Beantw. TV RB Flexwoningen R&E

Vragen Flexwoningen Commissie: Ruimte en Economie Datum:

23-11-2023

VRAAG 1.0 Kaderstelling Raad

ANTWOORD -

Er is voor de flexwoningen door de Raad een kadergesteld. Graag ontvangen wij puntsgewijs de invulling en onderbouwing van dit kader voor de huidige plannen voor de flexwoningen: Kaderstelling door de raad - Een mix aan bewoners te realiseren waarbij we de kaders vaststellen bij de herziening van de Woonvisie; - De voorrangsregeling toe te passen en dit ook als vereiste neer te leggen bij de samenwerkingspartners; - Bij het verdelen van de flexwoningen urgentie te geven aan starters op de woningmarkt, urgentiezorg/crisisopvang Rhenense inwoners, spoedzoekers, arbeidsmigranten, Oekraïners, statushouders en andere bijzondere doelgroepen (bijv. beschermd of begeleid wonen). Wanneer het noodzakelijk is om asielzoekers op te vangen, hiervoor niet de flexwoningen te gebruiken, maar een geschikte oplossing te vinden binnen de permanente woningbouw of andere oplossingen; - Het onderzoek naar locaties voor Flexwoningen te beperken tot die locaties waarvoor geen realistische verwachting is dat er op korte termijn (binnen 5 jaar) permanent kan worden gebouwd; - De flexwoningen over maximaal 3-5 locaties worden verdeeld; - Bij de bouw van deze flexwoningen rekening te houden met de esthetische inpasbaarheid op betreffende locaties; - De gemeente mag niet optreden als projectontwikkelaar.

Wanneer er geen partijen willen investeren in deze flexwoningen, komt de portefeuillehouder terug naar de raad.

-

-

-

-

-

De herziening van de Woonvisie heeft nog niet plaatsgevonden, dus hier kan niet bij worden aangesloten voor de verdeling van bewoners. Er wordt wel in een mix aan doelgroepen voorzien. De reservering van 5 woningen voor Oekraïense ontheemden en 2 voor statushouders is de ondergrens om gebruik te maken van de verleende Stimuleringsregeling. Het gebruik maken van de Stimuleringsregeling is daarmee mede bepalend voor de mix van doelgroepen Voorrangsregeling toepassen: de woningen worden door Rhenam verhuurd conform huisvestingsverordening. Daarmee is dit geborgd. Zie eerste antwoord. De in de kaderstelling genoemde doelgroepen kunnen worden gehuisvest. Locatie: het onderzoek heeft zich inderdaad op die locaties gericht waarvoor geen realistische verwachting is dat er op korte termijn permanent gebouwd kan worden. Max. 3-5 locaties: De Binnenweg is de eerste locatie. Deze valt binnen de genoemde bandbreedte. Esthetische inpasbaarheid: In de aanbesteding is aandacht besteed aan de inpasbaarheid en esthetische kwaliteit van het gevraagde product. Wij hebben een VO en Beeldkwaliteitsplan laten opstellen door een ervaren stedenbouwkundig bureau. Het bureau heeft de woningen en inrichting van het perceel zo goed mogelijk ingepast in de omgeving. Ook is zo goed mogelijk rekening gehouden met de suggesties en opmerkingen van omwonenden.

Het VO en BKP gelden ook als kader voor de aanbesteding. Niet optreden als projectontwikkelaar: De gemeente treedt met de investering in deze woningen niet op als projectontwikkelaar. Er is immers geen sprake van een bouwkolom, waarbij de het perceel aan de Binnenweg een permanente woonbestemming krijgt,

Pagina 1 van 6

wat zou leiden tot een sterke waardestijging van de grond. Het verdienmodel van een projectontwikkelaar zit in de verwachte waardestijging van de grond als gevolg van de bestemmingswijziging. In het geval van de Binnenweg wordt na 10 jaar de grond weer schoon opgeleverd. Er komt geen woonbestemming en er is ook geen sprake van waardestijging van de grond. 2.0 Kaderstelling

Het onderzoek naar locaties voor Flexwoningen te beperken tot die locaties waarvoor geen realistische verwachting is dat er op korte termijn (binnen 5 jaar) permanent kan worden gebouwd. Wij nemen aan dat u op basis van het kader van de raad heeft onderzocht en besprekingen heeft gevoerd over de permanente bouw op de genoemde locatie. Graag ontvangen wij de onderbouwde bevestiging van de Provincie dat permanente bouw op deze locatie binnen 5 jaar niet mogelijk is. 3.0 Doorrekening Begroting scenario-1 Graag ontvangen wij de doorrekening van dit plan in de begroting voor 2024-2027 waarbij we inzicht willen krijgen in: 1. Ontwikkeling van het resultaat 2. Ontwikkeling van de schuldquote 3. Ontwikkeling van de woonlasten als gevolg van dit plan in Euro per huishouden 4. Ambtelijke uren per jaar Rentevoet op basis van de rekenrente

4.0 Doorberekening Begroting scenario-2 Graag ontvangen wij de doorrekening van dit plan in de begroting 2024-2027 waarin de volgende P.M. posten op basis van de laatste schattingen zijn waarbij we inzicht willen krijgen in:

De locatie Binnenweg is gelegen in de Kernrandzone van Provincie. Voor de Kernrandzone geldt een verstedelijkingsverbod. U vindt de onderbouwing hiervoor in het vigerende provinciale beleid, de Interim Omgevingsverordening van Provincie Utrecht.

Wat betreft de mogelijkheden voor permanent bouw op deze locatie, zie vraag 12

1. Voor een vertaling van het plan naar de begroting verwijzen wij naar bijlage 1 Financiële toelichting businesscase. Op pagina 3 wordt een overzicht van de exploitatieresultaten weergegeven. In de tabel voor de belangrijkste jaren (start, omslagpunt en einde looptijd) en daaronder in een grafiek. 2. De ontwikkeling van de schuldquote wordt toegelicht in het raadsvoorstel. 3. Er zijn geen gevolgen voor de woonlasten. Dit voorstel raakt niet de kosten van afval en riolering. Er is geen voorstel om de OZB te verhogen. 4. In Rhenen wordt niet organisatiebreed tijd geschreven. Alleen kosten die toegerekend moeten worden aan projecten (de zogenaamde declarabele uren) worden geschreven. Voor de realisatie van de flexwoningen betreft dit uren van projectleiding en voorbereiding en toezicht. Deze kosten zijn meegenomen in de businesscase bij zowel de kosten van de aanschaf en bouw van de flexwoningen als ook de kosten bouw- en woonrijpmaken.

Er zijn nog geen voorstellen voor de p.m.-posten die worden genoemd. Deze kunnen dus niet worden doorgerekend. Voor dorpsplein Elst is in januari 2023 een krediet (leefbaarheidsplan Elst) beschikbaar gesteld door de

Pagina 2 van 6

1. Ontwikkeling van het resultaat 2. Ontwikkeling van de schuldquote 3. Ontwikkeling van de woonlasten als gevolg van dit plan in Euro per huishouden 4. Ambtelijke uren per jaar

raad. Dit krediet van € 610.000 wordt voor € 510.000 gedekt uit de algemene reserve. € 100.000 wordt gedekt uit een verhoging van het rioolrecht met € 3.077.

Toe te voegen P.M. posten: - Passantenhaven 2 mio - Sportpark Candia 1 mio - Dorpsplein Elst 0,6 mio - Huisvesting scholen (XX mio) Rentevoet op basis van Rekenrente 5.0 Rentevoet “ Voor de businesscase hebben we het renteomslagpercentage 2023 gehanteerd van 1,44%”

Het besluit over de investering wordt in december 2023 aan de raad voorgelegd. De investering wordt dan ook berekend met het voor het begrotingsjaar 2023 geldende renteomslagpercentage. Deze is in de begroting 2023 vastgesteld op 1,44% (zie pagina 155)

Voor de business case dient te worden gerekend met de rekenrente die de Gemeente hanteert. Graag ontvangen wij de business case berekend met het wettelijk te hanteren rekenrente 6.0 Rentevoet

Zie antwoord op vraag 5.0

Indien u de rente van 1,44% hanteert dan ontvangen wij graag de offerte van de BNG met de bevestiging dat u het benodigde bedrag voor een periode van 30 jaar kunt lenen tegen de rente van 1,44% 7.0 Huurinkomsten Voor de huurinkomsten gaat u uit van een volledige periode van 12 maanden huur. Omdat dit flexwoningen zijn zullen de mutaties per jaar groot zijn. Wij denken dat ivm leegstand een voorziening genomen moet worden van een halve maand huur per jaar. Hoe gaat u ervoor zorgen dat er geen leegstand ontstaat, want dat is het uitgangspunt?

In de businesscase wordt niet de volledige huuropbrengst meegenomen. Bij de opbrengstraming wordt rekening gehouden met 1% huurderving wegens oninbaarheid. Daarnaast wordt rekening gehouden met een mutatiegraad van 50%. De gemiddelde mutatiegraad bij een sociale huurwoning ligt rond de 10%. Omdat bij flexwoningen meer mutaties worden verwacht wordt een hoger percentage gehanteerd.

Voorstel is om de huurinkomsten met 4,2% per jaar te verminderen, graag de onderbouwing waarom u deze marge niet meeneemt? 8.0 Besluit punt 5 De financiële gevolgen van dit voorstel te verwerken als wijziging van de begroting 2023.

De wijziging van de begroting betreft het beschikbaar stellen van een investeringskrediet voor de aanschaf en plaatsing van flexwoningen en het bouw- en woonrijp maken van het perceel aan de Binnenweg. Deze kredietaanvraag doen we in 2023 en hoort dan ook tot een wijziging van de begroting 2023. Uiteraard worden de structurele gevolgen verwerkt

Pagina 3 van 6

Het besluit zou vallen op 19 december, waarom verwerkt u dit niet in de begroting van 2024? Graag onderbouwing en uitleg!

de meerjarenbegroting zoals opgenomen in beslispunt 4.

9.0 Aansluiting energienet

Voor de aansluiting van de 20 woningen zijn naar alle waarschijnlijkheid enkele aanpassingen aan het net van Stedin noodzakelijk. De netbeheerder voert deze aanpassingen uit. Er vindt op dit moment afstemming met Stedin plaats.

Hoe is de aansluiting op het energienet geregeld? Er is congestie? Kunt u wel aansluiten? 10.0 Energiezuinigheid We nemen aan dat de flexwoningen energieneutraal worden opgeleverd, met warmtepompen, zonnepanelen, e.d. en dat in het onderhoud en de kosten en vervanging na 15 jaar van deze componenten zijn meegenomen. Graag aantonen in een onderbouwing waar dat wordt toegelicht.

11.0 Pacht of huur van het perceel

De woningen voldoen aan Bouwbesluit Nieuwbouw en daarmee aan de strengste eisen met betrekking tot energiezuinigheid. Alle kosten voor onderhoud over de hele exploitatieperiode zijn meegenomen. Ik neem aan dat u bedoelt ‘graag aangeven waar dat wordt toegelicht’. De informatie over het onderhoud is te vinden in het voorstel en in de bijlage financiële toelichting. Het perceel aan de Binnenweg werd niet verpacht. Er is daarom niet met een pachtprijs gerekend.

We missen in de businesscase de pacht e/o huur van het perceel voor de woningen. Welke pachtprijs is gehanteerd? Een dergelijke planuitwerking voor dit perceel kost meerdere jaren en zal in onze inschatting geen of Wij missen in de business case de derving van de nauwelijks opbrengsten genereren uit de opbrengst van de verkoop van grond. Naar verwachting grondexploitatie/-verkoop. kan binnen 18-24 maande de grond op deze locatie De huidige bestemming voor deze locatie is Agrarisch, worden verkocht voor de permanente bouw. met functie-aanduiding Paardenhouderij. Dit is Opbrengsten naar verwachting 3000 m2 x € 500= 1,5 maatgevend voor de waardebepaling van het perceel. mio. Het perceel ligt in het deelgebied Groene Corridor Rhenen – Achterberg. Woningen worden in dit Waarom heeft u deze opbrengsten niet meegenomen deelgebied niet uitgesloten, maar de nadruk ligt duidelijk op andere waarden of ontwikkelingen als minderopbrengsten in de business case? (openheid, groen en landschap). 12.0 Verkoop grond

Een wijziging naar een woonbestemming is niet geheel uitgesloten. Er dient dan eerst een gemeentelijke visie op de kernrand worden opgesteld en vastgesteld. Vervolgens kan, onder voorwaarden, wonen in het omgevingsplan worden vastgesteld. Hiervoor dient dan wel met de waarden van de kernrand rekening gehouden te worden. Dit zal in praktijk een zeer kleine verstedelijking in ruil voor compenserende maatregelen betekenen. 13.0 Aanbesteding We gaan ervan uit dat er een EU-aanbesteding gaat plaatsvinden voor de aanschaf en dat u daarbij gaat

Indien de raad instemt met het krediet zal er een openbare Europese aanbesteding worden gepubliceerd.

Pagina 4 van 6

zoeken naar de bundeling van initiatieven om uit te komen op een zo laag mogelijke kostprijs? Denk aan het rijksvastgoedbedrijf. Leg uit hoe u gaat zorgen voor een zo laag mogelijke kostprijs? https://www.rijksvastgoedbedrijf.nl/actueel/nieuws/2022 /12/07/aanbesteding-2.000-flexwoningen-we-geven-demarkt-een-kickstart

Gunning vindt plaats op basis van een combinatie van prijs en kwaliteit. De opdracht behelst het leveren, plaatsen, aansluiten en opleveren van de woningen.

14.0 Second opinion

Zie bijlage

“Daarnaast hebben we een extern bureau nog een second opinion op onze businesscase laten maken” Graag ontvangen wij een kopie van dit advies.

15.0 Totaalfinanciering

Op dit moment heeft Rhenen een financieringsoverschot als gevolg van het aantrekken Er wordt aangegeven dat het begrip totaalfinanciering van twee geldleningen voor toekomstige wordt gehanteerd, waarbij wij ervan uitgang dat er investeringen (MFG). Jaarlijks wordt voor de gebruik wordt gemaakt van de huidig beschikbare begroting het renteomslagpercentage bepaald op financieringsruimte met daaraan gekoppelde rekenrente. basis van de totale rentelasten minus de rentebaten afgezet tegen de boekwaarde over de investeringen. Als deze ruimte is verbruikt dan wordt het aantrekken van Voor 2023 is dit percentage berekend op 1,44% (zie kapitaal voor nieuwe ontwikkelingen voor nu en de pagina 129 van de begroting). Dit percentage vormt komende 30 jaar duurder door oplopende rentekosten. de basis voor de businesscase. Voor de begroting 2024 is dit percentage berekend op 1,64%. Dit Graag een inschatting van het hierboven genoemde effect betekent dat over alle investeringen een percentage op het resultaat van de begroting. Dit is niet nodig als dit van 1,64% wordt doorberekend in de kapitaallasten. in de doorberekening op de begroting wordt Dit percentage zal elk jaar wijzigen en gelet op de meegenomen. renteontwikkelingen zal het waarschijnlijker hoger worden. Dit effect kunnen we niet berekenen omdat we niet over een periode van 30 jaar de renteontwikkelingen kunnen inschatten.

In de bijlage Financiële toelichting hebben we aangegeven dat de stijging van de rente met 0,1% over de volledige looptijd van 30 jaar een negatief effect heeft van € 50.000. De stijging van de rentelasten als gevolg van hogere financieringskosten wordt doorberekend aan alle investeringen. Dit betekent dat de kosten van de flexwoningen hoger worden maar ook bijvoorbeeld de kosten van een 20 jaar geleden aangelegde riolering. 16.0 Wie wordt de projectontwikkelaar? In het kader is meegegeven dat als er geen projectontwikkelaar wordt gevonden de PoHO terugkomt naar de raad. Dit is niet gebeurt, dus wie gaat het project ontwikkelen en zijn deze kosten meegenomen in de business case?

De gemeente treedt met de investering in deze woningen niet op als projectontwikkelaar. Er is immers geen sprake van een bouwkolom, waarbij de het perceel aan de Binnenweg een permanente woonbestemming krijgt, wat zou leiden tot een sterke waardestijging van de grond. Het verdienmodel van een projectontwikkelaar zit in de verwachte waardestijging van de grond als gevolg van de bestemmingswijziging. In het geval van de Binnenweg wordt na 10 jaar de grond weer schoon

Pagina 5 van 6

opgeleverd. Er komt geen woonbestemming en er is ook geen sprake van waardestijging van de grond.

17.0 Inzet ambtenaren

Zie antwoord 3.0 punt 4

In de business case ontbreekt de inzet van ambtenaren. We nemen aan dat hiervoor een inschatting is gemaakt voor zowel interne als externe uren? Graag ontvangen we die of de bevestiging dat deze in de business case zijn meegenomen? 18.0 Business case

Zie antwoord 3.0 punt 4 Aanvullend hierop. De raad heeft begin 2023 een In de business case ontbreken de investeringen in voorbereidingskrediet van € 535.000 beschikbaar ambtelijke uren en externe inhuur voor de voorbereiding. gesteld. Dit krediet is nodig voor het overkoepelende project ‘versnelde woonopgave’. Vanuit dit krediet Waarom zijn deze niet meegenomen? worden haalbaarheidsonderzoeken bekostigd, planvoorbereiding- en projectmanagementkosten en inzet van ambtelijke uren. Voor deze laatste categorie gaat het om inzet van uren die niet binnen de bestaande capaciteit kunnen worden gevonden en waar we dus voor moeten inhuren. Dat kan inhuur op het project zijn of inhuur van vervangende capaciteit omdat de betreffende medewerker aan het project werkt.

Pagina 6 van 6