Bijlage 1 Onderzoek van het Kadaster naar koopstarters en investeerders in Rhenen
Tekst van het document
Koopstarters en investeerders in de gemeente Rhenen Onderzoek naar koopstarters en investeerders op de bestaande koopwoningmarkt in Rhenen tussen 2018 en 2021.
Colofon Opdrachtgever(s)
Gemeente Rhenen
Auteur(s)
Marion Plegt (Research)
Datum
7 april 2022
Status
Definitief
Pagina 2 van 26
Inhoudsopgave 1
Samenvatting .............................................................................................................................................. 4
2
Inleiding....................................................................................................................................................... 6
3
2.1
Aanleiding ............................................................................................................................................. 6
2.2
Onderzoeksvragen ................................................................................................................................ 6
2.3
Data en definities .................................................................................................................................. 6
2.4
Leeswijzer ............................................................................................................................................. 7
Woningtransacties ...................................................................................................................................... 8 3.1
Totaal aantal woningaankopen in de gemeente Rhenen ...................................................................... 8
3.2
Woningtransacties naar type verkoper en koper: eigenaar-bewoners kopen en verkopen de meeste
woningen ...................................................................................................................................................... 10
4
3.2.1
Eigenaar-bewoners kochten meer dan dat zij verkochten .......................................................... 10
3.2.2
Investeerders kopen en verkopen vooral van en aan elkaar en eigenaar-bewoners.................. 10
Koopstarters en investeerders .................................................................................................................. 12 4.1
Aandeel koopstarters in 2020 en 2021 hoger dan in 2018 .................................................................. 12
4.2
Rhenen kent relatief kleine toename aandeel koopstarters ten opzichte van andere gemeenten in
Food Valley................................................................................................................................................... 13 4.3 5
6
7
Anticipatie op veranderende overdrachtsbelasting in alle Food Valleygemeenten te zien .................. 14
Ontwikkelingen per wijk............................................................................................................................. 15 5.1
Ontwikkeling aandeel type kopers per wijk ......................................................................................... 15
5.2
Aanbod onder de €250.000 is sterk afgenomen ................................................................................. 17
5.3
Achterberg laat zien dat niet alle kopers jonger dan 35 starters zijn ................................................... 20
Woningvoorraad ........................................................................................................................................ 22 6.1
Aandeel in bezit van eigenaar bewoners groeit, aandeel investeerders en woningcorporaties stabiel 22
6.2
Woningvoorraad per wijk: hoogste aandeel in bezit van investeerders in de kleine wijken ................. 22
Bijlage ....................................................................................................................................................... 24 7.1
Woning ................................................................................................................................................ 24
7.2
Verschil tussen koopovereenkomst en overdracht notaris .................................................................. 24
7.3
Investeerder, starter, doorstromer ....................................................................................................... 24
7.4
Type eigendom is een indicatie ........................................................................................................... 25
7.5
Wijkindeling Rhenen ........................................................................................................................... 26
Pagina 3 van 26
1
Samenvatting
Dit rapport geeft inzicht in (de ontwikkeling van) de activiteiten van investeerders op de koopwoningmarkt in de gemeente Rhenen. Het beschrijft de omvang van het marktsegment van de investeerders en hoe dit zich verhoudt tot dat van andere kopers, in het bijzonder koopstarters. Hierbij wordt ingezoomd op de verkopen van eigenaar-bewoners. Dit is de deelmarkt waar zowel eigenaar-bewoners als investeerders op actief zijn. Met name koopstarters kunnen hier last van ondervinden, omdat investeerders veelal dezelfde type woningen kopen als koopstarters. Puntsgewijs volgen hier de belangrijkste observaties: Woningtransacties •
In de periode 2018-2021 zijn in totaal ruim 1.260 woningtransacties geregistreerd in de gemeente Rhenen. De meeste van deze woningen werden verkocht en gekocht door eigenaar-bewoners.
•
Bedrijfsmatige investeerders kopen vooral van andere bedrijfsmatige investeerders, terwijl particuliere investeerders veelal van eigenaar-bewoners en bedrijfsmatige investeerders kopen.
Koopstarters en investeerders •
Gedurende de onderzoeksperiode zijn er in de gemeente Rhenen iets minder dan 1.000 woningen verkocht door eigenaar-bewoners.
•
Het aantal en aandeel koopstarters nam na 2018 iets af, om in 2020 en 2021 weer toe te nemen. Koopstarters kochten in 2021 iets meer woningen dan in 2018, ook hun aandeel lag iets hoger.
•
In Rhenen is in de periode 2018-2021 ruim 91% van de woningen die werden verkocht door eigenaarbewoners ook weer gekocht door een eigenaar-bewoner (doorstromer + koopstarter). Dat ligt ruim hoger dan in de G40 (83%) en de G4 (74%). Buiten de G44 ligt dit aandeel op 87%.
•
De toename van het aandeel koopstarters in Rhenen is ook in de andere gemeenten in de regio Food Valley te zien. De toename is in de andere gemeenten, met uitzondering van Renswoude, iets groter.
•
In Rhenen, en ook de andere gemeenten in de regio Food Valley, is de anticipatie op en het gevolg van de verhoogde overdrachtsbelasting voor investeerders per 1 januari 2021 goed te zien: in 2020 groeide het aandeel, in 2021 nam het sterk af. Het aandeel investeerders lag in Rhenen in 2021 op 1%.
Ontwikkelingen per wijk •
Koopstarters kopen vooral in Rhenen West, Rhenen Noord en Elst. Zij kopen amper in de wijken Randzone en Binnenveld. Rhenen West, Rhenen Noord en Elst zijn relatief goedkope wijken, al is er, in lijn met de algemene woningprijsontwikkeling, wel een verschuiving te zien naar duurdere prijscategorieën. Voor 2020-2021 geldt dat starters een groot deel van hun aankopen nog voor minder dan €300.000 doen, al is er al wel een duidelijke verschuiving naar goedkoper dan €355.000, en ook in de duurdere klassen wordt door starters steeds meer gekocht.
•
Investeerders kopen vooral in Achterberg, Rhenen en Rhenen Oost. Hier zien we ook veel doorstromers. Doorstromers zijn daarnaast actief in Randzone en Binnenveld.
•
Hoewel in Rhenen Oost en Achterberg relatief weinig woningen in de goedkoopste prijsklassen staan, zijn dit wel de prijsklassen waarin investeerders veel kopen.
•
Doorstromers kopen in alle wijken waar zij actief zijn veel in de duurste prijsklassen. In Randzone en Binnenveld, waar we amper koopstarters zien, zijn dan ook vooral dure woningen te koop.
Pagina 4 van 26
Woningvoorraad •
De woningvoorraad van Rhenen op 1 januari 2022 bestaat uit 8.300 woningen, 265 meer dan in januari 2018.
•
De aandelen van de woningvoorraad in bezit van investeerders en woningcorporaties zijn gedurende deze periode ongeveer gelijk gebleven. Het aandeel in bezit van eigenaar-bewoners is daarentegen met 2 procentpunt toegenomen.
•
Eigenaar-bewoners hebben met ruim 80% het grootste deel van de voorraad in bezit in Randzone, Achterberg, Uiterwaarden Rhenen en Uiterwaarden Elst. Investeerders vinden we veelal in de wijk Rhenen (16%). Daarnaast zijn zij ook in een aantal kleinere wijken actief (Remmerden, Heuvelrug Elst, Heuvelrug Rhenen).
•
In Rhenen Noord en Rhenen West is een groot deel van de voorraad in het bezit van woningcorporaties.
Pagina 5 van 26
2
Inleiding
2.1
Aanleiding
De gemeente Rhenen heeft het Kadaster gevraagd inzicht te geven in investeerders op de koopwoningmarkt in de gemeente Rhenen. Investeerders kunnen woningen onttrekken aan de woningvoorraad, die mogelijk gekocht hadden kunnen worden door eigenaar-bewoners. Hier kan met het wetsvoorstel ‘Opkoopbescherming en Verruiming tijdelijke verhuur’ beleid op worden gemaakt. De gemeente wil dan ook graag inzicht op mogelijke verdringing op de woningmarkt door de activiteit van deze investeerders. Mogelijkerwijs richten investeerders zich op dezelfde woningtypen als bijvoorbeeld koopstarters. 2.2
Onderzoeksvragen
De gemeente Rhenen wil meer inzicht in het aandeel en aantal investeerders op de woningmarkt in de gemeente Rhenen en de relatie tussen investeerders en andere kopers. Specifiek gelden de volgende vragen: 1.
Wat zijn de aantallen woningtransacties tussen de verschillende verkopers en kopers in de gemeente per jaar in de periode 2018-2021?
2.
Aan wie verkopen eigenaar-bewoners hun woningen per wijk per jaar in de periode 2018-2021? Hoeveel verkopen zij aan investeerders (bedrijfsmatig en particulier)? En hoeveel verkopen zij aan eigenaar-bewoners (koopstarters en doorstromers)?
Na een algemeen beeld zoomen we in op de verkopen van eigenaar-bewoners, omdat dit de markt is waar zowel koopstarters, doorstromers als investeerders actief zijn. Transacties waar meer dan één woning wordt verhandeld komen (meestal) niet beschikbaar voor eigenaar-bewoners en zijn dus minder relevant wanneer we kijken naar de relatie tussen deze kopers en investeerders. Hierbij kijken we naar de periode 2018-2021.Voor deze deelmarkt gelden de volgende vragen: 1.
Hoe is per wijk per jaar in de periode 2018-2021 de ontwikkeling van het aantal transacties naar type verkrijger?
2.
Hoeveel woningen worden verkocht per wijk, per jaar in de periode 2018-2021 en per prijsklasse (tot €250.000; €250.000 tot €300.000; €300.000 tot €355.000, €355.000 tot €400.000, €400.000 tot €450.000, €450.000 en hoger)? Hoeveel woningen worden hiervan verkocht aan investeerders en koopstarters?
3.
Hoeveel woningen worden gekocht door eigenaar-bewoners per wijk, per jaar in de periode 2018-2021 en per leeftijdsgroep koper (18 tot 25, 25 tot 35, 35 tot 45, 45 tot 55, 55 tot 65, 65 jaar en ouder)?
4.
Hoe is de verdeling van het bezit van de woningvoorraad op 1 januari 2018 en 1 januari 2022 per wijk naar type eigenaar?
2.3
Data en definities
De basis voor het onderzoeksbestand is de Basisregistratie Kadaster (BRK). Het Kadaster registreert hierin op perceelniveau de eigendomsgegevens. Aan het perceel wordt vervolgens met behulp van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) op basis van adres en geometrie een verblijfsobject gerelateerd. Door vervolgens alleen de verblijfsobjecten met een woonfunctie (of een gecombineerde woonfunctie) te selecteren ontstaat een overzicht van de woningvoorraad en woningtransacties en het bijbehorende eigenarenoverzicht. In dit onderzoek gaan we uit van transacties van bestaande koopwoningen. Hierbij nemen we zowel aankopen van natuurlijke personen als van bedrijfsmatige rechtspersonen mee. Wij gebruiken de term investeerder om aan te duiden dat de koper van een woning niet zelf in de woning gaat wonen. Hierbij maken wij onderscheid
Pagina 6 van 26
tussen natuurlijke personen (particuliere investeerders) en niet-natuurlijke personen (bedrijfsmatige investeerders). Een uitgebreide beschrijving van de definities staat in bijlage 1. 2.4
Leeswijzer
In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op alle woningtransacties in de gemeente Rhenen. Vervolgens wordt vanaf hoofdstuk 4 ingezoomd op de verkopen door eigenaar-bewoners aan koopstarters, doorstromers en investeerders. In dit hoofdstuk wordt Rhenen vergeleken met de andere gemeenten in regio Food Valley. In hoofdstuk 5 wordt per wijk gekeken naar de ontwikkeling van het aantal en aandeel investeerders, de leeftijden van de kopers en in welke prijscategorie koopstarters, doorstromers en investeerders kopen. Hoofdstuk 6 beschrijft de ontwikkeling van de woningvoorraad in de gemeente Rhenen. Hierna volgt de bijlage waarin de gebruikte data en definities staan beschreven.
Pagina 7 van 26
3
Woningtransacties
Dit hoofdstuk gaat in op alle woningaankopen in de gemeente Rhenen in de periode 2018-2021. Allereerst wordt een algemeen beeld gegeven van de ontwikkeling van het aantal verhandelde woningen (in totaal en door investeerders) in de gemeente in de periode 2018-20211. Vervolgens wordt ingegaan op de stromen tussen de verschillende verkopers en kopers. 3.1
Totaal aantal woningaankopen in de gemeente Rhenen
In de periode 2018-2021 zijn in totaal ongeveer 1.260 woningtransacties geregistreerd in de gemeente Rhenen. In figuur 1 is het totaal aantal verkochte woningen per half jaar weergegeven. In 2021H2 zien we met ongeveer 120 transacties het laagste aantal overdrachten. De halfjaren ervoor schommelt het telkens rond de 160 transacties, met in 2020H2 een hoogtepunt van bijna 180 transacties. In 2020 zijn met bijna 340 transacties ook de meeste woningen verkocht; in 2018 lag dat aantal met 320 net iets lager. Figuur 1. Totaal aantal woningtransacties in de gemeente Rhenen per halfjaar voor de periode 2018-2021. 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2018H1
2018H2
2019H1
2019H2
2020H1
2020H2
2021H1
2021H2
_____________________ 1
Voor de indicatie investeerder en tweede woning wordt bij particulieren een dag, een maand, een halfjaar en een jaar na aankoop gecheckt of men er is gaan wonen. Met name in het eerste halfjaar verandert deze indicatie nog, omdat men veelal niet direct na aankoop naar de woning verhuist. Daarom zijn voor het eerste halfjaar van 2021 de cijfers nog voorlopig. De aantallen investeerders en tweedewoningbezitters vallen waarschijnlijk uiteindelijk iets lager uit. Het aantal doorstromers valt waarschijnlijk iets hoger uit.
Pagina 8 van 26
Figuur 2 laat het totaal aantal woningen gekocht door de verschillende typen investeerders in de gemeente zien. In 2018H1 zien we een sterke piek met bijna 50 transacties. Hier heeft een bedrijfsmatige investeerder een groot aantal woningen in de buurt Koerheuvel gekocht van een andere bedrijfsmatige investeerder. De volgende, lagere, pieken volgen in 2020H1 met iets meer dan 20 woningen en in 2021H1 met iets minder dan 20 woningen. Ook in deze halfjaren kochten bedrijfsmatige investeerders veel woningen. In de gehele onderzoeksperiode kochten zij bijna 110 woningen, tegenover bijna 40 woningen gekocht door particuliere investeerders. Deze investeerdersgroepen samen waren verantwoordelijk voor ongeveer 10% van de woningaankopen in Rhenen in de periode 2018-2021. Figuur 2. Totaal aantal woningen gekocht door bedrijfsmatige en particuliere investeerders voor de periode 2018-2021. 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2018H1
2018H2
2019H1
2019H2
Bedrijfsmatige investeerder
2020H1
2020H2
2021H1
2021H2
Particuliere investeerder
Pagina 9 van 26
3.2
Woningtransacties naar type verkoper en koper: eigenaar-bewoners kopen en verkopen de meeste woningen
In tabel 1 worden alle woningtransacties in de gemeente Rhenen per type koper en type verkoper voor de periode 2018-2021 weergegeven. Hieruit valt af te lezen wie aan wie verkocht; zo wordt een algemeen beeld van de gehele markt gegeven. Tabel 1. Het aantal woningtransacties (cijfers afgerond op een veelvoud van vijf) in de gemeente Rhenen in de periode 2018-2021 per type koper en type verkoper. Periode
Koper
2018-2021
Door-
Koopstarter
stromer Eigenaar
Tweede
Bedrijfsmatige
Particuliere
Woning-
Overig/
woning
investeerder
investeerder
corporatie
Onbekend
690
215
35
20
20
<5
10
55
<5
5
10
<5
0
<5
25
10
10
55
10
0
<5
20
5
<5
10
<5
0
<5
<5
<5
0
0
0
0
0
<5
<5
<5
10
<5
0
15
bewoner Tweede woning Bedrijfsmatig investeerder Particuliere investeerder
Verkoper
Woning-
3.2.1
corporatie Overig/ Onbekend
Eigenaar-bewoners kochten meer dan dat zij verkochten
Tabel 1 laat zien dat de grootste deelmarkt die van de eigenaar-bewoners (koopstarters en doorstromers) is: in de periode 2018-2021 verkochten eigenaar-bewoners bijna 1.000 woningen (78% van alle verkochte woningen in de gemeente Rhenen) en kochten zij ruim 1.000 woningen (82% van de kopers in de gemeente Rhenen was een eigenaar-bewoner: koopstarters en doorstromers). Dit hogere aantal aankopen valt deels te verklaren door nieuwbouw: hierdoor worden woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Ook door splitsingen van bestaande woningen worden woningen toegevoegd. De meeste van deze nieuwbouwwoningen en splitsingen worden ontwikkeld door bedrijfsmatige investeerders; ongeveer 3,5% van de woningen gekocht door eigenaarbewoners (koopstarters en doorstromers) is verkocht door een bedrijfsmatige investeerder. Dit is lager dan in de rest van Nederland, waar het gemiddelde op ongeveer 9% ligt. 3.2.2
Investeerders kopen en verkopen vooral van en aan elkaar en eigenaar-bewoners
Na eigenaar-bewoners kochten en verkochten bedrijfsmatige investeerders het meest: in de periode 2018-2021 verkochten bedrijfsmatige investeerders ruim 110 woningen (9% van alle verkochte woningen in de gemeente) en kochten zij bijna 110 woningen (8% van alle kopers in de gemeente Rhenen is een bedrijfsmatige investeerder). Particuliere investeerders waren minder actief; zij verkochten iets meer dan 40 woningen (3%
Pagina 10 van 26
van alle verkopen) en kochten iets minder dan 40 woningen (3% van alle aankopen). Netto hebben zowel bedrijfsmatige als particuliere investeerders dus minder gekocht dan verkocht. Waar bedrijfsmatige investeerders vooral van andere bedrijfsmatige investeerders kopen (52%), kopen particuliere investeerders vooral van eigenaar-bewoners en bedrijfsmatige investeerders (respectievelijk 53% en 31%). Bedrijfsmatige investeerders verkopen vooral aan andere bedrijfsmatige investeerders en eigenaarbewoners (respectievelijk 49% en 21%), particuliere investeerders verkopen vooral aan eigenaar-bewoners en bedrijfsmatige investeerders (respectievelijk 48% en 23%). Waar figuur 2 de aankopen door de investeerders op de gehele woningmarkt van Rhenen laat zien, is met Tabel 1 een uitsplitsing te maken naar de verschillende deelmarkten. Op de gehele woningmarkt is het aandeel van bedrijfsmatige investeerders groter dan dat van particuliere investeerders. Kijken we echter naar de deelmarkt eigenaar-bewoner, dan zien we dat hier beide partijen even actief zijn. Naast investeerders zien we dat er ook woningen verkocht (6%) en gekocht (4%) worden als tweede woning. Tweede woningen zijn echter een diffuse categorie, wat het lastig maakt iets te zeggen over het gebruik van deze woningen.
Een tweede woning kan een woning zijn die wordt verhuurd, het kan een woning zijn die wordt gekocht voor een ouder of een kind, het kan een woning zijn die tijdelijk nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen en het kan ook een ‘administratieve’ tweede woning zijn, wanneer bijvoorbeeld twee woningen zijn samengetrokken tot één woning zonder dat dit in de data staat vermeld. We kunnen daardoor wel vaststellen dat het om een redelijk aantal transacties gaat, maar gaan hier verder niet op in.
Pagina 11 van 26
4
Koopstarters en investeerders
In dit hoofdstuk wordt voor de periode 2018-2021 gekeken naar de verkopen van eigenaar-bewoners. De ontwikkeling van het aantal en aandeel koopstarters, doorstromers en investeerders wordt besproken en vergeleken met de ontwikkeling in de andere gemeenten in de regio Food Valley en in de rest van Nederland. 4.1
Aandeel koopstarters in 2020 en 2021 hoger dan in 2018
Gedurende de onderzoeksperiode zijn er in de gemeente Rhenen iets minder dan 1.000 woningen verkocht door eigenaar-bewoners. In 2018, 2019 en 2021 werden telkens zo’n 240 woningen verkocht; 2020 was een uitschieter met iets meer dan 270 woningen verkocht door eigenaar-bewoners. Figuur 3 laat het aantal aankopen zien, weergegeven voor koopstarters, doorstromers en investeerders. Zoals ook te zien is in tabel 1, worden de meeste woningen gekocht door doorstromers. Het aandeel woningen gekocht door koopstarters lag in 2018 op 22%, en is na een dipje in 2019 (16,5%; 40 transacties) in 2020 en 2021 gestegen naar zo’n 24% (bijna 60 transacties). Voor doorstromers geldt dat hun aandeel in 2019 flink gestegen is ten opzichte van 2018 (75% tegenover 67%), om vervolgens weer af te nemen naar 68% in 2020 en 69% in 2021. Voor investeerders geldt dat hun aandeel in 2018 nog op 6% lag, waarna dit langzaam afnam (4% in 2019 en 5% in 2020) naar 1% in 2021. Door de lage aantallen treden er snel fluctuaties op, wat het lastig maakt de oorzaak te duiden. Voor 2021 hangt het lage aantal mogelijk samen met de verhoogde overdrachtsbelasting, waardoor het kopen van een woning voor investeerders relatief duurder geworden is. In de periode 2018-2021 is ruim 91% van de woningen verkocht door eigenaar-bewoners ook weer gekocht door een eigenaar-bewoner (doorstromers en koopstarters).
In de G4 ligt dat aandeel op ongeveer 74%, in de G40 op 83% en in de rest van Nederland op 87%. Figuur 3. Ontwikkeling aantal woningen gekocht door koopstarters, doorstromers en investeerders. 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2018
2019 Koopstarter
2020 Doorstromer
2021
Investeerder
Pagina 12 van 26
4.2
Rhenen kent relatief kleine toename aandeel koopstarters ten opzichte van andere gemeenten in Food Valley
Het is zinvol om bovenstaande resultaten in een breder perspectief te plaatsen. Hoe verhouden de cijfers zich tot de landelijke en regionale gemiddelden? Is er sprake van bovengemiddelde aandelen koopstarters of investeerders(transacties), of gaat het juist om relatief bescheiden aandelen? Onderstaand volgt een beknopt overzicht. Waar Rhenen een lichte toename van het aandeel koopstarters laat zien in 2021 ten opzichte van 2018, ligt deze groei voor veel andere gemeenten in Food Valley, met uitzondering van Renswoude, hoger. Ook ligt het aandeel koopstarters in Rhenen constant iets lager dan in de meeste van de andere gemeenten, met uitzondering van Nijkerk. Landelijk ligt het aandeel koopstarters gedurende de onderzoeksperiode gemiddeld op 29%, dus ook ten opzichte van de rest van Nederland is het aandeel in Rhenen bescheiden. Figuur 4. Ontwikkeling aandeel koopstarters in gemeenten in de regio Food Valley. 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
2018
2019
2020
2021
Pagina 13 van 26
4.3
Anticipatie op veranderende overdrachtsbelasting in alle Food Valleygemeenten te zien
Wat betreft investeerders, zien we ook in de andere gemeenten de anticipatie op en het gevolg van de verhoogde overdrachtsbelasting voor investeerders per 1 januari 2021; het aandeel neemt toe in 2020, om vervolgens af te nemen in 2021. Qua aandeel investeerders ligt Rhenen gedurende de onderzoeksperiode ‘gemiddeld’ in de regio Food Valley; er zijn verschillende gemeenten met een hoger aandeel investeerders, maar ook met een lager aandeel. Wel heeft Rhenen in 2021 relatief het laagste aandeel investeerders. Ten opzichte van de rest van Nederland ligt het aandeel investeerders in Rhenen iets lager; in het gehele land ligt het aandeel gedurende de onderzoeksperiode op 7%. Figuur 5. Ontwikkeling aandeel investeerders in gemeenten regio Food Valley. 14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0% Rhenen
Barneveld
Ede
Nijkerk 2018
2019
Renswoude Scherpenzeel Veenendaal Wageningen 2020
2021
Pagina 14 van 26
5
Ontwikkelingen per wijk
In dit hoofdstuk wordt aan de hand van drie thema’s gekeken hoe de verkopen door eigenaar-bewoners er per wijk uit zien voor de verschillende typen kopers, waarbij gekeken wordt naar de periode 2018-2021. Allereerst wordt het aandeel aankopen door koopstarters, doorstromers en investeerders (particuliere en bedrijfsmatige investeerders samengenomen) per wijk behandeld. Daarna volgt een uitsplitsing naar prijsklasse en leeftijdsklasse voor de grootste wijken in termen van aantal transacties. Een kaart van de wijken in Rhenen kan gevonden worden in Bijlage 7.5. In de wijken Grebbeberg, Uiterwaarden Rhenen Remmerden, Heuvelrug Rhenen, Heuvelrug Elst en Uiterwaarden Elst vonden in beide perioden minder dan 10 transacties plaats. Hierdoor kunnen aandelen in deze wijken snel een vertekend beeld geven. Deze wijken worden dan ook niet besproken; de aantallen zijn in het tabellenboek wel meegeleverd.
5.1
Ontwikkeling aandeel type kopers per wijk
Tabel 2 (volgende pagina) laat zien in welke wijk welk type koper actief is. Naast koopstarters, doorstromers en investeerders kennen we kopers van tweede woningen, woningcorporaties en overig/onbekend. Aankopen door deze groepen worden wel meegenomen in het totaal aantal transacties, maar de aandelen voor deze groepen worden niet uitgesplitst. Uit de tabel blijkt dat, hoewel er voor veel wijken overlap is voor starters en doorstromers, zij toch ook regelmatig in verschillende wijken kopen. Ook investeerders zijn niet in alle wijken even actief. Voor de gehele gemeente geldt dat koopstarters er relatief meer zijn gaan kopen (25% in 2020-2021 tegenover 20% in 2018-2019), terwijl het aandeel woningen gekocht door doorstromers en investeerders afgenomen is (respectievelijk 75% tegenover 72% en 5% tegenover 3%). De belangrijkste observaties per type koper op een rij: Starters: -
kopen vooral in de wijken Rhenen West, Rhenen Noord en Elst. In deze wijken is het aandeel gekocht door koopstarters toegenomen; het aandeel gekocht door doorstromers is juist afgenomen.
-
kopen nauwelijks in de wijken Randzone en Binnenveld.
-
laten voor bijna alle wijken waar zij actief zijn een toenemend aandeel transacties zien.
Doorstromers: -
kopen vooral in de wijken Randzone, Binnenveld, Rhenen, Achterberg en Rhenen-Oost.
-
laten alleen in Randzone, Binnenveld en Rhenen Oost een toename van hun aandeel transacties zien. Voor de andere wijken geldt dat hun aandeel is afgenomen.
Investeerders: -
kopen vooral in de wijken Achterberg, Rhenen en Rhenen Oost, waarbij hun aandeel in Achterberg stabiel gebleven is, in Rhenen is toegenomen en in Rhenen Oost is afgenomen.
-
kochten in 2018-2019 een relatief groot deel van de woningen in Randzone en Binnenveld, terwijl zij er in 2020-2021 geen woningen kochten. Wel ging het absoluut om lage aantallen.
Pagina 15 van 26
Tabel 2. Aantal transacties (afgerond op een veelvoud van 5) en aandeel koopstarters, doorstromers en investeerders per wijk, voor de perioden 2018-2019 en 2020-2021. Totaal transacties
Aandeel koopstarters
Aandeel doorstromers
Aandeel investeerders
20182019
20202021
20182019
20202021
20182019
20202021
20182019
20202021
Wijk 00 Rhenen
30
25
18%
20%
79%
72%
4%
8%
Wijk 01 Rhenen Oost
90
105
18%
21%
76%
77%
7%
3%
Wijk 02 Rhenen West
60
70
29%
38%
69%
61%
2%
1%
Wijk 03 Rhenen Noord
75
75
28%
30%
72%
69%
0%
1%
Wijk 04 Grebbeberg
0
<5
Wijk 05 Randzone
30
30
0%
3%
84%
97%
16%
0%
Wijk 06 Binnenveld
15
10
7%
0%
80%
100%
13%
0%
Wijk 07 Achterberg
45
40
16%
24%
78%
68%
7%
7%
Wijk 08 Uiterwaarden Rhenen
5
5
Wijk 09 Remmerden
0
<5
Wijk 10 Heuvelrug Rhenen
0
<5
Wijk 11 Heuvelrug Elst
0
<5
Wijk 12 Uiterwaarden Elst
<5
<5
Wijk 13 Elst
100
115
24%
29%
74%
67%
3%
3%
Totaal
455
485
20%
25%
75%
72%
5%
3%
Wijken
*verschillende totalen komen door afronding
Pagina 16 van 26
5.2
Aanbod onder de €250.000 is sterk afgenomen
In deze paragraaf bespreken we de prijsklassen in de verschillende wijken. Hierbij kijken we eerst naar de wijken waar koopstarters veel kopen (Rhenen West, Rhenen Noord en Elst), gevolgd door de wijken waar investeerders actief zijn (Rhenen, Rhenen Oost en Achterberg), met ten slotte de wijken waar we vooral aankopen door doorstromers zien Randzone en Binnenveld). Starters kopen vooral in Rhenen West, Rhenen Noord en Elst. Figuur 6 laat de ontwikkeling van de prijsklassen in deze wijken zien. De algemene prijsontwikkeling volgend, geldt dat voor alle drie de wijken het aanbod in de goedkoopste prijsklasse sterk afgenomen is. Uit het tabellenboek blijkt dat starters in 2018-2019 in deze drie wijken vooral woningen goedkoper dan €300.000 kopen, met in Rhenen Noord enkele uitschieters naar €300.000-€355.000 en in Elst enkele uitschieters naar €400.000-€450.000. Ook voor 2020-2021 geldt dat starters een groot deel van hun aankopen nog voor minder dan €300.000 doen, al is er al wel een duidelijke verschuiving naar goedkoper dan €355.000, en ook in de duurdere klassen wordt door starters steeds meer gekocht. Doorstromers waren al oververtegenwoordigd bij de woningen duurder dan €450.000, iets wat alleen maar toegenomen is. Toch kopen zij ook nog veelal in de goedkoopste prijsklasse. Investeerders kopen minimaal in deze drie wijken.
In de gevallen waar dat wel gebeurde, kochten ze in Rhenen West in de goedkoopste prijsklasse, en in Elst in de goedkoopste en duurste prijsklassen. Figuur 6. Ontwikkeling prijsklassen Rhenen West, Rhenen Noord en Elst. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2018-2019
2020-2021
Wijk 02 Rhenen West tot 250 dzd
250 tot 300 dzd
2018-2019
2020-2021
Wijk 03 Rhenen Noord 300 tot 355 dzd
355 tot 400 dzd
2018-2019
2020-2021
Wijk 13 Elst 400 tot 450 dzd
vanaf 450 dzd
Pagina 17 van 26
Investeerders zien we vooral in Rhenen, Rhenen Oost en Achterberg. Dit zijn wijken waar koopstarters minder actief zijn, maar waar we wel veel aankopen door doorstromers zien. Vooral Rhenen Oost en Achterberg kennen relatief weinig woningen in de goedkoopste prijsklassen. Toch zijn dit wel de prijsklassen waar investeerders vooral kopen. Daarnaast zijn ze ook actief in de duurste prijsklassen, maar wel in mindere mate. De starters die in deze wijken kopen doen dat ook vooral in de goedkoopste prijsklassen. Voor Rhenen en Rhenen Oost geldt dat we doorstromers in alle prijsklassen zien kopen – al ligt het zwaartepunt voor Rhenen Oost wel in de duurste prijsklasse. Ook in Achterberg kopen doorstromers vooral woningen van meer dan €450.000. Figuur 7. Ontwikkelingen prijsklassen Rhenen, Rhenen Oost en Achterberg. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2018-2019
2020-2021
Wijk 00 Rhenen tot 250 dzd
250 tot 300 dzd
2018-2019
2020-2021
Wijk 01 Rhenen Oost 300 tot 355 dzd
355 tot 400 dzd
2018-2019
2020-2021
Wijk 07 Achterberg 400 tot 450 dzd
vanaf 450 dzd
Pagina 18 van 26
In Randzone en Binnenveld wordt vooral door doorstromers gekocht. In deze wijken wordt het overgrote deel van de woningen dan ook voor meer dan €450.000 gekocht. De goedkopere woningen die er de afgelopen jaren gekocht zijn, zijn niet gekocht door koopstarters of investeerders, maar ook door doorstromers. De paar koopstarters en investeerders die woningen kochten in deze wijken, deden dat ook in de duurdere prijscategorieën. Figuur 8. Ontwikkelingen prijsklassen Randzone en Binnenveld. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2018-2019
2020-2021
2018-2019
Wijk 05 Randzone tot 250 dzd
250 tot 300 dzd
300 tot 355 dzd
2020-2021
Wijk 06 Binnenveld 355 tot 400 dzd
400 tot 450 dzd
vanaf 450 dzd
Pagina 19 van 26
5.3
Achterberg laat zien dat niet alle kopers jonger dan 35 starters zijn
In 2018-2019 was de grootste groep eigenaar-bewoners die een woning kocht tussen de 35 en 55 jaar, met ruim 180 transacties. In 2020-2021 was de groep jonger dan 35 met ruim 170 transacties net iets groter. Kopers ouder dan 55 jaar vormen in beide perioden de kleinste groep. De belangrijkste observaties per leeftijdsgroep op een rij: Kopers jonger dan 35: -
kopen net zoals starters vooral in Rhenen West, Rhenen Noord en Elst.
-
hebben in 2020-2021 in zowel Rhenen West als Achterberg een groter deel van de verkochte woningen gekocht dan in 2018-2019. De stijging in Rhenen West zien we wel terug bij de koopstarters, de stijging in Achterberg in mindere mate. Het gaat in Achterberg dus vooral om jonge kopers die al eerder een woning in bezit hebben gehad.
Kopers tussen de 35 en 55 jaar: -
kopen veelal in Binnenveld, Elst, Rhenen Noord en Rhenen West.
-
kochten in 2020-2021 in Achterberg minder woningen dan in 2018-2019.
Kopers ouder dan 55 jaar: -
kopen vooral in Randzone, Rhenen en Achterberg.
-
kopen amper in Rhenen West en Binnenveld.
-
kochten in 2020-2021 relatief minder woningen in Elst, en juist relatief meer woningen in Rhenen Oost en Rhenen Noord.
Pagina 20 van 26
Tabel 3. Aantal transacties (afgerond op een veelvoud van 5) en aandeel per leeftijdsklasse per wijk, voor de perioden 2018-2019 en 2020-2021. Totaal transacties
Jonger dan 35 jaar
20182019
20202021
20182019
20202021
20182019
20202021
20182019
20202021
Wijk 00 Rhenen
25
25
30%
22%
30%
35%
41%
43%
Wijk 01 Rhenen Oost
85
105
36%
31%
37%
35%
27%
35%
Wijk 02 Rhenen West
55
70
40%
57%
44%
31%
16%
12%
Wijk 03 Rhenen Noord
75
75
34%
34%
45%
33%
21%
33%
Wijk 04 Grebbeberg
0
<5
Wijk 05 Randzone
25
30
22%
0%
41%
34%
37%
66%
Wijk 06 Binnenveld
15
10
23%
11%
62%
78%
15%
11%
Wijk 07 Achterberg
40
40
24%
42%
52%
26%
24%
32%
Wijk 08 Uiterwaarden Rhenen
5
5
Wijk 09 Remmerden
0
<5
Wijk 10 Heuvelrug Rhenen
0
<5
Wijk 11 Heuvelrug Elst
0
<5
Wijk 12 Uiterwaarden Elst
0
<5
Wijk 13 Elst
100
110
35%
44%
41%
43%
23%
13%
Totaal
430
470
33%
37%
42%
36%
25%
28%
Wijken
35 tot 55 jaar
55 jaar en ouder
*verschillende totalen komen door afronding
Pagina 21 van 26
6
Woningvoorraad
In dit hoofdstuk wordt ingezoomd op de woningvoorraad in Rhenen. Welk aandeel is in bezit van investeerders en welk aandeel is in bezit van eigenaar-bewoners? En hoe is de ontwikkeling tussen 2018 en 2022? Eerst wordt kort de situatie in de gemeente beschreven, vervolgens wordt ingezoomd op wijkniveau. Een kaart van de wijken in Rhenen kan gevonden worden in Bijlage 7.5. 6.1
Aandeel in bezit van eigenaar bewoners groeit, aandeel investeerders en woningcorporaties stabiel
Tabel 4 (volgende pagina) laat zien dat de woningvoorraad van Rhenen op 1 januari 2022 bestaat uit 8.300 woningen, 265 meer dan in januari 2018. De aandelen van de woningvoorraad in bezit van investeerders en woningcorporaties zijn gedurende deze periode ongeveer gelijk gebleven. Het aandeel in bezit van eigenaarbewoners is daarentegen met 2 procentpunt toegenomen. Wanneer we naar de absolute aantallen kijken, dan zien we dat het aantal woningen in bezit van eigenaar-bewoners tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2022 met ongeveer 390 is toegenomen. Het aantal woningen in bezit van investeerders is in dezelfde periode met 10 afgenomen; woningcorporaties hebben met ongeveer 20 woningen iets meer woningen in bezit gekregen. 6.2
Woningvoorraad per wijk: hoogste aandeel in bezit van investeerders in de kleine wijken
Investeerders blijken, naast de wijk Rhenen, juist in kleine wijken een aanzienlijk deel van de voorraad in bezit te hebben: ongeveer 30% in Remmerden en 25% in Heuvelrug Elst. In die laatste is het bezit toegenomen van 17% in 2018 naar 25% in 2022. In Heuvelrug Rhenen is het bezit juist afgenomen van 17% in 2018 naar 5% in 2022. Dit illustreert ook duidelijk de vertekening die snel ontstaat bij kleine wijken: in absolute aantallen gaat het hier om een afname van 3 woningen. Een grote wijk waar investeerders veel bezitten is Rhenen. Hier bezitten zij met 16% een aanzienlijk deel van de voorraad. In tabel 2 is te zien dat dit ook de wijk is waar investeerders de afgelopen jaren meer zijn gaan kopen. Verder zijn de aandelen van de woningvoorraad in het bezit van investeerders licht afgenomen in Rhenen Oost, Rhenen West en Randzone. Veel corporatiewoningen vinden we in Rhenen Noord en Rhenen West (respectievelijk 51% en 35% van de voorraad). Eigenaar-bewoners hebben met ruim 80% het grootste deel van de voorraad in bezit in Randzone, Achterberg, Uiterwaarden Rhenen en Uiterwaarden Elst. Daarnaast is in Binnenveld hun aandeel toegenomen van 71% in 2018 naar 82% in 2022.
Pagina 22 van 26
Tabel 4. Woningvoorraad (afgerond op veelvoud van vijf) en aandeel in bezit van eigenaar-bewoners, investeerders en woningcorporaties op 1 januari 2018 en 1 januari 2022 Totaal woningen
Aandeel eigenaarbewoner
Aandeel investeerders
Aandeel woningcorporaties
Wijken
2018
2022
2018
2022
2018
2022
2018
2022
Wijk 00 Rhenen
575
600
40%
41%
16%
16%
18%
18%
Wijk 01 Rhenen Oost
1.445
1.495
73%
76%
5%
4%
17%
17%
Wijk 02 Rhenen West
1.215
1.250
54%
54%
5%
4%
36%
35%
Wijk 03 Rhenen Noord
1.680
1.675
45%
46%
1%
1%
51%
51%
Wijk 04 Grebbeberg
25
25
46%
72%
0%
0%
0%
0%
Wijk 05 Randzone
430
450
84%
89%
5%
4%
0%
0%
Wijk 06 Binnenveld
210
220
71%
82%
3%
1%
0%
0%
Wijk 07 Achterberg
525
570
81%
83%
1%
2%
9%
9%
Wijk 08 Uiterwaarden Rhenen
105
110
80%
85%
6%
6%
0%
0%
Wijk 09 Remmerden
35
35
29%
42%
32%
30%
0%
0%
Wijk 10 Heuvelrug Rhenen
25
20
43%
70%
17%
5%
0%
0%
Wijk 11 Heuvelrug Elst
20
20
50%
65%
17%
25%
0%
0%
Wijk 12 Uiterwaarden Elst
10
10
89%
89%
0%
0%
0%
0%
Wijk 13 Elst
1.745
1.820
69%
72%
2%
2%
24%
24%
Rhenen totaal
8.035
8.300
62%
64%
4%
4%
26%
26%
*verschillende totalen komen door afronding
Pagina 23 van 26
7
Bijlage
7.1
Woning
Een woning is gedefinieerd op basis van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Uit de BAG zijn alle woningen geselecteerd die voldoen aan de volgende drie criteria: (1) gebruiksdoel = ‘woonfunctie’; (2) status verblijfsobject = ‘in gebruik’, ‘in gebruik (niet ingemeten)’ of ‘buiten gebruik’; (3) status pand = ‘in gebruik’, of ‘in gebruik (niet ingemeten)’ of ‘sloopvergunning verleend’. Door de koppeling met de Basisregistratie Kadaster (BRK) krijgen we informatie over de transactie en de eigenaar. 7.2
Verschil tussen koopovereenkomst en overdracht notaris
In dit rapport spreken we van een woningtransactie wanneer deze wordt geregistreerd bij het Kadaster. Dit is het moment waarop de juridische overdracht plaatsvindt bij de notaris. De handtekening onder de koopovereenkomst, vaak bij een makelaar, zetten koper en verkopers al eerder. Dat is het koopmoment. In een eerder gezamenlijk onderzoek met de NVM kwam naar voren dat de periode tussen deze twee momenten ongeveer drie maanden is. Doordat er sprake is van seizoenspatronen op de koopwoningmarkt kan echter niet worden geconcludeerd dat het aantal eigendomsoverdrachten per maand afgeleid kan worden uit het aantal koopovereenkomsten drie maanden eerder. 7.3
Investeerder, starter, doorstromer
Wij gebruiken de term investeerder om aan te duiden dat de koper van een woning niet zelf in de woning gaat wonen. Wanneer een woning wordt verkocht door een eigenaar-bewoner, en gekocht door een investeerder, wordt de woning onttrokken van de koopwoningmarkt. In
het
transactiebestand
wordt
per
woningtransactie
het
type
eigenaar
toegevoegd.
In
het
woningvoorraadbestand wordt op vergelijkbare wijze ook onderscheid gemaakt tussen verschillende type eigenaren. De verschillende typen eigendom worden beschreven in onderstaande tabel. Tabel 5. Indicaties type eigendom Type eigendom
Beschrijving
(1) Eigenaar-bewoner
Woning in het bezit van een particulier (natuurlijk persoon, NP) waarvan we weten dat de betreffende woning ook het adres is waar men staat ingeschreven. Hierbinnen is bij transacties onderscheid mogelijk tussen koopstarters en doorstromers: -
Koopstarter: is een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt als eigenaar – i.e. een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen. Bij meerdere verkrijgers moeten allen voor het eerst een woning op hun naam krijgen.
-
Doorstromer: een particulier die al eerder een andere woning in het bezit heeft gehad. Dit geldt ook als de periode van eigendom niet aansluitend is, bijvoorbeeld wanneer men tussen eigendom van koopwoningen een periode een woning heeft gehuurd.
Pagina 24 van 26
(2) Tweede woning2
Woning in het bezit van een particulier (NP) die in totaal twee woningen bezit en waar de persoon niet staat ingeschreven als inwonend.3
(3) Investeerders
De woning is in het bezit van een natuurlijk persoon (particulier) die 3 of meer woningen bezit en niet in de desbetreffende woning staat ingeschreven, of een niet-natuurlijk persoon (bedrijfsmatig) met woningbezit. Hierbinnen wordt onderscheid gemaakt op basis van het aantal woningen in bezit: -
Investeerders met maximaal vier4 woningen in bezit
-
Investeerders met 5 tot en met 9 woningen in bezit
-
Investeerders met 10 tot en met 99 woningen in bezit
-
Investeerders met meer dan 100 woningen in bezit
(4) Woningcorporaties
Woning in bezit van een woningcorporatie.
(5) Overig
Eigenaar valt niet in categorie 1 tot en met 4. Hieronder vallen woningen in het bezit van onder meer kerken, overige stichtingen en gemeenten of wanneer het niet mogelijk is om het kadastrale perceel – waarvan de eigenaar bekend is – met genoeg zekerheid te koppelen aan een woning (zie ook hieronder voor verdere uitleg).
7.4
Type eigendom is een indicatie
Het overzicht van de eigendommen is indicatief. Het Kadaster registreert de rechten op het niveau van percelen. De rechten die worden onderscheiden binnen de BRK (Basisregistratie Kadaster) betreffen onder meer erfpacht, volledig eigendom en recht van opstal. Ook kan er sprake zijn van meerdere rechthebbenden. Op percelen waar meerdere rechten en belanghebbenden samenkomen, is het soms niet zonder meer duidelijk wie de belangrijkste rechthebbende is. Het bepalen van de belangrijkste eigenaar gebeurt aan de hand van (1) het aandeel in het recht, (2) het type juridisch persoon en (3) de leeftijd van de eigenaar (zie ook bijlage 3 bij de offerte). Nadat de belangrijkste eigenaar bekend is, wordt het type eigenaar bepaald. Dit is bepaald op basis van (1) het aantal woningen dat de eigenaar in bezit heeft, (2) de benutting van de woning (is de eigenaar ook de bewoner van de woning), (3) het type juridisch persoon (is de eigenaar een natuurlijk persoon, een organisatie of bedrijf).
_____________________ 2
Tweede woningen betreffen een diffuse categorie. Een tweede woning kan een woning zijn die wordt verhuurd, het kan een woning zijn die een ouder koopt voor een studerend kind, het kan een woning zijn die tijdelijk nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen en het kan ook een ‘administratieve’ tweede woning zijn (als twee woningen zijn samengetrokken tot één woning zonder dat dit in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) staat vermeld). 3 Bij transacties door particulieren (NP) wordt een dag, een maand, een half jaar en een jaar na aankoop gecheckt of de verkrijger er is gaan wonen. Als de verkrijger op enig moment in de woning is gaan wonen, verandert de indicatie in eigenaarbewoner. 4 Maximaal vier woningen in bezit houdt in: De woning is in bezit van een eigenaar die een particulier (NP) is die 3 of 4 woningen bezit en niet in de woning woont, of een niet-natuurlijk persoon (NNP) die 1, 2, 3 of 4 woningen bezit. Particulieren (NP) met twee woningen in bezit en niet wonende in de woning vallen onder tweede woning.
Pagina 25 van 26
7.5
Wijkindeling Rhenen
Pagina 26 van 26