Bijlage 1- Stedenbouwkundig plan Veeneind.PDF.pdf

stedenbouwkundig plan Veeneind Rhenen December 2004

(aangepast oktober 2005)

48710ROB131005.indd 1

14-10-2005 14:02:07

VHP stedebouwkundigen + architekten + landschapsarchitekten BV prins hendrikkade 14 postbus 9031 3007 aa rotterdam T 010 452 07 44 F 010 453 24 54 I www.vhp.nl E vhp@vhp.nl rotterdam, oktober 2005 48710ROB131005

48710ROB131005.indd 2

14-10-2005 14:02:10

stedenbouwkundig plan Veeneind Rhenen

48710ROB131005.indd 3

1 Inleiding

5

4 Beeldkwaliteit

31

2 Visie

9

5 Uitvoeringsaspecten

35

3 Planbeschrijving

16

14-10-2005 14:02:18

huidige situatie



48710ROB131005.indd 4

14-10-2005 14:02:37

1

inleiding

Dit boekje vormt een weergave van het stedenbouwkundig plan voor de locatie Veeneind in Rhenen. Het plangebied beslaat een 1.200 meter lange strook tussen de Cuneraweg en de Veenendaalse wijk Petenbos opgespannen tussen de Kerkewijk en de Koesteeg. Het plan is gericht op particuliere ontwikkeling van het plangebied met behoud en versterking van de identiteit en de kwaliteit van het bebouwings­ lint langs de Cuneraweg en op het afronden van de wijk Petenbos.

hoe kan het plan bij verschillende mogelijke scenario’s op basis van het wel of niet vertrekken van bedrijven of het wel of niet aankopen van gronden door partijen, goede aanknopingspunten bieden en kwaliteit garanderen? - Het stedenbouwkundig plan moet een clustergewijze ontwikkeling mogelijk maken. - Het stedenbouwkundig plan zal als toetssteen voor concrete bouwplannen moeten kunnen fungeren.

Voor hetzelfde gebied is in 2000 reeds een stedenbouwkundige visie neergelegd door Zandvoort Ordening & Advies, thans Royal Haskoning Ruimtelijke Ontwikkeling. De analyse van en de visie op het landschap zoals in dat document geschetst, wordt overgenomen als basis voor het stedenbouwkundig plan. Naar dat document zal dan ook regelmatig worden verwezen. Wat betreft de visie op de stedenbouwkundige invulling is er echter sprake van een sterk accentverschil. Daar waar Zandvoort Ordening & Advies de nadruk legt op het afbouwen van Petenbos tot aan de Cuneraweg op het grondgebied van Rhenen, ligt hier het accent op het verder doorontwikkelen van het lint Cuneraweg tot kwalitatief zeer hoogwaardig woonmilieu en het vormgeven van een landschappelijke overgang van het lintmilieu naar het Petenbosmilieu. In hoofdstuk 3 wordt hier verder op in gegaan. Uitgangspunten / randvoorwaarden - Relevante ontwikkelingen in het gebied zoals bijvoorbeeld vertrekkende ondernemingen, het verdwijnen van hindercirkels, aankopen van grond binnen het plangebied moeten bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan worden meegenomen. - Onderzocht moet worden of de door de gemeente Veenendaal gewenste schoolwoningen stedenbouwkundig zijn in te passen in het gebied.

- Het stedenbouwkundig plan moet enerzijds duidelijkheid bieden aan belanghebbenden en particuliere initiatiefnemers in het gebied over wat mag en wat niet mag, maar anderzijds ook voldoende flexibiliteit bieden: ligging



48710ROB131005.indd 5

14-10-2005 14:02:42

huidige situatie

eigendomssituatie



48710ROB131005.indd 6

14-10-2005 14:02:43

geluidcontouren Cuneraweg (bron: Zandvoort Ordening & Advies

milieucirkels (bron: Zandvoort Ordening & Advies



48710ROB131005.indd 7

14-10-2005 14:02:44

Hoe om te gaan met het gebied tussen lint Cuneraweg en Petenbos? Deel het toe aan het lint of aan het Petenbos.



48710ROB131005.indd 8

14-10-2005 14:02:44

2

Visie

Inventarisatie en analyse van de situatie zijn reeds verricht door Zandvoort Ordening & Advies. De resultaten van de inspraakreacties naar aanleiding van de structuurvisie Veeneind en het onderzoek naar de financiële haal­ baarheid en ontwikkelingsstrategie door Arcadis zijn belangrijke input voor de visievorming.

Milieutype Veeneind ligt tussen de woonwijk Petenbos en de Cuneraweg. Petenbos is het beste te typeren als een eenduidig traditioneel (sub)urbaan woonmilieu. De Cuneraweg is het beste te typeren als een landelijk bebouwingslint met een grote functionele en ruimtelijke diversiteit. In landschappelijk opzicht vormt het lint de overgang van het open veenlandschap naar de Utrechtse Heuvelrug. Petenbos is gebouwd in het open veenlandschap en dat is in zijn verkavelingsrichting sterk benadrukt. De naam Veeneind is een treffende naam voor het plangebied, want tussen de Cuneraweg en de Oude Veense Grindweg is al duidelijk een overgangsgebied aanwezig dat droger is en minder regelmatig wat betreft kavelrichting. Het plangebied zelf behoort dus nog tot het veengebied waarin ook Petenbos is gebouwd. Het plangebied Veeneind vormt echter ook één van de beide lintstroken aan weerszijden van de Cuneraweg en is dus nadrukkelijk onderdeel van het lint. Het plangebied heeft een dubbelkarakter: het veengebied met bijbehorende kavelrichting enerzijds en het lintkarakter anderzijds. De verschillen tussen beide karakters zijn hieronder kort getypeerd.

Veengebied:

Lint:

- verkavelingsrichting volgt slotenpatroon - lineariteit - opknipping in smalle kavels - open ruimte: privétuinkarakter - bomenrijen in verkavelings­ richting - ontsluiting via lange woonstraten - suburbane bebouwingsdichtheid

- oriëntatie op de lintweg (d.i. Cuneraweg) - individualiteit - grote kavels - open ruimte: weides en veldjes - percelen als groene kamers - ontsluitingspad vanaf Lintweg - bebouwingsdichtheid tussen suburbaan en landelijk

Het stedenbouwkundig plan maakt een verdichting van het lint Cuneraweg mogelijk. Deze verdichting blijft echter wel beperkt. De ruimtelijke kwaliteit van het Lint en de overgang naar Petenbos zijn belangrijker dan de huisves­ tingscapaciteit. Veeneind vormt daarmee een heel ander milieu dan Petenbos. De sterke landschappelijke kwaliteiten vormen de aanknopingspunten voor een bijzonder hoogwaardig woonmilieu. Het plangebied zal wat betreft dicht­ heid een overgang zijn van de ‘stad’ naar de landelijke omgeving. Is Veeneind vooral herkenbaar als lint-ontwikkeling, toch zal het een antwoord moeten geven op de open-eind-verkaveling van Petenbos. In de structuur van Petenbos zijn lange zichtlijnen aanwezig in de richting van het oorspronkelijke landschapspatroon. Deze zijn meestal gekoppeld aan de woon- en ontsluitingsstraten van Petenbos. Deze (zicht)lijnen moeten (zonodig op subtiele wijze) worden benut in de verkaveling van de clusters in Veeneind.

Verkavelingstypologie Het lint biedt een veelheid aan mogelijke invullingen afhankelijk van de kaveldieptes en -breedtes. Gelet op het lintkarakter ligt een verkaveling van



48710ROB131005.indd 9

14-10-2005 14:02:44

lint: 1e en 2e lijnbebouwing

lint: kamers en weides

inspiratie voor de domeinen

voorbeeld collectief pleintje

privétuin met naadloze overgang naar collectieve weide

gestapeld wonen in het groen

10

48710ROB131005.indd 10

14-10-2005 14:02:56

aaneengesloten rijen woningen niet voor de hand, noch in de verkavelings­ richting van het landschap, noch in de richting haaks hierop. Zoals historische voorbeelden van geleidelijk aan verdichte linten laten zien, ontstaat er na verloop van tijd achter de woningen die aan de lintweg liggen, een tweede lijnsbebouwing. De woningen in deze tweede lijn worden ontsloten door een pad langs de bestaande woning. Verkavelingsvormen die zo ontstaan, zijn in Veeneind goed denkbaar. Hierbij moet elk pad zoveel mogelijk woningen ontsluiten, zodat het aantal verkeers­ aansluitingen op de Cuneraweg beperkt blijft.

Clustergewijze opzet Als gevolg van doorsnijdingen door ontsluitingswegen en waardevolle hout­ wallen, kavels met ontwikkelingsbeperkingen en een versnipperd eigendom ligt een clustergewijze ontwikkeling het meest voor de hand. Bovendien is niet de gemeente de initiërende partij van de mogelijke ontwik­ kelingen, maar de particuliere eigenaren in Veeneind. Daarom is dit steden­ bouwkundige plan zodanig opgezet dat het (in geval van brede percelen) per eigenaar of (in geval van smalle percelen) per twee, drie of vier eigenaren is op te knippen. Elk plandeel of cluster dat zo ontstaat is onafhankelijk van andere eigenaren te ontwikkelen. Deze insteek van het plan leidt echter tot een sterk kavelgewijze opzet en bepaalt daardoor mede het karakter van het gebouwde resultaat. Dit sluit overigens naadloos aan op hetgeen wordt nagestreefd met de versterking van het lintkarakter. Woonvorm: Domeinen met eigen collectieve weides De bovengenoemde kenmerken van het lint vragen om een woonvorm en een verkavelingstypologie die anders is dan de traditionele woonvormen die we kennen. Op de eerste plaats betekent dit kansen voor nieuwe kwaliteiten en daarnaast levert het ook een verbreding van het aanbod van woonmilieus op. De sterke lineaire en kamergewijze opdeling levert een aantal sterk

gemarkeerde weiden of velden op. Weidse uitzichten geven een gevoel van vrijheid en luxe en om deze te garanderen moeten de bebouwingsvormen zelf compact zijn en omliggende ruimte samenhangend en integraal zijn ingericht. Dit vraagt om een collectieve verantwoordelijkheid voor inrichting en beheer van de gronden middels de Vereniging van Eigenaren (VvE). Dit wordt uitge­ werkt in het beeldkwaliteitsplan. De collectieve kavels vormen de eigen domeinen van groepen bewoners. De domeinen kunnen zowel gestapelde als grondgebonden woningen hebben als woonvorm. Elk domein heeft zijn eigen oprit, een eigen naam en zijn eigen collectieve weide, waarin het wooncomplex is gevestigd. Een woondomein kan in omvang uiteenlopen van 2 tot 50 woningen. Ingrediënten Het stedenbouwkundig plan moet zorgen voor een sterke eigen kwaliteit en herkenbaarheid van Veeneind. Hiertoe wordt het ‘bouwmateriaal’ beperkt tot een aantal herkenbare onderscheidende ingrediënten.

Patronen van bestaande en nieuwe houtwallen. Deze houtwallen staan in hoofdzaak in de oorspronkelijke verkavelings­ richting loodrecht of bijna loodrecht op de Cuneraweg. Sommige nieuwe houtwallen staan weer loodrecht op genoemde houtwallen waardoor ze een groene kamer vormen. Waterpartijen. In Petenbos ligt op een tweetal plekken een waterpartij van noord naar zuid. Deze vragen erom te worden doorgezet tot aan de Cuneraweg. Droge greppels De gemeente eist de afkoppeling van het regenwater. Dit maakt een duurzame bergingsvoorziening met voldoende capaciteit per ontwikkeling noodzakelijk.

11

48710ROB131005.indd 11

14-10-2005 14:02:56

houtwallen, bomenrijen en groenzones

singels en droge greppels

ontsluiting per auto

verkavelingstypologie

fietsroutes, wandelroutes, en collectieve pleintjes

schematisering domeinen

12

48710ROB131005.indd 12

14-10-2005 14:02:57

Het principe dat de gemeente hanteert omtrent water, is: vasthouden, bergen, afvoeren. Dit betekent dat het water in eerste instantie in het gebied wordt vastgehouden, als dit niet mogelijk is, moeten bergingsmogelijkheden worden bekeken. Pas als berging niet afdoende is, wordt het water uit het gebied afgevoerd. In dit plan is dit principe praktisch vertaald naar de aanleg van droge grep­ pels die in periodes van hevige regenval het water verzamelen waarna het kan inzijgen in de bodem. Met duikers kunnen deze droge greppels met elkaar in verbinding worden gesteld, waardoor overtollig water wordt afgevoerd naar open water.

Woningtypes zonder privétuinen Woongebouwen die zoveel mogelijk vrij in de ruimte staan: geen privétuinen, geen schuttingen. Dit levert een beeld op met een grote landschappelijke kwaliteit. Voorbeelden van deze woningtypes zijn appartementen, patiowoningen en verandawoningen.

de achtertuinen te beperken tot een deel dicht bij de woning, met de maat van een flinke huiskamer om er te kunnen eten met een grote groep mensen, enigszins beschut tegen de wind en met voldoende privacy. Er moet vanuit dit privégedeelte een natuurlijke uitloop zijn naar het collec­ tieve deel dat zich leent voor sport en spel, een weide voor bijvoorbeeld een paard of schapen, of andere zaken die men binnen de VvE overeenkomt. De bebouwing leent zich naast woonruimte ook als werkruimte. Deze ruimte is echter beperkt in omvang en altijd gekoppeld aan een woning: werk aan huis. De aard van de werkzaamheden kan divers zijn, zolang het werk geen noemenswaardige hinder oplevert.

Gemeenschappelijke erfruimte per domein Hier is ruimte voor spelende kleine kinderen en voor beperkt aantal bezoekers­ parkeerplaatsen. Ze versterken het gevoel van collectiviteit binnen het domein.

Woningtypes met privétuinen Vanuit de markt is er een behoefte om ook woningen met tuin te ontwikkelen. Deze hebben voor het beeld in het algemeen als nadeel dat ze geen land­ schappelijke kwaliteit genereren, omdat de ruimte sterk wordt versnipperd als gevolg van sterk individueel ingerichte voor- en achtertuinen al of niet met schuttingen afgezet. Om deze woningtypes toch mogelijk te maken, wordt er op twee verschillende manieren mee omgegaan: · Het afbouwen van Petenbos met inzet van deze woningtypes. · Het inzetten van dit type in het lint, maar dan zodanig verkaveld dat de privétuinen niet het beeld bepalen. Bijvoorbeeld door in plaats van individuele voortuinen een collectieve groenstrook aan te leggen en door

13

48710ROB131005.indd 13

14-10-2005 14:02:57

plankaart

14

48710ROB131005.indd 14

14-10-2005 14:02:59

15

48710ROB131005.indd 15

14-10-2005 14:03:02

historische kaart 1900, bron: Zandvoort Ordening & Advies

16

48710ROB131005.indd 16

14-10-2005 14:03:05

3 Planbeschrijving Zoals eerder beschreven wordt het plangebied opgedeeld in twee gebieds­ typen: het Lint en Petenbos. De te ontwikkelen clusters worden gevormd door individuele percelen dan wel een samenvoeging van twee of meerdere aangrenzende percelen. De clusters zijn van elkaar gescheiden door hout­ wallen en/of doorsteken tussen Cuneraweg en Petenbos. Enkele clusters vallen gedeeltelijk in Petenbos. Met andere woorden: Petenbos wordt op enkele plekken afgerond. De betreffende clusters hebben dus een Lintdeel (domein) en een Petenbosdeel. Elk cluster of clusterdeel dat in het Lint valt, heeft binnen de planopzet een domeinkarakter en krijgt zijn eigen naam. De hieronder gebruikte namen zijn voorlopige werknamen. Deze namen zijn zoveel mogelijk afgeleid van namen gevonden op historische kaarten. De bedoeling is om gedurende het planont­ wikkelingsproces tot definitieve namen voor de domeinen te komen die historisch of anderzins verantwoord zijn.

Vooralsnog valt een deel van het plangebied binnen de geluidscontour van 60 dB(A). Dit betekent dat in de zone direct langs de Cuneraweg geen nieuwe woningen kunnen worden toegevoegd. Vervangende nieuwbouw behoort wel tot de mogelijkheden. Daarom zijn in deze zone alleen de bestaande woningen ingetekend. Voorop staat de vrijwillige medewerking van de huidige eigenaren. Het plan is hier steeds als geheel getekend en beschreven. Het kan echter voorkomen dat niet alle eigenaren meedoen en dat slechts delen van dit plan worden ontwikkeld. De clustergewijze opzet van het plan en het nagestreefde lintka­ rakter laten dit toe. Er dient echter rekening te worden gehouden met ontwikkelingsbeperkingen, die kunnen ontstaan als hindergevende bedrijven of voorzieningen in het plangebied blijven bestaan. In de hiervolgende pagina’s wordt van west naar oost elk cluster kort beschreven.

Domeinen Veeneind Rhenen ‘Afbouwen’ Petenbos Bestaande kavels Cuneraweg verdeling domeinen

17

48710ROB131005.indd 17

14-10-2005 14:03:05

Kerkebos Het betreffende perceel heeft nu een invulling als dieren­ weide. Dit past uitstekend in het karakter van het Lint en de woondomeinen. Het kavel biedt ruimte voor de ontwikkeling van één individueel woonhuis. Dit huis heeft een privétuin grenzend aan het perceel noordelijk ervan. Het deel van het perceel aan de Kerkewijk wordt bebost. Dit bos zorgt voor een landschappelijke aansluiting bij het lint Kerkewijk en de overgang naar het bos ten zuiden van de Cuneraweg.

18

48710ROB131005.indd 18

14-10-2005 14:03:06

Bergbadweide Hier is ruimte voor een groot dubbel woonhuis. De woningen delen gezamenlijk de ontsluiting vanaf de ventweg langs de Cuneraweg. Naast een bescheiden privétuin op het zuiden voor beide woningen is er een grote besloten weide voor collectief gebruik.

19

48710ROB131005.indd 19

14-10-2005 14:03:06

Klein Prattenburg Dit domein bestaat uit een compacte verkaveling van 8 geschakelde woningen met privétuin / terras, een grote collectieve weide eromheen en een enigszins besloten pleintje waaromheen de huizen zijn gegroepeerd en van waaruit ze bereikbaar zijn. De monumentale eik wordt ingepast. Via deze binnenplaats zijn de carports (2 per woning) bereikbaar.

20

48710ROB131005.indd 20

14-10-2005 14:03:07

Engelenweide Dit domein bestaat uit een compacte verkaveling van 8 geschakelde woningen met privétuin / terras, een grote collectieve weide eromheen en een enigszins besloten pleintje waaromheen de huizen zijn gegroepeerd en van waaruit ze bereikbaar zijn. Via deze binnenplaats zijn de carports (2 per woning) bereikbaar.

21

48710ROB131005.indd 21

14-10-2005 14:03:08

Parkzicht In Petenbos ligt tussen Kantmos en de Solkuillaan een brede openbare parkstrook. Indien de eigenaar van de kwekerij wenst te herontwikkelen, kan deze parkstrook vanuit Petenbos worden doorgetrokken tot aan de Cuneraweg. In het Veenendaalse deel van deze openbare parkstrook staan enkele objectmatige gebouwen. Parkzicht is ook zo’n object: 20 appartementen op een (half)verdiepte parkeergarage.

Ten oosten van Parkzicht kunnen vier ruime vrijstaande woningen worden ontwikkeld. Deze woningen vormen geen domein maar een uitloper van Petenbos. Ze worden ontsloten vanaf de doorgetrokken Engelse Werklaan. Er moet op eigen terrein worden voorzien in parkeer­ ruimte voor 2 auto’s per woning.

22

48710ROB131005.indd 22

14-10-2005 14:03:09

Blauwendraadweide Verscholen binnen een landschappelijke kamer ligt een open weide. Het domein bestaat uit een compacte verka­ veling van 8 geschakelde woningen met tuin / terras, grenzend aan de collectieve weide. Vanaf het besloten pleintje temidden van de woningen zijn de woningen en bijbehorende carports (2 per woning) bereikbaar. Indien het benzinestation aan de Cuneraweg verdwijnt, ontstaat de mogelijkheid de Ventweg in oostelijke richting door te trekken. De ontsluiting van de Blau­ wendraadweide kan dan plaatsvinden via deze ventweg. Dit biedt voordelen voor zowel de doorstroming als de verkeersveiligheid. Achter de Blauwendraadweide en de Oude Trekpot kan, zodra het LPG-vulpunt is verwijderd, het braakliggende worden benut om dit deel van Petenbos af te maken met 8 vrijstaande woningen / twee onder-een-kappers.

23

48710ROB131005.indd 23

14-10-2005 14:03:10

De Oude Trekpot Dit domein biedt ruimte aan 8 grondgebonden woningen met achtertuin, verdeeld over twee rijtjes, temiden van een collectieve weide. Tussen beide rijtjes ligt een pleintje. Dit verbind de woonpaden voor de rijtjes aan de toegangsweg en de parkeerplaatsen voor deze woningen. Indien het benzinestation aan de Cuneraweg verdwijnt, ontstaat de mogelijkheid de Ventweg in oostelijke rich­ ting door te trekken. De ontsluiting van de Oude Trekpot vindt dan plaats via deze ventweg. Dit biedt voordelen voor zowel de doorstroming als de verkeersveiligheid.

24

48710ROB131005.indd 24

14-10-2005 14:03:11

Brinkersweide In aansluiting op de bestaande woningen aan de Brinkerssteeg worden vier grote vrijstaande woningen toegevoegd. De huidige landschappelijke kwaliteit op de hoek van Cuneraweg en Brinkerssteeg wordt op deze wijze gehandhaafd. De nieuwe woningen zijn op deze open collectieve ruimte georiënteerd. Het gebruik als paardenweide zou hierbij kunnen worden gehandhaafd.

25

48710ROB131005.indd 25

14-10-2005 14:03:13

Bergzicht Wanneer de bouwmarkt annex keukencentrum verdwijnt, ontstaat er ruimte voor aantrekkelijk woonpark met twee complexen met appartementen rond een atrium. In totaal ca. 56 appartementen. Parkeren vindt plaats in (half)verdiepte parkeergarages.

26

48710ROB131005.indd 26

14-10-2005 14:03:13

Op het perceel gelegen tussen Bergzicht en de Sparren­ boom wordt Petenbos doorgetrokken tot aan de achter­ kant van het Lint. Hier wordt een extra woonstraatje aangetakt op de Framboos. Aan weerszijden liggen vier geschakelde woningen met eigen garage en opstelruimte voor de auto.

27

48710ROB131005.indd 27

14-10-2005 14:03:14

De Sparrenboom Zes twee-onder-een-kappers worden geschikt gemaakt als schoolwoning. Deze twee woningen sluiten aan als type bij de bestaande woningen in Petenbos, betreft architectuur en materialisatie horen de schoolwoningen bij Veeneind. Petenbos wordt afgebouwd met twee maal drie rijwon­ ingen.

28

48710ROB131005.indd 28

14-10-2005 14:03:15

Tinneweide Dit domein bestaat uit een compacte verkaveling van 7 geschakelde woningen met privétuin / terras, een grote collectieve weide eromheen en een enigszins besloten plein waaromheen de huizen zijn gegroepeerd en van waaruit ze bereikbaar zijn. Via deze binnenplaats zijn de carports (2 per woning) bereikbaar. Tinneweide wordt in principe vanaf de Cuneraweg ontsloten. Alleen indien vanuit verkeerskundige overwe­ gingen deze ontsluiting niet mogelijk is, kan de ontslui­ ting vanuit Petenbos via Nagelkruid plaatsinden.

29

48710ROB131005.indd 29

14-10-2005 14:03:16

30

48710ROB131005.indd 30

14-10-2005 14:03:28

4 Beeldkwaliteit Dit hoofdstuk is een eerste gedachtevorming over beeldkwaliteit. De detail­ lering van de beeldkwaliteit wordt nader uitgewerkt in een beeldkwaliteitplan. Hier wordt een korte schets gegeven van het wenselijke beeld na realisatie. Beeld van die clusterdelen die aansluiten op Petenbos Voor de delen die niet tot het Lint behoren, maar de afbouw van Petenbos vormen geldt dat de bebouwing in vorm, kaprichting en kleurstelling zoveel mogelijk aansluiting zoekt bij die bebouwing van Petenbos waaraan deze direct grenst. Het gaat hierbij om een eigentijdse architectuur, maar grote contrasten zijn niet gewenst. Het gaat hier immers om een afbouw van Petenbos en een eventueel contrast is beter op zijn plaats bij de overgang van Petenbos naar het Lint. Beeld van het Lint De Cuneraweg behoudt in grote lijnen zijn landelijke uitstraling. Aan de Veeneindzijde bepalen de bestaande woningen en het groen het beeld. Heel duidelijk aanwezig zijn de groene houtwallen nagenoeg haaks op de Cuneraweg. Enkele woningen zijn vervangen door nieuwe. Grote delen zijn echter transparant en als gevolg van deze transparantie is een aantal woon­ domeinen (de “weides”) zichtbaar in de tweede lijn. Deze landgoedachtige complexen hebben hun eigen toegangsweg en staan in een ruimte met een grote landschappelijke kwaliteit.

Deze kwaliteit ontleent het aan de sterke inkadering door houtwallen en bomenrijen en een eenvoudige inrichting van gras, kruiden en bloemen, hier en daar een solitaire boom of een veldje fruitbomen. Sommige terreinen worden begraasd door paarden, schapen of andere dieren. De ruimte is niet sterk opgedeeld of versnipperd, maar heeft een collectief karakter. Ten behoeve van het gebruik kunnen er tuinbanken worden geplaatst, er staan echter geen schuttingen of andere elementen die de ruimte opdelen in individuele tuinen. De verharding wordt uitgevoerd in een elementenverharding van gebakken klinkers of betonstraatstenen. De uitstraling is hierbij informeel.

Er kan een grote diversiteit aan architectuur ontstaan. Er moet echter een aantal vaste kenmerken worden vastgelegd, waardoor onderlinge samenhang ontstaat, die nodig is om een duurzame ruimtelijke kwaliteit en economische waarde op termijn te bereiken. Tevens wordt hiermee een afstemming op de bestaande omgeving gecreeerd. Alle gebouwen zijn voorzien van een kap. De kaprichting staat dwars op de Cuneraweg. Het basismateriaal van de gevels is baksteen of hout en heeft een roodbruine, bruine of zwarte kleur. Het houtwerk van kozijnen, ramen en lijsten kunnen ook lichte tinten hebben. Grote delen van de gevels kunnen uit glas bestaan. In het beeldkwaliteitplan en in het kwaliteitshandboek open ruimte (zie hoofdstuk 5) wordt aangegeven hoe een en ander kan worden gemateriali­ seerd en gedetailleerd.

31

48710ROB131005.indd 31

14-10-2005 14:03:28

32

48710ROB131005.indd 32

14-10-2005 14:03:44

33

48710ROB131005.indd 33

14-10-2005 14:03:54

verdeling openbaar collectief (VvE) en privé gebied

34

48710ROB131005.indd 34

14-10-2005 14:03:54

5 Uitvoeringsaspecten In dit hoofdstuk wordt ingegaan op hoe het hierboven geschetste plan tot uitvoering kan worden gebracht. Om de potenties van het gebied ten volle te benutten is het nodig dat elke afzonderlijke clusterontwikkeling voldoet aan dezelfde kwaliteitsmaatstaven. Om een kwalitatief hoogwaardige ontwikke­ ling tot stand te brengen is een zorgvuldige uitvoeringsprocedure noodzake­ lijk. Hiervoor worden ‘spelregels’ geformuleerd die voor alle partijen gelden. Nog eens wordt benadrukt dat geen van de eigenaren verplicht is om in de ontwikkeling mee te doen. Dit betekent dat niet noodzakelijk het gehele plan tot ontwikkeling komt. Ook is het mogelijk dat niet alle delen tegelijk tot ontwikkeling komen. Wel kan het tot “schaalvoordelen” leiden wanneer meerdere bouwplannen­ trajecten gelijk op lopen. Met name in planologische vrijstellingsprocedure kan dit de initiatiefnemers financiële voordelen bieden omdat de kosten kunnen worden gedeeld. De gemeente is ten alle tijden de toetsende partij. Zij laat zich hierbij bijstaan door een stedenbouwkundig supervisor en (een gemandateerd lid van) de welstandscommissie. De gemeente houdt zich het recht voor om geen planologische medewerking te verlenen, indien een clusterontwikkeling niet voldoet aan de in dit plan gestelde kwaliteitsmaatstaven.

De gemeente stelt een kwaliteitshandboek op voor de aanleg van de open ruimte en de erfafscheidingen. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de open ruimte dient te worden ingericht en aangelegd. Het gaat hierbij om zowel vormgevingsaspecten als de technische vereisten. Dit kwaliteits­ handboek is uitgangspunt voor elke clusterontwikkeling en op basis hiervan kunnen de kosten van aanleg vooraf worden bepaald. De perceeleigenaar c.q. de eigenaren van twee of meer aangrenzende percelen die tot ontwikkelen willen overgaan, schakelen een projectontwikkelaar in voor het opstellen van een bouwplan. De initiatiefnemer heeft de zorg om

een projectontwikkelaar in de hand te nemen die op basis van ervaring kan aantonen in staat te zijn een dergelijke clusterontwikkeling op kwalitatieve wijze ter hand te kunnen nemen. De projectontwikkelaar selecteert in overleg met de gemeente een architect. De ontwikkelaar moet de gemeente ervan kunnen overtuigen dat de gekozen architect in staat is de gewenste kwaliteit tot stand te brengen. De gemeente kan de ontwikkelaar in de keuze van de architect zonodig adviseren. De bouwplanfase vangt aan met een briefing van de gemeente en de steden­ bouwkundige aan de eigenaar / eigenaren, de ontwikkelaar en zijn architect. Tijdens deze briefing wordt het stedenbouwkundig plan nader toegelicht en kunnen over en weer verwachtingen naar elkaar worden uitgesproken. Elke fase van het bouwplan (Schetsplan, Voorlopig Ontwerp en Definitief Ontwerp) wordt beoordeeld door de gemeente, hierin bijgestaan door de stedenbouwkundig supervisor en de welstandscommissie. De ontwikkelaar heeft een akkoord nodig om verder te gaan met de volgende fase. Na een akkoord op het Voorlopig Ontwerp stellen de gemeente en de eige­ naar c.q. eigenaren voor het betreffende cluster een exploitatie-overeenkomst op. Hierbij wordt tevens bepaald welke gronden binnen het verkavelingsplan worden verkocht aan individuele kopers, welke aan de verenigingen van eige­ naren en welke gronden vervallen aan de gemeente.

Na ondertekening van de exploitatie-overeenkomst kan de D.O.-fase starten. Na een akkoord op het Definitief Ontwerp kan de initiatiefnemer een ruimte­ lijke onderbouwing opstellen nodig voor de planologische vrijstellingsprocedure. De statuten voor de verenigingen van eigenaren moeten gelijkopgaand met het bouwplan worden mee ontwikkeld. De regelingen ten aanzien van de

35

48710ROB131005.indd 35

14-10-2005 14:03:54

36

48710ROB131005.indd 36

14-10-2005 14:04:08

inrichting, het gebruik en het onderhoud van collectieve grond zijn essentieel voor de wijze waarop de kwaliteiten van het plan kunnen worden gehand­ haafd. De statuten worden ter beoordeling voorgelegd aan de gemeente voorafgaand aan of gelijk met de officiële bouwaanvraag. De planologische procedure kan alleen worden doorlopen voor die clusters, waarvoor er een akkoord bevonden Definitief Ontwerp ligt. Zoals eerder genoemd biedt het voordelen wanneer meerdere clusterontwikkelingen gelijk op lopen. De ruimtelijke onderbouwing kan dan voor meerdere clusters te gelijk worden opgesteld. Nader bepaald moet worden wat de beste weg is, om een bouwstatus te bereiken. De mogelijkheden hiervoor zijn: · een min of meer gestandaardiseerde zelfstandige projectprocedure, die voor elke fase van één meer clusters kan worden doorlopen. De recentelijk in het leven geroepen 2-fasen bouwaanvraag kan hierbij worden toegepast. · een bestemmingsplan. Afhankelijk van de grootte van het cluster wordt een zelfstandige projectproce­ dure gevoerd of een bestemmingsplan opgesteld. Welke vorm het bestemmings­ plan krijgt (globaal of gedetailleerd) wordt op een later moment bepaald. Indien gronden de gemeentegrens overschrijden wordt de procedure geza­ menlijk met de gemeente Veenendaal doorlopen.

Na of parallel aan de planologische vrijstellingsprocedure kunnen de initi­ atiefnemers de bouwaanvraag indienen. Deze zal zoals gebruikelijk mede worden beoordeeld door de welstandscommissie. Gezien het voortraject, waarin de welstand al betrokken is geweest, zal dit echter geen problemen meer opleveren. Na verlening van de bouwaanvraag kan worden gestart met de bouw en met de aanleg van de privé, collectieve en (aan de gemeente over te dragen) openbare ruimte. De gemeente kan toezicht uitoefenen en nagaan of de aanleg van de open ruimte plaatsvindt volgens de in het Kwaliteitshandboek gestelde criteria. 37

48710ROB131005.indd 37

14-10-2005 14:04:08

38

48710ROB131005.indd 38

14-10-2005 14:04:21

Stappenplan 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17.

Keuze voor al of niet tot ontwikkeling brengen van eigen perceel Eventuele clustervorming met aangrenzende percelen Selecteren en contracteren projectontwikkelaar Selectie architect in overleg met de gemeente Briefing door gemeente en stedenbouwkundige in bijzijn van ontwikkelaar en architect Start bouwplanfase Goedkeuring Schetsplan (inclusief voorstel inrichting open ruimte) Goedkeuring Voorlopig Ontwerp (inclusief ontwerp inrichting open ruimte) Opstellen en tekenen van exploitatie-overeenkomst Goedkeuring Definitief Ontwerp (inclusief voorstel inrichting open ruimte) Goedkeuring Statuten Vereninging van Eigenaren Opstellen Ruimtelijke Onderbouwing Planologische Vrijstellingsprocedure Bouwaanvraag Bouwvergunning Start bouw Toets aanleg open ruimte aan Kwaliteitshandboek Open Ruimte

39

48710ROB131005.indd 39

14-10-2005 14:04:21

48710ROB131005.indd 40

14-10-2005 14:04:31