Bijlage 1 Eindrapport Locatie onderzoek flexwoningen

Locatieonderzoek flexwoningen Verkenning en onderzoek naar de haalbaarheid en geschiktheid van locaties ten behoeve van de tijdelijke plaatsing van flexwoningen Gemeente Rhenen

Inhoud 1.

Inleiding ................................................................................................................. 2

2.

Onderzoeksmethode ................................................................................................. 4

3.

Locatieverkenning .................................................................................................... 5

3.1 Opstellen longlist ........................................................................................................ 5 3.2 Selectie van kansrijke locaties ...................................................................................... 5 Focus op gemeentelijk grondeigendom ............................................................................. 5 Mogelijkheden Rhenam Wonen ........................................................................................ 5 Omvang locaties ............................................................................................................ 5 Provinciaal beleid ten aanzien van tijdelijke verstedelijking ................................................. 5 4.

Nader onderzoek kansrijke locaties............................................................................. 7

4.1 Inleiding .................................................................................................................... 7 Locatie Koerheuvel meegenomen in onderzoek als alternatief .............................................. 7 4.2 Doel van het onderzoek ............................................................................................... 8 4.3 Uitgangspunten .......................................................................................................... 8 4.4 Quickscan milieu- en ruimtelijke analyse ........................................................................ 8 Wet- en regelgeving voor toestaan flexwoningen .............................................................. 10 Locatie Nude naast 6 ..................................................................................................... 12 Locatie Rhenen-West..................................................................................................... 14 Locatie Beukenlaan ....................................................................................................... 19 Locatie Kastanjelaan ..................................................................................................... 22 Locatie Achterbergsestraatweg .......................................................................................

26 Locatie Koerheuvel........................................................................................................ 30 Locatie Prattenburg ....................................................................................................... 33 4.5 Quickscan ruimtelijke inpasbaarheid en geschiktheid ...................................................... 38 Locatie Rhenen-West..................................................................................................... 38 Locatie Beukenlaan ....................................................................................................... 39 Locatie Kastanjelaan ..................................................................................................... 40 Locatie Achterbergsestraatweg ....................................................................................... 41 Locatie Koerheuvel........................................................................................................ 42 Locatie Prattenburg ....................................................................................................... 43 5 Synthese ........................................................................................................................ 44 Bijlage 1 Collegevoorstel Nader onderzoek naar locaties voor flexwoningen – 1066999 ...............

46 Bijlage 2 Collegevoorstel Nader onderzoek naar locaties voor flexwoningen – 1148836 ............... 47 Bijlage 3 Achtergrondinformatie quickscan milieu en ruimtelijke analyse ................................... 48 Bijlage 4 Concept Visie Rhenen-West .................................................................................... 49 Bijlage 5 Akoestisch onderzoek Achterbergsestraatweg en Kastanjelaan .................................... 50 Bijlage 6 Concluderende tabel Quickscan milieu- en ruimtelijke analyse .................................... 51 Bijlage 7 Verkenning ondergrondse infra per locatie................................................................ 52

1

1. Inleiding Aanleiding In juni 2022 heeft het college van B&W haar coalitieakkoord gepresenteerd, waarin ze haar ambitie heeft uitgesproken voor het realiseren van flexwoningen in de gemeente Rhenen, als aanvulling op de inspanningen en plannen voor de reguliere betaalbare woningbouw. Vervolgens is eind 2022 besloten om een opgaveteam in te richten die middels een gebundelde aanpak, de ‘Versnelde Woonopgave’, met versnelde maatregelen zou komen voor betaalbare woningbouw en opvang. Het onderzoek naar het realiseren van flexwoningen werd opgenomen in de Versnelde Woonopgave en werd een van de pijlers voor de Versnelde Woonopgave. Op 7 maart 2023 heeft de gemeenteraad geamendeerd ingestemd met een voorbereidingskrediet voor de Versnelde Woonopgave. Hiermee werd het onderzoek naar flexwoningen ook ondersteund door de gemeenteraad. Kaderstelling Bij de kaderstelling van de Versnelde Woonopgave en de besluitvorming in de gemeenteraad zijn ook de kaders geformuleerd voor het locatieonderzoek voor flexwoningen.

De kaderstelling die door de raad op 7 maart is meegegeven betreft: Een mix aan bewoners te realiseren waarbij we de kaders vaststellen bij de herziening van de Woonvisie; De voorrangsregeling toe te passen en dit ook als vereiste neer te leggen bij de samenwerkingspartners; Bij het verdelen van de flexwoningen urgentie te geven aan starters op de woningmarkt, urgentiezorg/crisisopvang Rhenense inwoners, spoedzoekers, Oekraïners, statushouders en andere bijzondere doelgroepen (bijv. beschermd of begeleid wonen). Wanneer het noodzakelijk is om asielzoekers op te vangen, hiervoor niet de flexwoningen te gebruiken, maar een geschikte oplossing te vinden binnen de permanente woningbouw of andere oplossingen; Het onderzoek naar locaties voor Flexwoningen te beperken tot die locaties waarvoor geen realistische verwachting is dat er op korte termijn (binnen 5 jaar) permanent kan worden gebouwd; De flexwoningen over maximaal 3-5 locaties worden verdeeld; Bij de bouw van deze flexwoningen rekening te houden met de esthetische inpasbaarheid op betreffende locaties; De gemeente mag niet optreden als projectontwikkelaar. Wanneer er geen partijen willen investeren in deze flexwoningen, komt de portefeuillehouder terug naar de raad. Onderzoek locatie Binnenweg vooruitlopend op breed locatieonderzoek Er liep al onderzoek voor verplaatsing tijdelijke woningen Prattenburg.

Hieruit volgde het voornemen om de woningen naar locatie Binnenweg. En hiervoor werd ontheffing aangevraagd bij Provincie Utrecht. Vervolgens bleek dat verplaatsing niet nodig was, de woningen konden langer op de huidige locatie blijven. Hierop is besloten om de locatie in te zetten voor flexwoningen en (deels) de opvang van Oekraiense ontheemden. Vanwege dit besluit en de verleende ontheffingsmogelijkheid werd het onderzoek naar de locatie Binnenweg vooruitlopend op het brede locatieonderzoek voorgezet. Voor de onderbouwing van de keuze voor het tijdelijk realiseren van flexwoningen op locatie Binnenweg, de onderbouwing van de ruimtelijke aanvaardbaarheid en de inpassing van de woningen wordt verwezen naar: Collegebesluit Nieuwe locatie en bepalen doelgroep van huidige flexwoningen Prattenburg – 1 november 2022 Verleende ontheffing interim verordening Provincie Utrecht ten behoeve van tijdelijke flexwoningen te Rhenen – 20 december 2022 Rhenen Collegebesluit Realiseren van 20 flexwoningen op een locatie aan de Binnenweg - 14 maart 2023 Raadsbesluit Krediet ten behoeve van de inkoop van 20 flexwoningen – 6 februari 2024

2

-

Geamendeerd Raadsbesluit Vaststellen Binnenweg – 9 juli 2024 Omgevingsvergunning (in voorbereiding)

stedenbouwkundig

kader

voor

flexwoningen

3

2. Onderzoeksmethode Het locatieonderzoek voor de realisatie van flexwoningen binnen de gemeente Rhenen wordt gefaseerd uitgewerkt. Het proces volgt bij voorkeur de volgende stappen. Ten eerste is er een brede verkenning uitgevoerd om tot een selectie aan kansrijke locaties te komen. Vervolgens is het haalbaarheidsonderzoek opgedeeld in twee fases. Met behulp van een haalbaarheidsonderzoek op hoofdlijnen kan met beperkte middelen worden bepaald welke locaties met redelijke zekerheid in te zetten zijn voor het realiseren van flexwoningen. Zo biedt het voldoende inzicht en zekerheid voor het college en de raad om te bepalen welke locaties de voorkeur hebben om tijdelijk in te zetten voor flexwoningen. Na deze besluitvorming kan het uitgebreide haalbaarheidsonderzoek worden uitgevoerd. Dit onderzoek heeft als doel om een concreet plan, woningprogramma en investeringsoptie(s) uit te werken, om dit vervolgens in een concreet projectvoorstel ter instemming aan de raad voor te kunnen leggen. De openbare besluitvorming voor het bepalen van de voorkeurslocaties is ook het startschot voor het participatieproces per locatie. Na de openbare besluitvorming kan het uitgebreide haalbaarheidsonderzoek worden uitgevoerd, waarmee een concreet en specifiek projectvoorstel kan worden voor instemming kan worden voorgelegd.

Indien er ingestemd wordt met het projectvoorstel kan de verdere planuitwerking en realisatie worden uitgevoerd. Fase 1: Initiële verkenning en locatie-identificatie 1. Vaststellen van randvoorwaarden en eisen (harde & zachte eisen) 2. Opstellen longlist van mogelijke locaties 3. Vaststellen shortlist van kansrijke locaties voor nader onderzoek [collegebesluit kansrijke locaties] Fase 2: Nader onderzoek kansrijke locaties 1. Quickscan milieu- en ruimtelijke analyse 2. Analyse ruimtelijke aanvaardbaarheid en geschiktheid 3. Integrale afweging kansrijke locaties 4. Selectie voorkeurslocaties voor uitgebreide haalbaarheidsonderzoek [raadsbesluit voorkeurslocaties] Fase 3: Uitgebreid haalbaarheidsonderzoek voorkeurslocatie(s) 1. Stedenbouwkundige analyse 2. Uitgebreide milieu-, technische en ruimtelijke analyse 3. Nader onderzoek investeringsmogelijkheden 4. Participatie 5. Uitwerking van concrete projectvoorstellen [raadsbesluit projectvoorstel] Fase 4: Planuitwerking en realisatie 1. Uitwerken van het definitieve ruimtelijke plan 2. Vergunningprocedures en participatie 3. Technische uitwerking (en eventueel inkoopproces) 4. Realisatie en monitoring

4

3. Locatieverkenning Vanaf januari 2022 is gestart met de brede verkenning. Daarnaast zijn eerdere verkenningen uitgevoerd in het kader van het verplaatsen van de tijdelijke woningen op Landgoed Prattenburg, aan de Veenendaalsestraatweg, welke ook zijn meegenomen in de brede verkenning. Bij de zoektocht naar mogelijke locaties zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • In potentie voor minimaal 10 jaar beschikbaar, maar bij voorkeur 15+ jaar • Geen permanente woningbouw binnen 5 jaar mogelijk • Geen belemmeringen voor functie wonen (voor zover bekend zonder nader onderzoek) • Bij voorkeur braakliggend of huidige functie van ondergeschikt belang, te verplaatsen of tijdelijk weg te nemen. 3.1 Opstellen longlist Onderzoek vond plaats door middel van deskresearch, intern advies, inzet van de rentmeester, gesprekken met perceeleigenaren/projectontwikkelaars, en onderzoek naar mogelijke grondverwerving. Daarnaast hebben we actief verzocht aan burgers om mee te denken naar mogelijke locaties. Bij alle bewonersbijeenkomsten, waaronder 4 algemene bijeenkomsten voor de Versnelde Woonopgave in de periode april/mei 2023 en een online enquête via Rhenen Spreekt, is aan burgers gevraagd om suggesties te geven. Alle suggesties (tot nu toe) vanuit burgers zijn meegenomen in de verkenning. Er zijn 120 suggesties gedaan.

Op basis van deze brede verkenning is een longlist opgesteld met 86 locaties. 3.2 Selectie van kansrijke locaties Focus op gemeentelijk grondeigendom Uit het onderzoek naar de financiële haalbaarheid kwam al snel naar voren dat het investeren in flexwoningen in combinatie met sociale huurbaten en een zekerheid op exploitatie van 15 jaar een grote uitdaging vormt. Het opnemen van kosten voor het gebruik van de grond is daarom bijna nooit haalbaar. Bij het selecteren van kansrijke locaties kwam daarmee de focus liggen op percelen in gemeentelijk eigendom. Mogelijkheden Rhenam Wonen Naast gemeentelijk eigendom zijn ook de mogelijkheden op grond van Rhenam meegenomen. Uit de verkenning met Rhenam kwam naar voren dat er op korte termijn geen kansen zijn voor flexwoningen op bestaande percelen van Rhenam. Al het grondeigendom van Rhenam is in gebruik voor wonen. Er zijn een aantal locaties waar woningen zeer diepe achtertuinen hebben. Deze locaties zijn mogelijk kansrijk voor verdichting in de toekomst. Dit vraagt echter een jarenlange voorbereiding. Bovendien gaat de voorkeur bij verdichting in eerste instantie uit naar een permanente ontwikkeling. Dergelijke percelen van Rhenam bieden mogelijk wel kansen bij een eventuele herplaatsing van flexwoningen.

Omvang locaties Uit het onderzoek naar de financiële haalbaarheid bleek ook al snel dat relatief kleine woningaantallen op één locatie ook een te negatief effect op de exploitatiebegroting hebben. De plankosten en de kosten voor bouw- en woonrijpmaken zijn relatief zeer hoog ten opzichte van de baten bij kleinere woningaantallen. Daarnaast is het positieve effect op de doelstelling, het versneld verminderen van de woningschaarste (sociale huur & opvang), navenant ook beperkter. Provinciaal beleid ten aanzien van tijdelijke verstedelijking De provincie heeft in haar Omgevingsverordening bepaald dat verstedelijking buiten de stedelijke contouren in principe niet is toegestaan. De provincie maakt hierbij geen onderscheid tussen permanente en tijdelijke verstedelijking. In de Kernrandzone (een zone rondom de stedelijke contouren) is kleinschalige verstedelijking onder voorwaarden wel toegestaan. Daarentegen heeft de

5

provincie ook de regiodeal flexwoningen ondertekend en daarin benadrukt inspanning te verrichten om de realisatie van flexwoningen in de provincie te ondersteunen en stimuleren. In juli 2024 heeft de Provincie de wijziging van de Omgevingsverordening vastgesteld en daarin nieuwe instructieregels opgenomen die, onder voorwaarden, de realisatie van flexwoningen buiten de stedelijke contouren mogelijk maken. In het volgende hoofdstuk wordt nader ingegaan op deze mogelijkheden en voorwaarden. Het voortschrijdende inzicht zoals hierboven beschreven zorgden voor een aanvullend selectiekader voor kansrijke locaties voor flexwoningen om nader te onderzoeken, namelijk: • Locaties (voornamelijk) in gemeentelijk eigendom • Locaties van enige omvang (circa +1000m2) • Locaties binnen de stedelijke contour • Locaties buiten de stedelijke contour, maar zoveel mogelijk aansluitend bij de Provincie Omgevingsverordening of bij de belangen & doelstellingen die ten grondslag liggen aan deze verordening. Het hanteren van dit selectiekader resulteerde in een shortlist van 5-10 locaties (variërend, afhankelijk van hoe strikt het bovenstaande selectiekader wordt gehanteerd). Op basis van de shortlist is advies uitgebracht aan het college welke locaties voldoende kansrijk geacht werden om nader te onderzoeken op haalbaarheid.

Voor de selectie van de locaties voor nader onderzoek zijn 2 collegebesluiten genomen op 14 maart 2023 en 25 oktober 2023 (zie bijlage 1 & 2)

6

4. Nader onderzoek kansrijke locaties 4.1 Inleiding Met verschillende collegebesluiten is uiteindelijk voor 7 locaties opdracht gegeven voor het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek. Dat zijn de volgende locaties: Locatie Nude naast 6 Locatie Rhenen-West Locatie Beukenlaan Locatie Kastanjelaan Locatie Achterbergsestraatweg Locatie Prattenburg Locatie Koerheuvel

Afbeelding 1. Overzichtskaart onderzochte locaties Locatie Koerheuvel meegenomen in onderzoek als alternatief Het college heeft besloten om de locatie Koerheuvel mee te nemen in dit haalbaarheidsonderzoek, ondanks deze locatie binnen 5 jaar te ontwikkelen is voor permanente (woningbouw)ontwikkeling. Deze locatie voldoet daarmee niet aan een van de belangrijkste punten uit het kader van gemeenteraad en college. Door de haalbaarheid van deze locatie, binnen de stedelijke contouren, te laten onderzoeken kan het college een alternatief aan de gemeenteraad presenteren in het geval de andere locaties op bezwaren stuiten vanuit de gemeenteraad en/of de gemeenteraad de ontwikkeling van locatie Koerheuvel binnen 5 jaar niet haalbaar of wenselijk acht.

7

Tabel 1: Overzicht kenmerken onderzochte locaties Locatie GrondGrootte Aantal eigendom perceel woningen Nude naast 6

Gemeente

ca 14.625m2

n.v.t.

Rhenen-West

Gemeente

ca. 38.200m2

ca. 85

Beukenlaan Kastanjelaan

Gemeente Gemeente

ca. 6.600m2 ca. 7.500m2

ca. 15 ca. 17

Achterbergsestraatweg Koerheuvel Prattenburg

Gemeente

ca. 3.000m2

ca. 24

Gemeente Privaat

ca. 7.500m2 ca. 2.700m2 (enkel bouwvlak)

ca. 45 ca. 40

Huidig gebruik functie Agrarisch, akker Agrarisch, akker Groen Recreatief, Groen Groen

en

Groen Braakliggend, opvang Oekraiense ontheemden Horeca

Binnenof buitenstedelijk Buitenstedelijk Buitenstedelijk Binnenstedelijk Binnenstedelijk Binnenstedelijk Binnenstedelijk Buitenstededelijk

4.2 Doel van het onderzoek Deze onderzoeksfase heeft als doel om de haalbaarheid (belemmeringen en aandachtspunten) en de ruimtelijke aanvaardbaarheid voor het tijdelijk toestaan en realiseren van flexwoningen op de kansrijke locaties beter te kunnen inschatten. Met de uitkomsten van dit onderzoeken kunnen we een onderbouwd advies voor de selectie van voorkeurslocaties geven, zodat er een politieke besluit genomen kan worden voor welke locaties een uitgebreid haalbaarheidsonderzoek dient te worden uitgevoerd. 4.3 Uitgangspunten In deze onderzoeksfase is er nog geen ontwerp van de woningen. Dat betekent dat er nog geen bouwvlak is bepaald en dat ook de hoogtes van de woningen nog niet definitief zijn bepaald. Voor het onderzoek is daarom van de volgende uitgangspunten uitgegaan: De woningen zijn verplaatsbaar De woningen zijn gebouwd conform Bouwbesluit nieuwbouw, maar Bouwbesluit Tijdelijk moet bij voorkeur ook mogelijk zijn. De woningen worden compact gebouwd (gestapeld en/of geschakeld). Twee bouwlagen, indien de locatie daar aanleiding toe geeft kan ook hoger of lager gehanteerd worden. Een parkeernorm van 1,0 De parkeervoorziening wordt gerealiseerd binnen het perceel dan wel binnen de projectgrens De woningen zijn hoofdzakelijk bedoeld voor één- of tweepersoonshuishoudens of voor kleine gezinnen.

Afhankelijk van de locatie dient er rekening gehouden te worden met een oppervlakte van circa 105 m² tot 170 m² per flexwoning De flexwoningen hebben een fundering op staal Volwassen bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden 4.4 Quickscan milieu- en ruimtelijke analyse Er is een QuickScan uitgevoerd naar de volgende omgevingsaspecten: Geluid Op basis van artikel 5.78s Besluit Kwaliteit Leefomgeving moet worden beoordeeld of het geluidniveau “aanvaardbaar” is. Als dat het geval is, dan is er voor geluid sprake van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Als een bouwwerk voor langer dan 10 jaar wordt

8

toegelaten, moet het voldoen aan de eisen voor geluidwering voor permanente bebouwing. In deze QuickScan wordt verkend of de locaties gelegen zijn in vastgelegde geluidzones van bedrijventerrein en/of effect van wegverkeerslawaai of spoorweglawaai verwacht wordt. De kaarten van het RIVM worden hiervoor gebruikt. Zie hiervoor de kaart Geluid in Nederland, RIVM 20201. . Op basis van artikel 17.5. van de omgevingsregeling, is geluidonderzoek nodig voor te realiseren woningen (langer dan 10 jaar): • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken, waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/u of minder geldt: 100 m; • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken, waarvoor een onbekende maximumsnelheid of een maximumsnelheid van meer dan 30 km/u geldt: 200 m. Externe veiligheid Er wordt verkend of de locaties mogelijk in de directe nabijheid liggen van hoogspanningsleidingen, inrichtingen, (spoor-/water)wegen of buisleidingen, waarover of waarin vervoer of opslag van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Indien dit het geval is, dient nader beschouwd te worden of er knelpunten ontstaan en of er aan de wettelijke normen wordt voldaan. De bron van deze informatie is de Atlas Leefomgeving. De bron is geraadpleegd in september 20242.

Cultuurhistorie en archeologie Er wordt verkend of de locaties gelegen zijn binnen een bestemming met een archeologische waarde en of er monumenten in of rondom de locaties aanwezig zijn. De bronnen voor deze verkenning zijn de gemeentelijke kaarten. Deze kaarten zijn door de gemeente Rhenen aangeleverd. Ecologie en stikstof Er wordt verkend of de locaties gelegen zijn binnen of in directe nabijheid van Natura 2000-gebieden, de NNN en eventueel de Groene Contour. Ook wordt er voor de locatie die het dichtstbij een Natura 2000-gebied ligt een Aerius-berekening uitgevoerd om worst-case te beoordelen of er mogelijk stikstofdepositie plaatsvindt bij het ontwikkelen van een van de locaties. Het gaat hierbij om locatie 3, de Kastanjelaan, die worst case met het aantal mogelijke flexwoningen van Prattenbrug wordt berekend. Dit zijn er 40. Ook wordt Rhenen West worst-case berekend met 85 flexwoningen. Indien deze beide locaties uitkomen op een stikstofdepositie van 0, dan komen de overige locaties ook op 0 uit. Dit komt door de (grotere) afstand tussen de stikstofgevoelige gebieden en de flexwoningaantallen. Bronnen van dit aspect zijn de Atlas Leefomgeving3 en AERIUS. Bodemkwaliteit en ondergrond Er wordt verkend of de locaties in het kader van de bodemkwaliteit risicovol zijn en of speciale gronden bekend zijn.

Bronnen die hierbij worden gebruikt zijn de gemeentelijke bodemkaart en het bodemloket4. Water en klimaat Er wordt verkend of de locaties gelegen zijn binnen overloopgebieden en wat het overstromingsrisico van de locaties is. Er wordt ook gekeken naar waterdiepte bij extreme regenval. Deze informatie komt uit de klimaateffectatlas5. Als een locatie een relatief hoge waterdiepte bij extreme regenval heeft, dan is er bij de ontwikkeling van het terrein extra aandacht nodig voor waterberging van hemelwater. Daarover is afstemming nodig met het waterschap. Dit levert geen harde belemmering voor de locatie in dit onderzoek, maar wordt als aandachtspunt meegenomen in de uitwerking en ontwikkeling van de locatie. 1

https://www.atlasleefomgeving.nl/kaarten?config=3ef897de-127f-471a-959b-93b7597de188&gm-x=150000&gm-y=455000&gm-

z=3&gm-b=1544180834512,true,1;1544715737496,true,0.8;&activateOnStart=info&deactivateOnStart=layercollection 2 https://www.atlasleefomgeving.nl/thema/veilige-omgeving/externe-veiligheid 3 https://www.atlasleefomgeving.nl/thema/groen-en-water/natuur 4 https://www.bodemloket.nl/ 5 https://www.klimaateffectatlas.nl/nl/waterdiepte-bij-kortdurende-hevige-neerslag en

https://www.atlasleefomgeving.nl/maximale-waterdiepte-bij-overstroming

9

Milieuzonering Er wordt verkend of in de omgeving van de locaties bedrijvigheid aanwezig is waarvoor richtafstanden gelden. Verkend moet worden of de locaties buiten (de invloedssfeer van) deze bedrijvigheid valt. Ook wordt bekeken of het initiatief geen belemmering vormt voor nabijgelegen functies. Luchtkwaliteit Wat betreft luchtkwaliteit spelen met deze aantallen en typen woningen geen problemen, waardoor dit geen beoordelingscriterium is. De NIBM-tool is ingevuld6 en de bijdrage van het extra verkeer is niet in betekenende mate. Er is geennader onderzoek nodig. Wet- en regelgeving voor toestaan flexwoningen Daarnaast worden de planologische mogelijkheden voor het realiseren van flexwoningen op de locaties beschouwd. Wettelijk kader gemeente Op basis van het tijdelijk omgevingsplan van de gemeente zijn de flexwoningen niet toegestaan. Dit kan wel worden toegestaan door een wijziging van het omgevingsplan, of door een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa). Als de flexwoningen niet passen in het gemeentelijke omgevingsplan, dan kan er op basis van de Omgevingswet worden afgeweken van het omgevingsplan met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa). In de omgevingsvergunning wordt een maximale termijn vastgesteld van 15 jaar (artikel 5.36 lid 1 Omgevingswet/artikel 10.23 Omgevingsbesluit).

Ook wordt in de vergunning opgenomen dat na afloop van de termijn het terrein weer in de bestaande toestand wordt hersteld. Dit hoeft niet als het gebouw als een ‘permanent bouwwerk’ wordt vergund, in plaats van als een ‘tijdelijk bouwwerk’. Wettelijk kader Rijk: Besluit bouwwerken leefomgeving7 Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) schrijft voor dat een tijdelijk bouwwerk (met een instandhoudingstermijn van ten hoogste 15 jaar op dezelfde locatie, gelijk aan het Omgevingsbesluit) mag voldoen aan de eisen voor ‘bestaande bouw’ in plaats van aan de hogere eisen voor ‘nieuwbouw’. Bouwwerken met een levensduur van meer dan vijftien jaar moeten voldoen aan de eisen voor nieuwbouw. Een tijdelijk bouwwerk dat langer dan vijftien jaar blijft staan is op grond van het Bbl namelijk een permanent bouwwerk. Wettelijk kader Provincie Sinds 1 september 2024 is de meest recente versie van de Omgevingsverordening provincie Utrecht in werking. Hier worden kort de paragrafen en artikelen benoemd uit de Omgevingsverordening die betrekking hebben op flexwonen.

Voor de teksten zelf wordt verwezen naar de Omgevingsverordening provincie Utrecht, zoals deze te vinden is op https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/ Op basis van de verordening zijn er de volgende mogelijkheden voor realisatie van flexwoningen: • Op basis van de verordening kan woningbouw plaats vinden binnen bestaand ‘Stedelijk gebied’, mits passend in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken en het niet leidt tot extra bodemdaling (art. 9.17). • Als de locatie niet valt onder bestaand ‘Stedelijk gebied’ op basis van de verordening, dan valt het in het ‘Landelijk gebied’. In het ‘Landelijk gebied’ geldt een verstedelijkingsverbod (artikel 9.3), behalve voor bepaalde uitzonderingen. De flexwoningen vallen onder een uitzondering. De flexwoningen zijn onder voorwaarden toegestaan in het gebied ‘Uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’ (artikel 9.14a Instructieregel tijdelijke locaties voor flexwoningen).

6 De NIBM-tool is worst case ingevuld voor 85 woningen, met een verkeersgeneratie van 8 verkeersbewegingen per woning. 7 https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/versnellen-tijdelijke-huisvesting/toolbox/fase-1.-initiatief

10

•

Als de locatie valt onder ‘Landelijk gebied’ en niet in het gebied ‘Uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’, dan is de regeling van flexwonen (artikel 9.14a) hier niet toepasbaar. Wanneer een locatie niet binnen ‘Uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’ of aan een van de andere voorwaarden uit artikel 9.14a kan voldoen, dan bevat artikel 1.6 een algemene ontheffing. De voorwaarden voor deze ontheffing staan in artikel 9.16a. De enige mogelijkheid voor locaties die vallen onder ‘Landelijk gebied’ en niet in het gebied ‘Uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’ is dat woningen worden gerealiseerd op basis van: o een afwijking van de omgevingsverordening (artikel 1.6 j.o. 9.16a). o Voor de locaties die vallen in de kernrandzone geldt dat kleinschalig woningbouw (ca 2 tot 5 woningen) in de kernrandzone (art 9.10) kan plaatsvinden:

Toetsing provinciale regels Binnen de provinciale verordening van de provincie Utrecht komen een aantal regels voor die van belang zijn voor flexwoningen of de daarvoor geselecteerde locaties. Het is van belang of een locatie binnen bestaand stedelijk gebied ligt, of indien dat niet het geval is, in het ‘Landelijk gebied’ binnen het gebied ‘Uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’. De locaties Beukenlaan, Kastanjelaan, Achterbergsestraatweg en Koerheuvel liggen allen binnen het stedelijk gebied. Flexwoningen kunnen daardoor worden gerealiseerd, mits passend in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken en het niet leidt tot extra bodemdaling (art. 9.17). Rhenen West bevindt zich buiten het ‘stedelijk gebied’, maar in ‘Landelijk gebied’, maar sluit wel op het stedelijk gebied aan en ligt in de Kernrandzone. Het gebied ligt niet in het gebied ‘Uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’. Er kan daardoor geen gebruik worden gemaakt van de regeling van flexwonen (artikel 9.14a). Voor deze locatie zou op basis van artikel 1.6 icm art. 9.16a van de provinciale verordening ontheffing aangevraagd dienen te worden bij de provincie. De locatie ligt wel in de groene contour, waardoor er voorwaarden gesteld worden door de provincie, waaronder compensatie van oppervlak.

Prattenburg ligt buiten het stedelijk gebied, het ligt in het ‘Landelijk gebied’. Het sluit niet op het stedelijk gebied aan en ligt voor slechts een deel in de Kernrandzone. Het gebied ligt niet in het gebied ‘Uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’. Er kan daardoor geen gebruik worden gemaakt van de regeling van flexwonen (artikel 9.14a). Voor deze locatie zou op basis van artikel 1.6 icm art. 9.16a van de provinciale verordening ontheffing aangevraagd dienen te worden bij de provincie. De locatie ligt wel in NNN, waardoor er voorwaarden gesteld worden door de provincie, waaronder compensatie van oppervlak. Van alle locaties valt alleen de locatie Prattenburg niet binnen het stedelijk gebied én sluit deze ook niet aan op bestaand stedelijk gebied. Hierdoor kan niet worden voldaan aan de beoordelingsregel in artikel 9.16a van de provinciale omgevingsverordening, waarin de eis wordt gesteld dat de flexwoningbouw plaatsvindt in aansluiting op het Stedelijk gebied, of als dat niet mogelijk is, nabij het Stedelijk gebied.

Voor het overige gelden ook andere gebiedsaanduidingen op basis van de provinciale verordening, voor één of meer locaties: NNN Groene contour, Grondwaterbeschermingsgebied De ligging binnen de Groene Contour betekent dat geen nieuwe activiteiten of wijziging van bestaande activiteiten mogelijk zijn die tot gevolg hebben dat de mogelijkheid om nieuwe natuur te realiseren op die gronden worden beperkt en deze gronden daarmee niet meer of in mindere mate kunnen bijdragen aan uitbreiding en versterking van het natuurnetwerk Nederland, tenzij sprake is van nieuwe activiteiten en wijziging van bestaande activiteiten in verband met groot openbaar belang. Er gelden dan voorwaarden, waaronder compensatie van oppervlakte. De ligging binnen het NatuurNetwerk Nederland (NNN) betekent dat geen nieuwe activiteiten of wijziging van bestaande activiteiten mogelijk zijn, die nadelige gevolgen kunnen hebben voor de

11

wezenlijke kenmerken en waarden van het natuurnetwerk Nederland, Hiervan kan worden afgeweken om nieuwe activiteiten mogelijk te maken als sprake is van een groot openbaar belang, waarbij er geen reële alternatieven zijn die het natuurnetwerk Nederland niet of minder aantasten; een plan waarop de meerwaardebenadering wordt toegepast; en er wordt gecompenseerd. De ligging binnen het grondwaterbeschermingsgebied geeft bepaalde beperkingen. Er mogen geen activiteiten worden toegelaten die een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie. Zo geldt bijvoorbeeld de Leidraad Afkoppelen en infiltreren afstromend hemelwater provincie Utrecht. Locatie Nude naast 6 De locatie is gelegen in het oostelijk deel van de gemeente, aan de De Nude/N225 richting Wageningen. Het is een agrarisch perceel in eigendom van gemeente Rhenen en werd voor jaarlijks verpacht. Het perceel heeft geen eigen inrit op de N225. In de berm voor het perceel staat een rij bomen. Deze locatie bevindt zich in het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Rhenen via het consolidatieplan Buitengebied Rhenen. De bestemming is agrarisch met een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Er geldt een gebiedsaanduiding 'hoge verwachtingswaarde'. In de Omgevingsvisie: Visie op Rhenen 2035 valt de locatie in het deelgebied Binnenveld.

In de provinciale omgevingsverordening ligt de locatie in het Landelijk Gebied. Verder ligt de locatie in het gebied ‘Uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’. Belemmering door spuitzone Voor deze locatie is ten eerste onderzoek gedaan naar de belemmeringen voor het toestaan van nieuwe woningen die zouden kunnen optreden als gevolg van de naastgelegen boomkwekerijen. Dit werd beschouwd als het grootste knelpunt voor de haalbaarheid. Hieruit bleek dat de noodzakelijke spuitzone ten opzichte van naastgelegen boomkwekerijen inderdaad een belemmering vormt voor de realisatie van tijdelijke woningen op dit perceel. Door de nabijheid van bestaande boomkwekerijen aan de oost-, west- en zuidzijde worden aanvullende maatregelen om de negatieve effecten van gewasbeschermingsmiddelen voor de nieuwe bewoners te mitigeren onrealistisch geacht. Verder onderzoek is daarom gestaakt en het perceel is opnieuw voor 2024 in de pacht uitgegeven.

Afbeelding 2. Ligging locatie Nude naast 6.

12

Afbeelding 3. Aanzicht locatie Nude naast 6 richting het zuiden.

13

Locatie Rhenen-West De locatie bevindt zich ten westen van de kern Rhenen, op korte afstand van bestaande woningen. De locatie is begrensd door bomenrijen met daarachter de Nieuwe Veenendaalseweg, de Reumersweg en de Lijsterenghweg. Het perceel is in gebruik als akker met aan de zijkanten bomenrijen. Direct naast de locatie wordt de locatie ook door volkstuinen begrensd. Deze locatie bevindt zich in het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Rhenen via het consolidatieplan Buitengebied Rhenen. De bestemming is agrarisch met een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Er geldt een gebiedsaanduiding 'hoge verwachtingswaarde' en 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 1'. Het paraplubestemmingsplan parkeren is van toepassing. In de Omgevingsvisie: Visie op Rhenen 2035 valt de locatie in het deelgebied Randzone Rhenen. Zie de omgevingsvisie voor de doelen van het deelgebied.

Afbeelding 4. Ligging locatie Rhenen West

14

Afbeelding 5. Aanzicht locatie Rhenen West richting oosten Milieu- en ruimtelijke analyse Thema Geluid

Externe veiligheid

Toelichting De locatie is niet gelegen binnen een geluidproductieplafond van een industrieterrein. Wel worden voor wegverkeerslawaai negatieve effecten verwacht vanwege de oostelijk gelegen Nieuwe Veenendaalseweg. Op basis van de in bijlage 3 opgenomen geluidskaart is de geluidbelasting in het uiterst oostelijk deel van de locatie (tamelijk) slecht. Dit houdt een geluidsbelasting van 61-65 dB in. In het overige en overgrote deel is de situatie goed en zeer goed. Gelet op de voorgenomen plaatsing in de zuidelijke hoek is de verwachting dat wat betreft geluid zich geen problemen voordoen. Wanneer de woningen binnen 100 m vanaf de Reumersweg of binnen 200 meter van de Nieuwe Veenendaalseweg worden gerealiseerd, dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd o.b.v. art. 17.5 Omgevingsregeling. Ten noorden van de locatie ligt een gasontvangststation met bijbehorende brandaandachtsgebieden en PR10-8-contouren. Echter, de locatie is op voldoende afstand van deze contouren afgelegen. De afstand is ten minste 150 meter tot het brandaandachtsgebied. De gemeente moet in het omgevingsplan binnen deze aandachtsgebieden rekening houden met het groepsrisico. Hierbij gaat het om de kans per jaar dat tien of meer personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een aandachtsgebied. Dit staat in het eerste lid van artikel 5.15 van het Bkl.

De voorgenomen plaatsing van de flexwoningen in de zuidelijke hoek ligt ruim buiten het aandachtsgebied, waardoor geen berekening of verantwoording groepsrisico nodig is. 15

Archeologie cultuurhistorie

en

Ecologie en stikstof

Bodemkwaliteit en ondergrond

Water en klimaat

Milieuzonering

BKL en provinciale verordening

Volgens de verstoringskaart is er geen sprake van verstoring. Aan de noordwestzijde is volgens de militaire relictenkaart wel sprake van een artilleriestelling uit de Tweede Wereldoorlog. De Archeologische beleidsadvieskaart schrijft voor dat archeologisch onderzoek verplicht is bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm -mv. Dat betekent dat hier voor flexwoningen, als er ingrepen in de bodem plaats vinden, archeologisch onderzoek nodig is. Soortenbescherming: Er is een quickscan natuursoortenbescherming (en waarschijnlijk vervolgonderzoek) nodig voordat de locatie ontwikkeld kan worden. Gebiedsbescherming: De locatie grenst aan NNN-gebied, maar is niet gelegen in NNN. Het is ook geen Natura 2000-gebied (zie bijlage 3). De locatie bevindt zich wel binnen de Groene Contour van de Omgevingsverordening provincie Utrecht. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft het gebied Rijntakken en ligt op circa 850 meter ten zuidwesten van de locatie. Er is een proefberekening uitgevoerd om meer inzicht te verschaffen in het risico op stikstofdepositie op N2000-gebieden, als gevolg van de (bouw van de) flexwoningen. De AERIUS-berekening is worst-case uitgevoerd met een aantal flexwoningen van 85. Uit de berekening komt naar voren dat er geen stikstofdepositie optreedt. Holtpodzolgronden, gevormd in grof zand met grind beginnend binnen 40 cm-mv.

Op het bodemloket is over de locatie verder geen informatie te vinden. Een bodemonderzoek is hoe dan ook nodig voor het kunnen realiseren van een woonfunctie. Er zijn geen overstromingsrisico’s voor deze locatie8. De locatie heeft een relatief hoge waterdiepte bij extreme regenval 9 (zie bijlage 3). De locatie lijkt kwetsbaar. Echter, gezien de hoge ligging van het gebied lijken zich hier geen problemen voor te doen. Dit vormt een aandachtspunt bij de uitwerking en ontwikkeling van de locatie. Ten oosten van de volkstuinen Ligt een waterwingebied van Vitens (Reumersweg 18). De locatie valt binnen het grondwaterbeschermingsgebied rondom deze waterwinning. De ligging binnen het grondwaterbeschermingsgebied geeft bepaalde beperkingen. Er mogen geen activiteiten worden toegelaten die een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie. Woningen zijn toegestaan, maar er gelden wel regels om vervuiling van grondwater te voorkomen. Zo geldt bijvoorbeeld de Leidraad Afkoppelen en infiltreren afstromend hemelwater provincie Utrecht Er zijn geen omliggende bedrijven die hinder zouden kunnen veroorzaken of die door realisatie van flexwoningen beperkt worden in hun rechten of bedrijfsvoering.

BKL 2.31 5e lid defensie radarverstoringsgebied windturbines 2.36a 4e lid hyperscale datacenters 2.41 5e lid defensie radarverstoringsgebied windturbines Dit levert geen problemen op voor de realisatie van flexwoningen.

8 bron: https://www.atlasleefomgeving.nl/kaarten - kaart ‘Maximale waterdiepte bij een dijkdoorbraak’ 9 https://www.klimaateffectatlas.nl/nl/waterdiepte-bij-kortdurende-hevige-neerslag

16

Provinciale verordening Belangrijkste en meest gebiedsspecifiek: • Groene contour • Grondwaterbeschermingsgebied • Grondwaterbeschermingszone (zie bij ‘Milieuzonering’) • Landelijk gebied • Kernrandzone • Landbouwstabiliseringsgebied • Het gebied ligt niet in ‘stedelijk gebied’. • Het gebied is niet aardkundig waardevol en • ligt niet in het gebied ‘Uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’. De locatie valt in ‘Landelijk gebied’. Hiervoor geldt dat er in principe geen verstedelijking is toegelaten (art. 9.3). Rhenen West sluit wel aan op het ‘stedelijk gebied’ en ligt in de Kernrandzone. Het gebied ligt niet in het gebied ‘Uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’. Het voldoet daarmee niet volledig aan de voorwaarden voor de instructieregels flexwonen (artikel 9.14a omgevingsverordening). Voor deze locatie zou op basis van artikel 1.6 i.c.m. art. 9.16a van de provinciale verordening ontheffing aangevraagd dienen te worden bij de provincie. Hiervoor is een onderbouwing noodzakelijk. Wat betreft de aanduiding Groene Contour moet aangetoond worden dat de mogelijkheden om de gronden om te vormen naar natuur beschermd worden en mogelijk blijven. Of er dient elders gecompenseerd te worden voor het verlies van gebied Groene Contour.

De uitvoerbaarheid van deze locatie is daardoor niet zeker en hangt af van het kunnen verkrijgen van de ontheffing en de compensatiemogelijkheden. De ligging in het grondwaterbeschermingsgebied stelt randvoorwaarden. Conclusie Er zijn geen bezwaren tegen het realiseren van de woningen wat betreft externe veiligheid en stikstof. Aandachtspunten Wanneer de woningen binnen 100 m vanaf de Reumersweg of binnen 200 meter van de Nieuwe Veenendaalseweg worden gerealiseerd, dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd o.b.v. art. 17.5 Omgevingsregeling. Er zal archeologisch -en bodemonderzoek moeten plaatsvinden, voordat de woningen kunnen worden gerealiseerd. De locatie valt in een grondwaterbeschermingsgebied wat zorgt dat activiteiten zijn verboden die deze functie in gevaar brengen. Voldaan moet worden aan de Leidraad Afkoppelen en infiltreren afstromend hemelwater provincie Utrecht. De locatie heeft een relatief hoge waterdiepte bij extreme regenval. Dit vormt een aandachtspunt bij de uitwerking en ontwikkeling van de locatie.

Knelpunten Het realiseren van flexwoningen op deze locatie is enkel mogelijk door het verkrijgen van de ontheffing van provincie Utrecht voor flexwoningen buiten het gebied ‘Uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk’, èn een oplossing die de mogelijkheden voor het realiseren van natuur op deze gronden niet beperkt (zie art 6.5 lid 1) òf de compensatiemogelijkheden van de afname van Groene contour.

17

Mogelijkheden flexwoningen buiten aanduiding ‘Woningbouw onder voorwaarden mogelijk’ Voor deze locatie zou op basis van artikel 1.6 i.c.m. art. 9.16a van de provinciale verordening ontheffing aangevraagd dienen te worden bij de provincie. Hiervoor is een onderbouwing noodzakelijk. Ondanks de liggen buiten deze aanduiding sluit de locatie wel aan op het bestaande Stedelijk Gebied. Mogelijkheden flexwoningen binnen aanduiding ‘Groene Contour’ Artikel 6.4 van Provinciale Omgevingsverordening gaat in op de bescherming van de Groene contour zodat hier natuur mogelijk gemaakt kan worden. Samengevat stelt het artikel dat een omgevingsplan de mogelijkheden moet beschermen om de gronden om te vormen naar natuur en tevens de mogelijkheden om daadwerkelijke omvorming te bereiken. Artikel 6.5 geeft aan dat activiteiten die de mogelijkheden om nieuwe natuur in Groene contour te realiseren beperken in principe zijn uitgesloten. Nieuwe activiteiten mogen geen gevolg hebben dat de gronden niet meer of in mindere mate kunnen bijdragen aan de uitbreiding en versterking van het natuurnetwerk Nederland.

Om hieraan te voldoen met het tijdelijk plaatsen van flexwoningen binnen deze aanduiding dient de Provincie tenminste voldoende overtuigd te worden dat de tijdelijke woningen inderdaad na afloop van de termijn verwijderd worden en dat er dan weer de volledige mogelijkheid is voor het realiseren van nieuwe natuur. Indien gemotiveerd kan worden dat een ontwikkeling, met een permanente functieverandering, noodzakelijk is binnen NNN dan dient compensatie plaats te vinden, met toepassing van de voorwaarden uit artikel 6.9. Samengevat dient de compensatie op zo’n manier gebeuren dat deze de kwaliteit, oppervlakte en samenhang van het natuurnetwerk Nederland (NNN) versterkt. Compensatie moet verder bij voorkeur buiten het NNN plaatsvinden, in directe aansluiting op het NNN of binnen de Groene contour. De oppervlakte van de te realiseren compensatie is ten minste even groot als de oppervlakte natuur die verloren gaat. Daarnaast geldt dat de bijdrage aan natuurwaarden (te berekenen in natuurpunten) groter of gelijk is aan de natuurwaarden van de aantasting.

Door de gemeente Rhenen is opdracht gegeven voor het ontwikkelen van concept visie waarin de mogelijkheden voor flexwoningen en natuurontwikkeling op deze locatie wordt uitgewerkt (zie bijlage 4), en waarmee in principe voldaan kan worden aan de voorwaarden omtrent Groene Contour en Flexwoningen in de Provinciale Omgevingsverordening. De concept visie kan ook als basis dienen voor een ontheffingsaanvraag bij Provincie Utrecht.

18

Locatie Beukenlaan De locatie bevindt zich aan de Beukenlaan en de Bergweg. De locatie is gelegen aan de noordzijde van de kern Rhenen, op de rand van het buitengebied. Het uitzicht naar het oosten is weids. De locatie bestaat uit grasveld en is omgeven door ruim opgestelde woningen en bomenrijen. Via het tijdelijk deel van het omgevingsplan is locatie 2 gelegen in het bestemmingsplan Rhenen Stad 2012 met de bestemming Groen en dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’. Het paraplubestemmingsplan parkeren is van toepassing. In de Omgevingsvisie: Visie op Rhenen 2035 valt de locatie in het deelgebied Kern Rhenen. Zie de omgevingsvisie voor de doelen van het deelgebied.

Afbeelding 6. Ligging locatie Beukenlaan

19

Afbeelding 7. Aanzicht locatie Beukenlaan Milieu- en ruimtelijke analyse Criteria Geluid

Externe veiligheid

Archeologie cultuurhistorie

Ecologie en stikstof

en

Toelichting De locatie is niet gelegen binnen een vastgestelde geluidzone van een industrieterrein. Wat betreft wegverkeerslawaai worden er wel enigszins negatieve effecten verwacht vanwege omliggende wegen. Maar deze effecten zijn redelijk tot hooguit matig(56dB – 60dB) aan de randen van het perceel te noemen. Er dient geluidonderzoek plaats te vinden voorafgaand aan realisatie van de woningen. Wanneer de woningen binnen 100 m vanaf de Beukenlaan of binnen 200 meter van de Bergweg worden gerealiseerd, dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd o.b.v. art. 17.5 Omgevingsregeling. Locatie Beukenlaan is niet gelegen binnen aandachtsgebieden of PRcontouren. Wel ligt op circa 200 meter de N233 en de spoorlijn, waarover gevaarlijke stoffen vervoerd mogen worden. Dit is geen belemmering gezien de afstand. Volgens de verstoringskaart is er geen sprake van verstoring. Net buiten de locatie ligt aan de noordzijde van het gebied volgens de militaire relictenkaart wel een veldstelling uit de Tweede Wereldoorlog. De Archeologische beleidsadvieskaart schrijft voor een klein noordelijk deel van de locatie voor dat archeologisch onderzoek verplicht is bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm -mv. Voor het overgrote zuidelijk deel geldt een verplichting bij bodemingrepen groter dan 250 m en dieper dan 30 cm -mv.

Dit betekent dat hier voor flexwoningen, als er ingrepen in de bodem plaats vinden, archeologisch onderzoek nodig is. Soortenbescherming Er is een quickscan natuursoortenbescherming (en eventueel vervolgonderzoek) nodig voordat de locatie ontwikkeld kan worden. Gebiedsbescherming 20

Bodemkwaliteit en ondergrond

Water en klimaat

Milieuzonering

BKL en provinciale verordening

De locatie is niet gelegen in Natura 2000-gebied, NNN en de Groene contour. Aan de overkant van de weg, aan de oostkant, bevindt zich wel een gebied van de Groene contour. Het dichtstbijzijnde NNN gebied is gelegen op circa 300 meter ten oosten van de locatie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft het gebied Rijntakken en ligt op ruim 1250 meter ten zuiden van de locatie. Voor deze QuickScan zijn twee AERIUS-proefberekeningen uitgevoerd. Voor locatie Rhenen West en voor de Kastanjelaan. Rhenen West is met meer flexwoningen berekend dan deze locatie en de Kastanjelaan is dichterbij stikstofgevoelig natuurgebied gelegen. Hierdoor kan in redelijkheid worden aangenomen dat bij een AERIUS-berekening op deze locatie ook geen depositie optreedt. Hoge bruine enkeerdgronden, gevormd in grof zand met grind beginnend binnen 40 cm-mv. Aangrezend ook holtpodzolgronden, gevormd in grof zand met grind beginnend binnen 40 cm-mv. Op het bodemloket is geen verdere informatie gevonden over deze locatie. Een bodemonderzoek is hoe dan ook nodig voor het kunnen realiseren van een woonfunctie. Er zijn geen overstromingsrisico’s voor deze locatie10. Op basis van de klimaateffectatlas is de locatie gemiddeld kwetsbaar voor extreme regenval en is er vooral aan de oostkant van het gebied sprake van veel waterdiepte bij extreme waterval11.

Dit vormt een aandachtspunt bij de uitwerking en ontwikkeling van de locatie. Ten oosten van de locatie, op ongeveer 70 meter, bevindt zich een intensieve kwekerij. Ten zuidoosten is een brandweerkazerne gelegen, op circa 220 meter. Beide bedrijven bevinden zich buiten de richtafstand van de locatie. Ergo; geen knelpunten. De verwachting is dat een onderzoek bedrijven en milieuzonering achterwege kan blijven. BKL 2.31 5e lid defensie radarverstoringsgebied windturbines 2.36a 4e lid hyperscale datacenters 2.41 5e lid defensie radarverstoringsgebied windturbines Dit levert geen problemen op voor de realisatie van flexwoningen. Provinciale verordening Geen gebiedsspecifieke bijzonderheden, mits de flexwoningen passend zijn in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken. De locatie ligt in ‘stedelijk gebied’ En heeft geen gevolgen voor de bodemdaling.

Conclusie Er zijn geen bezwaren tegen het realiseren van de woningen wat betreft externe veiligheid, stikstof en milieuzonering. Aandachtspunten Wanneer de woningen binnen 100 m vanaf de Beukenlaan of binnen 200 meter van de Bergweg worden gerealiseerd, dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd o.b.v. art. 17.5 Omgevingsregeling. Er zal archeologisch- en bodemonderzoek moeten plaatsvinden voordat de woningen worden gerealiseerd.

10 bron: https://www.atlasleefomgeving.nl/kaarten - kaart ‘Maximale waterdiepte bij een dijkdoorbraak’ 11 https://www.klimaateffectatlas.nl/nl/waterdiepte-bij-kortdurende-hevige-neerslag

21

De locatie heeft vooral aan de oostkant van het gebied veel waterdiepte bij extreme waterval. Dit vormt een aandachtspunt bij de uitwerking en ontwikkeling van de locatie. Knelpunten Op voorhand zijn geen knelpunten geconstateerd. Wel dienen de onderzoeken zoals genoemd onder het kopje ‘aandachtspunten’ nog te worden uitgevoerd. Locatie Kastanjelaan De locatie is een langgerekte locatie, gelegen tussen bestaande woningen en het spoor in combinatie met de Lijnweg. De locatie wordt omgeven door woningbouw en het station aan de zuidkant van het gebied. Hier bevinden zich ook bijbehorende functies zoals horeca. Op de locatie zelf is grasland aanwezig, maar ook een hondenuitlaatplaats, speelvoorzieningen en een aantal parkeerplaatsen. Via het tijdelijk deel van het omgevingsplan valt deze locatie onder het bestemmingsplan Rhenen Stad 2012. De bestemming betreft Groen met een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’. Het paraplubestemmingsplan parkeren geldt. In de Omgevingsvisie: Visie op Rhenen 2035 valt de locatie in het deelgebied Kern Rhenen. Het deelgebied wordt gekarakteriseerd door diverse woonbuurten met een eigen identiteit, groene ecologische verbindingen en een treinstation met een goede verbinding richting Utrecht.

De opgaven voor dit gebied richten zich op het versterken van het station als OV-knooppunt, het aanleggen van veilige fietsroutes naar scholen en andere voorzieningen, en het realiseren van duurzame en betaalbare woningen, passend bij de bestaande bouwstijl.

Afbeelding 8. Ligging locatie Kastanjelaan

22

Afbeelding 9. Aanzicht locatie Kastanjelaan richting noordwesten Milieu- en ruimtelijke analyse Criteria Geluid

Toelichting De locatie is niet gelegen binnen een geluidproductieplafond van een industrieterrein. Uit de in bijlage 3 opgenomen geluidskaart blijkt dat de geluidsbelasting vanwege de naastgelegen N233 en de spoorlijn als redelijk tot slecht kan worden beoordeeld. De locatie is ook gelegen binnen de geluidzone van de N233. Hier geldt een snelheidsregime van 80 km/u en dus heeft deze weg een zone van 200 meter o.b.v. art. 17.5 Omgevingsregeling. Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd12, zie bijlage 5. Hieruit komt dat het berekende geluid van provinciale weg N233 maximaal 57 dB bedraagt. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 53 dB overschreden maar de maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet. Maatregelen worden niet doelmatig geacht. Het berekende geluid van hoofdspoorwegen bedraagt maximaal 59 dB. Hiermee wordt de standaardwaarde van 55 dB overschreden maar de grenswaarde van 65 dB niet. Maatregelen worden niet doelmatig geacht. Het gezamelijke geluid bedraagt ten hoogste 63 dB. De vereiste karakteristieke geluidwering Ga;k bedraagt dan maximaal 63 – 33 = 30 dB. De milieukwaliteit wordt geclassificeerd als ‘Redelijk’ tot ‘Slecht’. In

12 Er dient rekening gehouden te worden met het vaststellen van de geluidproductieplafonds van provinciale wegen door de

provincie Utrecht. Op dit moment is de planning van dit proces nog onbekend. Zodra dit gebeurt zal echter ook de nieuwe systematiek van de omgevingswet van toepassing zijn op de provinciale wegen. Het toetsingskader wordt dan beduidend strenger, waarbij er een grote kans bestaat dat de grenswaarde wel wordt overschreden. In dat geval zou het bijvoorbeeld nodig zijn om bepaalde gevels doof (zonder te openen delen) uit te voeren. Gevelwering vormt een aandachtspunt bij deze ontwikkeling. Tijdelijke woningen hebben doorgaans een lagere gevelwering, maar bij deze ontwikkeling (uitgaande van 15 jaar) dient er wel getoetst te worden aan de eisen voor permanente woningen. Er kan dus worden geconcludeerd dat beide plannen onder de huidige wetgeving mogelijk zijn, maar dat geluid wel een aandachtspunt vormt dat bij de verdere uitwerking zwaar dient te worden meegewogen. Dit is met name het geval met betrekking tot geluidluwe gevels/buitenruimte en met betrekking tot de benodigde gevelwering.

23

Externe veiligheid

Archeologie cultuurhistorie

en

Ecologie en stikstof

Bodemkwaliteit en ondergrond

Water en klimaat

Milieuzonering

BKL en provinciale verordening

het specifieke geval van de locatie Kastanjelaan leent de vorm van het gebied zich eigenlijk alleen voor een enkele rij rijwoningen of appartementen parallel aan de geluidbronnen (noord-zuid). Op dat moment beschikken al deze woningen over een geluidbelaste zijde aan de westzijde en een geluidluwe zijde aan de oostzijde. Op die manier is een geluidluwe gevel verzekerd. Er wordt vervolgens ook aangeraden om buitenruimtes aan de geluidluwe oostzijde te realiseren. Locatie Kastanjelaan is niet gelegen binnen aandachtsgebieden of PRcontouren. Wel ligt de locatie direct naast de spoorlijnen de N233, waarover mogelijk gevaarlijke stoffen vervoerd mogen worden. Op de risicokaart is echter geen risico aangegeven. Wanneer vervoer van gevaarlijke stoffen mogelijk is, dient advies van de Veiligheidsregio te worden opgevraagd in de vervolgprocedure. Volgens de verstoringskaart is er geen sprake van verstoring. Wel is er aangrenzend sprake van een locatie die dermate diep verstoord is, dat er ter plekke geen archeologische resten meer worden verwacht. Dit lijkt overeen te komen met de plek waar het spoor gesitueerd is. De Archeologische beleidsadvieskaart schrijft voor het noordelijk deel van de locatie voor dat archeologisch onderzoek verplicht is bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm -mv.

Voor het zuidelijk deel geldt een verplichting bij bodemingrepen groter dan 250 m en dieper dan 30 cm -mv. Dat betekent dat hier voor flexwoningen, als er ingrepen in de bodem plaats vinden, archeologisch onderzoek nodig is. Soortenbescherming Er is een quickscan natuursoortenbescherming (en eventueel vervolgonderzoek) nodig voordat de locatie ontwikkeld kan worden. Gebiedsbescherming De locatie is niet gelegen in Natura 2000-gebied, NNN of de groene contour. Wel bevindt zich op een afstand van circa 360 meter ten zuiden van de locatie het Natura 2000-gebied Rijntakken. Er is een AERIUS-proefberekening uitgevoerd voor deze locatie, om te bepalen .. De proefberekening is worst-case uitgevoerd met een aantal flexwoningen van 40 (zie bijlage 3). Uit de berekening komt naar voren dat er geen stikstofdepositie optreedt. De locatie ligt op Hoge bruine enkeerdgronden, gevormd in grof zand met grind beginnend binnen 40 cm-mv. Volgens het bodemloket heeft bodemonderzoek plaatsgevonden door Oranjewoud in 1999 voor NS. Uitkomsten hiervan zijn niet bekend. Een bodemonderzoek is hoe dan ook nodig voor het kunnen realiseren van een woonfunctie, aangezien het bekende bodemonderzoek verouderd is. Er zijn geen overstromingsrisico’s voor deze locatie13. Binnen het gebied is er geen sprake van waterdiepte bij extreme regenval14.

Er worden op basis van de klimaateffectatlas geen problemen verwacht. Ten noorden van de locatie liggen enkele bedrijven. Deze liggen echter allemaal op ruim voldoende afstand. Wat betreft milieuzonering worden er geen bijzonderheden verwacht. BKL 2.30 1e beperkingengebied hoofdspoorwegen

13 bron: https://www.atlasleefomgeving.nl/kaarten - kaart ‘Maximale waterdiepte bij een dijkdoorbraak’ 14 https://www.klimaateffectatlas.nl/nl/waterdiepte-bij-kortdurende-hevige-neerslag

24

2.30 2e lid hoofdspoor kernzone 2.30 4e lid hoofdspoor beschermingszone 2.31 5e lid defensie radarverstoringsgebied windturbines 2.36a 4e lid hyperscale datacenters 2.41 5e lid defensie radarverstoringsgebied windturbines Provinciale verordening Geluidcontour binnen de bebouwde kom Geluidcontour buiten de bebouwde kom De locatie ligt in ‘stedelijk gebied’ en heeft geen gevolgen voor de bodemdaling. De tijdelijke woningen dienen te passen binnen het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken. Conclusie Er zijn geen bezwaren tegen het realiseren van de woningen wat betreft stikstof, water en klimaat en milieuzonering. Aandachtspunten Er is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Voor de provinciale weg wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden, waardoor ontheffing moet worden verkregen. Ook is er sprake van overschrijding van de standaardwaarde voor de spoorweg. Ook hier geldt een hogere waarde. In het specifieke geval van de locatie Kastanjelaan leent de vorm van het gebied zich eigenlijk alleen voor een enkele rij rijwoningen of appartementen parallel aan de geluidbronnen (noord-zuid). Op dat moment beschikken al deze woningen over een geluidbelaste zijde aan de westzijde en een geluidluwe zijde aan de oostzijde. Op die manier is een geluidluwe gevel verzekerd. Er wordt vervolgens ook aangeraden om buitenruimtes aan de geluidluwe oostzijde te realiseren.

Er zal archeologisch en bodemonderzoek moeten plaatsvinden voordat de woningen worden gerealiseerd. Wanneer vervoer van gevaarlijke stoffen mogelijk is over de N233, dient advies van de Veiligheidsregio te worden opgevraagd in de vervolgprocedure. Knelpunten Op voorhand zijn geen knelpunten geconstateerd. Wel dienen de onderzoeken zoals genoemd onder het kopje ‘aandachtspunten’ nog te worden uitgevoerd en de ontheffingen voor geluid verkregen te worden.

25

Locatie Achterbergsestraatweg In het noorden van de kern Rhenen bevindt zich locatie Achterbergsestraatweg. Dit is een grasveld dat omgeven wordt door woningbouw aan de zuidkant en een brandweerkazerne aan de noordkant. De locatie ligt tegen de N233 aan. Op de locatie bevindt zich ook een trapveldje en een aantal bomen en bosschages. De locatie is gelegen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan binnen het voormalig bestemmingsplan Rhenen Stad 2012. De locatie heeft de bestemming Groen en dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’. Het paraplubestemmingsplan parkeren geldt eveneens. In de Omgevingsvisie: Visie op Rhenen 2035 valt de locatie, net als de Kastanjelaan, in het deelgebied Kern Rhenen.

Afbeelding 10. Ligging locatie Achterbergsestraatweg

26

Afbeelding 11. Aanzicht locatie Achterbergsestraatweg richting noordwesten Milieu- en ruimtelijke analyse Criteria Geluid