zienswijze heeft ingediend met het correspondentieadres. Zienswijze Ingekomen Naam Adres Plaats datum 1 29 oktober 2021 Natuurlijk persoon Engweg Elst 2 2 november 2021 Natuurlijk persoon Engweg Elst 3 2 november 2021 Natuurlijk persoon Engweg Elst 4 3 november 2021 Natuurlijk persoon Engweg Elst 2.2 Zienswijzen Hieronder volgt een samenvatting van de zienswijze en per zienswijze de beantwoording. 2.2.1 Zienswijze 1 (Ingediend op 29 oktober 2021) Zienswijze Antwoord gemeente

1.1 Reclamant zet vraagtekens bij de bestaande bedrijfsbestemming. Reclamant geeft aan dat de bedrijfsbestemming niet in gebruik is. Daarbij is er geen antiekhandel gevestigd volgens de reclamant, zoals in de toelichting staat beschreven. Bovendien staat de bedrijfsbestemming geen antiekhandel toe.

Het perceel heeft de bestemming Bedrijf. Binnen die bestemming zijn bedrijven toegestaan van categorieën 1 en 2, zoals opgenomen in de bestemmingsregels ‘Bedrijf’. Een antiekbedrijf past op basis van deze regels. Daarnaast heeft de bedrijfsbestemming ter plaatse een aanduiding ‘Constructiewerkplaats’. Dit betekent dat er ook nog een constructiewerkplaats is toegestaan. In het verleden zijn de bedrijfsgebouwen gebruikt als werkplaats voor metaalbewerking en revisie. De huidige eigenaar heeft hierin een antiekwinkel geëxploiteerd. Na navraag blijkt inderdaad dat er op dit moment geen sprake meer is van de antiekwinkel. Op basis van de bestemming bedrijf mogen bedrijven zich daar vestigen.

Conclusie: De zienswijze leidt wel of niet tot wijziging van het bestemmingsplan De toelichting bij het bestemmingsplan wordt gewijzigd. In paragraaf 2.1, de huidige situatie, wordt aangegeven dat er inmiddels geen sprake meer is van de antiekwinkel.

Dit bestemmingsplan maakt dit onmogelijk. Bovendien is er nog bedrijfsbebouwing aanwezig, die tevens door dit bestemmingsplan verdwijnt.

1.2 Reclamant geeft aan dat er met het laten vervallen van de constructiewerkplaats, niets verandert aan de feitelijke situatie. De reclamant geeft aan dat er zo geen schade is voor de eigenaar, waardoor er sprake zou moeten zijn van compensatie

Bij de beoordeling van ruimtelijke ontwikkelingen wordt uitgegaan van een maximaal planologisch inpasbare situatie. De bedrijfsbestemming geeft recht op een bedrijf van categorie 1 of 2. Deze heeft een hindercirkel van 30 maximaal meter. Daarbij is er sprake van een aanduiding ‘Constructiewerkplaats’.

Geen wijzigingen.

Het al dan niet aanwezig zijn van een daadwerkelijk bedrijf heeft geen invloed op de mogelijke hinder die de bestemming geeft op de omgeving. Daarom is er na wegbestemming van het bedrijf wel degelijk een verandering in de feitelijke situatie. De bedrijfsgebouwen verdwijnen en er kan geen bedrijf, zelfs geen bebouwing in het algemeen, terugkomen. De nieuwe bestemming ‘Wonen’ heeft geen nadelige hindercirkel voor de omgeving. 1.3a. Reclamant vindt het vreemd dat er grond in het Kerngebied een agrarische bestemming krijgt, terwijl agrarische grond in het buitengebied een woonbestemming krijgt. 1.3b. Volgens reclamant is niet onderzocht waarom de nieuwe woning niet op de plek van de te slopen bedrijfsgebouwen kan komen. 1.3c. In het verleden zijn volgens reclamant de gronden met woonbestemming verkleind, daar staat deze ontwikkeling haaks op. 1.3d. De oppervlakte van de nieuwe woonbestemming lijkt groter dan de ‘teruggebrachte percelen’. Het is onduidelijk waarom deze oppervlakte noodzakelijk is.

1.3a De nieuwe agrarische bestemming wordt niet binnen het kerngebied gelegd. De gronden die deze bestemming krijgen maken onderdeel uit van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Rhenen’. De agrarische bestemming op deze locatie, is toegevoegd om te voorkomen dat na sloop van de bedrijfsgebouwen, er nieuwe gebouwen worden opgericht, bijvoorbeeld voor Wonen. De openheid die gecreëerd wordt op deze gronden, is vastgelegd. De agrarische gronden die de bestemming ‘Wonen’ krijgen liggen in de Kernrandzone. Deze zone verschilt in mogelijkheden voor bebouwing met het buitengebied. Waar een ‘verstedelijkingsverbod’ geldt in het buitengebied, is verstedelijking in de ‘Kernrandzone’ onder voorwaarden mogelijk.

Geen wijzigingen

1.3e. De reclamant vindt het niet logisch dat een levensloopbestendige woning op een plek komt waar geen noodzakelijke voorzieningen zijn.

1.3b De nieuwe woning kan niet op de plek van de te slopen bedrijfsgebouwen komen, omdat: -vanuit stedenbouwkundig oogpunt het niet wenselijk is om op deze locatie een woning in de zogeheten tweedelijns bebouwing toe te staan. -de ontsluiting van de nieuwe woning niet via het perceel Verbindingsweg 23 kan lopen. c. Bij iedere woning is het uitgangspunt dat er ook plek moet zijn voor een bijgebouw en om te parkeren. Daarom is de woonbestemming met deze grootte aangehouden. Daarbij sluit de grootte van woningbestemming goed aan op de woonbestemmingen van de naastgelegen woningen. d. Voor de beantwoording van dit punt wordt aangesloten bij de beantwoording onder C. 1.3e. De woning wordt gerealiseerd binnen de zogeheten ‘Kernrandzone’. Dit heeft wel als gevolg dat voorzieningen niet direct naast de deur zijn, maar wel binnen een acceptabele afstand. De kernrandzone ligt namelijk rondom de kern Elst zelf.

1.4a De reclamant geeft aan dat er geen sprake is van een afname in bebouwing en verharding, wellicht zelfs een toename.

1.4a Er wordt circa 500 m2 aan bedrijfsbestemming omgezet naar de bestemming Agrarisch. Het bouwvlak dat vervalt is 230 m2.

b. De reclamant geeft aan dat de bedrijfsgebouwen aan de achterzijde van de Verbindingsweg 23 liggen en daarmee grotendeels aan het zicht onttrokken zijn. De nieuwe woning komt aan de Engweg en is daarmee wel van grote invloed op de doorzichten.

Daarnaast wordt aan de Verbindingsweg het bouwvlak teruggebracht van ongeveer 280 m2 naar 95 m2. De toekomstige woonbestemming aan de Engweg is ongeveer 700 m2. Binnen die bestemming is een bouwvlak van ongeveer 115 m2 opgenomen. De maximale toegestane bebouwing is behoorlijk teruggebracht. 1.4b Het kan dat de bedrijfsgebouwen nauwelijks zichtbaar zijn voor de reclamant. Ze zijn echter wel goed zichtbaar voor de bewoners aan de Verbindingsweg en de zuidelijke strook van de Engweg. Daarnaast hebben de bedrijfsgebouwen en de activiteiten een negatief effect op het woon- en

Geen wijzigingen

leefklimaat van deze bewoners en ook op de doorzichten.

1.5a Volgens reclamant staan de regels meer toe dan in de toelichting wordt geschetst. b. De reclamant geeft aan dat de regels meer gebruiksmogelijkheden bieden dan in de toelichting wordt aangegeven. Als voorbeelden worden de bed & breakfast, inwoning en de bedrijf aan huis regeling aangehaald. c. Reclamant geeft aan dat er geen garantie is dat de huidige eigenaren ook daadwerkelijk hun bouwplan gaan uitvoeren. Daarbij is de grond meer waard geworden en ook goed verkoopbaar. d. Reclamant geeft aan dat nieuwe eigenaren de maximale grenzen van de regels kunnen benutten, ook al zou de huidige eigenaar dat niet doen. e. Reclamant geeft aan dat er afwijkingsmogelijkheden zijn, waarmee het perceel voller en intensiever benut kan worden.

De nieuwe woning wordt geplaatst binnen het bestaande lint aan de Engweg, Hiervoor is gekozen om het ruimtelijk effect van de nieuw te bouwen woning zo veel mogelijk te beperken. Door de woning aan een bestaand lint toe te voegen, wordt het effect op de doorzichten zo veel mogelijk beperkt. 1.5a +b De inhoud van de woonbestemming sluit aan bij de naastgelegen woningen. In principe geeft de woonbestemming recht om het perceel te gebruiken om te wonen. Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn diverse specifieke gebruiksregels opgenomen, bijvoorbeeld voor bed & breakfast en bedrijf aan huis. Uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening zijn voor de uitoefening van een beroep- en bedrijf aan huis, een B&B of inwoning specifieke gebruiksregels opgenomen. Hiermee is gewaarborgd dat het gebruik niet leidt tot belemmeringen op de omgeving. 1.5c Het uiteindelijke bouwplan moet voldoen aan de bouwregels van het bestemmingsplan, het bouwbesluit en de Welstandsnota. Op deze wijze is de kwaliteit geborgd. Eigendom wordt niet geregeld in het kader van dit bestemmingsplan. De grondeigenaar kan inderdaad de grond verkopen. In de praktijk gebeurt dit vaker. Het bouwplan van een nieuwe eigenaar moet ook voldoen aan het bestemmingsplan, bouwbesluit en de welstandsnota. 1.5d. Het bestemmingsplan bepaalt wat de maximale mogelijkheden zijn.

Het klopt dat binnen die grenzen ieder zijn eigen bouwplan kan indienen. Er wordt daarnaast altijd getoetst aan het bouwbesluit en de welstandsnota. 1.5e: Voor de beantwoording van het gebruik van afwijkingsmogelijkheden, wordt

Geen wijziging

6a. De reclamant geeft aan dat er sprake is van clusterbebouwing en geen lintbebouwing zoals de toelichting aangeeft. 6b. De Engweg is gelegen in het buitengebied volgens de reclamant. Daarom is dit bouwplan geen logische aanvulling op de bestaande bebouwing. c. De reclamant geeft aan dat de functiewijziging onterecht wordt aangemerkt als in het belang van de omliggende functies en omwonenden. Voornamelijk de bewoners aan de Engweg worden in hun belang aangetast en geschaad. d. Reclamant geeft aan dat er ten onrechte wordt gesproken over ‘behouden’ van woningen. Er wordt juist een woning toegevoegd.

verwezen naar de beantwoording onder 1.5b. 6a. Er is wel degelijk sprake van lintbebouwing. Volgens de begripsomschrijving wordt lintbebouwing als volgt gedefinieerd: aaneengesloten bebouwing in een langgerekte vorm, waarvoor geen locatie Stedelijk gebied is opgenomen; Er is sprake van een ‘lint’ aan bestaande woonbestemmingen, waar deze nieuwe woning wordt ingepast.

Geen wijziging

6b. De Engweg is gelegen in de zogeheten ‘Kernrandzone’. Binnen deze zone is woningbouw onder voorwaarde van ruimtelijke kwaliteitsverbetering mogelijk. 6c. Er is sprake van het wegbestemmen van de bedrijfsbestemming naar agrarisch. Hiermee is het niet langer mogelijk om hier een bedrijf uit te oefenen. Dit maakt dat ook de emissies afkomstig van het bedrijf komen te vervallen. Dit leidt tot een kwaliteitsverbetering van de omgeving met aandacht voor leefbaarheid. Voor de bewoners aan de Verbindingsweg is de toegevoegde kwaliteitsverbetering wellicht groter dan die voor de bewoners van de Engweg. Het bestemmingsplan weegt alle belangen tegen elkaar af. Zoals in het bestemmingsplan is aangegeven, wordt door het toekennen van de woonbestemming het algemeen belang en belangen van derden niet geschaad. d. De term ‘behouden’ gaat op voor de bedrijfswoning aan de Verbindingsweg. Deze krijgt een Woonbestemming, zodat er geen binding met een bedrijf meer noodzakelijk is om daar te mogen wonen. Er wordt inderdaad een nieuwe woning toegevoegd. Deze nieuwe woning levert een bijdrage aan de woningbouwopgave van 144 woningen die tot 2027 zijn gepland voor Elst.

7a I Reclamant geeft aan de bebouwing tegen de perceelsgrens

7a. Het bestemmingsvlak Wonen is smal. Dit geeft beperkte

Geen wijziging

lijkt en dat zou leiden tot een ladderrecht voor de buren. Waarom is niet tegen de andere perceelsgrens het bouwvlak voorzien? 7a II: De inrit is recht tegenover Engweg nummer 10, waardoor met verkeersbewegingen lichthinder ontstaat door binnenschijnende voertuigverlichting 7b I: De reclamant geeft aan dat de regels een groter gebouw mogelijk maakt dan een schuurwoning 7b II: De reclamant geeft aan dat de voorziene mogelijkheden voor bijgebouwen in strijd zijn met het bouwbesluit

mogelijkheden om het bouwvlak voor de woning te laten landen. In dit geval is gekozen om het bouwvlak aan de linkergrens van het perceel te situeren. Er zijn geen juridische bezwaren hiertegen. Er is voldoende ruimte tussen het bouwvlak en de perceelsgrens. 7a II: Bij Woonbestemmingen horen ook verkeersbewegingen die ’s avonds kunnen plaatsvinden. Het is daarbij niet uit te sluiten dat de woning tegenover de inrit lichthinder ervaart, als de eigenaar besluit ’s avonds het perceel met de auto te verlaten. Het is echter niet aannemelijk dat deze lichthinder onevenredig is. 7b: De regels sluiten aan bij de mogelijkheden voor een woning die in de omgeving ook gelden. Het bouwvlak is ca 6m bij 17 m. Dit is voor een gangbare schuurwoning eerder te klein dan te groot. 7b II: De voorziene mogelijkheden voor bijgebouwen sluiten regeltechnisch aan bij de gangbare mogelijkheden voor bijgebouwen binnen onze gemeente. In het kader van de vergunning worden de bijgebouwen getoetst aan het bouwbesluit. Als niet aan het bouwbesluit wordt voldaan, kan de vergunning ook niet verleend worden.

8a Reclamant geeft aan dat de 3 parkeerplekken onvoldoende zijn voor de voorziene gebruiksmogelijkheden van het perceel. B Reclamant geeft aan dat de toename van 8,6 verkeersbewegingen per dag geen goede afspiegeling is van de gebruiksmogelijkheden voor bedrijf aan huis en bed & breakfast. C: De reclamant betwijfelt of er sprake is van een afname van verkeer op de Verbindingsweg, omdat er geen sprake is van een bedrijf. Het wegbestemmen van het bedrijf heeft geen consequentie voor de verkeersstromen.

8a: De 3 parkeerplekken zijn bedoeld voor het gebruik voor Wonen. Dit voldoet aan de parkeernota die de gemeente hanteert voor het toevoegen van een woning. Voor de extra mogelijkheden is reeds aangegeven dat hier extra voorwaarden, bijvoorbeeld voor parkeren, aan vastzitten. b. Zoals onder A genoemd, voor de gebruiksmogelijkheden voor bedrijf aan huis en Bed & Breakfast worden aanvullende voorwaarden gehanteerd. De 8,6 verkeersbewegingen zijn een afspiegeling van het gebruik voor Wonen. c. Door het wegbestemmen van ‘Bedrijf’ kan er geen bedrijf meer worden gevestigd. Dit heeft wel

Geen wijziging

9: Reclamant geeft aan dat er geen overleg heeft plaatsgevonden. Er waren geruchten en vage gesprekjes over gedachten, maar die kwalificeren niet als overleg. 10 a: De reclamant geeft aan dat er geen sprake is van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering, zeker niet vanuit het perspectief van de Engweg. 10b: De reclamant stelt dat niet duidelijk is of de woning past in het landschap, omdat de toelichting en regels erg van elkaar verschillen. Ook esthetisch wordt geen eenduidig beeld gegeven van de nieuwe woning. c. De reclamant stelt dat ten onrechte wordt gesproken over lintbebouwing. Er is volgens de reclamant sprake van clusterbebouwing, waardoor afbreuk wordt gedaan aan de ruimtelijke kwaliteit. d. De reclamant geeft aan dat er sprake is van landelijk gebied, waarin een verstedelijkingsverbod geldt. De woning mag daarom niet gerealiseerd worden.

degelijk consequentie voor de verkeersstromen, omdat er geen mogelijkheid meer is voor een bedrijf om zich daar te vestigen, met de verkeersaantrekkende werking die daarbij hoort. Hierbij kan gedacht worden in afname van zwaar verkeer dat voorziet in aanen afvoer van het bedrijf. 9: Het is vervelend om te horen dat er geen overleg heeft plaatsgevonden volgens de reclamant. Participatie is vormvrij en daarmee heeft de initiatiefnemer zelf in handen hoe de omwonenden worden geïnformeerd en betrokken. 10a: Wegbestemming van deze bedrijfsbestemming komt ten dienste van het leefmilieu. Het wegbestemmen van het bedrijf en de toevoeging van de agrarische bestemming daarvoor heeft positieve effecten op het woon- en leefklimaat van omwonenden en de mate van bebouwing op de plek van het voormalige bedrijf. Daar profiteert ook de zuidelijke kant van de Engweg van. Het plan is ter beoordeling voorgelegd aan de provincie Utrecht. De provincie heeft ingestemd met het plan. 10b: In deze fase van het bestemmingsplan worden de randvoorwaarden voor de woning vastgelegd. De uiteindelijke grootte en het esthetisch beeld van de woning worden in het kader van de omgevingsvergunning geregeld. De woning zelf moet zowel aan de bouwregels als welstand voldoen. 10c: Er is sprake van een bebouwingslint, omdat er een aaneengesloten lijn van woonbestemmingen bestaat.

Daarbij doet het voor de juridische haalbaarheid geen afbreuk, omdat voor zowel bebouwingscluster als bebouwingslint dezelfde regels voor kwaliteitsverbetering gelden. Zoals eerder aangegeven is door het opheffen van de bedrijfsbestemming sprake van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. 10d: Het klopt dat er een verstedelijkingsverbod geldt in het Landelijk Gebied. In dit geval is

Geen wijziging

Geen wijziging

echter sprake van de zogeheten ‘Kernrandzone’. De kernrandzone is een zone gelegen in het landelijk gebied rondom en direct aansluitend op bebouwingskernen. Op basis van de Interim Verordening prov. Utrecht kan een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen een Kernrandzone ten behoeve van het versterken van de ruimtelijke kwaliteit bestemmingen en regels bevatten die verstedelijking toestaan.

11. De reclamant geeft aan dat het plan in strijd is met gemeentelijk en provinciaal beleid.

12: De reclamant vreest precedentwerking voor meer bestemmingswijzigingen naar Wonen voor gronden aan de Engweg of Driftweg.

Het plan is ter beoordeling voorgelegd aan de provincie Utrecht. De provincie heeft ingestemd met het plan. 11. Zoals aangegeven is het toevoegen van woningen in de zogeheten Kernrandzone niet in strijd met provinciaal en gemeentelijk beleid. Het verstedelijkingsverbod is niet van toepassing. Onder voorwaarde van kwaliteitsverbetering is het toevoegen van een woning mogelijk. In dit specifieke geval is sprake van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering, omdat er een bedrijfsbestemming met bebouwing verdwijnt. Het is niet zo dat woningen zonder meer kunnen worden toegevoegd binnen de kernrandzone. De vrees voor precedentwerking is daarom ongegrond.

Geen wijziging

Geen wijziging

Zienswijze 2 (Ingediend op 2 november 2021)

1. In het ontwerpbestemmingsplan wordt de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht niet of onvoldoende meegenomen. Deze verordening geeft aan dat om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te behouden, een ongebreidelde uitwaaiering van stedelijke bestemmingen hier voorkomen moet worden. Daarom zijn nieuwe vormen van verstedelijking in het landelijk gebied verboden. Hier kan van worden afgeweken indien

Zoals aangegeven valt het gebied onder de zogeheten ‘Kernrandzone’, waar geen verstedelijkingsverbod geldt. Onder voorwaarde van ruimtelijke kwaliteitsverbetering is het toevoegen van een woning mogelijk. Daarbij is er een behoefte aan nieuwe woningen. Tot 2027 zijn er 144 woningen gepland in Elst. De nieuwe woning levert daar een bijdrage aan.

Geen

nieuwe stedelijke bebouwing nodig is om te voorzien in de behoefte aan woningen en bedrijven. Deze ‘nieuwe’ behoefte is echter niet aan de orde aangezien de huidige bedrijfswoning reeds omgezet wordt in een woningfunctie. 2. Het bevreemd de reclamant dat In de Kern Elst er een bestemming agrarisch bij komt, wat indruist tegen beleid en niet bevorderlijk is om ruimte maken voor de noodzakelijke woningbouw, en er in het buitengebied van Rhenen een bestemming agrarisch opgeheven wordt ten behoeve van woningbouw. Dit voornemen gaat ook nog eens ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied en druist daarmee in tegen beleid van gemeente en provincie.

3. Bovenstaande laatste regel geeft het unieke open karakter van het buitengebied Elst goed weer. Het extra bouwen van nieuwe woning in dit gebied is daarom niet logisch. Het druist tevens in tegen het beleid van de gemeente dat deze gebieden met waardevolle openheid moeten worden beschermd. 4. In het bestemmingsplan wordt gesproken over lintbebebouwing op de Engweg. Dit is niet juist aangezien er geen aaneengesloten bebouwing is. De voorgenomen bouw verstoort daarmee juist de bebouwingsvorm van de Engweg.

2: De nieuwe agrarische bestemming wordt niet binnen het kerngebied gelegd. De gronden die deze bestemming krijgen liggen buiten het kerngebied van Elst. Deze agrarische bestemming wordt toegevoegd om te voorkomen dat na sloop van de bedrijfsgebouwen, er nieuwe gebouwen worden opgericht, bijvoorbeeld voor Wonen. Dit heeft tot gevolg dat er blijvende openheid wordt gecreëerd op deze gronden.

Geen

Voor wat betreft de agrarische grond in het buitengebied, het gaat hier om een agrarische grond in de zogenaamde ‘Kernrandzone’. Deze zone verschilt in mogelijkheden voor bebouwing met het buitengebied. Waar een ‘verstedelijksverbod’ geldt in het buitengebied, is verstedelijking in de ‘Kernrandzone’ onder voorwaarden mogelijk. Zoals hierboven beschreven druist dit niet in tegen beleid. Onder voorwaarde van kwaliteitsverbetering is bouw van een woning mogelijk binnen dit gebied.

Er is sprake van een bebouwingslint, omdat er een aaneengesloten lijn van woonbestemmingen aan de Engweg bestaat. Daarbij doet het voor de juridische haalbaarheid geen afbreuk, omdat voor zowel bebouwingscluster als bebouwingslint dezelfde regels voor kwaliteitsverbetering gelden. Zoals eerder aangegeven is door het opheffen van de bedrijfsbestemming sprake van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

Geen

5. Aangezien de nieuwe woning is gesitueerd in het buitengebied past de woning daarmee niet in het woningprogramma Kern Elst.

6. Het is de wens om voldoende woningen te behouden in de kern. Daarom kan er ook worden gekeken naar de bouw van een levensloopbestendige woning op de plek waar de sloop van de bedrijfsbebouwing plaats gaat vinden. Dit alternatief is onvoldoende beschouwd en biedt mijn inziens een betere invulling aan het huidige bestemmingsplan en de wens voor voldoende woningen in de kern. Eventueel kan ontsluiting hiervan aan de Engweg worden voorzien van een inrit op deze weg

De woning is gesitueerd in zogeheten ‘Kernrandzone’. Beleidsmatig is vastgesteld dat er nieuwe woningen bijgebouwd moeten worden. Als zoekgebied hiervoor kunnen zowel gebieden binnen de bestaande kernen als de kernrandzones worden aangemerkt. De kernrandzones vragen daarbij om een ruimtelijke kwaliteitsverbetering, voordat overgegaan kan worden naar herbestemming. De wens om woningen te behouden is vooral van toepassing op de voormalige bedrijfswoning die wordt herbestemd naar een burgerwoning. Een bedrijfswoning is namelijk alleen bestemd voor mensen die ter plaatse een bedrijf uitoefenen, niet zijnde een bedrijf aan huis.

Geen

Geen

Het alternatief voor de bouw van de levensloopbestendige woning op de plek van de te slopen bedrijfsgebouwen is wel onderzocht, maar onwenselijk bevonden. De nieuwe woning kan niet op de plek van de te slopen bedrijfsgebouwen komen, omdat: -vanuit stedenbouwkundig oogpunt het niet wenselijk is om op deze locatie een woning in de zogeheten tweedelijns bebouwing toe te staan. -de ontsluiting van de nieuwe woning niet via het perceel Verbindingsweg 23 kan lopen.

7. Een levensloopbestendige woning is niet specifiek een woning geschikt voor senioren. Daarnaast is het niet logisch om een woning geschikt voor senioren in het buitengebied te maken. Ver weg van noodzakelijke voorzieningen als winkels en medische praktijken. De ontwikkelingen van seniorenwoning in de kern van Elst zou wel logisch zijn zoals deze ook al eerder zijn ontwikkeld. 8. De Engweg is een zeer smalle straat met weinig tot geen mogelijkheden tot passeren. Uit eerdere onderzoeken is

De woning wordt gerealiseerd binnen de zogeheten ‘Kernrandzone’. Dit heeft wel als gevolg dat voorzieningen niet direct naast de deur zijn, maar wel binnen een acceptabele afstand. De kernrandzone ligt namelijk rondom de kern Elst zelf. Uiteraard worden binnen de kernen ook woningen toegevoegd, maar daar is de ruimte ook niet oneindig. Er zal daarom ook gekeken moet worden naar de Kernrandzones. In principe geeft de woonbestemming recht om het perceel te gebruiken om te wonen. Binnen de bestemming

Geen

Geen

gebleken dat in deze straat daarom ook geen parkeermogelijkheden mogelijk zijn. De aanname dat het plangebied deze toename goed aan kan is daarom onvoldoende onderbouwd. Tevens geeft het voorliggen plan ruimte tot het ontwikkelen van een B&B de verkeersbewegingen die hiermee gemoeid kunnen gaan overstijgen het maximum van de genoemde 8,6 verkeersbewegingen. Het plangebied is daar absoluut niet op berekend.

‘Wonen’ zijn diverse specifieke gebruiksregels opgenomen, bijvoorbeeld voor bed & breakfast en bedrijf aan huis. Uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening zijn voor de uitoefening van een beroep- en bedrijf aan huis, een B&B of inwoning specifieke gebruiksregels opgenomen. Hiermee is gewaarborgd dat het gebruik niet leidt tot belemmeringen op de omgeving.

Zienswijze 3 (Ingediend op 2 november 2021) Inhoud zienswijze: Beantwoording gemeente: 1. Het wordt gepresenteerd als één wijziging van agrarische bestemming naar woonbestemming in het buitengebied. Maar er is ook sprake van een wijziging van de bestemming in de Kern van Eist van woon/bedrijfbestemming naar agrarisch. Beide wijzingen kunnen achterwege blijven als de woning op het zuidelijk deel van de kavel wordt ingepast in overeenstemming met de omgevingsvisie om verstedelijking met bebouwing van buitengebieden wordt tegengegaan.

De gronden in het bestemmingsplan maken deel uit van de zogeheten ‘kernrandzone’. Voor deze zone is geen verstedelijkingsverbod opgenomen. Onder voorwaarde van kwaliteitsverbetering is hier verstedelijking mogelijk.

2A. Om de waarden en de ruimtelijke kwaliteit te behouden moet ervoor gewaakt worden dat de verbindingslijnen worden afgesloten door een harde grens van bebouwing. Voor de besluitvorming daarbij moet niet worden volstaan met het juridisch bekijken van de mogelijkheden. Er is allereerst een visie op natuurwaarden en belevingswaarde vereist. En die komt in de toelichting niet aan de orde. Een uitsluitend juridische benadering van

2a. Er wordt niet alleen gekeken naar de juridische mogelijkheden, maar ook naar de wenselijkheid om van deze mogelijkheden gebruik te maken. De motivering van deze bestemmingsplanherziening zit in het wegbestemmen van een hinderlijke bedrijfsbestemming nabij een rustige woonwijk.

Wijziging in bestemmingsplan Geen

Daarbij wijzigt de bestemming bedrijf naar agrarisch. Hiermee wordt een bedrijf met hindercirkel van 30 meter wegbestemd en wordt een agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheden opgenomen.

Reclamant geeft aan dat er een niet-bestaand bedrijf

Geen

gemeentewege geeft door ruime interpretatie van regels veel kansen op bedreigingen. In dit geval onder meer door een in onze ogen onterechte compensatie bij verval van een bedrijfsbestemming vooreen niet bestaand bedrijf aan de Verbindingsweg. En de toekomstige invulling van de bebouwingsmogelijkheden geeft daarnaast ook nog veel negatieve mogelijkheden tot invulling. 2b. De gewenste woning kan naar onze mening beter plaats vinden op het zuidelijk deel van de kavel aan de zijde van de Verbindingsweg op of nabij de nu bestaande "bedrijfs" hal. De kwalitatief goede invulling van het overgangsgebied aan de Engweg staat met nog andere "open" kavels echt onder druk. Ook door de compenserende grondruil die al werd gebruikt bij mogelijke bebouwing op het laatste stuk aan de Driftweg. Dat kan een voorbeeld/precedent zijn voor volgende aanvragen.

3.De te slopen gebouwen aan de zijde van de Verbindingsweg zijn daar voor een groot deel aan het zicht onttrokken en een vervangende woning betekent voor de aanwonenden daar veel minder dan de bouw van een mogelijk groot huis op de zichtlijn aan de Engweg. De nieuwbouw daar is beslist geen logische aanvulling zoals in de Toelichting wordt gesuggereerd.

is. Dit doet geen afbreuk aan de mogelijkheden voor een bedrijf die planologisch aanwezig zijn en de aanwezigheid van de storende bedrijfsbebouwing. De vrees voor negatieve invullingsmogelijkheden van de nieuwe woonbestemming is ongegrond. Deze invullingsmogelijkheden sluiten namelijk aan bij de overige woonbestemmingen in de buurt. 2b De nieuwe woning kan niet op de plek van de te slopen bedrijfsgebouwen komen, hiermee zal de ontsluiting van de nieuwe woning via het perceel Verbindingsweg 23 lopen. Daarbij is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk om op deze locatie een woning in de zogeheten tweedelijns bebouwing toe te staan. Dit plan schept geen enkele precedent om andere percelen binnen de kernrandzone te bebouwen. Op basis van provinciaal beleid moet er namelijk een ruimtelijke meerwaarde worden behaald en ook moet worden voldaan aan het gemeentelijke beleid. Dergelijke initiatieven zullen altijd getoetst worden. Het kan dat de bedrijfsgebouwen nauwelijks zichtbaar zijn voor de reclamant. Ze zijn echter wel goed zichtbaar voor de bewoners aan de Verbindingsweg en de zuidelijke strook van de Engweg. Daarbij hebben de bedrijfsgebouwen en de activiteiten een negatief effect op het woon- en leefklimaat van deze bewoners.

Geen

4.In de toelichting wordt gesproken over de wens om voldoende woningen te behouden. Dat kan en hoort binnen de bestaande bestemmingen. Met deze voorgestelde wijziging gaat het niet om behouden maar om het toevoegen van bebouwing op niet daarvoor bestemde grond.

De nieuwe woning wordt geplaatst binnen het bestaande lint aan de Engweg, Hiervoor is gekozen om het ruimtelijk effect van de nieuw te bouwen woning zo veel mogelijk te beperken. De wens om woningen te behouden gaat vooral op voor de voormalige bedrijfswoning Verbindingsweg 23. Door deze bedrijfswoning te wijzigen naar een burgerwoning kan deze behouden worden.

Geen

Er is ook sprake van het toevoegen van een woning. Om deze woning zo min mogelijk ruimtelijk effect te laten hebben, is gekozen om deze in te passen naast de bestaande woonbestemmingen aan de Engweg.

Zienswijze 4 (Ingediend op 3 november 2021) Deze zienswijze is identiek Voor de beantwoording aan zienswijze 1. Zienswijze 4 hiervan wordt verwezen naar is ingediend door een bewoner de beantwoording van van dezelfde woning als de zienswijze 1. indiener van zienswijze 1. Tevens is deze ondertekend door de indiener van zienswijze 1.

Wijzigingen in bestemmingsplan: Overeenkomstig zienswijze 1 is in de toelichting gewijzigd dat er geen sprake is van bedrijfsactiviteiten op dit moment.

3.

Overzicht wijzigingen

3.1

Wijzigingen naar aanleiding van beantwoording zienswijzen

Naar aanleiding van de zienswijzen is in de toelichting opgenomen dat er op dit moment geen bedrijfsactiviteiten meer zijn. Dit is echter geen wijziging van het bestemmingsplan zelf. Daarom wordt het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld. 3.2

Ambtshalve wijzigingen

Er zijn geen ambtshalve wijzigingen in de regels en de verbeelding van het bestemmingsplan.