Bijlage 1 Integrale afweging van het woonprogramma en de opbrengstverwachtingen

Bijlage 1:

Integrale afweging van het woonprogramma en de opbrengstverwachtingen Uit de notitie “Verkenning opbrengstpotentie Woudmees en Dorpshuis Elst, 5 juli 2025” opgesteld door A.J. Oosterveld (planeconoom)

Aanleiding Om te voorzien in de behoefte aan bouwgrond voor woningbouw onderzoekt de gemeente de mogelijkheid om 2 locaties te (her)ontwikkelen. De bouwprogramma’s van deze locaties hebben een relatie met elkaar. Zo hoeft niet elke locatie afzonderlijk te voldoen aan het volkshuisvestingsbeleid inzake de verdeling van het bouwprogramma (30-15-21-34), maar wordt de mix van het aanbod in totaliteit bekeken. Bouwprogramma Gevraagd is de opbrengstpotentie van volgende scenario’s te berekenen. De scenario’s zijn: 1. Conform beleid (op beide locaties de verhouding in prijscategorieën zoals in het Koersdocument staat) 2. Uitersten (alle sociale huur op de Woudmees, dure woningen op het Dorpshuis, maar de locaties samen wel 2/3 betaalbaar) 3. Moeilijke categorieën op eigen grond (sociale huur op de Woudmees en middenhuur/goedkope koop op het Dorpshuis) 4. Variant op 2 (alle sociale huur op de Woudmees, op het Dorpshuis meer betaalbare koop en ook 2 penthouses) Voorbeeld scenario 1 Scenario Koersdocument (vastgesteld 27 mei 2025) 1 beleid A. minimaal 30% sociale huurwoningen

Woudmees (stel 24 woningen) 7,2 => 7 sociale huur

Minimaal 15% middenhuur/ goedkope koopwoningen Minimaal 21% betaalbare koopwoningen 34% duurdere woningen

3,6 => 4 middenhuur / goedkope koop 5,04 => 5 betaalbare koop 8,16 => 8 duurder

Dorpshuis (stel 25 woningen) 7,5 => 8 => 7 sociale huur (anders extra boven 2/3 betaalbaar) 3,75 => 4 middenhuur / goedkope koop 5,25 => 5 betaalbare koop 8,5 => 9 duurder

Toelichting op de varianten  Bij vrije sector (= geen sociale huur) maakt het voor de grondprijs per m2 GO niet veel uit in welke prijscategorie de woning zit. Dit geldt voor de VON verkoopprijs als ook voor de grondprijs. Voorbeeld: 20 woningen van 60 m2 GO of 15 won van 80 m2 GO. Meestal gaat het bij bouwplannen om het zogenoemde ‘laadvermogen’ van een locatie, ofwel hoeveel m2 BVO (en GO) past er op de locatie en is daar stedenbouwkundig gezien wenselijk. Het laadvermogen van elke locatie bedraagt circa 2.300 à 2.400 m2 BVO = circa 1.700 m2 GO.  Variant 1 voldoet aan de gewenste verdeling 30-15-21-34 maar is in de praktijk niet realiseerbaar. Deze variant levert per m2 GO het meeste op, omdat het aandeel sociale huur bij de andere varianten hoger is.  De varianten 2 en 3 bevatten beide 1680 m2 GO met 28 sociale huurwoningen en 1740 m2 GO vrije sector variant 2: 29 woningen van 60 m2 GO variant 3: 16 won. x 90 m2 GO + 4 won. x 75 m2 GO Voor de grondopbrengsten maakt dat geen verschil.  Variant 4 levert iets meer op t.o.v. de varianten 2 en 3 vanwege 2 penthouses die een iets hogere grondwaarde per m2 GO hebben. Resultaat samengevat..) (De uitsplitsing naar de afzonderlijke locatie Woudmees en Dorpshuis staat op de volgende pagina) Woningprijs categorie

Variant 1 Woudmees +Dorpshuis

Variant 2 Woudmees +Dorpshuis

Variant 3 Woudmees +Dorpshuis

Variant 4 Woudmees +Dorpshuis

m2 GO

bedrag 252.000 288.000 450.000 816.000 4.000

won m2 GO

/ won

app. soc.huur app. soc.huur app. <308.500 VON app. <308.500 VON app. <405.000 VON app. <405.000 VON app. >405.000 VON app. >405.000 VON app. >405.000 VON afronden

55 60 55 60 70 75 80 90 120

29%

14 16% 8 20% 10 35% 17 -

49 Opbrengsten per m2 GO Opbrengsten per woning

840 480 750 1.360 -

bedrag 504.000 180.000 864.000 -8.000

won m2 GO

58%

28 0% 8% 4 33% 16 -

3.430 1.810.000 € 528 € 37.000

1.680 300 1.440 -

48

won m2 GO

49%

28 51% 29 0% 0% -

3.420 1.540.000 € 450 € 32.000

57

1.680 1.740 -

bedrag 504.000 1.044.000 -8.000

3.420 1.540.000 € 450 € 27.000

won m2 GO

58%

28 0% 17% 8 25% 10 2 -

48

1.680 600 900 240 -

bedrag 504.000 360.000 540.000 168.000 -2.000

3.420 1.570.000 € 459 € 32.500

Gehanteerd normatief bouwprogramma Woningprijs categorie

app. soc.huur app. soc.huur app. <308.500VON app. <308.500VON app. <405.000VON app. <405.000VON app. >405.000VON app. >405.000VON app. >405.000VON afronden

m2 per woning

VON

VON

m2 GO

per won

/m2 GO

per won factor per won

€ 308.500 € € 308.500 € € 385.000 € € 405.000 € € 440.000 € € 495.000 € € 684.000 €

5.600 5.100 5.500 5.400 5.500 5.500 5.700

55 60 55 60 70 75 80 90 120

vorm m2BVO 0,69

80

0,71

85

0,69

80

0,71

85

0,74

95

0,75

100

0,76

105

0,78

115

0,80

150

Grondprijs per

per

m2GO

per won.

€ 300 € € 300 € € 600 € € 600 € € 600 € € 600 € € 600 € € 600 € € 700 €

16.500 18.000 33.000 36.000 42.000 45.000 48.000 54.000 84.000

Opbrengstentotaal

2

Uitgangspunt: De locaties Woudmees en Dorpshuis bieden stedenbouwkundig elk ruimte voor circa 1700 m2 GO Bouwprogramma’s per ontwikkellocatie Variant1: conformbeleid:30-15-21-34 m2per woning Woningprijs categorie app. soc.huur app. soc.huur app. <308.500VON app. <308.500VON app. <405.000VON app. <405.000VON app. >405.000VON app. >405.000VON app. >405.000VON afronden

m2GO

vorm m2BVO

per won factor per won

55 60 55 60 70 75 80 90 120

0,69

80

0,71

85

0,69

80

0,71

85

0,74

95

0,75

100

0,76

105

0,78

115

0,80

150

Grondprijs per

per

m2GO

per won.

€ 300 € € 300 € € 600 € € 600 € € 600 € € 600 € € 600 € € 600 € € 700 €

16.500

Woudmees Model 2 totaal aantal won m2 GO

29% 17% 4

36.000 42.000

21%

45.000 48.000

33%

5 8

54.000 84.000

Dorpshuis Model … totaal aantal

totaal

€ 420 € 126.000 € 240 € 144.000 € 375 € 225.000 640 € 384.000 € € € 1.000

7

18.000 33.000

bedrag

won m2 GO

28% 7 4 20% 36%

24 1.675 € 880.000

Opbrengstentotaal

totaal

€ 420 € € 240 € € 375 € 720 € € € €

16%

5 9

TOTAAL

bedrag

126.000 144.000 225.000 432.000 3.000

won m2 GO

29%

14 16% 8 20% 10 35% 17 -

25 1.755 € 930.000

- € 840 € - € 480 € - € 750 € 1.360 € - € - € - €

bedrag 252.000 288.000 450.000 816.000 4.000

49 3.430 €1.810.000

Variant2:Woudmees 100%sociaal +geheel 2/3deel betaalbaar m2per woning Woningprijs categorie app. soc.huur app. soc.huur app. <308.500VON app. <308.500VON app. <405.000VON app. <405.000VON app. >405.000VON app. >405.000VON app. >405.000VON afronden

m2GO

vorm m2BVO

per won factor per won

55 60 55 60 70 75 80 90 120

0,69

80

0,71

85

0,69

80

0,71

85

0,74

95

0,75

100

0,70

115

0,78

115

0,96

125

Grondprijs per

per

m2GO

per won.

€ 300 € € 300 € € 600 € € 600 € € 600 € € 600 € € 600 € € 600 € € 700 €

16.500

Woudmees 100%sociaal totaal aantal won m2 GO

100% 28

18.000 33.000

0% -

36.000 42.000

0%

45.000 48.000

0%

-

54.000 84.000

bedrag

Dorpshuis Model … totaal aantal

totaal

€ 1.680 € 504.000 € € € € € € € € -4.000

won m2 GO

0% 0% 20% 4 80% 16

28 1.680 € 500.000

Opbrengstentotaal

Woningprijs categorie app. soc.huur app. soc.huur app. <308.500VON app. <308.500VON app. <405.000VON app. <405.000VON app. >405.000VON app. >405.000VON app. >405.000VON afronden

m2GO

vorm m2BVO

per won factor per won

55 60 55 60 70 75 80 90 120

0,69

80

0,71

85

0,69

80

0,71

85

0,74

95

0,75

100

0,76

105

0,78

115

0,80

150

Grondprijs per

per

m2GO

per won.

€ 300 € € 300 € € 600 € € 600 € € 600 € € 600 € € 600 € € 600 € € 700 €

16.500

won m2 GO

100% 28

18.000 33.000

0% -

36.000 42.000

0%

45.000 48.000

0%

-

54.000 84.000

bedrag

totaal aantal

100% 29 0% 0%

- € 1.680 € - € - € - € 300 € - € 1.440 € - € - €

bedrag 504.000 180.000 864.000 -8.000

48 3.420 €1.540.000

Dorpshuis 100%middensegment TOTAAL

bedrag

won m2 GO

0%

28 1.680 € 500.000

Opbrengstentotaal

28 0% 8% 4 33% 16 -

Dorpshuis Model …

totaal

€ 1.680 € 504.000 € € € € € € € € -4.000

won m2 GO

58%

20 1.740 €1.040.000

Woudmees 100%sociaal totaal aantal

totaal

€ € € € € 300 € 180.000 € 1.440 € 864.000 € € -4.000

Variant3:Woudmees 100%sociaal m2per woning

TOTAAL

bedrag

totaal

€ € € 1.740 € 1.044.000 € € € € € € -4.000

bedrag - € 1.680 € 504.000 - € 1.740 € 1.044.000 - € - € - € - € - € - € -8.000

won m2 GO

49%

28 51% 29 0% 0% -

29 1.740 €1.040.000

57 3.420 €1.540.000

Variant4:Woudmees100%sociaal Dorpshuis bijnazoduurmogelijk m2per woning Woningprijs categorie app. soc.huur app. soc.huur app. <308.500VON app. <308.500VON app. <405.000VON app. <405.000VON app. >405.000VON app. >405.000VON app. >405.000VON afronden Opbrengstentotaal

m2GO

vorm m2BVO

per won factor per won

55 60 55 60 70 75 80 90 120

0,69

80

0,71

85

0,69

80

0,71

85

0,74

95

0,75

100

0,76

105

0,78

115

0,80

150

Grondprijs per

per

m2GO

per won.

€ 300 € € 300 € € 600 € € 600 € € 600 € € 600 € € 600 € € 600 € € 700 €

16.500

Woudmees 100%sociaal totaal aantal won m2 GO

100% 28

18.000 33.000

0% -

36.000 42.000

0%

45.000 48.000 54.000 84.000

0%

-

bedrag

Dorpshuis Model … totaal aantal

totaal

€ 1.680 € 504.000 € € € € € € € € -4.000

28 1.680 € 500.000

won m2 GO

0% 0% 40% 8 60% 10 2

TOTAAL

bedrag totaal

€ € € € € 600 € 360.000 € 900 € 540.000 240 € 168.000 € 2.000

20 1.740 €1.070.000

won m2 GO

58%

28 0% 17% 8 25% 10 2 -

- € 1.680 € - € - € - € 600 € - € 900 € 240 € - €

bedrag 504.000 360.000 540.000 168.000 -2.000

48 3.420 €1.570.000

3