26514 Raadsvoorstel Afgeven positief bindend advies voor 14 woonstudio’s Herenstraat 108 Rhenen

Bestuurlijk Voorstel raad Datum Behandelaar Zaaknummer Portefeuillehouder Besluitvormend orgaan Publicatie Onderwerp

: : : : : : :

18 november 2025 Shirley Halbesma 26514 Gert van Laar Gemeenteraad Openbaar Afgeven positief bindend advies voor 14 woonstudio’s Herenstraat 108 Rhenen

Voorstel:

<test> De gemeenteraad besluit: 1. Een positief advies te geven voor het wijzigen van het gebruik van het kantoorpand aan de Herenstraat 108 te Rhenen naar 14 woonstudio’s.

Inleiding Op 1 januari 2024 trad de Omgevingswet in werking. Alle in de gemeente Rhenen geldende bestemmingsplannen werden toen onderdeel van het (tijdelijk) omgevingsplan. Voor veel besluiten die we op grond van de Omgevingswet nemen is het college van burgemeester en wethouders aangewezen als bevoegd gezag. Dat geldt ook als inwoners en ondernemers van Rhenen verzoeken om af te wijken van het (tijdelijk) omgevingsplan. In dat geval kan het college, zo is dat in de Omgevingswet geregeld, niet alleen beslissen. U, als gemeenteraad, heeft in een aantal gevallen het recht om advies uit te brengen. In welke gevallen u dit adviesrecht heeft, is door u laatst op 27 mei 2025 bepaald (bijlage 1). Het adviesrecht dat u heeft is door de wetgever wel aangeduid als een verzwaard adviesrecht. • Zegt u nee, dan mag het college de vergunning – beperkte uitzonderingen daargelaten - in beginsel niet geven. • Zegt u ja, dan zal het college de vergunning in beginsel niet weigeren. U heeft ook het recht voorschriften aan de vergunning te verbinden. Voor de verbouw van het kantoorpand moet het college u om advies vragen Directe aanleiding voor dit voorstel is het advies van de bezwarencommissie van 25 september 2025 over de Herenstraat 108 in Rhenen. Dat gaat over de vergunning voor het verbouwen van een kantoorpand naar 14 studio’s, zoals u kunt lezen in bijlage 2.

De commissie adviseert om de vergunning in stand te laten onder aanvulling van de motivering met inachtneming van haar advies. Het advies van de bezwarencommissie is onder andere dat het college uw raad alsnog om advies moet vragen. Met dit raadsvoorstel vragen wij een positief bindend advies te geven voor de verbouw van het kantoorpand naar 14 woonstudio’s. Naar aanleiding van de aanvraag vroeg het college in eerste instantie geen advies. Het college was van oordeel dat geen sprake was van een aanvraag waarvoor– gelet op bijlage 1 – advies nodig was. De aanvraag is bijgevoegd als bijlage 2. De bezwarencommissie deelt dit standpunt niet; reden voor ons als college u dit advies alsnog te vragen. 1

Kaders Het adviesrecht is bepaald in artikelen 16:15, 16.15a en 16.15b van de Omgevingswet; Reguliere voorbereidingsprocedure, titel 4.1 Algemene wet bestuursrecht; Besluit op bezwaar, hoofdstuk 7 Algemene wet bestuursrecht. Beoogd doel Het mogelijk maken van definitief besluit door het college op de aanvraag omgevingsvergunning Herenstraat 108 te Rhenen. Waarmee er 14 studio’s komen die voorzien in een doorstroomlocatie voor statushouders en voor mensen die met spoed tijdelijke betaalbare woonruimte in Rhenen zoeken. Argumenten 1.1 Door het afgeven van een advies kan het college de vergunning definitief verlenen Op 22 mei 2025 heeft het college een vergunning verleend voor de verbouw van het kantoorpand aan de Herenstraat 108. Tegen dit besluit hebben omwonenden bezwaar gemaakt. Op 9 september 2025 is er een hoorzitting geweest bij de bezwarencommissie. Zij bracht haar advies uit op 25 september 2035. Het college moet nu, met inachtneming van het advies van de commissie, het besluit heroverwegen en een beslissing op bezwaar geven. Het advies van de bezwarencommissie was om aan u een bindend advies te vragen. Uw advies is daarom nodig om tot een definitief besluit te komen. 1.2

De vergunning voorziet in een doorstroomlocatie voor statushouders en doelgroepen die met spoed tijdelijke betaalbare woonruimte zoeken Het sociaal huurwoningenbestand in de gemeente Rhenen bestaat hoofdzakelijk uit gezinswoningen. Er is behoefte aan woningen voor doelgroepen die tijdelijk met spoed betaalbare woonruimte zoeken en voor (alleenstaande) statushouders. De 14 studio’s voorzien in deze behoefte. Uit de jaarcijfers 2024 van Rhenam blijkt dat 3.684 woningzoekenden staan ingeschreven voor de gemeente Rhenen, met een gemiddelde wachttijd van 6,6 jaar. De gemeente Rhenen heeft de grootst mogelijke moeite om de huisvestingsopgave van statushouders jaarlijks te realiseren. De benodigde investering voor het verbouwen van het kantoor aan de Herenstraat 108 te Rhenen wordt opgebracht door de Rijksoverheid en de particuliere eigenaar. De eerste 3 jaar worden de 14 studio’s gebruikt als doorstroomlocatie voor statushouders. Daarna worden de 14 studio’s gedurende 7 jaar verhuurt aan doelgroepen die tijdelijk betaalbare woonruimte zoeken. De huurprijs van de 14 studio’s komt tot stand op basis van het puntensysteem voor sociale huurwoningen. De vergunning geldt voor een periode van 10 jaar. 1.3 Er is sprake van een Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties (ETFAL) Voor de wijziging van het kantoorpand naar 14 woonstudio’s is een onderbouwing opgesteld, bijlage 3.

In het rapport is onderbouwd dat er sprake is van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. Veel van de bezwaren richten zich tegen de onderwerpen die in dit rapport aan de orde komen. De bezwarencommissie geeft in haar advies aan dat de aspecten geluid, bodem, luchtkwaliteit, sociale onveiligheid en het verlies privacy geen belemmering vormen voor het verlenen van de vergunning. Daarmee is de bezwarencommissie voor het belangrijk deel van oordeel dat de vergunning waartegen bezwaar is aangetekend in stand kan blijven en dat de bezwaren ongegrond zijn. De bezwarencommissie is wel van oordeel dat, naast het bindend adviesrecht dat aan uw raad toekomt, de behoefte aan de 14 studio’s dient te worden onderbouwd én enkele voorschriften aan de vergunning dienen te worden verbonden om regels te borgen. Het college zal de behoefte nader onderbouwen en zal de voorschriften die de commissie heeft geadviseerd aan het besluit op bezwaar verbinden als uw raad positief adviseert. 1.4 De bezwarencommissie constateerde dat er voldoende participatie was Door bezwaarmaker werd aangevoerd dat er onvoldoende aandacht was voor participatie in het proces tot vergunningverlening. De bezwarencommissie oordeelde dat er toch voldoende ruimte is geweest

2

voor participatie door omwonenden. Het college heeft meerdere bijeenkomsten ten aanzien van de aanvraag voor omwonenden georganiseerd, namelijk op 25 maart 2024 en op 16 mei 2024. Vergunninghouder is bij een aantal mensen persoonlijk langs geweest en heeft naar aanleiding van de gesprekken extra groen gerealiseerd op zijn eigen terrein. 1.5

Voor de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 was een gebruikswijziging van kantoor naar wonen, een bevoegdheid van het college Het Besluit omgevingsrecht gold voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024. In bijlage 2 van dit besluit stond dat voor vergunningsaanvragen die het gebruik wijzigden de regulier procedure van toepassing was. Het college was exclusief bevoegd tot het nemen van dit besluit. Inspraak of besluitvorming door de raad was in dit geval niet aan de orde. 1.6 Bij de invoering van de Omgevingswet gingen we uit van een beleidsneutrale overgang. Op 9 september 2020 stelde uw raad het ‘Plan van Aanpak werkzaamheden invoering Omgevingswet’ vast. Toen was het uitgangspunt dat we beleidsneutraal overgingen. Dit betekent dat bevoegdheden zo veel als mogelijk bij hetzelfde bestuursorgaan blijven. Uitgangspunt bij het opstellen van de lijst ‘bindend adviesrecht bij BOPA’s was dus het beleidsneutraal omzetten van de ‘Lijst met verklaring van geen bedenkingen’, bijlage 4. In die lijst staan ontwikkelingen waarvoor de raad in voorkomende gevallen een verklaring van geen bedenking moest afgeven bij een uitgebreide omgevingsprocedure. U moest dan akkoord geven voor ontwikkelingen die niet pasten in het bestemmingplan. In die lijst wordt gesproken van woningbouw.

Vanuit de bedoeling interpreteerden we dit als nieuwbouw van woningen en vroegen wij u geen advies voor inpandige gebruikswijzigingen. Dit werd ook ingegeven doordat het voor 1 januari 2024 alleen een collegebevoegdheid was. 1.7 De gemeenteraad is niet verplicht om een advies te geven U kunt ook beslissen om geen advies te geven. In dat geval neemt het college zijn besluit zonder een advies van de raad. Dit kan u doen wanneer u van mening bent dat voor gebruikswijziging geen adviesrecht van de raad van toepassing is. Risico’s 1.1 Na definitieve besluitvorming door het college staat beroep open bij de rechtbank. Het college neemt bij zijn besluit uw advies en dat van de bezwarencommissie in acht. Daarmee is de kans op een succesvol beroep door bezwaarmakers naar het oordeel van het college klein. Aanvullende financiële notities U heeft via de Najaarsrapportage 2024 een krediet beschikbaar gesteld voor de transitie van het wijzigen van het kantoorpand naar 14 studio’s. Vervolg Vervolgstappen Het college neemt na uw besluit, een definitief besluit op bezwaar op de vergunningaanvraag Herenstraat 108. Het college neemt zijn besluit in beginsel met inachtneming van uw advies en het advies van de bezwarencommissie. Tegen het genomen besluit kunnen belanghebbenden die eerder bezwaar hebben aangetekend beroep instellen bij de rechtbank.

Het instellen van het beroep schorst in beginsel niet de uitvoering van de vergunning. Als uw raad hieraan behoefte heeft, kan het adviesrecht in de toekomst verder worden aangevuld of aangepast met een nieuw besluit. Monitoring of evaluatie Werken met de Omgevingswet is nog relatief nieuw. De ervaringen met het bindend adviesrecht voor de raad zijn daarmee ook nog beperkt. Het bindend adviesrecht blijven we evalueren. Als nieuwe wijzigingen nodig zijn, op verzoek van de raad dan wel op aangeven van de ambtelijke organisatie, zal een nieuw voorstel voor wijziging aan u worden voorgelegd.

3

Participatie Communicatie Bezwaarmakers worden op de hoogte gebracht van de beslissing op bezwaar van het college. Bijlagen Bijlage 1: Besluit Bindend adviesrecht raad bij omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten Rhenen 2025; Bijlage 2: Aanvraag omgevingsvergunning; Bijlage 3: Advies van de bezwarencommissie; Bijlage 4: Onderbouwing ETFAL – gemeente Rhenen, Herenstraat 108; Bijlage 5: Lijst met verklaring van geen bedenkingen. Bijlage 6: Raadsbesluit

4