Bijlage 1: Visie op Rhenen 2035 incl. Randzonevisie met wijzigingen bijhouden

82

daarop niet wordt belemmerd. Onderzocht zal moeten worden hoe een bebouwde ontwikkeling hier passend te maken is en kwaliteit kan toevoegen. We achten de kans dat hier substantiële kwaliteit kan worden toegevoegd zonder afbreuk te doen aan aanwezige kwaliteiten niet zo groot. Alleen een bijzondere woonfunctie, die ook gebruik maakt van de nabijheid van de natuur en daarin wordt ingebed is wellicht het onderzoeken waard. Nader onderzoek zal moeten uitwijzen of een kleine compacte ontwikkeling daadwerkelijk kan bijdragen aan de gewenste ecologische kwaliteitsimpuls die in dit gebied gewenst is. Het zoekgebied voor een dergelijke kleinschalige compacte ontwikkeling is klein omdat de bestaande zichtlijn vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg en de aanzet van het droogdal beschermd moeten worden. We hebben het dan ook over een kleinschalige gestapelde woningbouwontwikkeling die niet hoger wordt dan de boomgrens. We hebben daarbij oog voor het waarborgen van een goede bereikbaarheid van en naar de ontwikkeling. Tegelijk sluiten we een nieuwe bebouwde functie uit in deze randzone, zoals wonen. Ook de functie ‘werken’ (niet-agrarische bedrijfsfuncties) vinden we niet passend bij het karakter van het gebied. En voor nieuwe dag- of verblijfsrecreatieve functies geldt dat ze vanwege onder andere het verscholen karakter en de beperkte bereikbaarheid niet direct voor de hand liggen.

Voor het westelijk deel van randzone Rhenen West staat het behoud van het zicht op en vanuit landgoed De Tangh voorop. De ecologische en cultuurhistorische kwaliteit is hier hoog en kan nauwelijks aan kwaliteit winnen. Alleen bij hergebruik van oude stallen op bestaande erven, bijvoorbeeld in de vorm van kleinschalige woningbouw of recreatieve ontwikkeling, kan een kwaliteitsverbetering worden bereikt als daarmee het erf een betere beeldkwaliteit en inpassing krijgt.

Visie op Rhenen 2035

83

Visiekaart van Randzone Rhenen West met ontwikkelopties

Visie op Rhenen 2035

84

11 Randzone Rhenen Oost Over randzone Rhenen Oost In randzone Rhenen Oost bevinden zich Ouwehands Dierenpark en Sportpark Candia. Verder wordt het gebied omringd door het natuurgebied de Laarsenberg en loopt hoofdweg N225 langs het gebied.

U leest hieronder over de kenmerken, historische opbouw, de kwaliteiten, de mogelijke verbeteringen van die kwaliteiten en over de visie die de gemeente op de randzone heeft. Kenmerken randzone Rhenen Oost De kenmerken zijn: a. Ouwehands Dierenpark b. Sportpark Candia c. Horeca Visie op Rhenen 2035

85

d. Bosrijke omgeving e. Onderdeel van de stuwwal f. Gebied wordt omzoomd door Natuurnetwerk Nederland (NNN) Historische opbouw van randzone Rhenen Oost Het gebied ten oosten van de stad Rhenen, rondom de Laarsenberg, had lange tijd een onbebouwd karakter. In 1932 vestigde Ouwehands Dierenpark Rhenen zich hier, waarna het terrein in de loop der jaren werd uitgebreid met een omvang van 22 hectare. Ook het sportpark Candia vond hier een plek. Daarmee veranderde het gebied geleidelijk in een zone met belangrijke recreatieve en sportieve functies.

Visie op Rhenen 2035

86

Historische ontwikkeling van Randzone Rhenen Oost Kwaliteiten van randzone Rhenen Oost Randzone Rhenen Oost kenmerkt zich door haar recreatieve aantrekkingskracht, zowel voor de eigen inwoners als voor toeristen en recreanten van buiten Rhenen. Intensieve en extensieve recreatieve functies bevinden zich hier naast elkaar. Het is belangrijk om deze recreatieve kwaliteiten richting de toekomst op een goede manier te blijven combineren met de ook sterk aanwezige natuurwaarden. Kwaliteitsverbetering randzone Rhenen Oost

Visie op Rhenen 2035

87

Dit bosrijke gebied biedt kansen om de natuurwaarden verder te versterken door natuurlijke inpassing in lijn met de omliggende natuurbeheertypen van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Door te kiezen voor gemengd loofbos en het benutten van open plekken voor nieuwe natuur, kan de ruimtelijke kwaliteit worden verhoogd. Ontwikkelingen dienen dan ook te passen binnen de ecologische structuur en het karakter van het NNN. Verder geldt dat we de fietsverbinding naar sportpark Candia en Ouwehands Dierenpark willen verbeteren en inzetten op het rolstoelvriendelijk maken van het sportpark. Visie op randzone Rhenen Oost Met Ouwehands Dierenpark en Sportpark Candia is randzone Rhenen Oost een intensief en vol gebied te noemen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in deze randzone zijn dan ook alleen via herontwikkeling van bestaande functies voorstelbaar, waarbij aandacht moet zijn voor de aanwezige natuurwaarden. We denken daarbij aan functies op het gebied van wonen of recreatie. Eventuele nieuwe verblijfsaccommodaties moeten daarbij iets toevoegen aan het bestaande aanbod. We ondersteunen de duurzame doorontwikkeling van Ouwehands Dierenpark. Deze vindt plaats binnen de kaders van het provinciale beleid, met inzet op zorgvuldige afstemming tussen partijen en oog voor de specifieke context en kwaliteiten van het gebied.

Een eventuele uitbreiding zal niet binnen de randzone Rhenen Oost plaatsvinden, maar in het aangrenzende deelgebied Utrechtse Heuvelrug (D22).

Visie op Rhenen 2035

88

11 Randzone Achterberg Over randzone Achterberg Randzone Achterberg is een agrarisch gebied met (grote) agrarische bedrijven, rechte wegen en rechte, rationeel verdeelde kavels. Er zijn houtwallen en op enkele plekken staan langs de kavelranden bomen. Over de grote open kavels is er vrij zicht. Kenmerken randzone Achterberg De kenmerken zijn: a. Gebied met agrarisch karakter b. (Grote) agrarische bedrijven c. Rechte wegen en rechte rationele kavels d. Houtwallen, kavelranden op aantal plekken voorzien van enkele bomenlaan e. Vrij zicht over de grote open kavels Opgaven randzone Achterberg voor (samenwerkende) organisaties De opgaven voor (samenwerkende) organisaties zijn: a. Wanneer een agrariër besluit te stoppen, kan het vrijkomende land gebruikt worden door andere agrariërs om te boeren met oog voor verduurzaming en lokale voedselvoorziening zonder een rendabele exploitatie uit het oog te verliezen. Maar ook kan het vrijkomende land gebruikt worden om woningen op te bouwen, er natuur en/of waterberging te realiseren. b. Beperkt duurzame woningen bouwen. c. Het groen dat door de woningbouw verdwijnt op andere manieren terug laten komen. Opgaven randzone Achterberg voor individuen De opgaven voor individuen zijn: a. Woningen en gebouwen isoleren, zonnepanelen op daken plaatsen en windenergie opwekken voor eigen gebruik. b.

Gevels, daken en tuinen: meer begroeiing aanbrengen en beter water opvangen.

Visie op Rhenen 2035

89

12 Randzone Achterberg Noord Over randzone Achterberg Noord Randzone Achterberg Noord is een agrarisch gebied met (grote) agrarische bedrijven, rechte wegen en rechte, rationeel verdeelde kavels. De kavels liggen strak en recht naast elkaar, zoals gebruikelijk in veenweidelandschappen. Er zijn houtwallen en op enkele plekken staan langs de kavelranden bomen. Over de grote open kavels is er vrij zicht op het Binnenveld.

U leest hieronder over de kenmerken, historische opbouw, de kwaliteiten, de mogelijke verbeteringen van die kwaliteiten en over de visie die de gemeente op de randzone heeft. Kenmerken randzone Achterberg Noord De kenmerken zijn: a. Gebied met agrarisch karakter b. (Grote) agrarische bedrijven, soms met een multifunctioneel karakter c. Rechte wegen en rechte rationele kavels Visie op Rhenen 2035

90

d. e. f. g. h. i.

Houtwallen, kavelranden op aantal plekken voorzien van enkele bomenlaan Vrij zicht over de grote open kavels Historische Friesesteeg met begeleidende bomenstructuur doorsnijdt het gebied Grondwater vlak onder het maaiveld Veenweidelandschap Fietsknooppuntennetwerk op historische Friesesteeg

Historische opbouw van de randzones rond het dorp Achterberg Het dorp Achterberg is ontstaan op de flank van de Utrechtse Heuvelrug. De naam verwijst naar de ligging: het dorp ligt gezien vanuit Rhenen letterlijk ‘achter de berg’. Hier ontstonden de eerste boerderijen langs de Cuneraweg en twee zijwegen, de Hogesteeg en De Dijk. De Dijk vormt een kleine zandrug dat vanaf de Utrechtse Heuvelrug het veengebied in stak. Hier zaten de agrariërs hoog genoeg om droog te kunnen wonen en akkers aan te leggen en tegelijk de nattere lage gronden te benutten. Naarmate de ontwatering van het veenontginningsgebied verbeterde, vestigden zich daar steeds meer boerderijen. Tot na de Tweede Wereldoorlog bestond Achterberg slechts uit enkele bebouwingslinten met daaromheen alleenstaande boerderijen. In de jaren ‘60 ontstaat rond de Achterbergsestraatweg en de Molenweg een klein cluster van bebouwing. In de jaren ’80 vindt de eerste planmatige uitbreiding plaats, rond De Hoef. In de jaren ’90 wordt dit aangevuld met De Horst en wordt het gebied tussen de Hogesteeg en de Cuneraweg opgevuld. Twintig jaar later groeit Achterberg verder ten westen van de Achterbergsestraatweg. Het resultaat is een compact dorp aan de westzijde van de Cuneraweg met nog altijd de originele lintbebouwingen in het veenweidelandschap ten oosten van de Cuneraweg.

Visie op Rhenen 2035

91

Historische ontwikkeling van Randzone Achterberg Noord

Visie op Rhenen 2035

92

Kwaliteiten van de randzones rond het dorp Achterberg Het dorp Achterberg ligt precies op de overgang van het hogere zandgebied naar het vlakke veenweidelandschap. Het dorp zelf is vooral gebouwd op het zand. De langgerekte kavels aan de oostzijde van de Cuneraweg, die extra worden benadrukt door lange rijen bomen en struiken (groensingels), hebben een bijzondere landschappelijke waarde en lopen door tot aan de Zuidelijke Meentsteeg en de Grift. De landbouwgronden rondom Achterberg zijn belangrijk voor de agrarische sector. Het zijn vaak grote aaneengesloten kavels. De oude bouwlanden kennen hier een natuurlijke geschiktheid voor de landbouw. Maar ook de veenweidekavels hebben door de water- en voedselrijke ondergrond een goede waarde. Aan de zuidkant van het dorp heb je uitzicht op de flank van de Laarsenberg. Een bijzonder historisch element is het terrein van het oude kasteel Ter Horst. Dit terrein is een beschermd archeologisch rijksmonument. Hoewel er geen resten van het kasteel zelf meer te zien zijn, is het gebied speciaal vanwege de opvallende waaiervormige indeling van de kavels. Kwaliteitsverbetering randzone Achterberg Noord In deze randzone ligt een opgave om beter water vast te houden. Juist ten westen van de spoorlijn kan water zich ophopen bij hevige buien.

Het afvoeren van water bij hevige buien en tegelijk vasthouden van water binnen het gebied vraagt om een stevige groenblauwe structuur. Het gebied ten noorden van Achterberg leent zich voor zo’n ontwikkeling. Bij bestaande sloten kan de ecologische kwaliteit worden verbeterd door natuurvriendelijke oevers te realiseren, elzensingels aan te planten of rietkragen aan te brengen. Het versterken van de dorpsrand met groene recreatieve voorzieningen, zoals het kunnen maken van een ommetje, is ook een goede mogelijkheid om een kwaliteitsinvestering te doen. Visie op randzone Achterberg Noord Randzone Achterberg Noord is in de gebiedsverkenning Binnenveld aangewezen als een zoekgebied waar grootschalig woningbouw wordt onderzocht. Vooruitlopend op de uitkomst hiervan, werken we niet mee aan kleinschalige woningbouwprojecten en overige ontwikkelingen die een mogelijke verstedelijking later in de weg staan. Wel staan we open voor agrarische bedrijven die willen verduurzamen. De visie op de noordelijke randzone van Achterberg kent verschillende kanten en belangen. Enerzijds ligt hier de ambitie om zoveel mogelijk ruimte voor de landbouw te behouden. Nabij de dorpskern zien we wel een spanningsveld tussen de agrarische activiteiten, de leefbaarheid en gezondheidseffecten. Ook ontbreekt er een herkenbare en aantrekkelijke dorpsrand aan de noordzijde van Achterberg.

Een dorpsuitbreiding in deze randzone biedt kansen om deze aspecten aan te pakken. Tegelijk speelt in Achterberg een verstedelijkingsdiscussie en ligt er de opgave voor een robuuste groenblauwe structuur tussen Utrechtse Heuvelrug en Binnenveld. Daarom liggen er voor dit gebied meerdere mogelijke ontwikkelrichtingen: 1. Direct aan de kern Achterberg wordt een dorpse uitbreiding gerealiseerd met een robuuste groenstructuur met een recreatief ommetje. Daarbij vinden we het belangrijk dat niet de hele structuur wordt volgebouwd en er voldoende lucht en ruimte overblijft met doorzichten naar het achterliggende landschap. Een dorpse uitbreiding binnen de gedachten van kernranden van de provincie Utrecht bestaat uit ongeveer 50 woningen. 2. In combinatie met een robuuste groenblauwe structuur worden in de kenmerkende oost-west richting meerdere grote en kleine woonerven in de stijl van een boerenerf ontwikkeld in de lintbebouwing. Verstedelijking van een brede rand gaat dan samen met het vasthouden van water en versterken van de ecologische verbinding en het behouden van voldoende doorzichten naar het achterliggende landschap. Een groot boerenerf bestaat uit ongeveer 20 tot 30 woningen, terwijl een klein boerenerf bestaat uit 3 à 5 woongebouwen, waarin maximaal 10 wooneenheden kunnen worden gerealiseerd.

Visie op Rhenen 2035

93

Voor beide ontwikkelrichtingen geldt dat we daarbij moeten onderzoeken hoe we de bereikbaarheid en ontsluitingsmogelijkheden van de ontwikkeling en Achterberg in het algemeen kunnen waarborgen. Naast de mogelijkheid voor dorpsuitbreiding liggen er kansen om via de herontwikkeling van bestaande percelen in deze randzone woningen, recreatieve functies, werkfuncties met een landelijke uitstraling of andere vorm van landbouw te realiseren. Dit kan bijvoorbeeld wanneer een eigenaar ervoor kiest het gebruik van het perceel te wijzigen, zoals bij vrijwillige bedrijfsbeëindiging of omschakeling naar een andere functie. We vinden het belangrijk dat de nieuwe functies op een kleinschalige manier in het landschap worden ingepast door in te zetten op erfontwikkelingen waarbij sprake is van een hoofdgebouw met ondergeschikte bijgebouwen.

Visiekaart van Randzone Achterberg Noord met ontwikkelopties

Visie op Rhenen 2035

94

13 Randzone Achterberg Zuid Over randzone Achterberg Zuid Randzone Achterberg Zuid is een agrarisch gebied met een aantal agrarische bedrijven, woningen en andere bebouwing. Over de open kavels is er vrij zicht richting de kern Achterberg en natuurgebied de Laarsenberg.

U leest hieronder over de kenmerken, historische opbouw, de kwaliteiten, de mogelijke verbeteringen van die kwaliteiten en over de visie die de gemeente op de randzone heeft. Kenmerken randzone Achterberg Zuid: De kenmerken zijn: a. Open agrarisch gebied met een aantal erven en zicht op het dorp Achterberg en natuurgebied de Laarsenberg b. Grenst direct aan de huidige dorpskern en woningbouwlocatie Achterberg-Zuid c. De Cuneraweg is een historisch bebouwingslint, vormt de scheiding tussen het zand- en veenweidelandschap en is een van de zuidelijke entrees van Achterberg. Ook de Boslandweg is een historische weg

Visie op Rhenen 2035

95

d. Mix aan functies aanwezig: agrarisch grasland, enkele agrarische erven, woonerven en andere bebouwing e. Bebouwing ligt open in het landschap en is weinig met groen ingepakt Historische opbouw van de randzones rond het dorp Achterberg Het dorp Achterberg is ontstaan op de flank van de Utrechtse Heuvelrug. De naam verwijst naar de ligging: het dorp ligt gezien vanuit Rhenen letterlijk ‘achter de berg’. Hier ontstonden de eerste boerderijen langs de Cuneraweg en twee zijwegen, de Hogesteeg en De Dijk. De Dijk vormt een kleine zandrug dat vanaf de Utrechtse Heuvelrug het veengebied in stak. Hier zaten de agrariërs hoog genoeg om droog te kunnen wonen en akkers aan te leggen en tegelijk de nattere lage gronden te benutten. Naarmate de ontwatering van het veenontginningsgebied verbeterde, vestigden zich daar steeds meer boerderijen. Tot na de Tweede Wereldoorlog bestond Achterberg slechts uit enkele bebouwingslinten met daaromheen alleenstaande boerderijen. In de jaren ‘60 ontstaat rond de Achterbergsestraatweg en de Molenweg een klein cluster van bebouwing. In de jaren ’80 vindt de eerste planmatige uitbreiding plaats, rond De Hoef. In de jaren ’90 wordt dit aangevuld met De Horst en wordt het gebied tussen de Hogesteeg en de Cuneraweg opgevuld. Twintig jaar later groeit Achterberg verder ten westen van de Achterbergsestraatweg.

Het resultaat is een compact dorp aan de westzijde van de Cuneraweg met nog altijd de originele lintbebouwingen in het veenweidelandschap ten oosten van de Cuneraweg.

Visie op Rhenen 2035

96

Historische ontwikkeling van Randzone Achterberg Zuid Kwaliteiten van de randzones rond het dorp Achterberg Het dorp Achterberg ligt precies op de overgang van het hogere zandgebied naar het vlakke veenweidelandschap. Het dorp zelf is vooral gebouwd op het zand. De langgerekte kavels aan de oostzijde van de Cuneraweg, die extra worden benadrukt door lange rijen bomen en struiken (groensingels), hebben een bijzondere landschappelijke waarde en lopen door tot aan de Zuidelijke Meentsteeg en de Grift. De landbouwgronden rondom Achterberg zijn belangrijk voor de agrarische sector. Het zijn vaak grote aaneengesloten kavels. De oude bouwlanden kennen hier een natuurlijke geschiktheid voor de landbouw. Maar ook de veenweidekavels hebben door de water- en voedselrijke ondergrond een goede waarde. Aan de zuidkant van het dorp heb je

Visie op Rhenen 2035

97

uitzicht op de flank van de Laarsenberg. Een bijzonder historisch element is het terrein van het oude kasteel Ter Horst. Dit terrein is een beschermd archeologisch rijksmonument. Hoewel er geen resten van het kasteel zelf meer te zien zijn, is het gebied speciaal vanwege de opvallende waaiervormige indeling van de kavels. Kwaliteitsverbetering randzone Achterberg Zuid In randzone Achterberg Zuid is het essentieel om de zichtlijnen tussen het dorp en de Laarsenberg te behouden en waar mogelijk te versterken. Nieuwe landschapselementen kunnen hierbij helpen als ze zorgvuldig worden geplaatst. We zetten in op een zorgvuldige landschappelijke inpassing van nieuwe en herontwikkelde erven. Daarnaast zoeken we naar kansen om recreatieve verbindingen tussen Achterberg en richting de Laarsenberg te maken en te zorgen voor een herkenbare zuidelijke dorpsentree. Een aantrekkelijke groene dorpsrand kan recreatieve ontspanningsmogelijkheden bieden, zoals het maken van een ommetje. Visie op randzone Achterberg Zuid Randzone Achterberg Zuid is in de gebiedsverkenning Binnenveld aangewezen als een zoekgebied waar grootschalige woningbouw wordt onderzocht. Vooruitlopend op de uitkomst hiervan, werken we niet mee aan kleinschalige woningbouwprojecten en overige ontwikkelingen die een mogelijke verstedelijking later in de weg staan.

Wel staan we open voor agrarische bedrijven die willen verduurzamen. Randzone Achterberg Zuid is een herkenbaar agrarisch landschap zonder uitgesproken natuur- of cultuurhistorische waarden. De landbouwfunctie is in deze randzone goed vertegenwoordigd en is belangrijk om de zichtrelatie tussen Achterberg en de Laarsenberg te kunnen waarborgen. Tegelijkertijd is er in dit gebied sprake van dynamiek, onder meer door de woningbouwlocatie Achterberg-Zuid. Er liggen kansen om direct aansluitend op deze ontwikkeling en de dorpskern opnieuw een of meerdere nieuwe woonstraatjes te realiseren en te zorgen voor een herkenbare zuidelijke dorpsentree. Een dorpse uitbreiding binnen de gedachten van kernranden van de provincie Utrecht bestaat uit ongeveer 50 woningen. We willen zuinig zijn op de aanwezige landbouwgrond. Maar tegelijkertijd moet er ruimte worden gemaakt voor woningbouw. Het compact houden van woonbebouwing in de randzones past daar het beste bij. We moeten daarbij onderzoeken hoe we de bereikbaarheid en ontsluitingsmogelijkheden van de ontwikkeling en Achterberg in het algemeen kunnen waarborgen. Naast de mogelijkheid voor dorpsuitbreiding liggen er kansen om via de herontwikkeling van bestaande percelen in deze randzone woningen, recreatieve functies, werkfuncties met een landelijke uitstraling of andere vorm van landbouw te realiseren.

Dit kan bijvoorbeeld wanneer een eigenaar ervoor kiest het gebruik van het perceel te wijzigen, zoals bij vrijwillige bedrijfsbeëindiging of omschakeling naar een andere functie. We vinden het belangrijk dat de nieuwe functies op een goede manier in het landschap worden ingepast door in te zetten op erfontwikkelingen waarbij sprake is van een hoofdgebouw met ondergeschikte bijgebouwen. We zien via herontwikkeling ruimte voor het ontstaan van grotere boerenerven, zodat je vanuit de groene corridor via de grotere boerenerven de dorpskern bereikt. Een groot boerenerf bestaat uit ongeveer 20 tot 30 woningen. Wat betreft recreatie bieden we ook ruimte voor de ontwikkeling van enkele nieuwe dag- en verblijfsrecreatieve functies binnen de aanwezige lintstructuur. Daarbij geldt ook dat het op een kleinschalige manier moet plaatsvinden in een erfopzet. We zoeken daarbij een recreatieve verbinding met de Laarsenberg en willen niet dat kenmerkende zichtlijnen tussen de Laarsenberg en Achterberg hierdoor verloren gaan. Nieuwe verblijfsaccommodaties moeten daarbij iets toevoegen aan het bestaande aanbod. Visie op Rhenen 2035

98

Visiekaart van de Randzone Achterberg Zuid met ontwikkelopties

Visie op Rhenen 2035

99

14 Heerlijkheid Over Heerlijkheid Heerlijkheid wordt begrensd door de verkeersluwe Oude Veensegrindweg en de drukke provinciale weg, N233. Het gebied ligt direct aan het natuurgebied Kwintelooijen. Het is een gevarieerd gebied met onder meer een wooncomplex voor senioren, vrijstaande woningen, bedrijven en een vakantiepark. Daarnaast zijn er nog enkele open agrarische percelen in het gebied aanwezig.

Visie op Rhenen 2035

100