Bijlage 1 Toelichting ontwerpbestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Geldend bestemmingsplan 1.4 Strijdigheid bestemmingsplan 1.5 De bij het plan behorende stukken 1.6 Leeswijzer

4 4 4 5 6 6 6

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

7 7 13

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Nationaal beleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid

25 25 27 28

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Bodem 4.2 Water 4.3 Archeologie en cultuurhistorie 4.4 Ecologie 4.5 Verkeer 4.6 Geluid 4.7 Luchtkwaliteit 4.8 Bedrijven en milieuzonering 4.9 M.e.r.-beoordeling

33 33 34 37 38 41 42 43 43 46

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet 5.1 Opzet van de regels 5.2 Toelichting op de bestemmingen

47 47 48

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

50 50 50

2

Inhoudsopgave (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Toelichting

Toelichting (ontwerp)

3

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op de locatie Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 te Rhenen is een gedateerd gezondheidscentrum aanwezig. Tot voor kort werd het gezondheidscentrum geflankeerd door een leegstaand kerkgebouw. Het kerkgebouw is intussen gesloopt om calamiteiten (onrust, overlast en/of brandstichting) te voorkomen. De locatie is al lange tijd in beeld voor een herontwikkeling. In de afgelopen jaren zijn meerdere plannen ontwikkeld, maar deze bleken niet haalbaar. Het maatschappelijke belang om een modern gezondheidscentrum te realiseren is groot. Om die reden is er onderzocht op welke manier een gezondheidscentrum stedenbouwkundig ingepast kan worden op deze locatie. Deze zoektocht heeft geleid tot het besef, dat een gezondheidscentrum in combinatie met appartementen een kansrijke optie is voor deze locatie. Van verschillende kanten is geadviseerd over de wijze waarop een gezondheidscentrum gecombineerd kan worden met appertementen. Deze adviezen zijn verwerkt in een Nota van Uitgangspunten. Deze Nota van uitgangspunten is op 2 februari 2021 vastgesteld door het College van B&W en als Bijlage 1 in deze toelichting opgenomen. Door vaststelling van de Nota van Uitgangspunten kan de ruimtelijke kwaliteit geborgd worden bij de verdere uitwerking van de plannen. Deze nota vormt dan ook het ruimtelijk-planologisch kader voor de verdere planontwikkeling, waaronder het opstellen van dit bestemmingsplan.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Nieuwe Veenendaalseweg. Op onderstaande luchtfoto is het plangebied aangegeven. Links is het bestaande gezondheidscentrum te zien, terwijl aan de rechterkant de (inmiddels gesloopte) kerk goed zichtbaar is.

Begrenzing plangebied (Bron: Nota van Uitgangspunten)

4

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

1.3

Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Rhenen Stad 2012'. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk geworden op 28 januari 2014. Hieronder is een uitsnede van de plankaart opgenomen, waarbij het plangebied rood omlijnd is:

Uitsnede plankaart bestemmingsplan 'Rhenen Stad 2012' (Bron: Ruimtelijkeplannen) Op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn vrijwel alle gronden binnen het plangebied bestemd voor 'Maatschappelijk' (bruin van kleur). Hierbinnen zijn maatschappelijke voorzieningen met daaraan ondergeschikte horeca toegestaan. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen de op de plankaart aangegeven bouwvlakken tot een hoogte van 10 meter. In het westelijke deel van het plangebied is een beperkte oppervlakte voorzien van de bestemming 'Wonen' (geel van kleur). Omdat er binnen deze bestemming 'Wonen' geen bouwvlakken zijn opgenomen kunnen hier geen woningen worden gebouwd. Tenslotte zijn enkele gronden in het zuidelijke deel van het plangebied voorzien van de bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' (grijs van kleur). Voor het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' (op de plankaart aangeduid met 'plusjes'). Daarnaast is het "Paraplubestemmingsplan Parkeren" van kracht. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad op 6 maart 2018. Met het opstellen van het "Paraplubestemmingsplan Parkeren" heeft de gemeente Rhenen voor het hele grondgebied haar parkeerbeleid juridisch-planologisch vastgelegd.

Concreet betekent dit, dat bij nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden met de uitgangspunten, zoals opgenomen in de "Beleidsnota Parkeernormen en parkeerfonds", dd 14 april 2011. Daarnaast moeten de parkeervoorzieningen op eigen terrein worden gerealiseerd zodat voorkomen wordt dat het parkeren op de directe omgeving wordt afgewenteld. Ten slotte geldt dat indien de beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, er getoetst zal worden aan de nieuwe

Toelichting (ontwerp)

5

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 beleidsregels.

1.4

Strijdigheid bestemmingsplan

Omdat de voorgenomen ontwikkeling niet gerealiseerd kan worden op basis van het geldende bestemmingsplan is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. In dit bestemmingsplan wordt aangetoond, dat het voornemen in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.5

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55' bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek. nr. NL.IMRO.0340.BPNweVeendsw51a55-ON01); regels. Het bestemmingsplan wordt vergezeld door een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten samen 'gelezen' worden. Op de verbeelding staan de bestemmingen van de gronden in het plangebied. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld die de uitgangspunten van het plan zeker stellen. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.6

Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de huidige situatie en de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de omgevingsaspecten volgt. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de economische en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

6

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt het plangebied en de omgeving beschreven. Dit hoofdstuk gaat in op de huidige en toekomstige situatie.

2.1

Huidige situatie

In de Nota van Uitgangspunten wordt aandacht besteed aan de huidige situatie. Bij de beschrijving van de huidige situatie in deze paragraaf is mede gebruik gemaakt van delen uit deze Nota. De locatie is onderdeel van het gebied 'boven de binnenstad' in Rhenen dat grofweg begrensd wordt door de Bantuinweg, Groeneweg, Platanenlaan en de Nieuwe Veenendaalseweg. Kenmerkend voor dit gebied is de mix van functies en verschillende gebouwen. Het merendeel betreft relatief grotere bouwvolumes (voorzieningen, gestapelde woningen) van maximaal vijf bouwlagen. Deze worden afgewisseld met kleinschaliger grondgebonden woningen (maximaal twee bouwlagen met kap) met tuinen.

Situering plangebied in groter verband (Bron: Nota van Uitgangspunten) Het hoogteverschil en het aanwezige groen zijn een wezenlijk onderdeel van het gebied. Naast de privé tuinen bij de grondgebonden woningen is dit vooral openbaar groen rond de gestapelde woningen en voorzieningen. De kwaliteit van deze buitenruimte is wisselend, mede omdat het soms stukken restgroen zijn en omdat het groen onderbroken wordt door parkeerplaatsen. Het gebied is goed bereikbaar via de omliggende wegenstructuur en wegen in het plangebied. De Nieuwe Veenendaalseweg heeft daarin een functie als gebiedsontsluiting. De doorkruisbaarheid van het gebied voor langzaam verkeer is niet optimaal. Er bevinden zich weliswaar paden, maar de onderlinge

Toelichting (ontwerp)

7

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 koppelingen ontbreken en soms blokkeren gebouwen de routes. De locatie ligt aan de Nieuwe Veenendaalseweg. Deze weg maakt deel uit van de ruimtelijke en beeldbepalende hoofdstructuur van Rhenen en is een historisch bebouwingslint. Naast de nodige variatie in ouderdom, type, plaatsing en architectuur is er ook verschil in massa en hoogte. De toevoegingen van gebouwen van grotere massa en hoogte zijn vooral van de laatste jaren. De betreffende kavels, het bestaande gezondheidscentrum en een leegstaand kerkgebouw, liggen tussen de relatief grote bouwmassa van het direct aangrenzende verzorgingstehuis De Tollekamp en de kleinschalige grondgebonden woningen aan de Groeneweg. Iets verderop volgt dan weer een groter gebouw in de vorm van het gemeentehuis. Op de volgende foto's wordt een impressie gegeven van het plangebied (situatie april 2021).

Het gezondheidscentrum met links daarvan het verzorgingstehuis De Tollekamp

8

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Het gezondheidscentrum bestaat uit 3 bouwlagen, met hier het terugliggende gedeelte

Het voorste gedeelte van het gezondheidscentrum met ernaast het kerkgebouw

Toelichting (ontwerp)

9

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Het gezondheidscentrum, frontaal gezien vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg

Het leegstaande kerkgebouw, frontaal gezien vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg (de kerk is inmiddels

10

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 gesloopt, zodat zich naast het gezondheidscentrum nu een braakliggend terrein bevindt)

Het leegstaande kerkgebouw verk eert in slechte staat (is inmiddels gesloopt)

Het plangebied (rechts op de foto) gezien vanuit noordelijke richting

Toelichting (ontwerp)

11

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Achter het gezondheidscentrum bevindt zich een bescheiden parkeerterrein

Het parkeerterrein achter het gezondheidscentrum met enkele garageboxen

12

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1

Nota van Uitgangspunten

In de Nota van uitgangspunten zijn de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten opgenomen voor de uitwerking van plannen op deze locatie: Locatie is circa 5.000 m2, hiervan maximaal 60% bebouwen (op toekomstig maaiveld). Van de niet bebouwde ruimte (circa 2.000 m2) dient minimaal 50% een groene invulling te krijgen. In beginsel komt dit groen in de buitenruimte, maximaal 10% kan ook als groengevel worden uitgevoerd (aanvullend op de hierna aangegeven groengevels); Bebouwing concentreren Langs de Nieuwe Veenendaalseweg in één of twee hoofdvolumes, verspringend ten opzichte van elkaar. Het nieuwe bouwvolume naast de Tollekamp ligt terug ten opzichte daarvan; Bouwmassa in korrelgrootte en frontbreedte ondergeschikt aan de volumes van De Tollekamp en het Gemeentehuis, maximum frontbreedte 17 m; Afstand tussen hoofdbouwvolumes hoger dan één bouwlaag langs de Nieuwe Veenendaalseweg minimaal 10 m; Groenbuffer opnemen langs achterperceelsgrenzen woningen Groeneweg. Voor de privacy dienen er bladhoudende bomen en struik en gedurende de winterperiode te zijn waarbij de k ruinen de erfgrenzen van de Groeneweg niet overschrijden; Bouwhoogte langs de Nieuwe Veenendaalseweg beperken tot 3 bouwlagen met een terugliggende 4e laag gemeten vanaf het peil van de Groeneweg = 42 m boven NAP (NB: gezondheidscentrum en parkeerkelder liggen onder dit peil).

De terugligging op de 4e laag bedraagt minimaal 5 m en wordt toegepast zowel richting de Nieuwe Veenendaalseweg als richting de percelen van de Groeneweg; Binnenterrein: nevenvolume, geen gestapelde bebouwing van meer dan drie bouwlagen gemeten vanaf het peil van de Groeneweg = 42 m boven NAP (NB: gezondheidscentrum en parkeerkelder liggen onder dit peil). Het bouwvolume is boven de begane grond substantieel kleiner dan de volumes aan de Nieuwe Veenendaalsweg, het oppervlak is maximaal 500 m2; Groene uitstraling naar buiten toe, ten minste de in de hierna opgenomen afbeelding aangegeven gevels (waaronder die richting de percelen van de Groeneweg) worden als groengevel uitgevoerd; Alle bebouwing krijgt een platte afdekking. Bij toepassing voorzieningen voor energieopwekking op deze daken (zoals zonnepanelen): aanpak per blok en doordachte plaatsing en afscherming bezien vanuit het gebouwontwerp en zichtbaarheid vanuit de omgeving. Het ontnemen van zicht op voorzieningen voor energieopwekking moet niet leiden tot een toename van het visueel bouwvolume; Dakvlakken die zichtbaar zijn vanuit (alle verdiepingen van) aangrenzende bebouwing uitvoeren als groendak; Natuurinclusief bouwen, zie http://www.bouwnatuurinclusief.nl/; Hoofdontsluiting van het gezondheidscentrum via de Nieuwe Veenendaalseweg met veilige oversteek voor fietsers en voetgangers.

Ondergeschikte ontsluiting achterzijde richting Dr. Wallerstraat, voor specifieke functies zoals calamiteiten, hulpdiensten, parkeren personeel; Veilige en overzichtelijke ontsluiting van alle entrees met voldoende ruimte voor de daar voork omende verkeerssoorten mede in beeld gebracht met bochtstralen/rijcurves, hoogte- en lengte profielen; Openbaar voet-wandelpad van minimaal 2,5 m breed opnemen door het plangebied van Nieuwe Veenendaalseweg naar Dr. Stegemanhof-Dr. Wallerstraat. Bij voorkeur begeleiden/inpassen met groen; Park eren geheel op eigen terrein oplossen, bij voorkeur ondergronds. Uitgangspunten: a. Aantal parkeerplaatsen voor zowel auto- als fietsparkeren minimaal conform gemiddeld k encijfer CROW. Eigen parkeerplaatsen tellen niet mee in gedeeld gebruik; b. Per 50 parkeervakk en ten minste 1 mindervalideparkeerplaats, bij voorkeur minstens 2 gezien de functie van gezondheidscentrum. c. Alle maatvoeringen en parkeerplaatsen voor E-laden conform aanbevelingen CROW; Uitgangspunten parkeergarage: 1. Zo min mogelijk doodlopende gangen; 2. Opstellen palenplan: palen voor uitrit garage; Toelichting (ontwerp)

13

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 3. Aandacht voor inpassing inrit parkeergarage in voorruimte. Zo veel mogelijk uit het zicht, zo compact mogelijk en met zo min mogelijk aantasting van groen. Voorkomen lichthinder (koplampen) van uitrijdende auto’s uit parkeergarage; 4. Eigen toegang voor fietsers en voetgangers maken; 5. Aanduiding nabij inrit met open en beschikbaarheid vakken zichtbaar vanaf de weg; 6. Voldoende vrije hoogte in garage, mede gezien leidingen bovenliggende woningen. Specifieke aandacht voor de voorruimte richting Nieuwe Veenendaalseweg. Hier geen parkeren op maaiveld, uitnodigende entree en veilig voor langzaam verkeer. Uitgangspunt is een groene voorruimte die enkel doorbrok en wordt voor in-uitrit naar parkeervoorziening en toegangen voor langzaam verkeer naar het gezondheidscentrum en het binnengebied. Paden zoveel mogelijk bundelen. In de Nota van Uitgangspunten zijn de belangrijkste stedenbouwkundige uitgangspunten als volgt verbeeld:

Ontwerpprincipes uitwerking bouwplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 2.2.2

Inrichtingsvoorstel

Op basis van de stedenbouwkundige uitgangspunten, zoals opgenomen in de Nota van Uitgangspunten heeft Luijk Architecten in samenwerking met Buro Son (buro voor tuin- en landschapsontwerpen) een ontwerp gemaakt voor het plangebied. Dit ontwerp zal hieronder beschreven worden, waarbij illustraties gebruikt worden van de architect. Met nadruk moet hier vermeld worden, dat het ontwerp nog in ontwikkeling is in overleg met de toekomstige gebruikers. Er kunnen nog wijzigingen plaatsvinden, maar de hoofdopzet blijft gelijk. Er kunnen aan deze tekeningen dan ook geen rechten ontleend worden In de nieuwe situatie wordt uitgegaan van een gezondheidscentrum met daarboven een drietal bouwblokken, die ten opzichte van elkaar verspringen:

14

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Uitgangspunt: 3 bouwblokk en (Bron: SON Buro voor tuin- & landschapsontwerpen) De bouwblokken zijn gesitueerd op een gezamenlijke gebouwde parkeerkelder, die onder het maaiveld gelegen is:

Toelichting (ontwerp)

15

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

De gezamenlijke parkeerkelder De parkeerkelder is bereikbaar vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg. De uitgang van de parkeerkelder is aan de achterzijde gelegen. Er is dus sprake van éénrichtingsverkeer: Erin vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg en eruit aan de achterzijde. Aan de achterzijde sluit de uitrit aan op de Dokter Stegemanhof, waarna het verkeer via de Dokter Wallerstraat weer de Nieuwe Veenendaalseweg kan bereiken.

16

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

De eerste bouwlaag op de parkeerkelder is gereserveerd voor het nieuwe gezondheidscentrum:

Beganegrond: gezondheidscentrum

Toelichting (ontwerp)

17

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

De verdiepingen boven het gezondheidscentrum worden benut voor appartementen. De beide bouwblokken aan de Nieuwe Veenendaalseweg (blok 1 en 3) bestaan uit 3 woonlagen, waarbij de 3e woonlaag gesitueerd is in een markante kap. Het blok, dat meer naar achteren is gelegen (Blok 2) bestaat uit 2 woonlagen, waarbij de 2e woonlaag deels gesitueerd is in de kap. In totaal kunnen er op deze manier maximaal 40 appartementen gerealiseerd worden, verdeeld over verschillende prijssegmenten en groottes (45 tot 150 m2).

Woonlagen boven het gezondheidscentrum Een dergelijke opbouw komt in grote lijnen overeen met de Nota van Uitgangspunten. Daarbij dient opgemerkt te worden, dat tijdens het proces gekozen is voor wat lagere bebouwing: Geen 4 bouwlagen aan de voorzijde, maar 3 en geen 3 bouwlagen aan de achterzijde maar 2. Op deze manier kan een betere aansluiting bewerkstelligd worden op de directe omgeving. Uiteindelijk leidt dit tot de volgende nieuwe situatie, waarbij aangetekend moet worden, dat het ontwerp

18

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 nog niet definitief is en dus nog (licht) gewijzigd kan worden in het vervolgproces:

Vogelvluchtimpressie vanaf de zijde van de Nieuwe Veenendaalseweg

Impressie op straatniveau zijde Nieuwe Veenendaalseweg met ingang parkeerkelder

Toelichting (ontwerp)

19

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Impressie op straatniveau vanaf de zijde van de Nieuwe Veenendaalseweg met de toegang tot het gezondheidscentrum

Impressie vanaf de zijde van de Dokter Stegemanhof

20

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Impressie op straatniveau vanaf de zijde van de Dokter Stegemanhof met de uitrit van de parkeerk elder

Op het dak van het gezondheidscentrum wordt een daktuin aangelegd, waardoor de toekomstige bewoners van de nieuwe appartementen de beschikking krijgen over een "tuin op niveau".

Toelichting (ontwerp)

21

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Schetsontwerp buitenruimte (Bron SON, Buro voor tuin- en landschapsontwerpen) Op het inrichtingsvoorstel is verder te zien, dat er een openbaar voetpad geprojecteerd is tussen de Nieuwe Veenendaalseweg en het Dokter Stegemanmhof langs de zuidijde van de geplande nieuwe bebouwing (zijde Tollekamp). Het is gewenst om de hoogte van de verschillende bouwblokken te kunnen meten vanaf een vast punt. In het plangebied komen echter behoorlijke hoogteverschillen voor. Daarom kan er niet gewerkt worden met de hoogte, gemeten vanaf het aansluitende maaiveld, omdat dit maaiveld hellend is. Om misverstanden te voorkomen zijn de hoogtematen uitgedrukt in meters boven het referentieniveau van 42 22

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 m boven NAP. Deze hoogte komt overeen met het niveau van de Groeneweg. In het veld is deze hoogte inmiddels gemarkeerd door middel van een bout met een roze kleur op de zijmuur aan de rechterkant van het kerkterrein:

Markering 42 m + NAP op zijmuur kerkterrein In de gesprekken met omwonenden is dit niveau van de Groeneweg ook een herkenbaar ijkpunt geweest. Op onderstaande doorsnede is het een en ander in beeld gebracht. Daaruit blijkt onder

Toelichting (ontwerp)

23

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 andere, dat de geplande parkeerkelder in zijn geheel gelegen is ONDER het niveau van de Groeneweg, terwijl het gezondheidscentrum nagenoeg geheel is gelegen ONDER het niveau van de Groeneweg. Verder blijkt daaruit, dat het hoogtste punt van de geplande nieuwbouw iets lager is dan de bestaande hoogte van het verzorgingstehuis De Tollekamp. Voor de goede orde kan hier vermeld worden, dat op de doorsnede ook het "bouwkundige peil" (bovenzijde afgewerkte beganegrondvloer) is aangegeven. Deze ligt op 39,2 meter boven NAP en dus 2,8 meter beneden het niveau van de Groeneweg.

Doorsnede Noord-Zuid over de woonblokken 1 en 3

Doorsnede Oost-West over de woonblokken 1 en 3 en woonblok 2 Op deze afbeeldingen is goed te zien, dat van de nieuwbouw alleen de woonblokken boven het niveau van de Groeneweg gelegen zijn. De woonblokken 1 en 3 (bestaande uit 3 bouwlagen) komen maximaal 11 meter boven het niveau van de Groeneweg uit. Woonblok 2 (bestaande uit 2 woonlagen) komt maximaal 8 meter boven het niveau van de Groeneweg uit.

24

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Hoofdstuk 3

Beleidskader

Bij ruimtelijke plannen moet worden weergegeven hoe rekening is gehouden met relevant beleid. In de volgende paragrafen wordt het relevante beleid op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau en de relatie met de voorgenomen ontwikkeling behandeld.

3.1

Nationaal beleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als rijksstructuurvisie. De NOVI vervangt onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van zich aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de generaties na ons. De NOVI biedt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. De NOVI heeft de maatschappelijke opgaven samengevat in 4 prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Onder deze prioriteiten hangen 21 nationale belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau overstijgen. Deze belangen hebben onder andere betrekking op het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit, zorgt dragen voor een woningvoorraad die aansluit op woonbehoeften, het beperken van klimaatverandering, et cetera. De verantwoordelijkheid van het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, waardoor inhoudelijke keuzes in veel gevallen ook het beste regionaal kunnen worden gemaakt. Met de NOVI wordt het proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Conclusie Onderhavig initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen. De ontwikkeling is passend binnen de NOVI. 3.1.2

Besluit Algemene regels Ruimtelijke Ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit het nationale beleid te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit het nationale beleid. In het Barro zijn veertien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven: Rijksvaarwegen; Project mainportontwikkeling Rotterdam; Kustfundament; Grote rivieren; Waddenzee en waddengebied;

Toelichting (ontwerp)

25

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 Defensie; Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen; Elektriciteitsvoorziening; Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen; Natuurnetwerk Nederland; Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden; Ruimtereservering parallelle Kaagbaan. Conclusie Het initiatief valt niet onder een van de projecten uit het Barro. Door de gewenste ontwikkeling zal geen nationaal belang worden geschaad. 3.1.3

De Ladder van Duurzame verstedelijking

Het nationale beleid vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt: 'De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwik keling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.' Om dit te onderbouwen dienen de volgende stappen te worden doorlopen: 1. er dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte; 2.

indien er een vraag is aangetoond, dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten. Indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, is een motivering benodigd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Stedelijk e ontwikkeling Om aan deze verplichting uit het Bro te kunnen voldoen dient allereerst te worden nagegaan of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro is het begrip stedelijke ontwikkeling als volgt vastgelegd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie blijkt dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vanaf de realisatie van 12 woningen. Onderhavig initiatief betreft de bouw van maximaal 40 woningen, waardoor het doorlopen van de laddertoets noodzakelijk is. Beoordeeld dient te worden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte. In 3.2.2 wordt dit aangetoond. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied door een locatie voor herontwikkeling te benutten.

Conclusie Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd, dat de nieuwe onbtwikkeling voldoet aan de eisen, die de Ladder van Duurzame Verstedelijking stelt aan een nieuwe ontwikkeling.

26

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie

Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening vastgesteld. Deze zijn vanaf 1 april 2021 in werking getreden. De Omgevingsvisie gaat over de fysieke leefomgeving. Dit omvat alle aspecten van de fysieke leefomgeving op, onder en boven de grond. De Omgevingsvisie van de provincie Utrecht is uitgewerkt in thema's en gebieden. Het betreft de volgende beleidsthema's: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Stad en land gezond; Klimaatbestendig en waterrobuust; Duurzame energie; Vitale steden en dorpen; Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; Levend landschap, erfgoed en cultuur; Toekomstbestendig natuur en landbouw.

Voor de beoogde ontwikkeling is vooral het volgende thema uit de Omgevingsvisie relevant: Stad en land gezond - Stedelijk gebied De provincie Utrecht kent een grote diversiteit aan steden, dorpen en kernen en een grote diversiteit aan woon- en vestigingsmilieus. De grote steden Utrecht en Amersfoort zijn een populaire vestigingsplaats voor zowel inwoners als bedrijven en groeien snel. Naast deze agglomeraties ligt de charme van de provincie voor een belangrijk deel juist in kleinschaligheid en een aantrekkelijke, vriendelijke leefomgeving in de kleinere, landelijk gelegen kernen. Prognoses wijzen uit dat de provincie de komende decennia nog fors gaat groeien, en dat er extra ruimte nodig is om deze groei op te vangen. De toekomstige ontwikkeling van woon- en werklocaties hangt samen met met bereikbaarheid, en in samenhang met de overige opgaven en kwaliteiten zoals in de visie wordt verwoord. Bij de locatiekeuze voor nieuwe verstedelijking worden de volgende basisprincipes gehanteerd: zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; daarnaast in overig stedelijk gebied; eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors. De planlocatie wordt in de Omgevingsvisie bestempeld als stedelijk gebied.

Conclusie De planlocatie ligt op een binnenstedelijke locatie. De beoogde herontwikkeling van deze locatie past goed in het beleid, dat in de Omgevingsvisie wordt verwoord. 3.2.2

Kader voor regionale programmering wonen en werken

In aansluiting op de Omgevingsvisie en de Interim omgevingsverordening heeft Provinciale Staten een Kader voor de regionale programmering wonen en werken vastgesteld. Gemeenten en provincie stellen op basis van dit kader en andere visies en strategieën een regionaal programma op. De essentie van de regionale programma’s wordt opgenomen in een provinciaal programma, dat door GS wordt vastgesteld. Daarbij wordt cyclisch gewerkt: op basis van monitoring en evaluatie worden de regionale programma’s en het provinciale programma elk jaar bijgesteld. Rhenen maakt deel uit van het Utrechtse deel van de Foodvalley. Op basis van de nieuwste prognosecijfers (van Primos 2020) is becijferd hoe groot de bandbreedte van de woningbouw is tot 2040. Dit is in tabelvorm als volgt opgenomen in het Kader voor regionale programmering wonen en werken:

Toelichting (ontwerp)

27

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Bandbreedte woningbouw tot 2040 (Bron: Primos 2020) NB: Bij de regio Foodvalley gaat het om het Utrechtse deel van deze regio De bandbreedtes zijn leidend voor de omvang van de regionale programma’s. Deze omvang dient zich in totaliteit tussen de aangegeven bandbreedtes te bevinden. De ‘schotten’ tussen de verschillende tijdvakken zijn richtinggevend, maar niet absoluut. Mits goed gemotiveerd is hier enige flexibiliteit in mogelijk. In de Regio Foodvalley bedraagt de bandbreedte voor wonen tot 2040 in totaal 7.900 – 9.100 woningen. In de regio is in totaal voor 4.000 woningen aan plancapaciteit aanwezig (stand van zaken augustus 2020), waarvan realisatie volledig voor 2030 gepland is. Hoewel 68 % van deze plancapaciteit als ‘hard’ kan worden aangemerkt, is het niet voldoende om aan de behoefte tot 2030 te voldoen. De Regio heeft in de gesprekken aangegeven thans een grote overloop-druk vanuit de Randstad te ervaren en vraagt zich af of daarmee in deze bandbreedte voldoende rekening wordt gehouden en zij pleiten voor een verdere ophoging. Dit zal echter bij de keuzes voor de langere termijn, die in het kader van de Verstedelijkingsstrategie worden uitgewerkt, moeten worden betrokken. Gezien de beperkte mogelijkheden in het Utrechtse deel van de regio ligt samenwerking en afstemming met de Gelderse gemeenten voor de hand.

Bij toekomstige bijstelling van het programma zal ook deze gesignaleerde overloop-trend nader worden bezien. De provincie gebruikt de provinciale planmonitor voor woningbouwlocaties (welke door gemeenten wordt ingevuld) als belangrijk vertrek-/ uitgangspunt in de gesprekken met gemeenten. De plancapaciteit is een dynamisch gegeven. Er kunnen locaties bijkomen, afvallen en/of opgenomen locaties kunnen wijzigen qua aantal (bv. geoptimaliseerd). In de planmonitor zijn harde, zachte en potentiële locaties opgenomen. Conclusie In de regio Foodvalley is op dit moment onvoldoende plancapaciteit aanwezig om aan de behoefte tot 2030 te kunnen voldoen. De beoogde herontwikkeling op de locatie aan de Nieuwe Veenendaalseweg te Rhenen kan een (bescheiden) bijdrage leveren aan het inlopen van het tekort.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Stedenbouwkundige structuurvisie Elst, Achterberg en Rhenen - Woningbouwlocaties tot 2020 De gemeente Rhenen heeft in 2008 een stedenbouwkundige structuurvisie opgesteld, die perspectief biedt voor de woningbouw op de langere termijn. Het is een ontwikkelingsvisie die richting geeft aan de gewenste bouwinitiatieven passend bij de schaal en het karakter van de 3 kernen Elst, Achterberg en Rhenen. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van de visiekaart voor de kern Rhenen. Het plangebied ligt binnen het gebied ‘Boven de Binnenstad’. Dit gebied is aangewezen als herontwikkelingslocatie, zodat een mix van maatschappelijke voorzieningen en wooncomplexen ontstaat, waarbij groen behouden blijft. Het gebied rondom het gemeentehuis is geschikt geacht voor een intensief voorzieningencluster met wonen en parkeren in meervoudig ruimtegebruik. Dit gebied is tevens goed bereikbaar. Ondergronds of gebouwd parkeren is hier gewenst. Qua doelgroep voor de woningen is overal in Rhenen een menging van leeftijdsgroepen gewenst.

28

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Uitsnede stedenbouwkundige Structuurvisie Elst, Achterberg en Rhenen - Woningbouwlocaties tot 2020 (plangebied is blauw omcirkeld) Conclusie Uit de beschrijving van de voorgestelde ontwikkeling blijkt, dat het initiatief qua programma en parkeeroplossing goed past binnen de gemeentelijke structuurvisie. 3.3.2

Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds

De gemeente Rhenen heeft parkeernormen vastgesteld in de ‘Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds’ (d.d. 14 april 2011), die als uitgangspunt kunnen worden gehanteerd bij ruimtelijke ontwikkelingen. In deze nota is vastgesteld dat bij ruimtelijke ontwikkelingen waarvoor een omgevingsvergunning is vereist voldaan moet worden aan de parkeernormen. Daarnaast moeten de parkeervoorzieningen op eigen terrein worden gerealiseerd zodat voorkomen wordt dat het parkeren op de directe omgeving wordt afgewenteld. Voor een efficiënte benutting van de parkeercapaciteit kunnen parkeerplaatsen op een locatie uitwisselbaar zijn. Dit dubbelgebruik geldt bijvoorbeeld voor een parkeerplaats voor een winkelvoorziening die in de avonduren ook benut kan worden door bewoners en bezoekers van een horecavoorziening. De mogelijkheden van het dubbelgebruik zijn in de beleidsnota inzichtelijk gemaakt aan de hand van aanwezigheidspercentages. In paragraaf 4.5 zal aangetoond worden, dat de parkeerbehoefte ten gevolge van de voorgenomen nieuwe ontwikkelingen grotendeels op eigen terrein gehonoreerd kan worden. 3.3.3

Woonvisie Kiezen voor Rhenen

De gemeente Rhenen heeft in 2018 een nieuwe woonvisie vastgesteld. In de visie worden vier ambities van de gemeente Rhenen uitgezet voor de ontwikkeling van de woningmarkt tot 2030. dit zijn: 1. 2. 3. 4.

Karaktervol Rhenen Voorrang aan Rhenen Betaalbaar Rhenen Lang wonen in Rhenen

De woonvisie heeft een horizon tot 2030 maar is concreet voor de komende vier jaar, via de uitvoeringsagenda.

Toelichting (ontwerp)

29

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Gezien de snelle veranderingen in het woondomein is het de bedoeling om na twee jaar de uitvoeringsagenda te actualiseren. In de woonvisie formuleert de gemeente haar ambities en strategieën om met de verschillende woonopgaven om te gaan. De gemeente biedt daarbij een stappenplan om de komende jaren de bouwstroom te kunnen garanderen en tegelijkertijd de woonkwaliteit te kunnen behouden. Het gaat daarbij om de wijze waarop lage inkomens, senioren en zorgbehoevenden een thuis in onze gemeente kunnen vinden, hoe wij de kernen vitaal houden en hoe onze bestaande woningvoorraad toekomst bestendig te maken is. De woonvisie is niet alleen een uiting van de gemeentelijke inzet, maar ook een uitnodiging aan de corporatie, marktpartijen en bewoners om een bijdrage te leveren. De woonvisie biedt de basis voor de prestatie afspraken en de huisvestingsverordening. Bij de totstandkoming van het woningbouwprogramma dient er ingespeeld te worden op ontwikkelingen als vergrijzing en op ontwikkelingen ten behoeve van de huidige bewoners van Rhenen. Ook duurzaamheid is een belangrijk aspect. Voor nieuwe woningbouwinitiatieven heeft de gemeente in de woonvisie een afwegingskader woningbouw opgenomen. Hierin worden nieuwe initiatieven getoetst aan zowel de ambities van de gemeente als de kwantitatieve opgave.

Beoordeling en conclusie Het project voorziet in de komst van maximaal 40 koopappartementen, verdeeld over verschillende prijssegmenten en groottes (45 tot 150 m²). Dit aantal is passend binnen de kwantitatieve behoefte van 50 woningen per jaar voor de gemeente Rhenen zoals genoemd in de woonvisie. Het plan draagt bij aan het realiseren van een mix aan woningtypen, waaronder levensloopgeschikte woningen en zorgt met het realiseren van een gezondheidscentrum daarnaast voor een positieve bijdrage aan het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid van voorzieningen in Rhenen. De appartementen worden gasloos gerealiseerd en daarnaast worden er zonnepanelen, ledverlichting en maximale isolatiewaardes toegepast bij het gebouw. Het plan past daarmee binnen de ambities van de gemeente. Gezien de aansluiting bij de ambities van de Woonvisie en het feit dat er kwantitatief voldoende ruimte in de woningbouwopgave aanwezig is, past het plan binnen de Woonvisie. 3.3.4

Verordening Vereveningsfonds gemeente Rhenen 2020

De gemeente Rhenen heeft op 15 december 2020 de Verordening Vereveningsfonds vastgesteld. Dit vereveningsfonds is speciaal bedoeld als hulpmiddel om bij nieuwbouw het gewenste percentage sociale huurwoningen en middenhuur- of goedkope koopwoningen ( <€ 850 p/maand of <€ 250.000) te realiseren. Via het fonds worden ontwikkelaars van projecten die niet aan de kwalitatieve kaders kunnen voldoen, verplicht die woningen op een andere locatie te bouwen. Als zelf bouwen geen optie is, kan een afkoopsom worden betaald zodat de niet-gebouwde woningen elders kunnen worden gerealiseerd, bijvoorbeeld door middel van een bijdrage aan ontwikkelaars die de niet gerealiseerde woningen opnemen in hun projecten. 3.3.5

Doelgroepenverordening gemeente Rhenen 2020

Tegelijk met de Verordening Vereveningsfonds heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 ook een doelgroepenverordening ingesteld. Met de doelgroepenverordening kunnen sociale en midden huurwoningen langdurig voor de beoogde doelgroep behouden blijven. In de Woonvisie 'Kiezen voor Rhenen' is bepaald dat het nieuwbouwprogramma moet voorzien in 25% sociale huurwoningen en 15% huur- en koopwoningen voor de lage middeninkomens om daarmee te kunnen voorzien in de behoefte. De Wet ruimtelijke ordening biedt gemeenten de mogelijkheid om in het bestemmingsplan te bepalen dat een bepaald percentage woningen in de sociale huur, sociale koop of middenhuur wordt gerealiseerd. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is gedefinieerd wat wordt verstaan onder dit soort woningen, echter onder meer de doelgroep en instandhoudingstermijnen voor deze woningen kan de gemeente zelf bepalen in een doelgroepenverordening. Met de vaststelling van deze doelgroepenverordening ontstaat een wettelijke basis om te borgen dat sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en middenhuur woningen worden gebouwd en blijven behouden voor de in deze verordening benoemde doelgroepen zodat er doorstroming op de woningmarkt

30

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 in Rhenen komt. In de betreffende bestemmingsplannen zal een verwijzing worden opgenomen naar deze doelgroepenverordening. De doelgroepenverordening is van toepassing op alle nieuwbouwplannen in de gemeente Rhenen, met uitzondering van de plannen waarvoor op het moment van inwerkingtreding van deze verordening (24 december 2020) al vergaande afspraken zijn gemaakt. 3.3.6

Actualisatie woonvisie

De gemeenteraad heeft op 8 juni 2021 de actualisatie van de woonvisie 'Kiezen voor Rhenen' uit 2018 vastgesteld. Deze actualisatie is in werking getreden op 24 juni 2021. Het gaat hier niet om een integrale herziening van de woonvisie, maar om aanpassing van punten aansluitend bij de actualiteit. Daarmee vormt de notitie een 'oplegger' bij de eerder genoemde woonvisie. De aanpassingen betreffen enerzijds beleidsuitgangspunten, anderzijds de uitvoering van het beleid (actiepunten). Bij deze actualisatie heeft de gemeente het accent gelegd op de volgende thema’s: Vernieuwen van het kwantitatief en kwalitatief kader op basis van recentere prognoses en woningmarktonderzoeken zodat de gemeente veranderingen in de vraag naar woningen op kan nemen in haar programma. Het inventariseren van de ontwikkelingen rond wonen en zorg en deze vertalen naar een actieplan om de effecten van vergrijzing en behoefte rond langer zelfstandig thuis wonen een plaats te geven in de visie en het daaruit volgende beleid. De huisvestingsopgave voor woonwagenbewoners in kaart brengen en het gemeentelijk beleid actualiseren op basis van recente veranderingen in landelijk beleid. De huisvestingsopgave van arbeidsmigranten opnemen in het programma op basis van bevindingen van regionale onderzoeken om zo de impact die deze groep heeft in kaart te brengen en mee te nemen in lokaal beleid.

Voor het onderhavige bestemmingsplan zijn vooral de volgende actualisaties van belang:

Toelichting (ontwerp)

31

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Toetsing In het voorbereidende stadium zijn in het kader van de intentieovereenkomst afspraken tussen de ontwikkelaar en de gemeente gemaakt over het aantal woningen, dat gerealiseerd mag worden alsmede het aandeel sociale woningen, dat gerealiseerd dient te worden. Deze afspraken passen binnen het kader van de geactualiseerde Woonvisie.

32

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichte onderzoek naar relevante feiten en belangenafweging (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht).

4.1

Bodem

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s). Aangezien het een beperkte functiewijziging betreft (plangebied heeft grotendeels al een maatschappelijke bestemming en er vindt al deels wonen op de verdieping plaats) en er geen mogelijke bodemverontreinigende activiteiten bekend zijn, worden er geen problemen verwacht op het gebied van bodemverontreiniging. Door middel van een bodemonderzoek dient aangetoond te worden dat deze verwachting terecht is. Bodemonderzoek In april 2021 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Van Dijk Geo- en milieutechniek b.v.

Hetzelfde bedrijf heeft ook een asbestinventarisatie uitgevoerd ter plaatse van de leegstaande kerk. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in een tweetal rapporten, die als Bijlage 2 en Bijlage 3 zijn opgenomen. Op basis van de onderzoeken kan het volgende geconcludeerd worden: Verkennend bodemonderzoek Uit de analyseresultaten blijkt dat de zintuiglijk schone toplaag van de bodem slechts licht verontreinigd is met lood; De puinhoudende toplaag is licht verontreinigd met meerdere metalen en PAK; Daarnaast is de gehele toplaag alsmede de onderlaag als gevolg van de AS3000-correctie licht verontreinigd met PCB; De vastgestelde verontreinigingen zijn vermoedelijk te relateren aan de lichte bijmenging van puin en/of het van oudsher gebruik van het terrein; Expliciet wordt opgemerkt, dat de puin(houdende) lagen NIET verontreinigd zijn met asbest; Met betrekking tot de vastgestelde milieuhygienische kwaliteit van de bodem ter plaatse kan worden geconcludeerd dat er gezien de geringe mate aan verontreiniging geen bezwaar is tegen de toekomstige nieuwbouw. Asbestinventarisatie Uit een in 2009 uitgevoerde asbestinventarisatie type A is gebleken dat de plafondbeplating in de cv-ruimte (bron 01, 9 m², 15-30% amosiet) en het koord in de cv-ketel (bron 02, > 60% chrysotiel) asbesthoudend zijn. Voor zover bekend zijn de bronnen niet gesaneerd.

Op basis van de uitgevoerde asbestinventarisatie wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de kerk de volgende asbesthoudende toepassingen zijn aangetroffen:

Toelichting (ontwerp)

33

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

bron 1.1: plafondbeplating (9 m²) in cv-ruimte; bron 1.2: verontreiniging op vloer in cv ruimte (9 m²); bron 1.3: verontreiniging op masaiveld buiten cv ruimte (76 m²); bron 2: koord in cv-ketel (1 stuk) in cv-ruimte; bron 3: stapel golfplaten (20 stuks) op achterterrein. Voorafgaand aan de sloop dienen de asbesthoudende toepassingen verwijderd te worden door een daartoe gecertificeerd bedrijf. Opgemerkt kan worden, dat het asbest in de bodem bij de kerk en in het kerkgebouw zelf intussen reeds gesaneerd is in het kader van de sloop van de kerk.

Conclusie Het aspect bodem leidt niet tot belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkelingen indien er rekening wordt gehouden met de hiervoor aangegeven aanbevelingen.

4.2

Water

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van het Rijk, provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Op onderstaande afbeelding is links de huidige situatie aangegeven en rechts de beoogde nieuwe situatie.

34

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Het plangebied is in de huidige situatie voor een groot deel verhard. Aan de westzijde (op de tekening bovenaan) is groen aanwezig. Verder zijn er nog wat snippers groen aanwezig. In totaal is er in de huidige situatie 1.378 m2 onverhard terrein aanwezig. In de nieuwe situatie is 1.149 m2 van het terrein onverhard en is 125 m2 halfverhard. Dat is een kleine afname ten opzichte van de huidige situatie. Maar daar staat tegenover dat er in de nieuwe situatie een daktuin wordt voorzien met een oppervlakte van bijna 1.000 m2. Hoewel deze daktuin niet voor 100% onverhard zal zijn, mag wel geconcludeerd worden, dat er per saldo in de nieuwe situatie MEER onverhard terrein aanwezig zal zijn ten opzichte van de huidige situatie. Bovendien zal van de geplande daktuin met een leeflaag van meer dan 30 cm een bufferende werking uitgaan. In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen. De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium.

De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren.Het watertoetsproces voor het project Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 is op 3 juni 2021 digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze weg door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van de plannen. Uit de digitale analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn (zie ook Bijlage 4). De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het ruimtelijk plan. Het Hoogheemraadschap wijst nog op de volgende gebiedsspecifieke aandachtspunten: Gebiedsspecifieke aandachtspunten Water in relatie tot de ruimtelijke ontwikkeling De ruimtelijke ontwikkelingen hebben weinig tot geen gevolgen voor het huidige watersysteem. In het kort gaat het om: Het verhard oppervlak neemt gering toe (Zie de Keur bepalingen voor de grenswaarden). Deze

Toelichting (ontwerp)

35

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 geringe toename van verhard oppervlak heeft weinig gevolgen voor het watersysteem. Het bestaande watersysteem kan tijdens een hevige regenbui al het hemelwater vanaf dit oppervlak verwerken en bergen; Het bestaande oppervlaktewater wordt niet aangepast; Water wordt niet buiten het plangebied geborgen; Er vindt geen lozing plaats van verontreinigingen en/of verontreinigd water naar oppervlaktewater; Het plangebied ligt niet op of nabij een waterkering of belangrijke watergang; Het plangebied ligt niet nabij een rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi) of rioolpersleiding. Afvoer hemelwater Hemelwater wordt geinfiltreerd in de bodem. In het waterbeleid is afvoer van overtollig hemelwater door middel van infiltratie in de bodem het uitgangspunt. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Afvalwater kan worden afgevoerd naar vuilwaterriool/DWA-riool. Afvalwater Afvalwater wordt als volgt afgevoerd: Het afvalwater zal afgevoerd worden naar het vuilwaterriool dat aanwezig is ter plaatse van de Nieuwe Veenendaalseweg. Ondergrondse bouwwerken Het plan is om ondergrondse bouwwerken aan te leggen.

Deze bouwwerken dienen waterdicht te worden uitgevoerd. Permanente onttrekking van grondwater is niet toegestaan. Daarnaast mogen geen deklagen doorsneden worden, waardoor grondwaterstromen worden verstoord. Grondwateronttrekking Het plan is om grondwater tijdelijk (indien tijdens de bouwfase grondwater wordt onttrokken voor drooglegging) of permanent te onttrekken en af te voeren naar oppervlaktewater. Voor onttrekking en lozing van grondwater dient een Watervergunning te worden aangevraagd of een melding te worden gedaan bij het waterschap. In de Keur van het waterschap staat dat het verboden is om permanent grondwater (dus ook drainage) te lozen op oppervlaktewater. Naast deze gebiedsspecifieke aandachtspunten wijst het Waterschap op de volgende aandachtspunten: Algemene aandachtspunten Kansen pakken Ondanks dat de ruimtelijke ontwikkeling weinig gevolgen heeft voor het huidige watersysteem, kan het zijn dat er kansen zijn om verbeteringen door te voeren ten behoeve van duurzaam waterbeheer en het klimaatbestendig maken van de leefomgeving (omgaan met extremen als wateroverlast, hitte en droogte). Wij adviseren bijvoorbeeld om bij alle nieuwbouw goed te kijken naar het juiste vloerpeil om wateroverlast te voorkomen, groene daken aan te leggen om hittestress te voorkomen en de juiste beplanting te kiezen afhankelijk van de grondwaterstand tijdens droge perioden.

Conform gemeentelijk beleid dient u schoon hemelwater niet af te voeren naar een gemengd rioolstelsel maar te infiltreren in de bodem of af te voeren naar oppervlaktewater (eventueel via een gescheiden rioolstelsel). Voor straten of parkeerplaatsen kunt u halfverharding aanleggen of groenvoorzieningen gebruiken voor tijdelijke waterberging. Meer informatie op ruimtelijkeadaptatie.nl Aanleghoogte Wij adviseren om de nieuwbouw aan te leggen met een ontwateringsdiepte van minimaal 80 centimeter, en bij voorkeur 1 meter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Grondwater Grondwateroverlast als gevolg van afwijkende aanleghoogten is voor de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem adviseren wij om zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Om wateroverlast en -schade in woningen en bedrijven te voorkomen adviseren wij om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te

36

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55 hanteren. Waterketen Het plan heeft gevolgen voor de rioleringssituatie. Wij adviseren om een lokaal rioleringsplan op te stellen. Het waterschap zal dit plan vervolgens goedkeuren. Basisprincipes omgaan met water: Klimaatbestendige leefomgeving (ruimtelijke adaptatie); Vasthouden - bergen - afvoeren (waterkwantiteit); Schoon houden - scheiden - zuiveren (waterkwaliteit). Conclusie Uit de watertoets blijkt, dat er binnen het plangebied op een verantwoorde manier omgegaan wordt met het hemelwater en het afvalwater.

4.3

Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet 2016. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente. Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Op basis van het geldend bestemmingsplan geldt voor het plangebied een onderzoeksplicht voor archeologie als er een bouwwerk groter dan 100 m² wordt gerealiseerd. Aangezien er buiten de contouren van de bestaande bebouwing een oppervlakte groter dan 100 m² wordt bebouwd, is het uitvoeren van archeologisch onderzoek noodzakelijk. Door het Bureau voor Archeologie is in juni 2021 een verkennend archeologisch onderzoek alsmede een archeologisch booronderzoek uitgevoerd.

De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 5 is opgenomen. Op basis van deze onderzoeken kan het volgende geconcludeerd worden: De top van de zogenaamde C-horizont is een potentieel archeologisch niveau en ligt tussen 30 en 125 cm -mv. In slechts één boring is een (deels intacte) A-horizont aanwezig. De oorspronkelijke bodemopbouw is grotendeels verstoord waardoor de kans dat behoudenswaardige archeologische resten aanwezig zijn als klein wordt ingeschat. Op basis van het verrichte archeologische booronderzoek wordt geadviseerd geen nader onderzoek uit te voeren. Cultuurhistorie Op basis van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart zijn er in en rondom het plangebied geen cultuurhistorische waarden aanwezig die door de ontwikkeling beïnvloed kunnen worden. Conclusie Het aspect archeologie en cultuurhistorie leidt niet tot belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkelingen.

Toelichting (ontwerp)

37

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

4.4

Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante negatieve gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort. 4.4.1

Quickscan Wet natuurbescherming

Door Blomecologie is in maart 2021 een Quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in een rapport, dat als Bijlage 6 is opgenomen. Op basis van het onderzoek kan het volgende geconcludeerd worden: Soortenbescherming In het onderstaande overzicht is aangegeven voor welke diersoorten het plangebied een mogelijke functie als verblijfsplaats kan vervullen. Voor de benoemde soorten geldt, dat aanvullend onderzoek nodig is.

Vervolgens is aangegeven wat de potentie is voor verblijfsplaatsen van de verschillende vleermuissoorten (soortenbescherming) en essentiele vliegroute en/of foerageergebied.

38

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Van de gearceerde vleermuissoorten is tenslotte de potentie per type verblijfplaats aangegeven:

Conclusie: Er dient aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden naar de mogelijke functie van de planlocatie voor steenmarter, vleermuizen en gierzwaluwen. Gebiedsbescherming

Conclusies: De planlocatie maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied, het Natuurnetwerk Nederland of de Groene Contour; Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie dienen de effecten van stikstofemissie inzichtelijk gemaakt te worden. Dit kan middels de AERIUS Calculator. Houtopstanden

Toelichting (ontwerp)

39

bestemmingsplan Nieuwe Veenendaalseweg 51a-55

Conclusie: In de beoogde ingreep zijn geen kapwerkzaamheden voorzien. Uitvoerbaarheid De beoogde ontwikkeling leidt niet tot overtreding van houtopstanden in het kader van de Wnb. Er dienen enkele algemene maatregelen te worden getroffen ten aanzien van de Algemene zorgplicht, foeragerende vleermuizen en algemene broedvogels. Voorafgaand aan de werkzaamheden dient met aanvullend onderzoek te worden vastgesteld of de te slopen bebouwing een relevante functie heeft voor steenmarter, vleermuizen en gierzwaluwen (soortenbescherming). Indien er sprake is van overtreding van verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming kan bevoegd gezag onder voorwaarden een ontheffing verlenen. De voorwaarden betreffen: er is geen andere bevredigende oplossing, er is sprake van een wettelijk belang (vleermuizen: er is sprake van een reden van sociale of economische aard) en er wordt geen afbreuk gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort (een robuust en ruim maatregelenpakket van tijdelijke en permanente voorzieningen wordt hiertoe voorgesteld en uitgevoerd). Om negatieve effecten omtrent gebiedsbescherming uit te sluiten, dient vooraf een berekening door middel van de AERIUS Calculator uitgevoerd te worden.