Bijlage 1 Basis voor verkoopkaders Dorpshuis Elst

Basis voor de verkoopkaders voor het Dorpshuis, Rijksstraatweg 164, Elst September 2021

Inleiding Aan de Rijksstraatweg 164 in Elst ligt het Dorpshuis. Een gebouw met veel historische context. De gemeente wil het perceel en het gebouw verkopen. Zodat het weer een nieuwe toekomst krijgt. In dit document staat beschreven: aan welke kaders moet de aankopend ontwikkelaar van locatie Dorpshuis zich houden? Dit document is een basis-versie. In dit document staan de belangrijkste keuzes die richting geven aan de verdere invulling. Visie voor de locatie: De oude dorpsschool is een historisch en bijzonder gebouw in de lint van Elst. De ontwikkelaar moet hier in het ontwerp aandacht aan besteden. Vanwege de grote behoefte aan woningbouw in de gemeente kiezen we voor invulling met woningbouw.

Korte inhoudsopgave: 1. Monumentenstatus van een deel van het gebouw……………………… 2. Kaders voor de woningbouw………………………………………………………… 3. Stedenbouwkundige kaders (inclusief groen en water)……………… 4. Kaders historisch erfgoed……………………………………………………………… 5. Het toetsingskader voor de plannen ……………………………………………

De basis voor de verkoopkaders Dorpshuis Elst

1

2 3 4 6 7

1. Monumentenstatus van een deel van het gebouw De voorgevel heeft een monumentenstatus gekregen Op 24 augustus 2021 heeft het College besloten om een deel van het gebouw monumentenstatus te geven (zaaknummer 616847). Deze delen moeten door de ontwikkelaar dus bewaard en onderhouden worden. Het gaat om de voorgevel en de kopgevels met alle karakteristieke elementen van het oorspronkelijke gebouw. In onderstaande afbeelding gaat het om het donkerrood gemarkeerde deel. De kozijnen van de voorgevel hebben ook een monumentenstatus. De kozijnen van de kopgevels niet, deze waren geen onderdeel van het oorspronkelijke gebouw uit 1902. De ramen in de voorgevel en de kopgevels hebben geen monumentenstatus, deze waren ook geen onderdeel van het oorspronkelijke gebouw.

F IGUUR 1 M ONUMENTENSTATUS VOORGEVEL

De basis voor de verkoopkaders Dorpshuis Elst

2

De rest van het gebouw hoeft niet bewaard te blijven De zijgebouwen komen deels uit 1902, deels uit 1921. Het gymlokaaltje hoort ook bij het oorspronkelijke gebouw uit 1902. Op het kaartje zijn de gevels van deze zijgebouwen en het gymlokaaltje gemarkeerd in donkerblauw. Deze delen hebben geen monumentale status gekregen, ze hoeven dus niet verplicht behouden te worden. Maar bij het verkoopproces worden de plannen van ontwikkelaars getoetst. Hierbij krijgen plannen die de buitengevels van de zijbebouwing en het oude gymzaaltje behouden, wel extra punten. Zo stimuleren we het behoud van deze oude delen uit 1902.

2.

Kaders voor de woningbouw

Minimaal 50% van de woningen moet ‘betaalbare’ bouw zijn De te bouwen woningen moeten voldoen aan de uitgangspunten uit de Geactualiseerde Woonvisie uit 2021. Dit betekent dat de samenstelling van de te bouwen woningen voor minimaal 50% bestaat uit sociale huur, middenhuur en goedkope koop. De andere 50% mogen ander type woningen zijn. Plannen die minder dan 50% betaalbare bouw hebben, worden niet meegenomen in de toetsingsronde. De richtlijn voor de betaalbare bouw is: 25% sociale huur, 10% middenhuur en 15% goedkope koop. Moet de ontwikkelaar afwijken van deze percentages? Dan kan dit alleen door een goede onderbouwing en in overleg met de gemeente. Over de eis van minimaal 50% betaalbaar bouwen is niet te onderhandelen. Extra punten voor meer dan 50% betaalbare bouw Plannen met meer dan 50% betaalbare bouw (sociale huur, middenhuur, goedkope koop), krijgen extra punten toegekend in de toetsingsfase. In het toetsingskader worden nog extra elementen opgenomen waarmee een ontwikkelaar punten kan scoren, zoals het toevoegen van een intramurale woonzorgvoorziening of geclusterde woonvormen. Definities van de type woningen (in 2021) Sociale huur = maximale maandhuur van € 752,33 (Prijsppeil 2021) Middenhuur = maximale maandhuur van €950 (Prijsppeil 2021) Goedkope koop = max €250.000 Meer informatie hierover staat in de Doelgroepenverordening gemeente Rhenen 2020.

De woningen moeten levensloopbestendig gebouwd worden of te maken zijn Alle (mogelijk te bouwen) appartementen moeten levensloopbestendig zijn Wij zien dit als woningen die geschikt zijn voor mensen een middelzware mobiliteitsbeperking, zoals het gebruik van een rollator. De woning moet beschikken over een ruime deurbreedte, voldoende ruimte in badkamer voor het maken van draaicirkels en geschikt sanitair voor een rollator. Grondgebonden woningen moeten minstens levensloopbestendig te maken zijn De trap moet bijvoorbeeld geschikt zijn om er later een traplift aan te kunnen bevestigen. Maar: deze eis voor levensloopbestendige bouw geldt niet voor studio’s en kamers voor jongeren en spoedzoekers.

De basis voor de verkoopkaders Dorpshuis Elst

3

3.

Stedenbouwkundige kaders

Kaders bebouwing & uitstraling 1. De hoofdoriëntatie (aangezicht) van het gebouw blijft richting Rijksstraatweg. Daarnaast oriënteert de nieuwbouw zich op de rivier. Voor het tussenliggende deel geldt dat vanuit de bebouwing zo min mogelijk zicht is op de naastgelegen percelen. 2. Er mogen 3 bouwlagen en een kap (dus 4 woonlagen) gebouwd worden. 3. De ontwikkelaar moet in zijn plan onderbouwen dat hij zoveel mogelijk inkijk naar de buren toe voorkomt. De nieuw te bouwen woningen moeten binnen het oranje bouwvlak van figuur 2 blijven. Buiten het bouwvlak mogen wel bergingen, aanbouwen of overstekken komen, maar die zijn niet hoger dan 1 bouwlaag (met plat dak). F IGUUR 2 B OUWVLAK 4 WOONLAGEN 4. De uitstraling van het nieuw te bouwen deel mag geen afbreuk doen aan het monumentale deel (de voorgevel). 5. Aan de straatzijde (de monumentale voorgevel) is een kap verplicht. Deze behoudt vanaf de straat gezien dezelfde dakhelling als de huidige kap. De nokrichting van de voorbouw moet parallel aan de N225 blijven. 6. Voorgevelrooilijn mag niet dichter op Rijksstraatweg komen te liggen dan de oorspronkelijke rooilijn van het dorpshuis. De rooilijn is de blauwe lijn waarvoor niet gebouwd mag worden, zie figuur 3.

F IGUUR 3 ROOIJLIJN

De basis voor de verkoopkaders Dorpshuis Elst

4

Kaders parkeren en ontsluiting De volgende 2 stedenbouwkundige kaders komen voort uit bestaand beleid en wetten: 7. Parkeren moet mogelijk zijn op eigen terrein. Dit moet volgens de gemeentelijke parkeernorm, zie onderstaande tabel en Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds (2011). T ABEL 1 P ARKEERNORMEN GEMEENTE RHENEN

8. Ontsluiting van verkeer gebeurt via de parallelweg naast de Rijksstraatweg (N225). Dit is Provinciaal beleid.

F IGUUR 4 ONTSLUITING VIA EEN VENTWEG

Kaders groen en water 9. De ontwikkelaar moet de monumentale zomereik in de zuidoosthoek te behouden. Een uitzondering hierop is: als uit onderzoek blijkt dat de boom ziek is en maar beperkte levensverwachting heeft. De bebouwing moet tot het centrum van de kern 15 meter afstand houden. Onder de boom mag geparkeerd worden, maar de wortels van de boom mogen hier niet door beschadigen. Tijdens de werkzaamheden moeten de regels van de Bomenposter gevolgd worden. 10. De bomen voor het Dorpshuis, langs Rijksstraatweg mogen worden uitgedund, zolang twee keer twee bomen behouden worden. Zie figuur 5. Als er meer gekapt moeten worden, moeten er twee keer twee terug geplant worden. Dit ter beoordeling in een kapvergunningsprocedure. 11. Er staat ook een grote boom in de zuidwesthoek. Een ontwikkelaar krijgt extra punten voor zijn plan als deze boom behouden blijft, zie toetsingskader op pagina 7. 12. De steilrand aan de zuidkant is eigendom van Utrechts Landschap. Zichtlijnen in de beplanting aanbrengen moet in overleg met hen. 13. Er moet waterneutraal gebouwd worden (afkoppelen). Dit FIGUUR 5 BOMEN BIJ HET DORPSHUIS betekent dat regenwater niet direct het riool ingaat, maar wordt opgenomen in het perceel. 14. Er wordt nog onderzocht of er op het perceel opvang moet komen van overtollig water van de nabijgelegen rotonde.

De basis voor de verkoopkaders Dorpshuis Elst

5

15. In het toetsingskader (waarmee de plannen van potentiële ontwikkelaars worden beoordeeld) zijn ook deze onderwerpen opgenomen: groene inrichting, klimaatadaptatie, hittestress, natuurinclusief en waterrobuust bouwen. Zie pagina 7. Kader historisch erfgoed 16. De tekeningen van Nederlandse militairen op het dakbeschot moeten voor de werkzaamheden voorzichtig verwijderd worden. De ontwikkelaar doet dit vóór de werkzaamheden in overleg met de gemeente. Het is aan de gemeente om te beoordelen waar de tekeningen naartoe gaan. Mogelijk kan het in samenwerking met de ontwikkelaar een nieuwe plek krijgen op het perceel zelf. Achtergrond: tijdens de mobilisatieperiode augustus 1939 tot mei 1940 verbleven er Nederlandse militairen in het schoolgebouw. Zij hadden op zolder hun slaapzaal. Op het dakbeschot zijn veel tekeningen en opschriften uit deze periode bewaard gebleven. Zij vormen daarmee militair historisch erfgoed.

De basis voor de verkoopkaders Dorpshuis Elst

6

4. Onderdelen voor het toetsingskader In de voorgaande paragrafen werden de minimale voorwaarden genoemd. Ingediende plannen die niet aan deze voorwaarden voldoen worden op de bieding uitgesloten. Ingediende plannen die wel voldoen aan de harde voorwaarden worden verder getoetst aan de reguliere onderdelen van prijs en kwaliteit. Daarnaast worden op een aantal elementen aanvullende scores geven aan plannen die aan bepaalde voorwaarden voldoen. Hieronder staan genoemd welke elementen worden opgenomen. De plusjes geven de zwaarte aan van elk element. Later wordt dit toetsingskader nog concreter uitgewerkt.

Score-elementen in het toetsingskader: Sociale waarde 1. Het aantal extra ‘betaalbare’ woningen bovenop de eis van 50%. (+++) 2. Toevoeging van intramurale woonzorgvoorziening of geclusterde woonvormen. (++) Behoud oude onderdelen 1. Behoud van de buitengevels van de zijgebouwen uit 1902 en 1921 (zie rode klaslokalen in figuur 6). (++) 2. Behoud van de buitengevels van het gymzaaltje uit 1902 (zie roze gymzaaltje in figuur 6). (++) Duurzaamheid, klimaat, natuur 1. Het zijn energie-neutrale woningen. (+) 3. Het gebruik van zonnepanelen (+) 4. De bouw is zo milieuvriendelijk mogelijk (bijv. bouwen met recyclebare onderdelen). (+) 5. Het totaalplan heeft ook aandacht voor bouwen op de F IGUUR 6 O UDE INDELING D ORPSHUIS volgende manier: a. Waterrobuust (het gebouw moet zo worden uitgevoerd dat ze een periode met wateroverlast kan doorstaan, en na een grondige schoonmaakbeurt weer te gebruiken is.) (+) b. Natuurinclusief (bijvoorbeeld groendaken, groengevels, inbouwkasten en speciale dakpannen voor broedende vogels of voor vleermuizen). Meer informatie op: www.bouwnatuurinclusief.nl). (+) c. Hittestress-bestendig (maatregelen zoals veel groen en overstekken). (++) 6. De boom in de zuidwesthoek wordt behouden, zie witte cirkel in figuur 7. (+)

F IGUUR 7 B OOM IN DE ZUIDWESTHOEK

De basis voor de verkoopkaders Dorpshuis Elst

7