Bijlage 2 Kaders voor participatie en ruimtelijke invulling op locatie Dorpshuis

Bijlage 2: Kaders voor participatie en ruimtelijke invulling op locatie Dorpshuis Elst Beleid dat door de raad is vastgesteld geldt sowieso en herhalen we niet in deze kaders. Hieronder noemen we alleen de kaders die extra aandacht verdienen op locatie Dorpshuis. Beleid dat ná het vaststellen van deze kaders in werking treedt geldt in principe niet voor het project, tenzij het wenselijk en mogelijk is het alsnog aan de kaders toe te voegen. Het college besluit hierover. Randvoorwaarden uit 2022 Voor het Dorpshuis zijn de randvoorwaarden uit 2022 uitgangspunt. Die staan als hoofdstuk 3 in het verkoopdocument van 12 juli 2022 (Z 987740 Bijlage 1 Verkoopdocument Dorpshuis Elst). Deze randvoorwaarden zijn toen na participatie en consultatie van de raad vastgesteld en we houden zoveel mogelijk vast aan de bedoeling van die eisen. Dat programma van eisen zal wel geactualiseerd worden met nieuw beleid en met de kaders die in dit besluit bepaald worden. De formuleringen uit 2022 kunnen indien gewenst aangepast worden, zodat ze passen in het nieuw op te stellen verkoopdocument. Het geactualiseerde programma van eisen zal opnieuw in participatie besproken worden en daarna door het college worden vastgesteld. In het oog springende randvoorwaarden zijn:  Behoud van de monumentale voorkant.

 Behoud van de 2 grote bomen op het achterterrein, tenzij uit onderzoek blijkt dat de boom ziek is en maar beperkte levensverwachting heeft.  Bebouwing binnen het bouwvlak zoals dat nu ook is toegestaan, maar wel aangepast voor de monumentale voorkant en rekening houdend met de 2 grote bomen op het achterterrein (precieze lijn nog te bepalen, ongeveer zoals rechts afgebeeld).  Het terrein is nu ontsloten met twee inritten. Voor auto’s is straks alleen de oostelijke inrit bruikbaar.  De bushalte blijft liggen. 

De gemeente wil twee buizen vlak naast elkaar over het terrein kunnen leggen, vanaf de straat naar achteren, met een recht van opstal. Dat is een buis voor riolering (1) en een buis voor regenwater (2). Beide dienen om een probleem dat buiten locatie Dorpshuis speelt aan te pakken. o

(1) Uit de klimaatanalyse van de gemeente Rhenen blijkt dat er in het gebied in en rondom het Dorpshuis wateroverlast ontstaat na hevige regenval. Met een buis (doorsnede inwendig 800 mm) vanaf de weg richting uiterwaarden stroomt het regenwater de uiterwaarden in.

o

(2) Daar direct naast wil de gemeente een rioolbuis leggen (doorsnede inwendig 600 mm), als koppeling tussen het rioolsysteem in de straat en de bergingsleiding in de uiterwaarden. Voor die buizen wordt een recht van opstal gevestigd, voor het leggen, hebben en onderhouden van de buis. Die strook is ongeveer 3,5 meter breed. De gemeente legt de buizen, de verdere terreininrichting is aan de koper.



In het ontwerp van het gebouw en het terrein zitten maatregelen om hittestress te beperken.



In het plangebied wordt ruimte gereserveerd voor afvalcontainers, die ook een functie hebben voor de buurt. Of en hoeveel ondergrondse/bovengrondse containers nodig zijn hangt af van het bouwplan en zal in nader overleg bepaald worden.



Regenwater wordt afgekoppeld en infiltreert (voor een bepaalde hoeveelheid) in de bodem. Dit geldt zowel voor nieuwbouw als bij renovatie. 1

Wijzigingen t.o.v. 2022 Ten opzichte van de randvoorwaarden uit 2022 is het voorstel onderstaande wijzigingen door te voeren.  Op locatie Dorpshuis willen we geclusterd wonen voor ouderen en andere 1 en 2 persoons huishoudens bewerkstellingen (collegebesluit december 2024). Het beoogde concept is: o primaire doelgroep vitale ouderen en andere 1 en 2 persoons huishoudens; o bewoners kijken naar elkaar om en helpen elkaar lang zelfstandig te blijven wonen; o relatief kleine woningen (1 en 2 persoons); o alle woningen levensloopbestendig. Dit betekent dat de woningen voldoen aan het programma van eisen levensloopbestendig ontwikkelen van appartementen en appartementengebouwen – basis (bijlage 5 in het besluit van 30 april 2024, Z 1164957. Het voornemen is deze nog te verbeteren. Het project gebruikt de meest actuele versie.). Een woongebouw is met een rolstoel toegankelijk en de woning is rollator toeen doorgankelijk; o met een gemeenschappelijke binnenruimte voor ontmoeting. Ook in de tuin er omheen is aandacht voor ontmoeting.  De boomeffectanalyse die in 2023 is uitgevoerd heeft nieuw inzicht gegeven in de maatregelen die nodig zijn om de bomen te beschermen. Dat zal in het programma van eisen verwerkt worden.  In de voorgaande participatie bleek privacy in tuin en woning voor de woonhuizen aangrenzend aan het Dorpshuis en daarnaast heel belangrijk.

Daarom was de volgende randvoorwaarde opgenomen: “Vanaf balkons, loggia’s of dakterrassen is er geen uitzicht op de buren aan de oost- en de westkant. Zichtlijnen vanaf balkons en dakterrassen zijn gericht op de uiterwaarden. De koper moet verder in zijn plan onderbouwen dat hij zoveel mogelijk inkijk naar de nabije huizen toe voorkomt en op welke manier. Die onderbouwing is een noodzakelijk onderdeel van het plan. Een plan dat geen aandacht besteedt aan privacy van de aangrenzende percelen wordt uitgesloten van deelname.“ In de vorige verkoopprocedure bleek de rode passage zeer beperkend. Vooral de bijzondere kwaliteit om aan de achterkant wijds uit te kijken over de uiterwaarden wordt door deze formulering beperkt. We willen de intentie in stand houden (zo min mogelijk zicht naar de buren en zeker niet vanaf verblijfsplaatsen buiten (balkons, loggia’s, dakterrassen)), maar in de achterste zone iets meer toestaan zodat wijds uitzicht mogelijk is. Dit zal met de direct omwonenden besproken worden. Daarna beslist het college over de precieze formulering.  Het elektriciteitsnet loopt tegen grenzen aan. De kans is groot dat het project straks alleen een aansluiting krijgt als aan bepaalde criteria wordt voldaan. Nu kennen we die criteria nog niet.

Op dit moment is het dringende advies om projecten netbewust vorm te geven, conform de handleiding Ontwerpprincipes om netbewust te bouwen, november 2024. Een doorontwikkelde handleiding is in de maak. In het programma van eisen zal het college de concrete criteria opnemen waar het project aan zal moeten voldoen.  Gemeente Rhenen heeft het Convenant Toekomstbestendig Bouwen ondertekend. Met het ondertekenen van dit voorstel gaan we voor toekomstbestendige woningbouw. Zo duurzaam, circulair, klimaatadaptief en natuurinclusief mogelijk. Met daarbij duurzame mobiliteit en een gezonde leefomgeving. We hebben gekozen voor de ambitie waar mogelijk goud, minimaal brons. In de verkoopcriteria zetten we minimale eisen, met de koper onderzoeken we extra mogelijkheden en kansen.  Er moet aandacht zijn voor natuurinclusief bouwen (hoe precies nader uit te werken). Dat komt voort uit ons soortenmanagementplan en de ontheffing die we op grond daarvan van de provincie binnenkort hopen te krijgen. Stedenbouwkundige kaders (ook wijziging t.o.v. 2022) Bouwvlak  De grenzen van de bestaande bebouwing aanhouden als bouwvlak.  Bij behoud bestaande boom deze vrij houden van nieuwbouw. 2

Bouwenvelop  Bebouwing blijft binnen de bouwenvelop (uitgezonderd vergunningsvrij). De bouwenvelop geeft aan wat maximaal is toegestaan en is in de afbeeldingen blauw.

Principe doorsnede volume en hoogte  A. Bestaande monumentale bebouwing behouden.  B. De bouwhoogte, waaronder de nok- en goothoogte, mag niet meer bedragen dan die van de monumentale bebouwing (+/- 2 bouwlagen + kap, of +/- 2 bouwlagen + terugliggende (minimaal 2 meter) bouwlaag). Bij een schuin dak is de dakhelling van de nieuwbouw gelijk aan die van de monumentale bebouwing. Nieuwbouw mag ook een plat dak hebben.



 C. De nieuwbouw en het monumentale deel vormen één gebouw (mag samengesteld volume zijn) of is opgedeeld: het afgeronde monumentale deel en een (of meer) vrijstaand(e) gebouw(en). De afstand (open ruimte) tussen deze gebouwen is minimaal 5 meter.



D. Ook voor het vrijstaand bouwvolume geldt: de bouwhoogte van de nieuwbouw mag niet meer bedragen dan die van de monumentale bebouwing (zie B). Bij een schuin dak is de dakhelling uitsluitend voor het vrijstaand volume vrij. E. Bestaande boom vrijhouden van nieuwbouw.



Beeldkwaliteitseisen  Nieuwe bouwdelen mogen het monumentale deel niet overschaduwen. Hoe dat architectonisch precies vormgegeven mag worden binnen de 3D bouwenvelop wordt nog afgestemd met de commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Het voorstel is om twee varianten te onderscheiden en voor deze varianten beeldkwaliteitseisen op te stellen: o harmonie: oud en nieuw als één geheel;

3

o contrast: verschil tussen oud en nieuw duidelijk zichtbaar. Ter informatie staat het concept in bijlage 2b.

4