Bijlage 2 Koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen

Koersdocument Rhenen Inleiding De gemeente wil dat iedereen goed moet kunnen wonen in Rhenen. Ook als zij een dagje ouder worden en/of zorg of ondersteuning nodig hebben. De huidige woonvisie dateert uit 2017 en is in 2021 geactualiseerd. Sindsdien veranderde er veel. De druk op de woningmarkt nam verder toe. Woningprijzen stijgen weer na een dip in 2022-2023. Waar huizenprijzen voor een bestaande woning in 2010 rond de €280.000 lag, was dat in 2023 ongeveer €460.0001. Een groei van bijna 65%. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning is al meer dan vijf jaar. Eén van de grondgedachten uit de Visie op Rhenen 2035 en de Visie Sociaal 2030 Rhenen zijn: Iedereen doet mee vanuit eigen vermogen. Daarbij hoort een streven naar voldoende geschikte en betaalbare woningen en voldoende voorzieningen, zorg en ondersteuning om volwaardig onderdeel van de samenleving te kunnen zijn. Dit gaat niet vanzelf en vraagt sturing vanuit de gemeente. Tegelijkertijd zien we dat het Rijk stappen zet om meer grip te krijgen op het dossier wonen. De toenmalige minister voor Volkshuisvesting (Hugo de Jonge) introduceerde de Nationale woon- en bouwagenda en de daaruit voortvloeiende programma’s en wetten. Er moet meer én betaalbaarder gebouwd worden. Het kabinet-Schoof zet dit beleid op hoofdlijnen voort.

Regionaal maakte Rhenen afspraken over haar bijdrage aan deze opgave in de Woondeal regio Foodvalley. Daarnaast krijgt wonen en zorg een prominentere plek in het volkshuisvestingsbeleid. Zo krijgt de gemeente meer verantwoordelijkheden rondom het zorgen voor goede huisvesting van verschillende aandachtsgroepen (zie doelgroepen). Uit een evaluatie van de woonvisie die de gemeente uitvoerde blijkt dat deze in het licht van de recente ontwikkelingen aan actualisatie toe is. Tegelijkertijd wil de gemeente inspelen op de nieuwe eisen die het Rijk stelt met de voorliggende Wet versterking regie op de volkshuisvesting (hierna: wet regie). Dit doet de gemeente in de vorm van een Volkshuisvestingsprogramma. Met de wet regie wordt het woonbeleid overgeheveld van de Woningwet naar de Omgevingswet. Dit betekent dat de huidige woonvisie wordt vervangen door een verplicht Volkshuisvestingsprogramma. Dit programma is een uitwerking van de gemeentelijke omgevingsvisie die het beleid op hoofdlijnen bepaalt. Het programma richt zich op concrete maatregelen. Monitoring wordt een verplicht onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma en kan input opleveren voor het ruimtelijk beleid (waaronder de omgevingsvisie). Dit zorgt ervoor dat het beleid beter aansluit op de realiteit en dat er een doorlopende wisselwerking ontstaat tussen beleid en uitvoering.

1 Bron: CBS Statline

Voor u ligt het koersdocument. Dit is een eerste stap richting het opstellen van het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen. In het koersdocument werken we de opgaven uit waar de gemeente Rhenen de komende jaren voor staat en geven we handen en voeten aan de richting (de koers) die de gemeente in wil slaan om deze opgaven het hoofd te bieden. Het koersdocument wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Het uitvoeringsprogramma bevat concrete maatregelen en wordt vastgesteld door het college. Het koersdocument en het uitvoeringsprogramma worden samengevoegd tot het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen.

Proces en status van dit document Rhenen hecht aan een zorgvuldig proces voor het opstellen van het Volkshuisvestingsprogramma. Hierbij volgt de gemeente de onderstaande stappen: • Stap 0: Evaluatie huidig beleid • Stap 1: Kernopgaven in beeld • Stap 2: Stip op de horizon (Koersdocument) • Stap 3: Uitvoeringsprogramma De wet hevelt het verplichte woonbeleid over van de Woningwet naar de Omgevingswet. Dit betekent ook dat de woonvisie verandert in een volkshuisvestingsprogramma onder de Omgevingsvisie. Het programma moet een meer praktische insteek hebben en minder visievorming. Dit is immers in de Omgevingsvisie belegd. Ook is het programma niet langer vormvrij. De huidige woonvisie voldoet al aan de meeste van deze eisen 2. Wat met name mist is het volgende: • Een beschrijving en samenstelling van de huidige gemeentelijke woningvoorraad. • Een beschrijving van de woonbehoefte en beleid voor aandachtsgroepen. • Beleid rondom verbeteren van leefbaarheid, sociale samenhang, kwaliteit openbare ruimte en bereikbaarheid. In stap één en twee zijn voorbereidingen getroffen om het traject goed te starten. In stap nul verzamelden we documenten over het huidig beleid en voerden we gesprekken met ambtenaren en enkele ketenpartners om een beeld te krijgen van de impact van het beleid de afgelopen jaren. De resultaten vatten we samen in een evaluatienotitie (zie bijlage 1).

In stap twee maakten we een schets van de kernopgaven op basis van onderzoeken uitgevoerd in de regio Foodvalley (bijlage 2). Dit vulden we aan met gesprekken met stakeholders en werkten we uit in dit koersdocument. Hierin maken we op hoofdlijnen de belangrijkste keuzes voor de komende jaren. Deze notitie vormt de basis voor het vervolg waarbij we het programma verder uitwerken. In bijlage 3 zijn alle processtappen in verder detail opgenomen.

Doelgroepen Met het Volkshuisvestingsprogramma geeft de gemeente Rhenen invulling aan de woonopgaven. In de Omgevingsvisie streeft de gemeente naar een samenleving die klaar staat voor elkaar. Daarbij zien we dat enkele doelgroepen meer dan evenredig last hebben van de krapte op de woningmarkt en maar moeilijk een plek kunnen vinden. Denk bijvoorbeeld aan starters of jonge stellen zonder kinderen.

2 Zie bijlage 2

2

Daarnaast zijn er mensen die vanwege een zorg- of ondersteuningsvraag een specifieke woonvraag hebben. Met de wet regie speelt het Rijk hierop in. Het Rijk heeft bepaald dat gemeenten ten minste de volgende “aandachtsgroepen” moeten opnemen in het Volkshuisvestingsprogramma. Dit gaat om: • Ouderen (65+) • Mantelzorgers/ontvangers; • Mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking en/of psychische kwetsbaarheid; • Uitstromers uit Beschermd wonen, Maatschappelijke opvang of Jeugdzorg met verblijf; • Daklozen/dreigend daklozen; • Mensen die een beroep kunnen doen op een urgentieverklaring voor een sociale huurwoning. De Wet Regie benoemt een aantal groepen die verplicht in aanmerking komen voor een urgentie, zoals uitstromers uit vrouwenopvang (na huiselijk geweld), slachtoffers mensenhandel, ex-gedetineerden en stoppende sekswerkers; • Arbeidsmigranten; • Studenten; • Woonwagenbewoners; Tot slot is er de doelgroep statushouders/vluchtelingen/ontheemden. Deze groep maakt officieel geen onderdeel uit van de wet regie. Voor deze groepen hebben gemeenten wel een landelijke taakstelling (voor ontheemden een inspanningsverplichting) om te zorgen voor goede huisvesting.

“Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg” en “Versnelde woonopgave” Parallel aan de actualisatie van de woonvisie lopen de trajecten Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg en het project Versnelde woonopgave. Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg Doel van het traject is de woonzorgopgave rondom wonen, welzijn en zorg voor ouderen te vertalen naar een concreet handelingsperspectief. Dit handelingsperspectief richt zich op samenwerking en de realisatie van voldoende variatie in het woningaanbod voor ouderen. Waaronder geclusterde woonvormen, 24-uurszorg thuis en zorgzame buurten waar mensen naar elkaar omkijken. In het Volkshuisvestingsprogramma bouwen we voort op het lopende proces waarbij we nauw samenwerken met de woningcorporatie Rhenam, zorg- en welzijnsorganisaties en andere betrokken partijen. Tegelijkertijd verbreden we de focus naar andere kwetsbare groepen, zodat beide trajecten elkaar versterken. Door deze aanpak voorkomen we dubbel werk, en kan de gemeente sneller overgaan tot de uitvoering. Versnelde Woonopgave en flexwoningen In 2022 is gestart met een onderzoek naar de mogelijkheden voor het realiseren van flexwoningen. Om versneld en aanvullend op de geplande woningbouwopgave voor permanente woningen, betaalbare woningen toe te voegen in gemeente Rhenen.

In februari 2025 zijn er in dit kader 15 tijdelijke woningen gerealiseerd op een locatie aan de Binnenweg in Rhenen, bedoeld voor de sociale huur en opvang van Oekraïense ontheemden. In maart 2025 heeft de gemeenteraad alle raadsvoorstellen voor meer flexwoningen ten behoeve van sociale huur, statushouders en/of Oekraïense ontheemden afgewezen en is besloten om het onderzoek naar de flexwoningen vervolgens af te sluiten. Hiermee is het instrument flexwoningen, ofwel verplaatsbare woningen realiseren op tijdelijke locaties om daarmee de betaalbare woningbouwopgave in Rhenen te bedienen, komen te vervallen. Oplossingen zullen zich moeten

3

richten op het toevoegen van betaalbare woningbouw met behulp van permanente bestemmingswijzigingen.

Leeswijzer: Opbouw van het document De notitie is opgedeeld in twee delen. In het eerste deel beschrijven we de context en opgaven. Dit doen we aan de hand van de eisen voor het volkshuisvestingsprogramma uit de wet regie. In het tweede deel werken we op hoofdlijnen uit welke opgaven we met prioriteit oppakken en welke accenten de gemeente hierin legt.

1 Wat zien we 1.1 Veranderende beleidscontext Nationaal, regionaal en lokaal veranderde er veel de sinds het vaststellen van de woonvisie Kiezen voor Rhenen (2017) en de actualisatie uit 2021. Ook doet de gemeente al veel. Het Volkshuisvestingsprogramma komt dus niet tot stand in een vacuüm. Het bouwt verder op de inzet van de afgelopen jaren en integreert de recente ontwikkelingen. Hieronder beschrijven we enkele van de belangrijkste ontwikkelingen en opgaven die we meenamen bij het opstellen van de koers.

Landelijke beleid Het kabinet Rutte IV had ambitieuze plannen op het gebied van woningbouw. Op nationaal niveau was het speelveld volop in beweging. Zowel voor wonen als wonen met zorg. In 2022-2023 lanceerde minister Hugo de Jonge de Nationale woon- en bouwagenda en bijbehorende programma’s. De nieuwe minister Mona Keijzer zet dit beleid in grote lijnen voort. Bij het opstellen van het Volkshuisvestingsprogramma zien we de onderstaande documenten als kaderstellend: • De Nationale woon- en bouwagenda inclusief alle onderliggende programma’s o Waaronder het programma een thuis voor iedereen en het programma Wonen, en zorg voor ouderen; • De voorliggende wet regie • Het Integraal zorgakkoord (IZA) • Het Gezond en actief leven akkoord (GALA) • Nationaal actieplan dakloosheid: Eerst een thuis • Het akkoord Wonen en ondersteuning voor ouderen (WOZO) Voor een gedetailleerdere beschrijving van deze documenten en hun impact op de context van Rhenen verwijzen we naar bijlage 1: de evaluatienotitie.

Regionale afspraken en beleid Ook binnen de Foodvalley werden er verschillende afspraken en beleid gemaakt die kaderstellend zijn voor het Volkshuisvestingsprogramma. Dit gaat om: • Woondeal regio Foodvalley, inclusief het afsprakenkader ouderenhuisvesting regio Foodvalley. In februari 2025 heeft de regio de geactualiseerde Woondeal vastgesteld. • Regioplan vitale Gelderse vallei • Regiovisie Beschermd wonen en Beschermd thuis • Het afsprakenkader ouderenhuisvesting als onderdeel van de herijking van de Woondeal

4

Voor een gedetailleerdere beschrijving van deze documenten en hun impact op de context van Rhenen verwijzen we naar bijlage 1: de evaluatienotitie.

Lokaal beleid Niet alleen nationaal en regionaal veranderde er veel. Ook lokaal stond Rhenen niet stil. In het Bestuursprogramma legde het college tot 2026 de richting voor de komende jaren op hoofdlijnen vast. Ook kwam er een nieuwe visie op het sociaal domein (Visie Sociaal Rhenen) en stelde de gemeente een transitievisie warmte evenals een routekaart voor de energietransitie op. Tot slot is het “Richtinggevend kader geclusterde woonvormen en 24-uurszorg” aangenomen en zijn locaties aangewezen voor het realiseren van geclusterde woonvormen in de kernen Rhenen, Elst en Achterberg. Ook deze documenten zijn kaderstellend voor het Volkshuisvestingsprogramma. Tot slot kwamen enkele aandachtspunten naar voren tijdens de gevoerde gesprekken. Dit zijn: • De huidige woonvisie en het woonbeleid is onvoldoende bekend binnen de gemeentelijke organisatie • Verschillende regionale afspraken zijn nog onvoldoende geborgd in de woonvisie en toetsingskaders • Er is nog onvoldoende aandacht voor de onderstaande thema’s in de huidige woonvisie: o Huisvesting en ondersteuning van (nieuwe) aandachtsgroepen o Preventie en sociale cohesie o Duurzaamheid o Klimaatadaptatie

1.2 Belangrijkste opgaven voor de komende jaren In dit hoofdstuk geven we een overzicht van de belangrijkste opgaven op het gebied van wonen in Rhenen. Dit doen we door een beschrijving te geven van de omvang en samenstelling van de huidige woningvoorraad, de actuele en verwachte woonbehoefte en de woonbehoefte voor aandachtsgroepen en ouderen.

5

Opgaven in de bestaande woningvoorraad Veel grondgebonden koopwoningen gebouwd tussen 1945-1970 Er staan 8.404 woningen in de gemeente. De meeste woningen staan in Rhenen, gevolgd door Elst en Achterberg. De woningvoorraden in alle kernen lijken sterk op elkaar. We zien veelal grondgebonden koopwoningen in alle kernen (ongeveer 60% van alle woningen). Wel zien we grote verschillen tussen de bouwperioden. In Rhenen (kern) en Elst zien we een oude kern of dorpslint omringt door verschillende uitbreidingen veelal uit de jaren 1945-1980. Denk aan Rhenen Noord, Rhenen West of de oostkant van Elst. In Achterberg is de woningvoorraad juist relatief jong. Hier staan veel woningen gebouwd na 2000. Figuur 1: Woningen naar bouwjaar - Rhenen (kern) en Elst

Bron: BAG

Het aandeel sociale huur in de woningvoorraad is hoger dan in de rest van de regio Foodvalley. Toch is dit nog minder dan 30% van de woningvoorraad en zien we relatief grote tekorten in dit segment. Ongeveer 40% van de huishoudens heeft een inkomen dat valt onder de corporatiedoelgroep. Ook Rhenam gaf tijdens bijeenkomsten aan dat de druk op dit segment hoog is. Tabel 1: Woningvoorraad: Totalen naar type en marktsegment Eigendom Woningtype % Rhenen % regio Foodvalley Koop

Vrije sector huur

Sociale huur

Eengezins

60%

58%

Meergezins

7%

9%

Totaal

67%

67%

Eengezins

3%

3%

Meergezins

1%

3%

Totaal

4%

6%

Eengezins

17%

11%

Meergezins

11%

15%

Totaal

28%

26%

Bron: CBS

Onderhoud en verduurzaming; Met name in het oudere deel van de voorraad Met name in de woningen gebouwd voor 1980 is in de komende jaren wellicht onderhoud nodig. Een goede graadmeter is het aantal woningen met een energielabel van D of lager. In 2024 ging dit om ongeveer 25% van de woningvoorraad. Juist in gebieden met een woningvoorraad gebouwd

6

voor 1970 zien we ook veel lagere energielabels. Bij deze woningen is naast verduurzaming ook op termijn mogelijk onderhoud nodig om te zorgen dat ze in goede staat blijven. Figuur 2: Aantal woningen met een EFG label naar gebied

Bron: VRO

Rhenam is al druk bezig met het verduurzamen van hun bezit en geeft aan op koers te liggen om alle E, F of G labels voor 2030 uit te faseren. De opgave ligt dus vooral in de particuliere voorraad. Makelaars nuanceren dit beeld. Zij zien dat veel mensen die hun woning verduurzamen geen nieuw label aanvragen. Dit is namelijk duur. De particuliere voorraad staat er mogelijk dus beter voor. Het inzetten op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad biedt koppelkansen. Ruime gezinswoningen, gebouwd in de periode tussen 1965 en 1980, bieden goede mogelijkheden voor splitsing of aanpassing ten behoeve van woningdelen. Dit komt door hun praktische indeling, vergelijkbare plattegronden en het gebruik van bouwmaterialen die zich goed lenen voor aanpassingen. Dankzij deze eigenschappen kunnen oplossingen relatief eenvoudig worden opgeschaald. In Rhenen staat een aanzienlijk aantal van dit type woningen. Dit biedt kansen om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Leefbaarheid staat er goed voor Op basis van cijfermatige bronnen (zoals de Leefbaarometer) staat de leefbaarheid in Rhenen er uitstekend voor. Markt, zorg- en welzijnspartijen bevestigen dit beeld. Bijna alle gebieden scoren ruim voldoende tot goed. Wel zijn er enkele plekken met aandachtspunten in Rhenen (kern) en Elst. In Rhenen Noord zien we een mindere sociale cohesie.

In het oostelijk deel van Elst zien we vooral dat er relatief weinig voorzieningen zijn (supermarkt, ontmoetingsruimte etc.). Dit vraagt mogelijk aandacht bij de huisvesting van specifieke doelgroepen. Daarnaast zien we in enkele delen verstening in de wijk wat leidt tot gevoeligheid voor hittestress. Dit gaat in Rhenen om de Binnenstad, Nieuwe Veenendaalseweg/Groeneweg en de Bruine Eng/Rhenen Hoog. En in Elst om de Tabaksweg Larekamp. Belangrijkste opgaven: Op basis van het bovenstaande zien we op het thema bestaande voorraad en leefbaarheid de volgende opgaven:

7

• •

• •

Zorgen dat woningen gebouwd tussen 1945-1970 in goede staat blijven Werken aan duurzaamheid van de woningvoorraad, met name in: o Centrum Rhenen (Kern) o Centrum Elst Mogelijk in enkele delen van de gemeente werken aan het op niveau houden van de vitaliteit en leefbaarheid. Zorgen voor toekomstbestendige, klimaatadaptieve buurten. Met name in: o Rhenen: De Binnenstad o Rhenen: Nieuwe Veenendaalseweg/Groeneweg o Rhenen: Bruine Eng/Rhenen Hoog o Elst: Tabaksweg/Larekamp

Actuele en verwachte woonbehoefte Rhenen werkt hard aan het toevoegen van woningen Doel uit de woonvisie (2017) was om 50 woningen per jaar toe te voegen. Dit is gelukt. Gemiddeld voegde de gemeente ongeveer 55 woningen per jaar toe. In 2021 stelde de gemeente de doelen bij naar 85-90 woningen per jaar; vanuit het woningbehoefteonderzoek regio Foodvalley (2024) en de geactualiseerde Woondeal regio Foodvalley (februari 2025) kan dit oplopen tot 100-110 woningen per jaar. Deze doelen worden voorlopig nog niet gehaald. Deels komt dit door hogere sloopaantallen dan verwacht. Ook werden minder woningen toegevoegd vanuit de bestaande voorraad. Belangrijkste reden is de nieuwbouwproductie die na 2021 sterk terugliep. Dit kwam vooral doordat bouwprojecten vertraging opliepen. We zien met name een dip in de coronajaren. Daarnaast ontloopt Rhenen ook de landelijke trends niet. Denk aan gestegen rentes, stijgende bouwkosten en tekort aan arbeidskrachten. Hierdoor zien we met name na 2022 een terugval in de nieuwbouw productie. Projectleiders en marktpartijen geven aan dat om het tij te keren het belangrijk is dat er enkele grotere nieuwbouwprojecten zijn waar in fases gebouwd wordt. Zo kan een stabiele jaarlijkse productie ontstaan. Dit doet de gemeente deels al in de plannen rond Achterberg Zuid en West.

Ook moet de Randenstudie enkele nieuwe locaties opleveren die de productie richting de toekomst kan garanderen. Tabel 2: Toevoegingen woningvoorraad naar jaar en type toevoeging # Toevoeging overig Sloop/ Jaar # Nieuwbouw Saldo Waarvan splitsen/ onttrekkingen Totaal transformatie 2018 111 18 5 33 96 2019 80 13 10 3 90 2020 60 14 10 13 61 2021 30 10 5 30 10 2022 70 10 0 15 65 2023 41 8 0 13 36 2024 (voorlopig) 24 10 Onb 11 22 416 83 30 118 380 Totaal (gemiddeld) (59 per jaar) (12 per jaar) (5 per jaar) (17 per jaar) (55 per jaar Bron: CBS Statline

8

Vraag naar woningen blijft ook de komende jaren groeien In 2024 voerde de regio Foodvalley een woningmarktonderzoek uit3. Dit is gedaan aan de hand van 3 scenario’s. Dit zijn: 1. Verstedelijkingsstrategie: eerder zijn in de regio Foodvalley afspraken gemaakt over nieuwbouw via de verstedelijkingsstrategie. De hierin genoemde netto uitbreidingsaantallen vormen de basis voor het eerste scenario. Deze uitbreidingsaantallen liggen lager doordat rekening is gehouden met minder instroom vanuit migratie. 2. Landelijke methodiek: de basismethodiek die landelijk wordt gehanteerd om de woningbouwopgave te berekenen bestaat uit een combinatie van de meest recente huishoudensprognose van ABF (Primos2023) en het inlopen van het huidige woningtekort tot 2%. Dit is gehanteerd in het tweede scenario. 3. Wens provincie: de provincie heeft recent met een memo de regio’s gevraagd om na te denken over de toevoeging van extra nieuwbouwwoningen bovenop de prognoses. Dit om met name invulling te kunnen geven aan extra migratie vanuit de Randstad die vanuit meerdere maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkelingen wenselijk is. Deze nieuwbouwopgave ligt daarmee dus hoger dan in het bassiscenario. Op basis van deze drie scenario’s zien we dat de woningvoorraad met ongeveer 550-1.150 woningen moet groeien tot en met 2035 om in de behoefte te voorzien. Dit gaat om 50-100 woningen per jaar.

Als we kijken naar de eerste twee scenario’s zien we met name groei in het aandeel alleenstaanden en stellen zonder kinderen. Enkel als wordt ingezet op het aantrekken van bovenregionale groei zal het aantal gezinnen flink gaan toenemen. In alle scenario’s neemt het aantal alleenstaanden van 75 jaar of ouder snel toe. Dit is een direct gevolg van de doorzettende vergrijzing. Kijkend naar de huidige woningvoorraad is deze hier nog niet op voorbereid. De woningvoorraad bestaat vooral uit grondgebonden gezinswoningen en bevat maar weinig geschikte (nultreden of vergelijkbaar; 22%) of geschikt te maken (31%) woningen. Tabel 3: Verwachte groei woonbehoefte Rhenen naar type huishouden 2025-2035 Doelgroepen Scenario 1: Scenario 2: Verstedelijkings- Landelijke strategie methodiek Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar +140 +205

Scenario 3: Wens provincie +285

Gezinnen Alleenstaanden en stellen 35-55 jaar

+50

+145

+250

+50

+95

+145

Alleenstaanden en stellen 55-75 jaar

+25

+85

+145

Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder

+285

+300

+310

Overig Totaal

-4 +550

-5 +820

-5 +1.135

Bron: Woningbehoefteonderzoek regio Foodvalley

Lokaal vooral behoefte aan betaalbare woningen in zowel het koop als het huursegment Het woningmarktonderzoek schetst ook een beeld van de kwalitatieve vraag. Hierbij hanteert het onderzoek een doorstroommethodiek waarin gekeken wordt naar een ideale samenstelling van de totale woningvoorraad. We zien dat in alle drie de scenario’s richting 2035 een grote vraag naar nultredenwoningen ontstaat, mede als gevolg van de vergrijzing. Als wordt ingezet op 3 Woningbehoefteonderzoek regio Foodvalley 2024

9

bovenregionale groei is er ook een toenemende behoefte aan grondgebonden gezinswoningen. Als we inzoomen op de lokale behoefte (scenario’s één en twee) zien we juist vraag naar betaalbare woningen in het huursegment (zowel sociale huur als middenhuur) en minder in het koopsegment. Dit komt omdat (betaalbare) grondgebonden koopwoningen al veel in de gemeente aanwezig zijn. De gedachte is dat het toevoegen van betaalbare huurwoningen leidt tot extra verhuisbewegingen die de bestaande (betaalbare) grondgebonden woningen vrijspelen. Makelaars en ontwikkelaars nuanceren dit beeld. Zij zien juist lokaal veel behoefte aan met name betaalbare koopwoningen onder starters en jonge gezinnen. Ook vragen zij zich af of het bouwen voor ouderen ook daadwerkelijk leidt tot doorstroming. Dit vraagt meer dan enkel het toevoegen van woningen. Tabel 4: Woningbouwbehoefte (kwalitatief) Scenario 1: Verstedelijkingsstrategie Prijssegment

Type

Totaal

Sociale huur Middenhuur Dure huur Betaalbare koop (tot €405.000) Dure koop (vanaf €405.000) Grondgebonden Appartement zonder lift Nultreden

+++ ++ +

Scenario 2: Landelijke methodiek +++ ++ +

Scenario 3: Wens provincie ++++ ++ +

-

+

++

-

+

++

-

+

+++

++

++

++

++++ +550

++++ +820

++++ +1.135

Bron: Woningbehoefteonderzoek regio Foodvalley

Onvoldoende plancapaciteit om in de behoefte te voorzien Kijkend naar de plancapaciteit zijn er onvoldoende planlocaties om in de groeiende behoefte te blijven voorzien. Momenteel zijn er plannen voor 555 woningen. Ook heeft de gemeente geen woningbouwplannen na 2027. Uitgaande van ongeveer 30% planuitval of vertraging 4, zijn 388 woningen (555 * 0,7) al onvoldoende om aan de groeiende behoefte in scenario 1 (+ 550) te voldoen. Bij inzet op scenario 1, zal er sprake zijn van verdringing: er wordt namelijk geen rekening gehouden met het inlopen van het huidige woningtekort. Stakeholders en de gemeente hebben aangegeven verdringing te willen voorkomen. Er is dus extra ruimte voor woningbouw nodig om aan de behoefte te voldoen. Als de gemeente inzet op scenario 2 (+ 820) of 3 (+ 1.135) zal nog meer extra ruimte voor woningbouw nodig zijn. Marktpartijen en Rhenam bevestigen dit beeld. In de geactualiseerde Woondeal (februari 2025) is afgesproken dat Rhenen zich inzet om tot en met 2034 1.110 woningen te realiseren (bruto); dit komt overeen met de aantallen in scenario 3.

4 Landelijk wordt er bij woningbouw van uitgegaan dat een plancapaciteit van ongeveer 30% boven de behoefte (130%

plancapaciteit tov de behoefte) nodig is om planuitval en vertraging op te kunnen vangen.

10

Figuur 3: Woningbouwplannen naar locatie en grootte

Bron: Gemeente Rhenen

Relatief veel dure plannen in de plancapaciteit Kwalitatief zien we in de plancapaciteit nog veel grondgebonden koopwoningen in de duurdere segmenten (>€405.000). Ook het aandeel sociale- en middenhuur blijft achter. De gemeente stuurt de afgelopen jaren actiever op het aandeel sociale huur. Nieuwere plannen voldoen bijvoorbeeld al wel aan de regionale afspraak om te sturen op 30% sociale huur bij nieuwbouw. De gemeente kiest ervoor om een aparte prijsgrens te hanteren van goedkope koopwoningen (<€308.439, prijspeil 2025). De vraag naar dit segment is groot, omdat met name veel koopstarters (mensen die voor het eerst kopen en dus geen overwaarde meebrengen uit een eerdere woning) niet in staat zijn om vier ton gefinancierd te krijgen met hun inkomen. Omdat het met het oog op de huidige bouwkosten lastiger is om woningen te ontwikkelen onder de € 308.000, zal het hier gaan om soberdere woonconcepten (kleiner, rug aan rug, etc.) en vraagt dit concessies van de gemeente (denk aan een lagere parkeernorm, een lagere grondprijs, minder prijsverhogende eisen). Ook is het voor de haalbaarheid van plannen in dit prijssegment van belang dat het gaat om plannen met minimaal enige omvang (bijvoorbeeld 20 woningen). Daarnaast blijft middenhuur maar moeilijk van de grond komen.

Projectleiders en ontwikkelaars geven aan dat de aantallen middenhuur in plannen te klein zijn voor grotere investeerders (institutionele beleggers zoals pensioenfondsen) om op in te stappen. Rhenam geeft aan dat weten regelgeving rondom de financiering van woningbouw buiten het sociale huursegment het moeilijk maakt voor een kleinere corporatie om hier een betekenisvolle rol te spelen. Voor kleinere verhurende partijen werkt de nieuwe Wet betaalbare huur als een belemmering, al moet het effect hiervan niet worden overdreven. Professionele investeerders als pensioenfondsen zien zeker kansen in dit segment, mits het gaat om projecten van enige omvang (bijvoorbeeld 20 woningen). Gezien de vraag is het belangrijk dat dit middenhuursegment meer volume krijgt, maar dit zal niet

11

vanzelf ontstaan, dit vraagt een actievere regie vanuit de gemeente. Onderdeel van die actieve regie kan zijn een flexibele uitruil van segmenten, bijvoorbeeld het toevoegen van middeldure huur vanuit de bestaande voorraad sociale huurwoningen in ruil voor extra bouw van nieuwe sociale huurwoningen. Programmatisch werken Veel plannen zijn officieel nog zacht (ongeveer 80%) 5. Dit geeft theoretisch nog ruimte om bij te sturen binnen de bestaande plancapaciteit. Projectleiders van de gemeente geven aan dat deze ruimte zeer beperkt is. Ook onder veel zachte plannen liggen al vaak bindende afspraken. De komende jaren ligt er dus een opgave om de plancapaciteit niet alleen uit te breiden maar ook om deze beter in lijn te brengen met de behoefte. Dit vraagt mogelijk ook het afschalen van enkele bestaande plannen die niet meer passen bij de behoefte. Om dit te kunnen bereiken zal de gemeente op een andere manier moeten gaan werken: meer programmatisch, sturend op het totaal van alle plannen, en minder projectmatig per woningbouwproject. Het wordt immers des te belangrijker om te bewaken dat het totaal van alle projecten samen een gewenste mix van woningen oplevert. Binnen de gemeente zal deze programmatische regierol expliciet belegd moeten worden. Dit heeft een behoorlijke impact op de interne organisatie en betekent een andere manier van werken.

Daarbij wordt gedegen monitoring belangrijker, zodat er kortcyclischer gestuurd kan worden op actuele cijfers. De betekenis van deze wijziging in werken wordt in het uitvoeringsprogramma nader uitgewerkt. Belangrijkste opgaven Op basis van het bovenstaande zien we op de thema’s bestaande voorraad en leefbaarheid6 de volgende opgaven: • De plancapaciteit in lijn brengen met het groeiscenario. o Zoeken naar aanvullende plannen op basis van een 130% plancapaciteit o Bestaande woningvoorraad beter benutten (splitsen, woningdelen, optoppen, etc.) • Zorgen voor meer nultredenwoningen in het woningbouwprogramma in lijn met het Regionale afsprakenkader ouderenhuisvesting regio Foodvalley. • Zorgen voor meer betaalbare woningen in het woningbouwprogramma. Dit gaat naast 30% sociale huur om 36% middelduur: die laatste categorie bestaat uit 15% middeldure huur/goedkope koop en 21% betaalbare koop. • Mogelijk enkele plannen afschalen die niet meer voldoen aan de veranderende behoefte.

Een groeiende vraag naar wonen met zorg- en ondersteuning voor ouderen Het aantal ouderen in Rhenen neemt snel toe. Tussen nu en 2040 groeit het aantal mensen ouder dan 65 jaar met 32%. Het aantal 85+’ers zal in die periode nog harder groeien (+60% tot 2040). Dit heeft tot gevolg dat het aantal ouderen dat zorg nodig heeft groeit. Bijvoorbeeld doordat zij last krijgen van fysieke beperkingen of dementie. Invullen randvoorwaarden langer zelfstandig wonen Zorgen dat iedereen prettig oud kan worden in Rhenen vraagt om het invullen van de opgaven die voortkomen uit de vergrijzing. Dit betekent niet alleen zorgen voor een divers woningaanbod, maar 5

Zachte plannen zijn plannen zonder vastgesteld omgevingsplan of onherroepelijk programma

6 Leefbaarheid gaat niet alleen gaat over de fysieke omgeving, maar ook over sociale cohesie, toegankelijkheid en

voorzieningen die aansluiten bij de behoeften van specifieke groepen.

12

juist het versterken van gemeenschappen waarin mensen naar elkaar omzien. Dit bevordert de sociale cohesie en vermindert de toenemende druk op de zorg. Daarbij is het van belang dat er een goede mix van huishoudens en leeftijden in wijken en buurten. Daarnaast is het belangrijk om te werken aan brede ontmoeting in samenwerking met welzijn. Ook vraagt dit passende en toegankelijke voorzieningen zoals goede mantelzorgondersteuning, een aantrekkelijke dementievriendelijke woonomgeving en goede ondersteuning voor mensen die dit nodig hebben. In de Visie Sociaal Rhenen zet de gemeente de lijnen uit voor het creëren van deze sterke sociale basis. Daarnaast geven stakeholders aan dat beschikbaarheid van zorg, preventie, toegang tot een huisarts, openbaar vervoer en brede ontmoeting van groot belang zijn. Preventie is cruciaal voor het zelfstandig wonen van ouderen en bepaalde aandachtsgroepen, omdat het helpt om problemen vroegtijdig te signaleren en te voorkomen dat kleine uitdagingen uitgroeien tot grote, complexe situaties. Met name de huisartsenzorg vraagt hier aandacht voor, omdat de bestaande praktijken aan hun maximale capaciteit zitten en maar moeilijk uit kunnen breiden. Ook met het oog op de verwachte algehele groei van Rhenen vraagt dit aandacht. Het voorzieningenaanbod waaronder de huishoudenszorg moet meegroeien met de bevolking.

Efficiënter (samen)werken om zorg toegankelijk en betaalbaar te houden Als gevolg van het groeiend aantal ouderen met een zorgbehoefte en een tekort aan zorgpersoneel zullen in de toekomst enkel de meest kwetsbare ouderen nog opgenomen worden in een verpleeghuis. Dit maakt investeren in goede zorg thuis belangrijk. Die zorg wordt betaald vanuit verschillende regelingen: wijkverpleging en verzorging vanuit de Zorgverzekeringswet, intensievere zorg via Volledig Pakket Thuis of Modulair Pakket Thuis (Wet langdurige zorg) en huishoudelijke ondersteuning en dagbesteding vanuit de Wmo. Er ligt dan ook een opgave hoe we deze vormen van welzijn, ondersteuning en zorg goed op elkaar laten aansluiten. Om de zorg ook op termijn toegankelijk én betaalbaar te houden, is het belangrijk dat partijen samenwerken, elkaar aanvullen en elkaar versterken. Bijvoorbeeld door de inzet van welzijn, het bundelen van zorglevering en het terugdringen van reistijden voor zorgprofessionals of de inzet van een praktijkondersteuner. Dit vraagt onder andere dat zorggeschikte woningen ook worden toegewezen aan de doelgroep, en dat de gemeente afspraken maakt met zorgpartijen over de beschikbaarheid van de zorg. Vanuit het traject Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg worden hier al de eerste stappen in gezet.

Zorgen voor voldoende huisvesting voor ouderen Een groot deel van de ouderen zal zelfstandig in een reguliere woning blijven wonen. De groei van de groep ‘oudere ouderen’ zorgt ervoor dat meer mensen behoefte krijgen aan zorg- of ondersteuning. Een deel van deze groep heeft vanwege mobiliteitsproblemen behoefte aan een toegankelijke woning. Niet alle woningen zijn hiervoor geschikt. Soms kan dit worden opgelost door de bestaande woning aan te passen, in andere gevallen is een verhuizing naar een nultredenwoning, geclusterde of zorggeschikte woning nodig. De vraag naar deze woningen neemt snel toe. De behoefte aan reguliere nultredenwoningen neemt tot en met 2035 toe met zo’n 55.7 Definitie nultredenwoning Een reguliere woning die zowel intern als extern toegankelijk is. Dit betekent dat de woning te bereiken is zonder traplopen. Ook de keuken, badkamer, toilet en minimaal 1 slaapkamer zijn zonder trappen te bereiken.

7 ABF / Afsprakenkader ouderenhuisvesting Regio Foodvalley: opgave gaat t/m 2030, deze hebben we met een gelijke

groei doorgetrokken t/m 2035.

13

Ook is er een groep ouderen die behoefte heeft aan meer ‘beschutting’ en daarom wil wonen in een ‘geclusterde’ woning. Het kan hierbij gaan om een groter of kleiner seniorencomplex met een ontmoetingsruimte, maar bijvoorbeeld ook om een hofje met een gezamenlijke binnentuin. Een dergelijke woning kan ouderen helpen langer zelfstandig te blijven wonen en de regie te houden op het eigen leven. Dit helpt weer bij het uitstellen of voorkomen van een intensievere zorgvraag. Als mensen op enig moment toch professionele zorg (wijkverpleging) nodig hebben, dan is dat in een geclusterde woonvorm efficiënter te organiseren dan wanneer mensen verspreid wonen in reguliere woningen. Ook naar dit type woningen constateert de regionale woonzorganalyse een groeiende behoefte. Geschat wordt dat er tot en met 2035 extra behoefte is aan 130-180 geclusterde woningen8. Recent heeft de gemeente drie locaties aangewezen (in Rhenen, Elst en Achterberg) voor het realiseren van geclusterd wonen voor ouderen. Naar verwachting zal dit niet voldoende zijn om in de behoefte te voorzien. Aanvullende locaties zullen dan ook nodig zijn. Definitie geclusterde woning Geclusterde woningen zijn nultredenwoningen die deel uitmaken van een complex of groep van woningen die geschikt zijn voor ouderen.

De inrichting van het complex is bij voorkeur dementievriendelijk en gericht op sociaal contact en gemeenschapsgevoel. Er is een ontmoetingsruimte inpandig of in de directe nabijheid.

Ouderen met een Wet langdurige zorg (Wlz) indicatie wonen vaak in een verpleeghuis. In algemene zin geldt dat er in Nederland wachttijden zijn voor verpleeghuizen. Er is vanuit de regionale onderzoeken geen specifieke informatie beschikbaar over wachtlijsten of wachttijden voor verpleeghuizen in Rhenen; maar waarschijnlijk zal ook in Rhenen momenteel een tekort zijn aan intramurale verpleeghuisplekken. De lijn van het Rijk is dat er geen uitbreiding van dit intramurale aanbod komt. De norm wordt: zelf als het kan; thuis als het kan; digitaal als het kan. In de praktijk betekent dit dat ook ouderen met een (intensieve) zorgvraag vaker zelfstandig wonen. Het aandeel 85+ zal groeien met 60% richting 2040. De vraag naar intensieve zorg zal dus blijven stijgen. Eén van de mogelijke oplossingen is het toevoegen van ‘zorggeschikte woningen’. Dit zijn zelfstandige, geclusterde woningen waar via het Volledig Pakket Thuis (VPT) verpleeghuiszorg geleverd wordt. VPT kan ook in een reguliere woning geleverd worden (mits deze hiervoor geschikt zijn). Naar schatting groeit het aantal mensen dat gebruikmaakt van het VPT met ongeveer 85 mensen tot en met 20359. Definitie zorggeschikte woning Zelfstandige woningen in een geclusterde woonvorm die zo ingericht zijn dat hier goed verpleegzorg geleverd kan worden. Zorggeschikte woningen zijn een alternatief voor traditionele verpleeghuisplekken.

De woningen moeten rolstoel- of rollatorgeschikt zijn, met voldoende ruimte bij de entree, in de toiletruimte en in de badkamer. Deze woningen kunnen onderdeel zijn van een complex waar alle bewoners gebruik maken van Wlz-zorg, maar ook van een geclusterde woonvorm waar ook mensen zonder Wlz-indicatie wonen.

Let op: De opgave ouderenhuisvesting is niet alleen een nieuwbouwopgave. Deze woningen kunnen ook door het aanpassen van bestaande woningen worden gerealiseerd. Denk aan het geschikt maken van woningen of het toevoegen van een ontmoetingsruimte.

8

Woonzorganalyse / Afsprakenkader ouderenhuisvesting Regio Foodvalley: opgave gaat t/m 2030, deze hebben we met een gelijke groei doorgetrokken t/m 2035. 9 Woonzorganalyse / Afsprakenkader ouderenhuisvesting Regio Foodvalley.

14

Belangrijkste opgaven Op basis van het bovenstaande zien we de volgende opgaven: • Randvoorwaarden langer zelfstandig wonen voor ouderen invullen o Goede mix van mensen (dragers en vragers) door divers woningaanbod in de wijk o Zorgen voor goede voorzieningen in de wijk (OV, huisartsenzorg, supermarkt etc.) o Werken aan ontmoeting in brede zin, zowel fysiek als sociaal, ook in samenwerking met welzijn o Toegankelijke en herkenbare woonomgeving die uitnodigt tot bewegen en ontmoeten o Mantelzorgondersteuning • Zorgen voor meer nultreden, geclusterde en zorggeschikte woningen in de woningvoorraad o Bepalen waar deze woningen moeten staan o Invullen realisatie via nieuwbouw of transformeren van bestaande woningen o Zorgen dat doorstroom naar deze woningen ook op gang komt o Een zorggeschikte woning is niet per se een randvoorwaarde voor het leveren van Verpleegzorg Thuis (VPT).

De kernopgave is om samen met betrokken partijen te bepalen welke randvoorwaarden nodig zijn om deze zorgvorm op verantwoorde wijze mogelijk te maken • Zorgen voor passende en beschikbare zorg, welzijn en ondersteuning, ook richting de toekomst (met oog op kosten en personeelstekorten) o Voldoende welzijnsaanbod o Toewijzen zorggeschikte woningen o Afspraken met zorgaanbieders over efficiënte inzet en beschikbaarheid van zorg • Zorgen voor zorgzame buurten waar mensen naar elkaar omkijken • Werken aan bewustwording en stevige sociale basis • Zorgen voor dementievriendelijke wijken • Zorgen voor samenwerking en verbinding tussen gemeente, zorg- en welzijnspartijen, en Rhenam

Woonbehoefte voor aandachtsgroepen Zorgen voor goede huisvesting voor aandachtsgroepen Naast ouderen is in de woonzorganalyse voor de verschillende aandachtsgroepen uit de wet regie de behoefte in beeld gebracht. Hierin zien we drie verschillende groepen op basis van het type woning of het type zorg of ondersteuning dat zij nodig hebben. • Mensen met primair behoefte aan een betaalbare sociale huurwoning, mogelijk met aanvullende zorg of ondersteuning; • Mensen met behoefte aan een gespikkelde10 of beschermde woonvorm; • Mensen met vraag naar een specifieke woning maar die geen directe zorg of ondersteuningsvraag hebben. De onderstaande tabel geeft de verwachte behoefte weer voor de komende jaren. Let op: Dit is een eerste indicatie. De gemeenten in de regio Foodvalley maken momenteel afspraken over de

10 Een gespikkelde woonvorm is een reguliere woning in de wijk maar waar zorg of ondersteuning voor de bewoner op

afroep aanwezig is.

15

daadwerkelijke huisvestingsopgave per gemeente (fairshare). De daadwerkelijke opgave kan dus nog wijzigen ten opzichte van deze aantallen. Tabel 5: Inschatting huisvestingsopgave aandachtsgroepen: Type woning

Een sociale huurwoning. Mogelijk met enige zorg of ondersteuning Betaalbaar (<€650,43)

Doelgroep Mensen die uitstromen uit intramurale instellingen BW/GGZ, VO, MO, Jeugdzorg met verblijf, detentie, forensische zorg Dakloze of dreigend dakloze mensen Stoppende sekswerkers Statushouders

Indicatieve behoefte

25-65 woningen per jaar • De gemeente gaat afspraken maken met de regio over de daadwerkelijke opgave en verdeling

• Aantal dakloze of dreigend dakloze bekend

mensen

is

niet

Mantelzorgers of ontvangers

Een gespikkelde of beschermde woonvorm

Overige specifieke woningen

Mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking Mensen met een psychische kwetsbaarheid

Vraag en aanbod lijken in balans • De gemeente gaat afspraken maken met de regio over de daadwerkelijke opgave

Arbeidsmigranten

De gemeente gaat afspraken maken met de regio over de daadwerkelijke opgave

Studenten

Er lijkt geen directe opgave te zijn

Woonwagenbewoners

Ongeveer 6 extra plekken

Bron: Woonzorganalyse Regio Foodvalley *Statushouders zijn niet verplicht urgent maar daar heeft de gemeente wel een taakstelling. In praktijk worden zij via directe bemiddeling gehuisvest.

Zorgen voor voldoende vrijkomende sociale huurwoningen Met name bij de doelgroep die behoefte heeft aan een sociale huurwoning is het beperkte beschikbaar komende aanbod een knelpunt. Na invoering van de wet regie moeten de gemeenten op termijn voor de meeste van deze mensen verplicht met urgentie een sociale huurwoning toewijzen. Kijkend naar de beschikbaar komende sociale huurwoningen in 2021, 2022 en 2023 zien we dat er maar beperkt sociale huurwoningen vrijkomen. Dit gaat gemiddeld om ongeveer 140160 woningen per jaar. Dit betekent dat als alle urgente doelgroepen voorrang krijgen, een groot deel van de vrijkomende sociale huurwoningen wordt toegewezen aan deze doelgroepen (ongeveer 30-40%). Dit is in de basis een teken van schaarste en vraagt het maken van afwegingen. Ook met het oog op de regulier woningzoekenden die op basis van wachttijd een woning toegewezen krijgen. Toekomstbestendig aanbod voor mensen met een verstandelijke beperking Vraag en aanbod naar woonruimte voor mensen met een verstandelijke beperking in Rhenen lijkt ongeveer in balans. Ook richting de toekomst. Een belangrijke ontwikkeling binnen de doelgroep verstandelijk beperkten is dat ook hier sprake is van vergrijzing. Zorg gericht op bijkomende

16

ouderdomsproblematiek en levensloopgeschikte huisvesting vraagt de komende jaren dan ook aandacht. Zideris (de grootste aanbieder van woonruimte voor mensen met een verstandelijke beperking in Rhenen) bevestigt dit beeld. Goede huisvesting voor mensen met een psychische kwetsbaarheid (BW) De meeste mensen met een psychische kwetsbaarheid wonen zelfstandig. Sommige mensen hebben naast zorg- of ondersteuning ook behoefte aan een beschermde woonplek. Hiervoor zijn verschillende regelingen. Dit kan gaan om een kortdurende behandeling of een crisisopname. Voor langduriger verblijf komen mensen in aanmerking voor Beschermd Wonen (BW) of Beschermd Thuis (BT). Vanuit de Regiovisie Beschermd wonen en Beschermd thuis zetten gemeenten zoveel mogelijk in op Beschermd thuis in de eigen woning. Mocht dit niet goed lukken kunnen gemeenten binnen de regio ook geclusterde beschermde woonconcepten realiseren. Op basis van de woonzorganalyse lijken vraag en aanbod BW/BT in balans. Vanuit de regio geeft centrumgemeente Ede aan dat het plaatsen van mensen in Beschermd thuis momenteel goed gaat. Rhenam bevestigt dit beeld. Aanpakken en voorkomen dakloosheid De groep dak- en thuisloze mensen is veelzijdig. Het traditionele beeld van een persoon die buiten slaapt op een bankje gaat in veel gevallen niet op. Dakloze mensen slapen veelal bij vrienden of familie op de bank, in hun auto.

Het gaat ook niet alleen om alleenstaanden. Denk bijvoorbeeld aan alleenstaande moeders met kinderen. Niet alle dak- en thuislozen melden zich bij instanties. Dat maakt het lastig om een scherp beeld te krijgen van het aantal dak- en thuisloze mensen in Rhenen. De sterke gemeenschap in Rhenen zorgt er in veel gevallen voor dat zij in eerste instantie tijdelijk worden opgevangen binnen de familie of kennissenkring. Dit is alleen niet altijd mogelijk of houdbaar. In deze gevallen is er Maatschappelijke Opvang in Ede. Uit signalen blijkt behoefte aan pauzeplekken bij crisissituaties. Deze bieden een veilige, tijdelijke omgeving om tot rust te komen en escalatie te voorkomen. Het doel is stabiliteit, stressvermindering en tijd voor vervolgstappen. Begeleiding helpt de situatie in kaart te brengen een duurzame oplossing te vinden, waardoor intensievere crisisopvang mogelijk kan worden voorkomen. Zonder een helder beeld van de omvang van de doelgroep, is het moeilijk te zeggen of de huidige voorzieningen voldoende zijn. Momenteel wordt in de regio Foodvalley een Ethos-telling uitgevoerd. Dit moet een scherper beeld geven van de omvang van dakloosheid in Rhenen. Dit betekent niet dat de gemeente hoeft te wachten met het implementeren van oplossingen. De beste manier om dak- en thuisloosheid terug te dringen is preventie.

Bijvoorbeeld door het voorkomen van huisuitzettingen en aanpakken van kleine schulden vóórdat ze groot worden. Daarnaast is het belangrijk om niet uit het oog te verliezen dat mensen die dakloos worden eigenlijk vooral een huisvestingsprobleem hebben. Door mensen zo snel mogelijk te huisvesten kunnen zij beginnen met herstel of de wederopbouw van hun leven. Er ligt dus een opgave om in samenwerking met Rhenam woningen beschikbaar te stellen voor deze doelgroep. In sommige maar niet alle gevallen is daarnaast zorg nodig. Dit vraagt dus ook het maken van afspraken met zorgpartijen om te borgen dat (waar nodig) deze zorg en ondersteuning ook daadwerkelijk geleverd wordt.

17

Belangrijkste opgaven: Op basis van het bovenstaande zien we de volgende opgaven: • Regionaal afspraken maken over de daadwerkelijke huisvestingsopgave voor aandachtsgroepen. • Zorgen dat jaarlijks voldoende (betaalbare) sociale huurwoningen beschikbaar komen zodat deze onder andere kunnen worden toegewezen aan urgente aandachtsgroepen • Zorgen dat het aanbod voor mensen met een verstandelijke beperking toekomstbestendig is met oog op het ouder worden van de doelgroep • Dakloosheid waar mogelijk voorkomen • Zoeken naar locaties voor woonwagenbewoners • Invullen randvoorwaarden voor voldoende woningen voor aandachtsgroepen en zorgzame wijken met een zacht landing in de wijk. Denk aan: o Het voorkomen van concentraties kwetsbare mensen die behoefte hebben aan een woonomgeving gericht op herstel en re-integratie in de samenleving o Acceptatie van bewoners dat er mensen in de wijk wonen met een zorg- of ondersteuningsvraag

18

2 Koers: De richting voor de komende jaren Tijdens verschillende bijeenkomsten zowel intern binnen de gemeente als extern met stakeholders bespraken partijen de opgaven en ontwikkelingen. Dit vulden we aan met bewonersperspectieven uit recente participatietrajecten11 en de bestudeerde beleidsdocumenten. Op basis van deze ingrediënten stelden we een aantal waarden op van waaruit we in de gemeente Rhenen werken. Samen met de betrokken partijen bepaalden we vervolgens gezamenlijk tijdens de stakeholderbijeenkomsten welke opgaven voor hen de hoogste prioriteit hebben. Dit werkten we uit naar een aantal globale beleidsrichtingen. Deze beleidsrichtingen vormen de basis voor het opstellen van het Volkshuisvestingsprogramma. Samen vormen deze ingrediënten de koers voor het vervolg.

2.1 Waarden van waaruit we werken (ambitie) Vanuit de verschillende interne en externe bijeenkomsten, participatietrajecten, als ook de Visie op Rhenen 2035, de Visie Sociaal 2030 Rhenen, het Bestuursprogramma en het Plan van aanpak GALA, komen een aantal waarden en ambities naar voren die kaderstellend zijn voor het Volkshuisvestingsprogramma. Deze hebben we geherformuleerd in kernwaarden of principes van waaruit we de komende jaren willen werken. We identificeerden de volgende principes: •

We zijn een gemeente met een overwegend landelijk, groen en dorps karakter, dit willen we waar mogelijk behouden o Wel willen we op plekken die zich daar voor lenen meer inbreiden, soms ook door een grotere bouwhoogte te kiezen. Door meer woningen binnen de bestaande bebouwde kom te bouwen houden we het buitengebied open en groen.

•

We maken ruimte voor de behoefte van de Rhenenaren o In de Regio Foodvalley bestaat door de grote druk op de woningmarkt een forse behoefte aan de uitbreiding van de woningvoorraad. o Rhenen wil haar bijdrage leveren aan de regionale opgave, maar stelt bij de programmatische invulling van het woningbouwprogramma de behoefte van de eigen inwoners van Rhenen wel voorop (zowel doorstromers als starters) o Tegelijkertijd willen we ook aantrekkelijk blijven voor vestigers die een nieuwe impuls kunnen geven aan onze gemeenschappen.

•

We streven naar zorgzame wijken waar jong- en oud samenwonen. o We werken aan voldoende en divers aanbod. o Variatie aanbrengen in de woningvoorraad is meer dan een nieuwbouwopgave. Dit gaat ook om het verbouwen en herbouwen van bestaande woningen.

•

De woon(zorg)opgave is een gezamenlijke opgave. Samenwerking is randvoorwaardelijk/noodzakelijk. o De opgaven zijn domeinoverstijgend, verschillende partijen zullen moeten samenwerken om concrete resultaten te boeken.

11 Dit gaat om bijeenkomsten georganiseerd als onderdeel van de volgende trajecten: Leefbaarheidsplan Elst, Visie Sociaal

Rhenen en het traject Versnelde woonopgave.

19

o

Dit gaat zowel over samenwerking met de regio, corporaties, ontwikkelaars, zorgpartijen, bewoners, etc.

•

Iedereen moet mee kunnen doen o We werken aan een passend woningaanbod dat past bij iedere levensfase. o We werken samen aan vitale en zorgzame buurten waarin inwoners betrokken, vitaal en betekenisvol samen kunnen level en omzien naar elkaar. o Dit vraagt een stevige sociale basis in alle kernen en beschikbare ondersteuning op maat (waar nodig).

•

We stellen de mens centraal: o We gaan uit van wat mensen wel kunnen en werken vanuit positieve gezondheid. o We zetten zoveel mogelijk in op eigen regie op het eigen leven van mensen.

•

We zijn toekomstgericht: We werken aan woonwijken die klaar zijn voor de toekomst. Denk hierbij aan: o Toegankelijk, duurzaam en comfortabel te verwarmen woningen. o Een woonomgeving die toegankelijk en klimaatbestendig is en aanzet tot ontmoeten en bewegen.

•

We voeren regie: We pakken als gemeente expliciet een sterker sturende rol op de woningmarkt. Denk hierbij aan: o Integraal programmatisch werken: door het overzicht te bewaken tussen alle losse woningbouwprojecten werken we gericht toe naar het gewenste doel. o Meer inzet van instrumenten die het mogelijk maken om als gemeente te sturen en het initiatief te nemen.

2.2 Belangrijkste opgaven: Waar willen we aan werken Samen met de stakeholders bepaalden we de belangrijkste opgaven voor de komende jaren. De volgende punten zijn volgens de samenwerkende partijen belangrijk én urgent:

Belangrijkste opgaven wonen en de woonomgeving: • • • • • • •

Versnelling aanbrengen in het woningbouwprogramma en plancapaciteit in lijn brengen met het groeiscenario; Meer variatie aanbrengen in de woningvoorraad (klein, nultreden, geclusterd, zorggeschikt betaalbaar); Strak blijven sturen op betaalbaarheid van nieuwbouw (sociale huur en betaalbare koop); extra aandacht mogelijkheden realiseren middenhuur; Zorgen dat woningen gebouwd voor 1990 in goede staat blijven; Op enkele plekken werken aan leefbaarheid en vitaliteit;12 Woonomgeving en woningen toekomstbestendig maken; Toegankelijke en dementievriendelijk woonomgeving.

12 De laatste drie bullets vallen ook onder wonen, welzijn en zorg. Het betreft een integrale opgave waarbij fysiek en

sociaal domein moeten samenwerken.

20

Belangrijkste opgaven wonen, welzijn en zorg • • • • • •

•

•

Zorgen voor een gevarieerd en vernieuwend woningaanbod voor ouderen en aandachtsgroepen; Bewustwording stimuleren; Doorstroming stimuleren; Werken aan stevige sociale basis; Afspraken maken met de regio over huisvestingsopgave aandachtsgroepen; Borgen randvoorwaarden goede ouderenzorg: o Ontmoeting; o Huisartsenzorg; o Welzijn; o Zorg- en ondersteuning blijven beschikbaar ook in de toekomst; Werken aan randvoorwaarden huisvesting aandachtsgroepen: o Acceptatie; o Spreiding; Opzetten netwerk/samenwerkingsstructuur (ambtelijk en bestuurlijk).

2.3 Richting voor de uitvoering Op basis van deze prioriteiten hebben we enkele beleidsrichtingen uitgewerkt die we in het vervolg van het uitvoeringsprogramma verder gaan concretiseren. Deze hebben we hieronder samengevat:

Woningbehoefte en woningvoorraad Pijler 1: Voldoende en diverse woningen toevoegen via nieuwbouw We bouwen voldoende woningen om verdringing zoveel mogelijk te voorkomen. Het aanbod dat we toevoegen zorgt voor meer diversiteit in de woningvoorraad (klein, nultreden, betaalbaar). • We voegen 800-1.100 woningen (netto) toe tot en met 2035.13 • We werken met een 130% plancapaciteit om planuitval en vertraging op te kunnen vangen. Dit betekent een plancapaciteit van 1.100 – 1.400 woningen tot en met 2035. • We gaan als gemeente programmatisch werken, waarbij er niet alleen per project gestuurd wordt, maar er in de regievoering integraal gekeken wordt naar de samenhang tussen de nieuwbouwplannen. • Er is op dit moment onvoldoende ambtelijke capaciteit om de versnelling te kunnen faciliteren. We kiezen er voor om deze ambtelijke capaciteit te vergroten. Wanneer we er niet in slagen om de ambtelijke capaciteit te vergroten, dan zullen er keuzes gemaakt moeten worden. Bijvoorbeeld door prioriteit te geven aan grotere plannen (50+ woningen), want daar zijn minder vergunningsaanvragen voor nodig dan voor meerdere kleine plannen. Of we geven prioriteit aan plannen die volkshuisvestelijk de grootste bijdrage leveren aan de gewenste toevoeging, zoals seniorenwoningen.

13 Woningbehoefteonderzoek regio Foodvalley 2024 (scenario 2 en 3). De bovengrens van 1.100 woningen komt overeen

met de opgave voor Rhenen vanuit de geactualiseerde Woondeal regio Foodvalley (februari 2025).

21

Pijler 2: Beter benutten bestaande woningvoorraad en deze toekomstbestendig maken Naast nieuwbouw zoeken we naar manieren om vanuit de bestaande voorraad woningen toe te voegen. Dit zien we nadrukkelijk ook als kans om met name de kwaliteit van de voorraad in de naoorlogse buurten (1945-1980) op peil te houden. • We zorgen voor duidelijk beleid over wat mogelijk is bij woningsplitsing en woningdelen, waarbij we niet alleen kijken naar fysieke regels (bouwkundige eisen, brandveiligheid, parkeren etc.) en waar die mogelijk versoepeld kunnen worden, maar ook naar regels rond inkomen (kostendelersnorm, hier zijn landelijk enkele voorbeelden van verruiming van de mogelijkheden voor mensen om een woning te delen of kamers te verhuren zonder direct gekort te worden op hun uitkering of aow). Het huidige beleid rondom prémantelzorgwoningen en het bouwen van tijdelijke woningen op het eigen erf brengen we in lijn met nieuwe wettelijke mogelijkheden die door de Minister recent zijn aangekondigd. • Samen met Rhenam zoeken we naar locaties waar verdichting ruimtelijk mogelijk en inpasbaar is. Dit gaat met name om ééngezinswoningen in hun bezit met grote achtertuinen. In de prestatieafspraken wijzen we deze locaties aan. • We zorgen ervoor dat woningen van voor 1990 in goede staat blijven door te stimuleren dat de eigenaren deze verduurzamen.

• Vanuit de Transitievisie warmte stuurt de gemeente op energieneutraliteit in 2040. We onderzoeken welke extra stappen nodig zijn als het gaat om woningbouw en de energietransitie. Pijler 3: Lokale behoefte gaat voor We leggen het accent in de programmering primair op de lokale vraag van starters, mensen met een lager inkomen en ouderen. Secundair op de regionale vraag om vestigers zoals jonge gezinnen naar de gemeente te trekken. • Het accent ligt op betaalbare woningbouw. Bij nieuwe plannen sturen we strak op: 30% sociaal en 36% middelduur. Die laatste categorie bestaat uit 15% middeldure huur/goedkope koop en 21% betaalbare koop. Uitruil van categorieën tussen projecten is mogelijk (mits concreet in afspraken vastgelegd) om op die manier kleinere projecten haalbaar te maken door te komen tot grotere aantallen van dezelfde woningen in één project. • We onderzoeken de mogelijkheden om het vereveningsfonds beter te benutten. Op dit moment wordt er nog niet veel gebruik gemaakt van het vereveningsfonds. Door in het nieuwe Volkshuisvestingsprogramma duidelijker te zijn over de kaders en daar ook strakker aan vast te houden, zal er bij ontwikkelende partijen meer behoefte ontstaan aan het doen van een beroep op het vereveningsfonds.

We herformuleren de beleidsregels van dit fonds, zowel waar het gaat om de hoogte van het in te brengen bedrag (dat is nu te laag) als waar het gaat om de criteria van besteding van de middelen (makkelijker maken). Ook brengen we de criteria voor het verenigingsfonds in lijn met de categorieën die we in dit Volkshuisvestingsfonds onderscheiden, waarbij we de tarieven differentiëren (hoger bij sociale huur, lagere bedragen bij middeldure huur en goedkope koop). • De gemeente stuurt er op aan dat ontwikkelaars in een vroegtijdig stadium met Rhenam in gesprek gaan over de invulling van het aandeel sociaal in projecten, omdat het de voorkeur heeft dat sociale woningbouw door een corporatie wordt ontwikkeld en beheerd. • Bij woningbouw nabij voorzieningen sturen we op een groter aandeel gelijkvloerse woningen (nultreden) of appartementen. • 34% vrij invulbaar (duurdere segment) zetten we onder andere in om jonge gezinnen en stellen naar de gemeente te trekken.

22

Wonen, welzijn en zorg De woonzorgopgave is een gezamenlijke verantwoordelijkheid. De gemeente erkent dat samenwerking essentieel is en dat alle betrokken partijen elkaar moeten versterken om deze opgave succesvol aan te pakken. Samen met onze partners in wonen, welzijn en zorg zijn we al geruime tijd in gesprek. Een aantal pijlers uit de visie Sociaal Rhenen 2030, waarbij sprake is van overlap tussen de domeinen wonen, welzijn en zorg, wordt integraal opgenomen in het uitvoeringsprogramma Samen bouwen aan wonen met welzijn en zorg. Het Volkshuisvestingsprogramma biedt daarbij richting en structuur om deze samenhangende opgaven concreet en doelgericht aan te pakken. Hoewel de beschikbare financiële ruimte in het Sociaal Domein beperkt is en er rekening moet worden gehouden met de bezuinigingen, biedt deze situatie ook kansen. Juist in deze context is het belangrijk om samen met stakeholders te blijven zoeken naar innovatieve en doelgerichte oplossingen. We willen de verbinding versterken en samen aan de slag gaan. We hebben de volgende ambities geformuleerd, die op korte termijn worden uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma: Pijler 1: Ontwikkelen van wonen, leven en zorgen We zorgen voor een gevarieerd woningaanbod voor ouderen en aandachtsgroepen en creëren een aangename leefomgeving. Dit gevarieerde aanbod draagt bij aan het stimuleren van doorstroming.

Daarnaast werken we aan het versterken van de bewustwording, stimuleren we doorstroming en de informatievoorziening over maatschappelijke veranderingen en het ouder worden. Algemeen • We werken samen met partners en inwoners aan een aangename gezonde en prettige leefomgeving. Gebieden waar wat lager wordt gescoord op leefbaarheid pakken we aan. Accent ligt op het gebied rond de dokter Wallerstraat (in combinatie met herstructurering) en Rhenen Noord. Waar extra inzet nodig is maken we afspraken met Rhenam en zorg- en welzijnsorganisaties en andere maatschappelijke partners om gezamenlijk op te trekken en de aanpak te coördineren. Ouderen • We voegen tot en met 2035 130-180 geclusterde woningen toe en dragen daarmee bij aan een diversiteit van geclusterde woonvormen en woongemeenschappen. Hiervoor zoeken we aanvullende locaties, zowel in nieuwbouw als bestaande bouw, bij voorkeur op loopafstand van voorzieningen zoals een supermarkt, huisarts en ontmoetingsplekken. De vlekkenkaart vormt hiervoor een goede basis. • Voor geclusterde woonvormen Woudmees en Platanenlaan vertalen we het richtinggevend kader geclusterde woonvorm in een project specifiek programma van eisen. Dit programma van eisen is medebepalend voor de uitvraag aan ontwikkelaars. • We maken afspraken met de zorgorganisaties voor het leveren van verpleegzorg thuis (VPT) in de drie kernen.