Bijlage 1 Eindrapport Locatie onderzoek flexwoningen

1

een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van 535.000 euro om uitvoering te geven aan deze Versnelde Woonopgave. Stand van zaken in het onderzoek naar het realiseren van flexwoningen Verkennend locatieonderzoek Het verkennend locatie-onderzoek voor de flexwoningen is afgerond. In het verkennend onderzoek zijn alle suggesties vanuit de samenleving, onder andere benoemd tijdens de informatiebijeenkomsten, meegenomen. Vanuit het verkennend onderzoek wordt nader besloten welke locaties geschikt bevonden worden om nader te onderzoeken op de haalbaarheid voor het plaatsen van tijdelijke woningen. Verdiepend onderzoek Binnenweg, Rhenen-West en Prattenburg Op 14 maart 2023 heeft het college besloten om 3 locaties nader te onderzoeken, namelijk Binnenweg, Prattenburg en Rhenen-West. Het verdiepend onderzoek heeft zich voorlopig met name gericht op de locatie Binnenweg. Voor de locatie Binnenweg is door de Provincie Utrecht een ontheffing verleend om voor een periode van 10 jaar 20 tijdelijke woningen te plaatsen. Daarnaast zijn er meerdere bewonersbijeenkomsten georganiseerd. En is, in samenspraak met de direct omwonenden, een ontwerp voor 20 woningen opgesteld. Gelijktijdig zijn de onderzoeken, zoals ecologisch onderzoek, opgestart die nodig zijn voor een vergunningaanvraag voor de plaatsing van de flexwoningen.

Op 9 november vindt er een volgende bijeenkomst plaats met direct omwonenden. En op 19 december zal het raadsvoorstel worden behandeld voor de aankoop van de flexwoningen. De verwachting is, als de raad instemt met het voorstel, dat de flexwoningen eind 2024 geplaatst kunnen worden. Voor de locaties Prattenburg (Veenendaalsestraatweg 65, Elst) en Rhenen-West (Nieuwe Veenendaalseweg/Reumersweg, kadastraal bekend onder RNN01H5856) zijn omwonenden geïnformeerd over het voornemen voor het verdiepende onderzoek. Het verdiepende onderzoek zal zich in eerste instantie richten op afstemming met de Provincie, omdat in beginsel verstedelijking op deze locatie volgens het provinciale beleid niet toegestaan is. Deze afstemming vindt naar verwachting begin 2024 plaats. Samenwerking met Rhenam Wonen Woningcorporatie Rhenam Wonen ziet ook kansen in de toepassing van flexwoningen om versneld sociale huurwoningen toe te voegen. Daarnaast heeft Rhenam Wonen de komende jaren ook een grote opgave om het huidige woningbestand te verduurzamen of te renoveren. Rekening houdend met de verschillende opgaven ziet de corporatie de ruimte om op korte termijn 50 flexwoningen te investeren. Gemeente Rhenen zal op haar beurt de inspanningen verrichten om geschikte locaties aan te wijzen voor deze flexwoningen.

Met dit collegevoorstel, waarin voor meerdere locaties het uitvoeren nader onderzoek wordt mogelijk gemaakt, wordt hieraan gevolg gegeven. Het nadere onderzoek leidt tot een betrouwbare inschatting en goede onderbouwing op welke locaties het realiseren van flexwoningen financieel en planologisch haalbaar zijn. Kaders Algemene wet bestuursrecht, Wet Ruimtelijke Ordening, Crisis- en Herstelwet, Interim Omgevingsverordening van Provincie Utrecht, de (geactualiseerde) woonvisie “kiezen voor Rhenen”, gemeentelijk pachtbeleid, de Nationale Woon- en Bouwagenda, (Rijks-)Programma Woningbouw, (Rijks-)Programma Een thuis voor iedereen, Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen, Woonvisie Rhenen, Aanbestedingsrecht, Staatssteunrecht. Beoogd effect • Het verminderen van de woningschaarste door vooruitlopend en aanvullend op de permanente woningbouw flexwoningen te realiseren. • Het realiseren van extra gemeentelijke opvang voor statushouders, asielzoekers, en/of Oekraïense ontheemden.

2

Argumenten 1.1 Er zijn meer locaties nodig om de doelen uit de Versnelde Woonopgave en het bestuursprogramma te verwezenlijken. Het College van Rhenen heeft de ambitie uitgesproken om te onderzoeken of er 150 flexwoningen binnen de gemeentegrenzen gerealiseerd kunnen worden, om zo voor een significant deel, vooruitlopend op de geplande reguliere woningbouwopgave, in de grote behoefte aan betaalbare huurwoningen te voorzien. Hiervoor is het noodzakelijk om in ieder geval meerdere locaties te onderzoeken en op meerdere locaties flexwoningen te realiseren. 1.2 We willen zorgvuldig kijken of de locaties geschikt zijn. We willen na de verkenning geen overhaaste beslissingen nemen. Daarom zullen we onderzoeken uitvoeren om een beter beeld te krijgen van de haalbaarheid en de ruimtelijke inpassing. Nader onderzoek kost tijd en geld. We maken daarom een selectie van locaties die verder onderzocht worden, waarbij we het volgende kader hanteren: • Geen belemmering voor permanente woningbouwopgave in de komende 5 jaar; • De inschatting dat tijdelijk wonen ruimtelijk aanvaardbaar is op die locatie; • De inschatting dat de locatie geschikt is vanuit het perspectief van de bewoners van de tijdelijke woningen; • Bij voorkeur op grond in eigendom van gemeente.

Voorkeurlocaties voor nader onderzoek • De locatie Achterbergsestraatweg, kadastraal bekend onder RNN01G3756 De locatie betreft een grasveld tussen de Achterbergsestraatweg en De Helling. Het grasveld is op dit moment in gebruik als trapveldje met 2 doelen. De locatie ligt binnen de kern Rhenen en heeft bestemming Groen (Bestemmingsplan Rhenen Stad 2012). Het perceel is in eigendom van de gemeente Rhenen. Het perceel grenst aan 2 openbare wegen, en kan dus aan 2 kanten worden ontsloten. Omliggend bevinden zich voornamelijk vrijstaande woningen en de brandweerkazerne. De rol van dit trapveldje in het speelvoorzieningenniveau voor de kern Rhenen wordt meegenomen in het nadere onderzoek. De centrale ligging van het perceel en goede ontsluiting via de weg en OV maken het een geschikte locatie voor een woonfunctie, en voor de doelgroep (sociale huur). De verwachting is dat er geen knelpunten zijn met betrekking tot de negatieve effecten van de N233. • De locatie Beukenlaan De locatie betreft een grasveld op de hoek van de Beukenlaan en de Bergweg. Op het perceel staan aan de Beukenlaanzijde een rij beuken. Aan de noord- en westzijde grenzen 2 vrijstaande particuliere woningen. Het perceel zelf is licht glooiend en deze glooiing loopt door over de Bergweg tot aan de N233.

Vanaf het perceel geeft dit een mooie vrij zichtlijn waardoor het reliëf van de Utrechtse Heuvelrug goed zichtbaar wordt. De locatie ligt binnen de kern Rhenen en heeft bestemming Groen (Bestemmingsplan Rhenen Stad 2012). Het perceel is in eigendom van de gemeente Rhenen. De locatie is gelegen in een woonwijk en binnen de kern Rhenen maakt het ruimtelijk aanvaardbaar voor een tijdelijk gebruik voor wonen. Voor de gebruikers van de flexwoningen is de locatie zeer geschikt vanwege de goede ontsluiting en ligging in de kern Rhenen. Ook zijn er geen negatieve effecten op de leefomgeving te verwachten. • De locatie Kastanjelaan De locatie betreft een brede grasstrook aan de westzijde van de Kastanjelaan. Het is een langgerekte groenstrook van ongeveer 300 meter en is ten dele in gebruik als speelvoorziening, hondenuitlaatplaats en een aantal parkeerplaatsen. Het perceel wordt aan de oostkant begrenst door bosschages en het talud van de N233, en aan de westkant door woningen. De locatie ligt binnen de kern Rhenen en heeft bestemming is Groen (Bestemmingsplan Rhenen Stad 2012). Het perceel is in eigendom van de gemeente Rhenen. De locatie is goed ontsloten via de Kastanjelaan en station Rhenen is zeer dichtbij.

Nader onderzoek zal zich richten op het inpassen van tijdelijke woningen met behoud of alternatief van de aanwezige voorzieningen (parkeren, speelvoorziening, hondenuitlaatplaats). Mogelijk zijn er

3

knelpunten in de kwaliteit van de leefomgeving als gevolg weg- en spoorgeluid. Nader onderzoek zal dit moeten uitwijzen. • De locatie Nude De locatie betreft een agrarisch perceel aan de Nude (N225), ten oosten van Nude 6. Het perceel is in eigendom van de gemeente Rhenen, en is momenteel uitgegeven via geliberaliseerde pacht. Het heeft een oppervlakte van 14625m2. Het perceel ligt goed ontsloten via de N225. Voorzieningen in de kern Rhenen bevinden zich op 2500 meter afstand. Aansluiting op het openbaar vervoer is op 250 meter afstand. De bestemming van het perceel is Agrarisch (Bestemmingsplan Buitengebied Rhenen). Binnen de Interim Omgevingsverordening valt de locatie binnen de begrenzing ‘Woningbouw onder voorwaarden’, maar sluit het niet direct aan op het stedelijk gebied. Hiermee voldoet het niet geheel aan de voorwaarden voor de nieuwe instructieregel over flexwoningen. Op dit moment vindt er afstemming plaats met de Provincie over deze locatie en over de voorwaarden in de nieuw vast te stellen Omgevingsverordening. Naast de knelpunten met het provinciale beleid kunnen de wettelijke benodigde afstanden tot kwekerijen (spuitzones) mogelijk een knelpunt vormen. Het nader onderzoek zal zich in eerste instantie op deze knelpunten richten. 2.1 Ten tijde van het onderzoek naar flexwoningen en bij een eventuele plaatsing in de toekomst dient het perceel vrij te zijn van pacht.

Ten tijde van het onderzoek dient het perceel voor de gemeente vrij toegankelijk en direct beschikbaar te zijn. Daarom is het noodzakelijk om tijdens het onderzoek het perceel niet (opnieuw) in pacht uit te geven. Daarnaast worden vanaf 1 januari 2024, volgens het nieuwe pachtbeleid, de pachtgronden voor een periode van minimaal 3 jaar uitgegeven. Door het perceel niet opnieuw in pacht uit te geven in 2024, kan het onderzoek ongehinderd worden uitgevoerd. Dan is het perceel direct beschikbaar voor de plaatsing van flexwoningen, als het college daartoe beslist. Als het onderzoek uitwijst dat de plaatsing van flexwoningen niet haalbaar is, of het college besluit dat het perceel niet voor deze doeleinden wordt ingezet, dan kan het perceel opnieuw in pacht worden uitgegeven. Het streven is om voor 1 januari 2025 hierover een besluit genomen te hebben. Risico’s en nadelen 1.1 De kans is aanzienlijk dat er kosten worden gemaakt voor het nader onderzoeken van een potentiële locatie die toch niet (voldoende) geschikt blijkt te zijn voor flexwoningen. 2.1 Tijdens het onderzoek loopt de gemeente inkomsten mis, doordat de percelen niet verpacht kunnen worden. Financiële toelichting De raad heeft op 7 maart een voorbereidingskrediet Versnelde Woonopgave van €535.000 beschikbaar gesteld. In dit krediet is een budget opgenomen van € 100.000 (incl. BTW) voor onderzoek en planvoorbereiding.

Inclusief lopende verplichtingen is hier tot nu toe € 23.000 van besteed, waardoor nog €77.000 resteert. Op de andere onderdelen van het voorbereidingskrediet resteert nog €156.000. De niet in 2023 bestede middelen worden overgeheveld naar 2024. Daarnaast is in de begroting voor de komende vier jaar € 150.000 per jaar opgenomen voor de versnelde woonopgave. De raad dient nog wel door middel van vaststelling van de begroting in te stemmen met deze budgetten. Zowel het voorbereidingskrediet van €535.000 als de middelen voor de komende jaren worden gedekt ten laste van de reserve versnelde woonopgave. De in dit voorstel genoemde haalbaarheidsonderzoeken kunnen worden gedekt uit deze middelen. Personele gevolgen Dit besluit heeft geen specifieke personele gevolgen. Duurzaamheid Bij de planuitwerking en de keuze van de woningen worden duurzaamheidsaspecten meegenomen. Die zaken zijn echter geen onderdeel van dit voorstel.

4

Participatie Er volgt na dit besluit nog geen participatie. Eerst zal er onderzoek worden verricht naar de haalbaarheid van de locaties. Dit onderzoek zal worden opgevolgd met een collegevoorstel waarin besloten wordt welke locaties worden aangewezen voor flexwoningen. Na dit besluit volgt een planvoorbereidingstraject waarbij participatie met direct belanghebbenden en bredere communicatie een belangrijk onderdeel is. Communicatie Gemeente Rhenen heeft breed gecommuniceerd over de Versnelde Woonopgave en het onderzoek naar het realiseren van flexwoningen binnen de gemeente. Er zijn zes bijeenkomsten georganiseerd in de drie kernen over de Versnelde Woonopgave. Vervolgprocedure Na besluitvorming zullen de verschillende haalbaarheidsonderzoeken worden gestart. Na afronding van de haalbaarheidsonderzoeken zal er met een collegebesluit worden bepaald welke locatie(s) worden aangewezen voor het realiseren van flexwoningen. Bijlagen Bijlage 1: Overzicht voorkeurlocaties flexwoningen voor nader onderzoek

5

Tijdelijk omgevingsplan: vigerend bestemmingsplan

Geluid Binnen de gemeente Rhenen is alleen bedrijventerrein Nijverkamp een geluidgezoneerd industrieterrein. Dit industrieterrein ligt ver weg van de 6 onderzochte locaties. Geluidgezoneerde industrieterreinen

vormen

geen

belemmering

voor

de

locaties.

Externe veiligheid Er loopt een hoogspanningsleiding door het noorden van de gemeente in het Binnenveld. Deze leiding ligt echter op dusdanig grote afstand van de te onderzoeken locaties, dat het geen belemmering vormt voor de 6 locaties.

Natuur en stikstof

Bedrijven en milieuzonering Bedrijvenlijst is opgebouwd op basis van Regelsopdekaart

Cultuurhistorie en archeologie Geen rijksmonumenten in of rondom plangebieden. De laag “hoe culturele waardering” is beschikbaar in GIS.

Water De kans op overstromingen is voor alle gebieden gelijk. Er zal geen sprake zijn van overstroming.

Bronvermelding -

https://www.atlasleefomgeving.nl/kaarten?config=3ef897de-127f-471a-959b93b7597de188&gm-x=150000&gm-y=455000&gm-z=3&gmb=1544180834512,true,1;1544715737496,true,0.8;&activateOnStart=info&deactivateOnStart =layercollection

-

https://www.atlasleefomgeving.nl/thema/veilige-omgeving/externe-veiligheid

-

https://www.atlasleefomgeving.nl/thema/groen-en-water/natuur

-

https://www.bodemloket.nl/

-

https://www.klimaateffectatlas.nl/nl/waterdiepte-bij-kortdurende-hevige-neerslag https://www.atlasleefomgeving.nl/maximale-waterdiepte-bij-overstroming

-

https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/versnellen-tijdelijkehuisvesting/toolbox/fase-1.-initiatief

-

Bestemmingsplannen gemeente Rhenen en PIP Landgoed Prattenburg, Provincie Utrecht

en

Visie Rhenen-West

T P E C N O C

Flexwoningen combineren met natuurontwikkeling 30 september 2024

we consult nature.

Visie Rhenen-West Flexwoningen combineren met natuurontwikkeling M.M. Visser, E. Beukema, J.D. Buizer, T. Bouma Status uitgave:

Definitief

Rapportnummer:

24-0345

Projectnummer:

24-0449

Datum uitgave:

30 september 2024

Projectleider:

Mascha Visser

vloeit uit toepassingen van de resultaten van werkzaamheden of andere gegevens verkregen van

Tweede lezer:

Ir. Arda van Helsdingen

Waardenburg Ecology.

Opdrachtgever:

Gemeente Rhenen

Opdrachtgever hierboven aangegeven vrijwaart Waardenburg Ecology voor aanspraken van derden

Postbus 201

in verband met deze toepassing.

3910 AE Rhenen

Alle beelden in dit document zijn vervaardigd door Waardenburg Ecology of Teake Bouma tenzij anders vermeld. Waardenburg Ecology is niet aansprakelijk voor gevolgschade, alsmede voor schade welke voort-

© Waardenburg Ecology / Gemeente Rhenen

Referentie opdrachtgever:

E320407-420920-P03043

Akkoord voor uitgave:

Ir. Arda van Helsdingen

mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden d.m.v. druk, fotokopie, digitale kopie of

Datum akkoord:

30 september 2024

op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtge-

Graag citeren als:

Visser, M, J.D. Buizer, E.J. Beukema. 2024, T. Bouma.

ver hierboven aangegeven en Waardenburg Ecology, noch mag het zonder een dergelijke toestem-

Visie Rhenen-West.

ming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd.

Rapport 24-0345. Waardenburg Ecology, Culemborg. In samenwerking met Teake Bouma architectuur Trefwoorden:

Dit rapport is vervaardigd op verzoek van opdrachtgever en is zijn eigendom. Niets uit dit rapport

Waardenburg Ecology is een handelsnaam van Bureau Waardenburg BV. Lid van de branchevereniging Netwerk Groene Bureaus. Het kwaliteitsmanagementsysteem is gecertificeerd door EIK Certifi-

en stedenbouw.

cering overeenkomstig ISO 9001:2015. Waardenburg Ecology hanteert als algemene voorwaarden de

Flexwoningen, landschapsarchitectuur,

DNR 2011, tenzij schriftelijk anders wordt overeengekomen.

stedenbouw, natuurontwikkeling, Groene Contour. Waardenburg Ecology | +31(0)345 512710 | info@waardenburg.eco | www.waardenburg.eco

2

Visie Rhenen-West Flexwoningen combineren met natuurontwikkeling

Inhoudsopgave 1.

Inleiding en doelstelling

5

2. Visie op de ontwikkeling

6

3. Analyse

10

4. Integraal schetsontwerp

20

5. Stedenbouwkundige invulling

26

6. Aandachtspunten voor nadere uitwerking

36

Utrechtse heuvelrug N233

Achterberg

Remmerden

N225

Rhenen Neder-Rijn

Figuur 1.1

Grebbeberg

Plangebied in de context

3

4

Bron: Esri

Visie Rhenen-West Flexwoningen combineren met natuurontwikkeling

1.

Inleiding en doelstelling

Gemeente Rhenen heeft de ambitie om versneld extra betaalbare woonruimte te realiseren. Hierbij heeft de gemeente een perceel ten noordwesten van de stad in onderzoek. De gedachte is om hier flexwoningen in te zetten met een tijdelijkheid van bijvoorbeeld 15 jaar. De beoogde doelgroepen voor de woningen zijn voornamelijk starters, statushouders, spoed-zoekers en ontheemden.

Waardenburg Ecology is gevraagd om een schetsontwerp van 50 flexwoningen op te leveren, waarbij de flexwoningen zo goed mogelijk zijn ingepast in het landschap en de omgeving. Daarnaast is gevraagd een visie op te stellen die laat zien hoe er, gelijktijdig met de realisatie van de flexwoningen, kan worden geanticipeerd op een functieverandering naar en ontwikkeling van natuur na beëindiging van het tijdelijke gebruik voor wonen. Voor dit project werkt het team Natuurinclusief ontwerp van Waardenburg Ecology samen met Teake Bouma, architectuur en stedenbouw.

Doelstelling Het doel van voorliggend advies is tweeledig: • Laten zien dat er natuur kan worden ontwikkeld die op termijn een waardevolle toevoeging aan het NNN op de heuvelrug vormt. • Laten zien hoe dit gebied tijdelijk als buurtje kan functioneren binnen de Rhenense context, uitgaande van tijdelijke woningen die na een vastgesteld aantal jaar worden verwijderd. Het plan is op het niveau van schetsontwerp (SO). Het rapport is zowel bedoeld voor de gemeenteraad als voor de provincie. Proces Om de uitgangspunten voor het ontwerp in beeld te krijgen is een werksessie georganiseerd met een brede interdisciplinaire groep ambtenaren. Op basis hiervan is een integrale visie op hoofdlijnen ontwikkeld, waarbij de factor tijd een belangrijke rol speelt. Vervolgens is het schetsontwerp uitgewerkt, zowel voor natuur en landschap als voor stedenbouw en architectuur. De betrokken ambtenaren hebben hierbij meegelezen.

Het perceel ligt in de groene contour en heeft nu een agrarische bestemming. Het is de bedoeling dat het gebied na het verstrijken van de tijdelijke termijn van de flexwoningen tot permanente natuur wordt ontwikkeld en wordt toegevoegd aan het NNN. Wij zien kansen om al vanaf het eerste jaar met natuurontwikkeling te starten. In het planologisch instrumentarium van de provincie komt deze volgtijdelijke combinatie van rood en groen echter niet voor. Deze studie kan als basis dienen om dit maatwerk verder vorm te geven.

Figuur 1.1

Ligging perceel Rhenen-west, luchtfoto.

Figuur 1.2 Plangebied, voorjaar 2024. 5

2.

Visie op de ontwikkeling

2.1

Gemeentelijke ambities voor Rhenen-West

Gelijktijdig met de realisatie van flexwoningen in Rhenen-west wordt een planologische functieverandering voorgestaan. Zo komt functieverandering van rechtswege tot stand, nadat een tijdelijke vergunning afloopt. De flexwoningen worden tijdelijk geplaatst en na afloop, inclusief infrastructuur, weer weggehaald. Op het perceel wordt dan natuur ontwikkeld. Dit past binnen de vastgestelde Visie op Rhenen 2035, waarin is gekozen om op deze plek geen verstedelijking toe te passen.

2.2

Stedenbouwkundig en landschappelijk concept

De flexwoningen staan op een plek waar vanaf het begin al een natuurlijke uitstraling heerst. De ontwikkeling tot natuurgebied geeft aanleiding voor keuzes in het stedenbouwkundig concept: • Zo compact mogelijk bouwen, dus veel ruimte voor natuur. • Minimaliseren ondergrondse en bovengrondse infrastructuur door het groeperen van woongebouwen en verlagen

6

• •

parkeernorm van 1,3 naar 1,0. Flexwoningen aansluitend aan bestaande stad situeren. Materiaalgebruik met een ‘natuurlijke uitstraling’ en herbruikbaar.

De ontwikkeling draagt ook iets bij aan de bestaande buurt: • Landschappelijk waardevolle zichtlijnen en een afwisseling van open en besloten ruimten behouden. • Toevoegen van extra ruimtelijke kwaliteit, ook beleefbaar voor bestaande bewoners middels extra paden. • De plek krijgt een nieuwe betekenis als uitloopgebied direct tegen de stad aan, omdat men er (in tegenstelling tot nu) doorheen kan wandelen. Dit wordt gedurende de jaren steeds aantrekkelijker. Op deze plek, hoog op de stuwwal, passende natuur ontwikkelen: • Droog schraalgrasland en loofbos, waarbij de overgang tussen beide typen (de bosrand) nog extra waarden toevoegt. Dit zijn specifieke natuurtypen waarvan de provincie Utrecht heeft aangegeven deze met prioriteit te willen ontwikkelen. • Diverse, als icoonsoort aangewezen, planten

•

•

•

en dieren (en vele anderen) kunnen hiervan profiteren. (Zie in figuur 2.1 welke). De natuur kan zich, daar waar geen flexwoningen staan, al vanaf het eerste jaar ontwikkelen en krijgt na het weghalen van de flexwoningen nog iets meer ruimte. Het groenbeheer is vanaf het begin gericht op het creëren van zo hoog mogelijke natuurwaarden. Natuurontwikkeling vergt tijd en geduld; de tijd die er is wordt benut om de natuur zich te laten ontwikkelen.

Dit ontwerpconcept wordt in hoofdstuk 4 nader toegelicht.

Visie Rhenen-West Flexwoningen combineren met natuurontwikkeling

Ecologische verbindingen (indicatief)

Figuur 2.1 Visie plattegrond / ontwerpconcept. 7

Nu Bos

Akker / agrarisch

Rhenen

10 jaar

Na verwijderen flexwoningen

Bos

Nieuw bos

natuur ontwikkeling

Bos

Nieuw bos

soortenrijk grasland

flex wonen

Nieuw bos

Figuur 2.2 Principeprofiel, schematische weergave ontwikkeling gebied.

8

Rhenen

Rhenen

Visie Rhenen-West Flexwoningen combineren met natuurontwikkeling

Bron: shutterstock

Figuur 2.3 Referentie wonen in het groen.

Figuur 2.4 Referentie bos.

Figuur 2.5 Sleedoornpage.

Figuur 2.6 Referentie soortenrijk schraalgrasland.

9

Stadsbossen

Volkstuinen Vitens

Lijs ter e

Scouting

ng

we g

to re n

nd pij De S

er sw eg

er s-

m

Reumersweg

De Lijsterengh

re c

ht se str a

Donderberg

at we g

Pa a

Ut

Beukenlaan

rd en ve ld

De Reumers

Domineesberg Nieuwe Veenendaalseweg

Re u

Onderzoeksgebied

N233

Gemeentehuis

Palmerswaard

Centrum Bron: Topografische kaart Esri

Figuur 2.7 Ligging perceel Rhenen-west, topografie en toponiemen 10

Visie Rhenen-West Flexwoningen combineren met natuurontwikkeling

3.

Analyse

In dit hoofdstuk komen enkele belangrijke kenmerken aan bod die mede bepalend zijn voor de mogelijkheden op het perceel Rhenen-west. In figuur 2.7 is de ligging van het perceel te zien in zijn omgeving en zijn de gebruikte veld- en straatnamen opgenomen. Cultuurhistorie 1900 • Landelijk gebied, variatie in open landschap en bos. • Ook op oudere kaarten (c.a. 1850) is terug te zien dat het plangebied al een open veld was met minder bos in de omgeving.

1900

1915

1960

2023

1915 • Meer heide aanwezig in de omgeving. 1960 • Bebouwing rukt op. • Meer bos en minder open veld. 2023 • Bebouwing Rhenen opgeschoven, tot langs het plangebied. • Plangebied nog steeds onderdeel van een mozaïek van omzoomde percelen. Bron: topotijdreis

11

Hoge bruine enkeerdgronden ; grof zand

12

Bron: Bodemkaart, Esri.

Bron: Geomorfologische kaart, Esri.

Bron: AHN, Esri.

Bodem • Holtpodzolgronden van grof zand. • Een humusvorm; waarin organisch- en mineraal materiaal niet sterk gemengd zijn. • Mineraalrijker dan de meeste andere podzolgronden. • Veelal ontstaan in bos (NB: de tijdschaal van bodemvorming gaat veel verder terug dan het grondgebruik als akker op de vorige pagina). • Dit wijst op relatief kort of zeer extensief gebruik als akker (in tegenstelling tot de enkeerdgronden: donkerbruin op de kaart). • Met natuurontwikkeling aansluiten bij de bestaande bodem. • De bodem zo min mogelijk verstoren of ‘roeren’ omdat dan het web aan bodemorganismen in stand blijft en zich verder kan ontwikkelen.

Geomorfologie

Hoogtekaart • Relatief grote hoogteverschillen in de omgeving. • Kleine hoogteverschillen binnen het plangebied.

Stuwwalgebied Droogdal (smeltwaterdal) Stuwwalplateau

•

Droogdal herkenbaar als laagte in zuidwest hoek. Het donkerblauwe deel is door provincie aangewezen als plek met aardkundige waarde. De kop van het droogdal is als een laagte ook herkenbaar op het perceel.

+39,8

+40,0 +39,0 +34,8

+38,2

+41,7

Visie Rhenen-West Flexwoningen combineren met natuurontwikkeling

Waterwingebied Grondwaterbeschermingsgebied Boringsvrije zone

Bron: Visie Rhenen 2035, gemeente Rhenen.

Bron: div. wandelroutes, Esri.

Bron: Atlast provincie Utrecht, Esri.

Visie Rhenen 2035 • Plangebied onderdeel van deelgebied 10, randzone Rhenen, waar agrarische percelen en kleine bospercelen elkaar afwisselen. Aan de westzijde van dit deelgebied ligt een ecologische verbindingszone tussen heuvelrug en uiterwaarden. • De waarde van natuur komt in 2035, zowel boven als onder de grond, goed tot haar recht in natuurgebieden, maar ook daarbuiten. Nieuw groen helpt om de kwaliteit van de natuur te verbeteren en de biodiversiteit te vergroten en het moet tegen extreme weersomstandigheden kunnen. • Nieuwe wandel- en fietsroutes zijn gecreëerd in 2035 en vormen een fijnmazig netwerk. (Bron: Visie Renen 2035).

Recreatieve padenstructuur Vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg, waarlangs een vrijliggend fietspad ligt, is het westelijk buitengebied toegankelijk via de Reumersweg in het zuiden (rustige asfaltweg) en via de Lijsterengweg in het noorden (een fiets-wandelpad met bomenlaan en enkele parkeerplaatsen aan het begin). Vervolgens kan men door naar de stadsbossen in het westen of omgeving Lijsterengh in het zuiden.

(Grond)water De Vitenslocatie ten noordwesten van het plangebied is een drinkwater pompstation dat gebruik maakt van de voorraad schoon water die in de stuwwal is opgeslagen. Hiertoe is een grondwaterbeschermingsgebied aangewezen. Functies op deze bodem mogen geen uitspoeling 6 van schadelijke stoffen veroorzaken.

Plattegrond: diverse gemarkeerde wandel- en fietsroutes in de omgeving (niet uitputtend).

Het grove zand dat hier aanwezig is heeft als kenmerk dat water tamelijk gemakkelijk wegzakt in de poreuze bodem. Er zijn dan ook geen sloten in het plangebied aanwezig. Algemeen aandachtspunt van zandgronden is de grootschalige verdroging. Aandacht is nodig voor infiltratie van neerslagwater in de bodem.

13

Natuurwaarnemingen De volgende soorten zijn waargenomen op of vooral in de nabijheid van het plangebied (Bron: NDFF, 25-06-2024): Vogels binnen 500 m: • Grote lijster, keep koekoek, matkop, middelste bonte specht, ransuil, zwarte mees. Insecten binnen 500 m: • Kleine parelmoervlinder, sleedoornpage, bruin zandoogje, bruin blauwtje, bijenwolf, bruine rouwbij, pluimvoetbij, zesvlekkige groefbij. Zoogdieren binnen 500 m: • Boommarter, das, eekhoorn, egel, haas, ree, wezel. Reptielen binnen 500 m: • Zandhagedis. 14

Natuurbeleid Natuurnetwerk Nederland

Natura 2000

Groene Contour: Beschermd gebied, natuurontwikkeling gewenst (Provincie Utrecht).

Gemeente: Groenbeleidsplan hanteert als uitgangspunt dat groen toegankelijk moet zijn.

Doelsoorten dieren • boommarter • das • ree • middelste bonte specht • zandhagedis. • sleedoornpage • hooibeestje Doelsoorten planten • grasklokje • hazenpootje • muizenoor • zandblauwtje • hondsviooltje

Visie Rhenen-West Flexwoningen combineren met natuurontwikkeling

3.1

-

Natuurwaarden en -potenties

Met de huidige functie en gebruik als akker heeft het plangebied al enige natuurwaarde. Langs de akker zijn bloemrijke stroken aanwezig, die een bron van nectar en zaden vormen voor insecten en vogels. De akker zelf biedt (afhankelijk van het geteelde gewas) een voedselbron voor onder meer ree en das. Natuurontwikkeling kan de natuurwaarde van het plangebied echter sterk verhogen. Door de ligging tegen bestaand natuurgebied in het westen aan, is de verwachting dat het gebied snel door soorten in gebruik wordt genomen wanneer inrichting en beheer meer op natuurontwikkeling gericht zijn. Aandachtspunten bij de keuze van te ontwikkelen natuurtypen: • Ruim 100 jaar gebruik als akker: hoge fosfaatgehalten, dan goede zuurbuffering. - Hoog fosfaatgehalte: negatief voor meeste natuurwaarden. - Goede buffering positief voor waardevol (schraal) grasland. • Bosontwikkeling is mogelijk bij hoge fosfaatgehalten. - Schaduwrijk bos om ontwikkeling ruigteplanten tegen te gaan. - Rijk bostype, met rijk-strooiselsoorten als winterlinde en hazelaar en daarnaast zomereik.

•

Struweel met soorten als sleedoorn, meidoorn, kardinaalsmuts, wilde appel langs bosrand. Voor waardevol grasland of heide moet fosfaatgehalte omlaag (verschralen).

3.2

Invulling geven Groene Contour

Het plangebied ligt in de Groene Contour (GC) van Utrecht. Provincie Utrecht heeft als doelstelling om, naast de opgave vanuit het NNN, voor 2040 3000 ha extra natuur te realiseren in de GC (provincie Utrecht, 2022). Dit moet op vrijwillige basis gebeuren.

de GC, die in gebruik is als akker. Door de tijdelijkheid van het “rood” blijft op termijn alleen het “groen” over. NB: de groene contour is een planologisch instrument op grond van de Omgevingsverordening en geeft geen invulling aan welke natuurtypen er precies gewenst zijn. Hier is het Natuurbeheerplan 2024 voor bedoeld, waarin bestaande en geambieerde natuurbeheertypen zijn vastgelegd (zie volgende paragraaf).

De provincie heeft mogelijkheden in het leven geroepen om de ontwikkeling van natuur in de GC mogelijk te maken met rood-voorgroenconstructies. De nieuwbouw in het kader van het “rood” mag omvangrijker zijn dan bij de gebruikelijke rood-voor-groenregelingen. Ook hoeft de bebouwing niet op bestaande erven te worden gebouwd. Gemeente Rhenen wil met de provincie samen onderzoeken of de bouw van tijdelijke woningen in combinatie met bestemming natuur ook binnen de bedoelingen van het beleid passen en of maatwerk in Rhenen-west mogelijk is. Ontwikkeling van flexwoningen in combinatie met bestemming tot natuur maakt natuurontwikkeling mogelijk op deze plek in

15

3.3

Ambities natuurontwikkeling van de provincie Utrecht

Provincie Utrecht heeft in het Natuurbeheerplan 2024 natuurdoelstellingen geformuleerd, gespecificeerd per deelgebied. Het plangebied ligt in het deelgebied Utrechtse Heuvelrug. Hiervoor gelden de volgende doelstellingen, te zien in de tabel van figuur 3.1.

Prioriteit

Natuurtype

Ontwikkeling mogelijk?

Prioriteit 1

N06.04 Vochtige heide

Nee

N06.05 Zwakgebufferd ven

Nee

N10.01 Nat schraalland

Nee

N06.06 Zuur ven of hoogveenven

Nee

N07.01 Droge heide

Mogelijk na verschralen

N07.02 Zandverstuiving

Nee

N10.02 Vochtig hooiland

Nee

N11.01 Droog schraalgrasland

Mogelijk na verschralen

N14.03 Haagbeuken- en essenbos

Nee

N15.02 Dennen-, eiken- en beukenbos

Ja (variant)

Prioriteit 3

N12.05 Kruiden- en faunarijke akker

Ja

Prioriteit 4

N16.03 Droog Productiebos

Ja

N16.04 Vochtig Productiebos

Nee

Prioriteit 2

In deze tabel is bij elk natuurtype aangegeven of dit volgens Waardenburg Ecology mogelijk is in het plangebied. Het ontwikkelen van natte natuurtypen bijvoorbeeld is niet mogelijk, aangezien water hier snel wegzakt; dit past bijvoorbeeld onderaan de flanken van de heuvelrug, maar daar ligt het plangebied Rhenen-west niet. In het plangebied is het wel mogelijk om de natuurtypen droog schraalgrasland of droge heide te ontwikkelen nadat verschaling is toegepast. Ook zijn dennen-, eiken- en beukenbos (de rijke variant), droog productiebos en kruiden- en faunarijke akker te ontwikkelen op deze plek.

16

Figuur 3.1

Tabel Natuurdoelstellingen Provincie Utrecht, natuurbeheerplan 2024. In de eerste kolom staat de prioritering die de provincie heeft meegegeven. In de laatste kolom het oordeel van Waardenburg Ecology over de haalbaarheid op deze plek.

Visie Rhenen-West Flexwoningen combineren met natuurontwikkeling

3.4

Stedenbouwkundige potentie

Uit de inventarisatie & analyse die in dit hoofdstuk beknopt is weergegeven, volgen enkele potenties ten aanzien van het het stedenbouwkundig plan: • Door de ligging tegen Rhenen aan blijft er sprake van een compacte kern als tijdelijke woningen hier worden toegevoegd, met name gesitueerd aan de zuid-oostzijde. • Op de zandige bodem is bouwen zonder heien mogelijk. De flexwoningen kunnen waarschijnlijk op een eenvoudige betonnen plaat gefundeerd worden, waardoor de bodem zoveel mogelijk intact gelaten wordt. • De benodigde nutsvoorzieningen liggen aan de zuidzijde van het perceel pal naast het plangebied, waardoor er aan die zijde eenvoudig op kan worden aangesloten. • De bosrijke en rustige omgeving biedt als vanzelf een aangenaam kader voor nieuwe (tijdelijke) bewoners.

3.5

Landschappelijke potentie

Daarnaast zijn er talrijke mogelijkheden om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen en beleefbaar te maken door: • In stand houden van het mozaïek aan open velden met stukjes bos dat, van zuid naar noord, vanaf de Palmerswaard doorloopt tot aan de kern van Rhenen. • Omsloten open ruimte behouden en nieuwe krachtige randen definiëren. • Hoogteverschillen behouden en zichtbaarheid daarvan versterken, met name het droogdal aan de zuid-west zijde van het perceel. • Behoud zichtlijnen over het perceel en doorkijk naar volgende open ruimte van het mozaïek via bestaande opening in de zuidelijke houtwal. • Opnemen tijdelijke woningen in een rand van opgaand groen waardoor deze het landschapsbeeld niet domineren. • Beleving van het landschap versterken door nieuwe paden een aansluiting op omgeving.

17

Lij

ste re

ng

we g

2

4

3

17 0

1 m

eg sw er

m

u Re 38.250 m2

23 0

m

5

Mozaïek landschap

6

Nieuwe Veenendaalseweg

Figuur 3.2 Kwaliteiten en maten van het plangebied. Nummers verwijzen naar de foto’s hiernaast. 18

Visie Rhenen-West Flexwoningen combineren met natuurontwikkeling

1

2

3

4

5

6

19

4.

Integraal Schetsontwerp

Het ontwerpconcept uit hoofdstuk 2 en de inventarisatie & analyse uit hoofdstuk 3 leiden tot een integraal schetsontwerp. In dit hoofdstuk wordt vooral ingegaan op de keuzes die gemaakt zijn voor dit integraal schetsontwerp ten aanzien van de hoofdopbouw, landschappelijke en natuuraspecten. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de tijdelijke stedenbouwkundige ontwikkeling die past binnen dit integraal schetsontwerp.

4.1 •

•

•

•

20

Hoofdkeuzes natuur en landschap Aansluiten op bestaande natuur- en landschapswaarden in omgeving en deze landschappelijke identiteit en waarde beschermen. Natuurontwikkeling passend bij de plek in het systeem: zowel bos in de hoeken als open gebied (schraal grasland) in het middendeel. Behouden van kwalitatief hoogwaardige zichtlijnen en de brede doorkijk mogelijkheid vanaf openbare wegen (Nieuwe Veenendaalseweg en Reumersweg) en omringende woningen. Benutten bijzondere kwaliteiten door

•

•

reliëf behouden en het mozaïek van open terreinen met bosjes en houtwallen in stand houden. Tevens beter beleefbaar maken door toevoegen van een wandelpad. Ook aansluiten op bestaande binnenstedelijke groenstructuren, zoals de groene rand langs Spijnderstoren. Gebruikmaken van de factor tijd om natuurwaarden tot ontwikkeling te laten komen.

4.2

Landschappelijke opbouw

De diagonale zichtlijn over het perceel wordt behouden. Deze is vooral zichtbaar vanaf de Nieuwe Veenendaalseweg naar beneden, maar ook beleefbaar van beneden naar boven, vanaf de Reumersweg. De hoogteverschillen van het droogdal blijven hierdoor zichtbaar. De bijzondere doorkijk naar de zuidelijker gelegen percelen, door de opening in de houtwal heen, blijft bestaan. Het open middengebied wordt geflankeerd door twee nieuwe bosranden. Zo blijft het perceel bijdragen aan het mozaïek van dicht omzoomde open percelen dat in een reeks van zuid naar noord aanwezig is. De beide hoeken van het perceel worden verdicht door hier bos te ontwikkelen. In het zuidelijke bosdeel worden op compacte wijze de flexwoningen

ingepast. In figuur 4.1 is het schetsontwerp getoond in de tijdelijke fase, met flexwoningen. In figuur 4.2 is hetzelfde schetsontwerp te zien, maar dan een stuk verderop in de tijd, wanneer de flexwoningen zijn weggehaald en de natuur tot ontwikkeling is gekomen.