Bijlage 1 - Collegebesluit april 2018.pdf

Bestuurlijk voorstel college Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatie Onderwerp

: 30 april 2018 : Hugo Greeven : 363954 : Drs. J.A. van der Pas : College Rhenen : Niet Openbaar : Herbestemming Rondeel

Voorstel: 1. 2.

De onderhandeling starten met het zzp-collectief ’t Brandtweer over verkoop van de gebouwen Kerkstraat 1 (Rondeel) en Kerkstraat 3 (Rode Kruisgebouw); Het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet van € 40.000.

Aanleiding / voorgeschiedenis Op 14 juni 2016 stemde de raad in met het voorstel om het nieuwe verzelfstandigde vrijwilligersmuseum, inclusief de VVV, te vestigen in het Oude Raadhuis. Tevens stemde de raad in met de herbestemming van het gebouw Het Rondeel en het Rode Kruisgebouw ten behoeve van wonen, maatschappelijke en/of commerciële activiteiten. Inmiddels is het gemeentemuseum verzelfstandigd en overgedragen aan de Stichting Het Oude Raadhuis. Het Oude Raadhuis wordt momenteel verbouwd, de verwachte oplevering is in mei 2018. In de maanden daarna vindt de verhuizing plaats, de officiële opening van het museum staat gepland voor september dit jaar. Nu de verhuizing van het museum op stapel staat, dient er duidelijkheid te komen over de nieuwe bestemming van de gebouwen Het Rondeel en het Rode Kruisgebouw. Op basis van het raadsbesluit uit 2016 kunnen de gebouwen een woon-, maatschappelijke en/of commerciële functie krijgen. In 2014 heeft de raad tevens als kader gesteld dat een nieuwe bestemming de rust, klasse en kwaliteit van het Museumkwartier moet behouden en tegelijkertijd dient bij te dragen aan de gewenste reuring om gepaste levendigheid te creëren ten behoeve van het gebied. De herbestemming van beide gebouwen moet tevens op voldoende draagvlak kunnen rekenen van omwonenden.

In het raadsbesluit uit 2016 wordt gesproken over verkoop van beide gebouwen, wat ook de voorkeur heeft van het huidige college. Er hebben zich enkele geïnteresseerde ondernemers gemeld uit Rhenen, waaronder een groep zelfstandig ondernemers die hun belangstelling hebben voor aankoop van beide panden. Het betreft een netwerk van zzp-ers die lokaal gevestigd zijn en waarvan een meerderheid reeds meerdere jaren actief is als ondernemer. De kerngroep is voornemens een stichting op te richten met als doel de voormalige brandweerkazerne te verwerven en te behouden voor de gemeenschap. Zij willen beide gebouwen omvormen

tot een bruisend centrum van ondernemerschap, waarbij ruimte wordt geboden aan diverse functies, zoals werk- en vergaderunits, galerie, daghoreca en bed & breakfast. De locatie moet een plek zijn waar zelfstandig ondernemers elkaar kunnen ontmoeten. En een plek waar startende ondernemers coaching en begeleiding kunnen krijgen van reeds gevestigde zelfstandig professionals. De stichting in oprichting heeft tot doel de geschiedenis van het gebouw als voormalige brandweerkazerne te laten herleven door bij de inrichting oude brandweermaterialen te gebruiken, vandaar de naam van het ondernemerscollectief ’ t Brandtweer. De naam duidt ook op de ambitie van de groep om nieuw leven te blazen in het gebied. Er hebben ook gesprekken plaatsgevonden met een groep ondernemers uit de lokale horecabranche. Zij zouden de panden willen ombouwen tot een restaurant en hotelgelegenheid. Een gelijksoortig plan destijds voor het Oude Raadhuis stuitte destijds op grote weerstand van omwonenden. Deze groep ondernemers realiseert zich dat en ondersteunt het initiatief van het zzp-collectief. Zij zien uit naar andere beschikbare locaties in het centrum voor hun idee. Het gevraagde voorbereidingskrediet is bedoeld voor de kosten m.b.t. projectleiderschap, juridische advisering en taxaties van de vrijkomende panden.

Kaders Indien het college besluit de onderhandelingen aan te gaan met het ondernemerscollectief ’t Brandtweer, dan zou dat neerkomen op een onderhandeling met een potentiele koper, oftewel een 1-op-1 verkoop. Dit roept meerdere vragen op: 1. In hoeverre strookt een 1-op-1 verkoop aan een groep ondernemers met het aanbestedingsrecht en het staatssteunrecht? 2. Wat betekent een 1-op-1 verkoop voor de potentiele verkoopprijs van beide panden? Deze vragen zijn voorgelegd aan de juridische experts van Antea Group. Hun advies wordt toegevoegd bij onderhavig voorstel. De samenvatting van hun advies treft u hieronder aan. Het aanbestedingsrecht bepaalt wanneer de overheid als inkopende partij verplicht is een aanbestedingsprocedure te volgen. Wanneer de overheid als verkopende partij optreedt, valt deze verkoop in beginsel niet onder de aanbestedingsplicht. Dat kan anders zijn wanneer de overheid aanvullende voorwaarden verbindt aan de verkoop, zoals gebruikelijk bij verkoop van grond of gebouwen in het kader van gebiedsontwikkeling. Er kan sprake zijn van verboden staatssteun, indien de overheid haar onroerend goed verkoopt tegen een verkoopprijs die onder de marktwaarde ligt. De vaststelling van de marktwaarde kan op verschillende manieren plaatsvinden. Een van de mogelijkheden is om een taxatie uit te voeren.

Dit is een betrouwbare methode en de resulterende prijs zal in beginsel de marktwaarde vertegenwoordigen, mits de taxatie tot stand is gekomen met inachtneming van de in de Mededeling Staatssteun genoemde criteria. Wanneer de verkoop plaatsvindt tegen de uit de taxatie volgende waarde, is in beginsel geen sprake van staatssteun. Wanneer tegen een lagere waarde wordt verkocht, moet van de transactie melding worden gemaakt bij de Europese Commissie1. Bij een 1-op-1 verkoop is het op basis van bovengenoemde belangrijk om een waarderingstechniek te gebruiken die leidt tot een marktconforme prijs. De meest voor de hand liggende waarderingstechniek is die van een taxatie. De Mededeling Staatssteun noemt acht criteria waar de taxatie aan moet voldoen: 1

Zie Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, ‘Informatiewijzer Staatssteun voor Decentrale Overheden’, 7 oktober 2008, p. 27.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

De taxatie heeft voorafgaand aan de verkooponderhandeling plaatsgevonden; De opdrachtgever heeft als enige belang bij de opdracht tot taxatie dat een juiste bepaling van de marktprijs plaatsvindt; De taxatie berust op objectieve en verifieerbare criteria; De taxateur doet onderzoek ter plekke; De waardering is verricht door een onafhankelijke derde partij; De taxateur heeft uitgebreide ervaring in de vastgoedsector; Er is sprake van een juiste waarderingsmethode, gebaseerd op redelijke veronderstellingen; De afgeleide waarde wordt volledig verklaard (en wordt niet slechts vastgesteld).

Momenteel wordt er gewerkt aan een taxatie, gegeven het eerste criterium moet dit proces eerst afgerond zijn alvorens de onderhandeling met het ondernemerscollectief te starten. Adviseurs van Antea Group hebben ook een vergelijk gemaakt van drie verkoopscenario’s, te weten een meervoudig openbare verkoop, een meervoudig onderhandse verkoop of een 1-op-1 verkoop. De vergelijking tussen de drie strategieën wordt gemaakt op basis van economische en juridische inzichten. Hun conclusie is dat vanuit economisch oogpunt blijkt dat een strategie waarbij meerdere kopers betrokken worden waarschijnlijk leidt tot een hogere verkoopprijs. Nadeel van meervoudig onderhandse of openbare verkoop in vergelijking met 1-op-1 verkoop is dat het meer werk vraagt om met meerdere partijen te onderhandelen waarbij wordt aangemerkt dat meervoudig openbare verkoop bovendien meer juridische inzet vraagt. Een1-op-1 verkoop biedt de gemeente meer mogelijkheden om de doelinvulling van de panden te betrekken bij de onderhandeling. Antea Group adviseert in haar rapport voor de verkoopstrategie van meervoudig onderhands op basis van de mogelijke verkoopprijs. Zij geven overigens aan dat een 1-op-1 verkoop zeker wel mogelijk is indien er een goede taxatie wordt uitgevoerd zodat de verkoopprijs overeenkomt met de marktwaarde zodat er geen sprake kan zijn van verboden staatssteun.

Een ander juridisch kader betreft het huidige bestemmingsplan van beide panden. De panden hebben nu een maatschappelijke bestemming met daaraan ondergeschikte horeca. De plannen van het ondernemerscollectief vereisen een bestemmingsplanwijziging. De kosten voor de bestemmingsplanwijziging zijn voor rekening van de kopende partij. Beoogd effect De eventuele verkoop van de panden aan de Kerkstraat 1 en 3 aan het zzp-collectief zou nieuwe functies aan de stad en het gebied toevoegen die het ondernemersklimaat positief beïnvloeden en levendigheid geven aan het museumkwartier, wat tevens ondersteunend is aan het startende museum ter plaatse. Argumenten 1.1 Het huidige college ambieert dat ZZP-ers makkelijker werken binnen de lokale economie In het Bestuursprogramma 2014-2018 wordt expliciet aandacht besteed aan de positie van de ZZP-er binnen de lokale economie. Het initiatief van de kerngroep draagt bij aan de bestuurlijke ambitie omdat de initiatiefnemers beogen een fysiek ondernemerscentrum te creëren met als doel de zelfstandig ondernemers te verbinden en te organiseren zodat de economische potentie die de zelfstandig ondernemers hebben, tot volle wasdom komt.

1.2 Het initiatief versterkt de levendigheid van het museumkwartier De initiatiefnemers hebben voor ogen om diverse functies te huisvesten in beide panden, waaronder 50 flexibele werkplekken en vier afsluitbare kantoor-in-kantoor ruimtes. Daarnaast gaat het ruimte bieden aan

workshopruimtes, een atelier en enkele bed&breakfast eenheden. Deze functies trekken bezoekers aan, met name tijdens werkuren. Binnen deze groep zitten ook potentiële bezoekers van het nabij gelegen museum, waar het ondernemerscollectief al mee in gesprek is. 1.3 Het initiatief doet recht aan de kaders van de raad De voorziene activiteiten zullen met name tijdens kantooruren plaatsvinden, zodat het initiatief bijdraagt aan de gewenste reuring in het gebied doch tevens ook rekening houdt met de rust en kwaliteit van de woonomgeving voor omwonenden. Het betreft daarom een toevoeging van functies die zich goed laat inpassen in dit gebied. 1.4 Het college heeft belang bij zowel een goede verkoopprijs als een passende invulling van de panden Uit het rapport van Antea Group blijkt dat een meervoudige onderhandse verkoop waarschijnlijk tot een hogere verkoopprijs zal leiden in vergelijking tot een 1-op-1 verkoop. Bij laatstgenoemde verkoopstrategie geldt de voorwaarde dat er een goede taxatie wordt uitgevoerd conform de richtlijnen zodat er een marktconforme prijs wordt bepaald waardoor verboden staatssteun voorkomen wordt. Voor college en raad is echter niet alleen de verkoopprijs van belang, ook de toekomstige bestemming is zwaarwegend. Er is al eerder betoogd dat het idee van het collectief in potentie aansluit bij de kaders en wensen van college en raad.

Bovendien moet gemeld worden dat er ook gesproken is met andere geïnteresseerden maar hun idee sloot niet aan bij de mogelijkheden in het gebied. 1.5 De Historische Vereniging Oud-Rhenen (HVOR) zou hier haar gewenste plek kunnen krijgen Er is tot op heden nog geen vaste locatie gevonden voor de HVOR , nu er geen structurele afsluitbare ruimte beschikbaar is in het Oude Raadhuis. Het ondernemerscollectief is bereid om een vaste plek in te ruimen voor de HVOR omdat de vereniging hun inziens van toegevoegde waarde zou zijn daar het collectief beoogt om de historie / historische verhalen in de panden op een vernieuwende manier tot leven te wekken. 1.6 Er zal gezocht worden naar een alternatieve locatie voor het Rode Kruis Er zal in samenspraak met het Rode Kruis gezocht worden naar een alternatieve locatie. Er zal besproken worden wat de precieze ruimtebehoefte is zodat er een passend alternatief gevonden kan worden. 2.1 Het voorbereidingskrediet is nodig ter bekostiging van het herbestemmingstraject Het voorbereidingskrediet wordt benut om de kosten van het projectleiderschap te financieren, nieuwe taxaties uit te laten voeren ten einde te komen tot een marktconforme verkoopprijs, (juridisch) advies met het oog op 1op-1 verkoop en onderhandeling met het collectief en historisch-bouwtechnisch onderzoek gezien de monumentale status van het pand (Het Rondeel).

Risico’s 1.1 Lokale belangstelling voor de panden is niet breed onderzocht Er heeft geen (lokale) brede marktverkenning plaatsgevonden, omdat nu ‘slechts’ gesproken is met individuen of partijen die op eigen initiatief hun belangstelling hebben getoond. Met een brede marktverkenning zou de gemeente kiezen voor een openbare verkoop. Vooralsnog is gekozen voor een 1-op1 verkoop, om meerdere redenen: a) een meervoudige openbare verkoop vraagt een intensieve tijds- en kosteninvestering om een gedegen procedure uit te zetten; b) gezien het beperkte beleidskader is de gemeentelijke invloed op de toekomstige functie gering indien gekozen wordt voor een openbare verkoop omdat dan de keuze met name bepaald wordt door de prijs en c) het gepresenteerde initiatief lijkt om meerdere redenen aan te sluiten bij het beleidskader en is daarom geschikt om de onderhandeling mee te starten. 1.2

Omwonenden zijn nog niet gepolst over het initiatief

Omwonenden hebben nog niet de gelegenheid gehad om hun gedachten te laten over het initiatief en hun mening is daarom nog een risico. Het is overigens onderdeel van de onderhandeling om met omwonenden in gesprek te gaan, mede georganiseerd door de initiatiefnemers. Financiële gevolgen Er wordt een voorbereidingskrediet gevraagd van maximaal € 40.000 ter dekking van kosten projectleiderschap, (juridische) advisering Antea Group, opstellen taxaties en bouwtechnisch onderzoek. Bij de vaststelling van de hoogte van het voorbereidingskrediet wordt uitgegaan van de keuze voor de 1-op-1 verkoop. Indien uitgegaan wordt van een van de andere verkoopscenario’s zal het voorbereidingskrediet hoger uitvallen. De kosten voor het voorbereidingskrediet zullen worden gedekt uit de verkoopprijs van de panden. De financiële mutatie van € 40.000 zal worden meegenomen in de Voorjaarsnota 2018. De exploitatiekosten van het Rondeel zijn vanaf 2019 niet meer opgenomen in de begroting vanwege de op handen zijnde verkoop dit jaar. Het is niet de verwachting dat de planvorming van het ZZP-collectief extra kosten met zich mee zal nemen in de openbare ruimte vanuit gemeentelijke middelen. De kosten ten behoeve van de bestemmingsplanwijziging zijn voor rekening van de kopende partij.

Personele gevolgen De voorgestelde onderhandelingen vragen inzet van het college, met name van de burgemeester en betrokken portefeuillehouder en inzet van de ambtenaren vanuit de teams Economie en Ruimte en Financiën. Duurzaamheid De initiatiefgroep wenst de panden op duurzame wijze te exploiteren, duurzaamheid is een belangrijk beginsel van de groep bij hun bedrijfsvoering. Participatie In de voorbereiding is B&W reeds geconsulteerd. Daarnaast zijn ook collega-ambtenaren betrokken vanuit team Economie en Ruimte en Financiën. Indien het college instemt met het voorstel zullen genoemde personen ook een rol hebben. Daarnaast is Antea Group op de achterhand beschikbaar voor advies gedurende de onderhandeling. Het voorstel is om een onderhandelingsgroep te vormen die de gesprekken gaat voeren met de initiatiefgroep. In gesprek met burgemeester en betrokken portefeuillehouder wordt bepaald hoe deze groep samengesteld wordt. Belangrijk punt is verder de consultatie van omwonenden, dat zal binnenkort georganiseerd worden. Communicatie Zie hierboven bij de paragraaf ‘Participatie’. De initiatiefgroep zou graag de benedenverdieping van het Rondeel na verhuizing van het museum willen gebruiken om hun idee aan de omgeving te presenteren en op die manier

in gesprek te gaan met belangstellenden en belanghebbenden. De gemeente zal hier nog een standpunt over innemen. Na instemming van het college zal de raad worden geïnformeerd over de stand van zaken.

Vervolgprocedure Indien college instemt met onderhavig voorstel dan worden de gesprekken met de initiatiefgroep gestart. Zodra de gesprekken leiden tot een voorstel, inclusief verkoopprijs, dan zal dat worden voorgelegd ter goedkeuring aan het college. Daarnaast moet er ook een bestemmingsplanwijziging worden gestart en voorgelegd. Bijlagen a. b.

Memo 1 – Antea Group ‘advies een-op-een verkoop onroerend goed, 26 maart 2018 Memo 2 – Antea Group ‘advies verkoopscenario’s Museumkwartier Rhenen, 12 april 2018.