Bijlage 1 Stedenbouwkundig Kader Binnenweg Rhenen

Rapportage

Stedenbouwkundig Kader Binnenweg te Rhenen.

Rapportage

Stedenbouwkundig Kader Binnenweg Rhenen.

Rapportnummer:

P230097.027/PBI

Naam opdrachtgever:

Gemeente Rhenen De heer H. Willet

Adres opdrachtgever:

Postbus 201 3910 AE RHENEN

Opsteller:

ir. P.J.H. de Bie bnt.

Status:

definitief

Datum:

1 mei 2024

Pouderoyen Tonnaer is een handelsnaam van Pouderoyen B.V.

Wijchenseweg 102 6538SX Nijmegen T +31 (0)24 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl pouderoyentonnaer.nl

P230097.027/PBI

Op onze dienstverlening zijn de DNR 2011 van toepassing die u vindt op pouderoyentonnaer.nl

Inhoud 1 Inleiding .................................................................................................................. 2 1.1 Aanleiding.................................................................................................................................. 3 1.2 Versnelde woonopgave ............................................................................................................. 3 1.3 Toewijzing van de woningen ..................................................................................................... 4 1.4 Locatiekeuze .............................................................................................................................. 5

2 Beleidskader ........................................................................................................... 5 2.1 Interim Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht ........................................................ 5 2.2 Omgevingsvisie .......................................................................................................................... 6 2.3 Omgevingsplan .......................................................................................................................... 6

3 Participatie en Omgeving ........................................................................................ 7 4 Stedenbouwkundig kader ........................................................................................ 8 4.1 Omgeving en aanwezige waarden............................................................................................. 8 4.2 Inpassing tijdelijke bebouwing .................................................................................................. 9 4.3 Beeldkwaliteit.......................................................................................................................... 10

4.4 Ruimtelijke onderbouwing ............................................................................................... 11

1 Inleiding In dit document worden stedenbouwkundige randvoorwaarden uitgewerkt die kunnen dienen als basis voor de realisatie van de 15 flexwoningen op het gemeentelijke perceel gelegen tussen de Verlengde Oude Veenendaalseweg en de Binnenweg in Rhenen. Het gepresenteerde stedenbouwkundige kader is het resultaat van een verkenning van de mogelijkheden voor ruimtelijke inpassing van woningbouw met een tijdelijk karakter op deze locatie, waarbij zoveel mogelijk rekening is gehouden met de inbreng vanuit de omgeving in vier participatiebijeenkomsten in de loop van het jaar 2023. 2

Stedenbouwkundig Kader Pouderoyen B.V.

P230097.027/PBI

1.1

Aanleiding

Nederland heeft te kampen met uitdagingen op de woningmarkt. Er zijn onvoldoende betaalbare woningen in de bestaande voorraad beschikbaar, met name voor starters, ouderen en andere doelgroepen. De doorstroming van de woningvoorraad is relatief laag en de cijfers voor nieuwbouw blijven structureel achter door verschillende uitdagingen, zoals de beperkingen vanuit stikstofdepositie. Dat vereist een lange-termijn benadering van betrokken overheden en instanties ten aanzien van huisvesting.

1.2

Versnelde woonopgave

Ook binnen de gemeente Rhenen speelt deze problematiek. De gemeente Rhenen neemt haar verantwoordelijkheid door het realiseren van betaalbare huisvesting voor alle urgent woningzoekenden. In het bestuursakkoord zijn verschillende opdrachten opgenomen om de uitdagingen rondom betaalbare woningbouw het hoofd te bieden. Om proactief met deze uitdagingen en de bijbehorende bestuurlijke opdracht aan de slag te gaan heeft de gemeente gekozen voor een aanpak waarin de behoeftes van woonruimte voor alle doelgroepen en de uitdagingen op de woningmarkt in samenhang worden beschouwd. Daarbij zet de gemeente in op het onderzoeken van mogelijkheden om in relatief korte tijd 150 tijdelijke woningen te realiseren door de inzet van zgn. flexwoningen, verspreid over verschillende locaties, en tijdelijk gebruik voor wonen van bestaande gebouwen. Het realiseren van flexwoningen is in Nederland een relatief nieuw fenomeen waarmee betrokken partijen nog weinig ervaring hebben. De flexwoning verschilt van een reguliere woning omdat het een verplaatsbare woning is. In de meeste gevallen is de woning in één geheel te verplaatsen. Dit biedt de mogelijkheid om de woning meerdere keren te verplaatsen gedurende de levensduur van de woning.

Deze verplaatsbaarheid biedt kansen om een woning te plaatsen op een locatie die niet geschikt is voor een permanente woonfunctie of planologisch niet voorziet in een toekomstige functie voor wonen, maar waar wel mogelijkheden zijn om de gronden voor een tijdelijke periode in te zetten voor een woonfunctie. De kosten die zijn gemoeid met het aanschaffen, plaatsen, beheren en verplaatsen van een flexwoning kunnen, zeker wanneer ze ingezet worden voor sociale huur, niet gedekt worden uit de huurbaten gedurende de eerste plaatsingsperiode. Het financieel risico dat hieruit voortkomt en door de investerende partij(en) wordt genomen, vormt een van de belangrijkste uitdagingen rond de inzet van flexwoningen om het woningtekort te verminderen. Het Rijk zet zich in om deze financiële risico’s zoveel mogelijk te mitigeren, zodat gemeenten, corporaties en andere partijen in staat zijn op een verantwoorde manier te investeren. De Herplaatsingsgarantieregeling en de Stimuleringsregeling zijn de belangrijkste

Stedenbouwkundig Kader

Pouderoyen B.V.

3

P230097.027/PBI

beleidsinstrumenten van het Rijk. Daarnaast is het belangrijk dat gemeenten en corporaties goede afspraken met elkaar maken, zodat er meer inzicht en vertrouwen komt in de mogelijkheden voor een toekomstige verplaatsing van de flexwoningen. Onder bovengenoemde condities kan een flexwoning een zeer waardevol instrument zijn in het verminderen van het woningtekort. Met name omdat: • het een aanvullend programma is op de geplande (sociale) woningbouw; • de plannen in veel gevallen een kortere looptijd hebben; • er een flexibele schil van sociale huurwoningen ontstaat. Door tijdelijke plaatsing zijn andere locaties mogelijk dan bij reguliere woningbouw. Zo zijn de flexwoningen op de korte en middellange termijn een aanvulling op de bestaande en geplande sociale woningbouw, zonder daarbij de ontwikkeling van permanente woningbouwlocaties te doorkruisen. Er kan ingespeeld worden op kansen en behoeftes die zich over 10 jaar aandienen, zoals renovatieprojecten, braakliggende percelen, of grotere uitbreidingslocaties met een zeer lange planvoorbereiding of gefaseerde bouw en oplevering. Met het realiseren van flexwoningen wordt in de gemeente Rhenen een start gemaakt door toevoeging van 15 nieuwe sociale huurwoningen aan het bestaande woningenbestand van Rhenam, aanvullend op de geplande (sociale) woningbouwprojecten.

Zo voegen we een flexibele schil van sociale huurwoningen toe aan de reguliere sociale huurwoningen binnen de gemeente en draagt de gemeente snel en adequaat bij aan een significante vermindering van het woningtekort voor de meest kwetsbare doelgroepen, waarvoor de nood het hoogst is.

1.3

Toewijzing van de woningen

Voor het toewijzen van woningen in de sociale sector maken we gebruik van de huisvestingsverordening die is vastgesteld door de gemeenteraad. De huisvestingsverordening geeft duidelijkheid wie in aanmerking komt voor bepaalde woningen en in welke volgorde urgent woningzoekenden in aanmerking komen voor een voor die doelgroep vrijkomende woning. Het doel van de verordening is om een evenwichtige en eerlijke verdeling van de woningen onder de verschillende doelgroepen te maken, waarbij er rekening wordt gehouden met de behoefte aan woningen per doelgroep. Aanvullend heeft de raad een voorrangsregeling vastgesteld, waarmee er in bepaalde gevallen voorrang kan worden verleend aan groepen met een sociaal-maatschappelijke binding met Rhenen. In Rhenen is het voornamelijk woningcorporatie Rhenam die uitvoering geeft aan de huisvestingsverordening en de voorrangsregeling. De flexwoningen zullen worden beheerd door Rhenam en het toedelen van de woningen zal niet afwijken van andere woningen in beheer van Rhenam. Bij de daadwerkelijke toewijzing wordt vervolgens ook nog een zorgvuldige afweging gemaakt in de combinatie van doelgroepen op de locatie.

4

Stedenbouwkundig Kader

Pouderoyen B.V.

P230097.027/PBI

1.4

Locatiekeuze

De gemeente heeft verschillende locaties in onderzoek voor het realiseren van flexwoningen. Om gebruik te kunnen maken van bovengenoemde stimuleringsregeling vanuit het rijk moet een locatie relatief snel kunnen worden ontwikkeld. Dit vraagt om locaties die direct beschikbaar zijn en waarbij een relatief korte planning haalbaar wordt geacht. In het daarvoor verrichte locatieonderzoek is het gemeentelijke perceel aan de Binnenweg aangemerkt als locatie waar op korte termijn plaatsing van flexwoningen mogelijk is . De locatie bevindt zich op de kruising Binnenweg en Verlengde Oude Veenendaalseweg. Het betreft een braakliggend perceel, nadat de voormalige paardenhouderij is verwijderd, en is omzoomd door bomen. Het perceel is in eigendom van de gemeente Rhenen. In de directe omgeving bevinden zich een aantal vrijstaande woningen en vakantiewoningen. De locatie bevindt zich dus in een reeds bewoonde omgeving en grenst aan Rhenen-stad. De ligging in bewoond gebied, de goede bereikbaarheid en de nabijheid van de verschillende voorzieningen in Rhenen maken deze locatie geschikt voor tijdelijke woningen.

2 Beleidskader 2.1

Interim Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht

In de Interim Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht ligt het perceel binnen de Kernrandzone. Een wijziging naar een permanente woonbestemming is door de ligging in het landelijke gebied niet mogelijk op basis van de huidige regelgeving. In artikel 1.5 van de Interim Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht is bepaald dat Gedeputeerde Staten ontheffing kunnen verlenen van één of meer regels van deze verordening, voor zover de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de, met die regels te dienen provinciale belangen. Op verzoek van de gemeente heeft de Provincie ontheffing verleend van toepassing van de bepalingen in de Interim Omgevingsverordening die zich verzetten tegen het verlenen van een omgevingsvergunning 'handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening' voor de plaatsing van 20 tijdelijke woningen op de locatie aan de Binnenweg1.

1 In eerste instantie achtte het College realisatie van 20 flexwoningen op de locatie Binnenweg

haalbaar. De raad heeft in haar vergadering van 6 februari 2024 echter dit collegevoornemen geamendeerd met een besluit de doelstelling te verlagen van 20 naar 15 flexwoningen. Stedenbouwkundig Kader

Pouderoyen B.V.

5

P230097.027/PBI

Als onderbouwing van ontheffingsbesluit noemt de Provincie (onder andere) de tijdelijkheid van de woningen en het zicht op de mogelijkheid dat op den duur aan de uitzonderingen van het kernrandzonebeleid kan worden voldaan.

2.2

Omgevingsvisie

In de gemeentelijke omgevingsvisie “Visie op Rhenen” maakt de beoogde locatie deel uit van het deelgebied Groene Corridor – Achterberg. Deze verbindt de Laarsenberg met de Utrechtse Heuvelrug. Voor dit deelgebied geldt een terughoudend beleid ten aanzien van uitbreiding van de bebouwing.

2.3

Omgevingsplan

Op dit moment is het planologisch gezien mogelijk om hier een paardenhouderij te realiseren. Het realiseren van de 15 flexwoningen betekent een tijdelijke intensivering van wonen voor deze omgeving, maar daarentegen wordt de planologische mogelijkheid voor een paardenhouderij onuitvoerbaar gemaakt zolang de flexwoningen op deze locatie staan. De gemeente is daarnaast voornemens om, voor de einddatum van de omgevingsvergunning voor de tijdelijke woningen, de planologische functie van deze locatie, in het licht van haar Omgevingsvisie, te heroverwegen, waarbij de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, zoals natuur-, landschappelijke, recreatieve waarden, van de kernrandzone centraal staat. Op basis van de Omgevingsvisie kan de huidige bestemming (Agrarisch, met aanduiding Paardenhouderij) van het perceel op termijn worden gewijzigd.

6

Stedenbouwkundig Kader

Pouderoyen B.V.

P230097.027/PBI

huidige bestemming plangebied.

3 Participatie en Omgeving De direct omwonenden van de Binnenweg zijn in vier bijeenkomsten over de plannen voor flexwoningen op de Binnenweg geïnformeerd. In november 2022 vond de eerste bijeenkomst plaats. In een tweede bijeenkomst in april 2023 is het voornemen om 20 flexwoningen te plaatsen (in plaats van 10) gedeeld. Tijdens een derde bijeenkomst op 11 juli 2023 zijn de eerste schetsontwerpen besproken en we in gesprek zijn gegaan om de reacties en suggesties van omwonenden op de eerste schetsen op te halen. In de uitwerking van dit stedenbouwkundige kader is zoveel mogelijk rekening gehouden met de belangen en suggesties vanuit de omgeving. In een vierde bijeenkomst op 9 november is met de direct omwonenden een voorlopige planschets besproken voor de inrichting van het gebied met 20 flexwoningen. Direct omwonenden en andere belanghebbenden blijven we gedurende de planvoorbereiding op de hoogte houden van belangrijke stappen in de planvorming. Op de website is een projectpagina over de Versnelde woonopgave met informatie over de verschillende plannen.

Stedenbouwkundig Kader

Pouderoyen B.V.

7

P230097.027/PBI

4 Stedenbouwkundig kader 4.1

Omgeving en aanwezige waarden

Het plangebied ligt aan de noordzijde van de kern van Rhenen op de kruising van de Binnenweg en de Verlengde Oude Veenendaalseweg. Het plangebied heeft een boskarakter door zijn groene omgeving en omkadering. Sinds de sloop van de paardenhouderij is het plangebied braakliggend. Het centrum van Rhenen, en daarmee de voorzieningen liggen nabij, op loop- en/of fietsafstand. De omliggende bebouwing bestaat uit vrijstaande woningen en vakantiewoningen op royale kavels in een bosrijke en parkachtige omgeving.

Groene omgeving en robuuste groene omkadering plangebied.

8

Stedenbouwkundig Kader

Pouderoyen B.V.

P230097.027/PBI

4.2

Inpassing tijdelijke bebouwing

De tijdelijke bebouwing bestaat uit, verplaatsbare, flexwoningen. Voor de stedenbouwkundige inrichting dienen de aanwezige waarden te worden geborgd en/of te worden versterkt. De groenopstanden, bestaande uit opgaande loofbomen, dienen te worden behouden waarbij de onderbegroeiing wordt versterkt en aangevuld waardoor het groene karakter extra wordt benadrukt. De flexwoningen worden als grondgebonden woningen geplaats met maximaal 2 bouwlagen. De woningen dienen bij voorkeur zo gepositioneerd te worden zodat er een centrale binnenruimte ontstaat, het zgn. hofjes concept, waarbij de mogelijkheid tot sociale interactie tussen de bewoners wordt vergroot. Deze binnen ruimte wordt groen en aantrekkelijk ingericht als ontmoetings- en verblijfsruimte voor de toekomstige bewoners. De woningen krijgen daarmee geen eigen buitenruimte bij de woning. Naast een gezamenlijke ontmoetings- en verblijfsruimte dient er ook ruimte voor waterinfiltratie van het hemelwater en ruimte voor speelvoorzieningen te worden ingericht. Deze voorzieningen kunnen gebruikmaken van de zelfde ruimte mits deze goed op elkaar worden afgestemd. Het parkeren wordt op eigen terrein vormgegeven en ook wordt voldoende ruimte voor fietsparkeren, een centrale berging en voor het inzamelen van afval ingeruimd. Het aantal benodigde parkeerplaatsen is vastgesteld op 20 st.

Parkeervoorzieningen worden uitgevoerd in gras– en waterdoorlatende verharding. De entree van het terrein dient zo gekozen te worden dat er minimale lichthinder voor de aangrenzende (vakantie) woningen ontstaat en zodanig dat er een minimaal aantal groenopstanden verwijderd wordt. De toegangspaden naar de woningen en de paden door het plangebied worden uitgevoerd in waterdoorlatende halfverharding in een natuurlijke kleurstelling. De aanwezige groene omkadering vormt een waardevolle landschappelijk casco waarbinnen de tijdelijke woningen worden geplaatst. Het instant houden en plaatselijk versterken van deze groene omkadering, door deze aan te vullen met gebiedseigen soorten, zorgt voor een robuuste landschappelijke inpassing. De woningen worden aangesloten de aanwezige nutsvoorzieningen. Hiervoor wordt binnen het plangebied een trafohuis geplaats. Daarbij wordt het vuilwaterafvoer aangesloten op het bestaande rioleringsnetwerk.

Stedenbouwkundig Kader

Pouderoyen B.V.

9

P230097.027/PBI

Inrichtingsschets; ruimtelijke verdeling functies

4.3

Beeldkwaliteit

De flexwoningen hebben een kleinschalig en ingetogen karakter passend bij de landschappelijke omgeving. De bebouwing richt zich met de representatieve zijde (entree) naar de gezamenlijke binnentuin. Het toevoegen van aan-uit- en bijgebouwen is niet toegestaan. De materialisatie en het kleurgebruik zijn afgestemd op het karakter van de direct omgeving. Er wordt gebruik gemaakt van aardkleuren en ingetogen kleuren, zoals groen, beige, bruin, e.d. De voorkeur gaat uit naar duurzame materialen als hout of andere materialen met een natuurlijke uitstraling. Door gebruik te maken van ingetogen kleuren wordt de bebouwing opgenomen in het bosachtige structuur waardoor de ruimtelijke impact wordt geminimaliseerd. De dakvorm wordt bij voorkeur uitgevoerd als een hellend dak waarbij het dakvlak wordt uitgevoerd als groendak.

10

Stedenbouwkundig Kader

Pouderoyen B.V.

P230097.027/PBI

Voor de beschrijving van de beeldkwaliteit wordt verwezen naar het, voor dit project opgestelde, beeldkwaliteitsplan.

Referentie beelden beeldkwaliteit.

4.4 Ruimtelijke onderbouwing. Uit de planuitwerking en onderzoeken komt het beeld naar voren dat 15 flexwoningen in principe goed inpasbaar zijn op het perceel. Andere onderzochte locaties voor de plaatsing van flexwoningen blijken meer tijd te vergen voor onderzoek en planvoorbereiding. In de afweging van het belang van de versnelde woonopgave van de gemeente, de planologische belemmeringen en de door omwonenden geuite bezwaren, is het belang van het op korte termijn realiseren van een eerste 15tal flexwoningen doorslaggevend. Voor deze specifieke locatie en planologische situatie biedt de duur van maximaal 10 jaar een goede balans tussen de toekomstwaarde van het perceel met betrekking tot de ambities geformuleerd in de Visie op Rhenen en de voorgenomen visie op de kernrandzones, en de dekking van de kosten en financiële risico’s voor het realiseren van de flexwoningen. Door voor een periode van maximaal 10 jaar wonen op het perceel aan de Binnenweg mogelijk te maken kan de investering in de tijdelijke woningen op deze locatie voor een groot deel worden terugverdiend. Door de duur van 10 jaar vast te leggen in de benodigde omgevingsvergunning wordt de tijdelijkheid geborgd. De verwachting is dat de tijdelijke woningen zeker de komende 10 jaar in een noodzakelijke woningbehoefte voor betaalbare woningen voorzien.

De doelstellingen en plannen voor nieuwbouw van betaalbare woningen kunnen niet in zo’n tempo worden gerealiseerd dat de flexwoningen binnen 10 jaar overbodig worden. Het realiseren van 15 flexwoningen betekent een tijdelijke intensivering met betrekking tot wonen in de omgeving rondom de Binnenweg – Verlengde Oude Veenendaalseweg, zowel ten opzichte van de huidige praktijk (braakliggend perceel) als de planologische mogelijkheden (Paardenhouderij). Echter is deze impact relatief beperkt aangezien er reeds in de directe omgeving woningen en recreatiewoningen zijn bestemd. Er is voldoende aandacht besteed aan een zorgvuldige inpassing Stedenbouwkundig Kader

Pouderoyen B.V.

11

P230097.027/PBI

van de woningen, waarbij er met name rekening wordt gehouden met de huidige bestemmingen en gebruik in de directe omgeving. Alle benodigde parkeerplaatsen voor de flexwoningen worden voorzien op het eigen terrein. De bestaande bomenrij langs het perceel blijft behouden. Er wordt een kleine binnentuin ingericht, een kleine speelplaats en er komt een berging. Vanwege de rust en de inpasbaarheid in de omgeving zal er geen eigen buitenruimte per woning zijn. Uit een eerste onderzoekt blijkt dat er jaarrond ecologisch onderzoek noodzakelijk is. De planning voor de ingebruikname van de flexwoningen, eind 2024, is aangepast aan deze langere onderzoeksfase. Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap en met in acht name van alle aan ondergetekende bekende omstandigheden. Opgemaakt te Nijmegen

ir. P.J.H. de Bie bnt

12

Stedenbouwkundig Kader

Pouderoyen B.V.

P230097.027/PBI

Stedenbouwkundig Kader

Pouderoyen B.V.

13

P230097.027/PBI

14

Stedenbouwkundig Kader

Pouderoyen B.V.