Bijlage 1 Nota (erf)pachtbeleid 2023

Nota (Erf)pachtbeleid 2023 Gemeente Rhenen

Bestandsnaam: Bijlage1Notaerfpachtbeleid2023_0 Datum: 21 februari 2023 Versie: 1

Pagina: 1 van 55

Inhoudsopgave 1 Inleiding ........................................................................................................................................ 3 1.1 Aanleiding .............................................................................................................................................. 3 1.2 Leeswijzer............................................................................................................................................... 3 2 Doelstellingen pachtbeleid ......................................................................................................... 5 2.1 Behoud van de landbouw......................................................................................................................... 5 2.2 Gronduitgifte met de meeste meerwaarde................................................................................................. 6 2.3 Cultuurgrond als stille reserve ................................................................................................................. 6 2.4 Optimaal rendement ................................................................................................................................ 6 2.5 Duurzaam grondgebruik ..........................................................................................................................

6 2.6 Landbouwstructuurverbetering ................................................................................................................ 7 2.7 Grond in portefeuille t.b.v. ruiling............................................................................................................ 7 2.8 Stimuleren natuurinclusieve landbouw ..................................................................................................... 7 3 Overzicht pachtgronden gemeente Rhenen............................................................................. 8 3.1 Gegevens percelen................................................................................................................................... 8 3.2 Gegevens pachters ................................................................................................................................. 11 3.3 Conclusie .............................................................................................................................................. 11 4 Wetgeving, beleid en externe ontwikkelingen ....................................................................... 13 4.1 Pachtwetgeving .....................................................................................................................................

13 4.2 Erfpachtwetgeving ................................................................................................................................ 14 4.3 Betalingsrechten .................................................................................................................................... 14 4.4 Mestwet ................................................................................................................................................ 15 4.5 Fosfaatrechten ....................................................................................................................................... 15 4.6 Stikstof ................................................................................................................................................. 16 4.7 Duurzame energie en zonnepanelen ....................................................................................................... 16 4.8 Trends in de landbouw .......................................................................................................................... 17 4.9 Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland ............................................................................................. 17 4.10 Woningbouwopgave ............................................................................................................................

17 4.11 Conclusies........................................................................................................................................... 18 5 Pachtprijs/canon/eigenaarslasten ........................................................................................... 19 5.1 Erfpacht ................................................................................................................................................ 19 5.2 Reguliere pacht en geliberaliseerde pacht (art.397 lid 2 BW) .................................................................. 19 5.3 Geliberaliseerde pacht (art.397 lid 1 BW) .............................................................................................. 20 5.4 Eigenaarslasten ..................................................................................................................................... 20 5.5 Rendement verpachter ........................................................................................................................... 20 6 (Erf)pachtbeleid ......................................................................................................................... 22 6.1 Huidige Nota Pachtbeleid 2012..............................................................................................................

22 6.2 Nieuw (Erf)pachtbeleid 2023 ................................................................................................................. 22 6.2.1 Administratief beheer...................................................................................................................... 22 6.2.2 Vorm, voorwaarden, prijs en looptijd agrarische gebruiksrechten ..................................................... 23 6.2.3 Gunning agrarische gebruiksrechten ................................................................................................ 29 6.2.4 Gebruikers ...................................................................................................................................... 33 6.2.5 (Eigenaars)lasten ............................................................................................................................ 34 6.2.6 Samenstelling grondportefeuille ...................................................................................................... 35 Bijlage 1 Model geliberaliseerde pachtovereenkomsten art 7:397 lid 1 BW (0 tot 6 jaar). ... 36 Bijlage 2 Standaard voorwaarden voor erfpachtovereenkomsten ......................................... 40 Bijlage 3 Pachtprijsgebieden ......................................................................................................

51 Bijlage 4 Percelen Reumersweg, Berkenweg, Koerheuvel ..................................................... 52 Bijlage 5 Toelichting gunningssysteem ..……………………………..……………………………53 Bijlage 6 Certificaten duurzaamheidscore met rapportcijfers…………………………………..55

2

1 Inleiding 1.1 Aanleiding In de vergadering van 12 november 2013 heeft de raad van de gemeente Rhenen de ‘Nota Pachtbeleid 2012’ vastgesteld. Deze nota geeft achtergronden en beleidskaders voor agrarische gebruiksrechten op gemeentelijke eigendommen. In 2019 is de vrijwillige kavelruil succesvol afgerond waardoor de noodzaak is ontstaan voor actualisatie van het pachtbeleid. Daarnaast zijn er sinds 2013 veel nieuwe ontwikkelingen in de landbouw, zoals de komst van de fosfaatrechten, de stikstofproblematiek, duurzame energie/zonnepanelen op landbouwgrond, de trend naar natuurinclusieve landbouw, zeespiegelstijging (met als gevolg verzilting van het grondwater), bedrijfsopvolgingsproblematiek, de druk op landbouwgrond en leegstand in het buitengebied door stoppende boeren. In de afgelopen periode is ook het huidige pachtrecht vanuit de (rijks)overheid geëvalueerd met als resultaat de Akkoorden van Spelderholt in 2014. De wetswijziging is tot op heden nog niet gerealiseerd en de bedoeling is dat het nieuwe kabinet hiermee aan de slag gaat. In deze nieuwe nota wordt rekening gehouden met de onzekerheden over de wijzigingen in de pachtwet.

Naast deze externe ontwikkelingen zijn de huidige pachters en erfpachters van de gemeente Rhenen via een enquête gevraagd naar hun mening over het huidige (erf)pachtbeleid en hun ervaringen met de kavelruil en hun visie op het toekomstige (erf)pachtbeleid. In deze (erf)pachtnota zal een schets van bovenstaande ontwikkelingen worden gegeven en hun (mogelijke) invloed op het pachtbeleid van de gemeente. Samen met de evaluatie van het huidige erfpachtbeleid en de uitkomsten uit de enquête, leidt dit tot een advies over: 1. Administratief beheer 2. Vorm, voorwaarden en looptijd agrarische gebruiksrechten 3. Gunning agrarische gebruiksrechten 4. Gebruikers 5. (Erf)pachtprijzen 6. (Eigenaars)lasten 7. Samenstelling grondportefeuille

1.2 Leeswijzer Allereerst zal in hoofdstuk 2 worden ingegaan op de invulling van het rentmeesterschap met betrekking tot de bezittingen van de gemeente, in het bijzonder de agrarische eigendommen. Hierbij zal worden ingegaan op duurzaamheid, de waarde van de landbouw voor Rhenen, Elst en Achterberg, alsmede de waarde van de cultuurgrond voor de landbouw. Ook zal ingegaan worden op de inzet van cultuurgrond als ruilmiddel en als stille reserve voor de gemeente Rhenen. Verder komt in dit hoofdstuk de structuurversterking van de landbouw aan bod. In hoofdstuk 3 wordt een beeld geschetst van de huidige grondportefeuille (ligging, oppervlakte), de agrarische gebruiksrechten die hierop rusten, de pachters en de impact van de afgeronde vrijwillige kavelruil. 3

In hoofdstuk 4 wordt een overzicht gegeven van interne en externe ontwikkelingen en kaders/wetgeving die van belang zijn voor het pachtbeleid. De huidige contractuele en wettelijke kaders met betrekking tot pacht en erfpacht worden beschreven. Daarnaast komen mogelijke veranderingen in het pachtrecht aan de orde. Verder komt de mestwet aan bod evenals de problematiek met betrekking tot betalingsrechten, stikstof en fosfaat. Ook wordt ingegaan op de vraag naar grond als gevolg van de ontwikkeling van duurzame energie. Tenslotte wordt aandacht besteed aan beleidsvoornemens vanuit de (rijks)overheid met betrekking tot ruimte voor landbouw en natuur. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op het kader voor het bepalen van de pachtprijs en het rendement voor de gemeente. In hoofdstuk 6 wordt tenslotte een voorstel gedaan voor de invulling van het nieuwe (erf)pachtbeleid met een advies over efficiënt administratief beheer, de inzet van diverse vormen van agrarische gebruiksrechten, richtlijnen voor het gunningsproces en de selectie van gebruikers, vaststellen hoogte pachtprijs en canon en het doorberekenen van (eigenaars)lasten. In dit advies zijn ook de resultaten uit de pachtersenquête meegenomen.

4

2 Doelstellingen pachtbeleid Voor een helder pachtbeleid is het van belang voor ogen te hebben wat men met het pachtbeleid wil bereiken. De gemeente Rhenen streeft de volgende doelstellingen na: • Behoud van de landbouw voor de gemeente Rhenen • Uitgiftes gronden met de juiste/meeste meerwaarde • Grondportefeuille aanhouden als stille reserve • Nastreven van een marktconform rendement • Duurzaam grondgebruik • Bijdrage leveren aan landbouwstructuurverbetering • Grond beschikbaar hebben en houden voor mogelijke ruilingen • Stimuleren natuurinclusieve landbouw Hieronder wordt een toelichting gegeven op deze doelstellingen.

2.1 Behoud van de landbouw Een deel van het grondoppervlak van de gemeente Rhenen heeft een rijke agrarische historie. Dit betreft onder andere het Binnenveld waar zich de voormalige ‘Meent boerderij’ bevond. In deze landbouwkundige zone langs de grift zijn veel agrariërs (voornamelijk melkveehouders) gevestigd. Daarnaast is het mooie buitengebied van recreatief belang voor inwoners en vakantiegangers. De gemeente Rhenen is een erg “groene” gemeente. Circa 50% procent van het totale grondgebruik is agrarisch. Daarnaast is ongeveer 35% van de totale grondoppervlakte bos. Dit betreft voornamelijk de meest zuidelijke punt van de ‘Utrechtse Heuvelrug’ en de ‘Grebbeberg’. De gemeente Rhenen streeft ernaar om de huidige landbouw en bossen in de gemeente te behouden voor de toekomst. Hiervoor worden onder andere pacht en erfpacht ingezet als financieringsinstrument voor agrarische bedrijven. Pacht is een vorm van grondgebruik waarbij de verpachter zorgt voor de financiering van de grond, terwijl de pachter zich richt op de exploitatie tegen een vergoeding (pachtprijs). Bij pacht wordt door de pachter niet in de eigendom van grond geïnvesteerd en zo neemt de financieringslast af. Bij met name reguliere pacht gaat het om een relatief lage vaste pachtprijs gecombineerd met een lange duur van het gebruiksrecht. Dit maakt van pacht een aantrekkelijk krediet in natura.

Geliberaliseerde pacht is voor een agrariër vaak minder interessant, omdat het geen zekerheid geeft op langdurig gebruik, terwijl de prijs relatief hoog is. Het blijft echter wel een financieringsinstrument. De verpachter heeft, met name bij reguliere pacht, te maken met een zeer strenge pachtwet die een grote mate van pachtbescherming biedt aan de pachter. Dit betekent in de praktijk dat het zeer moeilijk is voor de verpachter om reguliere pacht te beëindigen. Reguliere pacht wordt momenteel dan ook nog zelden afgesloten door grondeigenaren. In plaats hiervan wordt veelal voor erfpacht gekozen. Erfpacht is een vorm van grondgebruik waarbij de zogenaamde ‘blote’ eigenaar, net als bij pacht, (deels) zorgt voor financiering van de grond. In het verleden heeft de gemeente geheel zorg gedragen voor de financiering, terwijl de erfpachter een percentage van 2% over de waarde in

5

het vrije verkeer aan canon betaalde. Omdat erfpacht, in tegenstelling tot pacht, een zakelijk recht betreft, kunnen agrariërs hierop een hypotheekrecht vestigen. Dit is voor agrariërs vaak een financieringsimpuls op basis waarvan bijvoorbeeld uitbreidingen worden gefinancierd. Voor de gemeente betekent uitgifte op basis van erfpacht, meer flexibiliteit. Het erfpachtrecht is redelijk beperkt en de gemeente kan veel erfpachtvoorwaarden zelf formuleren. De erfpacht moet dan wel worden aangegaan voor een periode van meer dan 26 jaar. Is deze periode korter, dan wordt de erfpachtovereenkomst alsnog aangemerkt als reguliere pacht waarmee het valt onder de pachtwetgeving met alle beperkingen van dien.

2.2 Gronduitgifte met de meeste meerwaarde Bij de uitgifte van grond in reguliere pacht, geliberaliseerde pacht en erfpacht vindt de gemeente het van belang zodanige uitgiftecriteria te hanteren, dat de grond ter beschikking komt aan die agrariërs waar de meeste meerwaarde ontstaat, zoals landbouwstructuurverbetering, natuurverbetering, lokale economische voordelen en behoud van de plattelandsgemeenschap.

2.3 Cultuurgrond als stille reserve Cultuurgrond is een waardevast bezit van de gemeente. Naast jaarlijkse pacht- en canonopbrengsten treedt bijna structureel een waardestijging op van het bezit. Grond is een ‘stille reserve’, omdat het bestaan en de waarde van een groot deel van het agrarische bezit niet blijkt uit de balans van de gemeente. Waardering van vaste activa tegen actuele waarde onder het ‘besluit begroting en verantwoording’ is namelijk niet toegestaan. Waardering van erfpachtgronden is mogelijk tegen de waarde van de eerste uitgifteprijs. Momenteel zijn deze niet opgenomen in de balans. Het is duidelijk dat er in 244 hectare grond veel waarde besloten ligt ook al is het niet opgenomen op de balans van de gemeente. Beleid van het gemeentebestuur is om structurele uitgaven te dekken door structurele inkomsten, waardoor normaliter geen beroep wordt gedaan op de (stille) reserves. De gemeente heeft in het verleden de grondportefeuille in stand gehouden. In geval van grote onvoorziene uitgaven vormen de gronden een buffer.

2.4 Optimaal rendement De gemeente streeft ernaar om op haar grondportefeuille een marktconform rendement te halen. Dit betekent voor de reguliere pachtgronden dat de pachtprijzen jaarlijks worden aangepast aan het nieuwe pachtnormenbesluit. De liberale pachtprijzen gaan nu jaarlijks met 1,5 procent omhoog. De canon bij nieuwe uitgiftes in erfpacht wordt momenteel gebaseerd op 2 procent van de vrije verkeerswaarde met een maximale canon van € 1.000,= per jaar en de canons worden momenteel elke zes jaar herzien op basis van het CPI alle huishoudens.

2.5 Duurzaam grondgebruik Het grondgebruik in zowel de Nederlandse als de Rhenense land- en tuinbouw zal steeds vaker getoetst worden op duurzaamheid. Duurzaam grondgebruik impliceert een effectief en doelmatig grondgebruik. Om hiertoe te komen, dient: • de gebruikstermijn voldoende lang te zijn. De gebruikstermijn moet bekeken worden vanuit het doel waarvoor de grond gebruikt wordt. Er dient sprake te zijn van een zodanige gebruikstermijn dat ook bedrijfsmatig en maatschappelijk verantwoorde investeringen worden gedaan en niet achterwege blijven, omdat de pachter daar onvoldoende van profiteert. Vanuit de gemeente gezien is een optimale gebruikstermijn

6

ook van belang vanwege lagere administratieve lasten en minder kosten voor de Grondkamer; •

de grond zoveel mogelijk in gebruik te zijn bij Rhenense agrarische bedrijven;

•

het pachtbeleid (waar mogelijk) een bijdrage te leveren aan een goede verkaveling en bereikbaarheid van pachtpercelen; de grond zo te worden gebruikt dat zij niet in kwaliteit achteruitgaat door bijvoorbeeld uitputting, vervuiling of verwaarlozing.

•

2.6 Landbouwstructuurverbetering Zoals reeds eerder vermeld is circa 50% van het totale grondgebruik in de gemeente Rhenen agrarisch. De gemeente heeft belang bij versterking van de agrarische structuur, want zo blijven de bedrijven levensvatbaar en leveren hun bijdrage aan de economie. Een goede agrarische structuur kenmerkt zich door een goede verkaveling rond of bij voorkeur nabij het bedrijf. Een van de middelen om dit te bereiken is kavelruil. Daarom heeft de gemeente de afgelopen jaren meegewerkt aan het vrijwillige kavelruilproject dat in 2019 is afgerond.

2.7 Grond in portefeuille t.b.v. ruiling De gemeente wil een beperkte hoeveelheid vrije grond aanhouden. Deze grond kan zij strategisch inzetten als ruilgrond bij mogelijke grondaankopen waar ruilgrond wenselijk/noodzakelijk is om een transactie rond te krijgen. Deze gronden kunnen wel voor een korte termijn liberaal verpacht worden.

2.8 Stimuleren natuurinclusieve landbouw De gemeente streeft ernaar om natuurinclusieve landbouw te stimuleren. Met het pachtbeleid wil zij een bijdrage leveren aan de bodemgesteldheid, de waterkwaliteit en het waterbeheer en het vergroten van de biodiversiteit.

7

3 Overzicht pachtgronden gemeente Rhenen 3.1 Gegevens percelen 3.1.1 Oppervlakte en ligging De totale oppervlakte van de gemeentelijke agrarische eigendommen bedraagt circa 244 ha. Daarnaast heeft de gemeente circa 32,5 ha in erfpacht die de gemeente op haar beurt uitgeeft in liberale pacht. De pachtgronden liggen verspreid over de gemeente Rhenen en kunnen worden onderverdeeld in 3 deelgebieden: uiterwaarden Rhenen, Utrechtse Heuvelrug en het Binnenveld (kaart bijlage 3). 3.1.2 Soort gronden Uiterwaarden Rhenen Het gaat hier om overwegend kalkhoudende ooivaaggronden, bestaande uit zware zavel en lichte klei. Ze zijn van goede kwaliteit en hebben een goed opbrengend vermogen. De percelen zijn aangewezen als Natura 2000 gebied en hebben grotendeels de bestemming natuur. Als gevolg hiervan mogen de percelen alleen extensief agrarisch gebruikt worden als natuurlijk hooiland binnen de volgende kaders: • geen mest uitrijden; • beweiding met minder dan 1,5 grootvee eenheid per ha; • niet maaien en/of beweiden van 1 januari tot 15 juni. Utrechtse Heuvelrug De percelen gelegen op de Utrechtse Heuvelrug betreffen voornamelijk holtpodzolgronden bestaande uit grof zand en zijn daarmee minder geschikt voor agrarische doeleinden. Deze percelen hebben een minder groot opbrengend vermogen. De bestemming is agrarisch, natuur of recreatie.

Binnenveld De percelen betreffen veldpodzolgronden bestaande uit leemarm en zwak lemig fijn zand. Ze zijn van goede kwaliteit en hebben een goed opbrengend vermogen waardoor ze geschikt zijn voor agrarische doeleinden. Ze kunnen gebruikt worden als weiland of als bouwland. De bestemming is agrarisch. 3.1.3 Ingebruikgeving en looptijd Van de totale gemeentelijke agrarische eigendommen (277 ha) is het grootste gedeelte uitgegeven in erfpacht, namelijk 169 ha. 39 ha is uitgegeven in reguliere pacht, 68 ha in liberale pacht. Ongeveer 1 ha is “om niet” in gebruik.

8

Reguliere pachtgronden zijn, conform de wet, voor zes jaar uitgegeven, waarna deze contracten van rechtswege telkens weer worden verlengd met zes jaar. Geliberaliseerde pacht wordt gesplitst in twee typen, met een looptijd korter dan 6 jaar (conform art 7:397 lid 1 BW) en met een looptijd tussen 6 en 12 jaar (conform art 7:397 lid 2 BW). De huidige liberale pachtcontracten hebben momenteel een looptijd van 1 jaar. Pacht niet groter dan 1 ha (conform art. 7:395 BW) betreft een bijzondere vorm van pacht. Dit betreffen 3 percelen. De huidige erfpachtcontracten van de gemeente zijn aangegaan voor bepaalde tijd voor een periode van tenminste 26 jaar (anders vallen ze onder het reguliere pachtregime ingevolge art 7:399 lid d BW). Op de agrarische gronden van de gemeente rust geen eeuwigdurende erfpacht. De komende vier jaar (2023-2026) lopen er 3 erfpachtcontracten af. 3.1.4 Verkaveling en grootte percelen De kavelgrootte van de door de gemeente uitgegeven percelen in liberale pacht is te zien in onderstaande grafiek. Hieruit blijkt dat 92% van deze kavels 5 hectare of kleiner is.

9

De kavelgrootte van de door de gemeente uitgegeven percelen in erfpacht is te zien in onderstaande grafiek. Hieruit blijkt dat 90% van deze kavels 5 hectare of kleiner is.

De kavelgrootte van de door de gemeente uitgegeven percelen in reguliere pacht is te zien in onderstaande grafiek. Hieruit blijkt dat 77% van deze kavels 5 hectare of kleiner is.

10

3.2 Gegevens pachters Bijna alle (erf)pachters zijn woonachtig/gevestigd in de verschillende kernen van de gemeente Rhenen. Alleen Wageningen Universiteit pacht grond en is zelf niet gevestigd in de gemeente Rhenen. Pachters die meerdere percelen pachten zijn slechts éénmaal meegeteld in het overzicht. Woonplaats pachter Rhenen Achterberg Elst Wageningen Totaal

Aantal (erf)pachters 30 1 0 1 32

Leeftijd 65 jaar en ouder 60-65 jaar 45-60 jaar 30-45 jaar Jonger dan 30 jaar Totaal

Aantal (erf)pachters 28% 12% 48% 12% 0% 100%

3.3 Conclusie De gemeente Rhenen heeft een omvangrijke portefeuille met agrarische gronden. Het bezit bestaat voor driekwart uit goede landbouwgronden. Daarnaast heeft de gemeente ook natuurgronden in haar bezit (met name in de uiterwaarden) waar vaak agrarisch medegebruik is toegestaan.

11

Zo’n 75% van de gronden is uitgegeven in erfpacht of reguliere pacht. Hiermee ligt het gebruik voor (zeer) lange tijd vast. Ongeveer 25% is uitgegeven in liberale pacht met een looptijd van een jaar. Opvallend is dat de pachtpercelen relatief klein zijn: 92% (liberale pacht), 90% (erfpacht) en 77% (reguliere pacht) van de pachtpercelen is kleiner of gelijk aan 5 hectare. Deze relatief kleine oppervlaktes geven een vertekend beeld, omdat bij de ruilverkaveling is gekeken naar de ligging van de (erf-)pachtpercelen t.o.v. de eigendommen van de agrariërs. De vrijwillige ruilverkaveling heeft ertoe geleid dat grotere oppervlakten aaneengesloten agrarisch geëxploiteerd worden. Wat de pachters betreft kan geconcludeerd worden dat ze, met uitzondering van de Wageningen Universiteit, uit de gemeente zelf komen. De gemiddelde leeftijd van de pachters ligt hoog. Ruim een kwart van de pachters is ouder dan 65 jaar, pachters jonger dan 30 jaar ontbreken. Daarbij moet wel aangetekend worden dat er vaak sprake is van een maatschap waarin zowel de oudere pachter zit als een jongere maat. Omdat erfpachtcontracten over het algemeen op naam staan van de oudere erfpachter is dit niet direct in de cijfers terug te zien. De vraag is in hoeverre de oudere pachters opvolgers hebben of hun bedrijf eventueel willen staken.

12

4 Wetgeving, beleid en externe ontwikkelingen 4.1 Pachtwetgeving Bepalingen Burgerlijk Wetboek In titel 7.5 van het Burgerlijk Wetboek is de pachtwetgeving opgenomen. De hoofdvorm is reguliere pacht, onder te verdelen in hoevepacht (een of meer gebouwen of gedeelten daarvan met het bijbehorende land) en pacht van los land. De wettelijke looptijd is 6 jaar voor los land en 12 jaar voor een hoeve. De reguliere pachtovereenkomsten worden telkens van rechtswege met 6 jaar verlengd (continuatierecht). Daarnaast kent de reguliere pacht een groot aantal dwingendrechtelijke bepalingen onder andere met betrekking tot de hoogte van de pachtprijs. Naast reguliere pacht bestaat er liberale pacht. Dit kan alleen bij los land. Er zijn twee varianten: 6 jaar of korter en langer dan 6 jaar tot maximaal 12 jaar. Voor de liberale pacht gelden niet alle dwingendrechtelijke bepalingen die wel voor de reguliere pacht gelden. Zo is ondermeer het verlengingsrecht niet van toepassing en kan de prijs (deels) vrij worden bepaald. Bij pacht van 6 jaar of korter is de pachtprijs geheel vrij. Bij pacht langer dan 6 jaar wordt de pachtprijs wel wettelijk vastgesteld. Een bijzondere vorm van pacht is de hectarepacht van los land niet groter dan 1 hectare.

Ook hier zijn een aantal dwingendrechtelijke bepalingen niet van toepassing waaronder de wettelijke duur van tenminste 6 jaar en de verlenging van rechtswege. Evaluatie pachtwetgeving In 2014 heeft er een evaluatie van de pachtwetgeving plaatsgevonden. De conclusie was dat de afgelopen decennia een tweeslachtig systeem is ontstaan. Met aan de ene kant de reguliere pacht met veel dwingendrechtelijke bescherming voor de pachter en aan de andere kant de geliberaliseerde pacht met nauwelijks bescherming voor de pachter en grote contractvrijheid.1 Sinds 2014 is er met betrokken partijen gesproken over een nieuwe inrichting van het pachtstelsel. Dit heeft tot het opstellen van de Akkoorden van Spelderholt geleid, echter met geen van deze akkoorden konden alle partijen instemmen. Op 27 januari 2023 heeft de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit een brief aan de Kamer gestuurd waarin in de stand van zaken met betrekking tot het pachtbeleid wordt aangegeven en waarin hij zijn visie geeft op de herziening van het pachtbeleid. In de huidige pachtsituatie ziet de minister de volgende problemen: 1. Meer dan 90% van de nieuwe pachtcontracten betreft kortlopende geliberaliseerde pacht. Deze contracten leveren agrarische ondernemers te weinig zekerheid op en kennen vaak relatief hoge pachtprijzen. 2. De kortlopende pacht kent weinig prikkels voor duurzaam bodembeheer.

1

Kamerstuk 27 924 nr 59

13

3. Verpachters geven aan terughoudend te zijn met het stellen van aanvullende duurzaamheidseisen, mede vanwege onzekerheid over de toelaatbaarheid van duurzaamheidseisen in het pachtcontract. Tevens worden in voornoemde brief enkele beleidsvoorstellen gepresenteerd die de minister wil gebruiken als leidraad voor een herziening van de pachtwetgeving. Dit zijn ondermeer: 1. Bestaande reguliere pachtcontracten blijven onveranderd van kracht. 2. Voor nieuwe contracten wordt de huidige systematiek, waarbij de pachtprijs voor langlopende pacht gemaximeerd is en de prijs voor kortlopende pacht vrij, omgedraaid. De pachtsom voor kortlopende pacht wordt gemaximeerd op de, al voor de huidige reguliere pacht geldende pachtnormen. Bij nieuwe langlopende pachtcontracten zou de prijs vrij door de markt worden bepaald. 3. Bij teeltpacht worden voor enkele specifieke teelten ook bij kortlopende pacht hogere prijzen toegestaan. 4. Vergroten van de mogelijkheden voor verpachters om duurzaamheidseisen te stellen. 5. Onderzoeken mogelijkheden om regionormen te differentiëren naar bodemsoort en productiebeperkingen. 6. Onderzoeken mogelijkheden om de schommelingen in de pachtnormen te dempen. De minister streeft ernaar om voor het einde van de kabinetsperiode (2025) een wetsvoorstel in de Kamer te hebben liggen.

4.2 Erfpachtwetgeving In titel 5.7 Burgerlijk Wetboek is wetgeving over erfpacht opgenomen. Erfpacht betreft een beperkt zakelijk recht waardoor hierop bijvoorbeeld een hypotheekrecht kan worden gevestigd. Indien de erfpacht wordt aangegaan voor een periode korter dan 26 jaar vinden de bepalingen omtrent reguliere pacht overeenkomstige toepassing (art 7:399 lid d BW). Omdat dit vergaande consequenties heeft (verlenging van rechtswege) wordt erfpacht aangegaan voor een periode van tenminste 26 jaar.

4.3 Betalingsrechten Agrarische bedrijven kunnen subsidies aanvragen vanuit het Gemeenschappelijk landbouwbeleid (GLB). Onderdeel van het GLB zijn betalingsrechten. Deze bestaan sinds 2015 en zijn in de plaats gekomen van de toeslagrechten. Het aantal betalingsrechten wordt bepaald op basis van het aantal hectares subsidiabele landbouwgrond dat op 15 mei van een jaar in gebruik is. Per 1 januari 2023 is er een nieuw GLB. Het systeem van de betalingsrechten (basispremie) is hetzelfde gebleven. Nieuw is dat de oppervlakte van landschapselementen ook meetelt voor de basispremie. Verder kunnen agrariërs via de nieuwe ecoregeling een extra betaling bovenop de basispremie aanvragen als ze bepaalde eco-activiteiten uitvoeren. Wie komen de betalingsrechten toe: verpachter of pachter? De verpachter kan zelf geen betalingsrechten aanvragen (tenzij de verpachter aan de voorwaarden voldoet en o.a. zelf ook landbouwer is). De (erf)pachters wel. Uitgangspunt is dat betalingsrechten tot het bedrijf van pachter horen en dat er geen verplichting is tot overdracht aan verpachter of het betalen van een vergoeding bij einde pachtovereenkomst, tenzij partijen hierover andere, uitdrukkelijke en voor pachter duidelijk kenbare afspraken hebben gemaakt (ECLI: NL: GHARL: 2018:10349). 14

4.4 Mestwet De Meststoffenwet stelt grenzen aan het gebruik van meststoffen op agrarische bedrijven. Mest bevat stikstof en fosfaat. Deze mineralen zijn voor de landbouw een belangrijke voedingsstof, maar zijn tegelijkertijd schadelijk voor het milieu. De Meststoffenwet begrenst daarom het gebruik van meststoffen door twee soorten normen. Er zijn gebruiksnormen die bepalen hoeveel mest uitgedrukt in kg stikstof of fosfaat een landbouwer in een kalenderjaar mag aanwenden op zijn landbouwgrond. In het verlengde van de gebruiksnormen, gelden er ook gebruiksvoorschriften. Daarnaast zijn er productienormen die de hoeveelheid mest begrenzen die een bedrijf in een kalenderjaar mag produceren. In de Meststoffenwet moeten veehouderijbedrijven de afzet van de mest die zij op hun bedrijven produceren volledig verantwoorden. De bemestingsnormen voor de verschillende grondsoorten en gewassen zijn de afgelopen jaren steeds verder aangescherpt, waardoor er per dier meer grond nodig is om de mest te kunnen plaatsen. Mest afzetten op eigen grond bespaart afzetkosten van mest. Voor agrariërs is het dus van belang om voldoende grond in eigendom/pacht te hebben zodat de mest afvoerkosten zo laag mogelijk zijn. Hierdoor blijft de vraag naar grond vanuit de veehouderij toenemen.

4.5 Fosfaatrechten Met ingang van 1 januari 2018 geldt er voor de melkveehouderij een stelsel van fosfaatrechten. Melkveehouders mogen sindsdien op het bedrijf niet meer koeien houden dan zij aan fosfaatrechten hebben gekregen van de overheid. Eén recht staat gelijk aan één kilogram fosfaat uit de mest van het vee. De fosfaatrechten zijn toegekend op basis van het aantal koeien dat op 2 juli 2015 op het bedrijf werd gehouden. Van wie zijn de fosfaatrechten verpachter of pachter? Specifiek met betrekking tot pachtovereenkomsten is de vraag aan wie de fosfaatrechten toekomen. Hierover heeft het Pachthof in 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:2544) als volgt bepaald: Hoofdregel is dat de fosfaatrechten in principe toekomen aan de pachter.

Op basis van bovenstaande jurisprudentie gelden, op grond van redelijkheid en billijkheid, de volgende voorwaarden voor de verplichting van pachter tot overdracht van fosfaatrechten aan verpachter: • tussen verpachter en pachter bestond op 2 juli 2015 een reguliere pachtovereenkomst of een geliberaliseerde pachtovereenkomst die bij het aangaan 12 jaar of langer duurt; • het betreft hoevepacht of pacht van minimaal 15 ha grond of pacht van een gebouw; het gebouw moet specifiek zijn ingericht voor de melkveehouderij en voor de uitoefening daarvan noodzakelijk zijn en door de verpachter ten behoeve van het bedrijf van de pachter aan de pachter ter beschikking zijn gesteld; • de fosfaatrechten worden voor 50% toegerekend aan de gebouwen en 50% aan de grond die de pachter op 2 juli 2015 ten behoeve van het gehouden vee ten dienste stonden en naar verhouding toegerekend aan het gepachte; • de verpachter dient aan de pachter 50% van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten per datum einde pachtovereenkomst te betalen.

15

In december 2020 heeft de rechtbank (ECLI:NL:RBMNE:2020:5659) in een andere uitspraak geoordeeld dat de verpachter ook aanspraak heeft op de fosfaatrechten als: •

de pachter in het verleden, bij het aangaan van de pachtovereenkomst, het melkquotum heeft gekocht van de aftredende pachter/verpachter.

•

de pachtovereenkomst is geëindigd tussen 2 juli 2015 en 1 januari 2018.

4.6 Stikstof Stikstofrechten zijn noodzakelijk voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf. Bij toekenning van een Nb-vergunning (vergunning op grond van de Wet natuurbescherming) worden een aantal kilogram stikstof toegekend, de zogenoemde stikstofrechten. Daarbij wordt gekeken naar de effecten van de uitstoot op nabijgelegen Natura-2000 gebieden. Uiteindelijk wordt op basis hiervan in de vergunning het maximaal aantal stikstofrechten bepaald voor een specifieke locatie. Dit bepaalt dus voor de agrariër hoe groot zijn depositieruimte is en hoeveel stuks vee hij kan houden. Zonder stikstofrechten kan hij/zij dus niet boeren. Het beleid van de provincies/ rijksoverheid met betrekking tot stikstof staat momenteel ter discussie. Van wie zijn de stikstofrechten: verpachter of pachter? De vraag is of de pachter zonder toestemming van verpachter stikstofrechten mag verkopen. Dit speelt met name bij hoevepacht of pacht van losse gebouwen. Onduidelijk is op dit moment of het ook speelt bij verpachting van landbouwgrond. De gemeente heeft als verpachter belang bij het behoud van de stikstofrechten. De stikstofrechten zijn noodzakelijk voor de exploitatie van een agrarisch bedrijf op een bepaalde locatie. Als de pachter ze verkocht heeft is de exploitatie van het agrarisch bedrijf niet meer mogelijk.

Ze kunnen ook niet zomaar teruggekocht worden omdat ze gebonden zijn aan de uitstoot op een bepaald natuurgebied. In een vonnis van 4 mei 2021 heeft de pachtkamer geoordeeld dat pachter geen recht heeft op de stikstofrechten of vergoeding daarvoor die verpachter op grond van de Nb-vergunning voor zijn bedrijf heeft verkregen. Er wordt gesteld dat de stikstofrechten gebonden zijn aan de locatie/ bedrijf van verpachter. In dit specifieke geval ging het wel om een verpachter die zelf de Nbvergunning had aangevraagd en op zijn naam/adres had staan. De komende tijd zal er meer jurisprudentie moeten komen om meer duidelijkheid te krijgen over de stikstofrechten.

4.7 Duurzame energie en zonnepanelen Het klimaat verandert wereldwijd, ook in Nederland. Om aan de afspraken van de klimaatdoelen van Parijs te voldoen moet Nederland overstappen van fossiele brandstoffen op duurzame energiebronnen zoals zon en wind. Er is daardoor steeds meer vraag naar grond ten behoeve van windmolens en zonneparken. Ook de gemeente ontvangt deze verzoeken. In de Visie op Rhenen wordt aandacht besteed aan duurzame energie. In het beleidskader “Zon op land” staan voorwaarden waarop zonnepanelen op agrarische percelen eventueel mogelijk zijn. Dit beleidskader wordt in 2023 geëvalueerd. Met betrekking tot windmolens is momenteel nog geen beleidslijn vastgesteld. Wel is er provinciaal beleid waaraan de gemeente zich moet houden. In het coalitieakkoord 2022 -2026 is aangegeven dat gemeente terughoudend wenst te zijn met de plaatsing van grote windmolens.

16

4.8 Trends in de landbouw Schaalvergroting, bedrijfsopvolging en leegstand Het buitengebied en de agrarische sector zijn stevig in ontwikkeling. Het aantal agrariërs neemt af en schaalvergroting wordt steeds belangrijker. Het CBS meldde vorig jaar op basis van de Landbouwtelling 2020 dat meer dan de helft van de Nederlandse boerderijen geen bedrijfsopvolger had. Dit speelt het meest bij kleine en zeer kleine bedrijven. Het gevolg is dat veel agrarische bedrijven leeg komen te staan. Van de andere kant is er de transitie in het buitengebied die zorgt voor een verschuiving richting wonen, werken en recreatie. Agrariërs ontwikkelen nevenactiviteiten naast hun boerderij zoals horeca en zorg en sommigen gaan voor andersoortige vormen van landbouw waarbij natuurontwikkeling een rol speelt en/of schakelen over op biologische landbouw. Natuurinclusieve landbouw Ook is een trend te zien naar natuurinclusieve landbouw. Natuurinclusieve landbouw is een onderwerp in ontwikkeling. Het is een vorm van duurzame landbouw die optimaal gebruik maakt van de natuur en deze integreert in de bedrijfsvoering, waardoor de milieudruk vermindert en de biodiversiteit toeneemt. Daarnaast draag deze vorm van landbouw actief bij aan de kwaliteit van de natuurlijke omgeving.

Er wordt gewerkt aan natuurlijke bestrijding van ziektes en plagen, bodemkwaliteit en watervoorziening, efficiënt gebruik van grondstoffen (gesloten kringlopen) en de aanleg en onderhoud van landschapselementen. Volledige natuurinclusieve landbouw is in principe grondgebonden. Bij de overstap naar natuurinclusieve landbouw heeft de agrariër meer grond nodig om rendabel te kunnen opereren, omdat er veel extensiever geboerd wordt. Verwachting is dan ook dat er meer vraag naar (pacht)grond komt en dat men meer gebruikszekerheid wenst. In navolging van de doelstellingen van de gemeente dient het pachtbeleid aan te sluiten bij deze ontwikkelingen zodat een duurzaam grondgebruik mogelijk is en het buitengebied vitaal blijft.

4.9 Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland De overheid streeft naar duurzame instandhouding, herstel en ontwikkeling van natuurlijke en landschappelijke waarden. Van groot belang zijn daarbij de Natura 2000 gebieden (wettelijk beschermde gebieden) en het Natuurnetwerk Nederland (NNN), een netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden bedoeld om natuurgebieden beter met elkaar en het omliggende agrarisch gebied te verbinden. De gronden van de gemeente in de Rhenense Uiterwaarden zijn Natura 2000 gebied. De gronden van de gemeente in de Achterbergse Hooilanden maken deel uit van het NNN.

4.10 Woningbouwopgave Nederland kent een groot structureel tekort aan woningen. De omvang van dit tekort is in de afgelopen jaren toegenomen. De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wil tot en met 2030 ongeveer 900.000 woningen bouwen, waarvan tweederde betaalbare huur- en koopwoningen zijn. Op het moment van schrijven van deze nota liggen veel woningbouwplannen stil door de stikstofcrisis en is het kabinet doende met het zoeken naar passende oplossingen. Er

17

moet een stikstofreductie plaatsvinden om de woningbouw vlot te trekken. Met name in de nabijheid van Natura 2000 gebieden moet de grootste stikstofreductie plaatsvinden.

4.11 Conclusies •

•

•

•

•

De invloed van de pachtwetgeving op het erfpachtbeleid is nog onzeker, omdat de nieuwe wetgeving nog niet is vastgesteld. In de voorbereidingen is een trend te zien naar meer langdurige pacht en aandacht voor duurzaamheidseisen in pachtcontracten. In de (erf)pachtcontracten zal rekening moeten worden gehouden met de jurisprudentie op het gebied van betalings-, fosfaat- en stikstofrechten met betrekking tot de vraag aan wie deze rechten toekomen. De vraag naar grond zal de komende tijd toenemen als gevolg van de huidige mestwetgeving en de transitie naar duurzame energie en duurzame landbouw en de woningbouwopgave. Bij de agrarische gronden van de gemeente die liggen in Natura 2000 gebied zal slechts beperkt agrarisch medegebruik mogelijk zijn. Hiermee moet rekening worden gehouden in de pachtcontracten. De komende periode zou de problematiek van bedrijfsopvolging en mogelijk stoppende boeren aan de orde kunnen zijn, waarbij ook rekening moet worden gehouden met leegstand en herbestemming van agrarische gebouwen.

18

5 Pachtprijs/canon/eigenaarslasten Het wettelijke kader voor het vaststellen van een vergoeding voor erfpacht, reguliere en geliberaliseerde pacht verschilt wezenlijk. De voorwaarden worden hierna per gebruiksrecht toegelicht en er wordt verder ingegaan op het tot stand komen van de prijzen.

5.1 Erfpacht Vanuit het Burgerlijk Wetboek worden er geen voorwaarden gesteld aan de canon voor erfpacht. Bij uitgifte van een nieuw erfpachtrecht wordt de canon momenteel bepaald op 2% van de vrije waarde van het perceel met een maximum hoogte van € 1.000,= per jaar. De canon is gemaximeerd, omdat de vrije verkeerswaarde momenteel zo hoog ligt dat agrariërs deze niet meer op kunnen brengen als dit niet het geval zou zijn. Met als mogelijk gevolg betalingsproblemen of geen geïnteresseerden meer bij uitgifte. 2% wordt in de praktijk gezien als het directe rendement. Daarnaast is er ook nog het indirecte rendement in de vorm van de waardestijging van de grond, waardoor het gerechtvaardigd is de canon te maximeren. Bij aanvang van het recht van erfpacht betaalt de erfpachter een eenmalige vergoeding van twee keer de jaarlijkse canon. Daarnaast wordt de canon tijdens de looptijd van het recht van erfpacht volgens de overeengekomen voorwaarden geïndexeerd. Op het moment dat een recht van erfpacht afloopt en het recht verlengd wordt, wordt het erfpacht object getaxeerd om de canon te bepalen. De kosten van de taxatie en de overige kosten zoals de kosten voor de notaris, komen voor rekening van de erfpachter.

5.2 Reguliere pacht en geliberaliseerde pacht (art.397 lid 2 BW) In het Pachtprijzenbesluit 2007 staan de voorwaarden voor het vaststellen van de pachtprijs voor reguliere pacht en geliberaliseerde pacht (met een duur van 6 en 12 jaar). Nederland is onderverdeeld in pachtprijsregio’s. Rhenen ligt in het pachtprijsgebied ‘Centraal Veehouderijgebied’. Jaarlijks wordt door de overheid in het Pachtnormenbesluit per regio de pachtnorm vastgesteld en een veranderpercentage. Deze zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven op basis van een voortschrijdend vijfjaars gemiddelde. Pachtovereenkomsten los land die afgesloten zijn vóór 1 september 2007 worden van rechtswege aangepast met dit veranderpercentage, maar de pachtprijs moet daarnaast binnen een bepaalde bandbreedte blijven en mag niet meer dan 2% van de vrije verkeerswaarde bedragen. Voor pachtoverkomsten los land die afgesloten zijn na 1 september 2007 geldt de regionale pachtprijs als maximale pachtprijs (tenzij deze meer bedraagt dan 2% van de vrije verkeerswaarde). Voor het vaststellen van de pachtprijs voor agrarische woningen of bedrijfsgebouwen zijn aparte wettelijke regels om de hoogst toelaatbare prijs vast te stellen.

19

De gemeente Rhenen is de afgelopen jaren bezig geweest met een inhaalslag (binnen het wettelijk kader) om de pachtprijs richting de regionorm te sturen. De pachtprijs voor de regulier verpachte gronden en de geliberaliseerd verpachte gronden (conform art. 397 lid 2 BW) worden jaarlijks aangepast conform het door de minister vastgestelde Pachtprijzenbesluit 2007 en de daarop volgende wijzigingsbesluiten. Ze liggen inmiddels grotendeels in de buurt van de regionorm.

5.3 Geliberaliseerde pacht (art.397 lid 1 BW) Vanuit het Burgerlijk Wetboek worden er geen voorwaarden gesteld aan de pachtprijs voor geliberaliseerde pacht met een duur korter dan 6 jaar. De geliberaliseerde pachtgronden van de gemeente zijn verdeeld in vier pachtgebieden waarvoor de pachtprijzen momenteel als volgt zijn vastgesteld: 1. Uiterwaarden Rhenen De percelen mogen alleen als extensief agrarisch worden gebruikt en worden met een aantal beperkende voorwaarden verpacht. De pachtprijs is door de gemeente in 2022 vastgesteld op € 319,- per hectare. 1. Utrechtse Heuvelrug De percelen op de Utrechtse Heuvelrug zijn voornamelijk holtpodzolgronden die minder geschikt zijn voor agrarische doeleinden en een minder groot opbrengend vermogen hebben. De pachtprijs is door de gemeente daarom in 2022 op € 725,- per hectare vastgesteld. 2. Binnenveld De percelen op het Binnenveld hebben een groot opbrengend vermogen en kunnen zowel als weiland als bouwland worden gebruikt. De pachtprijs is door de gemeente daarom in 2022 op € 957,- vastgesteld. De pachtprijzen worden momenteel conform het huidige pachtbeleid jaarlijks met 1,5% geïndexeerd.

5.4 Eigenaarslasten De verpachter mag bepaalde eigenaarslasten doorberekenen aan de pachter. Deze doorberekende lasten komen bovenop de pachtprijs. In de praktijk betreffen dit de waterschapslasten. Deze worden conform het huidige pachtbeleid voor 50% doorberekend aan de pachter. De kosten voor de behandeling van de pachtovereenkomsten door de Grondkamer worden geheel doorberekend aan de pachter. Daarnaast zijn er nog de kosten voor het vestigen van het recht van erfpacht. Deze worden door de gemeente betaald. Hiervoor wordt een deel van de eenmalige vergoeding gebruikt die de pachter aan de gemeente betaalt bij aanvang van het recht.

5.5 Rendement verpachter Pachtopbrengsten in 2021: Pachtvorm Erfpacht Reguliere pacht

Aantal ha 169 39

Totale opbrengsten € 161.000,-€ 14.200,--

Opbrengst per ha € 953,-€ 364,--

20

Geliberaliseerde pacht Geliberaliseerde pacht met andere dan financiële tegenprestatie* Eigen gebruik Gebruik ‘om niet’

31 37

€ €

19.000,-0,--

€ €

613,-0,--

2 1

€ €

0,-0,--

€ €

0,-0,--

*) andere tegenprestaties zijn bijvoorbeeld het onderhoud van stijlranden/taluds d.m.v. begrazing door schapen Uit bovenstaand overzicht kan geconcludeerd worden dat de erfpachtcanons het grootste gedeelte van de pachtopbrengst vormen namelijk 83% van de totale opbrengst. De afgelopen jaren zijn er erfpachtcontracten verlengd waarbij een marktconforme prijs is gehanteerd. Bij nieuwe gronduitgiftes is gekozen voor erfpacht in plaats van reguliere pacht. Daarnaast hebben er ook herzieningen van de canon plaatsgevonden. Dit alles is terug te zien in de erfpachtinkomsten die in 2011 € 126.000,- (174 ha) bedroegen en in 2021 waren gestegen tot € 161.000,-. De herzieningen van de canon kunnen niet negatief zijn. Dit in tegenstelling tot de reguliere pachtprijzen die van rechtswege naar boven, maar ook naar beneden kunnen worden aangepast. Naast dit directe rendement (opbrengsten uit agrarische exploitatie) geniet de gemeente Rhenen ook het indirecte rendement. Het indirecte rendement wordt bepaald door de waardestijging van de grond. Omdat deze gedeeltelijk als stille reserve nu niet is opgenomen in de balans, is deze waardeontwikkeling niet zichtbaar. Zodra de grond verkocht wordt, komt het kapitaal beschikbaar. Ter informatie is onderstaande tabel opgenomen met daarin de waardeontwikkeling van landbouwgrond in Nederland.

De tabel is samengesteld op basis van gegevens beschikbaar gesteld door NVM en het Kadaster.

21

6 (Erf)pachtbeleid 6.1 Huidige Nota Pachtbeleid 2012 In de vergadering van 12 november 2013 heeft de raad van de gemeente Rhenen de huidige ‘Nota Pachtbeleid 2012’ vastgesteld. In 2019 is de vrijwillige kavelruil succesvol afgerond waardoor de noodzaak is ontstaan voor actualisatie van het pachtbeleid. Daarnaast zijn er sinds 2013 veel nieuwe ontwikkelingen in de landbouw, zoals beschreven in hoofdstuk 4 van deze nota, en is het huidige pachtrecht door de rijksoverheid geëvalueerd. Naast deze externe ontwikkelingen is er de uitkomst van de enquête die in december 2021 gehouden is. De huidige pachters en erfpachters van de gemeente Rhenen zijn daarin gevraagd naar hun mening over het huidige en toekomstige (erf)pachtbeleid. Ruim 80% (26 pachters) heeft de enquête ingevuld. Het huidige pachtbeleid wordt door 90% van de geënquêteerden met een voldoende beoordeeld. Met betrekking tot het toekomstige erfpachtbeleid geven de resultaten van de enquête een wisselend beeld: • Bijna 40% vindt dat er geen aanpassingen nodig zijn of hebben hier geen mening over. • 4 respondenten zien graag meer langjarige contracten en meer zekerheid op langere termijn met betrekking tot de pacht. • 3 respondenten zijn van mening dat er grond vrijgemaakt moet worden voor toekomstbestendige bedrijven.

• Andere zaken die onder andere genoemd worden zijn het eerder gunnen van de liberale pacht, meer openheid als er gronden vrijkomen, een logische toedeling/gronden dichtbij eigen bedrijf, meer inzicht gewenst in de plannen van de gemeente met de pachtgronden en bij het stellen van beperkende voorwaarden ook de belangen van de pachter voor ogen houden.

6.2 Nieuw (Erf)pachtbeleid 2023 Onderstaand zal per thema het huidige beleid worden weergegeven, eventueel gevolgd door voorstellen tot aanpassing. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Administratief beheer Vorm, voorwaarden, looptijd en prijs agrarische gebruiksrechten Gunning agrarische gebruiksrechten Gebruikers (Eigenaars)lasten Samenstelling grondportefeuille

6.2.1 Administratief beheer Huidig beleid (uitvoerend) Alle pachtcontracten zijn opgenomen in een ArcView GIS bestand en worden hierin up-to-date gehouden. De gemeente draagt zorg voor het opstellen en ondertekenen van de

22

pachtovereenkomsten, regelt goedkeuring door de Grondkamer (pacht) en inschrijving in het kadaster (erfpacht). Momenteel wordt hiervoor gebruik gemaakt van extern advies/begeleiding. Alle gemeentelijke (erf)pachtpercelen staan tevens in ArcView GIS op een (digitale) kaart aangegeven. Het is mogelijk om in één oogopslag te zien welke gronden in erfpacht, reguliere pacht of liberale pacht zijn uitgegeven. Om de kaart actueel te houden, worden alle wijzigingen in het bestand (zoals oppervlakte pachtperceel, pachtprijs, type gebruiksrecht, verkoop, e.d.) ook op de kaart bijgehouden. Evaluatie Het ArcView GIS bestand zorgt ervoor dat de contracten helder in beeld zijn en biedt een basis voor de beheerwerkzaamheden (facturatie, herziening van de pachtprijs, uitgifte kortdurende pacht etc.). De verantwoordelijke medewerker pachtzaken van de gemeente gebruikt dit bestand als richtlijn. Het bestand heeft ook een signaalfunctie. Op basis van het bestand kan worden bepaald wanneer bepaalde taken gedaan moeten worden. Ondanks het GIS systeem neemt het beheer van de pachtovereenkomsten veel tijd en geld in beslag. Dit is met name het geval bij het beheer van de liberale pachtovereenkomsten. Deze worden momenteel elk jaar vernieuwd (contracten opgemaakt, ter ondertekening aangeboden en voor goedkeuring verstuurd naar de Grondkamer). Advies nieuw beleid Geadviseerd wordt het beleid m.b.t.

het administratief beheer als volgt vast te stellen: 1. alle pachtcontracten blijven opgenomen worden in een ArcView GIS bestand en worden vastgelegd op een digitale kaart. Indien nodig worden de gegevens gecorrigeerd of aangepast in overleg met de pachter(s); 2. teneinde het GIS bestand actueel te houden worden de wijzigingen in de pachtovereenkomsten doorlopend doorgevoerd;

6.2.2 Vorm, voorwaarden, prijs en looptijd agrarische gebruiksrechten 6.2.2.1 Vorm agrarische gebruiksrechten Huidig beleid Momenteel worden alleen geliberaliseerde pachtovereenkomsten en erfpachtovereenkomsten aangegaan. Uitgifte van reguliere pachtcontracten heeft de afgelopen 18 jaar niet meer plaatsgevonden. Nadeel van reguliere pacht is dat door de verlenging van rechtswege de grond lang in gebruik kan blijven (generaties) en er weinig tot geen mogelijkheden zijn voor de verpachter om de reguliere pacht te beëindigen. Evaluatie en nieuw beleid Zoals aangegeven in hoofdstuk 4 is er mogelijk nieuwe pachtwetgeving op komst. In de voorbereidingen van deze wetgeving is een trend te zien naar het bevorderen van langdurige pacht en het vergroten van de mogelijkheden om duurzaamheidseisen te stellen. Wanneer hier meer duidelijkheid over is en de wetgeving is vastgesteld, moet bekeken worden in hoeverre het pachtbeleid hierop moet worden aangepast.

23

De gemeente staat in de nabije toekomst voor het realiseren van veel verschillende opgaves waarvoor een actief grondbeleid nodig is. Uitgifte in erfpacht gebeurt nu voor een zeer lange periode (26 jaar). Om te zorgen voor meer flexibiliteit in het grondbeleid, zou bij erfpachtrechten die eindigen en waarbij geen sprake is van een recht op verlenging beoordeeld moeten worden of het wenselijk is om deze opnieuw uit te geven. Is hierop het antwoord bevestigend, dan kan het perceel in liberale pacht worden uitgegeven met een looptijd van 3 jaar in plaats van in erfpacht. Op deze manier komen deze gronden sneller weer ter beschikking van de gemeente. Met een looptijd van 3 jaar mag de pachtprijs vrij worden vastgesteld. (Bij een looptijd langer dan 6 jaar, is dit niet het geval en is het Pachtprijzenbesluit van toepassing.) Advies nieuw beleid Geadviseerd wordt het beleid m.b.t. de vorm van agrarische gebruiksrechten als volgt vast te stellen: 3. er worden geen reguliere pachtovereenkomsten aangegaan; 4. bij nieuwe pachtwetgeving zal een aanvullende nota worden geschreven bij de nota Pachtbeleid 2023; 5.

aflopende erfpachtrechten waarbij geen sprake is van een recht op verlenging van het erfpachtrecht voor de zittende erfpachter, zullen, als het college opnieuw tot uitgifte besluit, in liberale pacht met een looptijd van 3 jaar worden uitgegeven in plaats van in erfpacht; 6.2.2.2 Looptijd agrarische gebruiksrechten Huidig beleid • Erfpachtrechten: worden conform de erfpachtvoorwaarden afgesloten voor een periode van 26 jaar. Zou er voor een kortere looptijd worden gekozen, dan valt het erfpachtcontract automatisch onder de zeer strenge reguliere pachtwetgeving. • Liberale pachtovereenkomsten: worden momenteel afgesloten met de looptijd van 1 jaar. Evaluatie De huidige liberale pachtcontracten hebben een looptijd van 1 jaar. Dit zorgt voor veel werk in het administratieve beheer. Daarnaast is het ongunstig voor de pachters die elk jaar in onzekerheid verkeren of ze grond kunnen pachten van de gemeente. Deze onzekerheid komt de gronden niet ten goede. Pachters zijn in het algemeen minder bereid om te investeren in de grond / duurzaam bodembeheer en er bestaat het risico dat de grond wordt uitgeput. Het advies is dan ook om een inventarisatie van de liberale pachtgronden te maken en te kijken welke gronden er voor een langere periode kunnen worden uitgegeven en welke de gemeente mogelijk op korte termijn nodig heeft als bijvoorbeeld ruilgrond.

Advies is dan om te kiezen voor een looptijd van 3 jaar voor de gronden die voor een langere termijn kunnen worden uitgegeven. Dit is een overzichtelijke termijn voor zowel de gemeente als de pachter. Een uitzondering op de 3-jaars looptijd voor gronden uit te geven in liberale pacht zijn de pachtpercelen gelegen in de driehoek Reumersweg, Berkenweg en Koerheuvel (kaart bijlage 4). Deze zullen worden uitgegeven in liberale pacht met een looptijd van 1 jaar. Advies nieuw beleid

24

Geadviseerd wordt het beleid m.b.t. de looptijd van agrarische gebruiksrechten als volgt vast te stellen: 6. voor de huidige liberale pachtgronden die de gemeente op korte termijn niet nodig heeft (te bepalen a.d.h.v. een inventarisatie) wordt de looptijd van de pachtcontracten 3 jaar; 7. erfpachtrechten worden (indien nog aan de orde, zie beslispunt 5) conform de erfpachtvoorwaarden afgesloten voor een periode van 26 jaar. 8. voor de liberale pachtgronden gelegen in de driehoek Reumersweg, Berkenweg, Koerheuvel (kaart bijlage 4) wordt de looptijd van de liberale pachtcontracten 1 jaar. 6.2.2.3 Voorwaarden (erf)pachtcontracten Huidig beleid Voorwaarden erfpacht Er worden standaard erfpachtvoorwaarden gehanteerd: de Algemene erfpachtbepalingen gemeente Rhenen 2012. Naar aanleiding van de nota Pachtbeleid 2012 is in de erfpachtvoorwaarden toegevoegd dat de erfpachter instemt met wijziging van het pachtobject met een over- of onderbedeling van 10%, indien dit landbouwkundige doeleinden dient (vrijwillige kavelruil). Voorwaarden liberale pacht (art. 397 lid 1 BW) Er wordt gebruik gemaakt van standaard pachtovereenkomsten met standaardvoorwaarden zoals vastgesteld in de nota Pachtbeleid 2012. Aan deze standaardvoorwaarden is sinds 2020 een bepaling toegevoegd met het verbod op het gebruik van glyfosaat.

Voor de uiterwaarden Rhenen zijn als bijzondere voorwaarden gesteld dat ze alleen extensief agrarisch gebruikt mogen worden als natuurlijk hooiland: • • •

geen mest uitrijden; minder dan 1,5 grootvee eenheden per ha beweiding; niet maaien en/of beweiden in de periode van 1 januari tot 15 juni.

Voor een aantal pachtpercelen op de Utrechtse Heuvelrug, gelegen in de driehoek Reumersweg, Berkenweg en Koerheuvel, grenzend aan de bebouwing van Rhenen, is in 2021 en 2022 als bijzondere voorwaarde in de pachtovereenkomsten een verbod op het gebruik van bestrijdingsmiddelen opgenomen en in sommige gevallen een mestbeperkingsverbod. Voor het Binnenveld en de overige pachtpercelen op de Utrechtse Heuvelrug gelden geen bijzondere pachtvoorwaarden. Evaluatie Erfpacht De standaard erfpachtvoorwaarden met de aanvullende bepaling inzake vrijwillige kavelruil voldoen grotendeels. In de nieuwe Algemene erfpachtbepalingen gemeente Rhenen 2023 is het huidige artikel 2 uit de erfpachtvoorwaarden gehaald, omdat de uitgifte in erfpacht niet meer verloopt via de erfpachtcommissie. Artikel 15 (voorbehoud jacht) is geactualiseerd, omdat hierin verwezen wordt naar de Flora- en Faunawet die inmiddels is opgegaan in de Natuurbeschermingswet. Daarnaast is net als in de liberale pachtcontracten een verbod op het gebruik van glyfosaat opgenomen, indien het gaat om agrarische erfpacht. Tenslotte zijn enkele

25

foutieve verwijzingen aangepast en is toegevoegd dat bij aanvang van een erfpachtrecht een eenmalige vergoeding van tweemaal de jaarlijkse canon verschuldigd is. Liberale pacht Voor de liberale pacht (art 397 lid 1 ) is met het hanteren van het standaard pachtcontract eenduidigheid en transparantie bereikt. Ook deze voorwaarden voldoen grotendeels, maar een verbetering in de bepaling van de productierechten (betalingsrechten, fosfaat- en stikstofrechten) is gewenst met betrekking tot de vraag van wie (pachter of verpachter) deze zijn. De afgelopen tijd is de nodige jurisprudentie verschenen zoals aangegeven in hoofdstuk 4 van deze nota. In het standaard pachtcontract is daarom een aanpassing van deze bepaling gewenst. Daarnaast moet nog in het standaard pachtcontract het verbod op het gebruik van glyfosaat opgenomen worden, zoals dit al eerder door het college is vastgesteld. De Rhenense uiterwaarden zijn conform de nota pachtbeleid 2012 beheerd als natuurlijk hooiland. Daarmee zijn de natuurwaarden de afgelopen periode door de gemeente geborgd en is er geen aanpassing van de huidige bijzondere voorwaarden voor deze pachtpercelen nodig. Vanuit de gemeente is het wenselijk om de huidige beperkingen met betrekking tot het gebruik van bestrijdingsmiddelen en het uitrijden van mest op een aantal pachtpercelen gelegen in de driehoek Reumersweg, Berkenweg en Koerheuvel te handhaven.

Advies nieuw beleid Geadviseerd wordt het beleid m.b.t. voorwaarden van agrarische gebruiksrechten als volgt vast te stellen: 9. de als bijlage 1 aan deze nota gehechte standaardvoorwaarden voor geliberaliseerde pachtovereenkomsten conform art 7:397 lid 1 BW (0 – 6 jaar) vast te stellen; inclusief het verbod op het gebruik van glyfosaat; 10. de als bijlage 2 aan deze nota gehechte standaardvoorwaarden voor erfpachtovereenkomsten vast te stellen inclusief het verbod op het gebruik van glyfosaat in het geval van agrarische erfpacht; 11. Bij uitgiftes, naast het verbod op glyfosaat de navolgende bijzondere voorwaarden te hanteren: A. Gronden uiterwaarden Rhenen De Rhenense uiterwaarden mogen alleen extensief agrarisch worden gebruikt als natuurlijk hooiland waarbij de volgende kaders worden gesteld: • geen mest uitrijden; • minder dan 1,5 grootvee eenheden per ha beweiding; • niet maaien en/of beweiden in de periode van 1 januari tot 15 juni; B. Utrechtse Heuvelrug Deze gronden zijn bedoeld voor regulier agrarisch gebruik en hebben geen gebruiksbeperkingen m.u.v. het verbod op het gebruik van glyfosaat. C.