Bijlage 2 Discussienotitie HVV Foodvalley 30 mei def

Discussienotitie regionale huisvestingsverordening Aan: Van: Onderwerp: Datum:

Wethouders Wonen regio Foodvalley Werkgroep Huisvestingsverordening Nieuwe wettelijke mogelijkheden Huisvestingswet 25 april 2024

Inleiding In de regio FoodValley wordt al langere tijd samengewerkt op het gebied van woonruimteverdeling. Vorig jaar nog is door de acht gemeenten in de regio een regionale model-huisvestingsverordeningstekst opgesteld, die de basis vormt voor zeven1 lokale huisvestingsverordeningen in de regio. Per 1 januari 2024 biedt de Huisvestingswet een aantal nieuwe sturingsmogelijkheden: er kan vaker voorrang worden verleend aan woningzoekenden met lokale binding, binnen deze groep kan voorrang worden verleend aan vitale beroepsgroepen en gemeenten kunnen via hun huisvestingsverordeningen voor het eerst sturen op de verdeling van koopwoningen (nieuwbouw met een prijs tot €390.000,-, prijspeil 2024). De nieuwe sturingsmogelijkheden roepen de vraag op in hoeverre de gemeenten in de regio Foodvalley hiervan gebruik willen maken, en in hoeverre gemeenten het wenselijk vinden om hier samen in op te trekken. In deze discussienotitie beschrijven we de voors -en tegens die de Werkgroep ziet, met de vraag aan de wethouders in de regio om deze te wegen.

Afbakening De vraag die we als werkgroep voorleggen is nadrukkelijk niet een vraag over afstemming over de nieuwe mogelijkheden, maar over toepassing van deze mogelijkheden. Áls we gebruik willen maken van de nieuwe sturingsmogelijkheden, dan heeft de werkgroep al een vrij goed beeld van wat er in de regionale model-huisvestingsverordeningstekst zou moeten komen te staan: verwijzing naar de wettelijke ruimte om voorrang te geven aan woningzoekenden met lokale binding (nu 25%, straks 50%), een nieuwe voorrangsregel t.a.v. vitale beroepsgroepen (inclusief een definitie daarvan op basis van het uitgevoerde schaarste onderzoek) en het toevoegen van de betaalbare koop nieuwbouw €<390.000,- aan het bereik van de verordening (inclusief enkele voorrangsmogelijkheden).

Wageningen verwerkt deze regionale model-verordeningstekst op een later moment in haar lokale huisvestingsverordening. 1

De vraag die we bestuurders willen voorleggen is vooral óf het wenselijk is om deze instrumenten in te zetten en of deze eventuele inzet een collectieve of een individuele is.

Van 25% naar 50% ‘lokaal’ Per 1 januari zijn zoals gezegd de mogelijkheden om woningen met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden met lokale binding, verruimd van 25% naar 50% van het woningaanbod. Wat precies onder ‘binding’ wordt verstaan, hebben we in de bijlage uitgelegd. De verruiming van het percentage voorziet in een sterk gevoelde behoefte van gemeenten om – in tijden van grote woningschaarste – ‘iets’ te kunnen doen voor de ‘eigen’ woningzoekenden. Wel stelt de Huisvestingswet dat onderbouwd moet worden dat er sprake is van schaarste en dat de inzet van sturing op lokaal woningzoekenden proportioneel is. Als ook zonder sturing woningen al ‘vanzelf’ bij lokaal woningzoekenden terecht komen, dan is extra sturing hierop niet zinnig. De hierboven genoemde wettelijke verplichting om nut en noodzaak (schaarste, proportionaliteit) aan te tonen, staat nog los van opvattingen over ‘regionaal’ of ‘lokaal’: pleitbezorgers van het regionale perspectief zullen dat vaker doen vanuit waarden en doelen als ‘keuzevrijheid’ en ‘doorstroming’, terwijl voorstanders van het lokale perspectief er op zullen wijzen dat lokaal woningzoekenden een zekere mate van ‘bescherming’ verdienen. Er is daarbij niet één ‘waarheid’.

Als we kijken naar de cijfers, dan zagen we al in de opgestelde schaarsteonderbouwingen uit 2023 dat er ontegenzeggelijk schaarste is in de sociale huur; daar zit de discussie niet. Kijken we naar de mate waarin geadverteerde2 woningen die worden toegewezen aan regionaal woningzoekenden terechtkomen bij ‘eigen’ woningzoekenden uit de gemeente, dan wisselt het beeld per gemeente: tot zo’n 80% in Ede, Wageningen en Veenendaal tot 56% in Rhenen. In Renswoude is het aantal niet-bemiddelde woningen zo klein dat daar cijfermatig weinig zinnigs over te zeggen is. 86% van de woningen komt terecht bij woningzoekenden uit de regio 3. Of woningen op basis van deze cijfers voldoende terecht komen bij lokaal woningzoekenden, en ook of het dus proportioneel is om hierop meer te sturen, is een kwestie van (politieke) weging. De percentages verschillen zoals gezegd ook per gemeente.

Bron: Jaarrapportage Huiswaarts 2023.

2

Woningen die direct bemiddeld zijn, zijn hier niet in meegenomen.

‘Terugkeerders’ en woningzoekenden met economische binding van buiten de regio zijn in deze cijfers geen onderdeel van de regionaal woningzoekenden. 3

1

Dat sociale huurwoningen van corporaties in de regio vooral terecht komen bij lokaal en regionaal woningzoekenden, is óók een gevolg van beleid. Op het regionale niveau is hierin met name het regionale woonruimteverdeelsysteem leidend (Limburgers zullen zich doorgaans op hun 18e inschrijven bij Thuis in Limburg, en niet bij Huiswaarts), op lokaal niveau geldt dat door gemeenten en woningcorporaties wordt gestuurd op het bevoordelen van lokaal woningzoekenden, o.a. in de vorm van kernbinding en de huisvesting van urgenten (die aan allerlei criteria moeten voldoen, waaronder lokale binding). Onderstaande figuur illustreert dit: als we naar de vraag (op basis van reactiegedrag van woningzoekenden) kijken, dan worden woningen in Ede veel vaker (>80%) toegewezen aan Edenaren dan op basis van de vraag zou mogen worden verwacht. Dit is een effect van bestaand beleid.

Relevant in deze discussie is de vraag of de huidige mogelijkheid (25%) om voorrang te geven aan woningzoekenden met lokale binding, voldoende ruimte biedt. Een eerste blik op de cijfers (Huiswaarts, jaarcijfers 2023) laat zien dat in de regio Foodvalley in 2023 alleen al door de toewijzing aan urgenten (exclusief statushouders) een kleine 4 20% van het aanbod met voorrang aan woningzoekenden met lokale binding is toegewezen 5. Andere vormen van toegepaste binding, zoals voorrang aan lokale of regionale doorstromers, zijn daarbij niet meegerekend. Het bovenstaande roept de vraag op of de gemeenten in de regio – nog even los van de politieke vraag - het zich überhaupt kunnen permitteren om het huidige percentage van 25% te handhaven. Het huidige rijksbeleid (o.a. ‘aandachtsgroepen’) lijkt richting de toekomst eerder te wijzen op meer urgente groepen, dan minder. Met het vasthouden aan het huidige percentage dreigt dat gemeenten het huidige urgentiebeleid niet kunnen doorzetten. De werkgroep concludeert dat dat niet wenselijk is: de huidige urgentie categorieën zijn er niet

De huidige registratie in Huiswaarts maakt het niet mogelijk een exact percentage te benoemen. 4

5

De urgentiegroepen waarbij sprake is van binding, zijn benoemd in de bijlage.

2

voor niets. Er is dus in die zin veel te zeggen voor verruiming van het huidige percentage, overigens niet-noodzakelijkerwijs naar 50%.

Bron: Jaarrapportage Huiswaarts 2023.

De bestuurlijke vraag die wat de werkgroep betreft vooral resteert, is vooral of we - nadat urgenten en doorstromers met voorrang zijn gehuisvest - nog nadere regionale afspraken willen maken over de benutting van de resterende ruimte om voorrang te kunnen verlenen aan woningzoekenden met lokale binding: o

o

Keuze 1: Gemeenten spreken af alleen in specifieke gevallen (bijvoorbeeld kernbinding bij kleine kernen, vitale beroepsgroepen of nieuwbouw) lokale binding in te zetten. Dat doen we dus in gezamenlijkheid (vertaald naar de regionale modelverordening). Op basis van keuzes hierin kunnen we ook een bijbehorend percentage inschatten waar we in de verordening (maximaal) op sturen. Keuze 2: Gemeenten geven elkaar de ruimte om zelf een afweging te maken of en in welke mate ze de resterende ruimte (tot 50%) voor toewijzing met lokale binding wensen te benutten. Voor de ene gemeente kan kernbinding van belang zijn, voor de ander sturen op doorstroming van lokaal woningzoekenden en voor weer een andere gemeente sturing op vitale beroepsgroepen. Deze komen als mogelijkheden terug in de regionale modelverordening. In deze variant ligt het voor

3

o

de hand om het percentage naar 50% (maximum) te brengen, omdat niet aan de voorkant kan worden vastgesteld welk percentage afdoende is. Keuze 3: Gemeenten kiezen ervoor het percentage lokale binding op de huidige 25% te laten staan. Voornaamste effect van deze keuze is dat alleen op lokaal woningzoekenden wordt gestuurd als dat strikt noodzakelijk is (bijvoorbeeld voor de toewijzing van urgenten). Voor toewijzing met voorrang aan andere lokaal woningzoekenden is dan weinig ruimte meer over.

Vitale beroepsgroepen Sinds 1 januari hebben gemeenten de mogelijkheid om vitale beroepsgroepen voorrang te verlenen binnen de groep van woningzoekenden met lokale binding. De Huisvestingswet bevat geen definitie van wat een vitaal beroep is, al heeft de Minister in de toelichting op de wet wel meegegeven dat hij daarbij in het bijzonder denkt aan beroepen in de segmenten onderwijs, zorg en veiligheid. Achterliggende gedachte daarbij is dat als er van een of meerdere van deze vitale beroepen een tekort is, dit kan leiden tot ontwrichtende effecten in de lokale samenleving. Bijvoorbeeld bij een tekort aan kinderopvangleidsters, moeten veel ouders thuis blijven en kunnen zij niet naar werk toe. Openstaande vacatures voor medewerkers in een staalfabriek kunnen onwenselijk zijn vanuit een economisch perspectief, maar hebben dit ontwrichtende effect niet, aldus de Minister. Een eerste verkenning van RIGO laat zien dat er in de regio FoodValley: ✓ ✓

✓ ✓

Schaarste is binnen een aantal beroepsgroepen binnen de bovengenoemde segmenten (zoals verpleegkundigen, leerkrachten basisonderwijs); Voor beroepen op het terrein van Veiligheid, zoals de (vrijwillige) brandweer, het vaak lastig is om lokale schaarste aan te tonen aangezien de cijfers over de arbeidsmarkt vaak een ander schaalniveau kennen dan de woonruimteverdeelregio. Er zijn wel signalen dat ook hier tekorten zijn. Dat deze beroepsgroepen een inkomen hebben dat deels past bij sociale huur en/of betaalbare koop; En dat zowel in de sociale huur als de betaalbare koop eveneens sprake is van schaarste.

De werkgroep concludeert dat er op basis van onderzoek voldoende ruimte is om een voorrang voor vitale beroepsgroepen op te nemen in de regionale modelhuisvestingsverordening – en uiteindelijk dus ook in de lokale huisvestingsverordeningen. De werkgroep concludeert daarnaast dat het wenselijk is om hier regionaal met elkaar in op te trekken: arbeidsmarkten werken – net als woningmarkten – overwegend regionaal6. Het zou ons inziens volkshuisvestelijk tamelijk onzinnig zijn om wel voorrang te verlenen aan bepaalde beroepsgroepen in Scherpenzeel, en niet in het naastgelegen Renswoude. Het is moeilijk vol te houden dat een leraar die werkt in Renswoude niet in Scherpenzeel zou kunnen wonen, of andersom. Het daadwerkelijke vraagstuk dat hier voorligt is wat ons betreft de vraag of we een gezamenlijk (regionaal) belang zien om bepaalde (vitale) beroepsgroepen met voorrang te huisvesten boven andere woningzoekenden. Het eerlijke verhaal is dat als we de leraar een woning geven, we deze niet aan een andere woningzoekende kunnen toewijzen.

Des te vreemder dat in de Huisvestingswet voorrang voor vitale beroepsgroepen onder ‘lokale binding’ is geschaard. 6

4

o

o

Keuze 1: Hoewel we zeker schaarste zien aan woningen voor beroepsgroepen in zorg, onderwijs en in mindere mate veiligheid, geldt dat ook voor veel andere woningzoekenden. In de FoodValley is geen sprake van ‘Amsterdamse toestanden’, dus we nemen geen voorrangsbepaling op in de verordening. Keuze 2: Hoewel er ook andere woningzoekenden zijn die dringend om een woning verleggen zitten, zijn de maatschappelijke gevolgen van het lastig kunnen huisvesten van zorg- en onderwijspersoneel simpelweg te groot. In de regionale model-huisvestingsverordeningstekst komt daarom een voorrangsregeling gericht op vitale beroepsgroepen.

De werkgroep wijst erop dat bij keuze 2 – net als bij de andere keuzes - ook een uitvoeringsvraagstuk om de hoek komt kijken: wie gaat vaststellen of iemand tot een vitale beroepsgroep behoort? En hoe kan dit worden aangetoond?

Betaalbare koop nieuwbouw Sinds 1 januari hebben gemeenten de mogelijkheid om aan het segment ‘nieuwbouw koop <€390.000’ woonruimteverdeelregels te verbinden. De voorwaarde is dan wel (weer) dat schaarste in dit koopsegment wordt aangetoond (en dat is het geval in alle gemeenten in de regio) en dat het interveniëren op de koopmarkt proportioneel is. Dat laatste is vooral relevant als er een gemeentelijke wens ligt om deze koopwoningen met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden met lokale binding. Momenteel wachten we nog op cijfers van het Kadaster waaruit moet blijken in hoeverre woningen in deze prijscategorie in de acht gemeenten in de FoodValley ook zonder woonruimteverdeelregels al terecht komen bij lokaal woningzoekenden. Op basis daarvan kan geconcludeerd worden of sturing op binding binnen dit segment, zinvol is. PM worden gepresenteerd tijdens sessie op 30 mei. Keuze 1: Gemeenten mogen straks op grond van de huisvestingsverordening in de betaalbare koop nieuwbouw tot 50% voorrang geven aan woningzoekenden met lokale binding. o Keuze 2: Gemeenten mogen straks op grond van de huisvestingsverordening in de betaalbare koop nieuwbouw geen voorrang geven aan woningzoekenden met lokale binding. De werkgroep constateert dat er ook andere reden dan binding kunnen zijn om te sturen in de betaalbare koop. We denken daarbij aan: o

o o o

Betaalbaarheid (maximaal inkomen? Betaalbare koop nieuwbouw bij voorkeur niet naar huishoudens met 2 ton inkomen?) Doorstroming (voorrang voor uitstromers uit sociale huur?) Vitale beroepsgroepen (zie vorige paragraaf)

De werkgroep vraagt zich af of het bestuurlijk wenselijk wordt geacht om hierin gelijk op te trekken, of te volstaan met het bieden van mogelijkheden waarvan gemeenten (naar eigen wens) in hun lokale verordening gebruik kunnen maken. De werkgroep wijst erop dat het verordenen van betaalbare koop de nodige consequenties heeft voor gemeentelijke organisaties. In de koop is het zo dat – anders dan in de sociale huur –

5

er geen sprake is van het mandateren van de bevoegdheid om huisvestingsvergunningen te verlenen aan corporaties. Dat beteken dat gemeenten zelf een balie zullen moeten inrichten (om te toetsen of een kandidaat-koper aan de eisen voldoet en vervolgens t.b.v. vergunningverlening) en toezicht en handhaving zullen moeten organiseren. In sommige gemeenten (met beperkte hoeveelheden nieuwbouw koop) kan dit nog een vrij overzichtelijke hoeveelheid werk zijn, maar bij grotere bouwnijver kan dit aardig in de papieren lopen. Ook voor ontwikkelaars (administratie) en kandidaat-kopers (vergunning aanvragen, eventueel leges voldoen) heeft het optuigen van een vergunningsstelsel hier gevolgen.

Vervolg Op de voorgaande pagina’s hebben we laten zien dat de cijfermatige verkenning ruimte geeft om de nieuwe wettelijke mogelijkheden te implementeren. Tegelijkertijd hangt de wenselijkheid hiervan niet alleen samen met cijfers, maar ook met bestuurlijke wensen en voorkeuren. Op 30 mei leggen we daarom de hiervoor benoemde vragen nog kort aan u voor. Op basis van de door u gegeven richting vertaalt de werkgroep dit naar een regionale modelverordeningstekst, op basis waarvan gemeenten – gehoord hebbende Gedeputeerde Staten – hun eigen verordeningstraject kunnen doorlopen.

6

Bijlage: “Binding, hoe zit dat nu precies?” Sinds 1 januari van dit jaar kan op basis van de Huisvestingswet – het wettelijke kader voor woonruimteverdeling – meer gestuurd worden op het huisvesten van ‘lokaal woningzoekenden’. Vrijwel dagelijks ervaren we in onze onderzoeks- en adviespraktijk misverstanden over wat deze wettelijke ruimte nu eigenlijk precies betekent. Een poging tot het verschaffen van helderheid. Wat zegt de wet? Op basis van de Huisvestingswet kunnen gemeenten – indien schaarste kan worden aangetoond – in een huisvestingsverordening regels opnemen t.a.v. de toewijzing van woningen die onder het door de gemeente te bepalen bereik van deze verordening vallen. Aan de huisvestingsverordening is een vergunningsstelsel gekoppeld: gemeenten kunnen huisvestingsvergunningen verlenen in het geval dat een woningzoekende voldoet aan de eisen van de lokale huisvestingsverordening. In de praktijk merken we meestal weinig van deze vergunningverlening, omdat huisvestingsverordeningen vaak over de sociale huurvoorraad gaan en gemeenten doorgaans corporaties mandateren voor de vergunningverlening. Met het ondertekenen van het huurcontract bij een woningcorporatie wordt daarmee doorgaans in één adem een huisvestingsvergunning verleend.

Bij het verlenen van huisvestingsvergunningen kunnen gemeenten in maximaal 50% van de (toewijzings)gevallen voorrang verlenen aan woningzoekenden met maatschappelijke en/of economische binding aan de regio of (een deel van) een gemeente. Onder maatschappelijke binding verstaat de wet dat een woningzoekende 6 jaar onafgebroken of de afgelopen 10 jaar 6 jaar ingezetene is geweest; onder economische binding wordt verstaan dat de woningzoekende een in economisch opzicht redelijk belang heeft om zich in de regio of in een (deel van de) gemeente te vestigen. In de praktijk is dit bijvoorbeeld het geval als iemand een dienstverband heeft van meerdere dagen per week. Het is hier belangrijk om te benadrukken dat de binding uit de Huisvestingswet betrekking heeft op voorrang: het is dus pertinent niet zo dat gemeenten maar 50% van hun woningen aan ‘eigen’ woningzoekenden mogen toewijzen: ze mogen tot 50% van het woningaanbod met VOORRANG toewijzen aan ‘eigen’ woningzoekenden. In theorie zou dat zelfs kunnen betekenen dat alle woningen terecht komen bij ‘eigen woningzoekenden’.

Oké, maar wie zijn dan woningzoekenden met binding? Als tot 50% van het onder de verordening vallende woningaanbod met voorrang kan worden toegewezen aan woningzoekenden met maatschappelijke of economische binding aan de regio of (delen van) de gemeente, wie zijn dat dan eigenlijk? Welke groepen vallen ‘onder’ de 50%, en welke niet? Het antwoord is verrassend eenvoudig: alle groepen woningzoekenden waaraan in een huisvestingsverordening bindingscriteria zijn gekoppeld, vallen onder de 50%. Onder ‘bindingscriteria’ wordt hier verstaan dat voor het verkrijgen van urgentie of voorrang sprake moet zijn van een locatiecriterium: voor veel urgentie categorieën geldt dat in de urgentiecriteria is opgenomen dat iemand woonachtig is / binding moet hebben met regio of gemeente. Als iemand al zijn/haar hele leven in Groningen woont en vervolgens een medisch urgente situatie heeft, dan is het gebruikelijk dat deze persoon urgentie aanvraagt in Groningen (op grond van binding met die gemeente), en niet in Maastricht. Niet alle urgentie categorieën hebben een locatiecriterium: omdat dat niet mag (de Huisvestingswet verbiedt bindingseisen voor mantelzorgurgenten en uitstromers uit instellingen t.b.v. relationeel geweld) of omdat er sprake is van een aanwijzing vanuit een taakstelling (statushouders) of een bijzondere

7

wettelijke omstandigheid (woningaanbod in het kader van de Rotterdamwet). Deze groepen vallen NIET onder de 50%. Daarnaast is er regelmatig sprake van groepen woningzoekenden die voorrang of urgentie krijgen omdat ze een woning in de regio of de gemeente achterlaten. Dit is bijvoorbeeld het geval bij stadsvernieuwingsurgenten (sloop/nieuwbouw of renovatie) en bij groepen doorstromers (“u krijgt voorrang als u een grote woning in de regio achterlaat”). Deze groepen vallen – net als de meeste urgente groepen – onder de 50%. Tot slot Om te bepalen welke groepen woningzoekenden onder de 50% vallen – en dus ook om te kunnen monitoren of uitvoerders van de in de huisvestingsverordening vastgelegde woonruimteverdeelregels zich aan deze verordening houden – is het dus zaak om te kijken naar welke groepen woningzoekenden worden gehuisvest, en in het bijzonder welke bindingscriteria aan deze groepen zijn gekoppeld in de huisvestingsverordening. De wijze van ‘matching’, oftewel de wijze van het samenbrengen van vraag en aanbod (op basis van inschrijfduur, loting, directe bemiddeling of hoe dan ook) is hierbij niet relevant.

8