Beantw. technische vragen RB - Nota Erfpachtbeleid (002)

Vragen Nota Erfpacht beleid Commissie: Ruimte en Economie Datum:

20-03-2023

VRAAG

ANTWOORD

1.0 1.8 Handleiding Didamarrest is verwerkt in de nieuwe nota (erf)pachtbeleid. Het college heeft in 2022 de ”Handleiding toepassen Didamarrest bij vastgoedtransacties" vastgesteld. De bedoeling was om de handleiding te verwerken in de relevante beleidsstukken op het moment dat deze worden herzien. In de nieuwe nota is daarom de werkwijze uit de handleiding met betrekking tot de uitgiftes in pacht, erfpacht en bruikleen opgenomen.

1.0 Algemene opmerking: deze vragen hebben geen betrekking op de nota (erf)pachtbeleid

1.1 Wanneer is deze handleiding vastgesteld? 1.2 Voor wie is deze handleiding bedoeld? 1.3 Op welke wijze is deze handleiding een rol gespeeld bij de verkoop van ’t Brandtweer en het restgroen Rijksstraatweg? 1.4 Wij hebben in 2022 veel vragen gesteld m.b.t. tot het Didam arrest; waarom is deze handleiding nooit gedeeld bij de beantwoording van onze vragen? 1.5 Waarom is de handleiding niet onverkort toegepast in het verkoopproces van de hierboven genoemde objecten?

1.1 De handleiding is 1 november 2022 vastgesteld door het college. De handleiding is gepubliceerd op www.overheid.nl en in het Gemeentenieuws in week 49 van 2022. 1.2 De handleiding is een ambtelijke handleiding bedoeld om uitvoering te geven aan het Didamarrest. Het is een handleiding voor intern gebruik binnen de gemeente en betreft uitgiftes in pacht, erfpacht, jachthuur, opstalrechten en bruikleen. 1.3 Brandweer De handleiding is bedoeld voor de verkoop/verhuur van restgroen, uitgiftes in pacht en erfpacht, jacht, bruikleen en opstalrecht. Dus niet primair voor projecten zoals ’t Brandtweer. De inleiding van de handleiding bevat wel (deels) de algemene richtlijnen om te handelen conform het Didamarrest. Daarna wordt in de handleiding ingezoomd op de specifieke typen grondzaken zoals restgroen, etc. Deze handleiding is niet bruikbaar voor koopovereenkomsten die al wel gesloten zijn, maar nog niet geleverd. Dit zijn specifieke gevallen. Voor deze specifieke gevallen worden wij geadviseerd door onze huisadvocaat. De handleiding heeft dan ook geen rol gespeeld bij de verkoop van ’t Brandtweer.

Rijksstraatweg De gemeente is gehouden aan de kaders uit het Didamarrest en opvolgende jurisprudentie. De door de gemeente te hanteren werkwijze is opgenomen in de handleiding. Dit ( het Didamarrest, opvolgende jurisprudentie en handleiding) zijn bepalend geweest voor het handelen van de gemeente in dit dossier. 1.4 De handleiding is niet van toepassing op de verkoop van vastgoed, meer specifiek op koopovereenkomsten die al zijn aangegaan, maar nog niet geleverd. Er was geen aanleiding om de handleiding bij de

Pagina 1 van 4

beantwoording van vragen rondom ’t Brandtweer te delen.

1.5 Rijksstraatweg In het dossier Rijksstraatweg is de handleiding toegepast in het verkoopproces. Brandweer De handleiding is niet bedoeld voor transacties zoals ’t Brandtweer. De algemene beginselen ‘hoe te handelen conform het Didam arrest’ zijn gevolgd. Voor specifieke uitzonderingsgevallen worden wij geadviseerd door onze huisadvocaat.

2.0 Handleiding Didamarrest In november 2022 is er een handreiking van Neprom gepubliceerd i.s.m. de VNG. https://www.neprom.nl/downloads/handreiking/Handreikin g%20implementatie%20van%20het%20arrest%20Didam.pdf Deze handreiking is juridisch beter onderbouwd dan de handleiding. Wanneer wordt de handleiding aangepast met de context zoals in de handreiking, zie link, beschreven?

Deze vraag heeft geen betrekking op de nota (erf)pachtbeleid zelf. Of en wanneer eventueel de handleiding aangepast moet worden zullen we nader bespreken en u t.z.t. informeren over de uitkomst.

3.0 Handleiding Didam arrest De handleiding wordt niet als referentie gehanteerd in de Nota (beleidsstuk). Waarom is er geen referentie opgesteld, zodat de selectieprocedure, selectiecriteria en publicaties generiek worden gehanteerd?

De handleiding is voor wat betreft pacht, erfpacht en bruikleen opgenomen in de Nota erfpachtbeleid die nu voorligt.

4.0 Handleiding Didam arrest Het beleidsstuk wijkt af voor wat betreft criteria en publicatie van de handleiding, waarom is hiervoor gekozen?

De criteria in de nota zijn hetzelfde als in de handleiding. Wat betreft de publicatie staat in de nota dat dit ruim op tijd moet plaatsvinden. De invulling hiervan staat in de handleiding: in de praktijk zal dit minimaal 4 weken zijn voor openstelling inschrijving.

5.0 Tussentijdse overdracht van erfpachtrechten

Het Didamarrest geeft aan dat een overheidslichaam (lees hier de gemeente Rhenen) als zij een onroerende zaak verkoopt de kaders van het Didamarrest in acht moet nemen. Bij tussentijdse overdracht van een erfpachtrecht (= verkoop van het recht van erfpacht) is de erfpachter de verkopende partij, niet de gemeente. Er is ons geen jurisprudentie bekend die bepaalt dat de gemeente in dit geval ook het Didamarrest is acht moet nemen.

Daar de gemeente bij een tussentijdse overdracht niet de vervreemder is van het erfpachtrecht hoeft volgens de huidige jurisprudentie de transactie niet aan het Didamarrest te worden getoetst en is er in dit kader geen sprake van een selectieprocedure en/of publicatieplicht. Wat is of wat betreft de huidige jurisprudentie in dit beleidsstuk (graag verwijzing)? 6.0 Selectieprocedure Publicatie van de uit te geven percelen, de selectieprocedure, -criteria en het tijdsschema vindt plaats ruim voor aanvang van de openbare inschrijving op de gemeentewebsite, overheid.nl en in het huis-aan-huis blad van de gemeente.

De selectieprocedure geeft aan hoe de selectie gedaan gaat worden. Dit kan verschillen per object. Het Didamarrest geeft hier de kaders voor. Eerst wordt er bepaald of er één gegadigde is voor het uit te geven object of dat er meerdere gegadigden kunnen zijn. Is er maar een gegadigde dan kan de gemeente volstaan met het gemotiveerd publiceren van de voorgenomen verkoop. Zijn er meerdere

Pagina 2 van 4

In het beleidsstuk wordt verschillende malen gerefereerd aan een selectieprocedure, maar deze wordt niet beschreven, welke selectieprocedure wordt gehanteerd? (graag verwijzing of referentie)

gegadigden te verwachten, dan vindt er een openbare inschrijving plaats met de selectiecriteria en publicatie zoals beschreven in de nota.

7.0

Bij agrarische uitgiftes wordt er in principe van uitgegaan dat er meerdere gegadigden zijn of kunnen zijn. Daarom worden deze uitgiftes gedaan via een openbare inschrijving en zijn er selectiecriteria opgesteld om een keuze te kunnen maken tussen de inschrijvers.

In het geval dat er bij voorbaat vaststaat dat er maar één serieuze gegadigde is die aan de criteria voldoet, dan hoeft er geen selectieprocedure te worden gehanteerd, maar is er wel nog de publicatieplicht. In welke situatie, hierboven beschreven is dit van toepassing? Voor welke criteria geldt dit?

Als er objectief vastgesteld kan worden dat er maar één gegadigde is, is er geen sprake van een selectieprocedure en selectiecriteria. Dit is bijvoorbeeld het geval als de erfpachter bij afloop van een erfpachtrecht in zijn erfpachtakte heeft staan dat hij recht heeft op een nieuw gebruiksrecht op het perceel.

8.0 Bijlage 1 en II

De arcering geeft aan waar de bijlages gewijzigd zijn ten opzichte van de huidige nota erfpachtbeleid.

Er zijn verschillende woorden e/o teksten gearceerd. Waarom is dit?

Artikel 2 van bijlage II is niet meer van toepassing en daarom doorgehaald.

Artikel 2 van bijlage II is doorgehaald, niet meer van toepassing? 9.0 Woningbouwopgave Waarom is paragraaf 4.10 van toepassing in dit beleidsstuk Erfpacht? Is woningbouw een trend in landbouw? 10.0 Het is duidelijk dat er in 244 hectare grond veel waarde besloten ligt ook al is het niet opgenomen op de balans van de gemeente. Beleid van het gemeentebestuur is om structurele uitgaven te dekken door structurele inkomsten, waardoor normaliter geen beroep wordt gedaan op de (stille) reserves. De gemeente heeft in het verleden de grondportefeuille in stand gehouden. In geval van grote onvoorziene uitgaven vormen de gronden een buffer.

De paragraaf is opgenomen, omdat woningbouw net als een van de vele maatschappelijke opgaves op dit moment, invloed heeft op de vraag naar (pacht)grond. (Her)waardering van gronden volgens het BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten): 1. Vaste activa (w.o. gronden) worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs 2. Herwaardering is binnen het BBV niet toegestaan Conclusie: Gronden in het bezit van de gemeente, maar zonder waarde op de balans mogen niet alsnog op de balans worden opgenomen. Ze zijn een onderdeel van de stille reserves van een gemeente.

Waarom worden de gronden niet gewaardeerd? Welk openbaar besluit ligt hieraan ten grondslag? 11.0 6.2.2.2 (nieuw beleid)

Er spelen op dit moment heel veel vraagstukken in het buitengebied. Op het gebied van landbouw, natuur, maar voor de gemeente ook op het gebied van ruimtelijke ordening/huisvesting. De ontwikkelingen gaan snel en zijn vooraf niet in te

Pagina 3 van 4

Voor de liberale pachtgronden gelegen in de driehoek Reumersweg, Berkenweg, Koerheuvel (kaart bijlage 4) wordt de looptijd van de liberale pachtcontracten 1 jaar.

schatten. Daarom is in dit gebied de keuze voor een looptijd van 1 jaar gemaakt.

De onderbouwing van dit advies ontbreekt, graag toevoegen.? 12.0

De erfpachtcontracten die zijn afgesloten bij de vrijwillige kavelruil in 2018 hebben geen Erfpachtrechten die na de overeengekomen duur eindigen, continuatieclausule. Dit zijn ongeveer 65 % van de zonder dat een afspraak over continuatie is agrarische erfpachtcontracten. Van de andere overeengekomen of als een erfpachter niet wil verlengen (bij agrarische contracten is onbekend of deze een continuatieclausule hebben. Dit is wel waarschijnlijk. een contractueel recht hierop). Is Continuatie clausule Het gaat dan meestal om het recht op een nieuw gebruikelijk of kom deze minder voor? (welk percentage?) Vraag is op 15 maart tijdens werkbijeenkomst gesteld: geen gebruiksrecht als de gemeente besluit om het perceel opnieuw voor agrarisch gebruik uit te geven (dat antwoord beschikbaar op dat moment. hoeft dus geen recht van erfpacht te zijn). 13.0 In hoeverre zal/kan (ver)pachten belastingverzwarend voor de pachters kan werken? (Grond verpachten valt dit jaar onder beleggen en overige bezittingen. Dit wordt vanaf 2023 belast met 6,17%) (Oftewel €1400 belasting per HA per jaar)

Bij ons is alleen belasting voor de verpachter bekend met betrekking tot pachtgrond. Deze belasting komt niet voor rekening van pachter.

14.0 Veel zaken zijn bij het schrijven van dit pachtbeleid nog niet volledig duidelijk, onder andere of het uitgeven van gronden in erfpacht en pacht ook onder de werking van het arrest valt. Huisadvocaat Zypp adviseert om dit wel te doen. Wat betekent deze mededeling voor het beleid? Waarom is b.v. de geldigheidstermijn niet beperkt? Tot welke datum is de jurisprudentie van het Didam arrest in dit beleid verwerkt?

Dat betekent dat de gemeente zich zekerheidshalve bij de uitgiftes in erfpacht en pacht ook aan de kaders van het Didamarrest houdt. Inmiddels is er ook de nodige jurisprudentie verschenen dat de gemeente als zij gronden in erfpacht uitgeeft zich ook aan het Didamarrest moet houden. Dit was nog niet verwerkt in de voorliggende nota erfpachtbeleid, maar het voorliggende beleid sluit hier al wel op aan. Bij de uitvoering van het beleid zal steeds de geldende jurisprudentie en wetgeving in acht worden genomen en zonodig het erfpachtbeleid worden gewijzigd.

Pagina 4 van 4