Bijlage 2 Concept principebesluit woningbouwontwikkeling Mispel 11 Rhenen

Bestuurlijk voorstel college Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatieniveau Onderwerp

: : : : : : :

30 november 2021 David Kamminga 937582 P.C. de Rooij College Rhenen Openbaar Principeverzoek transformeren schoolgebouw maximaal 23 appartementen Mispel 11

tot

Voorstel Het college besluit: 1. in principe onder voorwaarden medewerking te verlenen aan het transformeren van het voormalige schoolgebouw aan de Mispel 11 tot maximaal 23 appartementen; 2. aan beslispunt 1 de volgende voorwaarden te verbinden: a. voldoet aan de uitgangspunten van de Woonvisie, Doelgroepenverordening en het Vereveningsfonds, zodat ten minste 50% van de appartementen “betaalbaar” worden ontwikkeld. b. de bestaande bebouwing mag niet toenemen tenzij passend aan de gestelde eisen uit het beeldkwaliteitsplan “Veeneind 2005”; c. het nieuwe gebruik mag niet leiden tot parkeeroverlast in de buurt, zodat een parkeeronderzoek wordt aangeleverd in de vervolgprocedure; d. een inrichtingsplan wordt aangeleverd inclusief maatregelen om het schoolplein te vergroenen en wateroverlast en hittestress te voorkomen; e. er wordt verder gekeken naar het verkopen van een strook openbaar groen gelegen naast het fietspad; f. in samenwerking met de gemeente Veenendaal wordt de mogelijkheid om een ondergrondse afvalcontainer te realiseren verder onderzocht; g. de mogelijkheden voor deelauto’s en het plaatsen van laadpalen worden verder onderzocht; h. een planschadeovereenkomst wordt afgesloten in de vervolgprocedure. Aanleiding /voorgeschiedenis Het kadastrale perceel aan de Mispel 11 ligt deels op gronden van de gemeente Rhenen en deels op gronden van de gemeente Veenendaal.

Het gebouw ligt in zijn geheel op gronden van de gemeente Rhenen. Op 18 september 2008 heeft het college van B&W een bouwvergunning verleend voor de bouw van schoolwoningen aan de Mispel 11. In deze bouwvergunning staat opgenomen dat het gebouw in eerste instantie wordt gebruikt als school. Na enige tijd wordt het gebouw omgebouwd tot 6 zogenaamde tweeonder-een-kapwoningen. Tot aan het begin van 2021 heeft het Christelijk Lyceum Veenendaal (CLV) zich gehuisvest in het gebouw aan de Mispel 11. Door de oplevering van een nieuw schoolgebouw aan de Kerkewijk is het CLV verhuisd en staat het gebouw momenteel leeg. Vervolgens heeft het college van B&W van de gemeente Veenendaal besloten om de schoolwoningen te verkopen. 1

Op 24 juni 2021 is een principeverzoek binnengekomen voor het bestaande schoolgebouw aan de Mispel 11 in Rhenen. Er wordt medewerking verzocht om het gebouw te transformeren tot 23 appartementen, het plaatsen van een ondergrondse afvalcontainer en het realiseren van deelauto’s. Op deze locatie ligt de bestemming “Maatschappelijk” met de aanduiding “bedrijfswoning uitgesloten” uit het geldende bestemmingsplan “Buitengebied 2010, partiële herziening 2012”. Dit betekent dat het bewonen van gebouwen op deze bestemmingsgronden niet is toegestaan. Om dit plan mogelijk te maken is het mogelijk om met een omgevingsvergunning af te wijken voor het gebruik. Dit kan met toepassing van de kruimelregeling uit het Besluit omgevingsrecht (Bor) specifiek artikel 4, lid 9 uit bijlage II. Het uitgangspunt is dat de bestaande bebouwing niet toeneemt. In dit advies wordt omschreven waarom het wenselijk is om onder voorwaarden medewerking te verlenen aan de realisatie van appartementen in het bestaande ‘schoolgebouw’ aan de Mispel 11. Kaders Een principeverzoek is niet gebaseerd op een wettelijk kader. Dit is een instrument dat bij een latere procedure als handvat kan fungeren. Beoogd effect Door medewerking te verlenen wordt een passende invulling gegeven aan het leegstaande schoolgebouw aan de Mispel 11 middels appartementen. Het toevoegen van 23 appartementen vergroot het woningaanbod.

Dit geldt zowel voor het aantal betaalbare woningen als vrije sector woningen in Rhenen. Deze ontwikkeling draagt bij aan de woningbehoefte van starters en stimuleert doorstroming op de woningmarkt. Argumenten 1.1 Het is wenselijk om het schoolgebouw te transformeren naar woningen Vanaf het moment dat de bouwvergunning in 2008 is verleend voor het schoolgebouw aan de Mispel 11 is bekend bij omwonenden dat het ruimtelijke gewenst is op deze locatie woningen te realiseren. Dit geldt zowel voor de interne advisering als de bestuurlijke besluitvorming over de stedenbouwkundige randvoorwaarden binnen het plangebied. Bovendien draagt het realiseren van woningen in het leegstaande schoolgebouw bij aan het woningaanbod in de gemeente Rhenen. De huidige leegstand van het schoolgebouw is het geschikte moment om de gemaakte afspraken uit het verleden na te komen, een passende invulling te bieden aan het leegstaande schoolgebouw en de woningen te realiseren.

2

1.2 Het transformeren van gebouwen en versnellen van wenselijke initiatieven voor woningbouw past binnen de uitgangspunten van de Actualisatie Woonvisie Rhenen De gemeente Rhenen heeft op 8 juni 2021 de actualisatie van haar woonvisie ‘Kiezen voor Rhenen’ vastgesteld. Een van de uitgangspunten van deze actualisatie is het aanbrengen van variatie in de woningvoorraad door ruimte te bieden aan appartementen om de doorstroming op gang te brengen, kansen te bieden voor starters en in te zetten op de transformatie van gebouwen. Een ander uitgangspunt van de actualisatie van de woonvisie is het kijken naar mogelijkheden om gemeentelijke procedures voor het aanvragen van vergunningen te versnellen voor initiatieven die zeer wenselijk zijn. Voorliggend verzoek past binnen deze twee uitgangspunten. Het verzoek voorziet in het transformeren van een bestaand gebouw tot 23 appartementen voor starters en senioren en stimuleert daarmee ook doorstroming op de woningmarkt. Daarnaast kan deze transformatie mogelijk worden gemaakt met toepassing van de kruimelregeling het verlenen van een omgevingsvergunning. Dit is een snellere procedure dan bijvoorbeeld een herziening van het bestemmingsplan.

Verder is dit een van de weinige locaties in Rhenen waar de omvang van het bestaande gebouw al voldoende is om appartementen te kunnen realiseren en het omliggende terrein voor het grootste gedeelte al is ingericht op woningbouw. Bovendien sluit het realiseren van appartementen aan op de uitkomsten van het onderzoek naar woonbehoefte in de regio Foodvalley, zodat voorliggend verzoek ook regionaal een passende bijdrage levert. 1.3 Woningbouw past binnen de uitgangspunten van de structuurvisie “Elst, Achterberg en Rhenen, woningbouwlocaties tot 2020” In de structuurvisie “Elst, Achterberg, Rhenen Woningbouwlocaties tot 2020” worden diverse uitgangspunten genoemd voor woningbouwplannen. Een van de uitgangspunten is het realiseren van gevarieerde woonmilieus. Er wordt gepleit voor meer variatie in woningtypen, het combineren van verschillende functies en het bouwen van woningen in de vorm van appartementen voor starters en senioren zonder de specifieke wens van een tuin. Daarnaast stelt de structuurvisie dat er in de gemeente Rhenen al voldoende vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen aanwezig zijn. Voorliggend verzoek sluit aan op deze uitgangspunten door 23 appartementen te realiseren voor starters en senioren inclusief een collectieve tuin.

1.4 Woningbouw past binnen de uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan “Veeneind Rhenen 2005” Voor de overgangszone van het landelijk gebied van Rhenen naar het stedelijk gebied van Veenendaal is het stedenbouwkundig plan “Veeneind Rhenen 2005” ontworpen. Het gebouw aan de Mispel 11 maakt binnen dit stedenbouwkundige plan onderdeel uit van het plangebied De Sparrenboom welke is aangemerkt voor woningbouw. Daarmee past het realiseren van woningen op deze locatie binnen het stedenbouwkundig plan. 1.5 Het bestaande gebouw “Veeneind Rhenen 2005”

voldoet

aan

de

gestelde

eisen

van

het

beeldkwaliteitsplan

Het beeldkwaliteitsplan “Veeneind Rhenen 2005” streeft op deze locatie naar woningbouw die het Petenbos met het Veeneind verbindt. Het uitgangspunt is om het gebouw qua woningtype aan te laten sluiten op het Petenbos door twee-onder-een-kapwoningen te realiseren. De architectuur en materialisatie van het gebouw sluiten aan op de uitstraling van de woningen in het Veeneind. Voorliggend verzoek voorziet in het transformeren van het gebouw tot appartementen inclusief het behouden van de bestaande bebouwing en architectonische uitstraling. Het bestaande schoolgebouw sluit al aan op de architectonische eisen uit het beeldkwaliteitsplan en de bebouwing zal niet toenemen. Om de ruimtelijke inpassing van het gebouw in het Veeneind te behouden is een voorwaarde aan de principebeslissing opgenomen die uitbreiding van de bestaande bebouwing niet toestaat tenzij passend aan de eisen uit het beeldkwaliteitsplan. 1.6 Het advies van de Welstandscommissie Mooisticht is positief. Om te beoordelen of het bouwen van de 23 appartementen passend is binnen het straatbeeld is de

3

Welstandscommissie MooiSticht om advies gevraagd. Op 2 juli 2021 heeft de Welstandcommissie Mooisticht een positief advies uitgebracht over deze ontwikkeling. De oorspronkelijke architect van het gebouw wordt bij de transformatie betrokken, een specifieke wens van de welstandscommissie. Daarnaast adviseert de Welstandscommissie om een passend ontwerp op te stellen voor het omliggende terrein. Hiervoor wordt in de vervolgprocedure een nadere uitwerking aangeleverd en voorgelegd. Het advies is toegevoegd als bijlage 6. 2.1 Aansluiten op uitgangspunten uit de Woonvisie, Doelgroepenverordening en het Vereveningsfonds Het voorliggende verzoek is ingediend met de aanname dat door de vrijstelling als onderdeel van de bouwvergunning uit 2008, de eisen uit de Actualisatie Woonvisie Rhenen, Doelgroepenverordening en het Vereveningsfonds niet van toepassing zijn. Er is gebleken dat het voorliggende verzoek niet voldoet aan de eisen van de vrijstelling, zodat de eerdergenoemde beleidsstukken en regeling wel van toepassing zijn. Daarmee moet in principe worden voldaan aan de uitgangspunten van de geactualiseerde woonvisie en de in 2020 vastgestelde Doelgroepenverordening en Verordening Vereveningsfonds. Dit betekent de volgende minimale verdeling van de woningen: 25% sociale huur, 10% middeldure huur en 15% sociale koop.

Als deze verdeling niet haalbaar is dan is het noodzakelijk om een onderbouwing aan te leveren waaruit blijkt dat het college van B&W kan instemmen met een andere verdeling. Een mogelijke oplossing kan de realisatie van zorgwoningen zijn. Gebruik maken van het Vereveningsfonds of het verevenen is pas bespreekbaar als er geen alternatieve locatie is om het verplichte aandeel betaalbare woningen te realiseren. Verder stelt de Doelgroepenverordening dat de betaalbare woningen 10 jaar in stand blijven en worden toegewezen aan de betreffende doelgroep. Om de uitgangspunten van de beleidskaders te waarborgen en te zorgen dat er voldoende betaalbare woningen gebouwd worden is dit als voorwaarde verbonden aan de principebeslissing. In de vervolgprocedure wordt hier een nadere uitwerking aan gegeven. 2.2 Er wordt voorzien in de parkeerbehoefte op eigen terrein Tot op heden is het gebouw aan de Mispel 11 gebruikt als schoolgebouw met 12 klaslokalen. Hiervoor geldt een parkeernorm van 0,5-1,0 parkeerplaats per klaslokaal resulterend in een parkeerbehoefte van 6 tot 12 parkeerplaatsen. Daarnaast werd een deel van de leerlingen per auto naar school gebracht. Deze parkeerbehoefte kon niet op eigen terrein worden opgevangen. Hiervoor zijn in de directe omgeving van het schoolgebouw 27 openbare parkeerplaatsen aangelegd.

In de nieuwe situatie wordt het schoolgebouw getransformeerd tot 23 appartementen. Hiervoor geldt een gemeentelijke parkeernorm van 1,4 parkeerplaats per appartement resulterend in een parkeerbehoefte van 33 parkeerplaatsen. Door het gedeeltelijk aanpassen van de inrichting van het terrein zullen er in totaal 24 openbare parkeerplaatsen overblijven. Indien van de openbare parkeerplaatsen gebruikt wordt gemaakt blijft er een parkeerbehoefte over van 9 parkeerplaatsen op eigen terrein. Voorliggend verzoek voorziet in 9 parkeerplaatsen op eigen terrein, waarvan 1 gehandicaptenparkeerplaats. Bovendien wordt er een fietsenstalling op eigen terrein gerealiseerd. Het advies van de afdeling Parkeren is toegevoegd als bijlage 7. Om te bepalen of het gegrond is om een deel van de parkeerbehoefte op te vangen met de openbare parkeerplaatsen zal in de vervolgprocedure aanvullend onderzoek worden aangeleverd. Aan de hand van dit aanvullende onderzoek wordt gekeken of het mogelijk is om de parkeerbehoefte op openbaar terrein op te vangen. Daarnaast wordt gekeken naar een eventuele bijdrage door de initiatiefnemer aan het parkeerfonds. 2.3 Inrichtingsplan aanleveren noodzakelijk Het voorliggend verzoek besteed aandacht aan de inrichting van het terrein en de openbare ruimte om een goed woon- en leefklimaat te realiseren voor de toekomstige bewoners.

Het schoolplein wordt voor het grootste gedeelte ingericht als tuin, deels privé en deels collectief. Daarnaast worden een aantal groenstructuren aangebracht en diverse bomen geplant. Verder geeft de initiatiefnemer aan om het gebouw en het omliggende terrein te verduurzamen o.a. zonnepanelen. Daarnaast wordt er ingezet op het realiseren van een ondergrondse afvalcontainer. Uit interne advisering wordt positief gereageerd op de verschillende intenties om het gebouw en het terrein op een duurzame, klimaatbestendige manier 4

vorm te geven. Om de realisatie van deze maatregelen te waarborgen wordt er een voorwaarde opgenomen om een definitief ontwerp-/inrichtingsplan aan te leveren in de vervolgprocedure. Risico’s 1.1 Het type woningen en het aantal woonruimte wijkt op deze locatie af van het stedenbouwkundige plan “Veeneind 2005” Zoals eerder omschreven voorziet het stedenbouwkundige plan “Veeneind 2005” op deze locatie in twee-onder-een-kapwoningen als. Het realiseren van 23 appartementen wijkt af van het beoogde type woningen en het aantal ruimten. Daarentegen blijft de omvang en architectonische uitstraling van het gebouw behouden. Bovendien waarborgen de aanvullende voorwaarden dat de omvang van het bouwplan aansluit op het stedenbouwkundige plan, de appartementen aansluiten op de woonbehoefte voor betaalbare woningen en voldoen aan de gestelde beeldkwaliteitseisen. Voorliggend verzoek voldoet daarmee aan een goede ruimtelijke ordening. 1.2 Voor het realiseren van 24 appartementen is het risico aanwezig dat de bestaande bebouwing wordt uitgebreid De initiatiefnemer van voorliggend verzoek heeft aangegeven de transformatie binnen de bestaande bebouwing te willen realiseren. Mogelijk zijn er wel kleinschalige aanpassingen aan het gebouw nodig voor het verduurzamen van de appartementen. Daarnaast worden een aantal dakkappellen geplaatst op de appartementen op de bovenste verdiepingen.

Deze aanpassingen zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume van het gebouw, omdat deze worden gezien als bijbehorende bouwwerken. De uiterlijke aanpassingen van de bebouwing zullen door de Welstandscommissie worden getoetst in de vervolgprocedure. Daarnaast worden aanvullende voorwaarden bij de principebeslissing opgenomen om te voorkomen dat de omvang van het bouwplan niet meer aansluit op het stedenbouwkundige plan. Bovendien is een andere vervolgprocedure noodzakelijk indien de bebouwing in afwijking van het bestemmingsplan toeneemt. Dit beperkt het risico op het uitbreiden van de bestaande bebouwing tot een minimum. 2.1 Het transformeren van een gebouw brengt de nodige financiële risico’s met zich mee Het transformeren en verduurzamen van een schoolgebouw brengt mogelijk meer financiële kosten met zich mee dan een nieuwbouwproject. Om de businesscases rond te krijgen zal de initiatiefnemer met de verkoop van de appartementen een bepaalde winst moeten generen. Dit kan zijn weerslag gaan vinden in de verkoop- en/of verhuurprijzen. De toepassing van het Vereveningsfonds moet leiden tot een begrenzing van deze prijzen. In de vervolgprocedure zal naar voren komen of het bouwplan financieel haalbaar blijft. De overheid kan dit risico beperken door subsidies te verstrekken.

Zo is dit mogelijk met provinciale subsidies op het gebied van duurzaamheid en het vergroenen van schoolpleinen. 2.2 De appartementen op de bovenste verdieping zijn niet levensloopbestendig Een van de gestelde eisen uit de woonvisie is dat alle appartementen levensloopbestendig moeten worden ontwikkeld. Een levensloopbestendige woning is geschikt voor mensen een middelzware mobiliteitsbeperking, zoals het gebruik van een rollator. De woning moet beschikken over een ruime deurbreedte, voldoende ruimte in badkamer voor het maken van draaicirkels en geschikt sanitair voor een rollator. Precieze vereisten zijn inzichtelijk gemaakt in de Beslisboom ‘Langer zelfstandig thuis wonen’ van Aedes. De appartementen op de bovenste verdieping kunnen niet voldoen aan deze gestelde eisen van levensloopbestendige woningen, vanwege de beperkingen van de bestaande bebouwing. De overige appartementen voldoen wel aan de eis van levensloopbestendigheid. 2.3 Door het wijzigen van het gebruik neemt het aantal verkeersbewegingen toe t.o.v. de huidige situatie In het verleden is het gebouw gebruikt als school met 12 klaslokalen. Dit gebruik brengt een bepaald patroon aan verkeersbewegingen met zich mee wat zich bijvoorbeeld uit in piekmomenten rondom de aanvangs- en sluitingstijden van de school.

In de huidige situatie is er zelfs sprake van leegstand, zodat er weinig tot geen verkeersbewegingen naar en van het gebouw aanwezig zijn. In de nieuwe situatie worden 23 appartementen gerealiseerd. De gehanteerde norm bedraagt op basis van het CROW 5.6 verkeersbewegingen per appartement per dag. Dit houdt het aantal

5

verkeersbewegingen 128.8 per dag zal bedragen voor 24 appartementen. Dit kan leiden tot verschillende vormen van overlast voor omwonenden. Door in de vervolgprocedure nader parkeeronderzoek aan te leveren, de omwonenden te betrekken bij de plannen en aanvullende voorwaarden op te nemen bij de principebeslissing wordt eventuele overlast tot een minimum beperkt. Financiële gevolgen Het voorliggende voorstel betreft een principeverzoek. Aan het in behandeling nemen van dit verzoek zitten leges gekoppeld. De kosten bedragen op basis van de legesverordening 2021 € 985,00-. De initiatiefnemer heeft hiervoor een rekening gekregen. Personele gevolgen Er zitten geen personele gevolgen aan dit advies. Duurzaamheid Het principeverzoek voorziet in het transformeren van een bestaand schoolgebouw naar 23 appartementen. De isolatie van het gebouw wordt aangepast naar de meest recente standaarden op het gebied van duurzaamheid voor zover mogelijk. Het dak wordt voorzien van zonnepanelen. Bovendien treedt er een vergroening op van het verharde schoolplein en omliggende terrein. Het aanleveren van een inrichtingsplan in de vervolgprocedure wordt als voorwaarde aan de principebeslissing verbonden. Participatie In juli 2021 zijn de omwonenden van het Petenbos door initiatiefnemer en eigenaar geïnformeerd over het transformeren van het schoolgebouw naar woningen.

In de 2e week van januari 2022 vinden twee informatiebijeenkomsten met omwonenden en geïnteresseerden plaats. De terugkoppeling van de informatiebijeenkomsten wordt nader toegelicht in de Commissie Ruimte en Economie van 19 januari 2021. Communicatie De initiatiefnemer zal met een brief op de hoogte worden gebracht van uw besluit. Een concept van deze brief is te vinden in bijlage 7. Vervolgprocedure De procedure van het principeverzoek is na uw besluit afgerond. Er kan geen bezwaar of beroep tegen uw besluit worden ingesteld. Het is aan de initiatiefnemer om een vervolgprocedure op te starten. Bijlagen Bijlage 1 – Ingediend principeverzoek - Mispel 11 Bijlage 2 – Situatietekening en schetsontwerpen - Mispel 11 Bijlage 3 – Bouwvergunning 2008 - Mispel 11 Bijlage 4 – Ruimtelijke onderbouwing en vrijstelling bouwvergunning 2008 - Mispel 11 Bijlage 5 – Brief gemeente Veenendaal verkoop schoolwoningen december 2020 – Mispel 11 Bijlage 6 – Advies welstandscommissie Mooisticht - Mispel 11 Bijlage 7 – Advies Parkeren – Mispel 11 Bijlage 8 – Conceptbrief principebesluit aan initiatiefnemer – Mispel 11

6