Beantwoording vragen commissie Ruimte en Economie flexwoningen

In de commissie Ruimte en Economie is een aantal aanvullende vragen gesteld betreffende de businesscase. Wij hebben deze samengevoegd tot de volgende onderwerpen. Wet Markt en Overheid De gemeente kan bij het uitvoeren van economische activiteiten in concurrentie treden met particuliere ondernemingen. Daarom is de Wet Markt en Overheid (M&O) in het leven geroepen. Deze wet heeft tot doel om zo gelijk mogelijke concurrentieverhoudingen tussen overheden en bedrijven te creëren. In juli 2023 heeft de staatssecretaris van economische zaken en klimaat in een brief aan de kamer aangegeven dat de aanpak van de volkshuisvestingsproblematiek (900.000 woningen tot en met 2030) binnen de huidige wet M&O geen belemmeringen oplevert. De bouw van de flexwoningen maakt onderdeel van onze ambitie tot versnelling van de woningbouw. Wij dragen hiermee bij aan het oplossen van de volkshuisvestingsproblematiek waar de staatsecretaris op doelt. De staatssecretaris stelt ook dat de taak van gemeenten om huisvesting te regelen voor statushouders en de activiteiten die zij daarvoor uitvoeren vallen onder de publieke taken Hiermee is er dus geen verplichting om een integrale kostprijsberekening te maken. Dit uitgangspunt hebben we gehanteerd in de businesscase. Gelet op de hierover gestelde vragen hebben wij hierover ook extern juridisch advies gevraagd.

Wij zullen u hierover informeren vóór de raadsvergadering. Kosten exploitatie en beheer Zoals in het raadsvoorstel aangegeven is de businesscase gebaseerd op het exploitatiemodel verplaatsbare woningen (EVW) dat in opdracht van het ministerie van BZK is ontwikkeld. Omdat de exploitatie van verplaatsbare woningen leidt tot andere kasstromen dan bij reguliere huurwoningen is dit model ontwikkeld. Het model is niet volledig bruikbaar bij een gemeentelijke investering in flexwoningen. Daarom is voor deze investering een eigen businesscase ontwikkeld. De second opinion was gericht op het vaststellen dat de uitkomsten van de businesscase en het EVW-model goed op elkaar aansluiten. Dat is door de externe adviseur vastgesteld. De kosten die zijn opgenomen in de businesscase zijn dus gebaseerd op de kengetallen uit het EVW-model. Dit zijn budgetten die tot een reguliere vastgoedexploitatie horen zoals kosten voor regulier en planmatig onderhoud, beheer, eigenaarslasten. Het beheer van de woningen wordt door Rhenam uitgevoerd. Die beheerkosten die we daarvoor vergoeden zijn afgestemd met Rhenam. De gemeente heeft geen andere kosten voor het beheer en verhuur van de woningen. Kosten bouw- en woonrijpmaken In het raadsvoorstel is een afzonderlijk krediet opgenomen van € 210.000 voor de locatie gebonden kosten van bouw- en woonrijpmaken.

Kosten voor aanleg riolering, ontsluiting van de locatie, verhardingen, groenvoorzieningen, openbare verlichting e.d. zijn conform gebruikelijke normen geraamd. Hierin zijn ook de kosten voor benodigde capaciteit voor planvorming, voorbereiding en toezicht. In de commissie zijn ook opmerkingen gemaakt over een niet goed werkende riolering en een gevaarlijk kruispunt. Indien hier op dit moment en in de huidige situatie al maatregelen nodig zouden zijn, dan moeten die worden uitgevoerd zoals er ook op andere plekken onderhoud en verbetering van riolering en wegen plaatsvindt. Maar deze kosten dienen geen onderdeel uit te maken van dit krediet voor flexwoningen. Daar zijn andere onderhoudsbudgetten voor. Bijkomende kosten In het krediet van de flexwoningen is een genormeerd bedrag per woning opgenomen voor de bijkomende kosten. Het betreft een bedrag van € 205.700 (incl BTW). Dit bedrag is bestemd voor planontwikkeling, leges, advieskosten e.d. Daarnaast is een bedrag van onvoorzien opgenomen van € 275.300. Dit bedrag is onder meer opgenomen voor voorzieningen en kosten die niet zijn opgenomen in het normbedrag. Ten aanzien van de ambtelijke inzet geven wij het volgende aan. Een groot deel van de ambtelijke kosten zoals juridisch, financieel en inkoop worden niet doorberekend. Deze behoren tot de overhead van de gemeente.

Ook de kosten van eventuele juridische procedures (juridische ondersteuning) worden bekostigd uit daarvoor in de begroting geraamde budgetten en niet

toegerekende aan investeringskredieten. Deze handelwijze wordt ook bij andere projecten toegepast. Grondkosten De locatie aan de Binnenweg heeft geen boekwaarde of pachtopbrengst. Aangezien er geen sprake is van verkoop of verpachting van de grond aan een derde zijn er geen kosten opgenomen in de businesscase. De locatie wordt na 10 jaar weer schoon opgeleverd. Omdat er geen sprake is van een kostendekkende verhuur van de woningen is het ook niet nodig om de grondkosten te verwerken in de exploitatielasten. Scenario’s Het college heeft in het raadsvoorstel een scenario gekozen dat én een positief resultaat oplevert én realistisch is. Voor de onderbouwing hiervan verwijzen we naar het raadsvoorstel. Indien we in het voorgestelde scenario de woningen naar een permanente locatie kunnen verplaatsen verbetert het resultaat na 30 jaar nog aanzienlijk. De woningen hebben een technische levensduur van 50 jaar. In de risicoparagraaf is ook een aantal ander scenario’s doorberekend (zie bijlage financiële toelichting). Het worstcase-scenario is dat na een periode van 10 jaar de woningen niet kunnen herplaatst in Rhenen, niet kunnen herplaatst buiten Rhenen en niet kunnen worden verkocht. We achten deze kans niet groot. We vallen dan terug op de garantiereling van het Rijk waarbij we een gedeeltelijke vergoeding krijgen van de boekwaarde na 10 jaar.

De businesscase geeft dan een tekort € 1.192.100. De berekening van dit tekort is als volgt:

1. Aanschaf 20 flexwoningen 2. Kosten bouw- en woonrijpmaken locatie 3. Inleg Herplaatsingsgarantieregeling Rijk 4. Kosten opruimen locatie Totaal Netto investering

6. Exploitatiekosten 7. Rentekosten Totaal Positief saldo exploitatie Garantieregeling 9. Resultaat vastgoedexploitatie

Investering € 3.055.000 5. Subsidie Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen Rijk € 213.400

€ 240.000

€ 3.268.400 € 20.000 25.900 € 3.314 300 € 3.074.300

€ 240.000

Exploitatie 2024-2033 € 388.400 8. Huurinkomsten € 361.500 € 749.900 € 943.500

€ 1.693.400 € 1.693.400

€ 938.700 -/- € 1.192.100

(netto contante waarde - € 1.053.600)

Tussen het best- worstcase scenario’s zijn er nog meer scenario’s te bedenken. Die hebben we ook genoemd in de risicoparagraaf. Met name gaat het dan om het fysieke deel van de garantieregeling. Een door het Rijk ingestelde marktmeester gaat onderzoeken of de woningen buiten Rhenen kunnen worden herplaatst en dus verkocht. Hierbij is het ook mogelijk dat de woningen worden herplaatst en Rhenen eigenaar blijft. Het Rijk werkt op dit moment aan het vormen van ‘flexcities’. Dat zijn gemeenten die een locatie beschikbaar houden voor het herplaatsen van flexwoningen die nu elders in het land tijdelijk worden geplaatst. De eerste intentieovereenkomsten hiervoor zijn al getekend (Apeldoorn, Doetinchem & Goes). Ten aanzien van het worstcase-scenario merken we nog het volgende op. Dit scenario gaat uit van een exploitatieperiode van 10 jaar. Hierbij wordt rekening gehouden met een restwaarde. In de financiële verordening van Rhenen is het hanteren van een restwaarde niet mogelijk. In ons voorstel hebben we dan ook geen restwaarde gehanteerd. Als we kiezen voor een

exploitatieperiode van 10 jaar zouden we zonder een restwaarde op hoge afschrijvingslasten komen. In de financiële verordening is geformuleerd dat de raad hier beargumenteerd op kan afwijken. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat waarderingsgrondslagen en restwaarde moeten zijn vastgesteld in het activeringsbeleid van de gemeente. Dit beleid moet consistent worden toegepast voor dezelfde activa categorieën en consistent in de tijd. Flexwoningen vallen onder de categorie woonruimten. Het BBV schrijft dus voor dat als we met een restwaarde gaan werken we dat voor alle investeringen in de categorie woonruimten moeten doen. We hebben aan de accountant de vraag voorgelegd of voor deze investering een uitzondering kan worden gemaakt gelet op enerzijds het specifieke karakter van tijdelijke woningen en anderzijds de rijksregeling die een restwaarde garandeert. De accountant geeft aan dat dit wel een logische conclusie lijkt maar dat dit vraagstuk aan de commissie BBV moet worden voorgelegd. Voor de raadsvergadering hebben we daar geen uitsluitsel over. Huuropbrengst In de businesscase is rekening gehouden met een lagere huuropbrengst vanwege huurderving en mutatiegraad.

De berekening en aansluiting op de huuropbrengstberekening in bijlage 1 is als volgt: huurderving mutatiegraad Berekening huuropbrengst 1% 50% type 3 kamer appartement PMC13 5 694 41.616 416 1.734 39.466 type 2 kamer appartement PMC12 13 647 100.962 1.010 4.207 95.745 type 2 kamer appartement PMC12 2 452 10.853 109 452 10.292 145.503 indexering vanaf half 2023 3,30% 7.262 152.765 BTW In het raadsvoorstel is abusievelijk niet vermeld of de bedragen in- of exclusief BTW zijn. De verhuur van sociale huurwoningen is vrijgesteld van BTW. De BTW op de investeringen is dan ook kostenverhogend. Alle bedragen zijn inclusief BTW.