beantwoording technische vragen Keldermanspad PCR

GEMEENTE RHENEN Technische vragen

Onderwerp: bestemmingsplan Keldermanspad Commissie: ruimte en economie Datum: 20-9-2021 Fractie: PCR Vragen 1. Waarom wordt het advies van de welstandscommissie niet opgevolgd om de strook grond tussen woning en Keldermanspad de bestemming tuin te geven in plaats van wonen ter voorkoming dat hier gebouwd kan worden. Ook de monumentencommissie vraagt hier aandacht voor om te voorkomen dat buiten het bouwvlak nog vergunningsvrij gebouwd mag worden.

Antwoorden Het (bestemmingsplan)traject loopt al enige jaren. Het klopt dat het college destijds besloot om van het advies van de monumentencommissie af te wijken. De portefeuillehouder heeft de reden daarvoor toegelicht in de monumentencommissie van 6 juni 2018. In vergelijking tot de vervallen schuren is een woning op die locatie een kwaliteitsverbetering. Er is bewust gekozen om de strook tussen het Keldermanspad en de toekomstige woning, de bestemming wonen te geven. Op die wijze kunnen de gronden voor woondoeleinden worden gebruikt. Er zijn daar vergunningsvrij bijbehorende bouwwerken toegestaan. Bijvoorbeeld een carport voor de auto of een fietsenschuurtje. De bestemming ligt in het verlengde van de woning. Het belemmerd niet het zicht op de stadsmuur. Binnen de bestemming Wonen mag op basis van het bestemmingsplan alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Binnen de bestemming Tuin mag niet worden gebouwd. Vergunningsvrij mag zowel binnen de hele bestemming Wonen en binnen de bestemming Tuin vergunningsvrij worden gebouwd. De bestemming Tuin voorkomt niet dat er vergunningsvrij gebouwd mag worden. Het rijk geeft in het Besluit Omgevingsrecht aan waar er wel of niet vergunningsvrij mag worden gebouwd. Dit staat los van wat de gemeente beoogd te regelen. Een tuin mag

je gebruiken als erf bij een woning daarom mag er vergunningsvrij ook gebouwd worden. Wil een gemeente het vergunningsvrij bouwen tegen gaan dan moet dit expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen. Bijvoorbeeld door de bestemming Groen. Groen mag je niet gebruiken als erf bij een woning.

2. Waarom wordt de grond bij de schuren opgehoogd naar +9 meter NAP terwijl de naastgelegen gronden een hoogte hebben van +8 meter NAP. Hierdoor ontstaat toch niveauverschil tussen de gronden en wordt de uiteindelijke hoogte van de woning met 1 meter verhoogd.

3. Worden er ook eisen gesteld aan de inrichting van de groenzone? en blijft het volledige perceel eigendom van de eigenaar?

4. Welke maatregelen worden er genomen om te voorkomen dat er nog verder gebouwd gaat worden in de rand langs de stadsmuur. Sluipenderwijs wordt langzamerhand het hele gebied volgebouwd.

Het plangebied ligt achter de zomerkade, in de uiterwaarden van de Nederrijn. Hoewel dit deel van de uiterwaarden zelden overstroomt, moet rekening gehouden worden met het overstromingsrisico. De grond in het plangebied waarop wordt gebouwd, wordt daarom opgehoogd tot een hoogte van 9 m + NAP. Dit is gelijk aan de hoogte van de naastgelegen gronden. De bouwhoogte van de woning is gelijk aan de goothoogte van de naastgelegen woning op Keldermanspad nummer 1. Dat is de woning direct gelegen aan het Keldermanspad. Er is geen enkele vorm van bebouwing binnen de bestemming Groen toegestaan. Groen is onder meer bestemd voor plantsoenen, gazons en beplanting. Het bestemmingsplan stelt geen eisen aan de inrichting van het perceel. Er is geen inrichtingsplan vastgelegd. De gemeente bepaald niet of deze gronden wel of niet van eigenaar wisselen. Hier beslist de eigenaar van de grond over. De huidige bestemmingsplannen bieden geen ruimte voor extra bebouwing. Zowel de cultuurhistorische belangen als het feit dat de gronden in de uiterwaarden liggen maken het onwaarschijnlijk dat hier in de toekomst nog gebouwd gaat worden. De welstands- en de monumentencommissie zullen in de toekomst op toekomstige ontwikkelingen in de uiterwaarden negatief blijven adviseren.

Het rapport ‘Binnenstad – Rhenen: input cultuurhistorie voor het bestemmingsplan Rhenen Stad 2012’ van Steenhuis Meurs BV, december 2012, is de

basis dat de Binnenstad het predicaat ‘beschermd stadsgezicht’ heeft gekregen. In het rapport staat ook beschreven waarom op deze locatie geen initiatieven voor woningbouw mogen worden ontwikkeld. Tot op heden zijn alle overige principeverzoeken voor het bebouwen in de uiterwaarden niet gehonoreerd. 5. Wordt het advies van de monumentencommissie opgevolgd om een uitgebreid archeologisch onderzoek te doen op de betreffende locatie. En kan de uitkomst van dit onderzoek nog gevolgen hebben voor de bouw van de woning waardoor het bestemmingsplan weer aangepast moet worden.

6. Zowel welstandscommissie als monumentencommissie zijn eigenlijk tegen de bouw van een woning op deze locatie. Waarom heeft het college toch ingestemd met de bouw en waarom kan er niet opgetreden worden tegen de verloedering van het perceel.

Voor het bestemmingsplan is een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. De conclusie van dit rapport is dat er een hoge verwachting is voor het aantreffen van archeologische resten. Het advies hierover luid om voor de geplande bodemingrepen een aanvullend archeologisch onderzoek uit te voeren, in de vorm van een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven. Dit onderzoek wordt uitgevoerd in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen. Dat onderzoek wordt aan de ODRU ter controle voorgelegd. Dit is ook besproken met de monumentencommissie. De monumentencommissie beoordeeld achteraf. Ervaring geeft aan dat de eindconclusie uit die rapporten niet wijzigt. De uitkomst van dat onderzoek heeft geen gevolgen voor de bouw van de woning of het bestemmingsplan. Het zal hooguit een kostenverhogend effect hebben. Wanneer tijdens het onderzoek vondsten worden aangetroffen, beslist men of die blijven liggen of dat ze opgegraven worden. De schuren vallen onder het overgangsrecht. De eigenaar kan op basis van het overgangsrecht deze vernieuwen en zelfs beperkt vergroten. Dit is de aanleiding dat de gemeente heeft gekozen voor de bouw van een vrijstaande woning, mits deze voor wat betreft volume/massa/inhoud dezelfde uitstraling krijgt.

Dit is uiteindelijk de reden dat zowel de welstands- als de monumentencommissie het besluit van het college respecteert. Het vervangen van de twee vervallen schuren door één woning wordt gezien als een kwaliteitsverbetering ten opzichte van de

huidige situatie. De voetprint van de toekomstige woning is gelijk aan de voetprint van de twee bestaande schuren. De voetprint is richting het oosten verschoven om meer afstand tot de zijdelingse perceelsgrens te hebben.

7. Welke mogelijkheden heeft de gemeente om de grond (al dan niet met subsidie) aan te kopen en het volledige gebied in te richten als natuur om het historische karakter van dit gebied te behouden.

8. Telkens weer komen er opmerkingen bij bestemmingsplannen van omwonenden dat zij niet of nauwelijks bij de planvorming zijn betrokken. Wij vragen het college nogmaals om hier in het vervolg actief op te sturen zodat omwonenden voldoende betrokken worden bij de planvorming.

Een handhavingstraject tegen verregaande verloedering in het beschermde stadsgezicht is juridisch complex en ook een langdurig traject zonder dat de uitkomst daarvan gegarandeerd is. Daarnaast leidt het niet altijd tot een gewenst permanent resultaat. In de begroting is geen (structureel) budget opgenomen voor het opkopen van gronden. Het is een keuze van de raad om hiervoor in de toekomst al dan geen budget voor vrij te maken. Vervolgens is het aan de eigenaar aan wie hij de grond verkoopt. Zowel de huidige wetgeving als de Omgevingswet stelt participatie niet verplicht. De gemeente kan alleen adviseren en stimuleren. Dit wordt zoveel mogelijk gedaan. Bijvoorbeeld door het opvragen van een participatieverslag.